房屋租赁合同解释

第页共页房屋租赁合同解释房屋租赁合同解释。房屋租赁合同解释如下：第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人按照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未获得建立工程规划答应证或者未按照建立工程规划答应证的规定建立的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前获得建立工程规划答应证或者经主管部门批准建立的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建立的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建立的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过局部无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，恳求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方承受的除外。第五条房屋租赁合同无效，当事人恳求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人恳求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院按照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照以下顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。不能获得租赁房屋的承租人恳求解除合同、赔偿损失的，按照合同法的有关规定处理。第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重构造或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人恳求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院按照合同法第二百一十九条的规定处理。第八条因以下情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人恳求解除合同的，人民法院应予支持：(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;(二)租赁房屋权属有争议的;(三)租赁房屋具有违背法律、行政法规关于房屋使用条件强迫性规定情况的。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照以下情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人恳求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人恳求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原那么分担。法律另有规定的，适用其规定。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人恳求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人恳求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照以下情形分别处理：(一)办理合法建立手续的，扩建造价费用由出租人负担;(二)未办理合法建立手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过局部的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由恳求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十七条因承租人拖欠租金，出租人恳求解除合同时，次承租人恳求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人恳求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。房屋租赁合同纠纷司法解释(篇一)(1)调解。它是指在第三者的主持下，出租承租双方当事人经过自愿协商，排除争端，达成和解的一种方法和活动。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，进展民间纠纷的调解处理，调解特别适用对某些界限不清的事实、责任模糊不究的租赁纠纷，租赁双方就近请调委会调解通过调解，纠纷双方，互谅互让，以到达既解决纠纷又不伤和气的目的。(2)仲裁。仲裁是一种准司法活动。《仲裁法》第2条内容规定：平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。这里的“合同纠纷和其他财产权益纠纷”，包括公民个人之间的房屋租赁纠纷等。房屋租赁纠纷发生后，公民可以根据条款或仲裁提请仲裁机构居中判明事实，分清责任，依法做出仲裁裁决，解决房纠纷。仲裁具有“公正及时，程序简便，专家断案，依裁终局”的优势，可以使当事人防止陷入于官司的旷日持久的纠缠和身心疲惫的针锋相对之中，是一种比拟受推崇的争端解决机制。(3)诉讼。有些租赁纠纷不愿意调解或不服调解，又没有达成仲裁协议的，当事人可以将房屋租赁纠纷依法向人民法院提起诉讼。通过法院的诉讼活动而做出的判决的强迫力，要远远大于调解和仲裁。房屋租赁合同纠纷司法解释(篇二)《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》是____的司法解释，该解释经____审讯委员会第1469次会议研究通过，于2023年9月1日正式施行。为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通那么》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审讯理论，制定本解释。第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人按照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未获得建立工程规划答应证或者未按照建立工程规划答应证的规定建立的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前获得建立工程规划答应证或者经主管部门批准建立的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建立的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建立的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过局部无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，恳求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方承受的除外。第五条房屋租赁合同无效，当事人恳求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人恳求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院按照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照以下顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。不能获得租赁房屋的承租人恳求解除合同、赔偿损失的，按照合同法的有关规定处理。第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重构造或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人恳求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院按照合同法第二百一十九条的规定处理。第八条因以下情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人恳求解除合同的，人民法院应予支持：(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;(二)租赁房屋权属有争议的;(三)租赁房屋具有违背法律、行政法规关于房屋使用条件强迫性规定情况的。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照以下情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人恳求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人恳求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原那么分担。法律另有规定的，适用其规定。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人恳求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人恳求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照以下情形分别处理：(一)办理合法建立手续的，扩建造价费用由出租人负担;(二)未办理合法建立手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过局部的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由恳求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十七条因承租人拖欠租金，出租人恳求解除合同时，次承租人恳求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人恳求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人恳求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人恳求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有以下情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购置权情形，承租人恳求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但恳求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋归还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人恳求以同等条件优先购置房屋的，人民法院应予支持。第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购置权。第二十四条具有以下情形之一，承租人主张优先购置房屋的，人民法院不予支持：(优先购置权不支持的情况)(一)房屋共有人行使优先购置权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购置的;(四)第三人好心购置租赁房屋并已经办理登记手续的。第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审讯监视程序决定再审的案件，不适用本解释。房屋租赁合同纠纷司法解释(篇三)目录一、合同的订立二、合同的效力三、合同的履行四、合同的权利义务终止五、违约责任六、附那么中华人民共和国____公告《____关于适用〈中华人民共和国合同法〉假设干问题的解释〔二〕》已于2023年2月9日由____审讯委员会第1462次会议通过，现予公布，自2023年5月13日起施行。二○○九年四月二十四日为了正确审理合同纠纷案件，根据《中华人民共和国合同法》的规定，对人民法院适用合同法的有关问题作出如下解释：一、合同的订立第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院可以确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院按照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为可以推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的其他形式订立的合同。但法律另有规定的除外。第三条悬赏人以公开方式声明对完成一定行为的人支付报酬，完成特定行为的人恳求悬赏人支付报酬的，人民法院依法予以支持。但悬赏有合同法第五十二条规定情形的除外。第四条采用书面形式订立合同，合同约定的签订地与实际签字或者盖章地点不符的，人民法院应当认定约定的签订地为合同签订地；合同没有约定签订地，双方当事人签字或者盖章不在同一地点的，人民法院应当认定最后签字或者盖章的地点为合同签订地。第五条当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称采取合理的方式。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。第七条以下情形，不违背法律、行政法规强迫性规定的，人民法院可以认定为合同法所称交易习惯：〔一〕在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；〔二〕当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。第八条按照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第〔三〕项规定的其他违犯老实信誉原那么的行为，人民法院可以根据案件的详细情况和相对人的恳求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。二、合同的效力第九条提供格式条款的一方当事人违背合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条提供格式条款的一方当事人违背合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。第十一条根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。第十二条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开场履行合同义务的，视为对合同的追认。第十三条被代理人按照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。第十四条合同法第五十二条第〔五〕项规定的强迫性规定，是指效力性强迫性规定。第十五条出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定获得标的物所有权，恳求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。三、合同的履行第十六条人民法院根据详细案情可以将合同法第____条、第六十五条规定的第三人列为无独立恳求权的第三人，但不得依职权将其列为该合同诉讼案件的被告或者有独立恳求权的第三人。第十七条债权人以境外当事人为被告提起的代位权诉讼，人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十一条的规定确定管辖。第十八条债务人放弃其未到期的债权或者放弃债权担保，或者恶意延长到期债权的履行期，对债权人造成损害，债权人按照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼的，人民法院应当支持。第十九条对于合同法第七十四条规定的明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收买别人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。第二十条债务人的给付缺乏以清偿其对同一债权人所负的数笔一样种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额一样的，优先抵充债务负担较重的债务；负担一样的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间一样的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付缺乏以清偿房屋租赁合同纠纷司法解释(篇四)出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋归还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人恳求以同等条件优先购置房屋的，人民法院应予支持。房屋租赁合同纠纷为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通那么》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审讯理论，制定本解释。第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人按照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇房屋确实定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，理论中存在的已被纳入城镇规划区内的城中村内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。按照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。关于军产房的租赁，根本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。第二条出租人就未获得建立工程规划答应证或者未按照建立工程规划答应证的规定建立的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前获得建立工程规划答应证或者经主管部门批准建立的，人民法院应当认定有效。【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未获得建立工程规划答应证或者未按照建立工程规划答应证的规定建立的房屋，详细包括违背了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违背临时建筑管理规定的临时建筑。否认就违背建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建立规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前获得建立工程规划答应证或者经主管部门批准建立的，租赁合同的效力会得以补正。此处一审法庭辩论终结前不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建立的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建立的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过局部无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要，经建立行政主管部门审核批准后，在核定的临时建立工程规划答应证记载的使用期限、范围、用处内，建造的供临时使用的建筑物。未获得建立工程规划答应证或者未按照建立工程规划答应证规定建立的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过局部无效，合同其他内容的效力不受影响。第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，恳求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方承受的除外。【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强迫性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。〔未登记不影响合同效力〕假设当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，那么以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方承受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人恳求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人恳求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院按照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。【解读】按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返复原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进展合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的本钱，主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第三人另订立合同的时机所产生的损失，后者由于举证较为困难，理论中很难得到支持。由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确规定。第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照以下顺序确定履行合同的承租人：〔一〕已经合法占有租赁房屋的；〔二〕已经办理登记备案手续的；〔三〕合同成立在先的。不能获得租赁房屋的承租人恳求解除合同、赔偿损失的，按照合同法的有关规定处理。〔占有、登记、时间〕〔注意：占有比登记具有优先权。适宜么〕【解读】本条规定了一房数租的处理原那么，在数份合同均有效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人：〔1〕已经合法占有租赁房屋的，承租人通过侵占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的，不在此列；〔2〕已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权；〔3〕合同成立在先的，即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。一房数租时，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重构造或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人恳求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院按照合同法第二百一十九条的规定处理。【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，出租人享有法定解除权的情形如下：〔1〕因不可抗力致使合同不能继续履行的；〔2〕承租人擅自变动房屋建筑主体和承重构造或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的；〔3〕承租人未经出租人同意转租的；〔4〕承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的；〔5〕承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的；〔6〕不定期租赁，出租人有权随时解除合同。出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重构造或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租人恢复原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时，必须在合理期限内要求承租人恢复原状，承租人在此期限内不予恢复的，出租人方可解除合同。理论中出租人行使解除权的方式有两种，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到达承租人即产生合同解除的法律效果，假如承租人对此有异议，可以起诉要求确认合同解除无效；二是向法院起诉，恳求解除合同。对于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下两种通知方式：一是，承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重构造或者扩建，出租人告知承租人必须在一定期限内恢复原状，承租人在此合理期限内不予恢复的，出租人通知承租人解除合同；二是，出租人向承租人发出通知，要求其在一定期限内恢复原状，同时载明假如不再此期限内恢复原状，合同即自动解除。第八条因以下情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人恳求解除合同的，人民法院应予支持：〔一〕租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；〔二〕租赁房屋权属有争议的；〔三〕租赁房屋具有违背法律、行政法规关于房屋使用条件强迫性规定情况的。【解读】综合《合同法》的相关规定，承租人享有法定解除的情形如下：〔1〕因不可抗力致使不能实现合同目的的；〔2〕出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的；〔3〕因不可规责于承租人的事由致使租赁物局部或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的；〔4〕不定期租赁，承租人有权随时解除合同；〔5〕租赁物危及承租人平安或安康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同；〔6〕司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的；〔7〕租赁房屋权属有争议导致承租人不能使用的；〔8〕不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强迫性规定并导致承租人不能使用的；〔9〕一房数租之有效合同不能实际履行的。在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议，或者具有违背法律、行政法规〔主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等〕关于房屋使用条件强迫性规定情况任何一种情形时，承租人的合同解除权并非任意的，还须具备一个必要前提，即该情形的出现导致租赁房屋无法使用。所谓无法使用是指无法按照租赁房屋的约定用处使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。司法机关对房屋的查封，实务中有活封和死封之分，其中死封是指房屋被查封后不仅其处分权受到限制，而且丧失了使用、管理权，权利人只有妥善保管的义务；而活封那么相反，房屋被查封后，权利人仍享有对房屋的使用、管理和收益权，仅处分权受限。理论中，租赁房屋被查封，假如是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同时也可要求出租人赔偿损失；假如是由于承租人的原因，出租人因此遭受损失的，出租人除了可以提起反诉要求承租人赔偿损失以外，也可另行起诉要求承租人赔偿损失。当租赁房屋的权属存在争议时，意味着出租人可能不是房屋的所有权人，假如出租人最终被确认为房屋的所有权人，那么房屋租赁合同有效；假如出租人最终被确认不是房屋的所有权人，那么构成无权处分，该租赁合同属效力待定合同。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。【解读】按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可别离〔即未形成附合〕和不可别离〔即形成附合〕两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可别离或者虽可别离但花费宏大，可以认定形成附合，例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等；装饰装修物与房屋未完全结合尚未到达不可别离状态，那么不能认定形成附合，如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。按照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，所有权仍归承租人，房屋租赁无效时，由承租人撤除取回，出租人想要留用，应当支付相应对价，承租人撤除过程中造成房屋损坏的应恢复原状。对于形成附合的装饰装修物，在出租人同意利用的前提下，可折价归承租人所有；出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。在房屋租赁合同中，承租人对租赁房屋的装饰装修按其性质可分为两类：一是经出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后却未表示反对，且符合租赁合同约定用处而为的装饰装修，属好心添附；二是未经出租人同意或虽经出租人同意但超出合同约定用处的合理范围擅自进展的装饰装修，属恶意添附。对于恶意添附，不管房屋租赁合同是否有效，原那么上均不应予以折价补偿，装饰装修损失由承租人自行承担。装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值，应按承租人已使用房屋的时间予以折旧，不能按照租赁期限进展分摊。理论中，在处理无效房屋租赁合同涉及的装饰装修物纠纷时，应根据出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责任原那么，分别对待：〔1〕属出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失。对于未形成附合的，损失主要包括装饰装修物的折旧费用、撤除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失；对于形附合的，该损失是租赁合同无效时装饰装修物尚存在的价值，即现值。〔2〕属承租人过错的，由承租人自行承担装饰装修损失，并由承租人赔偿承租人因租赁合同无效受到的其他损失。〔3〕属双方共同过错的，应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。【解读】适用本条的前提条件有三：〔1〕承租人经出租人同意装饰装修，即好心添附；〔2〕租赁期间届满或者合同解除，合同无效不在此列；〔3〕装饰装修未形成附合。适用本条的考前须知：〔1〕承租人可以对未形成附合的装饰装修物进展撤除，且不以出租人同意为必要条件；〔2〕承租人在撤除装饰装修物时，必须尽到必要的注意义务，不得对房屋造成毁损，否那么应恢复原状或赔偿损失；〔3〕当事人对未形成附合的装饰装修物另有约定的，应按照意思自治原那么从其约定。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照以下情形分别处理：〔一〕因出租人违约导致合同解除，承租人恳求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；〔二〕因承租人违约导致合同解除，承租人恳求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；〔三〕因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；〔四〕因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原那么分担。法律另有规定的，适用其规定。【解读】本条与第十条相对应，规定了合同解除时，对于形成附合的装饰装修物的处理规那么：〔1〕因出租人违约导致合同解除，承租人无法按照约定的租赁期限使用房屋，也就不能完全享用附合的装饰装修物价值，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失。〔2〕因承租人违约导致合同解除，承租人应自行承担剩余租赁期内装饰装修物残值的损失，但出租人同意利用装饰装修的，应予适当补偿，补偿标准参照剩余租赁期内装饰装修物残值。〔3〕因当事人双方违约导致合同解除，对于出租人同意利用的，将剩余租赁期内装饰装修残值减去出租人同意补偿的局部的剩余价值，由出租人和承租人按照各自的过错程度分担；对于出租人不同意利用的，那么按剩余租赁期内装饰装修残值，由双方按照各自的过错程度分担。〔4〕因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除，按照公平责任原那么，由双方共同分担，一般为平均分担。所谓剩余租赁期内装饰装修物残值，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。计算残值的方法是按照租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值。假设双方对装饰装修投资数额无法达成一致，可委托专门的鉴定机构进展鉴定。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人恳求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。【解读】承租人要对租赁房屋进展装饰装修，必须经过出租人同意。同意分为明示和默示，明示有书面、口头、等表现形式，对此由承租人负举证责任；假如出租人虽未对装饰装修事宜明示同意，但其行为已经说明其已同意装饰装修的，那么可直接认定出租人对装饰装修已经默示同意。对于经出租人同意的装饰装修，租赁期间届满时，承租人可在不损害出租人合法权益的前提下撤除并取回未形成附合的装饰装修物，对于已经形成附合的装饰装修物，承租人无权要求出租人予以补偿，出租人亦无权要求承租人恢复原状或赔偿损失，但双方另有约定的除外。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人恳求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。【解读】房屋租赁合同无效、被撤销时，出租人有权要求承租人将房屋返还并恢复原状，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建的，其有义务将装饰装修物、扩建物撤除后返还房屋给出租人，撤除过程中造成房屋损失的，应承担赔偿责任。在房屋租赁合同解除场合，假设因出租人违约导致合同解除的，虽承租人未经出租人同意的装饰装修、扩建行为构成违约，但出租人的违约行为更为严重，承租人可以双方违约为由作为减轻赔偿责任的抗辩；假设因承租人违约导致合同解除的，出租人不仅可根据本条要求承租人恢复原状或赔偿损失，同时也可要求承租人赔偿合同解除给其造成的损失；双方合意解除合同，且未对合同解除后装饰装修、扩建费用的承担有约定的，出租人仍可要求承租人恢复原状、赔偿损失。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照以下情形分别处理：〔一〕办理合法建立手续的，扩建造价费用由出租人负担；〔二〕未办理合法建立手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。【解读】所谓扩建，是指在原有建筑根底上加以扩大的建立工程，一般通过加高、加层等建筑方式形成，本质上仍属于房屋建筑活动，按照《城乡规划法》的相关规定，扩建应办理建立工程规划答应证。本条所规定的过错仅指导致未办理合法建立手续的过错，详细包括以下四种情况：〔1〕假设系单纯出租人的过错所致，那么扩建费用由出租人承担；〔2〕假设系单纯承租人的过错所致，那么由承租人承担；〔3〕假设系双方过错所致，那么由双方按照各自的过错程度分别承担；〔4〕假设双方均无过错，那么按公平原那么，由双方分担。房屋租赁合同解除场合，经出租人同意的扩建费用可做如下处理：〔1〕因出租人违约导致合同解除的，假设办理合法扩建手续，那么扩建费用由出租人承担；假设未办理合法手续，那么应由双方按各自的过错程度分别承担。〔2〕因承租人违约导致合同解除的，假设办理合法手续，那么出租人仍应负担相应的扩建费用，但可以承租人违约为由恳求减少扩建费用的负担；假设未办理合法手续，那么出租人可以承租人违约、自己并无受益等为由，主张不承担扩建费用。〔3〕因双方违约导致合同解除的，假设办理合法手续，那么应由出租人承担扩建费用，但可以适当减少；假设未办理合法手续，那么由双方按照过错程度各自承担相应的扩建费用。〔4〕因不可归责于双方原因导致合同解除的，假设办理合法扩建手续，那么由出租人承担扩建费用，否那么，由双方按照过错承担分别承担。关于扩建造价费用的计算，最高院主张采用工程造价费用支出法，即以扩建时，承租人实际支付的工程造价费用作为扩建费用。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过局部的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。【解读】适用本条应注意如下几个问题：〔1〕群租，可分为自主群租和他主群租两种，自主群租即房屋所有人将房屋出租给多个承租人，他主群租一般表现为房屋中介与二房东将房屋出租给多个承租人，后者属于本条属于的转租行为。〔2〕再转租、多手转租行为符合转租的法律特征，应适用本条规定。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由恳求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。【解读】《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。为催促出租人及时行使合同解除权，维护交易的稳定性，本条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上属无效行为，出租人既可起诉要求确认转租合同无效，亦可行使合同解除权。出租人解除合同后，承租人丧失租赁权，转租合同也因其赖以存在的根底不复存在而归于终止，好心的次承租人〔订立转租合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租〕可以要求承租人赔偿损失。在房屋租赁合同被解除或被认定无效情形下，都涉及房屋的返还问题，此时，案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系，当次承租人对租赁房屋进展装饰装修或者扩建，那么次承租人对诉讼标的享有独立的恳求权。因此，本条规定在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人具有第三人的诉讼地位，既可以是具有独立恳求权的第三人，也可以是无独立恳求权的第三人。承租人未经出租人同意转租，其向次承租人收取的租金不构成不当得利。在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中，出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、使用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进展使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的变形形式，无论其收取多少，出租人的租金并不因此而受到损害，故不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不当得利的构成要件。第十七条因承租人拖欠租金，出租人恳求解除合同时，次承租人恳求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。【解读】《合同法》第227条规定，承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同。在转租合同有效的场合，假设出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时，次承租人可以代偿恳求权抗辩出租人的合同解除权。在转租合同无效的场合，如转租合同未经出租人同意，次承租人无代偿恳求权。次承租人代出租人支付租金与违约金后，对承租人享有两种权利，一是对于承租人的追偿权，二是对于其支付的租金和违约金可以和转租合同中其应支付的租金相折抵。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人恳求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。【解读】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形下，承租人应将房屋返还出租人，但实际占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法根据，从而构成对出租人所有的租赁房屋的无权占有，出租人有权向次承租人主张返还房屋，同时，出租人亦有权向次承租人主张逾期腾期间的占有使用费。第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人恳求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。【解读】《合同法》第234条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋。本条司法解释将前述规定中的共同居住扩大为共同经营，包括个体工商户和个人合伙。对于承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动的，假设承租人在租赁期间死亡〔包括宣告死亡、宣告失踪〕，共同经营人或者其他合伙人可以概括继受原租赁合同的权利和义务，该共同经营人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成为新的承租人。正确适用本条司法解释，涉及到个人合伙的认定。认定个人合伙，首先要根据合伙协议；没有合伙协议且未办理工商登记手续的，只要具备合伙条件〔共同出资、共同参与经营、共担风险、共享收益〕，并有两个以上无利害关系人证明合伙人之间存在口头合伙协议的，也可认定为个人合伙。第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人恳求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有以下情形或者当事人另有约定的除外：〔一〕房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；〔二〕房屋在出租前已被人民法院依法查封的。【解读】本条系买卖不破租赁及其适用例外的规定。《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即所谓的买卖不破租赁原那么，假设无法定或约定的除外情形，该原那么即应被适用。抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存，抵押权更注重标的物的交换价值，而租赁权那么更注重标的物的使用价值，二者并不冲突。但由于抵押权设定在先，因此具有优先效力，此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用买卖不破租赁原那么。但先出租后抵押的房屋发生所有权变动的，仍应适用买卖不破租赁原那么。〔抵押和租赁同等效力，按时间顺序〕涉及到法院依法查封的场合下，假设查封在先，租赁在后，那么法院强迫拍卖时不适用买卖不破租赁；假设租赁在先，查封在后，可以使用该原那么。〔查封和租赁同等效力，按时间顺序〕第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购置权情形，承租人恳求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但恳求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。【解读】本条规定了承租人优先购置权受到损害时的救济措施。房屋承租人优先购置权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生，在赠与、互易以及因公征用等法律关系中那么不得适用，亦不能主张优先购置权的损害赔偿恳求权。关于合理期限的认定，《民通意见》第118条规定，出租人出卖出租房屋，应提早三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购置权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以恳求人民法院宣告该房屋买卖无效，但该条目前已被废止。最高院民一庭认为可以参考本解释第二十四条第〔三〕项的规定，该条款规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购置，视为放弃优先购置权，该15日的届满之日肯定得早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期，出租人履行通知义务必须给承租人留出必要的答复期限15日，因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人，即在15日答复期之前履行通知义务。在房屋转租场合，次承租人是否享有优先购置权在理论上存在争议，但最高院民一庭认为房屋优先购置权的主体应为承租人而非次承租人，且优先购置权不得转让。承租人优先购置权受到损害时，无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但可以恳求法院判令其直接以同等条件与出租人形成买卖合同关系，为防止承租人滥用权利，在承租人行使优先购置权时对其课以一定的义务，如承租人主张与出租人成立买卖合同的，应当交付一定数额的定金或提供担保，以使出租人信任其履行才能。承租人虽无权以优先购置权受损害为由要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但并不意味着出租人与第三人签订的合同有效，保护其履行。出租人与第三人之间合同的效力应当根据合同法有关合同效力的规定判断。承租人行使优先购置权主张以同等条件与出租人成立买卖合同后，应当优先保护出租人履行合同，获得房屋所有权，由此第三人无法继续履行合同的，第三人可以主张出租人承担违约责任。第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋归还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人恳求以同等条件优先购置房屋的，人民法院应予支持。【解读】抵押权的实现时可能会与租赁权冲突，但抵押权与承租人的优先购置权并不冲突，不管抵押权设定在租赁合同成立之前或之后，出租人均享有优先购置权。折价、变卖均属于出租人出售房屋的行为，不管买受人是抵押权人还是其别人，出租人在同等条件下均享有优先购置权。同等条件确实定要按照买受的第三人与出租人确定的房屋价格，该价格表达的是第三人与出租人的意思表示。承租人的优先购置权约束的只是出租人对缔约相对人的选择权，而非约束出租人对房屋的处分权。房屋出卖价格确实定是出租人行使处分权的表现，故承租人主张优先购置权，只能按照第三人与出租人确定的同等条件，承租人对该条件不具有异议权和抗辩权。第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购置权。【解读】拍卖的特质导致其与承租人的优先购置权存在一定冲突，由于优先购置权属准物权，有一定的优先效力，在拍卖程序亦不例外。《____关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定，拍卖过程中，有最高价时，优先购置权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，那么拍归优先购置权人；如有更高应价，而优先购置权人不作表示的，那么拍归该应价最高的竞买人。此所谓跟价法。在拍卖负担有优先购置权的租赁房屋时，一般遵循如下程序：〔1〕拍卖通知，出租人在拍卖5日前以书面或者其他可以确认收悉的适当方式，通知优先购置权人于拍卖日到场。〔2〕优先购置权人应按照拍卖通知或拍卖公告的要求，与其他竞买人一样进展竞买登记、缴纳竞买保证金，在拍卖日到场参加竞拍。〔3〕举牌应价，假设承租人在出现最高应价时未作出以该价格购置的意思表示，那么拍卖房屋由最高应价人购置。第二十四条具有以下情形之一，承租人主张优先购置房屋的，人民法院不予支持：〔优先购置权不支持的情况〕〔一〕房屋共有人行使优先购置权的；〔二〕出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；〔三〕出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购置的；〔四〕第三人好心购置租赁房屋并已经办理登记手续的。【解读】房屋共有人的优先购置权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购置权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有人的优先购置权要优于承租人的优先购置权。家庭成员之间的房屋买卖，具有浓重的人身色彩，与纯粹的买卖关系有很大区别，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人不得主张优先购置权。出租人出卖租赁房屋的，应提早通知承租人，承租人在接到通知后应及时答复，假设承租人接到通知后15日内未明确表示购置的，那么丧失优先购置权，这里强调明确表示。《物权法》第一百零六条规定了好心获得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，好心、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍获得其所有权。举重以明轻，在第三人好心购置出租房屋，并办理登记手续情形下，可对抗承租人的优先购置权。第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审讯监视程序决定再审的案件，不适用本解释。【解读】本解释于20xx年9月1日起施行，施行前的行为引起的纠纷，在本解释施行之后提起诉讼的，应当适用本解释；本解释施行前提起的诉讼，本解释施行后案件尚在诉讼系属中，无论处于一审还是二审程序，均适用本解释；本解释施行前已经终审的案件，在本解释施行前提起再审程序，且于本解释施行时仍在审理中的，应当适用本解释；本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审讯监视程序决定再审的案件，不适用本解释。房屋租赁合同纠纷考前须知有关房屋租赁合同纠纷的几个案例购房出租，以租还贷，因其高效的投资回报越来越得到投资者的认可。但是，我们经常遇到各式各样的房屋租赁合同纠纷，使合同目的无法实现。这里是一个常见的案例，希望通过我们的分析^p，对房屋租赁合同双方当事人有所借鉴，以便慎重处理房屋租赁合同纠纷。案情介绍A先生将其自有的一套公寓出租给一家网络公司B公司，双方在合同当中约定，租赁时间为2000年3月1日至20xx年3月1日，月租金人民币11000元，B公司应于每月20日前支付下个月的房租，否那么按日支付应付款的千分之三的违约金，直到实际付款日为止。因为签订合同时，A先生对约定的租金数额很满意，便没有约定合同解除事由。2000年12月，B公司以房间供暖不好、隔音效果差等理由每月都迟延付款，并且没有支付违约金。如今开展到不经A先生反复催促，B公司就不付租金。对此A先生非常苦恼。案件分析^pB公司：迟延付款，承担违约责任承租人违背合同约定义务，必须承担违约责任。《合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，根据合同约定，A先生向B公司索要违约金的行为合理合法，受法律保护。B公司不具备迟延付款的抗辩权。假如A先生违约，B公司可要求他承担违约责任，但不能停顿付款(除非有明确约定可以因此停顿、迟延付款)，否那么根据《合同法》第一百二十一条，双方都违背合同的，应当各自承担相应的责任，B公司不能免除违约责任。那么对前几次没有索要的违约金，A先生是否还有权追偿呢答案是肯定的。对于未经A先生明示放弃的债权，只要在诉讼时效之内，随时可以要求债务人归还。A先生：有权依法解除合同对于已经发生的事实，虽然合同当中没有约定解除事由，但A先生可以采取以下两种法定方式处理：第一种：当B公司出现迟延支付租金的情况时，A先生可向B公司发出有效的催款通知，假设B公司不能在规定的期限内履行付款义务，A先生有权解除合同。根据《合同法》第九十四条第三款规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。采取这种方式的前提是B公司迟延履行合同主要债务，即迟延支付月租金。第二种：在约定租期届满前，A先生单方面想解除与B公司租赁合同关系的，A先生应当向B公司发出明确的解除合同的意志表示。根据《合同法》第九十四条第二款规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为说明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。A先生可以在任何情况下采取该种处理方案。本案当事人在采用上述方案时，应严格区别合同已履行完毕不能解除的情况，以保证平安公正的社会秩序。假设对方不同意解除合同，只能通过仲裁或诉讼程序，由司法机关断定合同是否解除。房屋租赁合同纠纷司法解释(篇五)买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转相关书籍移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而获得所有权的一方为买受人或者买方。____日前公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释》，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款〔按揭〕等方面如何详细适用法律作出更加明确、详细的规定。其中，对房地产开发企业严重违背老实信誉原那么、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原那么。每日商报对局部重要内容作了摘编。中华人民共和国____公告〔【摘要】：^p〕第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业〔以下统称为出卖人〕将尚未建成或者已开工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前获得商品房预售答应证明的，可以认定有效。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和许诺详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的，应当视为要约。该说明和许诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，应当承担违约责任。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，假如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理方法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，恳求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方承受的除外。第八条具有以下情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法获得房屋的买受人可以恳求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：〔一〕商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；〔二〕商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有以下情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以恳求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：〔一〕成心隐瞒没有获得商品房预售答应证明的事实或者提供虚假商品房预售答应证明；〔二〕成心隐瞒所售房屋已经抵押的事实；〔三〕成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法获得房屋为由，恳求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由回绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十二条因房屋主体构造质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体构造质量经核验确属不合格，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人回绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托别人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。第十五条根据《民法典》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方恳求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第十六条当事人以约定的违约金过高为由恳求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由恳求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第十八条由于出卖人的原因，买受人在以下期限届满未能获得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：〔一〕商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；〔二〕商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；〔三〕商品房买卖合同的标的物为已开工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二十八条本解释自20xx年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审讯监视程序决定再审的，不适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《____〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件假设干问题的解答〉》。(1.)房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使如今没有将来办理获得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进展交易。(2.)房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。假如只是局部共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。(3.)交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。假如买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大局部国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司无视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。(4).土地情况是否明晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完好的权利;还应注意土地的使用年限，假如一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。(5.)市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已理解该房屋在5到xx年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购置时应全面理解详细情况。(6).福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购置时要防止买卖合同与国家法律冲突。(7.)单位房屋是否侵权一般单位的房屋有本钱价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有局部产权，职工在转让时，单位享有优先购置权。买受人假如没有注意这些可能会和房主一起进犯单位的合法权益。(8)物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购置了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。(9).中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介效劳，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的效劳，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了廉价，岂不知假如被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。(10.)合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。延伸阅读：房室建筑承包合同房室建筑承包合同范本建筑承包合同写作要求房屋租赁合同纠纷司法解释(篇六)原告：_________________名称：______________地址：_____________：_____________法定代表人：_________________姓名：_____________职务：_____________委托代理人：_________________姓名：______________性别：_____________年龄：_____________民族：_____________职务：_____________工作单位：______________住址：________________：_____________被告：_________________名称：______________地址：_____________：_____________法定代表人：_________________姓名：_____________职务：_____________委托代理人：_________________姓名：______________性别：_____________年龄：_____________民族：_____________职务：_____________工作单位：______________住址：________________：_____________诉讼恳求___________________________________事实与理由__________________________________证据和证据来、证人姓名和住址此致___________人民法院具状人：_______________年_____月_____日房屋租赁合同纠纷司法解释(篇七)第九条有关主管部门行业协会或者一方当事人拟制的合同标准示范文本，符合合同法关于格式条款情形的，为格式合同。第十条合同法第三十九条所称“合理方式”，是指对格式条款中的免责或限制责任条款以醒目的字体特别标识在合同书的显著位置并可以被对方识别;重要附件，应在合同主文特别注明并完好附后，从而到达合理、慎重注意及提示义务之要求。对是否已尽合理、慎重注意及提示义务，由提供格式条款一方承担举证责任。第十一条《合同法》第四十一条所称“通常理解”是指从事该格式条款提供人工作行业普遍的理解，并应遵循《合同法》第一百二十五条之规定。本条中的“两种以上解释”，包括当事人对条款文义的理解所作的解释。第十二条当事人在订立合同过程中有合同法第四十二条规定情形导致合同不成立，或者合同虽然成立，但不符合法定的生效条件而被确认无效、被变更或者被撤销，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。第十三条合同法第四十二条第(三)项须承担缔约过失责任的“其他违犯老实信誉原那么的行为”主要包括以下情形：(一)未尽必要的通知义务或者疏于照顾，致使对方当事人对合同性质或条款产生重大误解而被撤销;(二)歪曲事实致使对方当事人违犯自己的真实意愿而为缔约行为;(三)违背合同法第十九条规定，撤回要约;(四)悬赏广告人撤销悬赏广告，致使相对人利益受损害;(五)违背意向书、备忘录等初步协议中约定的义务;(六)合同因不具备法定或约定的形式要件而被人民法院认定合同未成立或者无效;(七)按照法律、行政法