某公司设计标准化思路介绍

目录综述理解思路实施【综述】行业背景自身土地储备状况未来的开发任务2一、综述企业名称土地储备规划建面（万平）产品系列恒大7238中端产品占40%，中高端产品占30%，高端产品占10%，旅游地产产品占20%碧桂园4285城郊改善型占28%，郊区享受类占72%。万科3268以距城市中心远近划分4大产品系列，再以项目位置、客户需求细分为8个产品品类，全生命周期中信2986金地13343个系列：城市海景系列、金地格林系列、特色精品系列，中档住宅产品80%，高档住宅产品20%1.行业背景恒大、碧桂园、万科、金地等企业均以产品的系列化标准化作为公司发展的重要战略，并已取得一定成就。数据来源：2010年11月《中国经济周刊》我们的产品系列是什么？产品系列化标准化

已经成为支撑房企规模化发展的必然趋势恒大（2006—2010）布局城市：2个——36个，增长17倍土地储备：增长约22倍在建面积：增长约32倍交楼金额：增长约10倍年销售面积：近千万平方米销售增长率：60%近期提出2年内千亿的目标企业名称土地储备规划建面（万平）产品系列恒大7238中端产品占40%，中高端产品占30%，高端产品占10%，旅游地产产品占20%碧桂园4285城郊改善型占28%，郊区享受类占72%。万科3268以距城市中心远近划分4大产品系列，再以项目位置、客户需求细分为8个产品品类，全生命周期中信2986金地13343个系列：城市海景系列、金地格林系列、特色精品系列，中档住宅产品80%，高档住宅产品20%1.行业背景恒大、碧桂园、万科、金地等企业均以产品的系列化标准化作为公司发展的重要战略，并已取得一定成就。数据来源：2010年11月《中国经济周刊》我们的产品系列是什么？产品系列化标准化

将成为未来支撑房企规模化发展的必然趋势碧桂园2006年销售额：79.4亿元中国房地产企业竣工面积第一名中国房地产企业销售面积第一名2010年销售额：330亿元销售面积：600万平米分别增长57%和35%全年实现13个全新项目开盘一、综述企业名称土地储备规划建面（万平）产品系列恒大7238中端产品占40%，中高端产品占30%，高端产品占10%，旅游地产产品占20%碧桂园4285城郊改善型占28%，郊区享受类占72%。万科3268以距城市中心远近划分4大产品系列，再以项目位置、客户需求细分为8个产品品类，全生命周期中信2986金地13343个系列：城市海景系列、金地格林系列、特色精品系列，中档住宅产品80%，高档住宅产品20%1.行业背景恒大、碧桂园、万科、金地等企业均以产品的系列化标准化作为公司发展的重要战略，并已取得一定成就。数据来源：2010年11月《中国经济周刊》我们的产品系列是什么？产品系列化标准化

将成为未来支撑房企规模化发展的必然趋势万科（2004—2010年销售额）2004年：91.6亿元2005年：139.5亿元，增长52.3%2006年：212.3亿元，增长52.2%2007年：523.6亿元，增长147%2008年：479亿元，减少8.6%2009年：634.2亿元，增长32.5%2010年：1081.6亿元，增长70.5%一、综述企业名称土地储备规划建面（万平）产品系列恒大7238中端产品占40%，中高端产品占30%，高端产品占10%，旅游地产产品占20%碧桂园4285城郊改善型占28%，郊区享受类占72%。万科3268以距城市中心远近划分4大产品系列，再以项目位置、客户需求细分为8个产品品类，全生命周期中信2986金地13343个系列：城市海景系列、金地格林系列、特色精品系列，中档住宅产品80%，高档住宅产品20%1.行业背景恒大、碧桂园、万科、金地等企业均以产品的系列化标准化作为公司发展的重要战略，并已取得一定成就。数据来源：2010年11月《中国经济周刊》我们的产品系列是什么？产品系列化标准化

将成为未来支撑房企规模化发展的必然趋势金地（2004—2010年净利润增长率）2004年：增长48.75%2005年：增长29.96%2006年：增长39.14%2007年：增长116.71%2008年：减少12.86%2009年：增长111.24%2010年：预计增长70.5%一、综述（公顷）<2020-6060-100>100用地面积16011142821115占比17%23%3%56%项目数量391517（万平米）<3030-9090-150>150建筑面积52610214631045占比17%34%15%34%项目数量3420442.2土地储备：业态比例2.3土地储备：单项目规模2.自身土地储备状况住宅地产商业地产旅游地产用地面积（公顷）1601114282占比80%6%14%建筑面积（万平）2556336162占比84%11%5%用地面积建筑面积2.1土地储备：总量2010年末，土地储备规划建面2986.6万平米，权益建面2194.6万平米。一、综述3.未来的开发目标从目前的土地储备、开发规模、经营计划目标出发，需要：建立全套产品线的规划、创新、管理工作机制，实现产品的系列化。——助力点：产品定位、品牌推广、标准化……迅速提高住宅产品复制能力，实现住宅技术的标准化。——助力点：缩短设计施工周期、降低设计变更率、批量采购……经营指标2010年计划2010年实际完成完成比率新开工面积516.1334166.1%施工面积891.2975284.4%竣工面积152.88195.1127.6%除竣工面积外，其余指标均未能实现计划目标。主要原因在于部分项目未能按计划开工。未规划项目、已规划未开工项目资金占用比例高达60%，公司周转率指标较行业标杆企业明显偏低。2011年计划同比增长826.884%1383.7142.5%254.330%一、综述【理解】定义内涵意义案例关系9二、理解住宅标准化是指对住宅产品线中的特定品类进行分析、归纳、总结、提炼，在客户细分、设计、部品、工程技术和成本等层面形成可复制的方法、数据和图文成果的过程。产品系列化是指针对特定目标客群和特定土地属性、具有相似或相同的功能或风格特征的系列产品组合。什么是产品系列化什么是住宅标准化【系列化/标准化】定义【系列化】系列化的内涵1.从内在关系到现实意义：客户土地产品湖城湾土地分析客户细分产品特征二、理解【系列化】系列化的内涵1.从内在关系到现实意义：客户土地产品“品类即商品的分类，一个小分类就代表了一种消费者的需求”——家乐福“确定什么产品组成小组和类别，与消费者的感知有关，应基于对消费者需求驱动和购买行为的理解”——AC尼尔森生命周期购买动因社会标志社交娱乐照顾老人工作场所独立空间……中老年核心老人＋青年中年三口之家小太阳自由青年……低中高支付能力土地分析客户细分产品特征二、理解【系列化】系列化的内涵1.从内在关系到现实意义：客户土地产品土地分析客户细分产品特征二、理解2.万科、龙湖、金地、绿城、恒大等企业的产品线体现了项目的档次、类型和客户特点，同时在开发中不断研发和完善新产品线企业产品线绿城别墅系列、平层官邸系列、高层公寓系列、多层公寓系列、城市综合体系列恒大华府系列、金碧天下系列、绿洲系列、恒大城系列、名都系列万达万达广场系列万科金色系列、城市花园系列、四季系列、高端系列金地中档格林系，高端褐石系、天字系、大境系和官邸系龙湖花园洋房、别墅、城市综合体、高层豪宅华润橡树湾系列；都市精品系列；都市综合体系列；城中城系列；特色高端系列保利康居、珍品、山水、尊享恒盛尚海湾系列世贸滨江系列大华公园世家系列【意义】系列化二、理解标准化的意义有利于企业品牌的宣传和提升是企业核心竞争力的体现，有助于企业建立或强化品牌宣传，巩固企业形象，坚定发展基础降低项目定位风险将帮助开发者快速准确的判别土地价值，可以降低对拿地决策者风险判断的要求，降低拿地风险。降低项目开发成本和费用项目前期设计标准化，项目建筑材料的集中采购，成本将大幅降低。提升产品力，保证产品平均品质可保证企业打造的产品品质，提升企业产品竞争力、产品创新能力快速复制，实现企业规模扩张推行标准化作业模式，减低了企业快速扩张带来的项目快速增加和人员短缺之间的矛盾。提高项目开发速度和效率将有效缩短项目前期价值判断、市场研究及定位、项目建筑设计等环节的时间，提高项目开发速度和效率。【意义】标准化二、理解【成功案例】快速复制的必要条件：住宅地产案例：万科商业地产案例：万达精品地产案例：龙湖万科培育成熟产品线，通过快速复制达到规模化，从而实现有质量增长的战略目标。从百亿级企业向千亿级企业转化30多个城市，100多个项目，开盘月达到60%销售率，2004年销售额为91.6亿元，2010年销售额超过1000

亿元。近7年来销售额增长了10倍。二、理解快速复制的必要条件：住宅地产案例：万科

商业地产案例：万达精品地产案例：龙湖万达经过几代商业产品线的研发和复制，将复杂的商业综合体成功推向全国。2010年销售额突破650亿元，自持物业1000万平米。自持物业单位：万平米二、理解【成功案例】快速复制的必要条件：住宅地产案例：万科

商业地产案例：万达

精品地产案例：龙湖龙湖利用产品模块，通过90%的复制+10%的N次创新，极大提高项目开发速度和保证项目质量。5种售楼处常见8个标准模块成都长桥郡重庆睿城成都长桥郡重庆悠山郡上海滟澜山西安曲江盛景1、体现项目建筑风格的售楼处外立面2、售楼处休闲空间的外置3、大小不等水系4、大面积集中绿地5、五重景观体系6、造型独特的景观小品7、花团锦簇的道路8、样板间的风格区分开发速度（从拿地到开盘）上海龙湖滟澜山：不足一年北京龙湖香醍溪：五个多月北京唐宁ONE：一年二、理解【成功案例】产品线系列四产品线系列三产品线系列二产品2客户1产品1土地3土地2客户2客户4产品4土地4土地1产品线系列一客户3产品3产品客户土地产品客户土地产品客户土地产品客户土地标准化规模化调研设计调研设计调研设计调研设计产品线系列二产品2客户1产品1土地3土地2客户2客户4产品4土地4土地1产品线系列一客户3产品3产品客户土地产品客户土地产品客户土地产品客户土地调研设计调研设计【相互关系】系列化-标准化-规模化二、理解【工作思路】体系流程职责资源20全系列产品【体系】产品线薄体系框溪架三、工糖作思路商业地产住宅地豪产旅游度寨假地产复合地产城市住谋宅近郊住席宅远郊住卧宅资源特征区位特征湾系列深圳红树湾珠海红树湾园系列汕头世贸花园汕头东厦花园汕头滨海花贴园汕头怀英花园东莞阳光澳园东莞东泰花园城系列北京中信城东莞凯旋城惠州凯旋城惠州水岸城新城系列长沙中信新城长春中信(新)城北京中信新城成都未来城惠州淡水新尸城湾系列深圳湾上六座台系列天津郡翼台岸系列中山凯旋蓝殊岸中山左岸湖系列佛山山语燃湖东莞森筛林湖青岛森混林湖苏州森覆林湖时间轴专业轴根据项谦目运营畜的时间虽顺序，犹将设计镜阶段分枕为概规档、方案娱、扩初至、施工那图4个阶段根据项目玩涉及专业斧，分为建厚筑、结构躬、设备、逢电气、精盆装修、景肤观园林6六个专业逐步完葡善流程河，以标乒准化的卡工作流仪程管理跳设计工丈作，遵且循严谨稀、协调好、执行患、跟进点和总结芽的工作标方法。统一的工表法，完善《工程质量柳通病防控阻手册》结合南北悲方的差异森、产品线魂要求，形愉成统一的扎工程做法针对工滔程中常匪见问题膏，统一汽构造节疗点做法毁，规避金常见错妹误根据项军目涉及捉专业，瓶分为建巴筑、设乡丰备、电殿气、精秤装修、惨景观园馋林5六个专处业编码系统【体系】住宅标贱准化体脊系三、工侮作思路【流程】产品线规笋划>住宅技晌术标准烈化>部品标划准化深化设忙计实施怜方案施工图成乔果产品成本标准化缴施工实施情叛况总结括反馈住妥宅瓣技挣术渴标瞒准湖化液数挎据省库土地获雷取产品策秒划产品线的川选择标准的建筑选型标准的结构选型标准的组团选择标准的立面选择标准的户型选择标准的景观配置标准的功能配置标准的部品选择标准的构造大样标准的设施配套选择标准的设备选型标准的结构设计标准化的成本定额住宅地凝产商业地产旅游度彩假地产复合地青产健康人你生都会人生休闲人鸡生三、工挖作思路【职责】产品线规筛划：根据蜘公司的战忽略愿景制隙订符合公掀司特点的夸近、中兰、长期产四品战略。总部城市（直管项惊目）公司发起抹组织制定产品割战略工作重认心在总板部执行、较实施产品战略自上而独下建立总中部、城短市公司卖两个层赵面的研举发实施走体系三、工作砖思路【职责】标准化苍：根据中公司的锡产品战容略研究诞制订可妻用于特定区亭域内（歪地理和隐客群单以元）规模化间复制的攻住宅产乔品成集果。基于上述钞规律，2010年10月成立中信地香产住宅弹标准化郑工作小穿组，建立总逝部、城市甘公司、项煮目公司冤三个层面蜂的研发实颗施体系。总部发起鬼、组织盾、指导拾、监督制定标牵准化体亲系执行实午施住宅标准说化成果执行标准坚化体系制订标准特化成果组织、指冲导标准化亡成果应用工作重心丛在城市公夫司三、工仅作思路城市（直管项垄目）公司项目公司三、工作春思路总部项目公司合作资源合作资源合作资源合作资源合作资源合作资源【资源】分层、共芳享城市公司【实施方案】产品线规爱划推进方文案标准化工检作方案27Step1：产品线草规划目提标研究内部环境分析外部环境分析内外部环境SWOT分析企业未来发展方向产品线规划与企业未来发展的关系梳理明确中信地产产品规划目标公司发展愿景知己【系列化】产品线规贺划推进方您案四、实牌施方案2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月Step1：标杆案潮例研究案例研擦究知名标杆嘉企业案例眨研究典型房饺企案例僻研究1、标杆企纠业发展阶幅段分析2、标杆芒企业城灾市布局饥分析3、标杆眠企业核火心竞争能力分析4、标杆企盟业成功关连键因素分紫析5、标杆娘企业产夹品方式钢分析····咏··典型房豪企运作度模式分鹊析典型房氧企盈利学模式分藏析典型房企叛产品模式稼分析典型房葡企产品铃线分析典型房份企产品愈特征分滩析···银···案例一案例二··煮··猛··房企一房企二··镇··川··知彼学习标杆，提升自我四、实施我方案【系列化】产品线屡规划推截进方案2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月Step2：产品线锯梳理土地储备梳理研究项目属性梳理研究中信地产产品线梳理1、土地祖储备城迎市布局2、土地锅储备规犹模分析3、土地连储备类存型分析4、土地爸储备价营格分析···曾···客户特征成交客户潜在客户1、地段翅价值2、交通作情况3、配套凭资源4、自然环葵境5、人文搭环境6、历史裂形象区位属性1、产品障类型2、户型设祖计3、面积方分布及敌比例4、产品创宝新5、规划胸设计6、立面师造型···产品特点摸底梳理2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月四、实图施方案【系列化】产品线规振划推进方倘案Step3：产品线松规划方茅案产品属性梳理研究产品线规划方案构建产品线系列建立产品标准化体系产品线选择产品线结构产品市场定位产品线盈利分析总图设荣计的标疏准化建筑风艺格的标拐准化，冷如欧式疼风格建筑立闷面的标眠准化：窑选材、虾色彩户型的途标准化···龄···构思2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月四、实苦施方案【系列化】产品线规泪划推进方捞案实施【标准化】标准化轿推进工宪作是中啄信地产挠产品战株略的重乌要组成彩部分2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月“湾”系列最标准化猾工作的宪推进201扶1年3月深圳公仔司完成区“湾”时系列第荐一代产殿品的总隔结，形伏成初步训成果。“湖”系列标猾准化工作锤的推进2011年4月山语湖公耕司进一步阵深化标准独化成果，移结合第二联代产品，斩形成初步杀成果。四、实交施方案322011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月“湾”系列标胶准化工作踢的推进2011年5月深圳公得司深化数“湾”哄系列第附一代产读品成果俯。珠海公归司开展“崭湾”系钢列第二代产品标灵准化工摊作。201阅1年6月四、实施工方案【标准化】标准化蒜推进工赌作是中脂信地产概产品战责略的重缝要组成衣部分2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月“湖”系列俘标准化踪蝶工作的夹推进2011年7月东莞公司开展“遗湖”系盼列第二惭