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文档简介

不动产估价第十章第1页/共13页第10章

基准地价系数修正法10.1基准地价系数修正法的基本原理10.2基准地价系数修正法的应用第2页/共13页学习目标通过本章的学习，读者应了解基准地价系数修正法的基本思路与适用范围，培养熟练应用基准地价修正系数表，并按照基准地价系数修正法评估不动产价格的能力。第3页/共13页10.1基准地价系数修正法的基本原理10.1.1基准地价系数修正法的概念10.1.2基准地价系数修正法的理论依据10.1.3基准地价系数修正法的适用范围与条件10.1.4基准地价系数修正法的基本公式10.1.5基准地价系数修正法的操作步骤第4页/共13页10.1.1基准地价系数修正法的概念基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表，选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价时点价格的方法。第5页/共13页10.1.2基准地价系数修正法的理论依据基准地价系数修正法的理论依据是替代原则，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用功能的土地，在正常的不动产市场中，应当具有相似的价格。第6页/共13页10.1.3基准地价系数修正法的适用范围与条件①基准地价系数修正法适用于完成基准地价评估的城镇所进行的土地估价。②基准地价系数修正法可在短时间内进行宗地地价的批量评估。③基准地价修正系数法估价的精度，取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。④在评估城市某区域地价走势变化时，基准地价修正系数法并不适用。第7页/共13页10.1.4基准地价系数修正法的基本公式基准地价系数修正法的基本公式可以简单的表示为：第8页/共13页10.1.5基准地价系数修正法的操作步骤1收集、整理土地定级估价成果资料2确定基准地价修正系数表⑴基准地价修正系数的测定途径⑵基准地价修正系数的测定步骤3调查宗地地价影响因素的指标条件4制定待估宗地修正系数5确定待估宗地使用年期修正系数6确定日期修正系数第9页/共13页7确定容积率修正系数8评估待估宗地地价按照上述的分析和所计算得到的修正系数，按下式求算待估宗地地价。待估宗地所处级别的基准地价待估宗地地价＝×宗地修正系数日期修正系数×××容积率修正系数年期修正系数第10页/共13页本章基本概念基准地价系数修正法

基准地价修正系数表

均质地域

批量评估第11页/共13页思考与练习1简述基准地价系数修正法的基本思路与操作步骤。2基准地价系数修正法在怎样的情况下适用，在怎样的情况下

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