第一太平戴维斯-2020Q3北京写字楼租赁市场简报-202010-7

写字楼第一太平戴维斯请联系高级董事目入市。截至第三季度末，全市甲级写字楼存量增至体方案》，北京自贸区正式揭牌，这将极大地利好北京为市场带来12.4万平方米的办公面积，和位于CBD核心“当前北京写字楼市场继续承11.9万平方米的办公面积。压。尽管本地疫情已得到控制，­租赁需求有所恢复，但由于大体­楼平均空置率继续上升，环比上升1.4个百分点至15%，量供应持续入市，叠加空置面积去化缓慢，导致全市空置率继续七个季度环比下跌，至每月每平方米人民币354.8元，平走高。考虑到四季度仍将有大体量供应入市，北京甲级写字楼市场所面临的供需不平衡态势仍将更倾向于在原址续租，或搬迁至租金相对经济的区域。•

­预计四季度，北京写字楼市场将迎来多个新项目入市，

持续。”­方米的新增面积。助理董事董事长高级董事第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易司于1855年创立，具有悠久的历史传承斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本任何人不得对其相关内容或全部内容进成任何合同、计划书、协议或其他文档的内容的准确性，但对于该报告的使用而导任。本报告版权所有，未经第一太平戴维报告的部分或全部内容进行复制。1/research

MARKET

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MINUTESSavills

Research北京­-­­2020年10月市场需求缓慢恢复，但大体量供应仍为写字楼市场带来挑战。北京甲级写字楼市场空置率继续攀升•

­2020年第三季度，北京甲级写字楼市场迎来两个新项

•

­9月21日，国务院公布《中国（北京）自由贸易试验区总

1,272.6万平方米（含自用面积）。

商业地产的长期发展。•

­本季度新项目包括位于东二环的兆泰国际中心A/B座，

区的恒大中心（原清华大学光华路项目），为市场带来•

­受新增供应和存量去化较缓影响，三季度北京甲级写字

同比上升5.9个百分点。•

­本季度，北京甲级写字楼平均租金继续下行，系连续第

均租金指数环比、同比分别下降1.3%、3.5%。•

­部分租户基于当前的形势，选择较为谨慎的租赁策略，

未来供应主要集中在丽泽商务区，届时将带来约59万平

李想，第一太平戴维斯研究部北京华北区+8621如需了解更多资讯，市场研究部James

Macdonald中国区6391

6688james.macdonald@北京Vincent

Li+8610

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2044vincentx.li@中央管理层Anthony

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2002anthony.mcquade@交易与咨询服务业务Gary

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2064gary.wen@第一太平戴维斯所上市的全球领先房地产服务提供商。公以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维600多家分公司与联营机构，广泛分布于报告仅作一般信息用途。未经事先许可，行出版、复制或引用。同时本报告亦不构依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告致直接或间接的相关损失不承担任何责斯研究部书面许可，不得以任何形式对该租户行业国籍项目商务区承租面积（平方米）北京英赛嘉华知识产权代理专业服务内资中海广场CBD2,400丽泽商务区管委会公共机构内资晋商联合大厦丽泽2,200汽车之家信息技术内资中国电子大厦中关村1,980清枫科技有限公司信息技术内资诚盈中心望京740齐合环保集团专业服务内资佳程广场燕莎650Q3Q4Q4Q4Q4Q4Q3Q2Q3Q3Q3Q2Q2Q2Q2Q1Q1Q1Q1Q1Q4Q4Q3Q3Q3Q3Q4Q4Q4Q3Q1/2000=100Q1Q1Q2Q2Q2Q2Q1Q2Q1Q12020年第三季度，北京甲级写字楼市场迎际中心A/B座（12.4万平方米办公面积），学光华路项目，11.9万平方米办公面积）。1,272.6万平方米（含自用面积）。渐恢复正常，本季度写字楼市场需求有所平方米的净吸纳量，环比上升12.3%，但较平相对经济的商务区需求表现最为活跃，址的新趋势。三季度，持续入市的新增供应继续推高全别上升1.4个百分点和5.9个百分点。处于相对低位，分别为2.7%和4.1%；CBD16.9%的高位。次核心商务区东二环，由于率环比大幅上升18.7个百分点至24.9%。好，空置率持续下降，环比、同比分别下降低的租金和充裕的办公楼选择，吸引了部完成新租或扩租的要求。济形势不确定性等因素的影响，多数租户观望态度，导致市场活跃度仍未恢复至去租金或给予更多优惠的手段吸引客户、加连续第七个季度出现环比下跌，录得每月同比分别下降1.3%、3.5%。预计2020年第四季度，全市仍将有约59万率持续上升，预计将达到接近20%的高位。该区域市场竞争，但同时多元化的租赁选择见丽泽区域在四季度的市场成交将有活跃由贸易试验区总体方案》；9月24日，中国（方案，北京自贸区的实施范围达119.68平方区、高端产业片区三个片区。北京自贸区的展，有望为北京创造出一系列新兴的行业机入活力。2/research图1：供应，吸纳量和空置率，2015至Q3/2020

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来源­­第一太平戴维斯研究部图2：各商圈空置率，Q4/2015至Q3/2020

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来源­­第一太平戴维斯研究部201520162017201820192020图3：各商圈租金指数，Q4/2015至Q3/2020

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100CBD来源­第一太平戴维斯研究部来源­第一太平戴维斯研究部供应与需求来两个新项目入市，即位于东二环的兆泰国和位于CBD核心区的恒大中心（原清华大截至第三季度末，全市甲级写字楼存量增至随着本地疫情得到有效控制、经济活动逐回暖，全市写字楼市场于季内录得38,200去年同期下降66.2%。其中，丽泽等租金水在本季度录得正吸纳，这也反映出租户选租金与空置市甲级写字楼空置率至15%，环比、同比分金融街和中关村由于租户稳定，空置率仍在本季度空置率环比上升3.1个百分点，至兆泰国际中心A/B座的入市，直接拉动空置相较而言，三季度丽泽商务区整体表现较4.3和24.3个百分点，至55.8%。丽泽以较分企业搬迁至此，从而以较低的租赁成本三季度，全市平均租金继续下行。受未来经选择较为保守的租赁策略，对市场持继续年同期水平。大部分业主方继续通过下调速去化，这使得全市甲级写字楼平均租金每平方米人民币354.8元，租金指数环比、市场展望平方米的新增供应计划入市，导致全市空置新入市项目主要集中于丽泽商务区，或加剧有利于激活有搬迁升级需求的租户，可以预表现。9月21日，国务院正式发布《中国（北京）自北京）自由贸易试验区正式揭牌。根据总体公里，涵盖科技创新片区、国际商务服务片成立将极大地利好北京商业地产的长期发遇与租赁需求，为写字楼市场的整体发展注表1：主要租赁成交案例，Q3/2020写字楼住宅租赁第一太平戴维斯请联系高级董事助理董事为全市服务式公寓市场带来了412套新单元。公告，允许持三类有效居留许可外国人入境。新增单元。至三季度末，北京服务式公寓市场新增单元合积至8,394套。“­受新冠疫情爆发和三季度大体量新增项目入市的影响，全市服服务式公寓整体入住率环比下降6.2个百分点至74.7%，务式公寓市场在本季度依然承­压。但随着疫情在全国范围内均元，租金指数环比、同比分别下降1.8%、3.9%。得到有效控制，北京市政府开始•

­

季度内高端公寓平均租金为人民币每平方米每月166.7对入境政策进行动态调控，符合­条件的外籍租户因此能够尽快指数环比、同比分别小幅下降0.4%、0.9%。暖。”­•

9月3日，北京市政府决定自起稳步有序恢复直航北京的

回京，预计四季度市场将开始回董事长董事第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易司于1855年创立，具有悠久的历史传承斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本任何人不得对其相关内容或全部内容进成任何合同、计划书、协议或其他文档的内容的准确性，但对于该报告的使用而导任。本报告版权所有，未经第一太平戴维报告的部分或全部内容进行复制。1/research­

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MARKET

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MINUTESSavills

Research北京­-­­2020年10月久违的大体量新增项目入市为服务式公寓市场带来新的活力。服务式公寓市场迎来一个新增项目•

2020年第三季度，完成升级改造后的国贸公寓重新入市，

•

9月23日，中华人民共和国外交部、国家移民管理局发布•

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同期，佳兆业铂域行政公寓持续放量、季度内投入18套

计430套，均来自CBD区域，目前全市服务式公寓存量累•

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受到大体量新增项目入市的影响，2020年第三季度全市

较去年同期下降13.9个百分点。•

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全市服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月251.1­

元，租金指数环比、同比分别下降1.2%、3.1%。•

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高端别墅平均租金为人民币每平方米每月129.8元，租金

国际商业客运航班。­

李想，第一太平戴维斯研究部北京华北区+8621北京如需了解更多资讯，市场研究部James

Macdonald中国区6391

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2002anthony.mcquade@住宅租赁部Stella

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2025stella.meng@第一太平戴维斯所上市的全球领先房地产服务提供商。公以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维600多家分公司与联营机构，广泛分布于报告仅作一般信息用途。未经事先许可，行出版、复制或引用。同时本报告亦不构依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告致直接或间接的相关损失不承担任何责斯研究部书面许可，不得以任何形式对该项目名称区位套数入市时间佳兆业铂域CBD待定2020年四季度Q4Q4Q4Q4Q4Q2Q2Q2Q2Q3Q3Q3Q3Q2Q1Q1/2000

=

100Q4Q3Q2Q4Q4Q4Q4Q3Q3Q3Q3Q1Q1Q1Q1Q3Q2Q2Q2Q2Q1Q1Q1Q1Q1第三季度，北京服务式公寓市场迎来久违的重新入市，为市场带来412套新增单元；同期内供应量合计达430套新增住宅单元。目前国贸公寓作为北京市最早一批投入使用的服停营业、开始升级改造。在2020年9月完成套客房，目前该项目已完成部分房间的租赁复工，在综合考虑境外疫情的情况下，部分起稳步有序恢复直航北京的国际商业客运华人民共和国外交部、国家移民管理局9月国工作类、私人事务类和团聚类居留许可的新政策的调整有利于符合条件的外籍租户寓合约或者寻找新的租约。整体而言，全市过程中。新增供应集中入市导致全市服务式公寓整体分点至74.7%，较去年同期下降13.9个百分升，很多业主也选择提供更加灵活的中短期方米每月251.1元，租金指数环比、同比分别调，平均租金录得人民币每平方米每月166.73.1%。边国际学校的完善配套，更加受到有家庭居受到的影响略低于服务式公寓和高端公寓市每平方米每月129.8元，租金指数环比、同比2020年第四季度，北京服务式公寓市为主，而佳兆业铂域行政公寓也计划继新增供应。社会经济秩序接近回归常态，恢复部租户回京，国贸公寓的重新入市也给租式公寓市场的运营压力较今年前期有置率，加速去化仍是四季度业主方最重2/research图1：服务式公寓供应与空置率，Q4/2015至Q3/2020

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第一太平戴维斯研究部图2：高端住宅租赁市场租金指数，Q4/2015至Q3/2020

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第一太平戴维斯研究部图3：各区域服务式公寓租金与入住率，Q3/2020500400300200

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第一太平戴维斯研究部来源

第一太平戴维斯研究部供应和吸纳大体量新增供应：国贸公寓完成升级改造后佳兆业铂域继续放出18套服务式单元，季度全市服务式公寓的市场存量达8,394套。务式公寓，于1990年开业迎客并在2018年暂装修改造后，重回市场的国贸公寓共有412工作。随着新冠疫情得到有效控制、各行各业有序政策也适时调整：北京市政府决定自9月3日航班并实行每日入境进京人员总量调控。中23日发布公告，自9月28日起允许持有效中外国人入境，相关人员无需重新申办签证。和家人尽快回京，继续履行现有的服务式公服务式公寓市场在第三季度继续处于恢复租金与空置入住率在三季度继续下滑，环比下降6.2个百点。但相较二季度，市场上的看房量有所回租房合约以满足当前租户的需求。

表1：高端服务式公寓新增供应，Q4/2020季度内，服务式公寓平均租金为人民币每平下降1.8%、3.9%。同期，高端公寓市场的租金水平继续有所下元，租金指数环比、同比分别下降1.2%、­高端别墅市场受益于其较高的租住品质和周住需求的高端租户的青睐，因此在疫情期间场。高端别墅市场在三季度租金录得人民币分别小幅下降0.4%、0.9%。市场展望场预计将以消化空置的存量住宅单元续逐步放量，预计市场仍将持续迎来新冠疫情在国内已经得到有效控制，分国家的客运航班政策将有利于外籍户带来更多元的选择。目前北京服务所减少，但业主方仍面临相对较高的空要的任务。住宅租赁投资第一太平戴维斯请联系高级董事19.95万平方米，环比下降26.0%；成交面积22.92万平方交金额达人民币510.15亿元，环比、同比分别上升8.4%、­成交4宗，商业类用地成交1宗。98.1%；成交面积为13.44万平方米，环比下降37.8%。“2020年北京投资市场的活跃度较合计达人民币138.48亿元。去年有所减弱，主要原因是受疫情影响商业地产市场的租金、入住率心收购、以及三宗数据中心的收购。更多地持币观望，同时机构投资者•

­2020年前三季度，北京投资市场完成14宗大宗投资交

等指标有明显下滑，因此投资机构的决策过程更加漫长。而本季度投38.1%。资市场完成多宗数据中心的收购案币82,600元，甲级写字楼的毛收益率为5.1%，与上季度例，对非传统资产的投资成为市场的新亮点。”­助理董事董事长高级董事第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易司于1855年创立，具有悠久的历史传承斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本任何人不得对其相关内容或全部内容进成任何合同、计划书、协议或其他文档的内容的准确性，但对于该报告的使用而导任。本报告版权所有，未经第一太平戴维报告的部分或全部内容进行复制。1/research

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Research北京­-­2020年10月本季度北京投资市场完成多宗数据中心的收购。北京投资市场整体表现平稳•

­2020年第三季度，北京一手散售写字楼市场新增供应

•

­三季度，北京土地市场表现活跃，共成交17宗地块，总成

米，环比上升97.9%。

75.8%。成交地块中，住宅类用地成交12宗，工业类用地­

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­三季度，一手散售商铺新增供应7.51万平方米，环比上升•

­三季度，北京大宗投资市场完成五宗重要成交，成交金额•

­收购案例的物业类型包括一宗写字楼收购、一宗购物中

易，成交金额累积达人民币382亿元，较去年同期下降•

­2020年第三季度，甲级写字楼资本价值为每平方米人民

持平。

李想，第一太平戴维斯研究部华北区华北区+8621如需了解更多资讯，市场研究部James

Macdonald中国区6391

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2048spring.cao@第一太平戴维斯所上市的全球领先房地产服务提供商。公以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维600多家分公司与联营机构，广泛分布于报告仅作一般信息用途。未经事先许可，行出版、复制或引用。同时本报告亦不构依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告致直接或间接的相关损失不承担任何责斯研究部书面许可，不得以任何形式对该丰台金茂广场保利佲悦大都汇海淀绿地中央广场区位丰台区丰台区海淀区开发商中国金茂保利地产绿地集团成交面积（平方米）23,79016,62015,980成交均价（元/平方米）39,02056,00035,440Q2Q2Q3Q3Q3Q3Q3Q2Q4Q4Q4Q4Q4Q3Q1Q1Q1Q1Q1Q2Q2Q2Q1Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q3Q4Q4Q4Q4Q4Q3Q1Q2Q3Q3Q3Q1Q3Q1Q1Q1Q2Q2Q2Q2Q1Q22020年第三季度，北京写字楼散售市场市场新增供应19.95万平方米，环比下降万平方米，环比上升97.9%、同比下降56.66亿元，环比上升47.7%、同比下降24,723元，环比、同比分别下降25.4%、­值及毛收益率基本保持稳定，至三季度82,600元，毛收益率为5.1%，与上季度持2020年第三季度，一手散售商铺新增供应降41.1%；成交面积为13.44万平方米，环36.6亿元，环比、同比分别下降24.0%、­27,234元，环比、同比分别下降8.9%、­例的物业类型包括一宗写字楼收购、一宗购。重点交易包括：33.6亿元的价格收购位于丽泽商务区的长•新加坡政府投资公司、AEW与颢腾投了位于南二环的商业项目北京悦秀城。2020年第三季度，北京土地市场表现活民币510.15亿元，环比、同比分别上升宗，工业类用地成交4宗，商业类用地成在经历了极为活跃的2019年，大宗投资受新冠疫情的冲击以及全球经济的不确与价值出现向下调整的趋势，这也导致机延长决策时间。预计在2020年四季度及交较往年会有所减少，投资者也会积极寻2020年三季度，北京大宗投资市场整体2/research02015201620172018图1：写字楼一手散售成交额,2015至Q3/2020

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第一太平戴维斯研究部图2：甲级写字楼资本值与毛收益率，2015至Q3/2020

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第一太平戴维斯研究部来源

第一太平戴维斯研究部写字楼散售市场整体表现稳中有升：北京一手散售写字楼26.0%，同比上升7.5%；成交面积22.922.8%。季