玉泉项目规划建议书

CENTALINE建汉房地产PAGE20致：衡阳市文华房地产开发“建汉·”项目规划建议书验深老圳机世宏帽地乔产有限苏公司凶二售○○铺五年十二月目录弊一、总体规剃划布局建议荷二、项目开兼发周期及开觉发节奏建议凤三、交通规屋划建议拣四、商业部旷分规划设计扛要点建议孝1、总体规纷划布置建议头2、铺位形锄式建议到3、内部交狮通通道设置拜建议巩4、商场特总别设计建议断五、住宅及默写字楼部分用规划设计要愉点建议眠1、总体规喘划布置建议层2、主力户肠型选择及组俘合建议侍六、环境景页观设计要点乐七、建筑风长格及外观风江格建议赢八、装修标们准建议猪九、物业管越理建议霞十、项目智煤能化建议念一、研总体规划布愉局建议锣在进行项目掩总体规划时帆，应充分考裁虑以下要素倾：地块特征纽、周边环境凤、政府规划屈技术指标、躬核心开发价式值和项目整亡体定位思想副。晒本案地势起哀伏不大，三瞧面临街；周孝边商业氛围北浓厚，距离赞项目地西北掉侧和东南侧脱不远处有两况大市民广场患——依南领灶公园宪和茶东芝葵公园；地块盘商业价值极发高，也是项笼目核心开发老价值；项目龟整体定位为压商住一体化愚的复合地产藏，集购物、寇休闲、娱乐疗、饮食、居叶住、办公多仓重功能，并望力争做到次祁东县姨标杆（龙头樱）项目。计因此在整体茧布局上应围言绕旱“很商业价值最底大化钳”拖这个核心思愤想来进行，翅结合上述要熔素，跃世宏俘认为，絮将本项目规锣划成为鲁“放一中心、两患轴线、三组绒团、四广场殿、三编商街臂”索的贯祁东划首席址综合性高档昂社区午。以一中心：下一个大型购丙物中心。令两轴线：岛南北、东西点纵横两条景款观轴线。雄三组团：夺通过两条景理观轴线，将挽项目地划分叠成为西组团境、东北组席团和东南组哨团。荡一纷广场：袍一个中心广欲场。参三大主题街床：球临街面休闲底餐饮街+项弃目一楼时尚乖步行街+二畏楼大型超市湾+娱乐休闲疏会所葛祁东端首席全开放夸社区：伏为了提高项煌目的整体商唱业价值，通稿过商业鲜街和无数出慧入口，将社侮区的开放性滨、通透原性、参与性竭发挥到极致逼，在这里，昼拒绝障分碍，拒绝死故角，拒绝封每闭。这无疑西将成为禽祁东县鲜“愧前无古人、展后无来者燕”袋的经典之作。顿整体布局见抗如下示意图罢：裂二、物项目开发周董期及开发节衰奏建议芽项目整体规痕模较大，若腔一次性开发摆一方面会面三临较大的资亲金压力，另验一方面存在阴较大的市场樱风险，因此读建议分期开壤发。袄根据项目整需体布局退——矛分为3个组指团（组团1医、组团2和廉组团3），论中原建议，荣项目按照组盗团划分，分荡3饲期开发，即壁组团1、组托团2、组团姨3依次开发至，同时采取挽与营销互动售式的滚动开希发模式。在问分期开发过犁程中应与销剃售进展紧密杯结合起来，遵分期界限不龄宜过于死板忧，视乎销售柳情况实行滚绕动开发，从逢整体上缩短翠开发周期，扎如当一期销医售率达到7辞0%时立即滥进行二期开队发。总的开粱发周期力争舍在3年内完偏成。废三、崇交通规划建拐议棵为了不损失看项目的商业榜价值，同时漆避免出现人斩车之间的干步扰，务必做吓到叙“殃人车分流凉”毕，将地下车临库的出入口州设置在商业唯价值最低的披东南角和西宾南角。具体巡规划见如下春示意图：乒孤车位配置建密议：岗因本项目以凤商业为主，戴同时还有相费当部分商务添办公和住宅巧单位，故对者车位数量的蔑要求较高。丝假设本项目避商业面积为岂7万平米，摩办公及居住零面积为13削万平米，参变照国内停车鞠位配置标准学（见下表，视商业需配置密车位350属个，住宅及坊办公需配置袜车位750挎个，共需配卸置车位11没00个。薪机动车停车演位配置标准喜表朝序号名类别道单位梳配建标准夸1救高中档旅馆毅（宾馆、招滩待所）新车位/示100m蚂2耳建筑面积竿0.5-0晚.7开2畜普通旅馆（激招待所）爆车位/李100m短2严建筑面积然0.4-0羡.6寇3枝饭店、酒家鸣车位/找100m犹2羡建筑面积括1.15猜4盈商业区腔车位/府100m关2合建筑面积栽0.5音5充普通办公楼果车位/种100m援2长建筑面积侧0.5刺6铁旅游区、度梁假村斤车位/怒1公顷榆建筑面积炎6.0-1绵5.0型7碧特种公园斩车位/槽1公顷秩建筑面积归10-15咏8妨文化娱乐掉车位/板100m密2胶建筑面积食0.6-惧1彩9施住宅老车位/怕100m阳2鸟建筑面积公0.7博10歪幼儿园沸车位/草100m冒2侵建筑面积坑0.1-0索.2炕四、钻商业部分规捏划设计要点纯建议称1、总体规坑划布置建议歉商业组合形耍态：恼通过前期市虑场摸底，结伞合本项目地淡块特征，中哪原建议，本插项目商业组宏合以损“牌集中商业＋戴特色街区喜”第构成。凤“衡集中商业育”危在本项目的号体现是：附一个中心、俗两个次中心落，草“适一个中心律”裹是指项目地斩西侧（组团返1）的大型走购物中心，信它是项目整我体商业中的吩龙头，也是燥项目最先启迫动的部分；裤“司两个次中心棋”群是指项目地茧东侧北半部性分（组团2肥）、被商业很街一分为二族的两个主题片商场，它们弦将作为大型顿购物中心强开有力的补充劳，也是项目私开发的二期攀。毛“卖特色街区需”敢是由项目规让划中的两条僚外街和三条充内街组成，悲它们完全由摧独立街铺组洞成。五条商昌业街相互联择系、相辅相组成，与脱“捆集中商业喇”锋既是联系在核一起，又相雨对独立。臂商业规划布葱置建议：漆为了满足目椒标消费者需搁求，规划一掩定要突出其荡舒适性，在闭进行项目地辈西侧的大型信购物中心规巴划设计时，黑通透式中庭叙必须考虑。库世宏苹建议设置史“与阳光中庭踪”翅，采用透明豪的阳光顶棚们，同时在中仙庭植入绿色锡植株。旷建筑设计需陕有艺术性，喜使项目成为避景点式的建概筑物，使建第筑本身成为竿重要的卖点咸。建议将大允型购物中心阴整体造型设岸计成普“价变形金刚垦”饱（即加强项摄目外观的灵肝动性）盛，以区别于逐市场上的其净他商业建筑鞭。明广场是商业才构成中不可票缺失的一环栗，广场可作耐为公共休憩初区，并提供长小型表演舞嚷台。在广场贼周边形成小光尺度商业曲甚轴，依托共众享式广场提派高商业价值秤。沿解放路穴设置的3个押入口广场面杜积无需太大修，但中心广萄场不宜太小愈，它是项目方3个组团的壤连接点，也近是最具人气宵的，是各项轻活动的大舞都台。如果不责是规划设计限的必须要求执，蹈世宏法建议不宜设钉置下沉式广木场。械在组团2的蹄商业街设计业中，为了丰孤富建筑的外吊观形象，体铲现不同的特池色，当世宏熟建议采用退萄台式设计。你应充分重视铺建筑的摇“唯二次立面筛”读，即商业请广告和标识逢系统，以灯均箱、织物、赌显示屏、L捎ED、投影山等形式出现羽，构成建筑句物的最终外兆表状态。纵广场上可设说一大型电视蝇屏幕（咏10疾´你10箭平方尺，约蛾合讯10马平方米胀），为发展地商增加稳定金收入。召竖立与商场缠主题相关的利灯柱（或灯烤箱），项目粉地处商业街耕内外交通的渴驳口，除了巡商业地位重傲要以外，广酬告发布效用尺也非常大，毛因此，设立夫大型电视屏苗幕（锻TVWA枕LL司）可以为本燃项目的小业穿主发布宣传构信息，并可中按时计费，踢作为本项目围的稳定收来选源，广场可背以作为种表糠演活动、公炕益活动、庆分典活动的场冷所，与本项星目的电视屏绕幕一起作为洽广场出租的捧内容，则可危获取更为可疮观的收入。鼻为了提升项颗目的形象，榆从外部规划首到内部规划酿均应赋予一页定的文化气衡息，如通过抄色彩（墙面姜、地面）、舍整体装修、回特色小品（疗休闲座椅、擦雕塑）等来牲体现。甩2、铺位形赚式建议站将所有临街岁铺位都纳入池商业街范畴肺，与商场严戒格分开，设筑置为独立铺彼位。穿商业街独立裤铺位的面积松划分必须结两合不同业态惩需求，如休厕闲餐饮一条寒街的铺位面拒积要求与运布动品牌街的悦铺位面积要梦求无疑是不贵相同的。猪商场内铺位尊不间隔，设身立开放式铺肾位\柜位。宏临处南山大道雅和死曙光路土街铺面积定草为偏80M标2喘(开间矿8M事,进深算10M闻),临广乏场路街铺面滑积定为余40M背2璃(开间况4M廉,进深士10M炮),项目地动内街铺面积鼠定为旺20M唱2筛为宜。盐铺位具体分贫隔方案需待归设计方案定类稿后确定。菊注意预留铺播位的门面招施牌的位置，住建议统一铺渣位门面招牌能的位置，在京考虑实用性史时考虑建议垦的协调性、道美观性。忌量替鞠3、内部交占通通道设置供建议罗在平面布局千上，以中庭凭为中心设置研环形通道；勺立体布局上戏，同样以中榜庭为中心设筛置螺旋形通宇道。酱每楼层的平筋面及各楼层昨之间符合现励代的购王物消费习惯句，方便自由攻的行走及上晚落。疏尽量避免独消角巷的产生惊，基本使每袋个铺位均有座一定的展示枕面。浪商场内所有踏围栏均采用绸通透型材料鼓，以玻璃循为宜归，以减少视斥野的阻挡。刮商业街每个给独立铺位必闯须设置进入份商场的出入铜口和通道，半方便消费者加自由出入，梨做到真正的堪全开放社区盛。东4、商场特负别设计建议折为增加消费唱者购物乐趣皇，吸引商铺行投资者，建借议增加以下懂商场特别设屯计：滚商场光环境蕉建议：嫁商场的整体斧照明系统应带具有可调节口性，根据商晚场内各区域匀采光度灵活敌处理，自然钻采光较弱的宇区域应加强巩照明装置，脾避免光线不毅足而影响经济营；晴朗天李气和阴暗天典气下，灯光庸强弱也应有躺所不同。绵商场音乐建匠议:巾建议不间断祖播放柔美音吐乐，如美国抽自然派乡村截音乐（Co畏untry跟Soun倦d），利用通音乐的感染语力将商场的坐形象建立在葬顾客心中，唯增加购物的海享受。巨商场内部导章示系统建议密：络建议在商场续内部设置必使要的导示系办统，如每层构的区域功能混导向，为消顽费者提供更置便捷的指引昆。行五、箭住宅及抱部分规划设扎计要点建议烈1、总体规棍划布置建议坛建议在转，一层、二仗层设置商H蔽OUSE，垒主题商场顶筛上布置鸦宽景HOU汗SE许和MINI识HOUS故E（小户型都公寓）；区宽景HOU厅SE采用板该式肝设计，醉爪MINI巧HOUSE厘则可采用点零式设计。壁商HOUS剑E设计标准沫应尽量，如涛层高责3.2M飞，大开间、匪小进深等。消商HOUS拖E户型可任室意组合，设绞基本单元为昼35㎡和4骆0㎡，可拼崖合为75㎡白、110㎡赶、115㎡领、145㎡芝、150㎡纲、155㎡暮、270㎡诉……涛。4040㎡40㎡40㎡40㎡35㎡35㎡35㎡35㎡40㎡40㎡35㎡35㎡A1A2A3B3B2B1C3C2C1D3D2D1户型拼合：珠A1+B1随=75淘㎡萄侍辩C竿1+C2+君D1+D2盾=150登㎡糠流史A1+B1毛+B2=1名10值㎡嫁道稼A2+A3葵+B3+D宣3=150糖㎡帮口拦A2+A3帖+B3=1暮15啄㎡峡摊偷兔C1+C2茄+C3+D蹄2=155触㎡尖任D1+D2和+D3+C耕2=145壳㎡舞谊A1+钟A2+C2麦+D2=1溪55喘㎡唯A1+A2晕+C1+C博2+C3井+D1+D猎3=270流㎡耕……泄在立体交通咏组织上，住替宅应与商业樱部分严格的咽区分开来，冈力争做到互怖不干涉。糖2、主力户益型选择及组姿合建议甜通过前期市映场研究，目樱前华新开发萄区的住宅项辰目户型以1码41密-150平罪方米率的三房为主流。考虑到不石同类型物业白，客户对户勤型及面积的角要求也不同躲，中原建议颠如下：沿物业类型涌户型及面积抹户数比例拉商HOUS描E徐以35㎡和屑40㎡为基传本单位，自飞由组合为7泡5㎡、11照0㎡、11件5㎡、14看5㎡、15昨0㎡、15指5㎡、27赶0㎡何……刑。开MINI渴HOUSE琴90㎡的紧另凑三房一厅昂70%谁70昌—离80㎡的二胸房二厅挥30%趴宽景HOU民SE叼140搅—祥150㎡的塑三房二厅抖55％孟160工—马180㎡的句四房二厅股40％假200㎡以涂上的空中别飘墅（复式单轻位）蜘5％坦六、择环境景观设澡计要点际因本项目以匆商业为核心娘，基本无法吹做到大面积慧集中绿化景元观，为了体摩现项目的时喂尚性、舒适举性，在景观午设计上更多侦地通过小品锤、花坛来点罪缀，充分利证用广场和（握商业裙楼）利屋顶广场，蔬整体营造休秆闲、舒适的唤商业氛围。业设置一些玩爬具雕塑（恐乌龙等），动胃物形状休闲炸座椅，人造矿假山、瀑布色，仿真异域知风情带等，絮但所有这些愈需要特殊的冶设计和日常灭维护，以尽真可能防止遭盼受损坏。保在中心广场留上设置音乐天树造，可增添项斤目的休闲氛妈围。丧栋与栋之间虚搭建连接桥序，作为架空军层，加强二技楼商业的联耕系。搞应结合商业球街的分布走债向，布置连遗成一体的活辅水系，活跃深园林环境，扯令园林更加的富有灵动的醋气息。浑为了实现环丝境景观与建泪筑的完美结泊合，在商H以OUSE建生筑主体上设炼置一个空中商花园。任七、霜建筑风格及慈外观风格建肾议盛分析项目周经边的建筑风桑格及建筑外痛观，可以看毙出基本上都稼很破旧，以糠灰色或灰白韵色为主。屋为了本项目荷在掌祁东兔脱颖而出，伶成为闪光亮率点，增加建党筑本身的吸仇引力，增加芬投资者的信茎心及兴趣，辨建筑风格及替外观就显得斜极为重要。慢从周边建筑飞的外型色调随总体感觉而哄言，本项目性如果采用淡杨色调，虽然敌容易营造较芳时尚、现代刘的物业形象笼，可以在众乳多的建筑物惰当中突围而陪出；如果采垫用较浓重的仪建筑色彩，把往往要求建箱筑的外型工阁艺需要有所饺变化，必然砍会增加成本坑。怨经过反复比狭较分析，中食原认为项目康的建筑风格妻及外观采用较现代风格。样在色调的处灾理上，建议胆在体现时代牌感的同时，役注意色彩的剩运用，建议耐以明亮、明迟快的色调进侵行处理，如要橙色、黄色陡、红色、蓝投色等色彩结姜合，尽量避察免灰暗的灰传色等冷色调房。概八、泻装修标准建除议颈商场部分的宜装修由品牌酸商家根据自具己的需要制问定相应的标脖准，开发商征只需提供毛袍坯房的交楼佳标准。伙对于商住部纽分来说，公毫共部分的装沈修最能体现陷物业的档次圈，建议本物茧业的公共部子分体现既大葱气又现代的母特征。具体航建议如下：隐住户大堂驾：地面为仿气石地砖拼花疏铺地。建议轨采用大面积竞的落地玻璃垃大堂提供良晴好的采光，川使公共大堂益的空间感增狭强。也可以赛做一些较简麦洁的墙面处哭理，部分墙博面上以马赛纷克贴成墙面彩壁画，刻画做出精致的碎血花图案。搏住户走廊丈：墙面处理湿同前所示，宁地面建议抛筛光砖拼花，晴以流畅的线掏条拼出抽象羊图案，减少跪长走廊给业雪主带来的乏页味感；天花尾为膏板吊顶伞。辟住户电梯厅雕：建议墙面吊与地面均为莲抛光砖拼花蝶，墙面上可扒挂上几幅绘寨画作品，使浩住户电梯大袭堂增加层次呀进深感和艺来术美感。拘九、值物业管理建加议缓衡阳目前的也物业管理服车务处于相对槐较低的水平尖，但良好的嘴物业管理服墓务对项目的浆形象树立，感和提升物业驴的价值均有侦较大的帮助南作用。归针对本项目姻，除了本项竹目的产品素剖质需要保证预外，中原也游希望