地产项目价格策略

成都花园·上城价格策略目录价格策略产品解读客户分析市场背景汇报目的第一部分：汇报目的通过市场、客户、产品以及本项目自身条件的综合分析得出成都花园·上城的价格策略，通过市场比较法得出本项目的面市测试价格。第二部分：市场背景宏观市场背景典型竞品楼盘比较宏观市场1、2、4、5月市场供应量低于成交量，供销比小于13、6、7、8月市场供应量高于成交量，供销比大于1。06年1-8月城西住宅市场分析06年1-8月五城区商品住宅二至三环之间供应与成交量均占第一位二至三环之间商品住宅供销比为0.9995，供应量略小于成交量。06年1-8月城西住宅市场分析06年1-8月城西住宅市场分析06年1-8月五城区商品住宅城西供应与成交量均占第一位城西商品住宅供销比为1.06，供应量略大于成交量。2006年1月至8月五城区商品房成交价格呈稳步上升趋势06年1-8月城西住宅市场分析1－8月住宅价格上涨9.5％价格月均递增速度：1.1％二环至三环之间成交均价为：4033元/㎡06年1-8月城西住宅市场分析城西成交均价为：4445元/㎡06年1-8月城西住宅市场分析1.1、2、4、5月市场供应量低于成交量，供销比小于13、6、7、8月市场供应量高于成交量，供销比大于1。2.06年1-8月二至三环间，供销比为0.99953.06年1-8月城西住宅市场供应量与成交量均为成都市第一位，供销比为1.064.06年1-8月成都市住宅交易价格成小幅稳步增长趋势，6月达到最高值4392元/㎡，7、8月开始回落5.06年1-8月二至三环间住宅成交均价4033元/㎡6.06年1-8月城西住宅成交均价4445元/㎡小结典型竞品楼盘比较竞品分布鹭岛国际社区中海.龙湾半岛花间集优品道天合凯旋城成都花园.上城竞争性楼盘一览表项目开发商物业形态总建面面积区间㎡均价元/㎡价格区间鹭岛国际社区滕王阁地产电梯（板式）75万㎡120－22056005300－5900天合凯旋城天合地产高层电梯（点式）161549.6㎡87－20051004200－6000优品道博瑞地产高层电梯（板式）约45万㎡606000花间集炎华置信电梯（板式）约20万㎡745980中海.龙湾半岛中海地产电梯（板式）约35万㎡94－16058005600－6200成都花园.上城成都花园开发建设有限公司高层电梯（点式）约16万㎡106－213㎡－－－－开发商：中海地产占地：约210亩物业类型：叠拼＋16～18层小高层建筑面积：约35万㎡首批次房源：288户（电梯）均价：5800元/㎡面积区间：94－160㎡中海.龙湾半岛中海.龙湾半岛——户型点评总户数：288户面积区间：94－160平米户型：两房、三房、四房中海.龙湾半岛——D3户型D3户型：155㎡，四室二厅二卫户型评价餐厅厨房不成线，被人流主动线分割；卫生间旁的“工作间”纯属浪费空间客卧带有大阳台而主卧没有中海.龙湾半岛——D1户型D3户型：139㎡，三室二厅二卫户型评价“工作间”不实用主卧、次卧无阳台而客卧带有大阳台功能分区面积配比失调，客卧、次卧开间仅3米，客卫与工作间却占用3.4米的开间客卧与卫生间的门对开，较为忌讳。客卫有“回污”现象中海.龙湾半岛——C5户型C5户型：120㎡，三室二厅二卫户型评价餐厅开间仅为2.3米，桌椅难以摆放客卫仅4.5m²，太小所有的门集中在一个通道上，感觉像住宾馆。开发商干：炎华前置信占地：约颈110亩物业类型完：叠加洋罚房、高层摄花园洋房建筑面旁积：约揉20万围㎡总户数职：约4修30户均价：5睬400元樱/㎡面积区忘间：7肌6－1捷70㎡花间集办——环搬境优势花间集咱——户曾型点评总户数液430术户面积区间挂：94－吼160平惨米户型：严两房、虚三房、晌四房花间集帜——G幼1户型户型评价厨房旁的乖洗衣间无泊法使用，壮纯属面积教浪费客厅仅有员12.6俱m²与次脆卧面积相吃当，功能溜面积配比吓有问题主卫有自一三角按空间浪怠费客卧开间剪仅为2.接7m，摆宴完床后留羽不出通道次户型轿的通风争采光存珠在严重夕问题G1户戴型：1食20㎡敲，三室二厅耍二卫花间集—锻—G4户袋型户型评价餐厅面积托太小，仅艰4.0㎡次卧开间叨太小仅2疫.7米此户型奇仅有一保个面积桶为4.扯5㎡的吧卫生间漏，整体炸实用性豆不佳。G4户职型：1对00㎡幼，三室二厅期单卫花间集—衣—G6户闲型户型评价大门入市口后必淋须绕开星餐桌，耐餐厅设匆置有问谊题除次卧带平有一露台奋外，客厅词与其主卧便均没有设吗置阳台客卫开续间仅为举1.8杠m，成亏为狭长待的空间失，其布铲置与使佣用均不锯方便此户型三串面都与其情他房源临伙近，存在叫对视问题G6户真型：1抚12㎡糖，三室要二厅双叹卫花间集汇——J尊16户花型户型评价该户型含中客卫引是个“量暗卫”客卧开间虚仅为2.念7m，在冠摆上家私顷后就会显烧得非常狭占窄J1户型团：127仪㎡，三室甜二厅双卫开发商困：天合观地产占地：找80余别亩物业类号型：高至层建筑面积标：161维549衬.6㎡总户数皱：10齐85户均价：吓500看9元/鼠㎡面积区间悟：87－无200㎡凯旋城天合.凯醋旋城户型晶点评共16隆种户型菊，总户馒数10殖85户以；三居室津占73灿%，是矮绝对的堵主力户促型；面积段1战40-1早60平米忽为主力面浸积段；只有极少贸数户型的警各功能区莫域面积比纷不协调；大面宽、哭浅进深的面设计，使粉得采光方调面很到位在“十估字”楼五座中，宋解决相附近住户委中短距姥离对视弟的问题饶，该项见目利用神转角飘贴窗、生鸡活阳台印、非功泪能区相罗近等方途式进行循处理，星基本上衣解决了仙此类问而题；很多款驼户型除纯了尺寸工和比例板，功能辆区域的告设计非填常的相腔似。天合.凯赠旋城——肿H户型总户数板：60斑户户型分挣析：主卧的覆门与公覆用卫生江间的门组连成一耍条直线钻；阳台飘惕窗设计睡的很多轿，能够伍提高住欢房的通钓透性、躁舒适感欣；公用卫饶生间太冻小；H户型：愁面积12助3.39数㎡，三室缩慧二厅二卫天合.凯佛旋城——巨N户型N户型：挖面积12略6.50聚㎡，三室妨二厅二卫总户数：亦86户户型分角析：主卧门穿与公共第卫生间劈燕门成一精条直线胃;天合.凯横旋城——漫A户型A户型：象150.族16㎡，膨三室二厅童二卫总户数：神85户户型分析猎：大开间、等小进深设磨计，采光蹦效果不错入户、葡主卧、搞书房与皮客厅相景通的三壶大露台跃设计，垦均朝东科南向，颗提升居野住品质书房、徒次卧、禾主卧、蹈卫生间允的四个翠门非常淡紧凑，秃私密性读无保证排，给人傅住宾馆援防备的于感觉；户型比棋较实用悠，居住截功能性制强，但穿是各功摧能区域五面积配猫比不协售调，客裳厅面积雄太小，胆显得不播大气。天合.级凯旋城码——B疲户型B户型氧：14药5.0富5㎡，模三室二晒厅二卫总户数平：85桨户户型分洪析：超过13太平米的入坚户花园，授非常气派薄、休闲；客厅餐厅花相连，4轨.6米开然间通透气伶派；主次卧剂的转角躲飘窗设咐计的很杜好；厨房后敢的转角泡露台没馅法使用筹，纯粹执浪费；天合.凯娇旋城——课D户型D户型叠：面积重87.帐03㎡晨，二室坚二厅一并卫总户数杏：85相户户型分煌析：户型实用绒型处理方姜面还是不歼错；阳台设欺计在次宫卧，主获卧没有摸；卫生间门丙与次卧的艇门在一条炕直线上，徐风水上很蓝忌讳；餐厅与厨黄房被主人照流线分割晴；鹭岛国际满社区开发商：夹滕王阁地促产占地：叨422扇亩物业类型姜：多层+让小高层+印高层建筑面愉积：7等5万㎡入市均仙价：4仙800榆元/㎡现有均价梳：560已0元/㎡面积区间替：120兆-220讽㎡开发商：非博瑞地产占地：静413梅亩物业类型仓：高层、挂小高层建筑面吩积：约蔬45万井㎡总户数黎：41肺0户入市均价送：438浸0元/㎡现有均腿价：5暮700关元/㎡面积区间表：60－赶140㎡优品道项目开发商均价（元/㎡）价格区间（元/㎡）鹭岛国际社区滕王阁地产56005300－5900天合凯旋城天合地产51004200－6000优品道博瑞地产57005500－5900花间集炎华置信54005400中海.龙湾半岛中海地产58005600－6200成都花园.上城成都花园开发建设有限公司－－－－竞争性楼撑盘价格比呼较面积m本²优品道鹭岛国际亡社区中海龙湾期半岛天合凯旋拴城花间集90110130150170190成都花纵园.上侦城22070竞品推出浅房源面积执区间集中作在90－胜150㎡项目竞争性雹楼盘面框积区间市场空白烟点（顶跃石、下沉）项目总套数（电梯）一房两房三房四房顶跃、下沉备注套数占比套数占比套数占比套数占比套数占比龙湾半岛28800%3612.50%16256.25%9031.25%－－－－288套房源为此次推出的电梯公寓花间集43000%7016%32275%389%－－－－针对其电梯公寓凯旋城108500%908%78071.50%21520.50%－－－－整个户型配比优品道4237217%6616%27867%00%－－－－三期即将推出物业成都花园.上城324004213％26381％－－－－196％1＃、6＃楼房源竞争性模楼盘户暑型配比竞争性楼笑盘推盘节沉奏比较分乖析中海龙湾危半岛花间集鹭岛国愿际凯旋城优品道9月10月10月蜓2810月抖21日可能开盘肌（内部认坏购）排号开盘（嫁推约3脂00侄套）排号（长春蜘藤时）伙蓄客蓄客（友05年泳）开盘（推灾288套课）开盘（推筐313套垄）11月开袍盘（推畜680溪套）蓄客（2楼期时）11月寻中旬开耽盘（推滑30衰0多赵套）蓄客蓄客、幅排号开盘（推久约324束套）成都花园于.上城蓄客（8药.31）排号剩余10嘱0套左右世的房源销早售（明年3器月左右推如出新房源痒）上市会排号推盘时涂间较为费重叠，傅均为十君月底推盘量为扯1600滴套左右根据竞鞭品推盘紫时间，建议在1下0月19涉日左右抛四出成都花资园.上城绿测试均价建议市剂场定价奇充分考受虑竞争腊性对手何推盘时面间竞争性楼拍盘推盘节掘奏比较结酒论竞品小结成都花眼园.上素城：顶左跃、下拾沉式户妹型片区疗内的市鲜场空白鱼点。竞争性淹楼盘主锁要户型牢面积区郊间集中鹿在：9飘0-1影50㎡金面积区革间，竞共争激烈酱。片区内受户型定扩位以居脊家型为苦主（舒斯适型两挠房、经肤济型三拦房、舒纠适型三撕房）竞争楼盘稳推盘时间般与本项目为推盘时间倍重合，建伞议在10箱月19日倦左右抛出社测试均价匪，以避开狸竞争高峰佛。竞争楼盘跪大多都以迫相对较低粉的价格进续入市场，醋建议本项娱目以低开距高走的形品式入市。第三部语分：客补户分析客户需求究分析客户与起产品客户需辈求分析客户情惯况成都花尺园.上巴城客户积累谜时间：8月2日末-10月甲14日来访客平户：116袍0组铂金卡杯入会客工户：675色组来访客户菊户型需求姑分析来访客微户户型各需求分央析客户与熄产品户型配比统计表面积区间100㎡以下100-110㎡110-130㎡130-140㎡140-150㎡顶跃下沉总套数4278425687154户型以1它00-1各50㎡三挎房为主，钓与来访客殿户三房需奶求量较多假一致。成都花白园.上谎城产品牌户型配兰比分析需求房型2房3房4房顶跃下沉未告知合计来访客户321623110538451160成交转化率12％397513

615121户型推出量4226301540324客户需求涉与推盘户捆型模拟成也交比较分败析目前客户只均未涉及逝户型、面洞积、价格纤，因此，煤来访及入包会客户意唇向性还有熊待甄别。按照上标门客户衰12％纸的成交打转化率迅，预计林开盘销悉售12订0套左秒右，于和开盘销左售18赴0套目通标相差60遍套左右。由于项查目没有弦4房房均源推出紧，如何穷将4房露需求客仅户转化竭到3房猫、顶跃毕或下沉累是销售择要解决兼的首要债问题。第四部其分：产陡品解析成都花彩园.上烤城产品约户型罗各列幢号单元户型楼层建筑面积套数11A1偶数（4-20）123.689124.249奇数（3-21）127.9810128.5510A23-20106.023621112.482A322（跃）187.49122（跃）192.391A422（跃）161.352A51（下沉）205.3811（下沉）205.8712123.6812124.24112B12-21133.6540B23-21143.7319B322（跃）195.721B423（跃）191.471B524（跃）198.251B61（下沉）211.1911（下沉）213.211成都花骑园.上恳城产品适户型罗珍列幢号单元户型楼层建筑面积套数61、2G13135.08421135.8241-2139.6684-20143.2168G22-2198.1740198.312G31-20104.354021110.112G522（跃）158.912G5'22（跃）198.062G622（跃）130.502G722（跃）159.502户型配比统计表面积区间100㎡以下100-110㎡110-130㎡130-140㎡140-150㎡顶跃下沉总套数4278425687154占比13％24％13％17％27％5％1％成都花园扶.上城产程品户型配凉比第五部蒜分：价渡格策略均价测算目标与价怀格策略项目背景巡寿与价格策卖略竞争与价导格策略测试均带价测算原理阐述市场比较征法理论依惑据：替代原雹则原理说明战：在同一市状场上，具殃有相同效颜用的物品年，应具有装同一的价娇格，即具宋备完全的伏替代关系旱。这样，感在同一市罩场上，两货个以上具查有替代关拉系的商品优同时存在瘦时，商品寇的价格就减是由这种吨有替代关驴系的商品激相互竞争罢，使其价桶格相互牵纵制而终趋蝴于一致。市场比较羽法基本公颂式：PD＝租PB×错A×B趣×D×丙EPD—痕待估楼截盘价格PB—承比较案渗例价格A＝待水估楼盘耐情况指西数/比盛较案例贝情况指梯数＝正常义案例情刘况指数爸/比较失案例情嘱况指数B＝待估西楼盘价格父指数／比呀较案例价杰格指数D＝待估伐楼盘区域币因素条件宵指数／比环较案例楼化盘区域因低素条件指妈数E＝待估咸楼盘个别抓因素条件软指数／比博较案例个跌别因素条灾件指数测试均价吸测算步骤产品因秃子比较1推盘节奏本比较综合修正焦均价区位因子刑比较品牌因子担比较2345区位因子掉修正品牌因纷子修正产品因子舰修正推盘节奏觉修正综合修正开发商板知名度物业管理业主满乳意度自然资骡源（是沉否临河坚）生活配吧套（外里双楠、淋光华）交通优势欣（是否临都主干道）是否临蜓街（噪刘声影响湿）市政配亲套（公两园、文圣化宫、僻地铁）安全隐患滑（加气站百、辐射）建筑结构景观规因划建筑高唉度容积率社区配套智能化皮系统蓄客量推盘量推盘时间综合评定竞争性楼滥盘区位因戴子比较分惊析中海.龙湾半岛临清水河，靠二环路外双楠，配套完善不临街鹭岛国际社区靠二环路外双楠，配套完善临街优品道临青羊大道，光华大道光华片区，配套完善临街花间集临清水河，靠光华大道（2.5环）外双楠，配套较完善临街天合.凯旋城靠光华大道，外光华，配套较差临街成都花园.上城靠二环路，临青羊大道，靠清水河外双楠，光华片区交汇处，配套完善不临街区位因耻子价格伍修正市场比较法（区位因子）项目销售均价自然资源（是否临河）生活配套（外双楠、光华）交通优势（是否临主干道）临街（是否临街）市政配套（公园、文化宫、地铁）安全隐患（加气站、辐射）修正均价市场均价中海.龙湾半岛580010210010210010010055755350花间集540010498102981021025095优品道570098102104981021025378鹭岛国际社区560098100102981021025495天合.凯旋城51009898102981021005208品牌因敌子价格胀修正市场比较法（品牌因子）项目销售均价开发商知名度物业管理业主满意度修正均价市场均价中海.龙湾半岛580010410410252575282花间集54001001021025190优品道57001001041025373鹭岛国际社区56001021021025277天合.凯旋城510098981005310竞争性驼楼盘产昨品比较锐分析中海.龙湾半岛板式，18F知名景观设计社区较完善（会所等）鹭岛国际社区板式，18F绿化面积800元/㎡社区较完善（会所等）优品道板式，18F、22F景观设计一般100亩社区配套花间集板式，18F景观性好临街天合.凯旋城点式，33F景观设计较好社区配套一般成都花园.上城点式，22＋1F景观设计一般千亩大盘，社区配套完善产品因工子价格祖修正市场比较法（产品因子）项目销售均价建筑结构景观规划建筑高度容积率社区配套智能化系统修正均价市场均价中海.龙湾半岛58001021021021029810253605330

花间集54001021021049696985526优品道57001021001021021021005266鹭岛国际社区5600102104102102981025076天合.凯旋城5100981009898981025421竞争性楼迅盘推盘节泳奏比较分经析中海龙狱湾半岛花间集鹭岛国际凯旋城优品道9月10月10月2联810月2颜1日可能开盘抛（内部认膀购）排号开盘（推违约300捆套）排号（长春记藤时）恐蓄客蓄客（僻05年聚）开盘（签推28顶8套）开盘（推永313套具）11月开虎盘（推奥680芹套）蓄客（技2期时帖）11月中圈旬开盘（专推30年0多套闸）蓄客蓄客、排尼号开盘（推狮约324具套）成都花今园.上进城蓄客（钻8.3容1）排号剩余10食0套左右孝的房源销携售（明年3暴月左右推里出新房源关）上市会排号推盘节鱼奏因子导价格修虾正市场比较法（推盘节奏因子）项目销售均价蓄客量推盘量推盘时间修正均价市场均价中海.龙湾半岛580010410010453625310花间集54001061001024994优品道57001021001005588鹭岛国际社区5600102981005602天合.凯旋城5100104100985004综合价们格修正成都花园蔬.上城实暗收均价＝威面价（折活扣前）×0.堆98＝煮521羊2元/腔㎡项目区位修正品牌修正产品修正推盘节奏修正综合修正均价实收均价市场修正均价535052825330531053185212成都花宴园.上搁城面价牙（折扣村前）均爆价53吧18元益/㎡目标与晨价格策平略目标回顾配合销售护计划、周序期、逐步络提高“成界都花园•珠上城”的贝美誉度，牵渲染物业监的市场价蜻值，提升祸品牌美誉怀度树立“友成都花垂园•上柴城”的钳品牌形沸象，提片高关注痛率；首次开妄盘实现翁180牌套目标慈，力争宽销售额若1.0变亿，为虚年底前猫回款5鼓000堆万创造震条件充分展示和项目优势杜卖点，与盯目标客户博有效沟通蕉，吸引客夏户，刺激须购买。目标与辱价格策只略目标2根：造成涨市场上微的热销径势头，喘为后续收营销开盈路。目标