兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告

三原县兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告陕西省工程咨询中心陕西省工程咨询中心2009年3月 -第十二章投资估算及资金筹措方案12.1投资估算12.1.11、国家有关部门关于可研报告阶段投资估算的编制要求。2、####省现行的建安工程综合概预算定额及全国统一安装定额####省价目表。3、中华人民共和国建设部发布《房地产开发项目经济评价方法》d、原国家计委、建设部发布的《工程勘察设计收费管理规定》标准。e、建设工程监理与相关服务收费标准[发改价格（2007）670号]f、####省工程建设其它费用定额。g、####省物价局、财政厅、建设厅关于规范城市基础设施配套费的通知（陕价行发[2005]17号）。12.1.21、建安工程费用采用综合指标法并参考近期完成的同类工程项目预算造价和本项目的实际情况进行估算。2、设备购置费按市场询价计入，价格中已包括运杂费和调试费。12.1.3经估算，本项目总投资为4396万元，其中：开发投资3829万元，预备费为199万元；销售费用140万元，财务费用为228万元。详见项目建设投资估算表11-1。12.2资金筹措本项目资金来源，建设单位自有资金1795万元，申请银行贷款1500万元，剩余资金1101万元用预售收入解决。项目总投资估算表表11-1单位：万元序号项目总投资估算说明一开发建设投资3829总建筑面积40000平方米，元/平方米1前期工程费150勘察设计费、三通一平等2基础设施建设费804建筑安装工程费2737700元/平方米（39100平方米）5公共配套设施建设费32800元/平方米（400平方米）6商业用房4080元/平方米（500平方米）7建设单位管理费308市政设施配套费1209其它费用50工程监理、临建等10土地费590二预备费199三销售费用140四财务费用228项目总投资439612.3资金使用计划表11-2用款计划表项目第1年第2年第3年第4年第5年前期工程费100%基础设施建设费30%70%建筑安装工程费40%60%公共配套设施建设费0%100%商业用房0%100%市政设施配套费50%50%其它费用60%40%土地费40%60%管理费用40%60%销售费用30%30%20%8%12%预备费40%60%

第十三章房地产财务效益分析13.1项目财务评价财务评价依据《投资项目可行性研究指南》（试用版）、《房地产开发项目经济评价方法》以及《方法与参数》(第三版)的规定和原则，结合现行财税制度及项目所在地的相关财务税收方面的具体规定，主要对项目的财务盈利能力、偿债能力以及项目的不确定性等方面进行分析，以确定项目在财务上是否可行。13.2财务评价基础数据1、项目销售总建筑面积：40000平方米，其中：住宅39100平方米；其它用房900平方米。2、销售价格：住宅1800元/平方米。3、本项目建设期2年；4、根据国家产业政策、市场需求及资金时间价值等因素，确定本项目基准收益率为12%。5、有关税费房产税：12％，城建税及教育费附加分别为7％和3％；所得税率：25％；盈余公积金：10%；土地增值税：按照累进税率计算。13.3销售收入、利润与税金销售收入总计为7038万元，其中：投资费用4396万元，项目经营税金及附加387万元，土地增值税440万元，所得税为454万元，利润总额1361万元。13.4财务盈利能力分析1、总投资收益率(ROI)按照第三版《房地产项目经济评价方法与参数》的规定，总投资收益率(ROI)表示总投资的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。其计算公式如下：本项目商品房部分总投资收益率为41.28%。2、财务内部收益率（FIRR）按照第三版《房地产项目经济评价方法与参数》的规定，财务内部收益率（FIRR）系指能使项目计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。其计算公式如下：（式中：为现金流入，为现金流出，下同）本项目所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率（）计算结果税前、税后分别为24.45%和16.58%，高于基准收益率12%。计算过程详见经济评价附表七。3、财务净现值（FNPV）按照第三版《房地产项目经济评价方法与参数》的规定，财务净现值（FNPV）系指按设定的折现率(一般采用基准收益率)计算的项目计算期内净现金流量的现值之和。（式中为基准折现率，本项目基准收益率为12%时）本项目所得税前及所得税后全部投资财务净现值（）计算结果分别为723万元和398万元，计算过程详见经济评价附表七。4、资本金内部收益率（IRR）按照第三版《房地产项目经济评价方法与参数》的规定，资本金内部收益率是考察所得税后资本金可能获得的收益水平。本项目资本金内部收益率计算结果为26.04%，高于项目资本金税后基准收益率12%。计算过程详见经济评价附表八。5、投资回收期（pt）按照第三版《房地产项目经济评价方法与参数》的规定，投资回收期（pt）系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间。其计算公式如下：本项目所得税前全部投资投资回收期（pt）经计算为3.76年。计算过程详见经济评价附表九。13.5偿债能力分析1、利息备付率(ICR)按照第三版《房地产项目经济评价方法与参数》的规定，利息备付率(ICR)系指在借款偿还期内的息税前利润(EBIT)与应付利息(PI)的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度。其计算公式如下：通常利息备付率通常应当大于2，本项目在预设的3年还款期内，利息备付率介于8.2～13.0之间，因此利息备付率较高，表明利息偿付的保障程度较高。详见财务分析附表九。2、偿债备付率(ICR)按照第三版《房地产项目经济评价方法与参数》的规定，偿债备付率(DSCR)系指在借款偿还期内，用于计算还本付息的资金(EBITDA-)与应还本付息金额(PD)的比值，它表示用于还本付息的资金偿还借款本息的保障程度。其计算公式如下：（式中：EBIT—息税前利润加折旧和摊销；—企业所得税；PD—应还本付息金额，包括还本金额和计入总成本费用的全部利息。融资租赁费用可视同借款偿还。运营期内的短期借款本息也应纳入计算。）通常偿债备付率应当大于1.3，本项目在预设的3年还款期内，偿债备付率为3.1～2.5，因此偿债备付率较高，表明可用于还本付息的资金保障程度较高。详见财务分析附表九。3、资产负债率(LOAR)按照第三版《房地产项目经济评价方法与参数》的规定，资产负债率(LOAR)系指各期末负债总额(TL)同资产总额(TA)的比率。其计算公式如下：本项目正常年份的资产负债率介于17.61%～41.79%之间。详见财务分析附表十一。13.6财务生存能力分析根据财务计划现金流量表可以看出(财务分析附表十)，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出。从经营活动和筹资活动的全部净现金流量看，所有净现金流量全部为正值。因此，项目具备财务生存能力。13.7敏感性分析不确定性分析是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析出可能出现的风险。1、敏感性分析是通过预计项目不确定性因素发生的变化，分析对项目经济效益产生的影响；通过影响程度的分析，从中找出影响较大的因素，并对较敏感因素进行进一步分析。2、由敏感性分析可知，销售价格和投资是两大敏感因素，在它们朝着不利的方向变动10%时，内部收益率分别降至16.86%和17.95%，但仍然大于基准收益率12%，因此具有一定的抗风险能力。房地产业发展迅速，可能会出现在短期内市场发展放慢的局面，因此，项目的包装、策划和市场推广工作应引起高度重视，一旦市场萎缩，项目不能按照计划开发并销售，项目将面临较大的风险。严格控制工程成本，也是实现预计经济效益的保障。除加强工程设计的优化和施工过程、竣工结算的严格管理以外，应在市场调研方面加大投入，使开发的产品既降低成本又更加符合市场的需求。13.8经济评价结论经计算，本项目各项财务评价指标较好。商品房部分总投资收益率为41.28%。；所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率分别为24.45%和16.58%，均高于基准收益率12%；Ic=12%时的税前、税后财务净现值分别为723万元和398万元；资本金内部收益率为26.04%，高于行业基准收益率12%；项目税前投资回收期为3.76年(含2年建设期);在预设的2年还款期内(不含2年建设期)，利息备付率介于8.2～13.0之间，均大于2，偿债备付率为2.5～3.1，均大于1.3；资产负债率为18%～42%之间，小于资产负债率合理区间35～65之间；销售价格和投资是两大敏感因素，在它们朝着不利的方向变动10%时，内部收益率分别降至16.86%和17.95%，但仍然大于基准收益率12%，因此具有一定的抗风险能力。综上所述，本项目经济可行。

第十四章社会效益分析14.1社会影响分析14.1.1本项目的实施有利于促进####县和谐社会的发展和谐社会是人类先进文明的标志。和谐社会的核心思想是一种民主法制、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。在我国，县和县级城市人口占全国人口的绝大多数，县和县级城市的房地产业随着城市化进程的加快，也在全国房地产业中所占的比例也越来越大。房地产业涉及国民经济的众多产业。可谓牵一发而动全身。因此，房地产业的良性运行与健康发展，经济效益与社会效益的统一。是促进和谐社会建设的重要保障。本项目的建设是改善####县城市居民人居环境，促进构建和谐社会的发展。14.1.2本项目的建设有利于促进####县经济健康稳定发展改革开放以来,房地产业得到了前所未有的发展。2003年,国务院还把房地产业列为我国国民经济的支柱产业,房地产业也因此成为我国国民经济发展的重要组成部分。在2003-2007年之间，我国房地产业得到长足的发展。然而,随着国民经济的持续快速发展，一些地区的房地产业出现问题，在2008年国家对房地产业进行宏观调控。在2008年年底世界爆发了经济危机，房地产出现了畏缩。许多经济界人士认为，房地产业是启动国民经济的支柱产业,它已成为我国国民经济新的增长点和城镇居民新的消费热点。面对世界经济危机，我国经济要持续发展，必须促进房地产业的持续、快速发展。因此，本项目的实施，是促进####县经济健康稳定发展。14.2项目与所在地互适性分析1、项目利益群体对项目的态度及参与程度本项目的受影响人群主要确定为项目建设周围居住或生活的群体。项目实施过程中，只要严格执行国家有关废渣、噪声等方面的排入标准并加强环境监测管理，对周围居住或生活群体的影响甚微。本项目受影响人积极支持本项目的建设。2、各级组织对项目的态度及参与程度为保证项目能够顺利实施，当地相关政府召开专题会议进行布署、研究、安排，相关职能部门对现在进行指导。因此各级政府及相关职能部门是非常支持该项目的建设。14.3社会风险分析项目的社会风险是对可能影响项目的各种社会因素进行识别和排序，选择影响面大、持续时间长、并容易导致较大社会矛盾的因素进行预测。本项目建设地址无拆迁工作，不会诱发拆迁矛盾。因此就本项目而言，只要各级相关部门按照国家建设程序办事，处理好各种关系，项目的建设不会引起当地社会的矛盾。14.4社会评价结论通过以上分析论证，本项目实施后，能够适应当地社会经济发展，为国家和地方政府获得更多的税收，有利于政府发挥职能、维护社会安全、团结，促进地方经济的繁荣发展与社会和谐稳定，因此，从社会评价角度看该项目是完全可行的。

兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告三原县兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告目录TOC\o"1-2"第一章总论 11.1项目名称 11.2可行性研究报告编制单位及法定代表人 11.3可行性研究报告编制依据 11.4报告研究内容 21.5项目实施单位情况介绍 21.6项目建设地址及建设条件 31.7主要建设规模及主要内容 41.8土地资源利用 41.9投资估算与融资方案 51.10财务效益 51.11社会效益分析 61.12研究结论 6第二章项目建设的背景及必要性 72.1顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升####县的住宅品质 72.2是适应####县拉大城区主骨架，提升城市形象的需要 8第三章房地产需求分析 93.1####县承接产业转移，吸引越来越多的投资者纷至踏来 93.2城乡居民经济收入的持续增长对本项目的需求分析 103.3营销策略 11第四章项目建设规模及主要内容 154.1建设规模 154.2建设内容 154.3功能设置 15第五章项目建设地址及建设条件 175.1建设地址 175.2建设条件 17第六章建设方案 196.1设计原则 196.2总体布局 206.3建筑工程 216.4公用设施 24第七章环境保护 297.1项目周边环境状况 297.2主要污染源 297.3环境保护执行标准 297.4环境保护措施 307.5项目施工建设过程对环境的影响及相应措施 30第八章资源节约 328.1设计依据 328.2节地 328.3节能 338.4节水 348.5节电 34第九章劳动安全卫生及消防 359.1劳动安全 359.2消防 36第十章组织机构及人力资源配置 3810.1组织机构 3810.2人力资源配置 3910.3劳动制度 3910.4人员培训与管理 4010.5劳动力来源 40第十一章项目管理及实施进度安排 4111.1项目管理 4111.2项目建设工期安排和施工进度 42第十二章投资估算及资金筹措方案