山东潍坊市坊子区住宅项目市场调查报告-149DOC-2007年

PAGEPAGE31山东潍坊市坊子区住宅项目市场调查报告目录前言 4第一篇 潍坊市宏观发展状况 6一、潍坊市概况 7（一）地理位置及交通状况 7（二）潍坊城市布局及各区县状况 7二、潍坊宏观经济发展现状 9（一）2004年潍坊总体经济发展状况 9（二）2005年潍坊经济发展状况 24（三）潍坊宏观经济发展状况总结 27三、房地产市场发展情况 28（一）2004年潍坊房地产业发展状况 28（二）2005年房地产市场 28（三）近2年房地产市场小结 31四、商业及商用物业发展概况 31第二篇 潍坊住宅与住宅物业现状 34一、潍坊市住宅发展现状 35（一）潍坊主要商圈 35（二）商业街分布 35（三）大中型商业零售网点布局 37（四）商贸市场分布 39（五）住宅发展竞争格局 41（六）潍坊人口构成与消费 42（七）潍坊住宅现存的问题 47二、潍坊商业物业发展特点及趋势 48（一）在运营的商业物业分析 48（二）潍坊商业物业开发的趋势 50三、潍坊商业及商业物业发展现状总结 54第三篇 潍坊未来商业规划 56一、商业网点与交通网络的共生关系 57二、潍坊市商业网点发展定位 57（一）潍坊市商业网点发展规划定位考虑的因素： 57（二）潍坊市区商业网点规划发展要点小结 60三、商业网点布局规划 60（一）商业网点规划思路和发展目标 60（二）市、区、组团商业中心及邻里商业规划 63（三）大型商业零售网点规划 68（四）中小型商业网点规划 75（五）商业街规划 76（六）商品交易市场体系规划 78四、潍坊商业布局规划总结 83（一）分清层次结构，完善功能配套 83（二）优化营商环境，注重以人为本 83（三）突出文化特色，营造商业观 83（四）市区采用“一主四次”的空间布局形态。 84（五）市、区、组团商业中心及邻里商业规划要点 84（六）大型商业零售网点规划要点 84（七）中小型商业网点规划 84（八）商业街规划要点 85（九）商品交易市场体系规划要点 85第四篇 潍坊商业地产综合调查 86一、商业物业调查 87（一）在营业的典型商业项目调查 87（二）在售商业项目调查 104二、其他类型房地产项目调查 114三、主要商圈临街商业调查 127四、娱乐休闲餐饮业态调查 131（一）网点分布 131（二）潍坊娱乐、餐饮、休闲业态特征 132五、消费者、经营者、投资者调查 133六、媒体调查 137七、潍坊商业及商业地产综合调查总结 138第五篇 项目开发条件分析 141一、项目区位分析 142二、项目开发SWOT分析 145（一）项目开发优势（S） 145（二）项目开发劣势（W） 147（三）市场机会（O） 147（四）市场威胁（T） 148结束语 149前言承蒙贵公司信任，由我公司全面负责潍坊商业项目的全程策划。为使本项目能在激烈的竞争环境中脱颖而出，迅速实现销售和主力店招商，我公司对项目所在的潍坊市及周边区域做了深入的调查分析研究。本调查报告是经过我司调查人员对潍坊市的商业物业及商业各种形态进行实地调查，结合科学的统计分析而形成，是项目全程策划的重要组成部分。调查背景受金龙置业公司委托，我司针对其山东潍坊白浪河项目进行专项综合商业地产市场调查，为其开发规划提供可参考的市场资讯。调查时间2006年2月15日至2月22日共8天。调查人员安排：5人。调查方式根据我们以往的经验，本次调查采取了7种方式进行调查，力求从不同角度去反映印证市场的实际情况，具体方式列举如下：典型项目实地调查（在营及在售项目，商业类型为主）发展商深度访谈经营户（投资者）抽样调查（商场和街铺）商场运营机构模拟访谈规划局相关人士访谈典型消费者座谈市场调查具体内容：本次调研重点在调研潍坊的商业现状、商业物业分布及运营销售情况，商业竞争状况、商家状况和投资者需求，在对项目有一定了解的基础上，作专项的商业市场调研。包括以下内容：典型在营购物商场的具体资料数据；典型在售商业物业的具体资料数据市区商圈状况重点商业街道的商铺具体情况（业态、开间进深、面积、经营状况等）商业步行街状况（业态分布、主力商店分布、商铺开间进深、面积、经营状况等）项目周边的商业物业的经营状况；项目周边状况、消费力状况、居民分布状况；消费者购买力、消费心理及习惯投资者、经营者投资经营心态／成熟度、对本项目的看法等；另外，本次调查还着重于获取量化数据，包括当地商业物业的开发体量、规模、位置、租售状况、租售价格、管理费用、主要营销手段、经营状况等。项目所在区域同类型项目的现状及目标客户调研分析

潍坊市宏观发展状况

一、潍坊市概况潍坊市位于山东半岛中部，总面积为1.58万平方公里，其中市区面积为1472平方公里，辖奎文区、潍城区、坊子区、寒亭区4个区和寿光市、诸城市、青州市、高密市、昌邑市、安丘市6个市及昌乐县、临腒县2个县，高新技术开发区、经济技术开发区、海化开发区3个市属开发区。总人口850万，其中市区人口126万。潍坊是美丽的世界风筝之都和中国优秀的旅游城市，综合发展潜力较大。（一）地理位置及交通状况潍坊市位于山东半岛中部，目前，潍坊市海、陆、空交通网络已初具规模，全市公路通车里程7616公里，其中高速公路205公里。有潍坊港，羊口港两个国家二类开放口岸。潍坊机场已开通北京、上海、广州、海口等航线；是全国四大航空邮件处理中心之一，有力地促进了潍坊经济的振兴，同时为中外游客云集“世界风筝之都”提供了有力条件。（二）潍坊城市布局及各区县状况潍坊市辖4区、6市、2县、3个市属开发区。分别由奎文区、潍城区、坊子区、寒亭区、寿光市、诸城市、青州市、高密市、昌邑市、安丘市、昌乐县、临朐县，高新技术开发区、经济技术开发区、海化开发区,形成城市组群。潍城区辖4镇4街道办事处，212个行政村，55个居委会，面积272.3平方米公里，完成财政总收入2.46亿元,地方财政收入1.59亿元，人均可支配收入9290元，人口37万,非农业人口22.6万。寒亭区辖经济技术开发区，海洋化工开发区，6镇2街道办事处，375个行政村，9个居委会，面积872平方米公里，完成财政总收入3.28亿元,地方财政收入1.96亿元,各项存款33.5亿，人均储蓄8021元，人均可支配收入8550元，人口35.34万坊子区辖8镇，244个行政村，面积345平方米公里，完成财政总收入2.65亿元,地方财政收入1.53亿元，居民储蓄18亿。寿光市辖14处乡镇1乡5街道办事处，976个行政村（居委会），面积2180平方米公里，完成财政总收入12.8亿元,地方财政收入7.3亿元，年末金融机构存款余额136.9亿,全国百强县第53位，比三年前进了43个位次，人口9.6万。安丘市辖21镇2街道办事处，1388个行政村（居委会），1424个自然村，面积1928平方米公里，完成财政总收入3亿元,年末金融机构存款余额50.2亿,人口105万。昌邑市辖11镇2乡2街道办事处，819个行政村，面积1812平方米公里，完成财政总收入5,67亿元,地方财政收入3,57亿元,人均储蓄额9536元,人口67,76万,非农业人口13,.6万。高密市辖17镇3街道办事处，994个行政村（居委会），面积1605.6平方米公里，完成财政总收入7.18亿元,地方财政收入3.77亿元,各项存款余额62.4亿,居民存款余额48.16亿，人口85.74万。青州市辖18处镇乡3街道办事处，1052个行政村，面积1569平方米公里，完成财政总收入15亿元,地方财政收入4.1亿元,各项存款余额102.8亿，居民储蓄余额83.6亿,人口89.96万,有回满等35个少数民族2.5万人。渚城市辖18镇2乡3街道办事处，1346个行政村，面积2183平方米公里，完成财政总收入11.7亿元,地方财政收入6.5亿元,居民存款余额67.6元。总存款额95.7亿，人均可支配收入7103元，人口106.2万,非农业人口30.5万。临朐县辖15镇1乡2街道办事处，939个行政村，面积1384平方米公里，完成财政总收入3.1亿元,地方财政收入1.7亿元,年末金融机构存款余额52亿和31.6亿,人口85.2万,非农业人口11.1万。昌乐县辖15镇1开发区895个行政村，面积1101平方米公里，完成财政总收入4.78亿元,地方财政收入2.67亿元,人口60万。二、潍坊宏观经济发展现状（一）2004年潍坊总体经济发展状况2004年全市经济快速健康发展，经济结构进一步调整。初步核算，2004年潍坊市生产总值(GDP)完成1246.4l亿元，按同比价格比上年增长16.9％，增幅同比提高1.9个百分点；其中第一产业增加值180.4亿元，增长8.6％；第二产业增加值683.49亿元，增长25.7％，其中工业增加值618.49亿元，增长27.1％；第三产业增加值382.52亿元，增长7.3％，一、二、三产业分别拉动GDP曾长1.6、12.8和2.5个百分点。人均GDP达到14678元(按现行汇率折算为1775美元)，比上年增长16.7％，同比提高1.7个百分点。产业结构调整取得新进展，工业在国民经济中的主导地位更趋明显。一、二、三产业的比例关系由上年的15.5：50.5：34调整为14.5：54.8：30.7，第一产业所占比重比上年下降1.0个百分点，第二产业提高4.3个百分点，其中工业提高4个百分点，第三产业比重下降3.3个百分点。2004年各县市区生产总值(GDP)完成情况：潍城区41.19亿元，寒亭区40.75亿元，坊子区37.11亿元，奎文区37.08亿元，青州市125.64亿元，诸城市176.36亿元，寿光市193.01亿元，安丘市90.44亿元，高密市102.00亿元，昌邑市99.00亿元，临朐县60.53亿元，昌乐县60.02亿元。反映企业综合经营状况的企业景气指数达141.9％，企业家信心指数143.8％。经济体制改革取得较好成绩。企业产权制度改革的阶段性任务基本完成，企业上市取得突破性进展，提前三年超额完成市委、市政府提出的五年上市融资目标。2004年，市属企业累计完成改制，破产重组324户，改制面达95％。国有大企业改革取得实质性进展。公益性企业改制合资取得重大突破，市直10家市政公用企事业单位的改制合资全面展开。2004年全市企业上市公司增加到10家企业、11支股票。全年从证券市场融资到位资金45亿元。非公有(民营)经济发展迅速，成为经济增长新的亮点。2004年，全市非公有(民营)经济增加值完成635.7亿元，比上年增长26.8％，占GDP的比重由上年的47.0％上升到51.0％；全市非公有(民营)经济户数16.7万户，增长8.7％；从业人员78.9万人，增长10.7％；注册资金390.6亿元，增长32.1％；纳税额63.2亿元，增长30.8％，占全部税收比重65.74％，提高3.34个百分点；完成固定资产投资占全社会投资的比重提高11.3个百分点。招商引资工作成绩显著，市委、市政府把招商引资作为“要务之要务，中心之中心，重点之重点”来抓，以招商引资推动全市“超常规、跨越式”发展，全市招商引资工作的力度和广度空前增加，取得了显著成效。2004年，全市共到位市外资金538.7亿元人民币，同比增长32.6％，完成全年任务指标的134.6％。合同利用市外资金817.9亿元人民币，同比增长42.3％；2004年全市到位资金项目5222个，其中工业招商引资项目3823个；总投资过亿元的项目35个。1、潍坊2002-2004年国内生产总值递增情况主要年份国内生产总值构成（国内生产总值以100计）年份第一产业第二产业第三产业200216．847．335．9200315．550．534．0200414．554．830．7注：以上数据来自于潍坊2005统计年鉴2、工业工业效益与增加值工业生产效益同步提高。2004年，全市实施工业强市战咯，全面振兴工业经济，加大投入，膨胀规模，加快改造，优化结构，深化改革，搞活机制，工业生产增速明显加快。截止2004年底，全市规模以上工业企业为2911个，比上年增加941个，实现增加值501.3亿元，同比增长31.7％，增幅比上年高4.7个百分点。重工业生产明显快于轻工业。受投资大幅增长的拉动，重工业增加值增长43.6％，比轻工业快19.2个百分点。各种经济类型企业竞相增长。国有工业实现增加值33.3亿元，增长35.0％；股份制工业实现增加值271.2亿元，增长39.9％；外商及港澳台投资工业实现增加值101.9亿元，增长21.0％。全市工业产品销售率97.87％，比上年同期提高0.21个百分点。工业产品产量较快增长，统计范围内的181种主要产品中，同比增长的有125种，占69.1％。工业投入工业投入保持较快增长。2004年全市工业投资完成583亿元，其中过1000万元的项目1933个，完成投资额533.9亿元；工业基本建设项目1113个，完成投资293.9亿元；更新改造项目820个，完成投资额240亿元。全市过5000万元工业项目459个，完成投资310.1亿元；过亿元工业项目189个，完成投资213.8亿元。经济效益明显提高。2004年，全市规模以上工业完成销售收入1806.2亿元，增长49.4％；实现利润101.4亿元，增长54.9％，实现利税169.8亿元，增长44.9％；实交税金77.6亿元，增长26.2％；经济效益综合指数160.96％，提高18.32个百分点；总资产贡献率13.94％，提高1.25个百分点；资本保值增值率136.99％，提高11.8个百分点；流动资产周转率2.64次，加快0.26次；成本费用利润率5.97％，提高0.25个百分点；资产负债率61.91％，下降1.44个百分点；全员劳动生产率71524.5元从，增长31.54％。规模以上工业亏损面1.89％，下降1.7个百分点，亏损企业亏损额1.54亿元，下降38.1％。产成品存货111.7亿元，增长39.9％，应收帐款净额128.5亿元，增长14.0％，两项资金占流动资产平均余额的35.1％。3、农业2004年，全市以解决“三农”问题为中心，认真贯彻落实中央一号文件，全面取消除黄烟以外的农业特产税，降低农业税3个百分点，减轻农民负担4亿元，落实粮农直补资金6780万元，农业生产出现积极变化。主要农产品产量有不同程度的增加。全年粮食总产量331.3万吨，比上年增加37.6万吨，增长12.8％；棉花产量5.2万吨，增长11.7％；花生产量25.3万吨，增长3.0％；烤烟产量2.5万吨，减少26.4％。瓜菜产量1032.2万吨，减少2.5％，其中蔬菜产量1144万吨，减少1.4％；水果产量120.2万吨，增长5.8％。畜牧业生产稳定增长。全市畜牧业总产值完成127.8亿元，同比增长9.7％；生猪出栏615.9万头，增长18.6％；家禽出栏4亿只，增长13.7％；肉类总产量120万吨，增长13.1％，禽蛋产量38.3万吨，增长0.4％，牛羊奶产量24.2万吨，增长30.5％。水产品产量略有增长。全市水产品产量59.1万吨，增长1.7％，其中海水产品53.2万吨，增长0.9％，淡水产品5.95万吨，增长9.6％。农村基础设施建设进一步改善。全市196.1万农户实现户户通电，9471个行政村实现村村通汽车，通电话村数9467个，比重达99.9％；自来水受益村数6314个，比重达66.7％。全年农村用电量41.4亿千瓦小时，增长16.5％；化肥施肥量(折纯)54.6万吨，增长4.2％。年末耕地面积673.6千公顷。小城镇建设取得新突破。2004年，全市完成村庄规划87个，小城镇规划86个，其中中心镇规划26个，完成村镇建设总投资43亿元，其中小城镇建设投资22亿元，占51％，新建各类建筑733万平方米，其中住宅建房319万平方米，公共建筑92万平方米，生产建筑322万平方米。4、固定资产投资及建筑业固定资产投资大幅度增长。2004年全市全社会固定资产乏资完成825.1亿元，比上年增长59.6％。其中规模以上投资完成782.2亿元，增长60.4％，规模以下投资完成42.9亿元，增长45.9％；总投资过1000万元的项目2405个，增长25.8％；规模以上投资施工项目5488个，增长13.8％。重点建设项目进展顺利。全市28项市以上重点建设项目累计完成投资26.2亿元，占年度投资计划的23.6％。房地产开发投资较快增长。全市共完成房地产开发投资43亿元，比上年增长15.9％，其中住宅投资33.5亿元，增长29.1％。全年商品房销售额13.5亿元。建筑业较快发展。全市资质以上建筑施工企业完成产值149.5亿元，增长11.7％；全员劳动生产率71826元／人，增7.7％。实行投标承包工程面积1384.9万平方米，增长4.8％，占施工工程面积的80.1％。5、运输邮电交通运输业稳步发展。2004年，全年交通基础设施建设共完成投资18.3亿元，其中公路投资17.5亿元。到年末，全市公路通车里程7673.7公里(不含村道7370.2公里)，其中高速公路204.5公里，一级路700.1公里，二级路1963.5公里，三级路1893.6公里，四级路2902.7公里，公路密度达48.4公里／百平方公里。全市营业性机动车辆达到6.5万部，其中客车6183部(含出租车3301部)，货车26719部。全年完成公路客运量4887万人，增长19.1％，旅客周转量34.0亿人公里，增长16.5％；货运量6866万吨，增长12％，货物周转量39.9亿吨公里，增长15.2％。水上货运量157万吨，增长174.9％，货物周转量30.8亿吨公里，增长409.9％。潍坊港完成吞吐量298万吨，增长5.7％；航空客运量34765人，增长210.9％。邮政事业稳步发展。全年完成邮政业务总量3.75亿元，信函4011.1万件，包裹32.8万件，国内特快专递89万件，国际特快专递3.6万件，报纸8905万份，杂志557.7万份。邮政储蓄余额97.8亿元，比上年增长13.3％。电信业保持较快发展。全部电信企业实现电信业务总量34.2亿元，比上年增长27.1％。移动电话用户发展到217.9万户，比上年增长36.5％，固定电话用户发展到235.4万户，增长17.7％。6、国内贸易国内消费市场稳中有升。2004年，全市实现社会消费品零售总额405.2亿元，比上年增长16.0％。按销售地区分，城市零售额实现231.9亿元，增长17.3％，县零售额实现17.1?亿元，增长18．8％，县以下零售额实现156．2亿元，增长14．0％。按行业分，批发零售贸易业零售额342．7亿元，增长16．6％；餐饮业零售额41．3亿元，增长22．2％。7、对外经济贸易与合作进出口继续保持增长。据海关统计，2004年全市进出口总额30．4亿美元，比上年增长35．0％；其中进口9．2亿美元，增长48．6％，出口21．3亿美元，增长29．8％；三资企业出口9．2亿美元，增长25．9％。按出口国别分，对日、美、欧、韩四大市场出口14．6亿美元，占全市出口总额的68．5％，同比增长30．8％。实际利用外资大幅增长。全年共签订利用外资项目378项，合同外资额14．6亿美元，增长90．2％；实际利用外资10．2亿美元，增长101．9％。全年新签对外承包劳务合同额2．84亿美元，外派劳务5056人次，增长99％。对外交往和旅游业进一步发展。2004年，全市共接待境外游客3．1万人次，创汇收入903．1万美元；接待国内游客771．4万人次，旅游收入42．1亿元，分别增长30％和30．9％，旅游总收入42．8亿元，同比增长31％。8、财政金融保险财政总收入突破百亿元大关。2004年，全市完成财政总收入107．8亿元，增长26．7％，其中地方财政收入52．6亿元，增长34．6％，地方财政收入增幅高出全省平均水平5．7个百分点，列全省第六位。地方收入中，增值税完成8．3亿元，增长20．8％，营业税完成8．9亿元，增长24．9％，企业所得税完成4亿元，增长31．5％。个人所得税1．6亿元，增长16．1％。财政总支出完成73．6亿元，增长24，2％。其中，地方财政支出完成68．8亿元，增长24．1％；财政总支出中，企业挖潜改造资金4．5亿元，增长42．4％，科技三项费用完成1．3亿元，增长44．6％；教育事业费用完成19．4亿元，增长14．2％；行政管理费支出完成9．8亿元，增长20．2％；社会保障补助支出2．1亿元，增长415％。财政收支相抵，当年净节余118万元，累计净节余4166万元，市本级及15个县市区全部实现了财政收支平衡，全市已连续18年实现财政收支平衡。金融运行健康平稳，存、贷款总量大幅增加，金融机构经营效益明显提高，较好的支持了全市经济的发展。2004年末，全市金融机构本外币各项存款余额1076．4亿元，比年初增加154．5亿元，同比增长16．8％，同比多增38亿元。其中人民币存款增量居全省第3位。本外币储蓄存款余额708．2亿元，同比增长14．0％，比年初增加87．2亿元。本外币各项贷款余额达773．5亿元，较年初增加118．7亿元，增长17．1％，同比多增31．5亿元。其中人民币贷款增量居全省第3位。货币持续回笼，全年现金收支相抵，净回笼37．1亿元，同比多回笼7．5亿元。银行金融机构经营效益大幅增加，实现盈利本外币合计4．5亿元，同比增盈6．2亿元。保险业健康发展。全年产、寿险保费总收入达到26．9亿元，同比增长23．4％；其中，产险实现保费收入6．18亿元，同比增长22．9％；寿险实现保费收入20．73亿元，同比增长23．7％。全年共支付赔款和给付保险金5．4亿元，其中产险支付赔款3．3亿元，赔付率同比增长12.0％；寿险给付与赔偿保险金2．2亿元，赔付率同比增长38．1％，有效地发挥了保险业在全市经济发展和安定社会生活方面的重要作用。9、科学技术2004年全市科技工作以高新技术产业化、传统产业高新化、国民经济信息化为重点，加快推进科技进步和创新，科技工作有了突破性进展。荣获“全国科技进步先进城市”称号。全市有100项科技成果获得市级以上科技进步奖，其中国家科技进步二等奖1项、省级14项，市级85项。科技计划实施顺利。全年全市共组织实施市级以上各类科技计划项目261项，投入研发经费2753万元，其中列入国家、省计划107项，争取项目经费1763万元。一批国家“863”、“十五”攻关项目取得了重大进展。高新技术产业快速发展。全市新增省级高新技术企业50家，国家级高新技术企业6家，全市高新技术企业发展到221家。建设了寿光、诸城、青州、坊子4个制造业信息化示范县，其中，海化集团被确定为国家制造业信息化试点企业，并列入国家“863”计划；山东晨鸣、北汽福田、新郎西服、潍坊四棉等4家企业被确定为山东省示范企业，寿光市被列入全省重点示范县市。我市被科技部确定为全国制造业信息化重点联系市。高科技民营企业发展迅速，全市民营科技型企业发展到1240家，其中经省认定的民营高新技术企业192家。2004年，高新技术产业开发区坚持以“发展高科技、实现产业化”为宗旨，全区经济保持了持续、快速、健康的发展，各项社会事业全面进步。按全口径统计，高新区完成技工贸总收入359亿元，比上年增长45％；完成地区生产总值(GDP)82亿元，比上年增长35％；出口创汇23379万美元，增长48％；完成全社会固定资产投资54.3亿元，增长106％；实际利用外资13659万美元，增长577％。高新区完成财政总收入15.8亿元，比上年增长40.5％，其中地方财政收入2.6亿元，增长82.1％；实现税收收入16.1亿元，增长45％。全年共引进项目203个，总投资416亿元，增长81％。全区完成工业总产值299亿元，比上年增长41％；实现工业销售收入293亿元，比上年增长42％。高新技术产业发展迅猛，全年新立项科技计划项目35项，其中国家级9项、省级22项。申报国家“863”海洋化工高新技术产业开发区各项经济和社会事业较快发展。按地域统计，完成地区生产总值(GDP)21.4亿元，同比增长71.05％，地方财政收入完成1.76亿元，同比增长26.1％，实际利用外资1510万美元，增长69.47％，固定资产投资完成38亿元，同比增长117％，全区规模以上工业企业实现增加值16.6亿元，产品销售收入54.1亿元，利税8.2亿元，分别增长99.45％、93.48％、85.78％。2004年，潍坊经济技术产业开发区突出招商引资、基础设施建设、项目建设、软环境建设“四个重点”，全区经济和社会事业保持了快速发展的良好势头。按地域统计，全区完成地区生产总值(GDP)8.8亿元，同比增长70％；实现规模以上工业销售收入11.5亿元，增长187％；完成固定资产投资21.1亿元，增长167％；出口创汇2400万美元，增长32％；完成财政总收入5277万元，增长89％，实现地方财政收入2208万元，增长47.5％。招商引资规模和水平实现了新突破，全年引进项目60余个，总投资45亿元，其中境外项目17个，投资过亿元项目18个，投资过5000万元项目22个。基础设施日趋完善，修建城市道路40余公里，新建月河路高架桥、民主街白浪河桥等14座大小桥涵。9、城市建设与环境保护城市基础设施建设跨跃式发展。2004年，全市共完成城市建设固定资产总投资28.5亿元，新增道路面积1970万平方米，城市公共绿地890公顷，供热面积240万平方米。其中，市区全年完成城市建设总投资15.9亿元，竣工总面积254万平方米，高标准新、改(扩)建了东风街、北海路、安顺路及安顺广场、张面河、人民广场、北宫街、机场广场等部分城市道路及其绿化工程建设，成为我市城建史上投资最大、标准最高、速度最快、效果最明显的一年。环保工作成效明显。2004年全市外排化学需氧量控制在5.06万吨以下，二氧化硫和烟尘分别控制在14.2万吨和4.3万吨以下；工业废水排放达标率为98.8％，工业用水重复利用率为88％，城市污水处理率达到69％；烟尘控制区覆盖率达到100％，工业固体废物综合利用率达到90.1％，自然保护区面积达到615.87平方公里，生态示范区面积达到6037.6平方公里；城市空气环境质量级别为二级，良好率为97.3％。城市饮用水源水质达标率为100％，河流水质状况有所好转，城市环境噪声按功能区达到规定的环境质量标准。10、教育、卫生、文化、体育教育事业稳步发展。2004年，全市普通高考持续高位运行，本科上线人数突破3万人，其中文理重点本科上线7968人，各项指标继续保持全省首位。加快改造了农村中小学危房，市区中小学解困工程开展顺利，农村高中进城战略正式启动。素质教育特色更加鲜明，全市中小学配备计算机达到13.5万台，建成3425个多媒体投影教室，全市有1341处学校实现“校校通”工程，占到学校总数的55％。省级规范化高中达到31处。全市现已建成u处科技创新实践基地。建立了全国第一个教育硕士(学士)流动工作站。全市现有民办中小学93处，涌现出寿光现代中学、昌乐二中、高密康成中学等一批在省内外享有良好声誉的民办学校；在校生达到9万余人，占全日制中小学在校生总数的8.06％。有21处职业学校被命名为省部级重点职业学校，8处职业学校被命名为市级重点职业学校；潍坊职业学院被列为山东省职业教育实训基地。全市中等职业学校毕业生就业率达到95％，对口就业率超过80％；有7324人参加高职升学考试，上线6450人，其中本科907人，占到全省总数的23.6％。卫生事业健康发展。2004年，全市卫生系统紧紧围绕让人民群众“看上病、看起病、看好病、少生病”的目标，积极组织实施大众卫生，确保了全市人民群众健康水平和健康保障水平的稳步提高，确保了全市卫生事业的良好运行。年末全市拥有各类卫生机构1474所，其中各类医院、卫生院262所；医院床位21107张；卫生技术人员28542人，其中医生12344人，护士8844人。文化事业蓬勃发展。全系统在市以上报刊、杂志、新闻媒体发表、播出各类文艺作品2000多件；举办了风筝会文化艺术节、鲁台经贸洽谈会十周年庆典暨世界风筝小姐大赛等多场大型文化艺术活动，极大地丰富了人民群众的精神文化生活；全市共查处取缔黑网吧30多家，查处非法音像制品16余万盒(盘)，整顿和规范文化市场秩序工作取得明显成效。体育工作有了较大突破。潍坊市运动员邢慧娜在第28届奥运会上夺得万米比赛金牌。参加全省24个大项的年度锦标赛，共获得110.5枚金牌，总成绩明显优于去年。进一步加强了与国外田径、武术、跆拳道等项目的交流。全民健身工程总投资84万元，进一步满足了群众的健身需求；正式启用了潍坊市国民体质测定示范站，为指导全市群众科学健身提供了场所。潍坊开展了“全民健身月”活动，参与人数17万人。11、市场物价2004年，物价指数有所回升。全市居民消费价格总指数102.7％，同比上涨2.7个百分点。其中消费品价格上涨3.2％，服务项目价格比上年上涨0.6％。分类别看，食品类、居住类、烟酒类、医疗保健及个人用品类价格依次上涨8.9％、2.6％和2.5％、1.5％，衣着类、家庭设备及维修服务类、交通通讯类和娱乐教育文化用品及服务类分别下降0.6％、3.2％、2.6％和0.4％。扣除食品涨价影响，非食品价格指数下降0.3％。原材料燃料动力购进价格和工业品出厂价格分别上涨17.2％和9.1％。12、居民生活与人口城乡居民收入增长明显。据抽样调查，2004年全市城镇居民人均可支配收入9297元，比上年增长11.8％。人均消费性支出6821.8元，增长11.4％；年末百户城区居民家庭拥有彩电114台，电冰箱(柜)115台，洗衣机95台，空调器53台，移动电话115部，家用电脑33台，家用汽车3辆。全年农民人均纯收入4438元，增长13.2％；农民人均生活消费支出3025元，增长30.2％。劳动就业再就业成效显著，工资水平有所提高。2004年，全市实现城镇就业再就业10.1万人，完成省计划的146％，其中下岗失业人员实现再就业4.1万人，完成市下达计划的141％，城镇登记失业率控制在3.07％。2004年，举办招聘洽谈会387场次，全市共培训城乡各类人员7.37万人。年末在岗职工人数59.2万人，增长1.7％；全年工资总额72.7亿元，增长14.9％；在岗职工平均工资12317元，增长14.3％。13、社会福利事业社会福利、城乡社会救助水平进一步提高。2004年，全市城镇低保人数达到3.95万人，基本实现应保尽保；救灾捐赠工作成效显著，捐助网络不断完善，全市共投入救济资金3600多万元；社区服务设施建设加快，社区服务也逐步向网络化、社会化、产业化方向发展。发行社会福利彩票2.36亿元，发行总量连续三年居全国地级市首位。总投资9600万元的67个第三批“星光计划”服务项目全部建成并陆续投入使用，全市为老服务设施达到167处。计划生育综合改革稳步推进，低生育水平保持稳定。据统计，全市出生人口85067人，合法生育率达98％以上，人口自然增长率4.61‰，性别比108。据公安部门统计，全市年末总人口850.7万人，其中非农业人口247.9万人。14、社会保障社会保障水平继续提高。2004年，全市参加基本养老保险的人数达72.91万人，其中在职职工参保人数为59.31万人，收缴基本养老保险基金11.99亿元，收缴率达98.77％；全年共支付养老金10.41亿元。农村养老保险参保人数为107.4万人，收缴保险费3489万元。参加失业保险的企事业单位达到7363家，职工62万人，共向4.14万名失业职工支付失业保险金8269.9万元。参加基本医疗保险的职工达71.38万人，收缴医疗保险费5.52亿元，支出4.23亿元。（二）2005年潍坊经济发展状况综合实力显著提升经济持续快速增长，自从2001以来，地区生产总值年度增长率分别为11.2%、12.5%、15%、16.9%和17.1%，一年比一年发展得更快更好。2003年实现“一个高于、两个过千亿”。2004年实现“六个两年翻番”，提前一年完成“十五”计划的主要目标。2005年完成地区生产总值1471亿元，财政总收入141.6亿元，其中地方财政收入70.7亿元，均比2000年翻了一番。累计完成全社会固定资产投资2939亿元，是“九五”时期的3.7倍。产业结构调整实现重大突破，三次产业比例由20：46：34调整为13：57：30。人均地区生产总值突破2000美元，综合实力位居全国百强城市第61位。工业实现跨越式发展2005年，规模以上工业企业达到3833家，完成销售收入2729亿元、增加值669亿元，分别是2000年的3.3倍、4.1倍和3.7倍。有9家企业销售收入超过50亿元，其中3家超过150亿元。28家企业进入全国大型工业企业行列，12个产品成为中国名牌，均列全省第2位。五大支柱产业销售收入占工业销售收入的比重达到75%。高新技术企业发展到270家，高新技术产业产值由40亿元增加到427亿元，占规模以上工业总产值比重提高了12.3个百分点。与工业的快速发展相适应，物流、金融、休闲娱乐等服务业发展速度明显加快，2005年实现服务业增加值438亿元，年均增长12.3%。“三农”工作迈上新台阶大力实施“三化三带动三变”战略，农业基础地位进一步巩固。加强农村基础设施建设，农村生产生活条件得到很大改善。解决了51万农村人口吃水困难，新型农村合作医疗参保人数达420万人，转移农村劳动力34万人。认真贯彻各项支农惠农政策，扎实推进农村税费改革，农民累计减负11.8亿元。2005年农民人均纯收入5017元，比2000年增加1580元。城市面貌发生巨大变化新改扩建了北海路、东风街等30余条主干道路，高标准完成了人民公园、张面河等精品工程，建成了一批标志性夜景照明工程和绿化景点，绿化覆盖率达35%以上。实行了城市管理相对集中行政处罚制度，进行了大规模的环境综合整治。五年来，中心城市共完成城建投资80亿元，是“九五”时期的7倍，建成区面积扩大了50平方公里，人口增加了30万。争创为国家环保模范城市、中国优秀旅游城市、省级园林城市，荣获国家环境保护模范城市、中国品牌特色城市奖、山东省适宜人居环境奖，创建国家卫生城市已通过省级考核。招商引资和对外开放成果丰硕、民营经济长足发展五年引进到位市外资金1963亿元，实际利用外资35.4亿美元，14家世界500强企业落户潍坊。外经贸工作成绩突出，累计完成进出口总值126.2亿美元，其中出口91.3亿美元，是“九五”的2.4倍；完成对外承包劳务营业额5.6亿美元，是“九五”的4.3倍。坚持“四个放开、六个一样”，大力促进民营经济发展。2005年，民营业户达到17.5万户，注册资金突破500亿元，民营经济实现增加值占地区生产总值的51%，提供税收占税收总额的69%，分别比2000年提高11个、14个百分点。各项改革不断深化、发展环境明显改善国有中小企业产权制度改革基本到位，大中型企业初步建立起了现代企业制度，已有10家企业、11支股票上市。市政公用事业改革走在了全省前列，446家生产经营服务类事业单位完成改制。初步建立起了多元化的投融资体制。市级行政事业单位国有资产实行了集中统一管理运营。社会全面进步、人民生活水平进一步提高高职学院发展到10所、在校生8万人。40项文艺作品获国家级奖励。疾病控制和医疗救治两个体系进一步完善。我市运动员夺得1枚奥运会金牌、7枚全运会金牌。人口自然增长率控制在5.4‰以下。再次被评为全国双拥模范城。第一次经济普查工作获得全国先进集体荣誉称号。新闻出版、广播电视、外事侨务、民族宗教、妇女儿童、老龄、残疾人、统计、地震、气象等工作取得新成绩。民主法制建设进一步加强，累计办理人大代表建议和政协委员提案1955件依法治市、普法教育、反腐倡廉工作成效显著，精神文明创建活动不断深入。持续开展严打专项斗争，稳步推进社会治安综合治理，确保了社会稳定。安全生产工作得到加强。政府公共资源更多地转向关注民本民生解决了10.4万名下岗职工基本生活保障和再就业问题，实现城镇就业再就业40万人，城镇登记失业率控制在3.5%以内。离退休人员养老金和下岗职工基本生活费按时足额发放，城乡低保对象实现应保尽保。2005年，城镇居民人均可支配收入达到10318元，城乡居民人均储蓄达到9540元，分别比2000年增加4011元和4515元。（三）潍坊宏观经济发展状况总结改革开发以来年潍坊的经济取得长足进步，近3年的经济增长率均在15%以上改革开发以来，潍坊经济发展一直很快，尤其是最近的2003、2004、2005三年的经济增长率都在15%以上，发展速度很快。如此好的经济发展势头，对于项目的开发是利好形势。潍坊是工业为主的城市，工业占比重增加潍坊是工业为主的城市，产业工人占居民的比例高，工业发展速度快，比例增加，占产业比重增加，但第三产业所占比例近2年有所下降。城市建设日新月异，新城区发展势头喜人潍坊的城市发展近几年速度加快，不断涌现新的住宅小区和商业楼宇，东部的新城区规划良好，环境优雅，发展前景喜人。整体良好的城市建设开发形势，对项目的开发有较好的促进作用。文化事业错蓬勃发展潍坊为世界风筝之都，举办了风筝会文化艺术节、鲁台经贸洽谈会十周年庆典暨世界风筝小姐大赛等多场大型文化艺术活动，极大地丰富了人民群众的精神文化生活。项目藉此契机，可以文化、娱乐为切入点来打造项目。三、房地产市场发展情况（一）2004年潍坊房地产业发展状况房地产开发投资较快增长，2004年全市共完成房地产开发投资41亿元，比上年增长15.9％，施工面积520万平方米，竣工面积390万平方米；其中住宅投资31亿元，增长29.1％，施工面积416万平方米，竣工面积240万平方米。市区完成房地产开发投资22.4亿元，施工面积284万平方米，竣工面积175万平方米，其中住宅开发完成投资17.1亿元，施工面积228万平方米，竣工面积137万平方米，全年商品房销售额13.5亿元。（二）2005年房地产市场新开发的多层住宅日渐稀少2005年，新建多层住宅小区已日渐稀少，由于2005年市政府有关政策的贯彻推行，“两片四带”一带一律要规划建设高层和小高层建筑，由此市中心仅存的少量多层住宅在2005年的市面上变得极为稀缺，由于潍坊人长年喜住多层的居住习惯短时间难以改变，加之高层存在价高、公摊大、物业费用高等情况，2005年出现了多层紧俏热销，升值幅度较大的行情，即便是一些远郊楼盘也大受追捧，多次调高了价格而高层住宅相较之下显得温温的，房价增幅较小，一些高层楼盘推出了优惠让利的措施。潍坊楼盘的中小户型数量增多前几年潍坊的新建商品住宅户型一直明显偏大，90多平米就算是潍坊的小户型，甚至出现了不少180平米、200平米的超大户型。相比较2004年的楼盘，本年度潍坊新起楼盘的户型面积明显“减肥”，户型由上年的90-150平方米，以130-150大户型为主，已经缩减到70-140平方米，以80-120平方米左右为主，有的小区还设计了少量60多平米的小户型。而30-50平米的小户型公寓在本年度更是大行其道。究其因，一方面是2005年国家政策的调整使然，140平米以上的大户型受到了限制，另一方面也是市场自身调节的结果，过大的面积必然带来过高的总价和相应的高额费用，对此潍坊市场缺乏有力的需求支撑。相对潍坊普通百姓的购买力和生活需求而言，80—100平米的小户型在潍坊还是具有广阔潜力。潍坊住宅品质进一步提高2005年潍坊楼市受国家新政影响，购房者更为理性谨慎，对候选楼盘更加挑剔，要求开发商进一步提高品质，同时更加先进的开发理念由一些品牌企业引入潍坊，故而2005新建住宅的品质进一步提高，细节上更加讲求完美、人性化并更加符合潍坊的实际。商业地产开始过热，多种商业类型产品层出不穷潍坊商业地产起步较晚（以销售为主商业地产项目2003年才正式开始出现），受商业地产高额利润的驱使，2005年潍坊的商业地产开发热度升温，商业地产项目数量、规模较2004年大增。但与2004年不同的是，2005年出现的几个超大体量商业楼盘，开发商越来越注重后期的经营，大部分的商业大盘均引进了大型经营实体做支撑，整个潍坊商业地产的成熟度不断增长。2005年度潍坊大型批发市场型商业项目也逐渐增多，如豪德广场、恒易星河轻纺城、健康街上的汽车装饰城、家居装饰城等专业化市场纷纷涌现。同时山东最大单体MALL财富广场开盘，潍坊又一个SHOPPING-MALL项目世纪泰华三期泰华城奠基。潍坊西部的潍城区地产显著升温近些年在一片“向东发展”的呼声中，潍坊市区的开发热土显然首属高新区和奎文区，2004年的绝大多数高尚社区都聚集在配套、规划情况优良的东部新城区，作为老城的潍城区的几个屈指可数的好项目也基本集中在潍城区东部边缘地带，且多以商业地产项目为主，广阔的潍城区腹地则一片平静。配套环境差、新式现代住宅项目少、档次低使得潍城区的住宅给人以低质、低价的印象，有实力的置业者很少去考虑把家安在潍城。小户型公寓热销并走向风靡受潍坊市酒店入住率带动，小户型投资性公寓在2004年引入潍坊即大获成功，第一个项目东方曼哈顿在去年短短几个月中即告售罄，2005年已告入住，随之转过年来地段优势并不算十分明显的书香苑又已销售一空，这两个小户型项目公认的成功带动了潍坊为数不少的小套房项目的追随，大量小户型的上马使之成为2005年潍坊楼市一个引人关注的“现象”。（三）近2年房地产市场小结近2年商业房地产开发、销售递增速度很快，开发量暴增，这对项目后续的开发销售有一定的影响大体量商业地产项目增多，市场同质化竞争激烈，项目的开发必须要走一种差异化竞争的策略潍坊的房地产迈向品牌化、品质化发展住宅户型向中小户型发展，产品走向市场化。四、商业及商用物业发展概况潍坊是重要的工业及农产品加工业基地、世界风筝之都，属于渤海经济圈南部中心城市之一，城市商业化进程起步较早，城市商业物业的发展经历了不同的阶段。第一阶段：计划经济下的百货业和中小型商贸专业市场及临街营业商铺为主最初，由于城市经济欠发达，居民生活水平较低，商业流通不发达，交易量较小，商业形态及商用物业主要为百货大楼和比较初级的集贸市场，还有道路两旁的临街商铺，这阶段因为还处于计划经济时代，经济水平发展还不够，商业形态还是比较传统，所以，城市整体商业还是以临街商业占主流。此阶段商业形态的主要特征是：1、规模小，经营品种业态相对单一，主要经营中低档百货日用品、服装、小家电等主要生活用品。2、商业经营起点低，商业业态规划不合理，商业辐射范围不大，以满足周边居民日生活需求为主。3、国有的管理体制下，商业管理比较落后、效率低，缺乏市场意识商业辐射范围不大。第二阶段：大型的集购物、休闲、娱乐、餐饮等多功能商业街为主的大流通、大商贸格局。随着经济及商业的不断发展，人民生活水平的不断提高，计划经济下的商业模式已经不能满足人们购物的需要，需要在市中心产生较大的购物商场以及市区形成集中商品批量交易的场所，才能够整合临街商铺的资源，满足人们零售消费及批发交易的需求，形成一个中心商贸区域，满足人们更高层次的购物需要。在这个阶段，商业形态及商业物业的特点是：1、经营规模大，商品种类丰富多样2、商业业态规划比较合理，业态比例相对科学3、商业辐射范围大，成为市区乃至整个地区的商业中心4、商业空间规划及硬件设施能满足人民休闲购物娱乐的需求5、商业管理开始趋向专业化、规范化6、商业功能集中了购物、休闲、娱乐、餐饮等于一身，引导人们的消费潮流7、这阶段商业物业多样化，有大型的购物中心、步行街、专业市场、一般商场等多种形态，经营、招商方式也多种多样。目前，潍坊的商业及商业物业开发正处于这个阶段，已经出现了大型购物中心、大型生活超市、多功能的商业街、购物中心多种商业类型并存，可以预见的是，2-3年后，潍坊的商业和商业物业的将会处于比较成熟的时期，但也将是商业竞争非常激烈的局面。-PAGE58-潍坊商业与商业物业现状

一、潍坊市商业发展现状（一）潍坊主要商圈商圈的形成与城市的经济发展、人口布、交通条件等息息相关，市区商业中心是以传统的大型综合百货店、专业店和传统商业街为主要特征，其周边有高档酒店和写字楼、银行、通讯、餐饮娱乐等设施。目前，潍坊的商业中心区域位于福寿街以南、向阳路以东、健康街以北、潍州路以西围成的区域，其中，核心商圈地带在胜利西街、和平路、东风西街、四平路、民生西街、青年路组城的区域，这一区域内的胜利西街路段是潍坊最繁华的商业中心。潍坊商圈中心示意图潍坊商圈中心潍坊商圈中心（二）商业街分布潍坊市区商业街除了胜利西街一段外，其它路段的商业网点密度相对比较低，潍坊市各商业街调查表如下：潍坊市商业街调查表序号名称地址特色长度（米）建设时间1A胜利西街商业街向阳路至青年路百货、服饰、餐饮3001向阳路商业街向阳路中段路西机电一条街30019972盛和步行街北段青年路与和平路之间服饰1002003．13摩托车配件商业街潍城区胜利西街摩配专卖2002003．74副食品商业街潍城区爱国路副食专卖3001998．45西市场三街西市场美食30019926西市场一街西市场美食20019857西市场二街西市场美食20019858金水泉小吃街民生街美食26020039步行街和平路服装600200310西园步行小吃一条街潍城区西园街生、熟食品、小吃10001984奎文区11文化路美食街文化路东风街至福寿街段餐饮休闲500200112四平路美食街四平路东风街至福寿街段餐饮休闲500200013行政街（服装街）行政街服装800199814四平路电子街四平路东风街至福寿街段电子产品500200215友谊街餐饮娱乐、综合商业16院校街特色商业街17中学街特色商业街18十中街特色商业街19幸福街20民生东街21南乐道22金宝商业街坊子区23坊子区六马路商业街六马路零售1500198324坊子新区郑营街郑营街餐饮零售400200225坊子新区龙泉街龙泉街餐饮娱乐3002002寒亭区26商业街民主街以北综合商业街8001992高新区27上东国际购物广场步行街北宫东街火炬大厦对面综合商业街13002004（三）大中型商业零售网点布局目前，潍坊城区拥有商业网点3.5万处，千人拥有网点个数达28个，整个城区已基本形成了大中小相配套、高中低相结合、中心集中、点面联结、具有较强辐射力的市场和商业网点发展网络。随着城市空间的不断扩展，大型商业零售网点迅速增长，数量明显增加，已建或在建的5000平方米大型商业零售网点共27处，其中大型综合超市5处，详见下表《潍坊市上规模商业零售网点列表》潍坊市上规模商业零售网点列表序号名称地址业态开业时间营业面积（㎡）就业人数（人）2004年营业额（万元）奎文区1中百佳乐家超市新华路中段大型综合超市199812000500400002潍坊远东医药公司四平路136号专业店2003420015020003中百家乐佳四平路店四平路138号超市20007000380140004潍坊大润来商场四平路136号专业店200180002002005世纪泰华购物广场东风东街304号购物中心200153000800300006三联家电东风东街305号专业店1996200098220007国美商场东风东街306号专业店2003260053150008潍坊友谊新世纪购物广场友谊街购物中心2003320001500120009新春天购物城潍州路中段大型专业店20035000400425010世纪联华友谊超市友谊街超市20023000180480011天翔商业大厦民生东街19号百货店19985000150297012利群潍坊购物广场福寿东街218号大型综合超市2004220004601500013新华书城500014潍坊金源江铃汽车销售公司二十里堡村专卖店20012000060800015潍坊广潍汽车销售公司二十里堡村专卖店199820000603800016奥迪A64S店二十里堡村专卖店20049000602200017一汽大众（捷达）4S店二十里堡村专卖店2004900040700018上海大众4S店二十里堡村专卖店200115000502500019海南马自达4S店二十里堡村专卖店2003700030500020上汽五菱4S店二十里堡村专卖店2003100003612000潍城区21万家福超市北宫西街239号大型综合超市1999150002001100022中百佳乐家超市福寿西街以北、月河路以东大型综合超市10000023北关商贸综合楼福寿西街以北、月河路以东大型综合超市1500024五星电器向阳路2号超市5.52100201025潍坊新华联商厦潍城区和平路129号购物中心2001220025310026百货大楼潍城区城关街道胜利西街229号大型购物中心195530000200030027中百大厦潍城区城关街道胜利西街233号大型购物中心199435000200050028温州商贸城潍城区城关街道胜利西街236号大型购物中心20051910540025029潍坊光大汽车销售有限公司309以南,创业路以西大型专卖店20047000120030潍坊鑫庆铃汽车销售服务有限公司309以南,创业路以西大型专卖店200412000100031潍城区恒江电动工具总汇潍城区向阳路专卖店997271000412031潍坊大华商业公司潍城区青年路69号购物中心2004.9700030080033丰华超市胜利西街142号综合超市2003.1150010949034外贸食品仓南街58号批发零售2002.31300101370035潍坊市钢联仓南街15号批发零售1996.8300018010亿36美饰家居向阳路付65号专卖店2000.8200620037潍城鑫源商厦潍城区东风西街百货198410052280坊子区38新生百货大楼坊子区六马路百货店2002.9140020050039中百超市坊子店坊子区六马路超市2002.9140045250040坊子模拟超市坊子区六马路超市2003.819004068241坊子祥九久久商场坊子区六马路百货店2005.524003542万家福百大超市坊子店凤凰大街与北海路口2005.1超市140040寒亭区43九九商场民主东街2000.9超市12003490044鑫盛达百货超市民主东街2000超市300043100045泰和商厦益新街西段2001超市260038900高新区46福海中白超市高薪区芙蓉路27号2003.9超市200050102047中百益家园超市胜利东街与潍县路交叉口东2005.1超市2300038048百大麦迪隆超市科技街与芙蓉街交叉口2003.11超市50002162000经济开发区49润达汽车销售服务有限公司玄武街与北海路交叉口东北2000.7专卖店2400822124050玄武丰田汽车销售服务有限公司新华路与玄武街交叉口2003.7专卖店210065595251兴鲁农业生产资料有限公司玄武街51号1998.8专业店260010413027（四）商贸市场分布潍坊目前的商贸市场，基本集中在城市的周边，商业形态比较落后，主要包括专业市场和农贸市场两大类，具体分布见下表。潍坊市区各类市场汇总表区域序号市场名称地址经营类别开业时间占地面积（平方米）营业面积（平方米）摊位个数2004年成交总额奎文区1潍坊亿详钢材市场宝通街298号钢材2004100001000015050002早春园市场东风东街252号蔬菜瓜果生生鲜农贸19976000500036080003福新园市场福寿东街218号蔬菜瓜果生生鲜农贸20005000400020030004宝利市场潍州路与北宫街交叉口蔬菜瓜果生生鲜农贸19982500250012120005南下河市场健康东街蔬菜瓜果生生鲜农贸20028600060000800700006旧货交易市场虞河路与玄武街交叉口旧家电、旧家具199920000180009070007虞鑫花卉市场福寿东街279号花卉200323000570017050008潍坊副食品批发市场潍州路600号副食品199312000600012080009新华酒水直销市场新华路南侧酒水199560003000180500010潍坊旧车交易市场东王村旧车199740000300002000011潍坊生产资料市场东王村钢材199735000355001106000012金宝汽配城潍州路370号汽车1996120000900005620000013城南竹木市场二十里堡检童村汽配2004106000320001628000014北王国际车城二十里堡北王村竹木2004700005000056300015北王鱼鸟花卉市场二十里堡北王村鱼鸟、花卉200450002000080230016北王国际车城二十里堡北王村汽车、配件7000083000400在建17潍坊兽药批发市场玄五街与潍州路交叉处兽药2005260002100020518潍坊西英香港汽配城莺飞路南侧汽配850084000500在建潍城区19纺织品市场健康东街139号纺织品恒易星河国际轻纺城健康东街139号纺织品1984333505800090004000021书香苑潍州路616号图书、音像制品1900041000450在建22永安农贸市场改造永安路与福寿街交叉口农贸市场200620000300001200在建23摩托车配件市场潍坊仓南路摩托车、配件200435000200008024南门农贸市场胜利街、向阳路西南向农贸市场25西园农贸市场西园街蔬菜瓜果生生鲜农贸26天坛市场和平路、北宫街交叉口五金、建材27新纪元建材市场北宫街、向阳路交叉口建材28潍坊机床城29巨力农机配件市场东风街西首30联运旧车交易市场宝通街1888号旧车200580亩53400100031潍坊运通旧机动车交易公司北宫街325号旧车200428亩19801200万32人民商城33樱园商城坊子区34南苑市场六马路中段农贸市场1987260002200035凤凰商城凤凰大街中段农贸市场1999200001800036李家村集贸市场龙泉街中段农贸市场199100005000寒亭区37摩托车市场友谊路南段摩托车199968亩3600038煤炭木材市场渤海路北段煤、木材2003500亩11000高新区39怡新园市场东方路与福寿街交叉口东南农贸市场经济开发区40友谊市场新华路娱乐川街交叉口东北角农贸市场10001000100350（五）商业发展竞争格局1、百货超市行业潍坊商业以“潍坊中百”为龙头，其下辖的中百“佳乐家”超市也几乎垄断了整个潍坊市区及周边下设的县级市。在中百强势冲击下，大部分的百货商场经营都比较吃力。中百在市内下属的四间佳乐家超市及遍布全城的上百家中百便利店的经营都非常不错，其他的超市除了“融客超市”依托于世纪泰华购物中心经营尚可外，万家福、利群地下超市、沃尔玛的经营压力相对都比较大。现在潍坊在开发中的大型购物中心还有财富广场、风筝购物等，经营规模都超过100，000平方米以上，功能组合更丰富，这将导致未来潍坊的商业竞争更为白热化。2、专业市场潍坊的专业市场分布相对比较分散，已经在营业、比较突出的有：潍坊小商品市场潍坊广电电脑城潍坊科技市场潍坊纺织品批发交易市场北宫路和向阳路的建材批发群火车站附近的批发市场群等这其中，潍坊小商品城的知名度和影响力最大，其辐射范围覆盖了下面的县镇及附近的城市。3、临街商业整个潍坊商业沿街铺位价格呈线形发散，中心点集中在胜利西路与和平路交汇的中百附近，租金价格高达220—370元/平米/月，租金价格最低处北至北宫路，南至健康街，西至向阳路，东至潍州路，整个商业中心基本被以上四条路所围绕。商业中心区域主要路段具体的租金、商业业态在《第四篇潍坊商业地产综合调查》的第三大点《主要商圈临街商业调查》有详细数据调查表，在此不作详细阐述。（六）潍坊人口构成与