美林酒店式公寓的商业模式

复旦大学硕士学位论文美林酒店式公寓的商业模式探索ExploreonMerrilllynchservicedapartment’sbusinessmodel等作者：山拉导浇师：复旦大学年月梁学校代码香10246柔学雁号重学校名称荣复旦大学忌学位论文类摧别欣硕士越学位论文葡美林酒店式米公寓的商业灯模式探索办E喜xplor页e使on批Merri瘦ll桑lynch牙serv挑iced漆apar甲tment喝’舱sbus帝iness昏mode甘l傻院苏系沈寿专制业所姓舰名羡邻导岸师境二谈○雄一奇四睡年抽三装月PAGE42PAGE43目录错目录轿……………凑……………巡……………吊……………巨……………竹…………泊……PAGE螺I肌摘要育……………贯……………推……………会……恼……………活……绑…………锡………PAGE随IV倚前言针……………该……………三……………菊……………吉……………晚………腰……瞒…PAGE数VI友1.透绪论脚……………念……………尾……………身……………鼠……………接……………埋1仙1.1肚研究背景肥……………唉……………巾……………席……………贺……………三……均1匆1.2嘱文献综述搂……………倒……………缩……………玻……………准……………悔……窝2可1.3驱研究问题和赞目的虾……………惠……………吊……………杰……………日…………辅5肌1.4决研究内容和法逻辑框架去……………城……………竹……………李……………评……攀6糕1.5轿恭研究方法碧……………录……………减……………兰……………矮……………拔……丧7址2左.萝酒店式公寓荷的可行性研五究沟……………枣……………矩……………妥……………剪…匠.8抢2.1培美林酒店式塘公寓现有的赠经营现状京……………洞……………戚……………悦…帅8改2.2紧业务拓展方批向的选择唐……………绍……………按……………绿……………屯…匪9黑2.3欲酒店式公寓其的可进入性旬分析爆……………矮……………弄……………辰………模10米2.4悔酒店式公寓伶的成长性分踏析议……………犁……………钢……………怪…………碰1腿1膨2.5酒汇店式公寓的性盈利性分析依……………解……………六……………拼…………杰1振2迅3.山目标客户与滑价值主张斯……………库……………姑……………龙……………辅………户1御3叶3.1产赌业链定位储……………艘……………创……………调……………红……………叛1请3关3.2目点标客户识别躺原则历……………历……………澡……………旬……………怎……浮1抹4敞3.3三讲类目标客户渗……………福……………肯……………世……………真…………食1玩5谈3.4价图值主张提出悔的逻辑颤……………正……………鞋……………卵……………演…远1蹈5矮3.5六取大价值主张抵……………惑……………茄……………捆……………布…………禾1饮6柄4.叮关键环节和掘核心资源菠……………递……………妖……………青……………盲………从1偶7室4.1舍酒店式公寓质运营中的关龄键环节傲……………支……………握……………居……绿1填7串4.2需瘦要的核心资步源乐……………访……………证……………宰……………和………瞧1写8痰4.3所逗需资源的评婆估与获取削……………概……………逝……………太……………闲19摸4.4构殿建酒店式公贸寓预定系统观的开放式平摔台欣……………利……………息………皱19通5.毫收入来源和惹成本构成硬……………嫩………沿……………研……………屠…………乏…环20猴5.1收负入来源港……………密……………荡……………姨……………奶……………井…盗20汪5.2成弹本构成渐……………篮……………芬……………库……………际……………垒…兴20庄5.3酒讽店式公寓的棒盈利平衡分卧析实例股……………岁……………会……………右…象21世6.亲新商业模式睬在美林酒店摸式公寓中的丙运用旋………生……………逼……………叼…盟…逼21峡6.1新炸商业模式开超展流程和障及碍启……………敏……………探……………历……申…徐2幅1裁6.2推煮广商业模式饿的时机校……………胜……………害……………氏……………侵…州2朗2侨6.3双麦重商业模式泰……………削……………郑……………粗……………即………从…热2作3今6.4关谊注参与商业厘模式的团队轨……………覆……………头……………哈………据…扭2汉3帅6.5如毛何对应其它灶竞争者的商源业模式创新运……………改……………烤…………承2插4猪7.冈结论与展望乏……………突……………识……………惜……………歼………余…………耕39顺7.1全城文回顾径……………先……………绘……………挤……………腊……………表…撑39湾7.2研工究结论欲……………僵……………执……………刮……………课……………慧…叉39感7.3必研究展望旁……………骨……………织……………矛……………窜……………仗…淹4貌0壳参考文献旺……………将……………注……………踏……………认……………寨………忽…冒42泥后记乎……………近……………卷……………博……………颗………科……………楼………抱43当Conte那nts奸Conte讨nts效……………宏……………丝……………啄……………启……………专……………=1\*ROMAN饮I崖Abstr傻act且……………讨…摩……………饺…………从……………榨……………靠…………PAGE兔IV肆Prefa封ce拐……………番…经……………薯…………绣……………追……………铅…………钱PAGE靠VI泻1.博Intro扇ducti漫on极……………匆…………巷..翅……………德……………甚……………东………述1袍1.1浑R求esear袭ch驰backg汗round社…幅……………泪……………挪………趟...败……………焰………竹1锹1.2叮L背itera辞ture凤revie顷w祥……………押…………点..推……………鹿……………债……………亲2袜1.3尖Ther亮esear学chqu霜estio扎nand奉obje剥ctive故s阳……………安…………从..蕉……………强……亿.将5虾1.4品Ther落esear锅ch兽cont革enta异ndlo告gical顺fram虽ework膊……………蝇…………妹..址……………货…有6副1.5崭R陆esear骗ch扰metho或d爪……………涂…………利..画……………汽……………汽……………响...知7南2粒.缓Feasi梅bilit转ystu炸dyof样serv亏iced涂apart针ments胆……………酿…………捷..美……………喉…为.8盈2.1惑Merri冲llLy且nch's崖oper生ating伞stat假usof跟the拉exist摇inga苏partm豪ents倘……………祖……湖.腥..益8愁2.2陆Selec铸tbus骄iness覆deve随lopme袭ntdi骂recti铲on把……………融…………蒸..扬……………抓...益.贞9虏2.3胆Analy完sisa蚕ccess史ibili棕tyof仆apar昌tment调s捎……………托…………且..向……………省…镇...珠10规2.4直Growt处hAna洁lysis带ofa殿partm拍ents蓬……………匹…………音..辰……………乎………距..轨1络1农2.5讲Profi团tabil贞itya池nalys街isse提rvice垦dapa东rtmen马ts界……………倦…………野..动………吓.观…碎.榨12元3.赶Targe片tcus恳tomer旬sand谢valu造epro膀posit爪ion兼……………违…………匆..录…………线1沫3次3.1陵Chain运posi寄tioni基ng飞……………掘…………宵..寨……………料……………肥……吓.凯…攻..雷1鸽3膨3.2中Targe轮tcus附tomer葬iden甩tific字ation市prin娇ciple涌s御……………韵…………粱..营…………杰...伸1婶4漂3.3偷Three宋type嘱sof许targe泡tcus续tomer拜s蛋……………黑…………父..棋……………锻………拣..甩1渔5丧3.4国Value仰prop眉ositi阶onlo爪gicp智ropos绑ed仓……………羡…………吉..跪……………堂……沸...性1朗5致3.5牵Sixv波alue存propo治sitio旗n活……………走…………邀..告……………具……………发……山..唯1壁6贼4.干Keya融ndco钓rere肚sourc彻es徐……………立…………英..漆……………腹……………召……乒...览1鹅7跃4.1赛Apart合ments孙ink帮eyop泻erati档ons峰……………间…………吵..进……………古…………浅.坡1寿7缎4.2采Core铃resou浙rces券neede面d勿……………京…………象..杨……………拒……………斥……准1检8南4.3匙Asses捐sment赖oft类here转sourc每esne枣eded够toac叫cess够……………魄…………批..大……傻...只19效4.4勇Const课ructi寨onof亩apar筐tment遣sres越ervat绩ions条ystem恋open载plat榴form任……………伙…粒19御5.槐Sour距ceso赖frev湾enue评andc毅osts射truct扰ure步……………壁…………驶..音…………俭...逮……滥20榴5.1风Sourc挤esof里inco秘me荐……………库…………殃..按……………钟……………宵………勺..态20蝇5.2随Cost无struc闭ture龙……………议…………航..跃……………袭……………陷……………硬..锋20胃5.3驼Earni论ngsb节alanc巾edan疑alysi敲sof鞭examp之leso队fapa粮rtmen挂ts枕……………哭………良...增21伙6.液Then谎ewbu叮sines传smod匠elin俯Merr齐illa筒partm初ents字inth浑euse兴of障……………勿21农6.1将Newb胳usine被ssmo蒜dels跨toca锹rryo内utth胀epro转cess冲ando尼bstac难les旬……………侮…耗...滩2瞧1凳6.2提Oppor围tunit但y衡top率romot际ethe悠busi屈ness蚁model消……………麻…………抗..滑………饮...扎2狸2震6.3拍Dual滴busin佳essm先odel岁……………寒…………猎..漫……………蜓……………伯……萍..剑2汇3散6.4泡Conce缺rned暖about备the岗team营invol粥vedi尊nthe排busi肉ness催model偏……………巩……微..唐2须3替6.5兰Howc举orres弃ponds恭too本ther蹲compe袄titor叨s,bu道sines敲smod禽elin扩novat统ion聚…………礼2球4神7.说Concl蚕usion疏and娘Outlo建ok悲……………错……………差……………灰……………丘…处...喊39牢7.1踩Full集Text金Revie鱼w泪……………曾…………萄..迫……………粒……………杆…………搞39拐7.2独Concl卡usion爱s帆……………先…………艳..吼……………秤……………乓……………雨…衰39其7.3绿Prosp著ect恨……………闲…………贩..镜……………某……………尘……………托……芽..迁4离0谣Refer西ences这……………定……………凭……………梅……………蛇……………配……羽42详Posts您cript落………酿..废…怖……………冶……………刷……………短……………恋…………恢4像3摘要倍酒店式服务愁公寓这种新飘的物业形态械在国内逐渐木成为开发商茄、钥经营者追逐掘的热点。酒余店式公寓是喷融合酒店设宇施与家庭特克色为一体的宽自住式单位帐，并提供低胡于酒店价格挑的长期住宅器。随着国外欠的酒店式公忘寓投资和管饲理理念的不消断推广，在印国内酒店式亿公寓市场的破进一步发展窗和市场程度豪的加深，困上海灿地区酒店式罢公寓市场也浑迎来难得的竟发展机遇。蔽本文正是以喇此为主题，榴以肝美林赛酒店式公寓杜为案例，对拜美林扛酒店式公寓袜项目的策划熊以及策划效遵果进行分析忍，阐述了整侦个项目的开类发模式与经步营管理模式签的选择，来敞论述酒店式湾公寓在投资恼策划中所存持在的问题，哪分析这些问共题产生的原泳因，同时就头存在的问题文提出了相应耐的建议。并缠试图找到解斤决这些问题静的思路。崖酒店式公寓滤虽然属于房宏地产开发的恐一个部分，扰但是与一般秧的住宅开发汤存在着森本质的不同差，更注重项预目的策划。娃酒店式公寓殖在开发、营暴销方面有着察明显不同的戴特点，因此胀，在营销战涝略和策略的锄选择上应该困结合项目的幅特点。论文哑给出了该案黎例面临烧的雅问题和困难色的解决方案耳，提出了酒反店式公寓在卧上海嗽的未来的发桥展战略和保侄障措施，对非于酒店式公淹寓投资模式冒在扩上海效发展有一定吃的借鉴意义障。念关键词殖：网酒店式公寓腰；开发模式师；管理模式担；策划漠Abstr爱act世Then傅ewre市ales享tate仔style坛-serv填icea网partm旧enth检asbe股come趣theh搂otpo膊into浙frea鄙lest俯atee欧nterp筑rises伶,inv流estor侮s,an殖dope都rator锦s.Se随rvice而apar阴tment伴哄hast昆hefa偏cilit很ieso潜fthe言hote毯land钓warm旦ness年like亭home哭s蜜,and记its汇sales毕pric君eis蛋lower饰than荡hote军l.As荡the资servi猫ceap渣artme如ntsi态nvest航ments皆and冒manag园ement象conc标epts丛areb汤eing遗popul逆arize呆dcon洪tinuo顶usly头info末reign布coun瞧tries窃,and丛in摆China属the宝servi币ceap畅artme土ntma楚rket浴arem易aking宵furt迁herp听rogre惭ssan俭dbec紧omem聚orem练arket年-orie划nted,允the桶servi晶ceap瞒artme疮ntsm问arket流in绩Shang乱hai训embra垦cest皮hera晶reop辩portu框nity爽ofde骡velop恨ment.户Itis贯just权arou仿ndth股ecas啄eof青the概Merri眉ll所Serv宗iceA渴partm园entt僚hatt亩hepa狠perf尤ocuse录son能thep维roble说msin焦th液einv源estme泡ntan禁dpla产nning事ofs瓜ervic貌eapa林rtmen杯ts静傅this桥paper般ism娘ainly博toa水nalyz衔ethe涌plan铁ning精ofth灿e盆Merri狡ll碍Serv皆iceA命partm舒enta烂ndit搁seff剥ects庙anda撕lsod唐escri允beth黑echo膏ices屈ofde参velop融ment眨model钟and扇manag蜡ement态mode民l,an店alyze害sthe茎caus绑esan迅dthe妻ngiv伏esom种ea柱dvice锄sabo晨utth刺eexi沙sting特prob环lems素totr宗yto三find体outt我here鼻solut辨iont灿othe川sepr拨oblem杆s..陈Servi甘ceap劫artme爸ntis镜apa哥rtof永the劣real暴estat蛙e,th华edev旧elopm秩entm劈odel暗ofse崖rvice馋apar抖tment判isd买iffer俗entf锻romt槐here献siden帖tial块house帽s,es释pecia雪llyl筐iket贼hepr弦oject熊-orie奴nted出plann矿ing.茂Servi卫ceap尼artme往ntha纽suni脏qued悬iffer倡ences站from昆othe芬rrea慌lest摊atei炮nmar筛ketin尸gand俭sale声s,So咳the宝choic泽eof勇marke放ting四shoul颜dcon居sider搅the家diffe询rence赔betw驼eenp窝rojec锐ts.T凑hepa坚peri离ntrod医uces椒solut姑ions缴toth卧epro饮blems视ment绳ioned纷int揭heca围sean冒dpre哄sen五tsfu芳ture迫devel瞒oping磁stra灭tegie捏sand涨prot顷ectio仰nmea粗sures称ofs凶ervic意eapa以rtmen母tsin恰钻Shang兰hai大,whi泛chis片wort象hyto晕beu挂sedf杯orre钞feren机ce.躲Keywo用rds永:臣servi辜ceap敢artme落nt;翻devel下opmen日tmod日el;m善anage亏ment泡model灭;pla序nning委前言于所谓酒店式延服务公寓是箱指早位于大型商亡圈内，保持逮统一装修模傍式、配置一拍整套相对高狂标准硬件设光施和服务系恩统、聘请专等业公寓宝物业管理公睛司伙，并由其统晃一经营和管贼理、区别于论纯酒店单间生的公寓。它秒具有露“亡自用各”仅和爸“兄投资特”歉两大功效。富除了提供传锤统公寓鲁的各项服务等外，更重要远的是向住客嗽提供家庭式权的居住布俯局、家居式暑的服务，真高正实现宾至辨如归的感觉男。由于它吸坝收了铲传统公寓的勇长处，因此蒜，备受白领销、应届生和低青年感的青睐。成侮为酒店式公至寓的两大条背件：一是位候于城市商务安集中区。筐地段为王是么酒店式公寓之制胜的首要叮因素。作为否城市中的可“鼓高端居住物母业疯”氧，吸引的是域“运高层次的消庙费者食”兵，位于相“访高尚地段友”厦成为衡量物件业标准的决盘定性指标。银“客高尚地段推”维的含义不仅置仅包括靠近辜商务集中区躲，同时还意级味着交通便爱捷、环境幽旋雅、周边设图施齐全等。卡二是出色的简经营管理。汤吐良好的物业台管理服务和西设施水平，邻是酒店式公纹寓的另一必纽要条件，提圾供粥“估酒店式服务开”嘉是服务式公锤寓的经营要抗诀。服务式刮公寓在服务研内容上不必睡完全照搬迎“修酒店服务坟”份的标准，应稼使其更具有吗“台舒适性滔”洒和冤“域私密性凉”累，能够为中租户提供良叹好的配套服必务和设施是朽保持长期生授存碑的关键。通看常情况下，描其物业管理添分为硬件和堂软件两大部提分：硬件主发要指物业的报配套设施，毙包括房间套印内的设施和铁公共设施，脱如家具家电树等设备的品富牌和质量腐等；而软件桨主要指公寓壁的服务管理墨水平，包括醒家政服务、碗安全服务、馋交通服务和及其他服务等钱。复旦大学复旦大学1绪论着1.1贞研究背景阵酒店式公寓吨最早出现在砌欧洲，当时贷指旅游区内犬租给游客，锐供其临时休背息的物业，级由专门的管说理公司统一醋上门管理，身既有酒店拼的性质，又凝相当于个人啄的孙“雅临时住宅伐”究，这种物业锻就是酒店式撤公寓的雏睡形赖。替在我国大陆创，酒店式公真寓最早出现程在深圳，随币后在上海、红北京等中心掠城市陆续出参现。199运0年，上海爷最早的酒店撑式公寓幸——航上海商城的味建成，标志居着上海酒店街式公寓的兴大起，到20露03年，上博海共有酒店你式公寓75明家。牧其间，酒店亮式公寓在上槐海的发展也联经历了一波未三折：丘1、探索阶抵段（199蜓0-199礼2年）：恩1990妻年，上海商序城的出现为膝上海引入了天一种全新的镰物业形态骄——少酒店式公寓沃，它是一种蒜介于公寓和蒸酒店之间的师高档物业。耽对于当时尚讽处于起步阶烂段的上海房拾地产市场而挡言，酒店式辨公寓是一个漂崭新的概念瘦，在上海房驼地产市场接辈纳酒店式公揉寓需要一个双较长的过程杂，在199锅0年以后的谁整整两年中香，酒店式公绣寓没有任何烤增量！撇2、发展阶挣段（199威3-199吩8年）：葵1993年寿开始，上海棉房地产市场娘场逐渐走向豪低迷，新建旅的商品房销鸣售情况不佳杠。为此，许歪多外资房地悔产开发公司炼开展了空置埋房租赁业务资，为了提升成物业品质，物大都聘请高书水准的外资役物业管理公惨司，向客户爆提供个性化视的酒店式公店寓服务。此筹后，酒店式舌公寓的供应傍量逐年增加探，到199膀8年，供应贞量达到了顶昌峰。眨3、调整阶并段（199兴9-200姐1年）：止由于东南亚么金融危机的嚼波及，以及顺前两年的过爆度开发，市理场出现供过缴于求，不少幅项目开始转偏向，或改建巨酒店，或改悬建高级公寓尖，1999柴开始供应量稻剧减。其后脖3年，继续智着这一趋势手，整个市场雷处于盘整阶研段，出租率镜保持在较低螺的水平。直颈到2001叙年，随着房鸭地产市场的忌整体高涨，叨酒店式公寓世市场也开始选走出低谷。贼2002年适，上海金融堤中心地位的贱进一步确立恳，众多外资提公司的中国扑区总部乃至什亚太区总部渡纷纷迁往上冶海，同年，翻上海取得2搅010年世库博会的举办税权，这些因克素都促进了毅酒店式公寓汇市场的稳步撞发展。牵酒店式公寓枪自九十年代远初从香港、末台湾传入上歇海以来，目腾前正处于稳盾定上升的阶墙段，由于具保备西“醋酒店式服务僻、公寓化管读理劲”武的颜双重醉特点，酒店烂式公寓劫不仅病非常适合中复短期居住，睡而且还很适仁合长期居住脚，香因此倍受外哭籍来沪人员铸、高级白领们人士、应届昏毕业生胜及在沪大学谈生等青年人砖士的青睐。乓同时，酒店得式公寓又以病其出色的市特场表现，客鲁观的回报，撞成为目前市执场的新宠。绳本文所研究氧的酒店式公亿寓又称鸣C家秧白领公寓，绣项目名C家盐取自于一个肿开这口的圆呀形，象征着度上海海纳百伍川的精神，庭希望来自五歼湖四海的有练志青年可以缘立足于C家午白领公寓，掠并更好的融幻入上海这座免充满希望的宽城市中。似与传统的酒忠店式公寓不拼同，C家白闸领公寓除了漆提供高质量裕的居住环境扫，同时还为毛租客用心打党造良好的居帽住氛围。普尽管此类酒斗店式公寓是杂一种极富发秋展潜力的物劲业，但其在剧上海尚处于追探索阶段，沈在市场预测元、社区形态弄、建设设计膜、服务设施养的配套、服早务功能的开累发与管理等幼方面都缺乏唉经验，它至扩少要五到七秃年的发展期本或成长期，慨才能逐步进置入成熟期。汤上海做为一页线城市，市仇场需求量较些大古，辛越来越多的狠来沪求学的烛莘莘学子、座应届毕业生愁和想在上海俗打出一片天撇地的都市白兔领，都需要芹一个价格相言对合理，环巩境相对单纯帜和简单，以探及住所相对弊舒适的栖息跪地。泰同时也有一吹些来上海出河差或旅行雀的亮个人或家庭始，他们也需象要这样一个境短期居住场根所。思而美林式酒个店公寓将满恢足上述所需勉，为在沪的访青年们提供尺居家的住所茂。初此为其一，蒜其二为随着颤城市人口的逐增长，越来彼越多的年轻塌人来到城市条，为了能够秧在城市中更脑好的生存，化他们需要一捐个型相对较牙好的居住空许间，而美林唤酒店式公寓役适时的出现铅，解决了这软部分人的需右求园。恩本文旨对酒稻店式公寓这端一物业业态含进行研究，典致力于分析棚归纳住酒店式公寓敏的主要影响被因素，探求弃不同类别酒西店式公寓的比成功模式，坚并对未来发北展趋势进行明预测，以求叶有助于对酒雹店式公寓的勤定位开发。循1.2文耍献综述清国外对酒店忌式公寓的独犬立研究较少咸，对酒店式乱公寓的研究城只是在一些肆文献中有所踪涉及，如在即对多产权旅储游住宿和自喇助型公寓的缺研究中，酒悬店式公寓作军为其中的一暂个分类被提鸡起，包括研桌究酒店式公溉寓发展历程忽、特点、优热势、存在问严题等方面，拼而专门研究鸦酒店式公寓扰（盈Servi纺ceAp煎artme海nt)告的文献几乎跳没有。趴JanW迫arnke虾n肠等趴(2004辩)放在研究多产谣权旅游住宿刷房产的性质穗和增长时指脱出酒店学式公寓属于努分层所有权纯一类，和多惑产权旅游住歇宿房产是一绿致的。同时郊还指出魔1997脾年以前，酒赞店式公寓广删义上被定义羡为度假公寓边和度假住宿绳，每套出租谨房都多于四秘间。并指出告了酒店式公超寓的选址靠仗近主要旅游家区或山CBD损区，以及出晨租管理和建崇筑的维持等仓问题。而絮Nick奥Johns挽等（睁2007向)关在谈到自助乐居所时指出心酒店式公寓标包含在自助喂居所范围内诊。热Higle工y(20冤05)警则认为酒店我式公寓是由渠私人拥有，虾按匀“忙天孤”拌租给暂住的代客人的酒店文。教Abrah耗amPiz区am疯等（介2006并)攻提出酒店式唤公寓的两个签关键属性，雁并指出酒店窃式公寓对于随投资者的好消处。炒Hobso低n(200融2)订分析了多产刘权旅游住宿野房产（酒店事式公寓）和形分时度假的禽区别。芹Kelly事Cass升idy备等（箭2007)婆在探讨旅游滔房地产的定誉价时指出，顾酒店式公寓章的定价跟塞股票持有者妻有关。准Warnk晃en绩等（肿2003)佩指出了股票聚持有者的类垄型，包括企气业、私人占餐有者、公司蓬、赌住房经理人低和房地产代磁理机构。胸Schmi遇dgall荒(1995席)牲表明在确定姓房间价格时恋，通过定价携来取得利润赚最大化是非袖常难的，价弱格太高或太疗低都不能取优得利润最大郊化。蕉Cassi刃dyan团dGui嚼lding臭(2007锣)铸指出了多产名权旅游住宿堵房产（酒店船式公寓）呈板现出了操作协和管理上的系一些特殊问再题，如住房咐单位因装修遇水平不一致沟而引起竞争打、截住房定价问触题，旅游者椒和住房所有咳者潜在的矛认盾。壳Warnk霸en导等（侨2003拴)肃也表明很多挨问题起因于支多产权旅游斯住宿房产（眼酒店式公寓说）对目的地僻管理范围的拨增长。触Klemm赞(1996励)颗指出在法国相的海边旅游混度假地，多鞋产权旅游住石宿房产（酒圣店式公寓）须的发展也在抄迅速的扩展词，尤其是在岛朗格克鲁西丑荣地区。许JanW昏arnke任n狂等误(2004礼)怒指出了其发台展的原因，风并提出促使乌投资者进行纯投资的四个荐因素。还有睛学者从社会步方面来研究拒酒店式公寓址，如晚Hugh拴Gantz舱er秀等（进1983)炼指出在印度件要使外国旅芦游者和当地怎居民的需求箩相一致，其抚方法对于酒影店式公寓来洗说可以通过手允许当地居卡民参与提供士给旅游者服捆务来实现。秋描述旋流－疼静态微泡浮足选柱的旋流煤场结构，分忌析旋流场特挂征及其影响损；借助流体狂力学软件对湿柱体的内部潜流场进行模甩拟并分析其职流场速度分杂布规律，研勺究循环矿浆艳量及给矿量稼等因素对流牵场的影响；卫通过对旋流解场内的颗粒剑受力分析，马建立基于旋嗽流的颗粒动尊力学方程；座系统揭示旋丑流分选作用哲，并进行相藏关动力学分掩析就。弄酒店式公寓冶，最早源于脱欧洲，是当爹时旅游区租吉给游客，供鹅其临时休息葱的物业，枪由专门的酒插店管理公司甘进行统一管孝理，既有酒爬店的性质，汁又相当于个育人的房“穗临时住宅艺”菠。继欧洲之巩后，酒店式臭公寓在美国盲纽约得到很少快的发展。堆最早提出毙“攀时权酒店聪”己概念的是瑞舱士企业家亚项历山大。竭1976柿年第一批真域正意义上的史时权酒店在尚法国阿尔卑上斯山脉地区豪兴起，并很雕快在欧洲其傅它地区流行待，这是酒店挤式服务公寓姓的雏形。础在欧美等旅宪游及经贸发馋达的国家和慧地区，酒店蓬式公寓通常稳被称为私人质酒店，它是缠投资赚取回谢报，进行休具闲，度假，温娱乐为目的狠新型物业形蛮式，属于旅闹游房地产类碗，它与旅游知经济，贸易童及房地产是纪有机会结合屡互动发展的闪关系。酒店自式公寓与别鱼墅，普通商研品住宅及商晨务写字楼等吹又有明显区圆别，购买酒饼店式公寓，燥在享受超值悲服务，彰显稍身份和地位抵的同时，更锁有不菲的投敞资回报，与昆住宅写字楼界的投资难,险股票投资，伍储蓄及国债举投资等相比牲，投入轻松牺，风险小，台回报更丰富缓，同时还获堤得一套真正确属于自己的毁私家酒店。磁20遣世纪妖70渔年代，欧美栗发达国家进积入锯“颜丰裕社会潮”颠，中产家庭这成为社会主总流，在旅游北创新过程中短，第一批酒汗店式公寓在苦法国阿尔卑林斯山脉地区拳兴起，并立胞即在瑞士和橡欧美传播开柱来。之后的努20央年中逐渐向席北美，加勒晌比海地区以趁及太平洋地商区发展，成渡为旅游发达驳国家地区颇钞受大众阶层醒和企业集团冠青睐的投资怪方式。秘中国的酒店姜式公寓最早冷出现在深圳雾，据查可追踩溯到贫1994公年，之后在惭上海、北京跳等地迅速发却展。由于酒皱店式公寓在臣我国的发展洪时间还不是度很长，关于悠酒店式公寓睡的研究方面怠不够多，研悼究的层面也跑不够深入。饺酒店式公寓痒发展前景研离究所陈静（厅2007)骑明确指出酒桌店式公寓的葛发展前景是幕相当广阔的档，因为可“订目前国内各藏大、中型城喉市己经形成静了高级商务剑人士阶层，酷有相当可观祸的消费能力悉；来自国外宵的一些跨国穿公司纷纷在袄我国设立总和部、分部；药酒店式公寓上自身的优势耽，是一种崭名新的模式。好”龄肖鹏等（良2006)榆认为酒店式灶公寓市场发汗展趋势：市辰场方面向高萝端产品转型投；软服务成纱为竞争焦点淹，管理和服算务的水平起恶到了决定性弊的作用。同壳时他们指出炉“际未来高档服挺务式公寓将验更加注重服浮务，注重增税加服务的文笋化内涵，着搅重致力于增横强客户的熟戏悉和认同感宽，将向属地肿化、国际化寿和人性化的若方向发展摇”亦。服务竞争扫将成为各大醋酒店式服务码公寓争夺市度场的竞争焦干点；硬性设身施方面客源简网络化。抱石扬（巧2005)怒指出高档酒搬店式服务公谨寓市场前景松之所以看好外，其因素为于：经营具有递回报率稳定由的特点，客采源以外企高静层管理人员自为主，上海秋对外经济交唤往的增多，佣对其需求将房增多，人民到币升值预期要强烈等等。都张若阳（殿2023廊)样也在对酒店舱式公寓前景孩分析时指出治，酒店式公唤寓之所以有瓜比较光明的绍前景，需要这考虑以下原批因：酒店式再公寓自身特别点，社会经躲济为酒店式纷公寓发展带帽来了有利的猾契机，国际创企业进驻中塘国市场也对伸酒店式公寓捧有促进作用蓝。陈静（膏2006穗)弱在总结和比卡较国内外酒症店式公寓的宝发展历程和粱发展状况时涨指出，我国构酒店式公寓侨今后应注重好产品差异化潮，提高专业疲化程度，项高目定位要明零确。男酒店式公寓景的市场定位确研究比较多锡。张捷平等衡（就2007第)袄在分析酒店筒式公寓与殖商业房地产妹的关系时指屯出酒店式公顶寓是商业地侄产的一种，厅“胆酒店式公寓碑”覆主要包括以立下目标市场郊：投资者，浓长期出国的蹦生意人（即公外籍工作人茶员），长期掩在外的高级杯经营管理者肤，大企业的漏企划思想者捷，以及正在晴度长假的家气庭。陈静（忠2007)忙兔也指出酒店蒜式公寓的目竹标消费者，泻包括年轻人疤、小型办公世族、长期驻梯外商务人士胜、商务、旅返游等短期租颤赁人士。酒驻店式公寓消脏费者的特征臣为：他们都梁是高素质、卖高学历、对盒居住生活高牌要求的人。奸刘致良（统2005密)食在分析深圳遗酒店式公寓穴时提出要进醋行合理的市阴场定位，具券体而言，应乏取决于购买差或租赁这类把物业的消费税需求，即投毯资者群体和壳消费群体，尺从根本上说份，酒店式公节寓的定位应符取决于消费惕群体。匠另一方面是饺酒店式公寓烘市场状况研斗究。汪丽刻(2007络)蠢指出北京市孤酒店式公寓迎的歪市场状况：仰长租期会逐卧渐减少，租绿金将有大幅冤度的提高。毁随着芹2023滔年奥运的到村来，酒店式贿公寓也迎来傅了最好的发税展契机，从炕市场反应来串看，大小经桂营者都很看璃好这块市场定。黄建邦（呈2004)使指出上海的威酒店式公寓鸦租赁市场中啄的状况：有归些物业租金朴跌幅达混30%吩以上，但是案酒店式公寓蛛的租金反而明有上涨的趋柔势，并指出护出现此种状灰况的原因。凝刘厚良（听2004)豪从种类、空传间区位发展去、物业品质哪来分析上海朴酒店式公寓滨发展现状，海并指出上海业酒店式公寓较的发展在供司应量、高品够质服务、投工资和回报率肤等方面存在亦障碍，最终某为上海酒店泽式公寓指明踪发展思路：棍要在交通成匠本、身份感浅、稀缺性收养益率和空置京率等方面来坦规避其发展泡的风险。监唐跃工龙(2005撒)继着重分析了估高校酒店式驾公寓现行管董理模式存在栗的主要缺陷闭，提出了改梳革大学酒店森式公寓产权国制度与管理中模式的基本完思路。指出奇现行国内高哲校酒店式公贡寓管理模式姨存在的缺陷妥：产权界定痕不清，所有竭权与经营权携未实现分离卫，经营管理堵仍沿用事业侄化管理模式贝，客房利用讽率低。梁保旷尔等（蔑2004硬)糕指出上海酒获店式公寓存惹在的主要问捆题：缺乏统栋一规范，缺拉乏整体规划笋，缺乏有序抽管理。并提会出其发展对强策：建立行推业协会，发捐挥纽带作用伍；加强法规功建设，推动毁规范化管理烂；编制发展农规划，引导氧产业有序发催展；采取有比效措施，提鸭升企业的竞每争能力。洽对于投资的印影响因素的跳研究比较多迈，王玥（筋2003)顶认为暗“驳让一个有基辫础的项目发跪挥其最大的创价值，关键渣在于其后期津的物业管理穴水平和经营旋管理水平。修”坟文怡类(2004谅)收总结了选好汽高档酒店式蝶公寓的标准捧：优越的地拥段；真正的猴星级酒店服缓务普;动装修合理、厌精致、效率摧高；个人隐脊私的保护。依张浩（脖2005疲)坑进一步指出抗判断一处酒家店式公寓投牢资价值大小况的三要素：框区域价值决袭定投资价值枝、物业管理想质量决定客醋户去留、合敬理的价格决今定受益水平训。陈静（尝2007歪)彼指出优质酒海店式公寓应色该具备的条殖件：地段是巡灵魂，经营翼服务是生命敢力，配套是规核心。所以浑购房者选择驶投资时要注乎意：地段是塞首要的考察哲因素，要选羞择具有品牌肆的四五星级善酒店管理公蔬司管理酒店嗓式公寓，还瓶要注意自身热配套与周边如配套齐全，跟销售价格不暖能过高。邵雀念强柱等（炎2007)况提出：选址梨定位与经营耀方式决定升幕值空间。对每于开发商而翠言，在区域廊位置的选址梦上，应当从惹产品的功能绸出发，明确殃项目的市场招细分化定位贼，以满足各灿类商旅人士践和中小型服详务企业的需恒要。同时他后们还分析了糖经营方式的仆六大趋势。汇肖小平（积2006)恐认为影响酒鞋店式公寓发疼展的因素包陆括：外部因丹素，如深圳驰的经济实力传与经济地位乒，香港的经房济发展及深竞港一体化进对展等；自身税因素，包括言地理位置，姨建筑设计，族内部装修，灭管理等等。境对酒店式公鬼寓投资风险月的研究，尹福真（角2006柄)坟在其硕士论体文中指出酒凉店式公寓主枣要有经营风男险、财务风兽险、流动性恢风险、管理治风险、利率思风险和政治虎风险。洽并针对风险声提出了分散有风险的办法册。王佳雯（孤2006)奥指出要降低葛风险，投资麦应该格注意认准片吩区，认准商诞圈，认准交租通，认准客甜户，认准产扔品。汪丽刊(2007泡)例分析北京市低酒店式公寓只时指出，应啊用灵活的对犁策来规避市租场风险：根库据区域市场砌的不同庙,吩一些酒店式虹公寓打算长穗期发展并以私此获得相应悠回报，这一竭部分产品将居在株2023挤年之后成为掠酒店式公寓少市场的主力胜军；而另一园部分则是采番取蜻“绪暂时持有，纪将来发售廉”立的策略，奥圣运期间以酒哈店式公寓为仰主，奥运过丙后再根据市惯场需要调整劈经营方向。鸟胡文捷（睛2007)绕在其硕士论愧文中以成都传为着眼点，怎分析了酒店辛式公寓的投释资前景以及酒投资风险，四指出酒店式境公寓存在的殊风险，如缺绿乏统一的行浪业监管，市椒场不规范，召税务征收的咱混乱，托管职式投资的风久险。薯1.3研毫究问题和目值的虾（1）自旅第游地产产生状以来，酒店榨式公寓就作钉为一种特殊少的产品，引却进了理论界酬和实业界的糖重视。最初倍关于酒店式符公寓的研究阿，一般都局妹限在酒店式趋公寓的概念叛、特点及分蜓类等基础理冒论的研究，层这些研究成寄为支撑对酒配店式公寓系因统、深入研蚊究的基础，暮很大程度上睁推动了对酒业店式公寓研为究的进一步若讨论。为了君进一步研究腔酒店式公寓悔，本文以扶青年公寓为勿目标，对酒有店式公寓进授行分析寸。妇（2）码在酒店式公营寓的研究领加域，对于酒仅店式公寓经咐营的影响因爪素还没有形遵成统一的口云径。对酒店笛式公寓经营权的影响因私素研究大都德停留在地段条、经营服务循和配套等方危面，认为酒时店式公寓的龟经营态者应该选择握传统的高尚档地段探，具有较强熊的低于升值荡潜力：经营渠服务要达到彼具有品牌的膀管理水平：务设施配套要悔齐全，安全挤。这里将系竟统的论述酒铜店式公寓经恼营价值，按液照各因素对团酒店式公寓滴的影响层次悠，将其酒店圾式公寓经营阶价值影响因限素分为经济延因素、社会蛛因素、行业诉因素、区位右因素、经营嘱者因素和相绣互关系因素配六个方面，直并细致的分羡析每一个方私面豆所包含的内挣容。为了达敲到所要求的劣综合评价目剥的，将建立垄酒店式公寓冶价值评价指泽标体系，运丽用多层次模旱糊综合惑评价模型运纤用到实际当超中。通过案拍例分析，为雁酒店式公寓禾经营者指明竭方向，同时娃促进酒店式贿公寓市场的递健康有序发驾展。均1.4研啊究内容和逻锹辑框架订作为该项目萝的组织者和隶重要参与者王，负责对桂美林冶酒店式公寓棒项目进行策鄙划研究，利幼用攻读神硕士期间所锡学房地产开管发与经营、申项目经济分肺析、折项目融资、缺市场预测等权理论与技术叙较成功地分腐析该项目，违并从实践中炊对该一类型猪项目的策划监进行了较为裂深刻的思考蛇。伞本论文拟结悄合其实施效钟果，对其策晓划过程进行婶深入的剖析脑，主要研究板内容如下几赶部分：都酒店式公寓茫经营骆策划的基础耳研究障该部分主要垂研究了酒店掘式公寓的经准营者策划的理论劣依据。主要坡阐述了我国却居住方式的吊变革、酒店杜式公寓开发对模式的分析床、酒店式公悄寓经营模式惊的分析、以学及我国国内样酒店式公寓徒发展状况分抵析以为下文谎案例的剖析输提供理论依仪据。湖市场前景预陷测过程牢该部分介绍剂了基于慢上海巾现有市场情绍况就整个墨美林嘱酒店式公寓不项目进行市土场前景预测厅。主要针对薪滨海镇姓CBD败商业区现状暴的分析，并坝利用垒SWOT考的方法对整炮个酒店式公液寓的开发运忌营进行市场鄙预测。秤美林酒店式放公寓开发方坟案策划过程锤针对酒店式牛公寓开发模房式的不同选课择，该部分叫再现了美林盟酒店式公寓拜开发方案策登划的整个过弯程，就其开件发模式进行侧比选。农美林酒店式灾公寓市场定心位与营销方跟案策划过程王分析针本部分主要桑针对美林酒帖店式公寓市对场定位和营垃销方案策划防过程进行剖色析，包括了帽市场分析、惨产品定位、抵推广定位等挺。宣美林酒店式冻公寓经营管颜理方案策划呼过程分析陈本部分主要矿就美林酒店矩式公寓经营耐模式和经营制方案的策划仅进行过程分稼析，通过财迁务效果分析而反映的问题滩找出相应的涉对策。致最后，将是点对本项目的潜策划全过程霉进行总结，婆包括建设效甜果评价以及迫运营过程效叮果评价，并漂提出相关的吓问题予以思艘考缺。争1.5研帮究方法爸所谓的社会昨发展因素包杰括了资金因御素和技术因蔑素的综合反战映，具体的点表现为城市唤的基础设施倚条件和相关督配套设施条涉件。基础设错施是国民经畜济建设和发耳展的主要辨组成部分。票微观地来说忍，这些基础羊设施及其相捉关配套设施抵条件往往与抛白领，学生粉青年跪的生顿活质量息息弦相关。随着燕城市的不断咐扩张，城市翅基础设施不睛断地扩建，树白领，学生伯青年鹊对于居住环北境的选择屿往往是基于苹周边的基础滚实施是否符淋合自身的需母要，因此，芦直接影响到便对于毕白领，学生雪青年悉居住方式候的筐选择，同时贱也影响着整放个居住方式湾的品质。京这里所指的存经济发展因创素主要是指器城市经济的砖发展水平。垫城市的经济倦发展水身平代表着该闹城市的硬实每力，决定着啊白领，学生订青年腹的生活质量寺。一般地，妥一个城市的裕经济发展水鱼平越高，对驰于住房的需导求就越大且很要求也越高约。而这种要颗求不仅表现父在房屋质量稍而且在于居今住方式。在蜘我国整个城堡市化的大背咽景的发展下且，我国淹白领，学生折青年劝的居住方式姐的变化主要昨表现在从原校先简单的对耗居住面积的夺需求到现在戒的对房屋的永管理、权益跟等附加值的紧追求。效基于此，本可文将对美林威酒店式公寓侍（C家白领幕公寓）进行答在市场定位卖，门店选址靠，商业周期查，盈利范围例，品牌保护桥等方面进行耐系统研究。社主要研究方良法焦及内容塞有（掩1瓜）研究现有庄的经营状况娃；（2）研灾究业务拓展勺的方向；（雹3）研究和语分析其可进酒入性、成长老性和盈利性恰。共（奏4奥）贡目标客户和涛价值。姨2.酒店式前公寓的可行嘉性研究伴2.1喜美林酒店式依公寓现有的沈经营现状岸美林酒裙店现基本信正息：成立时膊间为201惰0年8月，跟公司总部设传立在江苏南柔京；目前选绿择的商业发逆展模式为连叹锁经营公寓隔租赁僻；员工规模殊截止201州2年6月底垄一头6战8人；融资曲情况为B轮阿融资。史所有门店入冷住率已经基住本达到98斜%以上，棵门店入住率昨如下表：尸其业务状况垫：门店数量钥为25家；监截止201石2年8月，绳其中10家蔽已开业运营滩，15家在铁建。房间总苹数为276象8间；其中竿961间已爆经投入使用榆；且有18池07间在建励。门店覆盖壤率极广，包帆括南京、镇糟江、江苏、姻武汉。存已有拓展队妙伍入驻的拓黑展区域有：射北京、上海厅、广州和杭命州等经济比季较发达地区跌。莲其蚂收入指标如评下表所示：御门店投入运真营一个月内扭快速达到9胀0%以上；位出租率宇已达85%锯以上，没显而易见，蚂市场需求非保常旺盛；门浸店运营稳定童后，将长期遮维持高满房掘率。下面将傻提供10家蚊门店201弦2年1柏—斜5月租金收砌入走势图：屑2.2业裹务拓展方向爆的选择载酒店式公寓映在我国的发绿展时间还不蜡是很长，因廊此其发展的捎市场空间比辆较大。闻经营势者应该充分馆利用广阔的秩市场空间，巧逐渐探索出鹊一种适合自搞己的管理模搏式，以取得场较高的预期建投资回报。虹酒店式公寓迷是一种收益桃性的物业，会涉及到投资贩、评估、经其营、管理、备规划、设计条、服务等专笔业领域，涉追及的专业理田论、专业知奖识和专门技橡能非常广泛株，因此，要军经营好酒店答式公寓，应哀该招聘专业雁化的管理机宽构和职业经诸理人来运作肤。暖物业管理者驴来说蚁，可以节约帆一部分管理钳费用，但如皂果自己不具娱备专业的管怕理知识，想效管理好酒店蛙式公寓是很器难的。鉴于锈当前我国市余场对酒店式泻公寓这种产轧品类型还不慨是很熟悉，完因此要想提固高市场知名页度，开拓国姓内市场，就纯需要酒店式铃公寓自身提辞高专业化水衣平。然2.3辞酒店式公寓扎的可进入性握分析宋市场需求分青析最相对于每年摆2000多翁万平方米的叔普通住宅供错应量，酒店裹式公寓的市金场总量则要警小得多（2爱002年上摸海酒店式公壶寓的供应约情13万平方悟米）。从上豪海酒店式公锁寓历年的发恰展情况来看僻，90年代庙中期是较为惠集中的供应痰期，199澡8年达到顶时峰，90竭年代末开始忘转淡，目前迈年供应量基扎本徘徊在1诊0万平方米腿左右。墨1997-述2000年棕间，酒店式锈公寓的需求觉状况比较平叮稳，市场供喇大于求，表茂现相对低迷稳；到了20温01、20绒02年需求稿量明显加大渴，空置率也讨不断下降，涉酒店式公寓竞表现出供不绕应求的局面饲。供应对（1）供应脊量出现波动谁近两年逐把渐提高购近年上海酒独店式公寓市词场供应波动探较大。上个融世纪90努年代末，受系东南亚捐融危机荡的神影响，一些计住宅采用租吨赁的方式来释加快资金回腔笼，致使1版998年上屡市量骤增，眯当年新增供勤应量为25淋75套，共劣15个楼盘茄。包括上海逗盛捷、香港挖广场世纪阁目、嘉里公寓浴、衡山等几裂个大型楼盘光。酱近呜年开发商考废虑到酒店式晌公寓的市场抛总量和空置漆率等情况，谦对酒店式公此寓的开发持榨谨慎态度，以致使200荡1年的供应牢量不到50皂0个单位。释2002年疤黄浦区的威主斯汀公寓、顿卢湾的希尔剖福公寓，长哑宁区嘉里华橡庭二期、瑞恋峰公寓酒店第和柏华丽豪预华公寓的上灰市，使全年萌的供应达到访1200个荐单位。20洲03年一季视度，徐汇区理新推酒店式柜公寓徐家汇判馆，共36状3套。可见乓受一系列利江好消息的影炊响，上海酒忽店式公寓供宪应近两年又曲起小高潮。示（2）供锈应结构发生氏变化出纷现产权转让忧和出售现象撑2000年待以来，越来鸟越多的酒店皇式公寓出现截了产权转让枕和出售现象载，酒店式公接寓市场长期百以来以租赁交为主体的营店销模式，正杀逐渐发生变持化。顾客群体脾酒店式公寓孤是一种既有旋家的感觉又付能享受高品嘴质的酒店服贸务的居住类萄建筑，亩所以其顾客绳群体应当是饮有着两方面道需求的人群藏。酒店式公酱寓的顾客群岭体主要包括锯以下几部分快：当(1)撤长期驻外商反务人士，他纪们成为国内锦酒店式公昨寓的主要业伤务来源。他改们主洒要是企业的扮商务客人，拦国内中府层管理人员炸。他们大多牧数是高学历训、浴高素质人士笼，惰对居住文化码、办公环境芦有独特的理耻解和需求，看在外逗留越6-12伍个月，甚至兄更长时间，姑追求住宿方虏便、快捷与窄舒适。而酒洪店式公寓恰渴好满足了他承们的需要，资成为他们出奔差的首选。撞(评2尺)胳年轻人。这贯部分人包括估城市白领、陪家居办公一斩族，他们收月入较高，追并求棚便利、时尚末、有质量的蛮生活。而一锐些买不起房歉的新婚夫妇剃也选择租住颂酒店式公寓宝,谅既不影响他陪们的生活，蓬又不会加重盏他们的负担饼。蚂(还3今)伪小型办公族咬。酒店式公宾寓既能提供玉网络、通讯欧设施，满足傍正常工作的皮需嗓要，又能够扁提供家电生跪活设备满足信生活的需要劳，有的还备际有厨房，工弄作、生活两青不误。肿(寺4持)围商务、旅游银等短期租赁膊人士。他们狐主要是出差涂、旅游、会芒议或者短期汗租制赁人士，在轻外地停留的扁时间短，一俱般要求较高坟的居住舒适叨度及服务性拔高、交通便缺利，具有商播务配套设施形和服务等。亚酒店式公寓奴可以为他们幼提供舒适的液家居环境、朱商务功能以保及便利的交速通，满足他套们的各项需愤要。理在这四梯类顾客群体漫中，长期驻仇外的商务人裤士，包括国但内的商务人俘士和国外的律商务人士，敲在酒店式公松寓的顾客群惭体中占有最肥大的比重。辽酒店式公寓贺在我国发展方还不成熟，傅因此要想使咐其它部分的虚顾客群体迅坟速发展，还回需要酒店式异公寓进行市坏场推广，这狮也需要一定酬的时间。虏市场竞争分六析庸酒店式公寓救市场的竞争低非常激烈，彩除同类产品嚼之间的竞争忍之外，还包叠括与酒店、棚写字楼、普悔通住宅等非戏同类产品的羊竞争。倒在产品市场储上，堪主要从酒店事式公寓的产惧品档次、服柱务、物业管蒙理及供应量麻等方面展开禁竞争。在产浑品档次方面叉，由最初的纯推崇时尚、尸简洁回归到怨古典、豪华扭，如外部装妙修经历了从耕玻璃幕墙（僵纽约客）艇-攀宽幅玻璃（敢新中关）肉-这面砖（远中享悦莱考)壁，内部装修南也经历了简仁约型装修（虏纽约客）随-并艺术加工后自的国际标准宰间（新中关洪）符-骆精雕细琢的霉具有家庭生惑活氛围的套泽间（远中悦母莱蜓)怜；服务方面房，为了提高北竞争优势，镇各酒店式公绘寓不断完善谷和发展自己桶的服务项目垒，提供较为刃齐备的配套羡设备；物业和管理方面，肝从开始由不欢知名的住宅锯物业管理公杯司管理，发金展到启用专偶业的、有外亚资背景的专仰业酒店物业挽管理公司进宴行管理；供吃应量方面，库国内酒店式秩公寓在疯狂磨抢占市场占雾有率，不断闲推出自己项运目的同时，植Oakwo势od饲、万豪集团直、雅诗阁等仪世界级巨头阵纷纷逐鹿中效国市场，使钟中国酒店式窄公寓市场的边竞争白热化员。市场的激虫烈竞争使各牙酒店式公寓辅不断使出浑俗身解数来提见高项目的附景加值，吸引劣买家进场，浊营销手段已筛经从单一的箩产品塑造转奇向经营策略亩，不约而同次的承诺长期混的回报。但戒最终决定酒嚼店式公寓核为心竞争力的塞是经营，酒率店式公寓更龙应该努力提鹅高经营管理怕水平，不断象增强企业的伸专业能力和庭经验值，提碍高品牌的保会值增值能力怖。它2.4酒恨店式公寓的虎成长性分析述政府对酒店烘式公寓的管护理缺乏统一甚规范.缺乏识统一规范表锁现在名称、悟性质和规格近不统一上。喷因为名称不泰统一，不仅项无法直观的灿判断其性质时，更不利于庭市场监管。袖主要表现在丙以下几个方汗面：妥名称繁多。捞一是称丝“糕酒店公寓狡”宾，如新黄浦馒酒店公寓；渣二是称地“客酒店式公灵寓殿”黄，如盛捷酒峡店式公寓；惠三是称遮“皱公寓川”猎，如红典公剧寓；四是称获“虏酒店服务式针公馆寓茅”精，如香港广悔场酒店服务勾式公寓；五吨是称丧“分服务式酒店色公寓恢”黎，如天赐服州务式酒游店公寓；六怪是称品“母花园式”“局大厦仰”“为广场轧”“柴别墅粒”胡之类，如罗雾马花园、古猎北太阳广肚场、华泰大眼厦、文华别疲墅等；七是适另冠其名，惹如雅诗阁、笨名仕苑等；故八是别名叠炎加，如测“歪京华酒店式脆公寓朝”村又名爆“齐金桥花园酒倘店式公寓粮”益。这些都使吐人无法从名具称上直观地奖判断其性质红。只性质混杂。掠因名称标识积不清，酒店贤(弦提供一部分嚼行政楼层吉)怖、公寓走(俊高档物业管路理，仅用于留自住肠)盛、住宅风(哗居民区隙)议、商务楼服(脂公司进驻办恶公虚)舒、酒店式公酬寓河(庭符扶合本文定义绢的云)购等不同性质套的物业往往表纠缠在一起否，连统计都谋难以着手。方规格不一。丛酒店式公寓找究竟应配备盈什么标准的造设施、提供回什么种类或仗规格项的服务、具圆备什么品位咳的内涵，都匪没有同一尺迹度。现存的座酒店星评标存准是酒店式炒公寓惟一可角参照的质量改控制体系，吼套用的直接届弊端就是难得以在严谨规驼范的酒店服侮务和温馨居朵家气氛间找岛到平衡点。必再加上酒店静式公寓没有谷行业组织予定以协调和自怕律，问题就驻更难以解决馋。倚2.5酒夺店式公寓的岗盈利性分析左美林卸酒店式公寓族的运营是采革用合作的运固营管理模式纯。至目前为壤止，整个项是目的运营效念果是较为理师想的。挽有数据显示未，美林酒店姨式公寓唯的入住率都译在它90%便左右，在有铺些城市，客核人入住甚至充需要等待。挣可以看出，业美林劝酒店式公寓眉由译专业的公司纠打理是十分招可靠的。在蹄实际的服务痛管理中，卖美林将酒店式公寓会不仅提供品默牌抛的传统服务开，还更加人盒性化，并且储服务附加值价也十分可观悲，例如酒店葵会不定期地挺举办不同的百活动，增加冬交流。总的陕说来，蜜美林埋酒店式公寓恭的高端形象萄已深入人心器，入住情况异也是十分良祸好的。谨美林租公寓主要客万户则是埋拥有高学历筛的企业白领登职员隆。其入住率刃基本保持在膨60%昆〜蝶80%侄左右。与此夏同时，嘉B扇座的销售也纸进入尾房阶降段。积累了银近一年的运扇营经验，瞧美林迅公寓的各项低服务、设备据也在随着业井主的需求而败进行改变。昏前不久，卵美林歪公寓内的保购洁工作于由之前的外牧包模式转为治自主经营，闪以此提升入潜住客户和业言主的认同感湿和优越感。史3.目标客堂户与价值主值张词3.1产族业链定位贩市场定位是合公寓绪项目的目标书消费群体，云并且明确他棵们的特征。使通过市场调召查、市场细痕分、细分市棍场评估及选罗择，最终可葬以选定一个污、几个或完暂全细分市场斥作为目标市奋场。象①质年轻化趋势赠通过对上海恶、青岛等大闷城市的酒店壶式公寓的消明费群的调查灭发现，入住已者的年龄主紫要集中在换22孤-匙35妻岁这个年龄夫段，如表么5-1南所示。仇表蔽5-1胶酒店式公催S戴’博消费者年龄旦段捎21-3拴5盈31-4席1夹41-4扣0盗3鸣5规以上劳38.餐70萌34耻.隔15汽30饶,乱18宗3.驶97捉②摩性别构成男机女均等炉③吉高学历趋势呆国内目前大毙城市酒店式暑公寓入住腐者学历分布氏图观，禾从图济中的可以看出在唱客户中具有轰高等学历者藏占总数的牺90败%,胁这部分入住籍者的饭年龄和工作欲经历决定了脆他们的住房嘴消费要求：连生活方式讲恼究效率，房拾型要求简洁呆实用；物业狭管理要求周裂到，社区配末套注重交流肺性；对绿化福环境等要求呆相对较高；盐要求更大更轿自由的活动致空挠间；对房间蓬的私密性要厌求相对较高融。咏④拢职业类型赴普通葛高管较多构酒店式公寓集客户群的职胶业类型主要搜是的冶白领及中高惠管理层。吩3.2醋目标客户识纲别原则绑目前酒店公归寓类的物业捡大小也相对匙较多，一般鲁都下定位较高。可我们公司开贺发的项目，顺是高定位商判务项目。所堤以项目能吸窗引到的目标余客户也是高补定位的。登所谓目标客荐户就是挽“粒想入住并有献条件入住的诊人刮”碰。选择入住献酒店公寓的男目标客户，牺可以分为两掌类，一是短逮期租住客户羊二是长期租遵住搏客户。森酒店式公寓屑的长期租嫌住客户大多懂数随时间的惯推移会发展奶成为长期客泼户，但首先昆主要以自住膛为主，这羊些客户的工皆作地点大多术集中在商业闻密集的区域植，因为工作者繁忙，一般悬会选择离工介作地点较近侮的地方。对乡于吸引这些右长期租墙客，公司要莲考虑将户外租广告在商业音密集的地区齐大量投放。钩按照其群体泽的主要特征馋可以分为：叶单身或两人跌贵族吩、候鸟一族葡、SOHO阶一族。创单身或两人驱贵族泉年轻、单身滚，刚参加工蚊作不久，资喇产不多慢。学历高，秘从事IT或运金融行业，章或者是医生尿、律师等高怪薪职业鸽白领，有接湖受高额租金正的纷能力。住所亚面积不需要水很大，会选识择单室户。针工作节奏快嚷，压力大。落喜欢住在交律通发达，商匀业服务配套咬齐全的区域索内，能够满眯足年轻人的传衣、食、住抽、行、玩，失并且离工作锁地点不要太帮远，在工作息之后不多的段时间里能充嫩分享受自由敌、方便生活庭。候鸟一族悬因为工作遣和旅行原因节，在物业所灰在城市或区远域有较长时搜间的停留，记一般为公司扁的中麦层管理人或斤者是狂中骨高收入的自衫由静职业人。一宅般是来自比男物业所在城予市更发达的魄地区，在入提住过程中比伶较不重品质，尤吃其是物业管懒理的品质。笛在讲究生活欧的品味和层副次的同时更违注重生活的兰安全性和隐催私性。缝SOHO一攻族鹊一般年纪较苦轻，资产和纲收入不高，帝处于个人或眼多人创业阶丰段，采取办卸公和居住两歼用，既节约贴资金又方便影工作。比较捏看重物业管长理中的商务伙服务。除此早之外，酒店拐式公寓本身蔬具有的商务架气质、所处确地段发达的桑交通、浓厚借商业氛围也退是吸引他们恶的重要原因鞠。翻3.3雨三类目标客启户运主要以以下钩三类群体为型主：衔拥有大专及筝以上学历的津公司白领，叙他们工作相爪对比较稳定漠，有一个的樱经济收入和洲稳定的经济楚来源，但还吉不具备一定狠的购置房产脏的能力。对狱居住环境有垄一定的要求椅，如住房附肾近交通、住剩房内部设施赴、住房周边宁环境等拳。长拥有大专及陪以上学历的粘校内学生或扒应届毕业生叔，他们对自掀己的生活有岛一定的质量我的要求，又船或者因为方浮便等原因，紧选择酒店式梦公寓这种入于住者较简单蒜的这样一个晋环境慈。药拥有溉大专学历及吩以上的来上墨海观光旅游征的短期滞留搁人员，他们害大多会选择株这种相对居胜住人员不那鹊么复杂，室脖内设备较齐划全，且价格危还相应比较孝合理的这样严一种酒店式偏公寓入住。驴3.4堪价值主张提臭出的逻辑与在研读大量琴文献的基础言上，我们总猾结了商业模冈式的三种基定本观点。其软中，第三种衔观点得到了爷更多学者的档认同。我们部认为，从价担值定义到价言值创造和传拥递再到价值幕获取状,晶能够表达企最业经营的完插整逻辑。因童此，基于以国上述评，我秀们提出一个躬有助于透视朴商业模式基谋本内涵的对“政价值三角形邮”未框架。凝商业模式从灰本质上讲是骄一种思维方管式，为解决务“主企业如何创篮造与获取价概值策”捧这一基本问侵题提供了一竖种全新的视哀角。因此，爪如何定义价砍值、创造与加传递价值以应及获取价值紫，应该成为缺完整理解商姑业模式概念局的基点，也脱构成了企业芳经营的价值毒三角形。墙首先，价值隶定义重在阐芳明企业为顾考客提供什么挡价值，反映台企业对顾客所的价值承诺弃。顾客是企底业的稠“切衣食父母终”铁，忽视顾客委价值诉求的揪企业难逃被叶竞争淘汰的桐命运。尤其孝对于新创企烫业来说，恰论当的价值定洽义能收到事互半功倍的效告果。企业的廉价值定义不希仅要与目标弟顾客的期望丝相符，还必情须得到价值仔创造伙伴的路认同。其次旧，价值创造诸与传递是企争业建立和协嫂调与商业伙伞伴之间的关哭系，把各方谅资源转化为坟顾客价值并袭传递给顾客正的过程，这党一过程是战摆略研究的重伙点，价值链仍、资源与能扒力、价值网谁络等概念为乖价值转化及种传递提供了币基本的思路眠。最后，价酷值获取是企吼业从产出的墓总体经济价摄值中取得一膊定份额的过甲程或机制，艺只有获取必煌要的收益，雨企业才有可尘能获得持续问发展。辩价值定义、绞价值创造与竭传递以及价窜值获取三者尼间不是简单辱的线性组合效，而是相互峡关联、彼此稼影响的。旨啄在满足顾客餐需求的价值箱定义必须经彻得起价值创印造、传递和幕获取实践的比检验，而一美旦确定下来爆，就会对价胃值创造、传捉递与获取的宪相关安排产介生至关重要砖的影响。同饼样，价值创故造与传递跟托价值获取高港度相关。一扇般情况下，吓只有在创造裕了价值以后工才能谈论价牧值获取问题剩。不过，聪虽明的企业也访会在价狸值创造与传兽递过程中引连入某些价值遗获取机制，焰从而在满足栗顾客需求的准同时提升自咽身的价值获泡取能力沾(Cof押f西，确1999)旬。在某些情闹况下，企业史甚至必须事侨先明确价值证获取规则，胆才能有效地化整合不同利负益相关方迅的力量来共预同创造价值申。算3.5桶六大价值主给张乱以永泰企业坚为实例进行例论述。影【品牌价值胆】乐回溯永泰创秃业初始，永迈泰地产在京些开发的首个联里程碑式项判目——郦城射在北京市场费中一炮打响照。它的品牌糖效应奠定了未永泰地产的滤快速发展之莫路。随后，积永泰成功开及发了诸多高呈端豪宅、大五型综合体项家目，打造出错永泰品牌的补核心竞争优京势。并与世嫂界500强址、国内外知犯名品牌，建援立了良好的患合作关系，笨形成了一个赔以永泰为首果的“商业联已盟”，也是令永泰一个固春定的商业发趟展模式，为腿商业后期运感营保驾护航个。绪【区位价值电】岔自2001果年起步北京派，永泰地产驴实现了跨区惯域、多项目蝴运作，履迹蝶遍布全国。详永泰成功开腐发了郦城（练北京）、诸决子阶（北京黑）、永泰国毕际中心（北召京）、枕流佳GOLF公凶寓（天津）纹山海自在（帐连云港）自籍在香山等知梨名地产项目咱品牌，先后较进入京津冀咐、沪苏等区旧域市场。永洒泰每到一地缎就能把一地妻做热，带动锦周边发展，暂使原不受关声注的区位因场永泰而形成努明显的区域更优势，并成息为这个区域兔的区位地标叛。口【时机价值卷】丈商业地穿产对于消费均者的最大价匆值不仅仅在服于其可消费锹的功能，更和在于其巨大完的投资回报梦。正如，北场京永泰国际练中心的成功咬运作，大幅状度提升了区舌域价值，周梨边的商业氛揭围迅速形成裙，区位价值估明显提升。孤超高的投资雹回报率让消充费者受益颇赚多：一是投扁资永泰项目习，就是看到厅永泰品牌价恋值和区域未闭来价值，二记是投资一定昆要注重时机钟，抄底价值睁洼地。目【商业价值拦】秆永泰综喊合体项目，熟带给一个城葬市的是一个筛全新的商业旧模式、引领艘模式，更是悠一种舒适居裂住、舒适消摇费的享受。酸哈尔滨永泰工城引进了国遗内主流品牌膀达300逾旷户，携手永兵泰80%自盖持商业，共未同构成哈尔辉滨最大的主耽题美食风情换街、哈尔滨酿排名前列的蹦儿童体验中好心等高品质惩生活消费场突所。由这些缠主力店组合袭的大商业，浇不仅是单纯费服务一个项寇目、一个区食域，而是服高务于整座城棕市。在以永皮泰项目为核蚂心的周边区宇域也都在这熄样的辐射力影下带活、发款动起来，价良值无可估量啄。拜【社会价值羞】并永泰地杨产每年为社疑会新增15阳00个左右腹的就业岗位融，每年达到犁8.8亿元西税收。永泰伤每开发一个直项目就备受黑好评，不仅衔为区域周边预及整座城市兴带来巨大的职提升和拉动备，更维持着储永泰的成功恢经营和运作忙。饿【组合价值霜】州永泰在全国统规划了独特冈的商业运营荷模式，引入蜻顾客认知度宁高及市场份吩额占有率高根的品牌在全脆国连锁经营闻，如全国服孕饰排行榜中疗的绫致、衣执恋、百里等剪知名品牌，盈共同组合成酬永泰独一无需二的“商业类资源”，支罢撑了永泰综付合体项目的疑组合价值。既永泰将各个迅主力店的组杨合价值发挥仍到了极致，够各点之间的尊良性组合又庸为永泰打造策的“5分钟绪生活圈”提煎供了强大保索证。晃4.关键环摇节和核心资悔源震4.1耽酒店式公寓丑运营中的关站键环节男良好的物业逃管理服务和佳设施水平，抓是酒店式公师寓的另一必脑要条件，提皆供虎“算酒店式服务谷”朴是服务式公泉寓的经营要喷诀。服务式添公寓在服务简内容上不必慰完全照搬阿“柔酒店服务竟”徐的标准，应肢使其更具有卫“念舒适性扁”晒和多“贪私密性恩”汽，能够为租楚户提供良好稠的配套服务下和设施是保杏持长期生存免的关键。通岭常情况狸下，其物业防管理分砖为硬件和软销件两大部分彩：硬件主要罚指物业的配芽套设施，包压括房间套内侄的设施和公是共设施，如具家具槐家电赵等设备的品绢牌和质量，击功能齐全的言会所和商业败设施等；而物软件主要指般公寓的服务她管理水平，敌包括家政服成务、安全服载务、交通服捧务和其他服撤务等明。博顾名思义，蛾服务式公寓各所提供的金服务应比一切般公寓更为宿专业周到，夸更具人性化辣和个人化。精美林债除提供全套照的家居设计馆和电器外，畏更为不同户倍型配有不同淘格调的配衬严与装饰，住伏户可以根据困个人喜好，赢大到挑选寓蒙所的户型、富朝向、楼层孕，小到布置赢一桌、一椅管、一幅画、祸一盏灯等各职种生活小节引，其他生活龙设施如租用葡DVD怜机、机虽、盆栽等，凯都可要求公备寓一一办到膜。稀未来的竞争许与服务。愈一个成功的旧服务式公寓使还要具备以杜下六个条件栋：戏（一）液地理位置是让否具备可持教续发展潜力痰（二）站建筑设计、钳内部装修等狱是否符合客程户需库求荡（三）途管理既有奉绪献精神，又师有品牌效孔益滴（四）谣应有弹性的虹租务计划以榆照顾不同客卸户的需宵要尼（五）持续宿、稳定的市侄场推广是物润业发展的基附础债（六）脆整体经济的乳发展态态势蒸酒店式服务亚公寓占有优械厚的市场条畅件，以至这翅几年在上海玉市场上快速全发展，市场存上自称是酒搭店式服务公怜寓的项目不豪少，在深圳越的酒店式公牢寓正处于一弊个供不应求梁的状态。但住在深圳真正多能称得上是脸酒店式服务拍公寓的仅辣10汗多家。大多砖数自称舞“引酒店探式公寓去”意的项目其实酷是普通住宅荒。并且产权快分散，业主僚与管理公司浊之间往往不宝能达到统一另的意见，所既以不能做到启统一管理，悦面向客户的企档次也不明报确，没有弹积性化的租务榨计划，更加贺谈不上酒店允式的服务了萌。这种项目蒜充其量只能踏称为麻“引类似酒店的径私产式公寓欢”翻。香港某银停行的一位高乌级行政人员亭A寻先生刚开始泥在上海工作肃的时候因为贤不习惯长期类居住酒店，答所以选择了能附近兄的某酒店式黄公寓，但由蛮于汉A裂先生拥有一船定量的私人木家私，所以雕提出了让公朽寓耍把屋内部分杀家私搬出去挪的要求，但使该酒店式公草寓拒绝了更彼换家私的要鄙求，其理由轰为假如开了波这个先例，扯有一定的机矮率会导致其盐他的住客也寸会频繁地更尖换家私，并纠增加工作人比员的工作强拆度。此决定轨导致了民A逆先生对该公隶寓地的管理不满枪意，合同到陷期就立刻更鞠换了住所。乖并且导致该歉银行的职员瘦对这家酒店牛式公寓产生邻了不好的印伞象。瘦从上面的例幅子可以看出湖，在租务市旧场中，