赤峰市房地产市场调研报告

1/116上海锐翔房地产销售有限公司二0一0年月赤峰可行性研究报告第一页，共九十二页。2/116研究提纲第一部分赤峰宏观市场环境研究

第三部分赤峰房地产市场环境研究

第四部分项目地块价值分析第二部分赤峰新城区发展概况

第二页，共九十二页。3/116概要：赤峰位于内蒙古自治区的东南部，总面积90021平方公里，辖3区7旗2县，总人口441.5万人；赤峰历史悠久，1万年前就有人类活动。著名的“红山文化”、“富河文化”遗址说明大约六七千年前，这里就是人类先民繁衍生息的地方。此后，赤峰成为中国北方少数民族活动的重要地区。赤峰主城区划分为松山区、红山区、和刚刚崛起的新城区。赤峰宏观市场环境研究第一部分赤峰城市发展概况赤峰城市规划发展解读赤峰宏观经济发展研究赤峰产业发展特征研究赤峰城市竞争力分析第三页，共九十二页。1赤峰城市发展概况赤峰周边环境研究第四页，共九十二页。1赤峰城市发展概况赤峰周边环境研究■从赤峰市周边空间地理位置上看，赤峰市位于东北、华北两大经济圈之间，是蒙东经济区的领头军，也是连接东北和华北经济发展的重要成员，正南临近渤海，距北京、天津、沈阳、大连几大中心城市和锦州、秦皇岛均在500公里左右，是连接关内外的重要通道。处于这些经济发达城市辐射半径的交接点，其位置也处于东北和华东空间发展的空白点上；■从周边经济圈与产业发展方向来看，赤峰主要受东北、华北经济区产业带辐射影响，重点承接京津唐等发达经济区域的产业转移，其作为蒙东经济区重点城市之一，依托地域范围的广阔、自然资源的庞大、蒙东经济的洼地效应，在蒙东推进城市化进程及重点发展蒙东城市规划中具有充分的后发优势，未来发展潜力巨大。第五页，共九十二页。6/1161赤峰城市发展概况行政区划■赤峰市属内蒙古自治区直辖市，设3个市辖区：红山区、松山区、元宝山区；辖7个旗：阿鲁科尔沁旗、巴林左旗、巴林右旗、克什克腾旗、翁牛特旗、喀喇沁旗、敖汉旗，另辖林西县、宁城县2个县。

■全市共有273个乡镇苏木，其中：161个乡，包括3个民族乡，70个镇，包括牧区镇6个，42个苏木。18个街道办事处。246个居民委员会、21172个村民委员会，466个嘎查。

第六页，共九十二页。7/1161赤峰城市发展概况人口结构■赤峰地域总面积全市总面积9万多平方公里，辖3区7旗2县，有蒙、汉、回、满等30个民族，总人口432.8万，其中蒙古族人口85.1万。■近年来，赤峰市人口在逐渐减少，减幅控制在0.5%以左右。相对人口总量而言，城镇人口增长较大，全市城镇化率由2005年的30.8％提高到2009年的41.5％。至2009年全市总人432.8万人，其中城镇人口179万人，城市化进程进一步加快。第七页，共九十二页。8/1161赤峰城市发展概况交通状况■公路：赤峰长途汽车站就位于火车站前的广场上，111国道穿境而过。赤峰至北京、天津、秦皇岛、石家庄、沈阳、唐山、锦州、朝阳均有车直达。■铁路：赤峰站位于市区南部、昭乌达路的最南端，从赤峰至北京、呼和浩特、沈阳、大连、锦州、承德都有列车直达。■航空：赤峰机场每天有到北京、呼和浩特等地的航班往返。第八页，共九十二页。9/1161赤峰城市发展概况自然资源■【土地资源】赤峰市的土地资源特点是，地处内蒙古高原向松辽平原过渡地带，北部为大兴安岭西南段山地，燕山山系的七老图山屏于西部，努鲁尔虎山呈于东南侧，构成了三面环山的半环形，地势西高东低，其中山地面积占17.74%；高平原占5.72%；熔岩台地占3.21%；低山丘陵占19.44%；黄土丘陵占22.9%；河谷平原占8.17%；沙地占22.82%。■【矿产资源丰富】赤峰市矿产资源丰富，找矿潜力巨大。境内已发现矿产70余种，探明储量的有43种，矿产地1200余处，其中大中型矿床23个。主要矿种保有储量：金28吨、银1万吨、铜15万吨、铁27亿吨、锡75万吨、铅锌670万吨。■【农牧业种类繁多】全市耕地面积1470.37万亩，草原面积8000万亩，林地面积2947万亩，森林覆盖率25.6%。肉牛、细毛羊、肉羊、白绒山羊、瘦肉型猪、肉鸡、蛋鸡等畜禽饲养在自治区举足轻重，每年牛肉总产7.2万吨，羊肉总产5.7万吨、羊16600吨、羊绒1028吨。

■【生态旅游资源独具特色】赤峰市旅游资源丰富多彩，历史悠久，文物古迹众多，是举世闻名的红山文化、契丹·辽文化的发祥地。现有各类历史文化遗址6800余处，其中全国重点文物保护单位7处。

第九页，共九十二页。10/116概要：

城市总体规划采用集中组团式布局结构，即“沿河四片、外围三点”，不同功能的组团之间由河流水系和生态绿带间隔。城市空间发展采取控制疏散旧城西部生活区，改造振兴旧城东部工业区，发展完善松山新区，适时拓展西部新区的策略，城市公共中心在延续现状城市商贸金融中心基础上，实行重心西移战略，主要向西，适当向北生长，沿新华路、哈达街、昭乌达路和钢铁西街逐渐形成布局相对集中紧凑的“T”字型城市主中心区。赤峰宏观市场环境研究第一部分赤峰城市规划发展解读赤峰宏观经济发展研究赤峰产业发展特征研究赤峰城市发展概况赤峰城市竞争力分析第十页，共九十二页。11/1162赤峰规划发展解读规划范围新版规划将赤峰定位为北方山水园林城市。从功能结构上分为沿河四片，外围三点，各组团之间由河流和绿带间隔。

■沿河四片即红山组团、松山组团、八家组团、小新地组团，外围三点为红庙子工业区组团、桥北组团和党校组团。

■中心城区内有三山（红山、南山、西山）五河（锡伯河、半支箭河、银河、迎金河、昭苏河）。规划控制面积206km2，自治区提出赤峰市建设百万人口城市，从规划用地空间上能够满足。

■由中国城市规划设计研究院依次编制了新城区（八家组团）17k㎡分区规划、8.4K㎡控制性详细规划及核心区城市设计，完全做到新城市建设规划先行。正因为有一个高水平的规划，争取到国家开发银行大额度贷款，为新城区启动奠定了基础第十一页，共九十二页。12/1162赤峰规划发展解读规划发展目标■近期：2002—2005年规划近期2005年中心城区人口为50万人，城市建设用地为50.63平方公里,人均用地为101.26平方米；

■中期：2006—2010年2010年人口为58万人，建设用地为60.62平方公里,人均用地为104.52平方米；

■远期：2011—2020年远期2020年人口为68万人，建设用地为74.07平方公里，人均用地为108.92平方米，其中人均公共绿地为16.75平方米，人均道路广场用地为15.91平方米。第十二页，共九十二页。13/1162赤峰规划发展解读以城市规划为龙头，加速市域中心城市、次中心城市和城镇的建设：

■城镇发展的格局

赤峰市已经形成了由一个中心城市（包括平庄和元宝山）、九个旗县城关镇（其中天义、大板已定位为次中心城市）、二百多个集镇、建制镇组成的城镇体系格局。

■中心城市的发展现状

中心城市中的红山区、松山区的城镇人口达43万人，已经达到中等城市的人口规模，若加上元宝山区平庄镇、元宝山镇的城镇人口，则赤峰市中心城市的人口规模已经达到60万，达到了大城市标准。

■以中心城市带动旗镇的发展

赤峰市有九个旗县城关镇。积极稳妥地以中心城市的发展带动次中心城市和旗县城关镇应是赤峰市城镇化发展的重要支柱。城镇体系/综合交通规划综合交通包括：■国家级高速公路：G45:大庆－广州高速公路，简称大广高速；穿越赤峰.■铁路有锦赤铁路（2008年开工，预计2012年通车）：赤峰-朝阳-锦州港■机场保留现状。第十三页，共九十二页。14/1162赤峰规划发展解读城市发展方向/建设重点城市空间布局和未来的发展方向是：实行重心西移战略，主要向西，适当向北生长；采用集中组团式布局结构，即“沿河四片、外围三点”，不同功能的组团之间由河流水系和生态绿带间隔。有序推进赤峰城镇化进程和生态环境建设，实现赤峰由中等城市向大城市的战略性转变。抓住西部大开发战略、振兴东北等老工业基地战略实施和赤承、赤朝、内蒙古北部大通道等高等级公路建设对城市发展带来的外在机遇，结合城市老城区职能需要疏解的内在需求，基于区域特定的自然文化特征，遵循经济社会及城市发展规律，因势利导，探索城镇化发展新思路，提出城市空间发展新取向，构筑城市新框架。城市未来的建设重点是：■做强做大中心城区，提升中心城市的辐射功能,带动市域城镇快速发展；■加快“沿河四片、外围三点”的功能建设；■构建和完善市区道路网络；■推进园林绿化建设；■重点打造“园林赤峰”的特色。第十四页，共九十二页。15/1162赤峰规划发展解读最新政策利好分析为了适应赤峰市城市发展建设，承接城市功能外溢和空间拓展的需要，优化配置城市资源，实现社会、经济、人口、资源、环境的可持续发展。经赤峰市规划局、红山高新技术开发区管委会委托，在《赤峰市城市总体规划2002-2020》（中国城市规划设计研究院）方案基础上，编制《赤峰东部工业区规划》。

定位：贯彻落实以人为本，全面、协调、可持续的科学发展观，牢固树立抓住机遇、加快发展的战略思想，建立完善的社会主义市场经济体制，促进经济社会和人的全面发展，不断提高构建赤峰市和谐社会的能力。依据城市总体规划，赤峰市从国家开发银行获得AA级信用贷款25亿元，到2007年之前，这些资金将逐步投入到新城区的基础设施建设中去，是实施城市总体规划的重要保障。第十五页，共九十二页。16/1162赤峰规划发展解读新版规划将赤峰定位为北方山水园林城市，自治区提出赤峰市建设百万人口大城市，从规划用地空间上能够满足，赤峰的城市发展面临着历史性的机遇。具体的影响会体现在：■城市基础设施建设加强，城市综合服务功能提升，赤峰中心城市建设的步伐将进一步加快；■大力发展现代农业，是大量劳动力解放，使农业人口发生迁移，城市化进程加快，城市人口不断增长；■承接发达城市的大量产业转移，在产业发展提升经济实力的同时带来大量产业人群，从而整体拉动城市消费，使城市综合竞争力增强；■实施环境保护政策，改善城市人居环境，实现可持续发展。最新政策利好分析第十六页，共九十二页。17/116概要：内蒙各市中，赤峰市经济基础较为薄弱，地区经济实力及国民收入相对于周边地区明显落后。近年来，赤峰市宏观经济呈现了发展速度加快、发展后劲增强的良好态势。一言以蔽之，内蒙古“十一·五”规划里指出的蒙东区域经济优势里，除了口岸优势赤峰不具备外，其他的优势赤峰不仅完全具备，而且均比较突出。这也就是说，赤峰具备了蒙东区域经济发展领头军的条件，接下来就是如何利用的问题了。赤峰宏观市场环境研究第一部分赤峰城市发展概况赤峰城市规划发展解读赤峰宏观经济发展研究赤峰产业发展特征研究赤峰城市竞争力分析第十七页，共九十二页。18/1163赤峰宏观经济发展研究地区生产总值■地区生产总值连年上升，2009年实现地区生产总值突破912.89亿元，按可比价格计算比上年增长16.6%；■地区生产总值在蒙东地区位居前列，稍低于通辽市；但是，远远高于蒙东其他各市。第十八页，共九十二页。3赤峰宏观经济发展研究人均生产总值■人均地区生产总值持续走高，2009年人均地区生产总值达到2.1万元，首次超过3000美元，表明赤峰经济发展稳定。■人均地区生产总值在蒙东各地区中处于落后水平，高于兴安盟，但与其它三市相比，差距较大。第十九页，共九十二页。20/1163赤峰宏观经济发展研究固定资产投资■固定资产投资增速平稳。近几年赤峰固定资产投资增速基本保持在25%以上，投资增幅较大。2009年全市社会固定资产投资达655.03亿元，比上年增长26.7%。■与蒙东地区其他城市相比，2009年赤峰市社会固定资产投资总额处于遥遥领先的位置，高于其它四个市盟。其增幅在蒙东各城市中处于中游水平，基本达到25%以上。第二十页，共九十二页。21/1163赤峰宏观经济发展研究财政收入■近年来财政收入持续增加，2009年全市财政收入再创历史新高，全年实现财政总收入82.28亿元，同口径比上年增长13.6%，比上年同期降低了13个百分点；■财政收入在蒙东地区排名第三，低于通辽市和呼伦贝尔，说明赤峰市经济发展要再接再厉，创造更好成绩。第二十一页，共九十二页。22/1163赤峰宏观经济发展研究居民收入■人民生活水平不断提高，2005-2009年，市区居民人均可支配收入从7572元上升至12670元，涨幅超过两位数，甚至几乎达到20%。■2009年赤峰市区居民人均可支配收入达12670元，人均地区生产总值在蒙东五市中处于中游水平，略低于通辽市和锡林郭勒盟。

第二十二页，共九十二页。23/1163赤峰宏观经济发展研究城乡居民人均消费支出随着生活水平的不断提高，赤峰城乡居民生活消费支出呈现出强劲的快速增长势头，人均消费支出数额持续上涨。其中城市居民生活消费支出在2005年出现一个增长高峰，增幅达20%以上。2009年，增幅突然回落，至2009年，该市居民人均生活消费支出达9187元。农民生活水平进一步提高，人均生活消费支出持续上涨，涨幅于2005年和2008年出现两个小高峰，平均涨幅达10%以上。第二十三页，共九十二页。24/1163赤峰宏观经济发展研究恩格尔系数2005年-2009年，在收入大幅增长的同时，居民消费观念发生了改变，赤峰市区恩格尔系数从31.8%降至30.3%，总体呈逐年下降的态势，生活小康得到了进一步体现，达到富裕水平。2007年之后，在收入大幅增长的同时，由于受到通货紧缩的影响，居民有钱不敢花，享受型消费缩减，同时受食品价格快速上涨影响，恩格尔系数又开始回升，至2009年，恩格尔系数逐渐上升到33.2%。

（注：恩格尔系数是衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据国际标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。但在中国受国情影响，此标准仅具有一般参考性。）第二十四页，共九十二页。25/1163赤峰宏观经济发展研究小结■经济基础相对薄弱，但发展态势良好；■

GDP总量、人均GDP连年上升，经济持续稳步增长；■地区环境不断改善，社会固定资产投资增速较快，投资额不断突破；■财政收入持续增加，增幅显著，城市经济发展势头强劲；■居民收入稳步提高，生活水平不断改善，消费能力不断增强；■社会消费需求稳步增长，消费品市场发展稳定。第二十五页，共九十二页。26/116概要：第二产业是赤峰市经济发展的重要支柱。城市呈现出明显的工业化特征，以制造业为主导产业，其中已初步形成了以能源、冶金、建材、纺织、食品和化工等六大支柱产业为骨干的制造业。城市产业门类比较齐全，产业特征明显，支柱产业中涌现诸如平庄矿务局、元宝山电厂、赤峰有色金属集团、赤峰第一毛纺织厂、赤峰羊绒衫厂、赤峰地毯总厂、赤峰市制药厂等闻名中外的企业集团，品牌化特色明显。赤峰宏观市场环境研究第一部分赤峰城市发展概况赤峰城市规划发展解读赤峰宏观经济发展研究赤峰产业发展特征研究赤峰城市竞争力分析第二十六页，共九十二页。27/1164赤峰产业发展特征研究三产结构根据2005-2009年三产结构变化折线图可以看出，赤峰市近年来产业结构不断优化，第一产业比重不断下降，第二产业比重保持稳定上升趋势，第三产业比重波动上扬。总体看来，赤峰市第二产业占据主导地位，城市工业化进程明显加快。第二十七页，共九十二页。28/1164赤峰产业发展特征研究第一产业增幅及比重■2005-2009年，赤峰市第一产业增加值基本保持上涨态势，但增幅不大。其中2005年增幅较大。2006年以后第一产业增加值保持小幅稳定上涨，但增幅逐年趋缓；■2009年赤峰市第一产业实现增加值148.94亿元，增长4.4%；■从2009年产业比重来看，赤峰市第一产业在三产中比重为16.3%，在蒙东典各城市中位居中游。第二十八页，共九十二页。29/1164赤峰产业发展特征研究第二产业增幅及比重■2005-2009年，赤峰市第二产业保持稳定上涨，第二产业增加值连年上升，增幅基本保持在25%左右，2009年实现第二产业增加451.39亿元，相比2005年增加了3.5倍多；■2009年赤峰市第二产业实现增加值451.39亿元，增长24.7%；■从2009年产业比重来看，赤峰市第二产业在三产中比重为50.7%，低于通辽市和锡林郭勒。■但从产业增加值来看，赤峰市2009年第二产业增加值在蒙东地区比较中，仅次于通辽市，高于其它三市。第二十九页，共九十二页。30/1164赤峰产业发展特征研究第三产业增幅及比重■随着赤峰市产业结构不断变化，第三产业得到长足发展，从2005年-2009年，第三产业增加值连年持续稳定上涨，增幅维持在13%以上，随着产业增加值的不断提升，2009年增幅出现小幅回落；■2009年赤峰市第三产业实现增加值312.56亿元，增长13.3%；■从产业比重来看，2009年赤峰市第三产业在三产中比重为33%，在蒙东城市中居中游；■但从产业增加值看，赤峰市2009年第三产业增加值在蒙东地区比较中，位居第三。第三十页，共九十二页。31/1164赤峰产业发展特征研究支柱产业赤峰是一座新兴工商业城市。全市现已形成了以能源、冶金、建材、纺织、食品和化工等六大支柱产业。■全市制造业支柱产业是：冶金；能源；食品；医药；建材；纺织业；通用设备制造业；化学原料及化学制品制造业；金属矿物制造业；农副产品加工业；专用设备制造业；皮革、毛皮、制造业。第三十一页，共九十二页。32/1164赤峰产业发展特征研究小结■三产均衡稳步发展，产业结构不断优化；■第二产业在三产构成中所占份额逐步上升，城市工业化特征显现；■传统产业发挥支撑作用，主导产业架构显现；■制造业占据工业的主要份额，其发展对于产业结构的调整和工业化的推进发挥着主导作用。■产业特征明显，支柱产业呈现品牌化发展趋势。第三十二页，共九十二页。33/116概要：赤峰市位于内蒙古东部，城市位于各经济圈、经济带辐射外围，经济基础相对较为薄弱。目前产业结构、经济规模及招商环境落后于周边发达地区。但赤峰交通便捷，拥有丰富的自然资源和优良的生态环境资源，同时具有雄厚的制造业产业基础，随着内蒙古“十一·五”规划里指出的蒙东区域经济优势里，赤峰市作为蒙东区域经济排头兵，其发展潜力巨大。赤峰宏观市场环境研究第一部分赤峰城市发展概况赤峰城市规划发展解读赤峰宏观经济发展研究赤峰城市竞争力分析赤峰产业发展特征研究第三十三页，共九十二页。34/1166赤峰城市竞争力分析城市优势综合赤峰的基础资源与整体发展水平，可将其总体优势归纳为以下四点：■赤峰市位于内蒙古自治区东南部、蒙冀辽三省区交汇处，东和东南与通辽市和辽宁省朝阳市毗邻，西南与河北承德接壤，西和北部与锡林郭勒盟相连。■资源优势。赤峰矿产资源丰富，一是大兴安岭矿产资源最为富集的地区主要分布在赤峰境内。■拥有雄厚的制造业基础，近年来经济发展迅速，发展势头强劲；■随着内蒙古“十一·五”规划里指出的蒙东区域经济优势里，赤峰市作为蒙东区域经济排头兵，更要起到先锋模范作用!■后发优势。作为后发地区，蒙东应该按照科学发展观和构建和谐社会的要求，在产业发展中可以博采众长，坚持高起点、高标准，直接采用国内外先进技术和装备，通过技术跨越实现经济的跨越式发展。第三十四页，共九十二页。35/1166赤峰城市竞争力分析城市劣势在分析赤峰城市竞争力的同时，在其发展过程中也存在着一定的不足：■城市位于内蒙古东部，经济基础相对薄弱，城市化进程滞缓；■目前其产业机构优化、经济规模及招商环境落后于周边发达地区；■外来人口导入相对不足，人才高地近期难以形成，城市辐射效应相对匮乏；■城市发展框架基本拉开，但开发深度不够，更多的是政府“形象”工程；■与我国交通通道的通达性差。主要指赤峰市与北京、沈阳、大连、集宁、二连浩特之间的连接线路的等级偏低。■赤峰市域内部交通的可达性较差。第一、远未形成交通网络体系，公路等级偏低。第二、静态交通不完善。第三、景区和市内交通干线之间的连接性差。第三十五页，共九十二页。36/116概要：赤峰市新城区位于赤峰市区西部，面积17平方公里，规划人口规模12万人。规划远期2020年居住用地面积为471.8公顷。赤峰新城区定位为：全市的政治、经济、文化中心和以现代服务业为主的地区总部经济中心,是赤峰都市圈区域协调和合作发展的中心环节，赤峰未来城市形象的集中体现区域。其未来将会发展成为市级行政、商业文化中心、科教创业基地、旅游集散中心和新型生态居住区。赤峰新城区发展概况第二部分赤峰新城区基本概况赤峰新城区发展现状赤峰新城区规划前景第三十六页，共九十二页。37/1161赤峰新城区基本概况区域范围赤峰市新城区位于市区西部，规划建设范围为：赤峰市新城区西起中心城区西山风景区边缘的外环路、东至京通铁路、北起巴林大街、南至锡伯河，总面积为17.03平方公里，规划人口规模12万人。规划远期2020年居住用地面积为471.8公顷，占城市建设用地面积的35.45%，人均居住用地为39.3平方米；

第三十七页，共九十二页。38/1161赤峰新城区基本概况区域定位根据赤峰新城区职能及所参与区域分工的层次范围，赤峰新城区功能定位为：全市的政治、经济、文化中心和以现代服务业为主的地区总部经济中心,是赤峰都市圈区域协调和合作发展的中心环节，赤峰市未来城市形象的集中体现区域。按照总体规划要求，赤峰新城区将是一个拥有12多万人口的新城区，建设定位是建设一座具有较高文化品位、独特艺术风格、依山傍水的生态城市，一座智能化、信息化、舒适化的现代城市，赤峰市政治、经济、文化中心。第三十八页，共九十二页。39/1161赤峰新城区基本概况主体功能■市级行政、商业文化中心这一功能是赤峰新城区最基本和重要的功能之一，也是新城区参与到赤峰都市圈分工的主要职能■科教创业基地通过赤峰新城区实现更合理的区域中心职能，是赤峰新城区在空间和功能上的一次超越。在地区总部模式下，新城区产业发展的合适方向是：服务化、知识化、高附加价值化、生态化。■旅游集散中心

伴随赤峰都市圈的形成，城市旅游和郊区旅游迅速发展，旅游地间联系的加强将促使以赤峰新城区为核心的放射状旅游网络的形成，新城区作为都市圈中心环节将承担主要的旅游集散中心功能。■新型生态居住区作为区域的核心城区，赤峰新城区需要对周边区域的人口、就业、经济活动具有吸引力，居住的吸引力是前提条件之一。第三十九页，共九十二页。40/116概要：赤峰新城区当前以居住以及公共设施建设为主，建设推进速度较快。赤峰新城区工业用地分布相对集中，公共设施沿路分布特征明显，住宅建设较为活跃，开发建设速度较快。目前中心区存在大量已建、在建或拟建地块。赤峰新城区发展概况第二部分赤峰新城区基本概况赤峰新城区发展现状赤峰新城区规划前景第四十页，共九十二页。41/1162赤峰新城区发展现状现状描述赤峰城区的发展呈现由东向西走势：

新城区的规划与设计充满着现代都市的理念，城市功能齐全、完备。在新城区核心区内，已经建设了行政服务中心、联排低层商住楼，多层、高层商住楼和独立式别墅区，政府广场、市民广场以及学校等公共服务设施。新城区已经形成了“九横五纵”的道路网络，“一场、两带、四园”七街路122万平方米的绿化大格局。市党政机关已顺利搬迁，此外，新城区蓄水防洪工程完成三道橡胶坝建设，排污截流干管已完成规划设计，供热、供水、供电、燃气、通讯管线敷设全面跟进。截止到2007年底新城区建设已基本完工，居民生活工作井然有序。第四十一页，共九十二页。42/1162赤峰新城区发展现状用地现状

现状用地中，居住、公共设施、工业、道路广场四项用地合计占到总建设用地的91.7％，反映了赤峰新城区当前以居住以及公共设施建设为主、建设推进速度较快、生产性功能较强的实际发展状况。

第四十二页，共九十二页。43/1162赤峰新城区发展现状公用设施分布现状公共设施：

主要有赤峰行政中心及部分市、区行政部门，商业服务设施配套不完善，规模小且分散。市级行政中心正在形成之中。现状公共设施配套薄弱，尤其是商业服务、医疗卫生和居住教育设施较为缺乏。公共设施的总体分布特征：

其用地的沿路分布特征明显，且包含了赤峰近几年公共设施建设的重点，公共设施用地面积157.73公顷，占城市建设用地面积的11.85%；道路广场用地370.87公顷，占城市用地面积的27.87%；绿地274.93公顷，占城市建设用地面积的20.66%。公共设施主要沿玉龙大街、天义路等城市重要道路沿线以及这几年集中建设的中心区区域。赤峰新城区以公共设施推动开发建设的框架初步拉开，但在增强中心城市服务功能、明确与历史文化特色的关系等方面缺乏系统性。第四十三页，共九十二页。44/116概要：赤峰新城区规划依据其功能定位明确了“促进中心城市整体服务职能的全面提升，引领赤峰开发时代的新起点，提升城市历史及自然资源特色的品牌”的三大总目标。它将形成我国北方地区融“山、河、林、城”四位一体的独特的山水园林城市景观。赤峰新城区规划用地中，突出了居住用地以及公共设施用地，体现了新城区功能建设与发展的重点。赤峰新城区发展概况第二部分赤峰新城区基本概况赤峰新城区发展现状赤峰新城区规划前景第四十四页，共九十二页。45/1163赤峰新城区规划前景规划目标依据对于赤峰新城区的功能定位，规划明确了以下目标及相应的规划发展策略，作为赤峰新城区未来发展定位得以实现的有力支撑。中心城市整体服务职能全面提升赤峰市开发时代的新起点城市历史及自然资源特色品牌化区域商务服务功能的强化

都市圈辐射能力的增强城市生活服务品质的提升区域中心城市功能转换与提升的新起点大城市框架形成的新起点城市历史文化、形象面貌展示的新起点城市历史文化的延续城市自然特色的凝结中心城市形象的宏大展现总目标分目标第四十五页，共九十二页。46/1163赤峰新城区规划前景用地规划

规划用地中，突出了居住用地以及公共设施用地，分别占总建设用地的32.6％、18.9％，体现了赤峰新城区功能建设与发展的重点；绿地占总建设用地比例约为28.7％，主要是由公园和城市生态建设用地构成，有利于城市良好生态环境的构筑。第四十六页，共九十二页。47/116概要：赤峰房地产市场目前还处在一个比较初级的阶段，住宅土地的投资热情上涨迅速，最近几年的土地供应，基本上为住宅用地，目前房地产市场最活跃的当属新城区，赤峰市的大部分商品房都来自新城，政府已对红山区、松山区等老城区的土地供应进行了约束限制，因此赤峰市房地产市场呈现出新城区独树一帜的局面。新城区在整体市场当中已经占据着越来越重要的地位，已成为最具发展潜力的板块。赤峰房地产市场环境研究第三部分赤峰房地产市场板块研究赤峰住宅市场发展特征研究赤峰商业市场特征研究赤峰房地产SWOT及客源分析赤峰新城区典型项目研究本案前期SWOT分析第四十七页，共九十二页。48/1161赤峰房地产市场板块特征板块特征以半支箭河、锡泊河等主要河流为界限，将主城区划分为红山区、松山区、新城区三大片区。■红山片区——锡泊河以南、站前街以北、植物园以西的区域。以商业服务、餐饮娱乐、文化教育和居住功能为主。■松山片区——锡泊河以北、阴河以西、平双路以东、友谊大街以南的区域。以居住、交通和教育功能为主。■新城片区——平双路以西、锡泊河以东、巴林街以南、外环路以东的区域。以居住、行政及文化教育功能为主。第四十八页，共九十二页。49/1161赤峰房地产市场板块特征板块特征以居住和行政、文化、教育功能为主以居住，行政、商业为主要功能的新城区基本维持现状能，以工业，交通为主要功能的松山区居住、工业相对平衡的红山区赤峰市桥北棚户区第四十九页，共九十二页。50/116概要：赤峰房地产市场板块优势明显，地产项目众多，高品质项目开始集中，已形成了“遍地开花”的局面，且小高层、高层产品已渐渐成为市场供应的主流。其房价呈现出中心强周边弱的局面。同时赤峰房地产市场正处于高速发展的阶段，由于固有的生活习惯，购房者大多具有极强的地缘性，这也成为阻碍当地楼市发展的原因之一。赤峰房地产市场环境研究第三部分赤峰房地产市场板块研究赤峰住宅市场发展特征研究赤峰商业市场特征研究赤峰房地产SWOT及客源分析赤峰新城区典型项目研究本案前期SWOT分析第五十页，共九十二页。51/1162赤峰住宅市场发展特征总体特征■板块优势明显，高品质项目开始集中。受到城市规划影响，赤峰市新城区的产品优势明显，高品质、大规模楼盘在该区域大量集中上市。如何跳脱出目前运作的固有模式，是新兴项目能否立足的重要关键。■开发体系混乱，多家开发商联合开发。赤峰新城区为现在房地产市场发展较为活跃的地带，但是大多数楼盘都是多家开发公司联合开发，各自为战；这样就不利于房地产市场的健康发展，容易导致房地产市场混乱局面的出现，对于开发商来说，也不利于他们的统一管理。主要原因：开发商实力不够雄厚，大都没有能力独自拿地。■购买意向偏向自用，价格需求偏向中高端

个人购买商品房的比例逐年增加，在低端市场满足不了市场需求后，市场开始走向中高端。解析：赤峰房地产市场处在发展初期，其市场需求的主体为普通的刚需团体，大量的中低端住宅充斥着整个市场，使整个市场处于一个较为落后的状态，然而当地人们的生活水平日益提高，对住宅的品质也提出了新的需求，这样，以前的普通住宅已无法满足现在的市场需求，中高端住宅就越来越受到青睐。第五十一页，共九十二页。52/1162赤峰住宅市场发展特征总体特征■高层住宅的销售有一定抗性。在赤峰市走访过程中，发现当地人对高层住宅的认识度普遍较低，他们不太愿意购买高层住宅，然而现在赤峰整个市场开始走向高端，高层则为高端楼盘不可缺失的因素。主要原因：1、赤峰市的生活方式导致其对高层的接受度较差2、高层住宅的得房率要低于多层住宅3、高层住宅的物业费要远高于多层住宅4、赤峰新城区供电、供水系统不太稳定，断电的现象普遍发生，由于高层较高，水压达不到，因此供水困难也是赤峰人不愿意接受高层的原因之一。

■开发理念及操盘水平有待提高当地市场对于项目的开发理念及全程操盘水平均处于初级阶段，水准有待提高。表现形式：1、表现在产品细节上，如小区规划、外立面乃至规划等方面均存在一定的落后程度。2、销售体系不专业3、表现于客户的定位上，本土开发商普遍认为现有主流消费群体对于居住面积的去化能力较高，其实造成这一现象的主要原因是由当地长期以来产品供应的强制性所造成，而并非市场客观情况。第五十二页，共九十二页。53/1162赤峰住宅市场发展特征总体特征■外来人口量有限，暂无法形成消费拉动效应由于赤峰的整体发展相对较为落后，相对于高素质人才的引进，具有一定的劣势，从目前的房地产市场发展现状来看，区隔性非常强，外来人口尚不成为购房的主力之一。但这部分人群基本不属于高消费、高预算阶层，消费低于一般市民，无法成为房地产发展的先头军。■品牌效应渐露光芒随着市场日趋成熟，消费者对于产品的需求逐步走向多元化和品质化，对产品本身的关注程度越来越高。表现形式：产品形象的塑造、品质变的日趋重要。■刚性需求在一定程度上成为楼市发展助力相对于国内其他大型城市，赤峰的房地产市场起步较晚，一些刚性需求购房仍是现在购房群体的主力。刚性需求主要体现在以下几个方面：旧城改造，拆迁户安置购房，年轻人结婚购置新房，为子女选择学区而重新购房，二次置业更换环境购房等。刚性需求为房地产行业提供了一个生存发展的空间。第五十三页，共九十二页。54/1162赤峰住宅市场发展特征总体特征■居民购房地点选择区域性较强基于当地居民的生活习惯，在购房时往往把原居住片区作为首选。主要是购房者在一个区域中生活、工作多年后大都习惯以前的生活方式和居住氛围地缘因素很强。在本次市调中了解到，每个的楼盘购房客户很大一部分都集中在楼盘所在区域的周围。■市场逐渐成熟，购房客群更加理性赤峰整体商品房销售均价仍处于小幅上升阶段，但随着价格的不断上升，投资客已在逐步减少，购房者更加理性等方面的反应已逐步显现出来。新城区域的购房群体更加复杂化，首次置业和二次置业以及因为拆迁而购房客户均有。另外由于新城区教育资源丰富，为孩子上学选择学区房而在新城区置业的客户群也日渐增多。■中高端产品竞争日趋激烈目前市场上的明星级项目均为高端定位，区域竞争日益激烈。区域内部的竞争激烈，对具备刚性需求的的消费者而言存在巨大心理抗性，严重阻碍市场项目的有效去化。第五十四页，共九十二页。55/1162赤峰住宅市场发展特征新城板块特征■新城区房地产市场供应量持续增大

赤峰市房地产市场还处于发展的初级阶段，住宅土地的投资热情上涨迅速，最近几年的土地供应，基本上为住宅用地，目前房地产市场最活跃的当属新城区，赤峰市的大部分商品房都来自新城，政府已对红山区、松山区等老城区的土地供应进行了约束限制，因此赤峰市房地产市场呈现出新城区独树一帜的局面。

■楼盘品质逐步上升，客户需求多元化。

市场升温、地价上升迫使开发商自律提高产品水平，规模大盘，多元化产品开始扎堆出现。楼盘之间的竞争转变为对于市场客户群的精准判断以及项目品质的个性竞争。■新城区的整体区位的发展趋势

新城区将成为赤峰市新的城市中心，大批市政机构的内迁，更是给新城带来无限生机，新城区的东、南、北三个方向的土地供应都基本接近饱和，如果新城想要继续发展房地产市场，就只有向西偏南的方向发展。本案位置将逐渐成为新城区乃至整个赤峰市的新的中心区。

第五十五页，共九十二页。56/116概要：赤峰商业属典型城市商业布局，中心单一且经营档次偏低。随着城市逐步向西扩张，城市中心有逐步向西转移的趋势。西部区域随着人气的聚集、市政机构的落户以及居住人口的增多，势必形成一个新的城市中心。同时赤峰投资客将会越来越多，投资意识较强，这也成为商业易卖的原因之一。办公类物业在赤峰市场中尚属于新兴物业，市场总量不大，市场需求也不明显，纯写字楼更是少之又少。赤峰房地产市场环境研究第三部分赤峰房地产市场板块研究赤峰住宅市场发展特征研究赤峰商业市场特征研究赤峰房地产SWOT及客源分析赤峰新城板块典型项目研究本案前期SWOT分析第五十六页，共九十二页。57/1163赤峰商业市场发展特征商业特征■商业现状属典型城市商业布局，中心单一且经营档次偏低，同时赤峰宏观经济指标增幅明显，居民消费需求旺盛；■目前在售商业集中在老城区，总体量不大，新城区商业规模也较小，主要集中于开发住宅；形成不了气候。■各种新兴商业业态已进入赤峰市场，但受传统消费观念的束缚，消费者更青睐于传统百货商场购物；■城市中心逐步西移，西部区域随着人气的聚集以及居住人口的增多，势必形成一个新的城市中心，但现阶段已出现的金钰大都会一家大型商业项目，而且一度处于停建状态。第五十七页，共九十二页。58/116概要：2010年，这样一个充满机会，更是充满变化的市场让我们看到了希望，国家的一系列志在维护房地产市场正常秩序的政策使广大的一、二线城市陷入了僵局，大量房产商改变战略，开始转投三、四线城市及一些较不发达的地区。这样，赤峰市将成为一个新兴的地产城市，这里机会与危机并存，一个初级房地产市场将由此茁壮成长。在这里，我们要规避风险，把握机会，实现自己的宏伟蓝图。赤峰房地产市场环境研究第三部分赤峰房地产市场板块研究赤峰住宅市场发展特征研究赤峰商业市场特征研究赤峰房地产SWOT及客源分析赤峰新城板块典型项目研究本案前期SWOT分析第五十八页，共九十二页。59/1165赤峰房地产SWOT及客源分析赤峰房产市场SWOT分析■Strengths优势:

赤峰市房地产市场还处于一个初级阶段，在这里机会更多，发展的空间更大。

赤峰市近几年经济发展迅速，人们生活水平不断提高，在温饱得到满足之后，人们开始向往高品质的生活，因此，对高端住宅的需求日益增加。

著名的“红山文化”、“富河文化”遗址说明大约七千年前，这里就是人类先民繁衍生息的地方，借助红山、富河文化，赤峰市房地产市场将会得到更多人的追捧。第五十九页，共九十二页。60/1165赤峰房地SWOT及客源分析赤峰房产市场SWOT分析

■Weaknesses劣势：1、赤峰市房地产市场整体物业水平较低，整体销售水平落后，一般都是没有经过专业的培训，销售人员都是开发商随便招入一些没有经验的人做简单的出售，没有一个比较专业的团队。2、赤峰市的高层住宅的销售存在普遍的抗性，对高层住宅的认知度，还没有得到当地人的接受。第六十页，共九十二页。■Opportunities机会：

1、赤峰市新城区的地产市场越来越受到政府的支持，红山、松山区都已基本无盘，而且政府已禁止老城区出售土地，这就意味着要买房就必须去新城区。 2、目前新城区高档楼盘稀少，而且高档楼盘已是追求品质生活的客户群体追求的对象，发展高端物业已成为赤峰市的焦点所在。■Threats威胁：

1、目前，国家正在进行房地产市场整风运动，政策频出，导致中国房地产市场一时动荡不安

2、赤峰市落后的房地产现状，对于新事物的接受能否达到预想的结果，还不得而知。5赤峰房地SWOT及客源分析赤峰房产市场SWOT分析第六十一页，共九十二页。5赤峰房地SWOT及客源分析赤峰房产市场客源分析第六十二页，共九十二页。5赤峰房地SWOT及客源分析目标客层群体特征分析第六十三页，共九十二页。■解析：

通过对赤峰市当地各项目的成交客层分析，结合本案所处区域特点，地理位置特征及未来发展前景。即将形成的品牌认识度，本项目主力客户来源将取决于本案的优良品质及创新上，广泛吸纳赤峰市追求高品质、高质量生活环境的客户群。5赤峰房地SWOT及客源分析目标客层群体特征分析客户年龄预测集中在35-45岁（及以上）间，占总人群近70%，其中35-45岁占47%，45岁以上占20%，此部分客户职业稳定，收入较高，并且拥有一定数量的积蓄，有意并有能力享受高品质生活的人群，将成为本案的主力客层。第六十四页，共九十二页。65/116概要：本次调研针对新城板块在售楼盘的中高档楼盘，现选取3个最具代表性的楼盘为例，对案例做基本评判。赤峰房地产市场环境研究第三部分赤峰房地产市场板块研究赤峰住宅市场发展特征研究赤峰商业市场特征研究赤峰房地产SWOT及客源分析赤峰新城板块典型项目研究本案前期SWOT分析第六十五页，共九十二页。66/1166赤峰新城板块典型项目研究河畔骏景基本概况第六十六页，共九十二页。67/116河畔骏景优劣势及卖点分析6赤峰新城板块典型项目研究■项目优劣势分析:优势：1、河畔骏景共由4栋小高层与4栋高层组成，拥有65米宽的楼间距2、小区规划采用人车分流，绿化率大于37%

3、有比较吸引眼球的主题景观

4、楼盘均价相对较便宜，性价比较高5、该项目目前主力产品为面积100-130㎡的两房与三房，主力均价在4400元/

㎡左右劣势：1、地理位置比较偏2、周边生活配套设施不完善

3、停车位严重不足

4、贷款的购房者一般都要加价200-300元/㎡项目卖点提列：1、河畔骏景总建筑面积约113000平米，容积率1.84，

绿化率达37%2、百分之11.46超低建筑密度，65米超大楼间距3、3.0米层高，坡地式园林景观设计，35000平

米立体景观，500平米水系，670平米标准网球场，210平米专属健身器

材区域4、全地下车库设计，全封闭式物业管理，5重安防第六十七页，共九十二页。68/116富河国际基本概况6赤峰新城板块典型项目研究第六十八页，共九十二页。■项目优劣势分析：

优势：

1、优越的地理位置，也是新区发展的中心之地

2、容积率相对较低

3、规模大，小区内部配套设施比较齐全

4、采用一梯两户式，公摊面积小，得房率较高

劣势：

1、交通不便

2、多家开发商联合开发，施工、营销节奏不一

3、贷款购房客户需要每平米多加300元

4、目前周边配套实施还不齐全

5、贷款的购房者要加价200-300元/㎡项目卖点提列：

1、产品结构多样化，别墅设计精美、高档

2、项目紧临锡伯河和文博馆

3、保值升值，品牌效应，吸引异地群体

4、项目以优异的地段、开发商品牌效应以及部分依山傍水

景观为主要卖点。6赤峰新城板块典型项目研究富河国际优劣势及卖点分析第六十九页，共九十二页。70/1166赤峰新城板块典型项目研究富兴嘉城基本概况第七十页，共九十二页。■项目优劣势分析：优势：

1、绿化、景观上主要依靠“漠南长廊”2、交通便利，内部教育设施齐全（幼儿园、小学）3、一梯两户，板式结构，产品结构多样化4、框架剪力结构，得房率高5、开发周期短，交房早

劣势：

1、多家开发商联合开发，施工、营销节奏不一2、缺少品牌和主题效应，没有个性，没有气质3、贷款的购房者需要另外加价4、户型单一，偏大；内部生活配套设施不齐全5、开发面积大，销售周期长项目卖点提列：

1、“漠南长廊”政府投资，成为该案内部一大景观亮点

2、体量优势能形成未来局部商业

3、众多项目环绕周围，可以享受其他项目的配套设施6赤峰新城板块典型项目研究富兴嘉城优劣势及卖点分析第七十一页，共九十二页。72/116概要：

根据项目具备的城市新城区核心地理位置，对周边项目现状，本项目定位为引领当地市场，带动区域高品质人居氛围，时尚休闲娱乐的顶级生活示范区，并深度挖掘赤峰市城市性格和特征，将高贵而厚重的英式建筑形象融入到项目中，树立“中天*御园*峰会”项目尊贵典雅恢宏的气质和风范！赤峰房地产市场环境研究第三部分赤峰房地产市场板块研究赤峰住宅市场发展特征研究赤峰商业市场特征研究赤峰房地产SWOT及客源分析本案前期SWOT分析赤峰新城板块典型项目研究第七十二页，共九十二页。■位置介绍：1、本案位于玉龙大街与新惠路的交汇处，是城市新城区目前仅剩的核心地段，具有不可复制性。

2、地块周边附属配套设施齐全教育资源丰厚，小学、中学近在咫尺。

3,、政府机构也落户于此，新的行政中心也为该区域的商业发展带来机会。

73/116本案地理位置简图本案前期SWOT分析第七十三页，共九十二页。本案前期SWOT分析本案周边配套第七十四页，共九十二页。■

土地情况综述：

该地块地理位置优越，整体条件具备，临主要交通干道玉龙大街，位于赤峰市新城区正中心。地块本身形状较方正规则，属较理想的建筑用地。■

景观条件综述：

地块景观条件十分良好。从周围环临景观及远景视野的开阔度而言，其景观卖点是其他项目难以匹敌的优势。

■

交通配套条件综述：

地块周边公交线路集中，另有两条主干道纵横贯穿，交通优势明显。此外，区域内坐落有赤峰二中，市政机构、众联广场等生活公建设施，生活出行极为便利。本案前期SWOT分析本案地块价值判断第七十五页，共九十二页。本案前期SWOT分析本案效果图第七十六页，共九十二页。■Strengths优势：

■

地理位置:目前新城核心区域最后一个未开发地块，具有不可复

制性。

■打造顶级学区房，名校（赤峰二中）对面，自住及投资兼具。

■商业配套齐全，依托大型商业配套，购物方便。

■43万㎡大型社区，整体规划，优势明显。

■大批市政机构的落户此地，将给本案未来的商业提供前所未有

的机会。

■产品设计理念超前，物业管理模式先进本案前期SWOT分析本案SWOT具体分析第七十七页，共九十二页。■Weaknesses

劣势：

■规模大，施工周期长

■市场主流消费群体对于高价产品购买能力弱，项目本身定价不易

■高层接受度差，容积率偏高

■开发进度不一，配套设施最后形成

■购买群体单一，市场容量较窄

本案前期SWOT分析本案SWOT具体分析第七十八页，共九十二页。■Opportunities

机会：

■

未来新城区的地标

■

市政机构的落户，此地将是未来的市中心，将成为新的商业中心

■

地段的独特稀有，未来的升值空间大

■

打造高档住宅，引领当地房地产市场，促进产品升级

■

板块成熟后，周围配套设施更成熟

■

市场关注度高，引发异地置业趋势

■

由于是主体品质楼盘，价格抗跌性比较强

■

当地市场空白点较多，引入适当的的先进理念

■

即可为项目锦上添花本案前期SWOT分析本案SWOT具体分析第七十九页，共九十二页。■Threats威胁：

■商业供应量和消费人群不对称，最终的商业形成需要较长的

培育周期

■高档产品和当地市场接受度存在不确定性

■综合性大型社区对管理要求水平高

■开发周期相对其他竞争个案最晚，容易受市场调控风险高

■当地住