景区南北两侧地块综合整治项目申请报告

第2页目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章申报单位及项目概况 1第一节项目申报单位概述 1第二节项目概况 2第二章发展规划、产业政策和行业准入分析 9第一节发展规划分析 9第二节产业政策及行业准入分析 11第三章资源开发及综合利用分析 13第四章节能方案分析 14第五章工程项目方案及配套工程 15第一节小区道路改造工程 15第二节桥梁建设工程 16第三节河道整治工程 17第四节管道敷设及景观绿化工程 17第五节场地平整 18第六章建设用地、回购方案分析 19第一节项目选址及用地方案 19第二节土地利用合理性分析 20第三节回购方案 21第七章环境和生态影响分析 23第一节环境和生态现状 23第二节生态环境影响分析 24第三节生态环境保护措施分析 24第四节地质灾害、特殊环境影响分析 27第五节项目诱发地质灾害的风险分析 27第六节特殊环境影响分析 27第八章经济影响分析 29第一节经济费用分析 29第二节项目融资分析 33第三节经济效益分析 34第四节行业影响分析 39第五节区域经济影响分析 40第六节宏观经济影响分析 43第九章社会影响分析 44第一节社会影响效果分析 44第二节项目与所在地互适性分析 45第三节社会风险及对策分析 45第十章综合评价及结论 48附表附表1项目总投资估算表附表2项目总投资使用计划与资金筹措表附表3营业收入、营业税金及附加估算表附表4总成本费用估算表附表5利润与利润分配表附表6项目投资现金流量表附表7项目资本金现金流量表附表8财务计划现金流量表附表9借款还本付息计划表附表10资产负债表附图附图1北侧地块规划平面图附图2南侧地块规划平面图申报单位及项目概况项目名称：XX景区东入口XX西路南北两侧地块综合整治项目申报单位：XX市XX新城城乡一体化建设有限公司项目地址：北侧地块东至XX路、南至XX西路、西至XX路、北至XX路；南侧地块东至XX路、南至XX河、西至XX路、北至XX西路联系人：联系地址：XX市XX区XX东路133号联系电话：邮编：第一节项目申报单位概述一、申报单位概况项目申报单位为XX市XX新城城乡一体化建设有限公司。法定代表人：注册资金：3.4亿元人民币企业类型：有限公司(国有独资)成立时间：2012年10月18日经营范围：授权范围内的城乡一体化项目的投资、建设、管理。二、经营宗旨及控股股东(一)经营宗旨根据XX区委区政府和城区管委会的布置，XX市XX新城城乡一体化建设有限公司主要承担XX城区范围内的城乡一体化项目的投资建设和管理，重点对城中村、工业园区、老小区、市政设施等进行城乡一体化改造，进一步优化城区生活环境，提升城市功能品位，努力把XX中心城区打造成为城市形象的展示区、开发建设的示范区、社会管理的领先区、宜居宜业的样板区。(二)控股股东XX市XX新城城乡一体化建设有限公司是由XX市XX城区建设发展有限公司出资成立的国有独资公司。内设财务科、总工办、综合科、合约科、工程科五个科室，共有工作人员18人，其中注册会计师2名，一级建造师1名，中级工程师6名，经济师1名。公司股东的出资方式和出资和持股比例额详见表1-1-1：表1-1-1股东构成表序号名称认缴出资额(万元)持股比例(%)出资方式1XX市XX城区建设发展有限公司34000.00100.00货币合计34000.00100.00第二节项目概况一、建设背景(一)中国城乡一体化发展的紧迫性党的十七大已经提出了城乡一体化发展新格局的决策部署，坚持把加快推进城乡一体化综合配套改革试点作为深入贯彻落实科学发展观的重大举措。XX市已被列为全省唯一的城乡一体化发展综合改革试点区，国家发改委城乡一体化发展综合改革联系点。开展城乡一体化发展综合配套改革是为了进一步将党中央、国务院关于推进城乡一体化建设的若干意见落实到实处的实践性工作，是打破城乡二元结构、率先实现基本现代化的重要任务，是建设社会主义和谐社会的必要之路。城乡一体化发展，是世界多数国家特别是发展中国家发展到一定阶段必须普遍遵循的规律，对我国来说有其特殊的必要性和紧迫性。(二)XX市城乡一体化发展目标XX市在市委十届十次全会提出，今后一个时期要“把XX建设成为科学发展的样板区、开放创新的先行区、城乡一体的示范区，成为以现代经济为特征的高端产业城市、生态环境优美的最佳宜居城市、历史文化与现代文明相融的文化旅游城市”。“三区三城”的总定位总目标，是对XX未来发展形态的高度概括，是XX学习实践科学发展观认识的升华，是XX市委市政府加快实现“两个率先”的重大战略决策，是当代中国区域发展的“XX理念”。(三)XX区城乡一体化蓬勃发展近年来，按照XX市建设“三区三城”的总体要求，XX区围绕“山水XX·人文XX”目标定位和“走进太湖时代”发展战略，全力推进高端产业城区、最佳宜居城区和文化旅游强区建设，全区经济社会呈现出又好又快发展的良好态势。目前，XX区正全面实施概念性规划、城市设计的国际咨询和全球招标，吸引广大客商积极参与XX区城市现代化、城乡一体化建设。全区以XX经济开发区、XX太湖国家旅游度假区、建成区、中心镇“四大板块”为主阵地，全面提升区域规划建设的现代化、国际化水平。其中，XX中心城区将集中实施运河风光带、县前街商贸区等城市功能组团开发，充分展现现代化城市新貌。在XX城市的规划布局中，东吴北路和南门将融为一体，成为XX城区又一个集商务、高端百货、金融、休闲等为一体的商圈。据此，在《XX市XX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中强调统筹推进城乡一体化建设，加大“三集中”、“三置换”力度，进一步完善农民集中居住规划，使更多农民变为市民。加快城乡一体化综合配套改革，积极探索经济发达地区突破城乡二元结构、缩小城乡差距、推进社会主义新农村建设的具体途径，努力形成城乡发展规划、资源配置、产业布局、基础设施、公共服务、就业社保和社会管理一体化的新格局。(四)XX西路南北地块基本情况本项目是《XX市XX中心城区控制性详细规划》中“一核、二带、四区、多点”的总体布局中“四区”(即以运河、西塘河为界的四个居住片区)的组成部分。该居住片区受历史沿革、农村生产方式的影响，居住和生活环境较差，居民房屋用地面积较大，人口密度较高，公共设施匮乏，布局分散，已不能满足人民群众的生活需要。主要表现如下：1、建筑杂乱无章。以项目地块内无地队住宅为列，其中不少房屋违章加层(无地队住宅中有证面积31222.35m2，无证面积33483.16m2，无证面积竟达总面积的1/2以上)、临路开店设摊，建筑密度高达60.00%~80.00%。2、基础设施薄弱。管网设施不齐全，无雨、污排放设施的近30.00%，部分路段雨天泞泥不堪，沿河缺乏驳岸、护栏。3、配套设施匮乏。缺少必要的管理用房、停车设施、公共厕所、垃圾房和垃圾中转站，环境亟需改善。4、治安管理问题突出。地块内小产权房达100多户，多为外来务工人员租住，无地队普遍也以房屋出租谋生，这样外来人员大量聚集于此，不免产生一系列治安问题。5、私企扎堆。地块内非无地队用地多为私企，除门面房外，又多为工厂。工厂与居民住房间接，本身就不科学，也不符合XX市城乡一体化“三集中、三置换”的政策。与此同时，该地块位于XX景区的东入口，建筑以多层居多，房屋老旧低矮，与周边的高楼大厦以及靓丽的XX风光相比尤其的格格不入，在以“人文XX、山水XX、创意XX、快乐XX”为目标，以宜居、商务、娱乐为主要功能的XX，该地块的重整改造已成为当务之急。本项目正是在XX区城乡一体化蓬勃发展之际，应XX区“十二五”规划发展要求，根据《XX市XX中心城区控制性详细规划》和地块的实际情况提出来的。二、项目基本情况项目选址本项目位于长桥街道内，分布于XX西路南北两侧，北侧地块东至XX路、南至XX西路、西至XX路、北至XX路；南侧地块东至XX路、南至XX河、西至XX路、北至XX西路。项目建设内容及规模1、主要建设内容本项目建设内容主要包括地块范围内的居民、企业回购及地块改造(包括：道路工程、新建桥梁工程、河道整治工程、景观绿化、管网工程、路灯工程以及场地整理工程等）。具体建设内容如下：(1)回购——对南北地块内居民、企业实施回购，为地块改造腾出空间。(2)地块改造——通过改造与新建工程，平整场地，优化空间布置，完善基础设施。2、建设规模本项目总占地面积189446.60m2(约284.17亩)，其中北侧地块93058.60m2(约139.59亩)，南侧地块96388.00m2(约144.58亩)，包括：(1)道路工程——包括北侧地块纵路185.00m，北侧地块横路470.00m；南侧地块纵路260.00m。(2)桥梁工程——建设桥梁6座。(3)河道整治——包括清淤30000.00m3，驳岸修复3360.00m，回填河道600m。(4)景观绿化工程——布置道路防护带24800.00m2。(5)管网工程——包括给水管网896.70m，污水管网896.70m，雨水管网1848.30m。(6)路灯——建设路灯100盏。(7)场地整理——包括清运垃圾14200.00m3，对地块范围内场地进行平整。(8)本项目的回购规模见表1-2-1、表1-2-2、表1-2-3。表1-2-1南侧地块回购规模表序号性质户数(户)房屋面积有批或有证面积(m2)无批或无证面积(m2)1无地队14531222.3533483.162买地建房2432.003小产权公寓房484342.11.004企业832700.0016000.005综合13000.00合计20471696.549483.16121179.62表1-2-2南侧地块企业明细表序号产权人房屋性质房屋面积无证房屋面积证载性质证载面积1李和福(XX市兴吴电梯电器厂)私企非居住2048.352吴正名私企非居住1000.003XX市正兆服饰有限公司(吴惠芳)私企非居住4067.644南胜玉雕(沈三男)私企非居住3676.3210000.005孙爱明私企非居住734.376翻身村私企非居住5359.77XX市XX区伟业合成树脂厂、金伟根私企非居住2536.071000.008先锋社区翻身股份合作社私企非居住14277.554000.00合计32700.0016000.00表1-2-3北侧地块回购规模表序号产权人房屋性质房屋面积有批或有证面积(m2)无批或无证面积(m2)1先锋社区翻身股份合作社工业、出让6000.002先锋社区翻身股份合作社工业、出让4000.003双林集团工业、出让20000.004张玉宝(XX饭店)工业、出让1500.005张玉宝(企业、部分出租商业)工业、出让5000.006罗成晓工业、出让2000.007王铭恩(菜福特公司)工业、出让2000.008XX加油站用途商业1200.00合计41700.000项目建设期项目建设期控制在2年内。三、投资估算及融资方案投资估算：经估算，本项目总投资95521.05万元，其中：建设投资89921.05万元(其中：工程费用4240.97万元，工程建设其他费用77505.44万元，预备费8174.64万元)，建设期贷款利息5600.00万元。项目融资：采用企业自筹加银行借款形式，其中，企业自筹30521.05万元，银行借款65000.00万元。四、财务效益分析所得税前项目投资财务内部收益率为12.56%，项目投资财务净现值(ic=7.00%)为12652.36万元，投资回收期为4.19(含建设期2年)；所得税后项目投资财务内部收益率为10.97%，项目投资财务净现值(ic=7.00%)为8914.75万元，投资回收期为4.27年(含建设期2年)；资本金财务内部收益率为25.95%，各项指标尚可。偿债能力分析表明，根据对项目还款资金来源的分析，按照等额还本利息照付的方式计算，借款偿还期内年利息备付率大于1，说明利息偿付的保证度大。借款偿还期内年偿债备付率均大于1，还本付息的资金充裕。如能实现预期的投入和产出，本项目在财务上是可行的，各评价指标尚可。五、项目主要技术指标 项目主要技术经济指标，详见表1-2-4。表1-2-4项目主要技术经济指标序号技术指标单位数量备注一技术指标1总占地面积m2189446.60284.17亩1.1北侧地块m293058.60139.59亩1.2南侧地块m296388.00144.58亩2道路改造2.1北侧地块纵路m185.002.2北侧地块横路m470.002.3南侧地块纵路m260.003桥梁座64河道整治4.1水体清淤m330000.004.2驳岸m3360.004.3河道回填m4.3.1纵1河m150.004.3.2纵2河m100.004.3.3横向河段m350.005景观绿化m224800.006管网工程6.1给水管网m896.706.2污水管网m896.706.3雨水管网m1848.307路灯个1008场地整理8.1垃圾清运m314200.008.2场地平整m2189446.609建设期年2二经济指标1投资总额万元95521.051.1建设投资万元89921.05占94.14%1.1.1工程费用万元4240.97占4.44%1.1.2工程建设其他费用万元77505.44占81.14%1.1.3预备费万元8174.64占8.56%1.2建设期借款利息万元5600.00占5.86%2资金筹措万元95521.052.1资本金万元30521.05占31.95%2.2长期贷款万元65000.00占68.05%3财务内部收益率%12.56所得税前4财务净现值万元12652.36所得税前5投资回收回期年4.19所得税前6财务内部收益率%10.97所得税后7财务净现值万元8914.75所得税后8投资回收回期年4.27所得税后9资本金财务内部收益率%25.95

发展规划、产业政策和行业准入分析第一节发展规划分析本项目地块位于XX景区东入口XX西路南北两侧。项目严格按照XX市规划局对该地块的规划设计要点设计，本项目从满足国民经济和社会发展总体规划、区域性发展规划、行业发展规划等方面的要求阐述如下：一、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出在东部地区逐步打造更具国际竞争力的城市群，在中西部有条件的地区培育壮大若干城市群。科学规划城市群内各城市功能定位和产业布局，缓解特大城市中心城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能，推进大中小城市基础设施一体化建设和网络化发展。本项目在规划设计过程中注重满足国民经济和社会发展总体规划的相关要求。二、《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出：“推进城乡规划、产业布局、基础设施、公共服务、劳动就业“五个一体化”，促进公共资源在城乡之间均衡配置、生产要素在城乡之间自由流动。以县域为主体，统筹城乡规划编制，实现城乡建设、土地利用、产业发展、生态建设等规划有机融合和衔接，推动集约宜居型城镇和村庄的规划建设。逐步建立城乡平等的要素交换关系，构建有利于土地增值收益和农村存款主要用于农业农村的机制。按照节约用地、保障农民权益的要求，推进征地制度改革。完成农村土地和农民住宅确权登记发证，探索建立城乡统一的建设用地市场，建立和完善农村集体经营性建设用地使用权有序流转制度，在依法自愿有偿和加强服务基础上完善土地承包经营权流转市场。开展土地整治，增加耕地数量，提高耕地质量。继续推动工业向园区集中、人口向城镇集中、居住向社区集中、土地向适度规模经营集中。“十二五”期间，转移农村劳动力125万人。加快建立城乡均等的公共就业服务制度，鼓励有条件的地区探索农村养老保险与城镇职工养老保险接轨，加快新型农村合作医疗与城镇居民医疗保险衔接，探索在同一县(市)范围内实行城乡最低生活保障同一标准，推进城乡社会保障制度的逐步接轨。有序扩大城乡发展一体化综合改革试点，积极探索统筹城乡发展的有效路径。。”本项目的实施探索和实践了XX区城乡一体化的发展，推动了城乡发展一体化改革。三、《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》随着工业化不断推进，XX市在加快经济结构调整和转型升级的同时，深刻认识到节约集约利用城乡土地资源对城乡经济社会一体化发展的重要性和紧迫性，并围绕建设现代农业和新农村建设，提出了“把空间让给城市，把利益留给农民”的优化土地利用思路，即以土地利用总体规划、城镇村规划为依据，以确保耕地面积不减少为前提，统筹安排城乡土地资源，实行城乡建设用地增减挂钩政策，积极稳妥地推行“三集中、三置换”工作，以此来进一步推动城乡之间土地要素的流动，优化各类用地布局，提高土地集约利用水平，促进城乡一体化发展。本项目符合《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中对城乡一体化发展的要求。四、《XX市XX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》XX区以城乡一体化为导向，统筹资源要素配置，深化城乡对接互动，城乡发展互补共赢局面加快形成。规划体系进一步完善，城市功能配套深入推进。完成甪直镇、郭巷街道总体规划和吴淞江科技产业园等重大经济板块控制性详规；优化调整滨湖新城30平方公里XX片区概念性规划，完成县前街、豪仕登地块和蠡墅老街等重点区域城市设计，区域规划体系更趋完善。尹山湖—独墅湖绿化景观工程竣工，绕城高速光福互通成功连接，东山环岛公路建成通车，轻轨2号线、冬青路等沿线拆迁安置稳妥推进，东环南延、南环西延、金庭环岛公路等道路建设全面启动，苏南运河、苏西线航道、浒光运河整治加快实施，城市基础配套日益优化。镇村农贸市场三年升级改造任务圆满完成，电力、电信、邮政、人防等工作发展良好。政策体系进一步完善，农村改革发展深入推进。全面落实XX城乡一体化先导区试点各项政策，进一步深化综合配套改革，农村发展活力进一步增强。科学分解土地增减挂钩周转指标，“三集中、三置换”成效显著，全区农村工业企业入园率达90.2%，农业适度规模经营达75%，成功承办全国“三化同步”研讨会。生态补偿政策全面落实，发放补偿资金6465万元。“四放心”粮油工程启动实施，临湖高效水产、横泾优质水稻等示范基地建成，太湖现代农业(渔业)产业园创成省级现代渔业产业园。制定出台国有土地(集体土地)房屋征收(拆迁)补偿办法，完成拆迁175.8万平方米，安置房交房超61万平方米。可以看出，本项目也切实符合《XX市XX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中对城乡一体化发展的要求。五、《XX市XX中心城区控制性详细规划》XX市XX中心城区规划以“人文XX、山水XX、创意XX、快乐XX”为目标，以宜居、商务、娱乐为主要功能的XX中心城区次中心地区。项目符合XX中心城区规划要求，规划满足XX西路南北地块的的发展。第二节产业政策及行业准入分析为贯彻《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)和《国务院关于发布实施〈促进产业结构调整暂行规定〉的决定》(国发[2005]40号)，进一步加强宏观调控，促进节约集约利用土地和产业结构调整，依据《产业结构调整指导目录(2011年本)》和国家有关产业政策、土地供应政策，国土资源部、国家发展改革委制定了《限制用地项目目录(2006年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》(以下分别简称《限制目录》和《禁止目录》)。根据《产业结构调整指导目录(2011年本)》、《限制目录》和《禁止目录》的要求：一、凡列入《限制目录》第一至第十类的建设项目或者采用所列工艺技术、装备的建设项目，各级国土资源管理部门和投资管理部门一律不得办理相关手续；凡列入《限制目录》第十一至第十四类的建设项目，必须符合目录规定条件，各级国土资源管理部门和投资管理部门方可办理相关手续。二、凡列入《禁止目录》的建设项目或者采用所列工艺技术、装备的建设项目，各级国土资源管理部门和投资管理部门一律不得办理相关手续。三、按照国务院批准的《产业结构调整指导目录》，凡采用明令淘汰的落后工艺技术、装备或者生产明令淘汰产品的建设项目，各级国土资源管理部门和投资管理部门一律不得办理相关手续。该项目为地块综合整治项目，对地块内的房屋进行回购，对照《产业结构调整指导目录(2011年本)》，项目属于允许类项目，不属于《限制目录》第一至第十四类的建设项目，也不属于《禁止目录》的建设项目。拟建项目相关土地规划已完成，拟建项目占用土地为居住，符合当地土地利用的总体规划，符合国家保护耕地、合理和集约使用土地的基本国策，符合国家的供地政策。项目整治地块总面积189446.60m2(约284.17亩)(以测绘部门的实测结果为准)。该地块位于长桥街道内，分布于XX西路南北两侧，北侧地块东至XX路、南至XX西路、西至XX路、北至XX路；南侧地块东至XX路、南至XX河、西至XX路、北至XX西路。属于二类居住用地，满足项目用地性质要求。经过调查，拟建项目场地没有压覆矿床和文物，不会对防洪、排涝和通航造成任何影响。

资源开发及综合利用分析本项目为地块综合整治项目，不属于资源开发类项目，没有对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水(力)等自然和矿产资源的开发，故本申请报告不对本章节进行详细论述。

节能方案分析本项目为地块综合整治项目，仅在基础设施改造期间有少量用水及设备燃料的消耗，故本申请报告不对本章节进行详细论述。

工程项目方案及配套工程本项目为地块综合整治项目，仅对基础设施进行整治改造。故对项目基础设施建设方案进行分析。第一节小区道路改造工程一、道路现状本项目涉及的道路改造工程主要为XX西路南北地块内的小区道路，道路总长约915.00m。本工程项目范围内的现状道路为旧时道路，路面大部分宽约18m，空间富有变化；现状为水泥砼路面，道路设计标准较低，道路使用至今行车道板块产生大范围的断板裂缝、错台、接缝挤碎等病害，近些年来随着城市经济迅速增长，区内私家车增多，从而引发了交通量的增长，加重了道路的负担。为了满足日益增长的交通量需求，改善道路的服务水平，必须对地块路段进行改造。二、建设内容道路改造工程包括道路工程，对路基进行修整，敷设沥青砼面层，增加路沿，主要是增加侧石。三、建设方案(一)设计依据1、国家现行标准、规范和规程等；2、建设单位提供的相关资料。(二)平面除恢复民居路段以及调整路幅宽度路段以外，其余基本按现状街巷道路范围。主行道中心线尽量顺直，不设曲线。(三)纵断面设计道路设计标高为路中心标高，高程系统为85年国家高程基准。道路纵曲线拟合老路纵曲线设置，一般段抬高10.6cm(交叉口除外)。纵坡设计受老路现状纵坡限制，部分段落小于0.3%，为保证路面排水的畅通，设计上采用增设排水边进予以解决。纵坡调整后，最低点处没有雨水口的，应设置660×260双箅式雨水口及雨水边井，就近接入雨水检查井。(四)横段面道路横断面设置侧石，路面主行道与辅道之间设置分界石予以区分，双向排水坡度，坡度1.5%，坡向路面一侧分界石。(五)路基土基顶面以下20cm采4%灰土加固，石灰应采用1-3级新灰，石灰的技术指标应符合《城镇规划》相关规定；路基填土必需分层碾压或夯实，压实度要求达90%(重型击实标准)。(六)面层路面面层摊铺双层6公分沥青砼面层。第二节桥梁建设工程一、桥梁分布本项目地块改造范围内新建6处跨越河道建设桥梁。在跨越相交的河道中，河道规划宽在10～35米之间。二、工程数量本项目新建跨河桥梁6座，跨径总长145米。本项目桥梁按跨径的不同分为中桥(100米＞L＞30米)2座和小桥(30米≥L≥8米)4座。三、等级与结构本项目桥梁工程的技术标准与所连道路等级和宽度相对应，一般荷载标准为：城—A级，人群3.5千牛/平方米。桥梁所在河道均无航道等级要求。中小桥梁均为简支梁板桥，上部结构为C30预制混凝土板梁，下部结构桥墩为C25钢筋混凝土实体墩，桥台采用C20混凝土重力式桥台，墩台基础为天然浅基础；桥面铺装层为3厘米细粒式沥青混凝土、5厘米粗粒式沥青混凝土，以下为厚10厘米以上C30或C40混凝土铺装。基础应建在可靠的地基上，遇软弱地基处需进行地基处理，一般将软弱土层挖除后，填以块石混凝土，以达到加固的目的。桥台台后采用6%灰土回填，并分层夯实，要求密实度达到90%以上；沉降缝一般按15米间距、沿桥中心线对称布设；伸缩缝布设在墩台顶部，支座拟采用1厘米油毡，墩顶桥面采用连续缝，台顶桥面拟采用TST伸缩缝；栏杆一般采用花岗岩栏杆。第三节河道整治工程一、河道整理原则(一)满足泄洪、排涝等主要功能，兼顾引水及水环境的要求，河道采用棋盘式格局，以增强排水能力和规划区景观效果。(二)对桥梁建设处河道进行局部拓宽、疏浚，断面形式采用矩形，沿河开辟带状绿地，形成生态体系。(三)按地区详规要求合理布局河道间距，满足雨水管埋设高程的要求。二、清淤工程河道整理考虑景观和过水能力的要求，首先对河道进行清淤，河底标高符合排涝要求。本项目桥梁建设处河道均无通航要求，河道清淤后河底不设铺砌，仅在雨水管出口处和污水管穿越河床处的河底铺砌加固。三、驳岸工程拟建驳岸采用直立式浆砌块石驳岸，驳岸顶标高不低于2.4米(85国家高程)，驳岸后布置5米左右宽的绿化带。驳岸压顶及基础为C20混凝土，墙身为M7.5浆砌块石。根据景观规划要求，部分驳岸标高0.5米以上外露面采用花岗岩条石镶面，其余浆砌块石墙身外露面均勾凸缝。驳岸间每隔10～15米以及驳岸与桥台之间均需设置沉降缝(采用三油二毡)：驳岸每隔2.5米左右设置一根泄水管，每根长约1米，遇到沉降缝处可适当移位；驳岸布设0.5米×0.5米的滤沟。驳岸后开挖范围分层回填6%灰土并夯实。为便于绿化，顶部约60厘米范围拟采用粘土回填。四、河道回填南侧地块水系发达，河网众多，根据土地规划，须对部分河道回填。项目拟采用地块内改造的土块进行回填夯实。第四节管道敷设及景观绿化工程一、管道敷设对项目区内的进行雨、污分流管网敷设。沿各规划小区内主要道路布置D400~D1200雨水干管，雨水管收集沿途道路、地块雨水，就近排入河道。污水排放以重力自流为主，提升排放为辅，实行雨污分流。给水由城市自来水管网接入，采用球墨铸铁管，排水管d＞600的采用钢筋砼管d≤600的采用HDPE双壁波纹管。二、景观绿化本项目道路设有中央分隔带和两侧分隔带，分隔带均进行美化绿化，种植各种灌木和适量花草；另在人行道上种植行道树，行道树以香樟、银杏、梧桐、雪松等树为主，间隔一般为4～8米。第五节场地平整本项目的场地平整主要是针对地块改造过程中的垃圾，工程内容包括挖除、清运遗留杂物；挖除、清运瓦砾土层和场地平整。工程主要包括以下内容：一、场地清理对部分拆除的建筑，以及道路、桥梁改造过程中产生的固体废弃物进行清理，把建筑垃圾及杂物堆放在指定的地方，由自卸汽车运到场外。二、场地平整对部分低洼地块回填土方，当回填土达到设计高程时，需要对土地实施平整，平整土地采用推土机实施。在经过一段时间的自然压缩沉降后，平均地面下沉预计将达30-50厘米，这时需要实施第二次回填土方，并使用推土机进行压实和初步的平整工作。

建设用地、回购方案分析第一节项目选址及用地方案一、项目选址本项目地块位于长桥街道内，分布于XX西路南北两侧，北侧地块东至XX路、南至XX西路、西至XX路、北至XX路；南侧地块东至XX路、南至XX河、西至XX路、北至XX西路。距离主城观前商圈仅5公里左右，同时地处XX区行政、商业中心。本项目所在地吴中区老城区本项目所在地吴中区老城区图6-1-1项目区位图随着XX城市规模的爆炸式扩大，中心城区已经拓展到京杭大运河。本项目地块位于京杭大运河南侧，是XX景区的东入口。项目位于XX高架东侧，紧邻XX中心城区“一核”。该地块毗邻XX区政府，与中润XX中心、县前街商业街共同组成XX区核心商圈。行政：XX区人民政府、XX区公安局、XX区发改委、XX区税务局等；金融：建设银行、中国银行、农业银行、招商银行、交通银行、浦发银行、江苏银行、XX银行；商业：东吴国际商城、XX商城、新苏百货、华润万家；医疗：XX人民医院；学校：江苏省XX实验小学、江苏省宝带实验小学、天虹双语学校等；其他：东吴广播电视管理中心、XX软件园XX基地等。图6-1-2项目周边现状图二、项目用地方案本项目地块是对农村住宅及工业用地进行回购、对土地进行综合整治。项目不覆压矿藏和文物，不会影响防洪和通航，项目周围无军事设施，不影响军事设施安全，用地方案符合相关规定。第二节土地利用合理性分析依据国土资源部、发展改革委联合发布实施2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，项目用地不属禁止或限制类用地。项目地形状规整，便于规划；地势平坦、地质条件稳定，便于建设；交通便利，便于人流物流通行。项目用地面积189446.60m2(约284.17亩)，现状房屋破旧、设施建设混乱，现对其统一整理改造，为区域发展腾挪空间，符合因地制宜、节约用地的原则。建设项目符合土地管理的政策法规要求和土地利用规划要求。第三节回购方案一、南侧地块房屋回购本项目XX西路南侧地块共204户，建筑面积121179.62m2，其中：有批或有证面积71696.46m2，无批或无证面积49483.16m2。该地块回购费用为55119.00万元。具体回购费用详见表6-3-1、表6-3-2。表6-3-1南侧地块回购费用表序号性质户数(户)房屋面积货币回购(万元)有批或有证面积(m2)无批或无证面积(m2)1无地队14531222.3533483.1629000.002买地建房2432.00430.003小产权公寓房484342.113039.004企业832700.0016000.0021150.005综合13000.001500.00合计20471696.4649483.1655119.00121179.62表6-3-2南侧地块企业回购费明细表序号产权人房屋性质房屋面积无证房屋面积(m2)货币回购(万元)证载性质证载面积(m2)1李和福(XX市兴吴电梯电器厂)私企非居住2048.351024.182吴正名私企非居住1000.00300.003XX市正兆服饰有限公司(吴惠芳)私企非居住4067.642033.824南胜玉雕(沈三男)私企非居住3676.3210000.004838.165孙爱明私企非居住734.37367.196翻身村私企非居住5359.72679.857XX市XX区伟业合成树脂厂、金伟根私企非居住2536.071000.001568.048先锋社区翻身股份合作社私企非居住14277.554000.008338.78合计32700.0016000.0021150.00二、北侧地块房屋回购北侧地块共8家企业，房屋建筑面积41700m2。共涉及回购金额为22050.00万元。具体回购金额详见表6-3-3。表6-3-3北侧地块回购费用表序号产权人房屋性质有批或有证面积(m2)货币回购(万元)1先锋社区翻身股份合作社工业、出让6000.003000.002先锋社区翻身股份合作社工业、出让4000.002000.003双林集团工业、出让20000.0010000.004张玉宝(XX饭店)工业、出让1500.00750.005张玉宝(企业、部分出租商业)工业、出让5000.002500.006罗成晓工业、出让2000.001000.007王铭恩(菜福特公司)工业、出让2000.001000.008XX加油站用途商业1200.001800.00合计41700.0022050.00结合XX区相关房屋回购政策，根据项目申请单位走访地块内居民对回购方案的认同，本项目资金回购方案可行。江苏汇诚投资咨询管理有限公司第48页环境和生态影响分析第一节环境和生态现状一、自然条件(一)气象项目所在地属亚热带季风海洋性气候，四季分明；全年气候温和湿润。根据历年统计资料，该地区主要气象条件如下：年平均温度：15.8℃(最高35℃，最低-3℃)，无霜期长达230天左右。年平均相对湿度：76%平均降水量：1076.2mm年平均气压：1016hpa年平均风速：2.5米/秒风向：常年最多风向为东南风(夏季)；其次为西北风(冬季)(二)水文近50年平均水位：2.76米(吴淞标高)地表水位平均值：3.6米—3.0米土地标高：4.5米以上(吴淞标高)(三)地质XX地区处长江下游入海附近地区，属冲积平原。XX区西部有低山丘陵，系浙西天目山向东北延伸的余脉，成“岛”状分布在太湖之中和沿岸镇内。境内山脉最高峰为穹窿山，主峰笠帽峰海拔341.7米。特点：地质硬、地耐力高(18-20T/m2)，工程性能好，建筑成本相对较低。地震设防：历史上无灾害性地震区域。二、生态环境条件建设项目所在地位于XX区中心地段，由于该地区所处位置得天独厚，随着城市化的发展，其在交通、科技、商贸等方面的发展迅速，区域的建设使该地人口密度加大，地区植被覆盖率将有所下降。但随着政府为提高城区整体功能、居民生活质量、社会文明程度，近年来采取的行之有效的举措，拓宽了人居绿化空间，生态环境将日益得到改善。第二节生态环境影响分析一、环境评价标准《城市区域环境噪声标准》GB3096-93《城市区域环境噪声适用区划分技术规范》GB/T15190-94《城市区域环境噪声测量方法》GB/T14623《地表水环境质量标准》GB3838《海水水质标准》GB3097《环境空气质量标准》GB3095《农用污泥中污染物控制标准》GB4284《污水综合排放标准》GB8978《大气污染物综合排放标准》GB16297《大气污染物无组织排放监测技术导则》HJ/T55《水污染物排放标准》DB44/26-2001二、污染物分析本项目的环境影响主要体现在项目的施工期内，主要包括施工污水、施工扬尘、施工噪音及建筑垃圾等。第三节生态环境保护措施分析项目施工期间的环保措施本项目施工过程中应采取必要措施将施工现场的各种粉尘、污水、固体废弃物、振动、噪声等产生的污染和危害控制在法律、法规及施工管理条例规定的范围内。(一)施工污水施工期间施工人员的生活污水排放是造成地面水污染的主要原因。污水排放量不大，对周围地面水不会造成严重影响。但应加强管理、减少施工期间的污水排放。针对施工期水污染源特征分别采取相应措施，主要有：1、施工集中区应临时修建化粪池，将施工人员的生活污水集中处理，减轻对纳污水体的污染；如条件许可，可将收集的生活污水就近纳入市政污水管网，进入区域污水处理厂，避免污水无序排放对水体污染。2、施工机械废油须收集定期送有处理能力的单位回收处理或焚烧处置，不得排放环境水体。3、建筑物拆迁后的建筑材料需集中堆放，并采取一定的防雨措施，及时清扫施工运输过程中抛洒的上述材料，以免这些物质随雨水冲刷污染附近水体。(二)施工扬尘污染源主要是施工期间建筑物拆除而引起的各类建筑扬尘、道路扬尘等。根据有关资料，在施工现场，近地面的粉尘浓度一般为1.5～30毫克/立方米，随地面风速、开挖土方和淤泥弃土的湿度而发生较大变化。在干燥和风速较大天气情况下，施工现场近地面粉尘浓度超过GB3095-1996二级标准中日均值0.3毫克/立方米的几十倍，污染相当严重。其防治措施主要有：1、对施工现场实行合理化管理，使建筑物拆除产生的材料统一堆放，并尽量减少搬运环节，搬运时做到轻举轻放。2、运输车辆应完好，不应装载过满，并尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛洒，并及时清扫散落在地面上的泥土和建筑材料，冲洗轮胎，定时洒水压尘，以减少运输过程中的扬尘。同时，控制施工运输车辆的车速小于40公里/小时，以减少道路二次扬尘。3、施工现场要设围栏或部分围栏，缩小施工扬尘扩散范围。4、当风速过大时，应停止施工作业，并对堆存的砂粉等材料采取遮盖措施。(三)施工噪声建设期噪声主要是施工作业机械和运料车辆产生的建筑噪声，噪声源强峰值达85～110分贝。本项目建筑物拆除及复垦过程中涉及的工程机械主要为挖掘机、压路机和运输车辆。对施工噪声可从以下几个方面加以控制和管理。1、加强施工管理，合理安排施工作业时间，严格按照施工噪声管理的有关规定执行，避免在夜晚22:00时至次日凌晨6:00时施工，如果实在需要在夜间施工，必须经过当地环保部门批准。2、施工单位在施工过程中应该合理布局和使用机械，妥善安排作业时间，施工中应当使用低噪声的施工机械和其他辅助施工设备；禁止使用国家明令淘汰的产生噪声污染的落后施工工艺和施工机械设备；提倡施工单位使用低噪声的先进技术、先进工艺、先进设备和新型建筑材料。3、加强运输车辆管理，在途径居民区路段应减速、禁鸣，避免噪音扰民。(四)建筑垃圾施工期产生的固体废弃物主要有：建筑垃圾、废弃建筑材料和生活垃圾。建筑垃圾、废弃建筑材料统称建筑垃圾。建筑垃圾和施工人员的生活垃圾，若不采取治理措施，任意堆放，不仅引起水土流失，污染环境，而且影响景观、交通，给周围居民生活带来不便。施工期建筑垃圾中的废钢筋、废铁丝、废电线和各种废钢配件等金属由拆除施工单位回收，其余建筑垃圾及时清运。施工期现场施工人员产生的生活垃圾，由环卫部门统一收集并处理。工程材料无害化原则本项目不涉及工程材料。运作期环境保护措施本项目地块整治不涉及运作期环境保护问题。项目设计中考虑对环境的保护给水排水场地内雨污水系统分流排出，污水经化粪池处理后排至市政污水管。通风排烟风机、水泵均设有减震基础，在水泵及风机的进出口处理有柔性接头，以减少固体传声；设备用房内贴吸声材料，门为防火隔声门，密闭隔声；卫生间采用低噪声排风扇。电气柴油发电机组排烟管采用高空直排，以减少机组运行时所产生的噪声，以及排出烟气对环境的污染。环境影响分析结论及建议本工程在施工期及建成后，加强管理，严格按照有关标准执行环保措施，不会产生太大环境影响。但是在项目运作期间，仍需请环保部门对本项目作进一步环境影响评价，以便采取更加经济合理的措施达到对有关污染物治理的标准要求。拟建项目在具体的工程建设和日常运营管理中，应积极采取各项环保治理措施，并注意以下几点：(一)拟建项目具体实施中，须合理安排和组织各项工程的施工，避免工程交叉造成矛盾，在施工中要树立文明作风，严格按照XX区市容管理要求做好施工组织设计，加强施工现场管理，不能随意变更或取消某项工程，在重大方案的决定和改变上，必须符合环保部门的要求。(二)实施雨、污分流，彻底排除污水进入自然水体的可能性。室内卫生间生活污水通过单立管伸顶通气排水系统直接排至室外并经化粪池处理后接入市政污水管。(三)区域内将实施道路绿化，主要为道路屏障，以美化道路环境。(四)项目建成后，道路、绿化植被等要加强环境卫生管理，安排人员负责卫生清扫或清理工作，对产生的各类垃圾要及时清运。(五)项目建设过程中，注重环保意识的教育，在项目工程场地树立醒目的环保标志、环保教育栏等。第四节地质灾害、特殊环境影响分析本项目用地地块结构稳定，从项目周边用地的地质情况推测，项目所在地发生地质灾害的可能性较低，项目房屋回购、地块整治可顺利进行。第五节项目诱发地质灾害的风险分析项目地表工程施工，项目建设活动导致滑坡单独发生的可能性较小，未来滑坡造成的危害性小。预测通过合理加强对弃土的堆放管理和对其他灾害的治理，预测滑坡的危害小，不会诱发地质灾害。第六节特殊环境影响分析项目所在地以及周边地区不存在历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和其它自然景观。周边无堤坝、码头和军事设施，因此不会对防洪和排涝、通航及军事设施造成影响。

经济影响分析第一节经济费用分析一、编制依据(一)江苏省建筑、装饰工程计价表(2004年版)；(二)江苏省安装工程计价表(2004年版)；(三)江苏省颁布的各有关计费规定；(四)XX现行材料、人工、机械的单价；(五)中华人民共和国国家标准《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2003)；(六)国家计委和建设部联合颁发“工程勘察设计收费标准2002年修订本”；(七)国家物价局、建设部“关于发布工程建设监理费有关规定的通知”([1992]价费字479号)；(八)其它相关文件、定额规范等。二、投资估算的范围项目建设工程内容主要是地块改造，包括地块范围内的道路改造工程、新建桥梁工程、河道整治工程、景观绿化工程、管道敷设工程、路灯安装工程、场地整理工程以及居民回购。投资估算范围为项目从筹建至竣工验收交付使用时止，按设计规定的全部建设工程费用、工程建设其他费、预备费等工程所需的全部费用。三、投资估算说明(一)建设投资1、工程费用各分项工程参考XX市及其他地区其他类似工程，结合拟建项目特点进行估算。表8-1-1工程费用估算表序号名称单位工程量费用(万元)一工程费用4240.971道路改造工程1268.191.1北侧地块纵路m23663.00256.411.2北侧地块横路m29306.00651.421.3南侧地块纵路m25148.00360.362新建桥梁工程座6480.003河道整治工程1152.003.1清淤工程m330000.00150.003.2驳岸修复m3360.00672.003.3河道回填m3330.003.3.1纵1河m36000.0030.003.3.2纵2河m34000.0020.003.3.3横向河段m356000.00280.004景观绿化m224800.00620.005管网工程m3100.00235.895.1给水管网m896.7089.675.2污水管网m896.7053.805.3雨水管网m1848.3092.426路灯工程盏100.0035.007场地整理449.897.1垃圾清运m314200.0071.007.2场地平整m2189446.60378.892、工程建设其他费用(1)回购费用：参照XX区类似项目回购标准，回购费用共计77169.00万元，具体回购费详见表8-1-2、表8-1-3、表8-1-4；表8-1-2南侧地块回购费用表序号性质户数(户)房屋面积货币回购(万元)有批或有证面积(m2)无批或无证面积(m2)1无地队14531222.3533483.1629000.002买地建房2432.00430.003小产权公寓房484342.113039.004企业832700.0016000.0021150.005综合13000.001500.00合计20471696.4649483.1655119.00121179.62表8-1-3南侧地块企业回购费明细表序号产权人房屋性质房屋面积无证房屋面积(m2)货币回购(万元)证载性质证载面积(m2)1李和福(XX市兴吴电梯电器厂)私企非居住2048.351024.182吴正名私企非居住1000.00300.003XX市正兆服饰有限公司(吴惠芳)私企非居住4067.642033.824南胜玉雕(沈三男)私企非居住3676.3210000.004838.165孙爱明私企非居住734.37367.196翻身村私企非居住5359.72679.857XX市XX区伟业合成树脂厂、金伟根私企非居住2536.071000.001568.048先锋社区翻身股份合作社私企非居住14277.554000.008338.78合计32700.0016000.0021150.00表8-1-4北侧地块回购费用表序号产权人房屋性质有批或有证面积(m2)货币回购(万元)1先锋社区翻身股份合作社工业、出让6000.003000.002先锋社区翻身股份合作社工业、出让4000.002000.003双林集团工业、出让20000.0010000.004张玉宝(XX饭店)工业、出让1500.00750.005张玉宝(企业、部分出租商业)工业、出让5000.002500.006罗成晓工业、出让2000.001000.007王铭恩(菜福特公司)工业、出让2000.001000.008XX加油站用途商业1200.001800.00合计41700.0022050.00(2)建设单位管理费：参照财政部“关于印发《基本建设财务管理规定》的通知(财建[2002]394号)”，建设单位管理费按工程费用的1.20%计；(3)工程建设监理费：参照《国家发改委、建设部关于印发〈建设工程监理与相关服务收费管理规定〉通知》(发改价格[2007]670号)的规定计算。本项目内容较多，项目复杂程度系数综合取为1.0，专业调整系数综合取为1.0，综合费率取2.00%，基数按工程费用；(4)建设项目前期咨询工作费：包含项目建议书、可行性研究报告的编制评估费用，参照“关于发印建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知(计价格[1999]1283号)”的规定，暂按工程费用的0.20%计算；(5)工程勘察费：参照《市政工程投资估算编制办法》，勘察费按第一部分工程费用的0.80%估算；(6)工程设计费：设计费是为进行项目建设而发生的各阶段设计费用，参照国家计委、建设部计价格[2002]10号文规定，综合按第一部分费用的2.50%计；(7)环境影响咨询服务费：按“《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》计价格[2002]125号”的规定，暂按工程费用的0.10%计算；(8)场地准备及临时设施费：参照《市政工程投资估算编制办法》，按第一部分工程费用的0.80%估算；(9)工程招标服务费：参照原国家计委(计价格[2002]1980号)《招标代理服务收费管理暂行办法》的规定，按第一部分工程费用的0.40%估算；(10)工程造价咨询服务费：参照《江苏省建设工程造价咨询服务收费管理办法》(苏价服[2004]483号)，综合按第一部分费用的0.60%计算；(11)工程保险费按工程费用的0.30%计；3、预备费本项目基本预备费按工程费用和工程建设其他费用之和的10.00%估算，为8174.64万元；价格预备费按计投资(1999)134文规定，为零费率。(二)建设期利息本项目建设期2年，还款期3年，在建设期第1、2年年中分别获得55000.00和10000.00万元贷款，项目贷款利率暂按中国人民银行最新5年贷款基准利率6.4%计算，本项目建设期内中长期借款利息为5600.00万元。第二节项目融资分析一、融资方案本项目两年内投资额95521.05万元，对于XX市XX新城城乡一体化建设有限公司现有财务状况来说，资金需求量相对较大，若资金投入渠道不畅，建设资金不能落实，本项目将不能及时开展。因此需要开拓融资渠道，XX市XX新城城乡一体化建设有限公司拟向银行申请贷款65000.00万元用于本项目投资，其余为项目自有资金。二、建设期利息本项目建设期2年，项目贷款在建设期第1、2年分别投入71936.84万元、17984.21万元，当年借款平均按年中投入计算。根据中国人民银行的最新规定，三至五年(含)的中长期贷款有效年利率为6.4%。假定借款额在建设期内均衡发生，当年借款利息由当年自有资金偿还。则建设期利息计算公式为：式中：Q——建设期利息；Pt-1——按单利计算，为建设期第t-1年末借款累计；At——建设期第t年借款额；i——借款年利率；t——年份。本项目长期投资借款共计65000.00万元，建设期长期借款利息为5600.00万元。三、总投资及其构成分析本项目总投资为95521.05万元，总投资构成见表8-2-1。表8-2-1总投资构成表序号名称合计(万元)占总投资比(%)1建设投资89921.0594.141.1工程费用4240.974.441.2工程建设其他费用77505.4481.141.3预备费8174.648.562建设期利息5600.005.863总投资95521.05100.00四、资金来源本项目总投资95521.05万元，资金筹措渠道为：(一)自有资金：30521.05万元，占总投资的31.95%。(二)银行中长期借款：65000.00万元，贷款利率6.4%；银行借款占总投资的比例为68.05%。项目总投资使用计划附表1所示。第三节经济效益分析一、评价基础数据(一)《中华人民共和国会计法》(二)《中华人民共和国企业财务通则》(三)《中华人民共和国企业会计准则》(四)《中华人民共和国公司法》(五)《中华人民共和国营业税暂行条例》及其《实施细则》(六)《中华人民共和国企业所得税法》及其《实施细则》(七)《投资项目可行性研究指南》(试用版)国家发展计划委员会发布(八)《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)国家发展改革委、建设部发布(九)项目单位提供的基础数据二、财务基础数据(一)项目计算期、建设期、土地出让期项目计算期5年，其中：第1～2年为建设期，第3～5年为土地出让期。(二)基准收益率基准收益率暂定为7.00%。(三)营业收入、营业税金及附加估算1、营业收入(1)营业收入来源本项目收入主要来源为土地出让收入。(2)可供出让土地面积本项目改造地块总面积为189446.60m2，约合284.17亩，可用于还债而出让的土地为165亩，其中上级财政扣留30%的土地出让收入，财政返还70%的土地出让收入。(3)土地出让单价1)周边类似地块价格本项目参照近两年XX市成交的类似用地价格，详见下表：表8-3-1XX市相关用地出让价格表时间地块编号地块用途出让净积(亩)总地价(万元)单位地价(万元/亩)2011年9月苏地2011-G-23号商务金融10.2611600.001130.002012年7月苏地2011-G-21号批发零售60.9089997.001477.00合计71.16101597.001427.002)市场比较法在本报告编制过程中，根据XX市土地的地理位置等因素，按市场比较法分析该地块综合价格。通过对近期XX市类似地块出让的土地价格进行统计后分析如下(对价格异常的予以剔除)：①预算的方法项目土地实例地价格×交易情况修正系数×交易时间修正系数×区域因素修正工系数×个别因素修正系数②相关用地出让价格通过比较与本项目临近的XX区苏蠡路西侧、XX路南侧地块(苏地2011-G-23号)出让成交价为1130万元/亩，综合分析了本项目所在区域的优劣态势，我们认为配置土地作为今后城市规划重点发展的住宅和商业地区，其售价水平要超过上述同类用地的平均水平，从审慎角度考虑，测算暂按1200.00万元/亩。③本项目地块价格测算表8-3-2销售价格预测表项目实例备注交易单价(参照苏地2011-G-23号地块)1200.00万元/亩交易情况修正系数1交易时间修正1.05一年后区域因素修正0.9个别因素修正1修正价格1134.00万元/亩采用市场比较法对配置地块价格进行分析测算，其初期平均价格按1134.00万元/亩左右比较合理。随着城市化进程加快和基础设施的不断完善，且由于土地资源有限，该区土地必将增值，土地价格未来将呈现逐年上升趋势。根据保守和谨慎原则，本项目配置地块的出让价格按1100.00万元/亩计算，暂不考虑土地增值因素。(4)营业收入项目出让土地165亩，经营期内土地出让收入总计127050.00万元，计算期各年营业收入情况详附表3。2、营业税金及附加本项目不涉及营业税金及附加。营业收入、营业税金及附加估算详见附表3。(四)总成本费用估算项目法人在经营期内的总成本费用暂按管理费、工资及福利费、其他费用、建设成本摊销和利息支出五部分考虑。1、管理费管理费暂按营业收入的1.00%计取。2、工资及福利费本项目定员暂按10人考虑，年人均工资薪酬费按5.00万元计取。3、其他费用其他费用主要为其他经营费用，暂按30.00万元计取。4、建设成本分摊项目建设成本为95521.05万元，在经营期按每年营业收入占总营业收入的比例进行分摊，计算每年的建设成本摊销。5、利息支出债务资金利率按6.4%考虑。6、总成本费用和经营成本项目总成本费用为107271.55万元。经营成本包括管理费、工资及福利费、其他费用，总经营成本为1510.50万元。各项成本费用估算情况详见附表4。(五)利润总额、企业所得税项目经营期利润总额为19778.45万元。所得税按利润总额的25.00%计算，经营期内所得税为4944.61万元。利润和利润分配详见附表5。三、财务评价(一)盈利能力分析盈利能力分析是项目财务评价的主要内容之一，是在编制现金流量表和损益表的基础上，计算财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等指标，其中财务内部收益率为项目的主要盈利指标。反映盈利能力的动态指标为财务内部收益率和财务净现值，静态指标为投资回收期、投资利润率、资本金利润率。1、反映盈利能力的动态指标（1）财务内部收益率(FIRR)。财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。将求得的财务内部收益率与设定的基准收益率ic进行比较，当FIRR≥ic时，即认为项目的盈利性能够满足要求。项目财务内部收益率是假定没有负债融资，投资全部由投资者直接投入、不需要支付利息条件下的盈利性指标。资本金收益率是用于考察项目资本金税后收益水平的盈利性指标。（2）财务净现值(FNPV)。财务净现值是指按设定的折现率ic计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和，也是考察项目盈利能力的动态指标。它反映项目在满足了按设定折现率要求的盈利之外所获得的超额盈利的现值。财务净现值≥0，表明项目的盈利能力达到或超过了所设定的要求。（3）反映盈利能力的动态指标值本基础设施及公建配套工程项目反映盈利能力的动态指标值见下表。表8-3-4动态评价指标表序号指标名称单位指标1项目投资财务内部收益率(税前)%12.562项目投资财务内部收益率(税后)%10.973项目投资财务净现值(ic=7.00%)(税前)万元12652.364项目投资财务净现值(ic=7.00%)(税后)万元8914.755资本金财务内部收益率%25.952、反映盈利能力的静态指标(1)投资回收期(Pt)。投资回收期是指以项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间，是考察项目在财务上的投资回收能力的主要静态评价指标。投资回收期可根据现金流量表计算，现金流量表中累计现金流量由负值变为0时的时点，即为项目的投资回收期。投资回收期越短，表明项目的盈利能力和抗风险能力越好。投资回收期＝[累计净现金流量开始出现正值年份数]－1＋[上年累计净现金流量的绝对值÷当年净现金流量]本项目投资现金流量及资本金现金流量情况详见附表6和附表7。（2）投资利润率=利润总额÷总投资×100%基础设施及公建配套工程反映盈利能力的静态指标如下表：表8-3-5动态评价指标表指标名称单位数值备注项目投资回收期(税前)年4.19含建设期2年项目投资回收期(税后)年4.27含建设期2年财务现金流量情况详见附表6。项目资本金现金流量表见附表7。财务计划现金流量表见附表8。（二）偿债能力分析项目总借款65000.00万元，还款期限3年。本项目建设期2年，从第三年开始还款，第三年还款额为10000.00万元，第四年为15000.00万元，第五年为40000.00万元。各年利息备付率与偿债备付率见《借款偿还计划表》(附表9)。借款偿还期内各年利息备付率均大于1且逐年递增，说明利息偿付的保证度大。借款偿还期内各年偿债备付率均大于1且逐年递增，还本付息的资金基本充裕。因此，本项目具有良好的财务状况和足够的偿债能力。借款还本付息计划详见附表9。（三）财务评价结论所得税前项目投资财务内部收益率为12.56%，项目投资财务净现值(ic=7.00%)为12652.36万元，投资回收期为4.19(含建设期2年)；所得税后项目投资财务内部收益率为10.97%，项目投资财务净现值(ic=7.00%)为8914.75万元，投资回收期为4.27年(含建设期2年)；资本金财务内部收益率为25.95%，总投资收益率10.48%。各项指标尚可。偿债能力分析表明，根据对项目还款资金来源的分析，按照等额还本利息照付的方式计算，借款偿还期内各年利息备付率均大于1且逐年递增，说明利息偿付的保证度大。借款偿还期内各年偿债备付率均大于1且逐年递增，还本付息的资金基本充裕。综上所述，如能实现预期的投入和产出，本项目在财务上是可行的，各评价指标尚可。第四节行业影响分析在XX城市的规划布局中，东吴北路和南门将融为一体，成为XX城区又一个集商务、高端百货、金融、休闲等为一体的商圈。通过本项目实施回购和整治后，该地块将成为居住、商业、休闲的新的繁荣地块，能满足中心区周边生活以及XX景区服务业的各项需求。从XXXX区长远发展战略审视，本项目的开发具有前瞻性意义。本项目建设单位XX市XX新城城乡一体化建设有限公司在XX区有着丰富的开发经验，将引领XX区地产形成行业有序竞争的良好格局，本项目建设不会形成垄断，对行业内其他同类地产开发项目不会产生影响。第五节区域经济影响分析一、XX市概况XX市位于长三角中部，东经119°55′-121°20′、北纬30°47′-32°2′之间，东临上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖，与无锡相接，北依长江，XX区域位置见图8-5-1。全市总面积8488.4平方公里，其中市区建成区面积为214.5平方公里(古城区14.2平方公里)。XX共辖7个市辖区(金阊区、沧浪区、平江区、XX国家高新区(虎丘区)、XX区、相城区、工业园区)，代管5个县级市(常熟市、张家港市、太仓市、昆山市、吴江市)。市区户籍人口240.21万人。全市暂住登记人口472万。

图8-5-1XX市区域位置图二、XX市宏观经济运行情况XX是我国经济发达地区之一。改革开放以来，XX坚持以经济建设为中心，大力实施科教兴市、经济国际化、城市化和可持续发展战略，积极推进体制和科技创新，国民经济保持了持续快速健康发展。2011年全市经济保持平稳