方庄 2 号院2号楼投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告

洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的公允价值评估项目资产评估报告中联评报字【2023】第572号中联资产评估集团有限公司二〇二三年三月二十四日洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的声明 1摘要 3 委托人其他资产评估报告使用人 5 八、评估程序实施过程和情况 12 13 15二、评估报告使用限制说明 17 十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章 18附件 20中联资产评估集团有限公司洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的声明估执业准则和职业道德准则编制。人员不承担责任。和个人不能成为资产评估报告的使用人。评估对象可实现价格的保证。整采用盖章或其他方式确认。评估报告的要求。中联资产评估集团有限公司中联资产评估集团有限公司洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的公允价值评估项目资产评估报告中联评报字【2023】第572号摘要用市场法进行评估并确定评估结论。公允价值。权属资料的前提下，际油气股份有限公司编制财务报告之经济行为所涉及的相关房产在基洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的特别注意：评估机构所出具的评估报告不代表对评估目的所涉及的经济行为的任估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。全文。洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的公允价值评估项目有限公司因编制财务报告需要相关投资性房地产在评估基准日的公允资产评估情况报告如下：人限公司限公司(上市)口市国贸大道2号海南时代广场17层万元日6569洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的限公司司(法人独资)(天津港保税区)国贸路18号420日的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)资性房地产进行公允价值评估。托人及为实现本次经济行为的相关方。洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的估报告而成为评估报告使用者。气股份有限公司委托中联资产评估集团有限公司对所涉及的投资性房告之目的提供价值参考。为2021年年末投资性房地产公允价值计量的评估结果，本次评估与采用的评估方法一致。序号房屋名称房屋权证编号所有权人房屋坐落规划用途建筑面积(㎡)登记时间1101号X京房权证丰字第230901号天津天誉轩置业有限公司丰台区南方庄2号院1号配套1,302.772010/5/52102号X京房权证丰字第230865号天津天誉轩置业有限公司丰台区南方庄2号院1号配套2010/5/53301号X京房权证丰字第231085号天津天誉轩置业有限公司丰台区南方庄2号院1号配套2010/5/6合计5,630.00洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的土地权证编号使用人坐落地号土地用途性质终止面积京丰国用(2009转)第00370号天津天誉轩置业有限公司丰台区南方060704300324(3)配套转让2041/8/5260.54企业于2008年前后外购取得，均为钢混结构，多年来均为出租状态。使用。该项房地产已由产权持有人整体出租给四川利丰汇鑫投资发展有27日签订《补充协议书》，主要租赁情况如下：(2)租金水平：2017年租金为人民币525万元；2018年至2020年，由租赁双2年的租金为人民币607.77万元。的，确定本次评估的价值类型为公允价值。会计准则下的公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的日是2022年12月31日。等，具体如下：人民代表大会常务委员会第六次会议第四次修正)；一次会议通过)；于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订，于2020年3洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的评估方法有市场法、收益法等。大，因此本次不采用收益法进行评估。洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的计折现金额后，确定最终评估结果。情况、评估评估工作计划。2、评估项目组负责人按照资产评估操作规范及资产评估工作的需：通过现；洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的的反复修改、校正。循了以下评估假设：根设。在市场上可以公开买卖为基础。持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的受到的宏观2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重4、企业所遵循的国家有关法律、法规、政策、制度仍如现时状况假设委托人及产权持有人提供的基础资料和财务资料围仅以委托人及产权持有人提供的评估申报表为准，未考虑委托人及产权持有人提供清单以外可能存在的或有资产及或有负下结论：洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的洲际油气股份有限公司编制财务报告之经济行为所涉及的相关投资性房地产在基准日的公允价值为14,751.62万元，相对于账面值资产评估结果汇总表金额单位：万元序号权利人账面价值评估价值增减值增值率％BCD=C-BE=D/B×100%1天津天誉轩置业有限公司14,738.5014,751.620.09%洲际油气股份有限公司编制财务报告之经济行为所涉及的天津天誉轩置业有限公司相关投资性房地产在基准日的公允价值为14,751.62法律纠纷等不确定因素。无。无财务报。2、评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并中联资产评估集团有限公司中联资产评估集团有限公司洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资法为前提。4、评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可范围及采用的由产权持有人提供的数据、报表及有关完整性负责。告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由产权持有人持有人对其真实性、合法性承担法律责任。抵押合同(编号：海口农商银社/行2016年抵字第162-2号)，天津天誉轩置业有限公司以其名下位于北京市丰台区南方庄2号院2号楼房地产(X京房权证丰字第230901号、X京房权证丰字第230865号、X京房权证的借洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生(1)当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行(2)当资产价格标准发生变化，且对资产评估结果产生明显影响(3)对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资分考虑，进行相应调整。也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力效的相关法律责任。洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的定的除外。月二十四日。资产评估机构印章洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的公允价值评估项目资产评估说明中联评报字【2023】第572号中联资产评估集团有限公司二〇二三年三月二十四日洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的方庄2号院2号楼投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明本评估说明该部分内容由委托人及产权持有人撰写，并由委托人关事项的说明》。第三部分资产清查核实情况说明评估对象及评估范围为天津天誉轩置业有限公司持有的、位于北，该委托人和产权持有人确认所委托的评估对象及评估范围与评估目根据产权持有人提供的资料，评估对象各层均单独办理了房屋产序号房屋名称房屋权证编号所有权人房屋坐落规划用途建筑面积(㎡)登记时间1X京房权证丰字天津天誉轩置业有限公司南方庄2号院配套1,302.772010/5/52X京房权证丰字天津天誉轩置业有限公司南方庄2号院配套2,146.652010/5/53X京房权证丰字天津天誉轩置业有限公司南方庄2号院配套2,180.582010/5/6合计5,630.00洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的方庄2号院2号楼投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明该项房地产办理了分摊的国有土地使用证，土地用途为配套，分表。土地权证编号使用人坐落地号土地用途性质终止面积京丰国用(2009天津天誉轩置业有限公司丰台区南方0607043003II-2-1-24(3)配套转让2041/8/5260.54使用。该项房地产已由产权持有人整体出租给四川利丰汇鑫投资发展有议书》，主要租赁情况如下：租金为人民币607.77万元。至评估基准日，承租方四川利丰汇鑫公司已引进肯德基、易佰连锁酒店、田老师红烧肉、羊大福、暹罗宫足道、嘉合兴水饺、老川厨户。洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的方庄2号院2号楼投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明他机构报告内容。评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类型和分布特点，进行现场的核查工作。清查工作结束后，对清查核实进行工作总结。清查核实的主要步骤如下：首先，辅导企业进行资产的清查、填报资产情况调查表，并收集整理评估资料。评估师对企业资产评估配合工作要求进行了讲解，包括资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托人和产权持有人提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、资产调查表的填表”，收集并整理待估资产的相关资料。其次，同时对申报资产进行现场查勘，核实评估资料，尤其是资项及处理方法经现场清查核实，评估人员在资产清查所知范围内对资产进行了洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的方庄2号院2号楼投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明企业相关负责人员进行了沟通，评估对象上一年度采用公允价值模式洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的方庄2号院2号楼投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明第四部分评估技术说明评估对象及评估范围为天津天誉轩置业有限公司持有的、位于北，该，房屋登记情况如下表。序号房屋名称房屋权证编号所有权人房屋坐落规划用途建筑面积(㎡)登记时间1101号X京房权证丰字第230901号天津天誉轩置业有限公司丰台区南方庄2号院1号配套1,302.772010/5/52102号X京房权证丰字第230865号天津天誉轩置业有限公司丰台区南方庄2号院1号配套2010/5/53301号X京房权证丰字第231085号天津天誉轩置业有限公司丰台区南方庄2号院1号配套2010/5/6合计5,630.00该项房地产办理了分摊的国有土地使用证，土地用途为配套，分土地权证编号使用人坐落地号土地用途性质终止面积京丰国用(2009转)第00370号天津天誉轩置业有限公司丰台区南方060704300324(3)配套转让2041/8/5260.54中联资产评估集团有限公司中联资产评估集团有限公司洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的方庄2号院2号楼投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明委托人和产权持有人确认所委托的评估对象及评估范围与评估目南三环路，东临方于路支路，南侧及西侧紧邻银行的银行网点，医院有东铁营医院、北京华宅区为主，紧邻世纪星家园、方安苑小区、南记，对应土地使用权为出让性质，土地使用至评估基准日，该房产已整体对外出租，承租人为四川利丰汇鑫投资发展有限公司，租赁期至2024年4月19日。根据抵押合同(编洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的方庄2号院2号楼投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明押担保。北京商业零售市场在本年第二季度面临承压环境，线下实体消费和服务消费受到较大限制，大部分零售业态均受到不同程度的冲击。对北京零售市场而言，客流量出现不同程度的下降，部分餐饮及休闲娱乐等品牌实体门店面临临时关闭或撤店的局面。季度内，全市优质为应对人流量减少带来的运营压力，部分业主方采取降低、减免部分洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的方庄2号院2号楼投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明竣工面积为573.6万平方米，下降2.5%；办公楼为151.62022年底，北京稳定向好的经济基本面、极具韧性的优质资产及越发看好北京商业地产市场。根据产权持有人提供的资料，评估人员通过进行现场实地勘察，估申报表。评估时对现场作了全面的勘查，核对建筑面积和结构类型等，查看建筑基础和结构的现时状况，查看其承载力的稳定性和牢固性等。的房屋建筑均可持续使用。市场调查主要是搜集与房屋评估的有关资料，其中包括与待估投资性房地产处于同一供需圈的同类房地产市场售价和租金价格，在委托人有关人员的配合下，完成了上述资料的搜集工作，这将使评估有洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的方庄2号院2号楼投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明①评估人员对房地产进行核实，核实建筑的名称、面积、结构型②核实企业的资产权属，查阅有关证明资产权属的资料等，核对面积、使用年限等。评估人员会同有关人员深入现场进行实地勘察。评估人员对地上评估对象逐一进行了详尽的现场查看，对房屋的外形、结构型式、层、环境等进行调查，并取得物业照片。根据评估依据、评估资料，评估人员进行测算、确定待估资产在，得出评估结果后撰写评估技术说明。—投资性房地产》，投资性房地产常用的评估方法有市场法、收益法洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的方庄2号院2号楼投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明。象为已建成并投入使用的房地产，评估对象所处区域房地产市场较发却反应不了评估基准日房地产市场或房地产分类市场的供求关系，故不宜采用成本法进行评估。虽然目前待估房产整体对外出租，但未来较大，因此本次不采用收益法进行评估。本次评估对象为配套商业房地产，所在区域内位于同一供需圈内有同类型物业交易案例供参考，故本次采用市场法进行评估。市场法是将评估对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对值的方法。同时，考虑到目前待估房产存在中长期租约，租约有效且正常履行，为稳住客流量，业主方采用了降租、免租等租金优惠政策，导致实际租金水平低于正常合理的市场租金，故本次评估在测算正常市场价格的基础上，需考虑现有租约对房产价值的影响，即需考虑承租人权益价值的影响。故本次估值以市场法的测算结果扣减市场租金与合内的加计折现金额确定最终评估结果。考虑到待估房产为已建成的3层的配套商业，该类物业由于其各洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的方庄2号院2号楼投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明层客流量、商业类型等方面的不同，导致不同楼层的价格水平存在一定差异。本次在确定房产整体价值时，首先采取市场法确定首层商业的单价水平，在此基础上进行相应的楼层修正，进而逐一确定各层商案例中选择符合条件的案例进行比较。选择案例时应符合下列具体条一供需圈；途应相同；易类型相同或相近；估价时点应接近；为正常交易，或修正为正常交易；次相当；例作为评估对象的比较实例。案例情况说明表交易案例ABC项目名称方庄物美大卖场一层商铺方庄物美大卖场一层商铺方庄物美大卖场一层商铺位置北京市丰台区方庄北京市丰台区方庄北京市丰台区方庄房产用途商业商业商业面积(平米)332.97200241.6中联资产评估集团有限公司中联资产评估集团有限公司洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的方庄2号院2号楼投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明售价(元/平方米)54,50050,000交易时间2022年12月2022年12月2022年12月(2)比较因素条件说明比较因素条件说明表影响因素委估对象名称楼一层商业方庄物美大卖场一层商铺方庄物美大卖场一层商铺方庄物美大卖场一层商铺位置北京市丰台区南北京市丰台区方庄北京市丰台区方庄北京市丰台区方庄交易价格(元/平方米)待估54,50050,000房产用途商业商业商业商业交易日期2022年12月2022年12月2022年12月2022年12月交易情况正常交易网上挂牌网上挂牌网上挂牌区域因素地理位置和繁华程度周边配套商业、住宅较多，地理位置和繁华程度较好周边配套商业、住宅较多，地理位置和繁华程度好周边配套商业、住宅较多，地理位置和繁华程度好周边配套商业、住宅较多，地理位置和繁华程度好商业人流量较多多多多基础设施完善程度水电暖等保证供给水电暖等保证供给水电暖等保证供给水电暖等保证供给公共配套设施完善程度医院等公共配套设施齐全银行、商场、学校、医院等公共配套设施齐全医院等公共配套设施齐全医院等公共配套设施齐全交通便捷程度有公交车通行，交通便捷度较好公交车通行，交通便捷度好有公交车通行，交通便捷度好有公交车通行，交通便捷度好环境质量自然环境一般，人文环境较好自然环境一般，人文环境较好自然环境一般，人文环境较好文环境较好区域规划住宅、商业混合区住宅、商业混合区住宅、商业混合区住宅、商业混合区个别因素临街状况两侧临街，临街条件较好一侧临街，临街条件较好一侧临街，临街条件较好一侧临街，临街条件较好建成时间2004年2000年2000年2000年装修条件商场普通装修普通装修普通装修普通装修楼层条件商场首层临街一层商业临街一层商业临街一层商业层高标准层高标准层高标准层高标准层高建筑结构钢混钢混钢混钢混建筑面积1,302.77332.97200241.6中联资产评估集团有限公司中联资产评估集团有限公司洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的方庄2号院2号楼投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明设备、设施等配套普通商场，车位配备充足，其他设备设施良好普通商场，车位配备充足，其他设备设施普通商场，车位配备充足，其他设备设施良好普通商场，车位配备充足，其他设备设施良好比较因素条件指数表影响因素委估对象名称楼1层商业方庄物美大卖场一层商铺方庄物美大卖场一层商铺方庄物美大卖场一层商铺交易价格(元/平方米)待估54,50050,000房产类型交易日期交易情况区域因素地理位置和繁华程度商业人流量基础设施完善程度公共配套设施完善程度交通便捷程度环境质量区域规划个别因素临街状况989898建成时间999999装修条件楼层层高建筑结构建筑面积设备、设施等配套(4)编制因素比较修正系数表件指数表，编制因素比较修正系数：因素比较修正系数表影响因素委估对象名称楼1层商业方庄购物中心一层临街商业芳群园四区一层商铺紫芳园一区一层临街商业交易价格(元/平方米)待估501555450050000房产类型1.00001.00001.00001.0000交易日期1.00001.00001.00001.0000交易情况1.00000.95240.95240.9524洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的方庄2号院2号楼投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明区域因素地理位置和繁华程度1.00001.00001.00001.0000商业人流量1.00000.95240.95240.9524基础设施完善程度1.00001.00001.00001.0000公共配套设施完善程度1.00001.00001.00001.0000交通便捷程度1.00000.97090.97090.9709环境质量1.00001.00001.00001.0000区域规划1.00001.00001.00001.0000个别因素临街状况1.00001.02041.02041.0204竣工时间1.00001.01011.01011.0101装修条件1.00001.00001.00001.0000楼层1.00001.00001.00001.0000层高1.00001.00001.00001.0000建筑结构1.00001.00001.00001.0000建筑面积1.00000.95240.95240.9524设备、设施1.00001.00001.00001.0000比准价格433564711243222的该类评估对象房地产单价。在按以上价格水平确定首层商业单价的基础上，评估人员通过对大型综合性商场的调查咨询，并参照本次评估商场的实际租金水平，确定本次按以下原则对各层商业价格水平进行修正。二层单价为首层层单价及总价，过程如下：洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的方庄2号院2号楼投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明楼层建筑面积楼层系数市场法评估单价(元/㎡)市场法评估总价(元)1,302.77100%44,56058,051,400.002层60%26,73657,392,800.003层40%17,82438,866,700.00小计5,630.0027,400154,310,900.00评估人员对与评估对象位于同一供需圈、性质类似的物业的租赁进行测算，如下表。项目名称紫芳园方庄商铺方庄家乐福旁商铺方庄商铺项目位置北京市丰台区方庄路芳城园北京市丰台区方庄家乐福丰台区方庄宋庄用途临街商铺临街商铺临街商铺租赁成交价(元/建筑面积平方米·天)10.009.609.52成交价格内涵公开市场价格公开市场价格公开市场价格交易日期面积20比较因素评估对象ABC交易价格待求10.009.609.52交易情况市场状况区位状况实物状况989898权益状况比准价格10.009.609.43均价9.68根据项目所在区域物业实际情况和近期北京商业物业租赁情况现洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的方庄2号院2号楼投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明在片区商业聚集程度逐步提高，周边类似物业租金水平呈逐年上涨趋如下表。项目楼层建筑面积(㎡)空置率2023年1日-2024年4月19日市场租金(元)一层1302.775%4,372,074.861,318,689.65二层2146.654,322,473.431,372,346.36三层2180.582,927,196.36882,890.54合计563011,621,744.653,573,926.55(2)承租人权益影响的确定根据产权持有人提供的租赁合同及相关补充协议，本次基准日至权益影响如下表：项目2023年2024年1月1日-2024年4月19日市场租金11,621,744.653,573,926.55合同租金6,077,500.001,814,924.66承租人权益影响5,544,244.651,759,001.89对上年度无变化。承租人权益影响收益不确定性较高，存在一定风险，折现率一般较对应土地使用权还原率高。折现率的确定也应考虑当地同类物业平性，本次参照北京市商业用地