国际温泉度假饭店新建项目可研报告

总论总论项目背景项目名称XX国际温泉度假饭店建设项目开发建设单位XX房地产开发有限责任公司可行性研究报告的编制依据、研究范围和编制原则1、编制依据（1）国家计委审定颁布的《投资项目可行性研究指南》（2002年1月）；（2）国家建设部审定颁布的《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）；（3）建设单位提供的有关基础资料。2、研究范围（1）项目提出的理由与建设的必要性；（2）市场需求分析与建设规模；（3）建设方案；（4）投资估算及资金筹措；（5）财务评价。3、编制原则（1）先进性。在研究设计过程中坚持实事求是的原则，以经济效益、社会效益双赢为目的，选择优秀的规划方案、先进的设计和施工方案，确保项目质量的先进性；（2）科学性。在设计研究过程中要认真研究本项目充分利用拟建项目区域优越的建设条件和政府优惠的政策等方面的优势，节约投资，缩短工期，提高效益，尽快收回投资；（3）全面性。在设计研究过程中，认真贯彻执行国家有关法规、规范，搞好环保、节能、卫生安全及消防等设计。项目概况项目建设地点XX国际温泉度假饭店开发建设项目位于兴海路五段南侧。项目建设规模综合技术经济指标表项目单位数值（比例）备注规划总用地平方米67471.475规划建筑总面积平方米19090其中改扩建面积平方米11040新建面积平方米8050容积率0.38建筑密度%15绿地率%42建设期月14总投资万元10018.1资金来源自筹建设内容本项目为XX国际温泉度假饭店建设项目开发建设工程，总建筑面积19090㎡，包括宾馆、饭店、洗浴及设施和工程等。本工程项目实施计划该项目建设期为14个月：2011-7项目前期工作，包括方案设计、编制可研报告、办理各种审批手续；2012.8.—2012.9场地整平、土建工程施工、设备安装等；2012.9月工程竣工，验收交付使用。资金筹措项目总投资10018.1万元。全部为建设单位自筹。可行性研究结论本工程是XX市房产建设的重点工程，是带动XX旅游的重要组成部分，它的建设对XX市房地产建设以及区域旅游的发展具有较大的促进作用。本项目建设符合国家产业政策和发展方向，符合XX市的总体发展规划，具有良好的社会效益和较佳的经济效益。因此，项目的建设是可行的。问题与建议1、要进一步落实好规划论证和施工图设计，做到精心设计、精心组织、精心施工，争取按计划开工，确保工程的顺利进行；2、要进一步作好资金筹措工作，由于该项目投资较大，资金不足是制约项目进一步开展的瓶颈，建议建设单位抓紧落实，使该项目早日开工，早日投入使用。项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性项目建设背景东北地区旅游业发展规划为深入贯彻落实东北地区等老工业基地振兴战略，加快发展东北地区旅游业，根据《国务院关于进一步实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见》（国发【2009】33号）、《国务院关于加快发展旅游业的若干意见》（国发【2009】41号）和国家相关规划，编制了《东北地区旅游业规划》。《东北地区旅游业规划》重在确立东北地区旅游业在新时期的战略定位、发展目标和重点任务，统筹区域旅游业协调发展，促进区域旅游一体化，推动旅游业成为东北老工业基地全面振兴的重要支柱产业。规划范围：XX省、吉林省、黑龙江省和内蒙古自治区的呼伦贝尔市、兴安盟、通辽市、赤峰市和锡林郭勒盟（蒙东地区），土地总面积约145万平方公里。规划的主要目标第三条及第四条如下：旅游空间发展格局更加协调。以优质资源为核心、中心城市为枢纽，构建旅游区合理分工、旅游轴以线串珠、旅游要素有效组合的空间组织结构。旅游公共服务设施明显改善。旅游交通设施进一步完善，重点景区接待能力显著提高，旅游服务中心规模和覆盖面不断扩大，质量安全保障体系进一步健全。XX省旅游发展总体规划《XX省旅游发展总体规划》第三个分区，包括锦州、盘锦、XX及所属各县（市）。面积24539平方公里，占全省的16.6%，人口865万，占全省的20.7%；GDP1543.5亿元，是辽西地区新兴的滨海旅游区。功能定位为：突出以滨海休闲和古文化体验为主题特色，大力发展海洋旅游的同时，着重加强湿地休闲观光、珍稀动植物观光等系列产品，以XX古城和绥中南部旅游区的开发建设为重点,带动辽西滨海旅游带的建设，迅速培育形成以滨海休闲度假为主导，集滨海度假、都市旅游、温泉疗养、文化体验以及山水生态型项目等为一体的国内知名的辽西滨海旅游区。关于旅游住宿业及旅游餐饮业的规划为：（1）建设一批星级酒店品牌积极引进国际知名酒店投资集团或管理集团参与XX旅游酒店业的建设和管理，鼓励建设世界一流的具有XX标志性的超星级大型酒店，提升XX旅游酒店业发展层次；在沈阳、大连规划建设5-10家五星级酒店，按照国际化标准建设“超五星”酒店，在主要旅游城市、重点旅游度假区，根据市场需要，规划建设一批高星级酒店，在各地市分别建设五星级酒店和家四星级酒店。（2）打造系列特色酒店依托大型生态山水旅游区和滨海度假区，分别建设分时度假酒店、产权酒店等休闲度假类酒店；在温泉和高尔夫度假地规划建设主题度假酒店；通过改造旧旅馆和利用旧厂房等方式，建设一批汽车旅馆、青年旅馆、自驾车营地、经济酒店、快捷酒店、主题酒店、网络酒店等新业态酒店。（3）发展旅游地产新业态。大力发展旅游地产、景观地产、第二居所等地产新业态，建设综合配套康体疗养、休闲度假、餐饮娱乐等度假设施，形成度假地产集群。关于大力发展旅游业促进就业的指导意见旅游消费作为直接层次上的最终消费，在拉动经济增长、促进居民消费等方面作用明显，并且对内需的刺激具有放大效应。据世界旅游组织统计，旅游业每收入1元，可带动相关产业增加4元收入；旅游从业者每增加1人，可增加4.2个社会就业机会。2008年8月，国家发改委联合六部委《关于大力发展旅游业促进就业的指导意见》指出：旅游业是国民经济的重要产业，是扩大就业的重要渠道。通过加大财税政策支持，加强旅游景点交通等基础设施建，完善金融支持政策，积极提供旅游就业援助四个方面，来加快发展旅游产业，扩大旅游就业规模。意见的第（3）条，确定了旅游业的发展目标。到2015年，旅游市场规模进一步扩大，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%；入境过夜游客人数达9000万人次，年均增长8%；出境旅游人数达8300万人次，年均增长9%。旅游消费稳步增长，城乡居民年均出游超过2次，旅游消费相当于居民消费总量的10%。经济社会效益更加明显，旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%。每年新增旅游就业50万人。旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，力争到2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。意见的第（二）条，拓展旅游产业链条，优化旅游就业结构。全面推进旅游业转型升级，处理好提升产业素质与扩大产业规模的关系。继续发展旅游住宿、景区、餐饮、旅行社服务和交通服务等相关企业。加快发展旅游商品生产销售、旅游文化娱乐、旅游装备工业等，增加就业比重。提高旅游业创新能力，鼓励创业和发展灵活就业。鼓励发展旅游咨询、规划设计、广告营销等，开发知识技术含量较高的旅游产品与就业岗位。项目所在地区位优势明显项目交通区位良好，XX具有良好的旅游发展资源。1985年，国务院下发《关于规划和开发XX省XX旅游区的批复》，要把XX建成全国北方沿海著名风景旅游区，1988年被国务院批准为第二批国家重点风景名胜区之一。XX市辖区内有海滨、古城、菊花岛、首山、温泉5个景区50多个景点，是全国唯一的集城、泉、山、海、岛于一体的风景区，五景区珠联璧合，各具特色，每年吸引超过120万人次中外游人前来观光旅游。区位优势十分明显。项目建设的必要性有利于实现经济效益、社会效益、生态效益协调发展项目所在地XX旅游资源十分丰富，项目既有巨大经济价值又有景观价值。项目的开发与周围商业的发展可以形成功能互补，为XX经济的发展带来联动效应。不仅有利于经济区内旅游资源的开发利用，刺激和保护生态产业的发展，而且有利于改善当地的自然、生态环境，实现经济效益、社会效益和生态效益的协调发展。有利于促进第三产业的发展项目是集健身游泳、洗浴、餐饮、住宿、休闲娱乐、商务会议室等内容于一体的商业开发。可以推动商业发展，为XX居民以及全国各地来此度假的游客提供休闲、娱乐服务。还可带动XX第三产业的发展。XX泳装业知名度较高，随着产业的发展，必将带动XX周边地区的餐饮业、住宿业、旅游业等第三产业的发展。有利于繁荣XX市场，改善民生项目资源组合优势明显。可促进XX的深度开发，从而带动XX旅游业的发展。提高XX旅游休闲地的经济增长点，具有明显的推动作用项目的发展对整个XX市经济社会发展都有非常重要的作用，该项目的发展将有助于促进XX市经济结构的战略性调整，实现经济发展方式的转变；有利于减少对资源、环境、生态的消耗和依赖，促进资源型城市加快转型，增强可持续发展能力；有利于促进经济、社会与人的全面协调发展，建设和谐XX：有利于繁荣市场，增加就业，保障和改善民生，提高人民生活水平和质量。增加就业机会，有利于社会稳定本项目的建设，极大地满足了逐渐富余起来的人们对新的生活形式的要求。同时，为社会剩余劳动力提供了新的就业机会。旅游业是一种服务性极强的劳动密集型产业，发展旅游业，需要一整套服务设施，不仅需要导游、管理人员、服务人员，还需要有住宿、饮食、商场、交通、文化行业等，因此能有力地带动地区第三产业的发展，从而吸纳大量农村剩余劳动力,有利于和谐社会的构建。市场需求预测分析市场需求预测分析XX市综合酒店现状目前为止，XX市内低档宾馆酒店（旅社、招待所）不少，但中、高档宾馆酒店较少，且客房数不足；已经满足不了日益增长的游客数量及日常需求。现存在如下问题：（1）中高级宾馆酒店总量较少，整体实力差，尤其是旅游季节不能满足市场需求。（2）大部分宾馆酒店设施设备严重老化，急需更新改造。（3）大多数酒店营销手段落后。（4）管理方式落后，部分宾馆酒店由原来的单位招待所改造而成，沿袭落后的管理方式。服务业发展滞后，制约了XX市旅游业的发展。需求现状XX市作为旅游城市拥有城、泉、山、海、岛五大旅游要素，旅游业已成为XX市支柱产业。旅游业是世界第一大产业。近年来，随着经济的快速增长，我国的旅游消费也进入快速增长期，消费结构也正向享受型转变。旅游主体及旅游主题也更趋多元化。据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国，境外游客数量将大幅增长。近年来，XX市交通状况有了根本改观，龙兴路的全线开通大大缩短了XX市至XX市的路程，且102国道、京沈高速、滨海公路全线贯穿XX市。作为国家级旅游城市，XX市旅游接待能力与其丰富的旅游资源、广阔的市场前景不相适应。旅游接待能力严重不足是制约XX市旅游业发展的瓶颈。随着人民生活水平提高，追求高档住宿高档消费群体日益扩大，星级宾馆客房供不应求，XX市高级宾馆客房入住率高达70%以上，且有不断上升趋势。XX具有良好的旅游发展资源。1985年，国务院下发《关于规划和开发XX省XX旅游区的批复》，要把XX建成全国北方沿海著名风景旅游区，1988年被国务院批准为第二批国家重点风景名胜区之一。XX市辖区内有海滨、古城、菊花岛、首山、温泉5个景区50多个景点，是全国唯一的集城、泉、山、海、岛于一体的风景区，五景区珠联璧合，各具特色，每年吸引超过120万人次中外游人前来观光旅游。未来五年，继续加大主城区建设力度，增强中心城市辐射功能。科学修编城市总体规划，调整城市区划，构筑城市发展新格局。以建设百平方公里、百万人口大城市为目标，推进形成龙港、连山、XX有效对接的“三位一体”大城区格局，实现城市空间南北拓展，东西优化，整体推进，建设亲海近水的海滨城市。按照“生态新城区”的发展定位，开展绥中滨海新城建设，积极推进东戴河国际旅游新城整体开发。因此，加快旅游设施建设已成为XX市的一项大事。市场预测XX国际温泉度假饭店按现代风格建造，内部装修豪华高档，其特色为亲海、绿色、环保、生态型酒店，该酒店将为海内外游客提供一个舒适的旅游度假休闲场所，使海内外游客在饱览文化遗产和XX市美景时免除乘车往返劳顿之苦，为他们提供一个欣赏和品味海文化内涵的又一个场所并能缓解XX市旅游接待能力的不足。XX国际温泉度假饭店建成后将有充足的客源。以XX市各大景区目前每年100万旅游客量计算，日均游客接待量3000人左右，并且XX国际温泉度假饭店所处地理位优越，紧邻XX市海边，预计项目投入营业后，旅游季节日综合接待人数百人以上。XX市大学城也坐落于XX市，距本项目直线距离不超过3公里，每到新学期开学期间，全国各地家长学生纷纷涌入XX市，此时家长的住宿问题就成为主要问题，周边小型宾馆酒店各项设施都不尽如人意。本项目建成后可很好的解决住宿场地不足，基础设施不完善等问题。也能够把XX市美丽的一面呈现给全国各地的学生家长。项目建设单位基本情况项目建设单位项目建设单位为XX房地产开发有限责任公司。建设单位基本情况XX房地产开发有限责任公司创建于2003年7月，位于XX市龙港区锦葫路中段。XX房地产开发有限责任公司是XX省建设厅批准的国家三级企业，企业资信为3A级，注册资本1.8亿元，资产总额3.5亿元。公司在职员工48人，拥有中级以上职称26人，公司自成立以来开发建设的项目有XX花园、XX酒业办公楼、生产车间、厂房、库房、XX家居装饰广场卖场、库房、物业办公楼、XX市新区XX饭店、XX国际温泉度假饭店等十余个工程项目。2007年8月被XX省城市开发工作委员会授予XX省城市开发建设优秀诚信开发商荣誉称号，有的项目被评为城市优秀工程。建设场址及建设条件建设场址及建设条件项目建设地点XX国际温泉度假饭店开发建设项目位于兴海南街南侧，紧邻XX交通码头。项目建设条件区位优势XX温泉，古称汤泉，距今已有1300年历史。泉水无色无臭、清澈透明，水温70摄氏度左右。水中含有丰富微量元素，可治疗多种疾病。据史料记载，XX温泉发现于唐朝初年，距今已有一千三百多年的历史了。自元代以来，温泉水就被广为利用，人们在这里建有致爽亭、汤泉寺。特别是本世纪20年代，东北军阀张作霖大元帅又在温泉附近修建了别墅，使温泉地区的景致别具一格。XX温泉，古称"汤泉"，位于古城和海滨之间。温泉是因地下溶岩的作用而形成的天然矿泉。泉水清澈透明，无色无臭，水温67℃左右，酸碱度为7.4，泉水比重为1.006，属于高温弱碱性食盐矿泉。泉水中含有钾、钠、钙、铵、硫、镁等多种矿物质，还含有一定数量的放射性无素氡和镭。泉水可以口服、冲洗和浸浴，以浸浴为主。温泉可以除疾祛病，对风温性关节炎、大骨节病、神经衰弱、高血压、皮肤病和慢性妇科病以及外科手术后恢复，均有显著的疗效。

地理位置XX省XX市位于环渤海经济圈的中部，XX沿海经济带的西部起点，是华北与东北两大经济区的节点城市。是中国泳装名城、中国书法之乡、中国优秀旅游城市、中国温泉之城、是全国闻名的旅游度假胜地，中国三大泳装生产基地之一，东北最大的清洁能源基地，东北最大的花生集散地，中国航母训练基地，2005年度中国特色魅力城市200强城市，中国十大小资城市。集城、泉、山、海、岛于一体。城是XX明代古城，泉是温泉，山是首山，海是渤海湾的XX海滨，岛是觉华岛（菊花岛）。2010年7月，XX市全面拥有市级经济管理权，城市地位进一步增强。随着2012年省管县政策的实施，十二五期间，XX市将向XX发达城市迈进，建设国际泳装之都，打造264平方公里宜居宜商宜游的现代化中等海滨城市。XX市交通发达。XX滨海大道，京哈铁路（XX站），京哈高速，建兴高速、秦沈客运专线（毗邻XX北站）斜穿市境东南部，魏塔线铁路横贯境内西北部。318省道（兴凌线）横贯境内东西，以XX市区为中心，县乡公路呈放射状通往各乡镇。京哈高速XX服务区是亚洲第二大服务区，2012年3月建（昌）至兴（城）高速破土动工，与规划中的绥凌高速汇合，并与京沈高速连接，是XX通往北京的第二条大通道也是连接辽西蒙东的重要枢纽。市区形成了四横八纵路一环路网格局，道路通畅，交通便捷，公交每五分钟一趟，通达市区主要地点。XX境内拥有2个军用机场，XX机场是辽西最大的机场具备起降波音737等客机的功能。XX临海机场是中国国防的一个新起点。系。自然环境状况（1）气候条件XX地区地处沿海，但渤海为内海，所以大陆性气候明显，四季分明。各地年平均气温在8.2-9.2摄氏度，年平均最高气温在14.3-15.1摄氏度之间，年平均最低气温为2.3-4.0摄氏度，建昌气温处于下限，绥中气温为上限。XX地区平均降水量在560-630毫米。由于本地区属于季风性大陆气候,受大气环流影响,四季降水量分布差异很大。全年降水量主要集中在7-8月份，冬季降不量仅占全年降水量的3-4%。（2）气象参数夏季极端最高温度40.7℃冬季极端最低温度-26.9夏季通风室外计算温度28℃冬季采暖室外温度-15夏季平均室外风速3.8m/s冬季平均室外风速3.9m/s极端最大风速31m/s年平均日照时数2692小时（3）地质条件地形地貌XX市境内地势为西北高、东南低，为松岭山脉延续分布丘陵地带。最高山峰黄顶山海拔701.8米，渤海沿岸为狭长的海滨平原，是沟通关内外的重要通道。较大河流有六股河、烟台河、XX河等。土层分布：一层：杂填土，厚度1.5～2.5m;二层：粉质粘土，褐黄色软塑、中等偏高压缩性，厚度1.50～4.70m，地耐力fk=22KPa；三层：粉质粘土，可塑偏软塑、中等压缩性，厚度1.40～4.40m，地耐力fk=25Kpa；四层：中砂，灰色密实，厚度0～1.60m，地耐力fk=27Kpa；五层：粗砂，中密，厚度2.20～4.20m，地耐力fk=45Kpa；六层：粉质粘土，可塑、中等压缩性，厚度0.90～2.60m，地耐力fk=26Kpa；七层：泥岩，全风化，可塑、硬塑，厚度1.00～2.90m，地耐力fk=50Kpa；八层：泥岩，强风化，坚硬，厚度4.00～5.20m，地耐力fk=60Kpa；九层：泥岩，中风化，夹砂岩，厚度3.90m，地耐力fk=9000Kpa。（4）其他自然条件最大降雪深度17cm、最大冻土深度112cm风压值：0.30KN/m2雪压值：0.45KN/m2无霜期：180天地震烈度：6度项目的建设条件XX国际温泉度假饭店建设场址地势平坦宽阔；周围交通便利，四通八达；水、电、暖等公用设施齐全，项目基础建设条件较好。（1）给水XX市城区范围内均为小水源、多水源供水，所有水源均采用浅层地下水。目前规划区现状供水水源有2个，分别为东河东岸的东河水厂和XX河河北坝4水厂。对于公共水源，除在水源井周围划出30m宽度的戒严带，无其他水源保护措施。（2）排水XX国际温泉度假饭店污水通过地下排污管线排入城市排污干管，雨水通过地下排水管线排入城市雨水干管。根据XX城市总体规划，可以满足本区使用需要。（3）供电XX市由东北电网统一供电。目前，城区内变电站3个，分别为河西变电站、XX变电站和温泉变电站，XX古城供电线路由XX变电站配出。（4）供热本项目供热管线接入市政供暖管线，由市政统一供热。（5）燃气工程本工程采用天然气做为生活用气，从市政天然气管道接入DN200管道进入酒店调压站。（6）广播和有线电视工程近期贯彻广播电视并重,无线有线协调发展的原则，在有线网络建设上，实现广播共站接收、共缆结播、共同入户、共同繁荣。远期利用卫星、无线电视和有线电视组成混合覆盖网，进一步扩大广播电视有效覆盖率，入户率达95％。逐步将广播电视网络系统纳入逐渐发展起来的“信息高速公路”网。至规划期末，城区有线电视入户率将达到100%。有线电视网络将发展双向宽带网络，灵活地实现光纤到路边、光纤到小区和光纤到大楼。最终有线电视网络将向全光纤网过渡，建成一个开放式的能传输图像、语音和数据的宽带高速综合业务数字网。建设方案建设方案建筑方案设计依椐（1）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；（2）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；（3）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；（4）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；（5）《房屋建筑制图统一标准》（GB/T50001-2001）；（6）《建筑制图标准》（GB/T50104-2001）；（7）《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）；（8）《砌体结构设计规范》（GB50003－2001）；（9）《建筑给排水设计规范》（GB50015－2003）；（10）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16－2008）；（11）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94（2000版）；（12）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；（13）《钢筋混凝土结构设计规范》（GB50010－2002）；（14）《建筑结构荷载规范》（GB50009－2001）；（15）《宿舍建筑设计规范》（JGJ36-2005）；（16）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；（17）《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；（18）《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）；（19）《地表水环境质量标准》（GB3838—2002）中Ⅳ；（20）《环境空气质量标准》（GB3095—1996）；（21）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95，2005）。建筑设计指导思想与原则（1）以“远观古城，近看海景”为设计目的，营造一个体现现代“园林景观”风格的度假饭店。（2）贯彻“以人为本”的思想，体察“人的场所”之多元性要求，追求“布局合理、用地经济、设施完备、生活方便、便于管理、环境优美”的设计效果，通过多样化的场景、绿化、满足游客健身、交往、娱乐等不同的日常生活的要求，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、海风习习、绿意盎然、生活方便、具有丰富人文内涵底蕴的现代高级饭店。（3）注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高居住环境质量、生活品质作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。（4）尊重自然、保护环境、尽可能动态整合所有要素，结合土地状况，依据自然因素及人为因素进行合理调整，尽可能避免不良因素，强化最佳特点。（5）以“亲水筑屋”为择地特点，以环境为基础，以景观为导向，以海为背景，强调“海”与居民生活活动的融合，将酒店与环境、景观、溪水融为一体。（6）沿袭地方文化，体现现代文明，创造内函丰富的海洋文化环境。（7）建筑风格上采用中式与现代结合的手法。（8）以人的休闲、度假行为作为中心事件，试图通过对饭店空间的组织，饭店周围环境的塑造，来探讨适合容纳各种不同人群的各种休闲度假娱乐事件的综合空间，营造既温馨、浪漫、又优雅迷人的温泉度假饭店氛围。（9）保护环境，作好绿化、生态，做到“三同时”。项目总体规划方案总平面布置和功能要求本项目地处XX市兴海南街，占地67471.475平方米，地势平坦，其形状近似正方形。项目用地为南北走向，地块形状较为规整，建筑物以“Y”字型布置准四星级酒店，将酒店客房面向湖面及首山。酒店出入口设靠星海南路，用地面向整个首山连绵山景。在客房俯身下看，可见清澈平静，波光粼粼的湖面尽收眼底，赋予酒店一个完美清新的第一印象。立面设计酒店的整体造型主要是以现代简约的几何形体组合，特有的“Y”字型造型，无论从哪个角度看都会给人以很好的展开面，既体现了酒店的整体感，更很好地展示了酒店群的体量感。建筑立面处理上根据不同的方案风格采用了横向的线脚，体现古典建筑的庄重典雅，同时也散发出浓郁的时代气息。给人以过目不忘的强烈视觉冲击力，有助于提升酒店的标志性及品牌形象。“Y”字型塔楼，尺度宜人的庭院绿化，别出心裁的户外温泉池，室内外空间的融合和交流，所有的这一切都为酒店创造出其特有的品质、品味和品格。XX国际温泉度假饭店的设计不仅为XX市民和政府提供了高端商务住宿、会议、餐饮等需求，更为XX市乃至XX增添了一道新的亮丽风景线。 道路及交通酒店车行出入口和步行街相隔，互不干扰。酒店设有环形消防通道，使人流与车流交通均不交叉重叠，人和车流动有序流畅。各出入口设置合理，同时减少了车流对主要商业面的影响。在交通组织方面，为了避免与城市交通相互干扰，对酒店的交通进行了有效、合理的设计：酒店以绿化相隔，互不干扰，酒店设有消防环形通道，内部交通畅通无阻；酒店人流出入口设在酒店入口广场，有效地减少了交通的影响，酒店车行入口和地下车库入口分别设置，减少了相互的干扰，使酒店内部交通流畅、方便。本项目道路设计采用人车分流的交通布局原则。场区的南侧为主干道，作为车流通道，场区的东、西侧小道为次干道，作为消防及人流通道。绿化本项目场区的南侧为主干道及主出入口。充分利用海岸线走向，结合道路进行整治，并在出入口两侧采用草皮铺设，增添自然气息。全地块部分地面进行绿化，绿化总面积的42%。酒店四周布置绿化。饭店后面湖面上修建长廊，优美的长廊文化与湖面的荷花、芦苇交相辉映。通过实施景观建筑、小品、休憩、健身休闲设施等相互配合，与四周建筑构成一幅亮丽城市景观，同时提供人们散步、休憩。建筑方案建筑方案描述建筑艺术与风格建筑的形式美首先体现在对内部空间的合理组织上，也蕴含于完美比例的推敲和细部的雕琢上，各类建筑均力求在此三个方面达到完美的结合。从特有的现代建筑中提取典型的建筑语汇和符号。在典雅的比例，装饰物品，色彩的控制，屋顶的尺度中创造一种基本的建筑意象。整体造型力求简洁统一，含蓄而不张扬。努力把建筑风格与徽文化结合起来。创造一种真正富有感染力的建筑形象。设计的酒店外观整体性和美感很强，通透封闭，昂首云天，起伏交错；墙线错落有致，鳞次栉比，色彩典雅大方。饭店后面的湖水及湖面景色恬静优美，与饭店交相辉映使整个建筑精美如诗。融古雅、简洁、富丽、现代为一体，使建筑保持独有艺术风采。饭店整体建筑风格为现代建筑形式，着重处理好酒店主楼的建筑立面效果。结合水池孤线，用弧形的墙角，创造出特有的、活泼的平面弧形墙，将现代建筑传统继承发扬光大，展现在每位游客眼中。建筑特征与结构酒店地处风景秀丽的XX市，是集旅游度假、餐饮、娱乐、休闲为一体的温泉度假酒店。主楼为12层建筑其中：一层为客房、接待大厅及咖啡馆等。二层为客房及按摩间。三至九层为休息区及客房。建筑装饰：整个建筑按星级宾馆标准装饰。铝合金窗、高级木门，吊顶采用轻钢龙骨石膏板吊顶，室内古建式装饰，宾馆一层地面贴高档大理石，墙面乳胶漆，大门为高级大理石贴面，大堂柱面为高级木雕装饰；其他楼层为夹层地面铺地毯，墙面贴墙纸，酒店一层大餐厅轻钢龙骨石膏板吊顶、现代装饰、地面铺地毯，操作间、厨房瓷砖贴面，不锈钢吊顶，二层、三层均为轻钢龙骨石膏板吊顶、墙面贴墙纸、现代式装饰、铺地毯。配套设施给排水设计1、设计依据本工程是依据以下条件进行设计的：（1）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2006（2）《建筑设计防火规范》GB50016-2006（3）《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-20062、设计范围 XX国际温泉度假饭店内部所有给排水量，给排水管道等。3、用水量序号用水单位用水指标人数用水时间用水量消耗水量L/人.天hm3/dm3/年1客房旅客2802802478.4286162餐厅旅客805001240146003饭店员工602802416.861324未预见水量10%13.524934.85总计148.7254282.8项目生活用水量148.72立方米/天（最高日）；年用水量54282.8立方米。(一年按365日计算）4、给水系统项目内生活用水取自市政给水管，通过DN200管道送入生活水本项目内。5、消防供水系统根据《建筑设计防火规范》和《高层民用建筑设计防火规范》的有关规定，本项目取拟建建筑物中体量最大的一个测算消防水量。室外消防用水量为15升/秒，室内消防用水量为10升/秒。经计算，需要消防水量为立方米。小区内设置1座消防泵站（与生活加压泵站合一）和1座300立方米消防储水池。消防供水管与生活供水管分别设置，在消防管网上设置一定数量的室外地下式消火栓，消火栓间距不大于120米，保护半径不大于150米。在公用建筑内配置一定数量的室内消火栓。6、排水系统污水量按生活用水的90%计算，则日排污水量为133.848m3/d排水规划采用雨、污水分流系统。生活污水管径DN400，雨水管径DN600接入市政排水管。采暖设计本项目采暖系统并入城市集中供热管网，本项目总采暖面积19090㎡。项目供暖热负荷指标按50W/m2计算，总热负荷为954.5KW。采暖室内计算温度ti为18℃；采暖期平均室外温度to为-4.2℃；采暖室外计算温度to•h为-19℃。全年耗热量计算公式如下：采暖系统采用双管式系统，采暖供回水管道敷设在楼板下，供回水温度按80-60℃计算，散热器选用TZY2-600-8/70型散热器，采用落地安装方式并设手动排气阀。散热器刷防腐漆两遍，喷白色漆两遍。室内供暖系统管材采用PP-R塑铝稳态管，采暖管线热熔连接，管道穿过墙壁和楼板时加设钢制套管，安装在楼板内的套管，其顶部应高出地面20mmQha=0.0864×150×954.5×(18+4.2)/(18+19)×1000=735.53×104MJ电气设置设计说明《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）；《低压配电设计规范》（GB50054-95）；《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）（2000年版）；《建筑物电子信息系统防雷技术规范》（GB50343-2004）；《民用建筑电线电缆防火设计规范》（DGJ08-93-2002）；《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；《城市住宅建筑综合布线系统工程设计规范》（CECS119-2000）；其它有关国家及地方的现行规程、规范。设计范围本工程电气设计包括供配电系统、照明系统、动力系统、各种设备的控制系统、防雷系统及接地系统。供电设计a.用电负荷等级：按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按二级负荷考虑；b.供电系统：本项目用电均由变配电房供给。电缆可架空或埋地引至用电点；c.电力线路敷设应考虑场区内照明、电力防爆、防腐方面的要求；d.设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素COSф≥0.9；e.采用变压计量，在变电房高压侧设总计量柜，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。过电压及接地保护为了使变电房及各用电设备安全运行，在变电房设工作接地及过电压接地保护，并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距变电房距离大于50米的均设置重复接地装置。进户后采用TN-C-S系统。变电房接地电阻R≤10Ω。电源及电压本项目10KV电源由厂外高压线路直接引至场区配电房。场区动力及照明均采用三相四线（380V/220V），供给电源进入场区后，经总配电柜、各分配电柜引至各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的影响。内部动力线路采用BV铜芯穿焊接钢管或UPVC管明设或暗设，或沿桥架敷设。照明设计场区照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。照明电源由变电房照明配电柜引出专线。各建筑物照明采用PZ30JR型配电箱，照明配线系统均为放射——树干混合系统。照明线路配线采用BV铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。各建筑物室内照度值的选择依据《建筑电气设计技术规程》的推荐值并结合具体情况确定。●场地照明采用荧光灯，空间净高超过6m时采用高压汞灯和高压钠灯的混光照明。●潮湿场所，采用防潮型荧光灯。●浴室和淋浴间采用防水型灯具。●办公室、生活用房照明采用日光灯。●路灯一般采用80-125W高压汞灯或110W高压钠灯，集中控制。大面积的场地照明控制开关分片集中布置。●各类场地最低照度不同，场地高于100LX，库房、锅炉房、办公室等场所高于50LX。弱电系统设计说明1、设计依据《智能建筑设计标准》GB/T50314-2000；《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》（GB/T50311-2000）；《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008。2、设计范围本设计范围包括电话系统、会议系统、有线电视系统、计算机网络系统、PDS综合布线系统、广播系统、保安监控系统。电话系统电话系统主要完成对各中心内语音、数据、图像进行交换和传输，实现本地和远距离的多媒体综合业务通信，为中心的通信自动化和办公自动化服务。电话系统包括直线电话管线系统和内部综合业务交换系统。直线电话管线系统主要包括来自县话网的直线、中继线、专线、传真线路；内部综合业务交换系统主要包括内部程控电话交换机系统、电子语音/传真系统等。由XX市电话网引来电话电缆至二层通讯机房内主配线架，电话终端位置及数量由业主与承包公司商定，布线纳入综合布线系统。计算机网络系统计算机网络系统作为中心智能化管理系统实现的软硬件平台，包括计算机网络设备、服务器，操作系统软件和相关的数据库软件等。会议系统在会议室进行多功能数字会议系统的设计，系统具有会议发言、讨论、会议资料、进程内容显示、微机图像及文字显示、投影、电子白板等功能。保安监控系统采用数字化闭路电视监控系统。在主要出入口、大厅等重要场所可设置固定摄像头和红外报警探头。设监控中心，内置主控制器、主监控器、录像机和若干监视器。节能节能节能设计依据《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；国家计委、国家经贸委、建设部发布是《关于固定资产投资项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》；《固定资产投资项目节能评估与审查指南》（2006）；国家及地方相关的规范、法规。项目能耗本项目系公共建筑项目，消耗的主要能源是电和水。电力消耗主要用于以下几个方面：一是建筑内的各种照明用电；二是建筑内的各种电气设备用电；三是道路及广场照明用电。水消耗主要用于餐饮、住宿用水及场地。电消耗量本项目主要电耗为照明用电、电气设备用电。1、照明用电室内照明按《公共建筑节能设计标准》中酒店式建筑的普通室内，功率密度值为15w/m2，按平均每天使用6小时，全年工作日365天计算，照明年耗电指标为32.85kwh/m2。则室内照明年用电量为32.85×19090=62.71×104kwh。2、电气设备用电电气设备采用酒店式建筑普通标准为20w/m2，按平均每天满负荷使用4小时、全年工作日365天计算，电气设备年耗电标准为29.2kwh/m2。则年用电量为29.2×19090=55.74×104kwh。道路及场地照明参照《城市道路照明设计标准》为0.5w/m2，按每天使用12小时、全年365天计算；道路及场地照明年耗电标准为2.19kwh/m2。则年用电量为2.19×29013=6.35×104kwh。不可预计用电量取上述总用电量的5%计。工程项目年总耗电量为131.05×104kwh。新水消耗量最高日用水量为148.72吨，全年按365个工作日计算，则年总用水量为54282.8吨。燃煤消耗量本项目年采暖消耗热能735.53×104MJ，即7355325405KJ。采用市政集中供暖。按照大同褐煤平均低位发热量为20908kJ/kg计算，年消耗褐煤351794.787Kg。能源消耗表能源种类计量单位年需要实物量参考折标系数年耗能量（吨标准煤）电能kW·h1310476.60.1229kgce/Kw·h161.06煤Kg351794.790.7143kgce/kg251.29能源消费总量（吨标准煤）409.54耗能工质种类计量单位年需要实物量参考折标系数年耗能量kgce/t（吨标准煤）水t54282.80.08574.65耗能工质总量（吨标准煤）4.65项目年耗能总量（吨标准煤）417.00该项目全年消耗标准煤417.00吨。节能措施 建筑节能设计1、朝向、通风与采光在总平面布局上，建筑物综合考虑朝向，风向的关系，力求达到良好的自然通风，充足的自然采光，并强调室内通风及蓄热。建筑间距应保证室内获得一定的日照量，避免了使用人工照明造成的能源浪费。2、墙体墙体采用新型复合墙体，控制建筑物形体系数，不采用过多凹凸面；墙体采用页岩空心砖作为围护墙，高效保温隔热材料设于主体结构外侧，内墙用保温腻子抹面，以增加外墙保温隔热效能。3、门窗适当控制窗墙比，以提高建筑物维护结构的热工性能；使用保温隔热、隔声、隔火性能好，具有良好力学性能、使用寿命长的节能型中空双玻塑钢窗；采用密闭材料对门窗缝隙进行封闭，提高门窗的气密性，减少空气对流造成的热损失；安排好门窗相对位置及开启方式，组织穿堂风通过；设置可调节的活动遮阳，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，既能在夏季减少太阳辐射热，又便于冬季日照。4、屋面屋面采用如聚苯板等保温隔热材料，增加隔热层并设架空通风层，在空气间通风层内贴热反射材料；以卷材防水和高分子涂料防水二道设防，减少太阳对房间的热辐射，同时也减少了夏季房间制冷、冬季房间采暖的热损失。给排水节能设计合理进行给水系统分区，充分利用政府给水水压供水；合理选用高效节能的变频给水装置，以节省运行电耗；卫生间采用节水型卫生洁具。电气节能设计严格按照《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）所规定的照明功率密度值进行照明设计，室内照明优先采用节能荧光灯具照明，荧光灯自带电容器补偿，且在变电所采用集中电容补偿，以降低无功能耗。室外照明原则上使用金属卤化物灯具。走道及楼梯间均采用声光控延时开关控制。选用节能变压器及电气设备。加强管理节能配备专职人员负责日常节能工作。制定并实施节能节水管理制度，制定并实施节约与浪费的奖励和惩罚措施。按照《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17167-2006）的要求，从节能的要求出发，建立专门的能源计量器具管理制度，建立能源计量台帐，凡需设置二级水表、气表、电表的地方进行二级表的安装，以利用单独计量、分表核算，并对计量器具严格按规定进行检定，保证能源计量器具的准确性，减少浪费。每月进行能源消费统计，定期对能源消费状况进行分析，以便及时发现能源管理中的漏洞和能源使用中的问题，及时解决，杜绝能源消费。节水措施培养工作人员认识生存环境，树立节约用水的理念，强化节水管理措施。计划在卫生间安装节水装置，有效杜绝工作人员随意浪费用水的行为，培养节约意识。供水系统采取防渗漏措施杜绝水流量流失，给水总入口处设水表，选用节水型卫生设备及阀件。给水及消防管道安装应按国家相关标准，确保工程质量。环境保护环境保护排放标准《环境空气质量标准》（GB3095-1996）《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）《城市区域环境噪声质量标准》（GB3096-2009）《污水综合排放标准》（GB8988－1996）项目对环境的影响建设期间的环境影响项目在建设期间，各项施工活动、运输将不可避免地产生废气、粉尘、噪声以及施工废水、固体废弃物等，将对周边环境产生一定的影响。建设期间产生污染的环节主要是地基打桩平整、配制混凝土及水泥砂浆、土建施工和设备安装调试等。主要污染物质是施工人员生活污水、施工废水、作业粉尘、固体废弃物以及施工机械排放的烟尘和噪声等，其中以施工噪声和粉尘影响较为突出。营运期间的环境影响项目建成投入使用后，环境影响主要是生活污水、垃圾等。1、污水主要是酒店住宿人员及洗浴中心和员工产生的污水。2、固废主要来自餐饮部以及旅客和工作人员日常产生的生活垃圾。3、噪声噪声主要来自水泵房，空调冷冻机组，冷却塔，变配电间和大楼通风设备等。项目环境保护措施施工期环境保护措施本项目施工过程中采取相应的措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、震动、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。1、施工噪声为了减轻施工噪声对周围环境的影响，采取以下措施：（1）在充分调查论证的基础上，合理安排施工组织方案。施工时间应和居民外出时间尽量对应，避免在休息高峰时段产生高噪声污染；夜间禁止施工，如果工艺要求必须连续作业的强噪声施工，应首先征得当地建委、城管等主管部门的同意，并及时公告周边居民，以免发生噪声扰民纠纷。（2）在设备选型时尽量采用低噪声设备。对噪声较大的设备，采取隔声降噪措施，并尽量选在白天使用。尤其是要严格控制施工机械噪声值在85dB（A）以上的作业（如运卸砂卵石料、基础浇注、推土等）。（3）合理进行施工总平布置。施工时应尽量将高噪声设备布置于对周围敏感点造成影响最小的地点。（4）项目场界修建2.5～3米高的隔声墙，采用密目网进行密闭施工，在高噪声设备附近加设简易隔声屏。（5）混凝土需要连续浇灌作业前，应做好各种准备工作，将搅拌机运行时间压倒最低限度。（6）加强对运输车辆的管理，尽量压缩汽车数量和密度，控制汽车鸣笛，并采取时间管理措施。2、施工粉尘施工期间产生的粉尘污染主要取决于施工作业方式，材料的堆放及风力因素，其中受风力因素的影响最大。主要对策有：（1）对施工现场实行合理化管理，使砂石料统一堆放，水泥应设专门库房堆放，并尽量减少搬运环节。（2）开挖时，对作业面和土堆适当喷水，以减少扬尘。开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走，以防长期堆放表面干燥而起尘或被雨水冲刷。（3）运输车辆不应装载过量，并采取遮蔽、密闭措施，避免沿途抛洒。（4）因建设场地位城市中心地带，应首选商品混凝土，减少现场搅拌量。（5）施工现场要设围栏，缩小施工扬尘扩散范围。（6）风雨天应停止施工作业，并对堆存的砂石等材料采取遮盖措施。3、施工污水施工污水产生量不大，但如果不经处理或处理不当，同样会危害环境。所以，施工期废水不能随意直排。其防治措施有：（1）施工现场因地制宜，建造沉淀池、隔油池等污水临时处理设施，对含油量高的施工机械冲洗水或悬浮物含量高的其他施工废水须经处理后方可排放，砂浆、石灰等废液宜集中处理，干燥后与固体废弃物一起处置。（2）水泥、砂、石灰类建材需集中堆放，并采取一定的防雨措施，及时清扫施工运输过程中抛洒的上述建材。4、建筑垃圾对施工现场要及时清理，建筑垃圾及时清运，按城管要求定时运送到指定地点或加以利用，防止其因长期堆放而产生扬尘。使用期环境保护措施环境保护主要是声环境、水环境、大气环境的污染防治以及固体废弃物的处置。1、噪声控制本项目噪声主要来源于电动机、鼓风机、空压机和水泵以及震动大的设备，因此，应优先选用低噪声的设备。震动较大的设备基座及管道均设减震装置，穿过墙壁、楼板等构筑物的管道，应采用弹性支撑（采用弹性垫或橡胶套管隔离）避免和减少管道振动产生的噪声。有噪声的设备用房内墙和顶棚均需做隔声吸音处理，从而最大限度地降低机械噪声。2、水污染防治（1）采用雨、污分流制排水系统，室内排水污、废分流。（2）雨水经收集后排入市政雨水管网；废水经支管收集后，汇入主污水管，再通过地块周边的市政污水管排入城市的污水处理厂。生活污水经化粪池处理后排入污水管。3、大气污染防治本项目废气主要来源于餐饮服务场所厨房产生的油烟废气及化粪池和卫生间产生的臭气。对于油烟废气本项目采用环保部门推荐的油烟综合处理装置，达标排放。油烟中可燃物燃烧，热量回收利用。对于化粪池和卫生间的废气要做好生活垃圾的清扫、清运和消毒工作，防止恶臭产生；卫生间设升顶通气立管；因此，项目营运期不会对大气环境造成不良影响。加之本项目所在区域空气环境质量良好，项目的运营对项目所在区域的环境空气质量及保护目标影响甚微。4、固体废弃物其主要固体废弃物来自于厨房垃圾以及住宿人员和工作人员日常生活所产生的生活垃圾。应加强固废的管理，合理布设垃圾收集点，保持环境整洁。对固体废弃物实行分类管理，对包装废弃物、办公废纸等应进行回收利用。由于餐饮等生活垃圾极易腐化变质，尤其是夏天，易产生臭气异味，污染环境，因此对餐饮固体废弃物等需要环保部门及时运至附近垃圾填埋场所进行填埋处理。劳动安全卫生消防劳动安全卫生消防劳动安全安全依据1、《中华人民共和国建筑法》；2、《中华人民共和国劳动保护法》；3、《中华人民共和国安全生产法》；4、《建筑安全生产监督管理规定》。主要危险有害因素1、危险因素分析（1）机械伤害：主要有挤压、碰撞和撞击、接触（包括夹断、剪切、割伤、擦伤、卡住）等。在建筑施工安装及设备使用过程中，由于使用不当或意外故障可能导致对机械安装使用人员的伤害。（2）高处坠落：施工人员高处作业如果没有防护措施或防护措施有缺陷，工人有坠落摔伤的危险。在项目建成投入使用后，若电梯或高空防护措施出现严重质量问题，将有可能引发高处坠落伤害。（3）电气伤害：电气事故可分为触电事故、静电事故和电气系统故障危害事故等几种。（4）违反操作规程电焊或吸烟有可能引发火灾。项目建成使用过程中，房间内各类设施和家具等均属于易燃物质，若遇明火可能引发火灾危险。2、有害因素分析（1）粉尘危害：项目在建设过程中将产生施工粉尘，若浓度高于容许浓度，施工人员将直接遭受粉尘的危害。（2）噪声危害：在施工及使用期间均存在不同程度的噪声污染，如打桩、混凝土浇筑、汽车运输、泵机等。安全措施1、施工期劳动安全根据项目建设的相关法律、法规，在施工中建筑安全工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。（1）对施工现场的安全管理人员、特种作业人员及其施工作业人员进行安全生产培训。（2）建筑施工企业在编制施工组织设计时，应当根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，应当编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。专项安全施工组织设计，必须报市建筑安全生产监督机构备案。（3）施工现场使用的安全防护用品、电气产品、安全设施、架设机具，以及机械设备等，必须符合规定的安全技术指标，达到安全性能要求。（4）在电梯采购中，所选电梯产品必须符合国家有关标准；生产企业负责电梯的安装、调试，安装后进行质量自检，待合格后由建设行政主管部门按有关标准组织验收。2、运行期劳动安全在项目运行过程中贯彻“安全第一，预防为主”的方针，确保项目实施后符合职业安全的要求，保障工作人员在工作过程中的安全和健康，提高工作效率。（1）建筑物防雷、火灾危险、环境保护、设备管理及其它危险、有害因素的防护工作，要通过工程设计、相关措施的制定和落实来保障。专业设备的使用需由合格的技术人员管理，持证上岗，定期培训，制定使用管理制度，严格执行维护保养规定。（2）本项目劳动安全设计必须达到有关要求，有关设备设施需经当地劳动安全部门验收合格后才可投入使用。运行过程中，相关人员需严格按照操作规程操作各种设备、器械，并对有关人员定期进行安全生产培训，牢固树立安全第一的信念。劳动保护本项目在方案设计中应充分遵循“以人为本”的原则，创造良好舒适的工作环境和学习、生活环境，在工作环境较为恶劣的地方，设置必要的通风设施，配备必要的防护设备，以减少对人体的损害，在设备用房，需设置相应的保护设施。消防安全1、总平面消防设计总平面布置及竖向设计中，充分考虑各单体建筑物和构筑物的面积，体积，符合防火规范的要求。各建筑间距离按规范要求布置，确保防火间距，建筑区周围设环形消防车道，为消防扑救提供有利的交通应急条件。沿道路消防给水管，形成环状管网，并沿线设置地上式室外消防栓。整个场区道路环行，顺畅，满足消防作业要求。2、消防给水设计本项目消防区域，已设有消防水池。（1）消防用水总量根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）的有关规定，本项目防火等级为二级，室内消防用水量为15L/s，室外消防用水量为30L/s，火灾延续时间为2h。总消防用水量为45L/s，一次灭火用水量324m3（2）消防设施及管网消火栓消防给水系统：供室外消防用水和建筑室内消防用水，由消防泵房加压供给。室外消防给水管布置成环状。3、建筑灭火器所有建筑物按规范规定配置建筑灭火器。4、电气消防设计本项目消防用电设备按二级负荷单独回路供电，输电线路完整，供电网络可靠，保护系统先进有效，确保消防用电，各子项电器设备外壳均接地完好。其配电设备有明显标志，且采用绝缘和护套为非延燃性材料的电缆、敷设在电缆沟内。卫生防疫1、建筑工程设计功能分区应明确，洁污流线合理，符合卫生防疫的要求。一层设垃圾中转站，分拣、处理后再运出。厨房废水经油池处理后再排出。2、给排水生活供水管采用内筋嵌入式衬塑钢管及PPR给水管，水龙头采用陶瓷阀芯龙头，给水阀门采用铜质或塑料阀门，彻底杜绝水龙头出流黄水、黑水现象，确保水质卫生。二次加压供水采用无负压管网增压稳流供水设备供水，杜绝水质二次污染。无障碍设计在人行通道，建筑入口，均考虑无障碍设计。具体措施如下：1、室外人行道按规定设置像石坡道和触感块材，建筑主入口设坡道连接室内外。2、公共区域所有走廊，门洞宽度应符合规定要求。3、公共区域公共厕所设置残疾人厕位。项目组织管理及招标项目组织管理及招标项目建设管理单位XX房地产开发有限责任公司委托设计单位、施工单位和监理单位。项目建设管理的主要任务建设管理工作的重点是：做好工程质量、工程进度、工程投资控制和项目合同管理以及组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质量建成。按项目建设管理的一般要求，管理任务包括但不限于以下内容。1、编制建设管理计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求，以及投资方提出的一些特殊功能和技术要求。2、按核准的招标组织形式和招标方式，确定建筑工程施工单位，签订施工合同。3、按核准的招标组织形式和招标方式，确定机电设备安装单位，签订安装合同。4、按核准的招标组织形式和招标方式，确定项目建设监理单位，签订监理合同。5、按核准的招标组织形式和招标方式，确定机电设备及重要建筑材料供应商。6、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。7、检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，做好投资、进度、质量和合同管理工作。8、检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并做好其他材料的招标采购工作。9、做好资金管理，按进度做好结算工程提款工作，节约投资。10、根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，签发工程付款凭证，支付工程款。11、组织竣工验收。12、组织工程审计。13、审查并接收承建商及监理公司规整的技术业务资料，建立技术经济档案。项目建设管理工程监理本项目均按国家建设部发布的有关工程监理的法规性文件规定、实行工程监理。委托有相应监理资质的监理单位对工程进行全过程监理，包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。审核总监理工程师编制的项目监理的指导性文件，专业监理工程师编制的可具体实施和操作的业务文件。质量管理严格按照国家建设项目建设程序和管理制度严格管理，建设工程定期检查，严格按照国家技术标准和质量要求组织实施。项目建设按图施工，明确规定项目的技术标准、质量和工期等，不降低建设标准。对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。建立工程质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。进度控制编制项目实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定材料采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。当实施进度与计划发生差异时，必须及时制定对策，调整其他计划，建立新的平衡，制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。资金管理工程建设资金实行专户、专项管理，按照国家规定制订规范的项目财务、会计和报账管理制度，建立资金使用审批制度，设立规范的基本建设财务账簿、编制用款计划和定期上报工程进展情况统计表。与审计部门配合，对资金使用情况进行定期检查和审计。进行投资风险预测，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。定期检查和对照费用支付情况，对项目超支和节约情况做出分析，提出改进方案。合同管理本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相关的其他合同。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更与解除、合同的违约责任等部分组成。按照本项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目单项工程的性质，选择合同的具体类型、使用条款等。项目协调协调工作是项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键。在整个工程实施过程中，建设项目与外部各关联单位方面，需要处理与计划、土地、规划、建设、交通、消防、环保、电力、水、通信等有关部门的协调问题。项目管理单位应严格遵守国家有关规章制度，积极主动地和各级职能部门配合，争取各部门的帮助，以保证建设项目的顺利进行。在项目组织内部，各部门之间、专业与专业间、环节与环节间，存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需要多头、平行作业的情况下尤为突出。因此要取得一个项目的成功，就必须通过积极有效的组织协调，排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目的各项预期目标。竣工验收在接到施工单位的交工报告后，及时组织初验。建设项目全部建成后，由业主及相关职能部门的专业技术人员和专家组成的验收组验收项目，签发竣工验收报告。安全、文明施工管理要求和监督项目施工单位和其他参建单位建立健全符合本项目特点的安全生产、文明生产制度。工程项目安全生产制度应符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。参与项目的施工、监理、管理的单位和相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。做好经常性的安全检查和安全教育工作，强化安全施工意识，防患于未然。对安全检查结果必须认真对待，需要及时整改的必须限定时间，落实整改方案和责任人。工程招标按照国家发展和改革委员会第3号《工程建设项目招标范围和规划标准规定》的规定，依据《中华人民共和国招投标法》和《XX省工程建设项目招标投标管理若干规定》的要求，拟建项目将严格按照项目建设程序，遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，监督管理、实施招标。招标范围主要包括项目的勘测、设计、工程施工、工程监理、主要设备及材料采购等。招标方式根据项目投资方向和金额，招标方式采用公开招标，做到公开公平、公正的竞争原则，择优选择，节省投资。在招标过程中应按照程序进行，招标人应向主管部门提出招标申请，经核准后，委托有相应资质的招标代理结构进行招标。由建设单位法人根据每个单项工程的投资规模，按照《招投标法》的规定进行招标。招标初步方案见表10-1。表10-1工程招标初步方案表序号招标内容招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招投标估算金额（万元）备注全部部分自行委托公开邀请1建筑工程√√√3684.42设备采购及安装工程√√√542.23工程勘查费√√√10.14工程设计费√√√24.25工程监理费√√√40.3建设进度安排建设进度安排建设工期根据总体规划，本项目拟于2011年7月完成立项、报批和初步设计阶段工作，完成施工图设计和施工招标以及资金筹措到位工作，2011年8月开始施工，2012年9月底建成。规划建设期14个月。项目实施进度安排项目位于城区，外部水、电、交通等基础设施条件较为完善，施工场地宽阔，可组织机械化操作。目前，设计单位已基本完成项目方案设计，项目开工建设前，还需完成项目初步设计、审批、施工图设计和施工招标以及资金筹措到位等前期工作。进度安排如下：该项目建设期为14个月：2011-7项目前期工作，包括方案设计、编制可研报告、办理各种审批手续；2011-8—2012-9场地整平、土建工程施工、设备安装等；2012.9工程竣工，验收交付使用。序号时间项目2011-72011-8~2012-92012-91可研、审批2初步设计3施工图设计4工程招标5建筑施工6设备安装7竣工验收投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措估算范围本项目建设投资即固定资产投资部分。1、工程费用工程费用主要由建筑工程、设备及安装工程组成。（1）建筑工程包括基础、地下、地上建筑工程、道路及停车场、绿化。（2）设备及安装工程包括给排水及消防工程、强弱电、暖通工程及设备。2、工程其他费用包括以下费用：（1）工程勘察设计费（2）工程招标代理费（3）工程监理费（4）工程咨询费（5）建设单位管理费3、预备费投资估算依据建筑工程采用投资指标估算法。投资指标依据2008年《XX省建设工程工程量清单计价定额》及配套文件，市场价调整根据XX省2011年4月“造价信息”及参考当地建材价格，拟选定一级施工单位的收费标准，综合测算投资指标进行估算。设备购置及安装费采用设备制造厂或供应商报价，加运输保险费计算设备购置费；安装费包含在设备费用中，不再另计算安装费用。工程建设其他费1、建设单位管理费：包括建设单位开办费和建设单位经费（含业务招待费、必要的人员培训费、竣工验收费），依据《基本建设财务管理规定》（财政部财建〔2002〕394号）的相关规定按1.5%计算；2、勘察设计费：包括工程地质勘察、初步设计、施工图设计及施工图审查费等，依据《工程勘察设计收费管理规定》（计价格〔2002〕10号）相关规定计算；3、工程招投标费用：按（计价格《招标代理服务收费管理暂行办法》〔2002〕1980号）相关规定计算；4、工程监理费：按《建设工程监理及相关服务收费管理规定》（发改价格〔2007〕670号）相关规定计算；预备费预备费按工程费用及工程建设其他费之和的2%计取。项目建设投资估算工程投资估算工程总投资为10018.1万元。见表12-1：投资估算表工程或费用名称建筑设备购置及安装费其它费用合计经济技术指标备注工程费单位数量单位造价1工程费用3684.4542.24226.51.1建筑工程费3226.9190901.1.1新建工程2012.52012.5m280501.1.1.1餐饮中心875.0875.0m235002500含装饰装修1.1.1.2洗浴中心1137.51137.5m2455025001.1.2改扩建工程1214.41214.4110401.2.1.1宾馆主楼1214.41214.4m21104011001.2配套工程457.5542.2999.61.2.1绿化工程283.4283.4m22833810042%1.2.2道路及广场174.1174.1m229013601.2.3给排水系统105.0105.0m219090551.2.4强电系统152.7152.7m219090801.2.5弱电系统133.6133.6m219090701.2.6通风空调系统95.595.5m219090501.2.7消防系统55.455.4m219090292工程建设其他费用319.2319.22.1建设单位管理费20.120.1项11.00%按新建工程费用计算2.2工程保险费82.582.5项14.10%2.3劳务性费用104.7104.7项12.3.1勘察费10.110.1项10.50%2.3.2设计费24.224.2项11.20%2.3.3工程监理费40.340.3项12.00%2.3.4评估咨询费10.110.1项10.50%2.3.5工程招投标10.110.1项10.50%2.3.6工程预（决）算审查10.110.1项10.50%2.4行政事业性收费111.9111.9项1按新建工程面积计算2.4.1大配套费100.6100.6项1125元/m22.4.2新型墙体发展基金6.46.4项18元/m22.4.3消防设施配套费4.84.8项16元/m23预备费90.990.9项12.00%4土地费4231.04231.0m267471万元5建设投资合计3684.4542.24641.18867.66流动资金1150.51150.57总投资合计3684.4542.25791.610018.1资金来源与筹措本项目建设总投资为10018.1万元，项目资金来源为全部自筹。财务分析及预期效益财务分析及预期效益财务评价依据依据《建设项目经济评价方法与参数》、《投资项目经济咨询评估指南》中的有关规定和国家现行财税制度，对本项目各项财务指标进行测算和分析，并对项目盈亏情况和相关因素进行敏感性分析，以评价其抗风险能力。按全部投资和项目承建单位投资对项目作财务分析与评价。1、本项目的计价本位币（包括附表中的金额）为人民币。2、项目计算期：21年，其中建设期1年，运营期20年。3、本项目生产负荷安排：项目计算期第2年及以后各年均达到100%。根据同类企业及有关技术指标测算企业产品生产成本和期间费用；4、根据2008年1月1日起实施的《新企业所得税实施条例》，企业所得税率按25%计取。5、生产期年法定盈余公积金及公益金分别按税后利润的10%和5%计提。6、财务价格生产经营期的投入物和产出物价格采用的是以市场价格为基础的预测价格。7、本项目固定资产折旧采用平均年限折旧法，残值率均为5%，房屋及建筑物折旧年限为20年，无形资产摊销年限为10年。营业收入、营业税金和附加估算营业收入项目建成后，运营期年实现年均营业收入为8000万元。其中包括餐厅年收入3840万元；客房年收入2136万元；洗浴年收入2024万元。（详见损益表）营业税金及附加项目建成后运营年均实现税金：440万元。（详见损益表）总成本及经营成本估算项目总成本估算项目建成后，运营期年均总成本为6315.9万元（详见总成本估算表）。经营成本估算项目建成后，达产期年均总经营成本为5673万元(详见总成本表)总成本估算（1）原材料消耗费用年消耗餐厅物料192万元；客房物料427.2万元；洗浴物料202.4万元。年消耗餐厅原材料2611.2万元；洗浴温泉水528万元（每吨24元，每天600吨，每年22万吨。）（2）工资福利费用本项目共有员工280人，则年工资消耗为600万元。（3）外购燃料及动力费用本项目年消耗天然气费用400万元；消耗电费260万元；消耗动力费用30万元。（4）折旧费用饭店及办公用房按20年折旧，残值率按5%计，则每年折旧费为220.0万元。（5）摊销费用本项目的摊销费为建设工程的其他费用及土地费用按10年计，每年分摊432.1万元。（6）修理费用本项目修理费用按折旧费的10%计，每年修理费为22.0万元。（7）其他费用其他费用包括广告费、销售费用等每年按400万元计。总成本费用估算6315.9万元。(详见总成本表)财务效益分析财务净现值（税后）8419万元。（详见现金流量表）投资回收期（税后）3.79年。（详见现金流量表）财务内部收益率（税后）：36%。（详见现金流量表）以上指标说明本项目具有较强的盈利能力。静态投资回收期、财务内部收益率和财务净现值指标见表13-1所示。表13-1项目建成后全部投资盈利能力指标表项目建成后内部收益率（%）投资回收期（年）净现值（万元）税前433.3711055税后363.798419达产期年利润总额：1244.1万元。（详见利润及利润分配表）达产期年净利润：933.1万元。（详见利润及利润分配表）项目内部收益率（无所得税）均高于基准收益率10%的水平，投资回收期合理，总体来说，项目具有较强的盈利能力。不确定性分析1、盈亏平衡分析以生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP）=固定成本÷（销售收入-可变成本-销售税金）×100%=1665÷（8000-4651-440）×100%=57.24%；计算结果表明：当达到设计能力的57.24%时，即销售收入为4579.2万元，企业可以保本。本项目以生产能力利用率表示的盈亏平衡点为57.24%。项目盈亏平衡点合理，盈利潜力较大。如图13-2所示。项目盈亏平衡分析图2、敏感性分析选择销售收入、经营成本、固定资产投资三种不确定因素，在±5%的幅度内进行变化测算，结果表明：影响最大的是销售收入变化、和经营成本变化，固定资产投资变化影响相对较小。项目敏感分析参见（敏感性分析表）：敏感性分析结果如下表13-3敏感性分析结果敏感性分析结果项目名称内部收益率投资回收期基本方案36%3.79销售收入+5%42%3.40-5%30%4.34建设投资-5%38%3.66+5%34%3.93经营成本-5%40%3.48+5%31%4.19财务分析结论通过对项目整体的盈利能力、清偿能力、抗风险能力的分析，本项目具有较强的