温泉主题地产项目发展模式报告图文并茂

温泉类主题地产发展模式总结主题地产项目必须关注的问题Issue>研究范畴界定：这里所指的主题地产是相对于常规区域开发项目而言的，两者的区别主要在于主题地产是依托较强势的自然或人文资源进行开发，属于特殊的房地产发展项目。在主题地产开发过程中，我们的客户常常会面临如下问题项目开发依托的资源评价及发展潜力如何？项目发展方向和成功关键要素是什么？项目开发的市场需求支撑及目标顾客群如何？项目开发面临的市场竞争环境怎样？国内外类似案例中有哪些成功经验可借鉴？开发战略中的致胜要素是什么？面对众多的机会和丰富的资源，如何结合资源抓住真正具有商业价值的机会，寻找到一条既符合市场又符合企业目标的、最优的开发模式和盈利模式。根据XX的经验，主题地产项目研究的核心是盈利模式，任何其它方面的策划研究都要围绕盈利模式去进行。主题地产盈利模式的指标体系文化发扬光大地区形象打造对政府的经济贡献（GDP,税收等）增加就业机会社会效益盈利模式经济效益土地收益a.土地开发增值收益b.土地转让收益经营收益a.旅游项目经营收益b.配套项目经营收益开发收益a.经营性项目开发收益b.商业项目开发收益政府政策支持取地成本优惠XX对主题地产的理解和观点

Opinion>对于大规模主题地产开发项目，我们认为必须把握以下四个层面的问题第一、战略层面战略上必须确保项目开发是走在正确的方向上，大规模项目开发所面临的问题不能用点式分析来寻找解决方案，并且有些问题是非技术性的，即有些方案不一定是直奔目标的，因此我们必须基于整体发展的角度通过系统的、框架性的思路提供解决方案。第二、总体定位层面作为大规模主题地产开发，必须要有核心功能区，要有区域活力中心；区域设施的布局必须考虑到如何使区域增值，并且同时要考虑到土地增值因素。第三、运营层面其本质是盈利模式，即我们必须明确在区域开发中，不一定要赢得每一回合，而是从战略上明晰什么是用来建立区域形象与品牌的，什么是获得现金流的。第四、营销层面必须通过建立区域边界以解决周边低地价项目竞争问题，同时建立区域形象基础，基于此，我们必须将钱花在看得见的地方，使营销创造有效价值。对于大规模主题地产项目，XX认为重点关注以下五方面问题1.资源利用研究核心要点资源的盘点、评估资源如何在区域发展中发挥价值资源与房地产开发的互动资源的保护与开发3.开发模式2.发展战略和整体定位类似区域竞争价值对比类似区域产品模式及客户分析未来潜在竞争分析区域特殊资源关联产业研究总体发展战略区域整体定位：形象、功能分期开发策略用地取得方式开发次序开发计划开发纲领管理模式经济测算对于主题式区域开发项目，XX认为重点关注以下五方面问题5.功能布局与规划指标核心要点合理的功能组合与功能比例各功能区布局核心功能区规划如何为土地增值；指标如何使土地增值。4.盈利模式明确哪些项目是赚取品牌的、哪些是赚取现金流的；长期收益与短期收益的平衡考虑；不同盈利模式与博弈方的不同合作方式根据XX以往类似项目的顾问经验，我们对主题式区域开发的认识有如下观点区域开发的长期性、规模性、复杂性决定了区域开发可控性至关重要，而开发主体的合法性是确保区域开发顺利进行的最重要的前提观点一：开发主体的合法性观点二：“公私合营”的合作模式区域开发中的“公私合营”问题，以及公－政府和私－企业二者之间的职责与利益的划分，二者的目标体系的建立及其相应的责权利必须在区域开发之前明确观点三：开发次序的确定在原有的产业发展基础上，制定科学合理的开发计划，使地区产业与城市功能共同发展，实现土地价值的最大化利用。观点四：寻找成功的区域开发盈利模式切实可行的盈利模式是区域开发关注的重要问题。不同的盈利模式决定区域开发模式、开发计划的不同。根据XX以往类似项目的顾问经验，我们对主题式区域开发的认识有如下观点观点五：区域开发风险的考虑政策风险经济风险区域开发过程中面临多种风险，其中政策风险的不确定性最大，因此，增加私营部门对政府决策影响力至关重要。观点六：动态的区域规划区域开发中的规划是动态的，规划与目标的检讨是区域开发过程中不断进行的工作，具有市场可实现度的规划才是好的规划。另对于此类大规模的区域开发项目，也有着清晰的工作步骤：开发主体的合法性确立――目标体系的建立――土地查勘、资源盘点――土地价值评估——确定取地策略――土地的控制与获取――区域规划与定位――土地峰值地价的形成――开发模式的选择――启动区的确定与启动策略――区域营销XX对温泉开发项目的理解XX对世界一流温泉度假区成功案例进行了深入的研究分析，总结出5种核心驱动力模式及其代表案例国外：BlueLagoon捷克卡罗维瓦里DownataDunton德国巴登巴登日本汤布院英国巴斯…………多重资源驱动深度开发驱动特殊产业驱动文化产业驱动温泉资源广度开发驱动BlueLagoon捷克卡罗维瓦里Downata德国巴登巴登日本汤布院英国巴斯Dunton国际上温泉的发展一般经历四个阶段温泉应用发展阶段：发展阶段室内温泉环境温泉主题温泉单纯洗浴温泉主要强调温泉的保健功能，以私密的温泉设施为主要的形式保健功能外，突出了休闲功能，以露天环境温泉为主要特色围绕某一主题开发建设，集观光、度假、休闲、娱乐、保健等多种功能于一体强调温泉单纯的洗浴功能，人们简单的在温泉水里洗澡就结束了特征描述世界知名温泉发展阶段资料来源：XX分析一流温泉度假区成功开发的5大致胜要素功能复合体验资源整合稳健的发展思路温泉资源开发结合企业及温泉资源本身，在内涵或外延上作足文章，形成不可复制的核心竞争力环境的保护，确保永续经营外部资源：与权威政府部门或国际一流研究机构合作，确保成果的权威性内部资源：周边资源的整合，形成更多的休闲体验点在体验上作足文章，获得客户充分的体验感受在进程中不断完善和改进设施，以满足不断改变的体验价值在温泉的外围功能中增加更多的功能，以形成持续的吸引力区域定位资料来源：XX分析世界一流温泉度假区特征自身资源禀赋度假区开发温泉资源具有较高的稀缺性，某项指标具有突出的特性；交通网发达，在3小时车程内辐射几个核心城市；所处的区域经济比较发达，具备潜在的消费能力；周边具有广大的腹地，为未来功能扩充提供充足的空间将温泉资源发挥到极至，形成不可复制竞争力资源及生态环境的保护，以保证获得永续经营功能的复合及外围体验价值的打造形成持续的吸引力在进程中不断完善外围功能获得政府权威机构的认证及支持，赢得消费者认同一流温泉度假区温泉旅游地产项目的盈利模式：以住宅销售及温泉的长期经营获得利润纯地产温泉经营本项目起步阶段区域成熟度快速发展阶段成熟阶段价格项目所处阶段地产盈利温泉盈利XX可以提供的服务主题地产发展顾问业务1价值咨询3策略咨询2战略咨询Step1A土地价值评估及资源盘点Step1B项目资源的保护与利用Step2A项目开发目标体系设计Step2B项目整体发展战略Step2C项目整体发展定位Step2D规划设计任务书Step2E规划的市场与经济评价Step3A项目开发模式Step3B项目盈利模式研究Step3C投融资策略Step3D启动策略Step3E项目物业发展建议服务内容Step2F启动区发展定位Step2G项目营销战略Step3E项目营销策略与推广方案3实施咨询Step4A项目营销方案执行漳州云霄温泉项目我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向企业战略目标项目目标利润目标开发周期基于旅游度假细分市场，建立适合发展的产品开发、经营、管理模式，通过计划性的自行扩张和品牌加盟，最终实现全国连锁经营度假休闲房产旗帜品牌；控制风险情况下实现项目开发利润最大化,打造一流的温泉度假区;基于社区开发模式在原有基础上进行提升；在控制风险情况下，实现利润最大化；一期300亩（其中100亩销售物业）销售周期一年。项目约束门条件XX对包约束条转件的理薪解：综合一期维二期用地窗，整体考要虑土地价刚值挖掘及眯综合利用从市场角呈度及地块冤价值角度曲提出方案边调整意见一期温凉泉主题危园先行轿建设，耗但必须仪考虑跟壶整体经镇营性物殊业的关千系温泉设尖计及配玻套（酒雁店）必转须考虑墙市场永妈续的竞心争力，抽以保证丛后期永兰续经营妻的成功项目条件按：项目一椒、二期哄整体考削虑，约102卵0亩；项目概念罗规划已经宇完成，但星是可以根酱据XX的研究杰结论调鞭整；政府形象丑要求一期请温泉主题末公园必须屡建设；依靠商业塔配套、温趁泉设施、小酒店等经徒营性物业观的永续经怒营获得稳袭定的现金会流，但未肤来是融资跟的手段（云销售、贷捷款等），鲁目的是实招现度假物测业的销售习。报告结继构思路企业背炸景及属姥性界定项目目胸标及约薪束条件我们的手困惑度假区汗发展规纺模及项目核销心问题区域旅游雕市场判断项目发责展战略释及定位开发模活式宏观经震济环境旅游格卡局温泉项目暑竞争格局发展特征一流温泉度假区案例驱动模式自身禀赋现实匹配资源条件驱动模式度假消费垒需求本项目面临的挑战地块解析扑小结——坦项目现状怨资源状况鼠具备开发裂优质温泉浸旅游度假晒区的基本丈素质和条德件1、稀戚缺的海微水温泉纵资源项目为目渗前发现的代仅有的两丘个海水温奇泉之一，鸭且温泉含演有多种稀带缺的元素2、交通条如件便利周边路网耳完善，三员小时车程绵辐射闽南盼三大城市坛；3、良好的船自然环境处于东山涝湾内海，些拥有一线闯海景地块内部璃水面较大并，拥有潜鼠在利用价含值1、陌生唉区项目：地处城帆市远郊图，区域唇认知度膀低，非缺主城发每展方向煌，无城焰市价值钱可以依毁托；2、尚革无生活肿配套：区域距芬离县城牲距离2垃5Km锣，无法依依托县剩城配套爪，同时猪区域内都无项目包开发，互没有可主借势的城配套；3、并熊非强势搏的海景陪及沙滩仇资源：由于地闻处东山麦湾内湾持，因此股海景资敲源一般境，同时大没有优肉质的沙箱滩资源叠可以利违用；地块优势透条件弱势因澡素在项目难研究中避，XX糠项目组份就本项袍目开发救所涉及骑的一系才列问题眠进行了贝广泛的双调查和缩慧深入研烈究实地调贵研与踏矮勘专家与消洒费者访谈政府官岩员14尊组：云霄县规尖划局、建久设局、统若计局、旅伤游局陈岱镇书艺记东山县御旅游局垄、财政优局、规伏划局漳州市粮该食局、规漂划局、旅捐游局、统箭计局、交异通局汕头市缓旅游局……消费者陈：旅行社经纱理2位温泉休闲皆客户40组销售代表6位温泉度假保村管理人肚员6位消费者深梨度访谈10位……国内外案袜例研究国内案远例九华山庄珠海御温句泉珠海海泉住湾惠州汤多泉国际案挽例Blu哨eL宜ago买on捷克卡罗理维瓦里Dow令nat纲aDunt索on德国巴耗登巴登日本汤锦布院英国巴斯………吃…闽南现叫状研究企业背景郑研究区域背绍景研究经济发计展和产铁业现状棵研究城市规戴划研究土地利献用研究人口特朋征及消购费水平谈研究房地产错市场发昨展研究旅游度假拴市场发展笼研究温泉度率假休闲崇案例研损究一流温泉洋度假区核旋心驱动模哨式一流温更泉度假充区适应正性KPI一流温吓泉度假症区发展准历程进行的研正究12月壳14日01月2甚5日40个雅工作日调研内容免：交通可达帝性城市意向产业分布腊和发展现颈状自然资斤源、重短大设施建成区望现状调研区域驼：云霄县东山县漳州各区厦门汕头消费者跨问卷调爬查：1、区域（河厦门、漳商州、汕头竖）目标消费辟者问卷2、云霄房掏地产目标墨客户问卷3、珠三角释潜在消费品者问卷项目属性药界定：闽惭南经济圈颤边缘、拥屡有稀缺海狂水温泉资跟源、陌生祥区旅游度嫂假项目开借发属性界定描述诠释闽南经济圈边缘位于闽南经济圈区域3小时车程辐射厦、漳、泉城市圈陌生区域区域陌生配套缺乏客户认知度较低，区域价值不高目前距城市较远，距离抗性较强周边尚无度假项目开发，配套设施极度缺乏稀缺海水温泉海水温泉质含量丰富含有特色元素目前中国现的仅有的两个真正的海水温泉之一楠、钾、钙含量高含有稀缺的氡元素旅游度假项目非普通的房地产开发依托稀缺的海水温泉资源的旅游度假区项目开发，必定要遵守旅游度假区开发的基本规律，以核心资源的开发及配套的完善来带动旅游度假氛围的形成及知名度的提升项目界定对整体开截发战略不尼清晰，是者我们面临膜所有困惑库的根源在12月门14日的往首次沟通谦会上，诚践毅地产提侮出了4个驱方面的困什惑。我们认史为，这海4个困象惑实际探上都属于于整体玩开发的恼战略问军题。问题的根相本性解决沈，必须依轮靠项目自阁身的资源稍属性和市伤场环境，虽制定一以葛贯之的整时体开发战绳略。客户疑食惑：作成什叔么知道卡（温泉蜜度假区妙），但舟是项目文如何作士才能实奸现企业筝目标？如何确滤定项目段各类型恳物业的虏开发次淘序及配球比？销售类剩物业的厉目标客障户是谁次，能否员跳出本群区域消概费的层丑次？能否通制过低投辩入及前狡期销售酸物业的至资金来指实现项洒目的滚早动开发粗？先有旅游度假氛围的形成还是先有房产的问题？是否在旅游度假氛围形成前就可以实现物业的销售来平衡现金流？在“锐一流温举泉旅游垒度假地舅特征分竞析”中润，我们述着重参锣考了以舞下标杆果性案例国内：珠海御落温泉珠海海套泉湾惠州汤泉九华山讽庄…………国外：Blu唱eL现ago矮on捷克卡须罗维瓦前里Dow岁nat搭aDunt睬on德国巴盈登巴登日本汤布邀院英国巴坚斯…………研究内蛇容：发展现妥状及发怕展阶段案例共宝通性：临近城市药群拥有核扁心的温值泉资源发展历流程及核招心驱动衫力发展模式国际一流拌温泉度假刊区成功开晓发的5大劈燕成功要素功能复演合体验资源整合稳健的铲发展思般路温泉资源扯开发结合企插业及温龙泉资源暴本身，退在内涵竟或外延誉上作足接文章，万形成不辱可复制丙的核心拴竞争力环境的保招护，确保岛永续经营外部资博源：与舞权威政屋府部门寄或国际绸一流研农究机构戚合作，欢确保成础果的权发威性内部资扶源：周伏边资源缸的整合办，形成程更多的亏休闲体爬验点在深度误体验上专作足文汉章，获消得客户瞒充分的农体验感获受在进程租中不断采完善和程改进设是施，以咸满足不示断改变仍的体验稳价值在温泉央的外围怜功能中搞增加更唤多的功田能，以听形成持笨续的吸场引力区域定位资料来源迫：XX分烛析稳步的醉配套投前入策略马：在市技场培育卵期仅投仙入公众建温泉主皇题园及选少量酒亭店配套无，控制伙投入规惧模培育期区域成熟伙度成长期成熟期价格项目所处阶段温泉主题柳园4－6间庭院温券泉10间五星级蝴酒店别墅滨海木栈微道4-6间高级Spa（体验尊房）温泉研饲究中心会议中独心滨海酒店朋别墅滨海商业炊街园林别墅高级Spa滨海酒净店别墅高级Spa人造沙滩游艇会所基本的配箭套及少量石高端体验舒设施完善高赞端配套异形成系意统顶级配智套拔升爸高度项目现金层流分析从现金流纵模拟看，瘦推后将别雨墅等销售彩性物业投筛入市场虽舱然市场实读现风险较霜小，实现胀了较高的拨项目利润跨，但是回垦收资金速倍度较慢，识增大了企途业的资金曾压力；形象定位产品定位客户定位整体定位中国•槽国际滨获海温泉咸度假第刷一站国际标准纺的中国首铺创的海水温插泉的备选案补名：中国．悼蓝湾海汤国际xx项目以客户蔬的目标凝为导向客户目标轮：2006年10月之前尝资金回漆收300孙0万-50刚00万，追冷求合理吓利润。XX对目标受的理解牙：上述费目标只蹲是我们千的阶段只性目标卫，如何脚保证项督目整体拖顺利销信售才是迈我们追袖求的终渗极目标咽。所以篇销售模羽式的确西立不仅骗要考虑已阶段性胀目标的仓实现，桂更要保漆证终极慕目标的笔达成。云居山从柘林湖基旅游风乔景区被橡评为国艇家AAAA级风景名各胜区，但嫩是社会知框名度不高崭，200昼5年旅游人熟数仅15万；云居山牌柘林湖方旅游风说景区管忠委会刚累刚成立呜，想通仁过本项版目启动额来带动滑整个景呜区的发业展；项目位于型九江市示吗范村——易家河村弦，周边配取套严重不数足；项目周冲边仅有址一个农惧民商品译房开发造，售价400-布600元/平米；项目含经瓦营性产品锡即温泉酒矮店和销售都性产品即剃公寓和别春墅，具有区旅游、地燃产、酒店插三重性质游；公寓及掘别墅客亭户来源铲地不明幼；温泉酒演店在春缝节前后陆经营；政府对于涌开发商支拌持力度较史大，期望拖值较高；项目背景齿——约搭束条件思维导图营销战略典型个案分析我们的目标客户在哪里客户是谁及特征我们的客户案例借鉴营销战略战略分解广告策略渠道策略展示策略活动策略保障策略营销节奏旅游产品价值体系项目定位我们的产品项目背景问题界定经营型温泉酒店销售型温泉酒店项目背习景

—严—基本折概况占地面狠积39夏2亩，黄26.良11万望平米，钩建筑面诸积12贸.98屡万平米间，容积甩率0.动49，意建筑密定度10袍.5%详，绿地偶率65蛾%。温泉区占戴地4.2弹9万平米愉，酒店区俗占地1.灯57万平则米，总建余面2.6违1万。别墅公久寓区：遗分A、放B、C互、D、变E区，厦建筑面建积9.悔73万固平米。景区：3侮个人工湖纳，总面积荷2万平米人工湖人工湖人工湖入口A别墅区温泉区酒店区B别墅区C别墅公寓区D公寓区E别墅公寓区产品：我们是什胆么？解决乏市场定位矩、形象包夺装。客户：我们的显客户在韵哪里？奸谁是我禽们的客稍户？购侧买目的是什么槐？渠道：我们通过竭什么渠道决宣传？购买信心睡：如何解决婆客户的购蚂买信心问劈燕题？本报告要蔬解决的主鬼要问题（羊问题界定欺）旅游地产德价值体系旅游地产的KPI体系：经营核心销售核心旅游环境（决定因素）配套资源景区规划交通可达性（第一、二居所）生活便利性（第一居所）投资价值，升值潜力政府投入（公信力）区域性全国性酒店其他相关配套休闲度假娱乐商务居住商业来源：际XX研球究项目价室值体系国家4A昏景区——拍云居山、光柘林湖国粗家4A级姜旅游风景稼区（区域单性——全健国性）；顶级规划腰——国际辟会议中心艘、世界顶愚级企业家洪会所、高奥尔夫练习场趋、网球场殖、国际老厘年城等等演；温泉—舱—未被毛开发的读原生态驼的具有疾千年历钱史的优拴质温泉坟；酒店—障—按照见五星级叫标准打滚造的温献泉酒店叨；天体浴场羡——江西宫首家天体骡温泉浴场抢；特色S浆PA—姥—日式幕、芬兰杠、海洋钢、华夏敞等多种央风格；唯一性—矿—目前旅具游景区内疼唯一的四孟星级温泉渗度假村；排他性—返—片区内迹唯一拥有下温泉开采巷权的温泉晌酒店；经营核心旅游环恼境景区规划自身配套销售核堆心可达性—雷—规划高弊速公路横衣穿柘林镇投资性她——产宋权酒店来的投资乖回报度假性—追—休闲、侨度假、养誉老经营性惕物业总胜结定位方向碎：各有特色请，如天沐沫，温泉第铺一家；汤仇池，全国温泉景区抹面积最大尘；龙湾：吵功能全面责。价值点付：温泉成到为各个畏酒店最供能吸引脖客户重揭复消费宵的关键因素。经营渠托道：旅行社税、定向想拜访、故广告推乌广是其艺主要的诞推广渠道。客源地箭：主要是武爸汉、南昌胸等地客户什，区域性就比较明显对，品牌对闻于跨省树短期旅朋游的抗渗性起到择了一定扎的化解甚作用。客户类型浇：散客、自阀驾游、组难团旅游、浊政府、企贤业会议招待成为猫温泉消何费的主个要客户洋。经营项目捧：各个温泉袋酒店都不轨时地或扩薄大规模，津或推陈出新，以增尼强经营的沸竞争力。销售型循物业结若论规模：普遍规受模较小鸦，从温扛泉度假疫村的功燥能上而征言，内容较少坛，难以拔袍高档次。客户群：比较类径似，省度内消化妙为主，糠如咸宁黄国际温俘泉在湖北，主执要是在宾武汉，上天池及养阳光在崖江西，崭南昌、慌九江为示主要战场饲。推广渠即道或者殃手段：现场售万楼处和婚推广地艺售楼处天相结合条，以报纸胞、户外滋广告为列主要的景媒体渠倡道。管理：大多数冠产权酒山店引进伏了酒店冠管理公线司进行家管理。回报：一般回报教有以下几暗种，5-纯8%的固培定汇报；糖一定天数的免费羞入住；积经营分剧红；免于费赠消眼费券。2006正年营销节妈奏控制阶段7月8月9月10月11月12月1月2月蓄客期开盘期蓄客期开盘期销售策略以100套电梯公寓和30套别墅作为首期启动物业，从而使资金回收风险降低。推出D区剩余公寓、E区27栋别墅进行蓄客。营销节点南昌、现场售楼处投入使用，并开始蓄客首次开盘封顶仪式酒店开业二次开盘广告策略以4A级旅游景区为依托，突出温泉酒店特色以及投资前景主打旅游、休闲、度假、投资、养老概念渠道策略南昌八一广场户外、星子收费站、星子去九江高速立柱、武汉下昌九高速路口立柱等户外广告主打形象，江南都市报、楚天都市报、南昌晚报软文炒作结合形象报广、导示系统出街。南昌、九江、武汉交通音乐频道播放，短信。户外内容及画面进行更换，重点进行DM、交通音乐频道传播旅行社、报纸、直邮展示策略香樟大道、南昌、现场售楼处、温泉、武汉办事处、楼书、户型图、折页广场音乐喷泉、温泉区、度假村绿化等，游客通道设计展示活动策略封顶仪式温泉鉴定授牌仪式房展会推介会开业仪式开盘仪式活动策略架——封馆顶或开业申仪式聘请江胞西省政甚府、九咏江市政骂府、永各修县政倚府等相体关领导踩出席酒唱店封顶倡仪式或膛开业—远—借助哄权威，龙提高公单信力。活动策略每——温译泉鉴定聘请权捡威人士截或机构怨对柘林堤湖温泉蚀进行鉴净定，从盒客户角工度找出金与其他粮温泉的薪差异。活动策略急——联眉合公关联合公关喘：与永修奋县政府联限合向江西智省政府或堪者九江市窜政府申报踪蝶“江西省拦或者九江蒸市政府重敌点工程”瞧奖牌或者练其他多种疾奖项如：惕江西省诚单信企业，源九江市重咬点旅游项席目等等。借助政府得会议资源祸，扩大对愿购买客户府的影响。活动策伸略

—缴—推介德会政府推洽介会：迁永修县岩政府与惭九江市械政府联纹合在南斗昌、九颂江、武泳汉等地序举办云于居山柘纲林湖风称景区推先介会，穷借势营彼销酒店书。活动策鹊略

—伤—房展柄会参加南昌婚十一房展素会，扩大补影响力。西安临潼航区域发展龟项目本项目肩吧负着政府温和企业的底两重期望企业目标市：树立项放目品牌劫和企业笋品牌实现地界块价值澡最大化实现企业娱长期可持烟续发展政府目标鲜：使临潼具丝式有高档商确务接待功神能改善临拼潼旅游灿环境带动地龄区经济畅发展开展研究堂的出发点先考虑望品牌，惹后考虑闷收益尽可能降栗低开发风诸险在符合发含展战略的扩前提下启办动资金尽次可能少要能满足代政府接待料任务客户的思摇考度假别述墅？会议？温泉？石榴园？300前多万游中客？西安休闲候度假市场蔽？面对众增多机会值、众多辆资源，茫我们有菜太多的呜想法和充期望。体验？……但我们必辅须通过周槽密、系统松的框架性拆思路来辨化别我们所遗面对的机餐会和资源由，以保证句项目的开凳发走在正穴确的方向核上。项目属渠性界定掌——主坦题地产主题地产谷是相对于代常规城市映地产而言安的，两者威的区别主趣要在于主遗题地产是渠依托特殊互资源进行凶开发（如寄旅游资源谅），属于校特殊的地腰产项目。如何衔接发展战略肺研究思路选择发你展方向确定发展北方向发现困柱惑和寻泰找机会竞争力订模型从国际惯况例及案例出撕发确定发氧展战略从市场现蓄状出发面对困抽惑和机刺会我们如何裕参与竞争主题地产嫂按其盈利作模式可分若为两种：黄经营核心查式、销售朋核心式。尸主题地产瓜项目都要拍经历经营坡核心式阶罪段，销售详核心式是刻实现价值各最大化的嗽盈利模式珍，但实际颗上不是每锤个项目都搞能成功实织现销售核姓心式模式呼的。主题地点产销售核李心式（旅游生项目+福居住地贴产）转型时税机？选择发展方向桐？实现价巾值最大爱化经营核符心式（纯旅县游项目饥）市场化转遗型的可能更性分析—焰国际惯例销售核心你式阶段的贯物业特点胀是以第二谊居所为主来，而第二样居所是随蠢着家庭度蓬假而产生福的度假置停业需求，开因此，当诉地区宏观破环境满足可家庭度假稿大量出现趟应具备的柴条件时，吉项目市场往化开发第膊二居所风禽险最低。市场化开发第二居所依托的宏观环境判断1、有快速干道连接主城区，市政基础设施完善；YES2、人均GDP超过5000美元NO3、人均居住面积超过30平米NO4、户均汽车拥有量超过5户1辆NO5、一般位于以自然风景闻名的旅游区NO6、所在地区具有身份标识性NO7、与第一居所距离在4小时车程内YES8、地区治安状况良好——9、主流客户为本地区或跨区域的高收入阶层——本项目扎所依托浆的宏观患环境不勺具备完牵全市场柏化开发妻第二居夏所的条锻件，那缴么在这拌样的背寄景下，吼我们如登何实现跳价值最摆大化呢地？借鉴——凳我们实现趴价值最大候化的途径我们从结主题地毙产的发暑展历程锤中发现盼共性：犯在宏观些背景不伯具备条菌件的情冲况下，工度假项物目必须场经营成袖品牌，孕才可能抚转型！（实现攻价值最僚大化）无法转型经营核心慌式未经营成墙为品牌经营成为顺品牌适时转型销售核演心式我们要迟走在正陷确的趋刑势上，水降低开轮发风险闹。综合谋国内市鸭场现状孝及主题穴地产发细展共性慰，我们俯认为本团项目销课售度假鹅物业必领须根据贼特殊客吓户需求屯定制，缎即在经保营核心栗式阶段葡就要进财行客户祝积累。这里将是扎一个的现低代、时尚产的温泉休坝闲城。功能划分建设内容规模核心功能温泉区占地60亩，建面5000m2必要功能酒店（包含2栋总统别墅及会议功能）占地40亩，建面10000m2弹性用地（食街）占地15亩停车场占地25亩辅助功能其它配套设施设于温泉区度假别墅区占地80亩，建面14000m2办公及宿舍占地10亩，建面4000m2总占地230亩（15.3万m2），总建面3.3万m2容积率：龟建议取0雕.2～0脸.3参考指标雕：一般度咏假村容积把率0.2示～0.4脑，独栋别槐墅容积率舌0.25鹅左右功能布扬局——恶总平面酒店占地40亩度假别墅区占地80亩别墅入口总统别墅停车场占地25亩主入口食街预留占地15亩办公入口办公及宿舍占地10亩温泉区占地60亩青岛假日订温泉项目项目开胜发目标沃与约束神条件项目开颗发目标项目约束座条件启动实现朽快速的现竞金回流：鸡2006察年实现现稍金回流2草～3个亿枕（包括兰退泉别墅一贩期后续销棒售）。独栋别溪墅实现与兰泉1万元左右获的单价、峡其他低密息度产品实愿现5000萍-600跌0元左右的性单价，打裙入青岛中宁高端住宅餐竞争圈。获得市刊场认可园、赢得屋美誉度砖、巩固熔开发商译品牌，拿为在该证区域的罩后续取跑地与开被发奠定坝基础。启动资拦金50飘00万渣元。土地价格20-饺30万/亩。启动区利计划2渴006诊年中入截市。湖畔山庄埋用地由于推土地取得腹原因不纳艳入启动考狭虑。项目资怜源评价整体上看早规模较大斧，但建设府用地比较悄分散削弱浓了规模优拐势。涉及了旅湖游资源、雁经营性设居施和住宅量，属于综皮合性开发抖。以高尔夫挥景观和山润景为主的形景观资源碎。温泉资源弦为特色产处品的打造鸡提供了条献件。包括了胀高尔夫而、滑雪贡场以及鼻未来的尖温泉水即世界的陪设施提初供了休讽闲度假远生活配增套。兰泉一期摔高位入市遥，为项目践后续开发蜻奠定了较柱好的形象隆基础规模上自然资千源设施资源地块资源山地地蚂形为特庸色产品遍的打造火提供了厚条件。除兰泉二锣期、干疗郊所以外，刑其他地块塑均存在通虎达性、周逢边村庄影打响的问题着。用地分布堵分散，且赤和经营设舞施之间联竭