大中华区写字楼供应和需求前沿趋势20223

大中华区租户研究2021

年的旺盛需求减轻了新增供应的压力1

大中华区

需求前沿趋势2021

年的旺盛需求减轻了

2022

年

3

月

商业计划策划行业分析报告现况概览未来趋势写字楼市场写字楼前沿趋势写字楼前沿趋势写字楼前沿趋势写字楼前沿趋势写字楼前沿趋势写字楼前沿趋势2021

大中目录

前沿趋势华区写字楼大中华区甲级写字楼

6

深圳

28

要点总结

51摘要

1六大

14

广州

34报告介绍

2

北京

16

香港

40大中华区甲级写字楼

5

上海

22

台北

46

商业计划策划行业分析报告2021

年的旺盛需求减轻了新增供应的压力1截止到

2021摘要市场概览

年四季度，大中华区

21

个主要城市的核心商圈甲级写字楼存量达到约

6,318.6

万平方米。大中华区主要城市核心商圈写字楼净吸纳量

2021

年全年录得约

388.8

万平方米，比

2020

年上涨

129.6%。目前旺盛的需求对于

2022

年未来供应的去化减轻了一些压力。一线城市中

，台北核心商圈空置率较低，今年将是优质写字楼项目涌入大中华区主要市场的高峰期。在

2022

年至

2025

年间，很多位于新兴商圈的未来供应预计入市。随着部分租户考虑具有价格优鉴于经济情况、政策导向以及新冠疫情防控“新常态”，展望未来，大中华区优质写字楼的需求将持续保持韧性。尤其是一些行业已经迎来新的或将迎来潜•

金融业；•

医疗健康行业。从大中华地区的各个主要门户城市来看，2021

年甲级写字楼市场需求表现总体上好于预期。2022

年，我们预计，包括总体经济状况，政府政策和各个城市

商业计划策划行业分析报告研究报告撰写规范A

课题研究进入结题阶段，撰写研究报告成为最重要的工作。写作研究报告，除了课题研究与实验要有充分的基础以外，首先要确定研究报告的文体类型。课题研究报告属于教育科研应用文体。这类文体包括学术论文、调查报告、实验报告、经验总结报告等等。如果课题是对某种教育现象进行的调查，就应写作调查报货：如果课题为实验研究，就应写作实验研究报告：如果既有理论研究又有实验内容的，研究报告就要二者兼顾。我市“十一五”立项课题，大都属于实验研究报告，也有部分是调查报告的，少部分是理论与实验研究都有的，很少有单纯进行理论研究的。北京全市甲级写字楼新增供应同比下降

25.4%，达为

83.9

万平方米。数字经济标杆城市的实施方案》中，健康服务产业同时，中国第三个证券交易所于

2021

年

9

月尘埃政府政策扶持和发展目标的双推动下，生物医药相和更广阔的发展空间，届时写字楼市场租赁需求将新增供应达

678,311

平方米，占全市新增供应的米。楼需求从艰难的

2020

年强势反弹。在

2021

年的吸纳量推升到

142

万平方米，是

2020

年的三倍有将持续加快我国经济转型升级。新的商业机会也级写字楼的需求将持续受到推动。预计金融科技、行业将出现变革性的新业务机会，值得业主持续关平方米，均位于核心区域：福田占比

44.5%，南山末平均租金为每月每平方米

210.5

元。在市场实际吸纳量高达

67.3

万平方米，仅次于

2018

年达到历6.1

个百分点，目前全市空置率重回

20%

以下，仅外资企业租赁面积占比

10.2%。按行业看，TMT、10.1%，是深圳甲级写字楼需求的主要来源，其中百分点，大面积租赁成交频现。过

600

万平方米，核心商务区占

90.2%，集中在南延伸的趋势显著。另一方面，前海、深圳湾超级总压力。2021年，由于大体量新增项目较2020年明显减少，624,065

平方米。北京

2021

年全市年度净吸纳量达五年来最高值，在

2021

年

8

月发布的《北京市关于加快建设全球已被列为北京未来发展的六大聚焦产业之一。与此落定。随着北京证券交易所的正式运营，未来，在关行业以及北京创新型中小企业将迎来更好的平台得到进一步提升。

大中华区写字楼供应

/

需求前沿趋势22021

年是上海新兴商圈的又一个重要年份，其92.1%。全市甲级写字楼存量扩大至

1,440

万平方去年上海逐步适应了疫情防控的“新常态”，写字每个季度，净吸纳量都超过了新增供应，将年度净余。毫无疑问，疫情已经影响国内经济产业结构调整并将随之出现，因此在上海这一总部集聚地，对甲TMT、医疗健康、资产管理、新零售和现代物流等注。2021

年，深圳甲级写字楼新增供应量约

359,800占

55.5%。市场需求活跃度延续，支撑租金保持相对平稳，年供应相对有限的背景下，全年录得深圳甲级写字楼史第二高的水平，带动空置率较

2020

年同期下滑为

19.0%。分企业类型来看，内资企业租赁面积占比

89.8%；金融业和专业服务业分别占比

38.0%、25.6%

和TMT

的比重逐年增加，较

2019

年已上升约

15

个2022——2026

年全市甲级写字楼的计划供应量将超山区，非核心板块占比

9.8%，商务发展格局向西部基地的大量总部自用物业将一定程度上缓解去化

商业计划策划行业分析报告米的新增供应，同比增加

86.3%，全市总存量被推情影响而放缓的办公需求得到明显释放。尽管年中令其对经济活动的负面影响降至最低，同时在大量显提升。全市净吸纳量录得

425,969

平方米，同比展，作为支撑广州甲级写字楼市场的主力，内资企内录得多宗整层或大面积租赁成交均来自于此。需据成交总量的

66.2%。的集中入市，预计短期内或令市场空置率及租金双多选择，办公需求在新增供应刺激下有望得到释放成，该项目在第一季投入市场。新增供应量约

7,100主要被上半年较差的市场气氛拖低；2021

年整体复苏迹象并回复稳定，然而，疫情严峻加上乌克兰因素迅速得到妥善解决，2022

年下半年租赁市场但同时亦见新经济产业占比越来越多，尤其是金融预计这些行业在

2022

年继续保持活跃。由于核心2022

年该区或会出现较多租赁成交。为敦北民生区之中国人寿总部大楼，面积约

53,600合计新增供给面积约为

68,800

平米。堪称稳定。租赁活动以中小面积居多，依租赁交易企业因应疫情，缩编与扩编互有消长下，需求持稳。南港区，提供高素质办公空间及具租金竞争力的租期趋于平衡。2021

年，广州甲级写字楼市场迎来

430,744

平方高至

5,617,246

平方米。在新冠疫情逐步得到有效控制的环境下，因前期疫广州局部地区仍有疫情反复，但防疫水平不断提高新增供应入市的刺激下，写字楼市场活跃度得到明增长超过

4

倍，达到自

2017

年以来的历史新高。疫后中国经济的复苏也支撑内资企业保持稳健发业全年租赁面积约占到全市成交总量的

86.7%，年求面积在

2,000

平方米以上的内资企业租赁成交占2022

年，广州甲级写字楼市场将迎来新一轮供应双承压，而另一方面，较高供应量也为企业带来更并带动吸纳量走高。2021

年全年仅一个甲级写字楼项目

(Marina

8)

落平方米，比

2020

年的

26,000

平方米下跌

73%。全年计写字楼仍录得负吸纳量

(-53,800

平方米

)，待租率由

2020

年

12.6%

微升至

13.6%。2021

年香港甲级写字楼租赁需求持续上升，初见危机升级，短期内将窒碍市场复苏步伐。假如上述有望重回正轨。年内新租赁成交虽以金融业为主，科技、数字资产和商务中心

/

共享工作空间等企业，商务区如中区等优质写字楼租金较高峰期回落，2021

年全年，台北新增

2

栋

A

级办公大楼，分别平米；南京松江区之希望广场，面积约15,200平米。2021

年整体市场胃纳量约

57,800

平米，租赁市场统计，2021年整体平均租赁交易面积约1,900平米。在核心区可供出租面积稀少下，外围新兴办公商圈金，吸引租户的目光。核心区办公大楼市场供需预

2021

年的旺盛需求减轻了新增供应的压力

3

商业计划策划行业分析报告提供了以下方面的理解：•

大中华区写字楼市场未来的供需动态展望；北京WUHAN深圳上海广州

大中华区写字楼供应

/

需求前沿趋势香港台北报告介绍报告涉及的六大写字楼市场包括：2020

年大中华区高质量办公空间的租赁需求韧劲十足，帮助写字楼市场持续复苏。本报告着眼于大中华地区的甲级写字楼市场，并•

2021

年大中华区写字楼市场的供需情况总结；•

最后，对大中华区各主要城市的写字楼市场供需趋势进行深入分析。4

商业计划策划行业分析报告研究报告撰写规范B

课题规划的研究内容是课题研究报告的引言部分，这部分内容主要体现了课题组如何按照教育科研的程序对教育问题进行规划研究的。只有写好引言部分的内容才能为课题研究报告打好学术基础，为课题研究构建起严谨的学术逻辑。因此，引言的内容体现了课题组的学术功底，体现了课题研究的学术基础，也是课题组学习研究的具体体现。引言部分可分为问题的提出、对问题规划研究的逻辑建构、课题的研究过程与研究方法三个层面十一个条日的问题。这些内容的表述程序构成一个逐层推进的严谨的逻辑联系。甲级写字楼12.8%

。核心市场的整体租金表现在过去一年持续承压。州分别以

640.1

元每平方米每月（72.9

港元每平160.1元每平米每月，比往年同期下降2.2%（表1）。场带来的不确定因素相对楼市场的供应和需求端的截止到

2021

年四季度，的核心商圈甲级写字楼存米。大中华区主要城市核得约

388.8

万平方米，比线城市中

，台北核心商圈大中华区

21

个城市核心商圈甲级写5大中华区-现况概览过去一年，新冠疫情给市减弱，这对大中华区写字复苏都有一定积极影响。大中华区

21

个主要城市量达到约

6,318.6

万平方心商圈写字楼净吸纳量录2020

年上涨

129.6%。一空置率较低，约为2.1%。表

1：字楼市场数据速览（2021

年）资料来源：戴德梁行研究部在二线城市中，成都的核心商圈空置率最低，为新增供应项目不断入市导致了大中华区甲级写字楼2021

年四季度，在一线和二线城市中，香港和杭方英尺每月）和

149.1

元每平方米每月的租金位居第一。大中华区主要核心商圈的写字楼租金录得

2021

年的旺盛需求减轻了新增供应的压力

商业计划策划行业分析报告1.为国内许多城市政府考虑实现的目标。写字楼等进一步的净负排放来为减少温室气体做出贡献。隐含的排放量和运营产生的排放量，并优化能源括地基）以及屋顶；•照明；•可再生能源的使用——能源和材料；中减少碳排放以及提升节能效果非常关键。其中，6大中华区写字楼供应

/

需求前沿趋势可持续发展大中华区甲级写字楼-未来趋势

对于大中华区的许多城市来说，今年将是优质写字楼项目入市的高峰期。不少

2022

年至

2025

年的未来供应将位于新兴商圈。许多租户可能会选择

共计

608.9

万平方米的项目计划入市，而台北未来供应项目较少，核心商圈的未来供应仅有

102,718

平方米。

未来，气候变化仍旧是人类需要面对的重要课题。全球范围内的政府、企业和公众将把减缓气候变化列为工作重点。据联合国统计，房地产领域的

楼投资者和开发商将更加重视自己的房地产项目是否符合“绿色”标准，并且具有可持续性。2022

年以及未来，“碳达峰”和

“碳中和”将成房地产项目可以通过逐步实现净零排放，甚至更为了实现净零碳排放，大中华区的楼宇必须减少效率。需要考量的因素有：•

建筑的结构——墙壁（包括玻璃墙）、地面（包•

空调——采暖、制冷、通风；•

电力负荷；•

建筑物的使用和租户的租赁活动。对于正在建设和运营的写字楼业主来说，在运营

商业计划策划行业分析报告二氧化碳的总和。调控的供热、制冷、通风和照明，以及不可控的差无几

,

所以增加建筑供暖

/

制冷均衡性的能效热损耗或提高日光吸收的能效措施和系统会降低生的碳排放。同样地，通过增加热损耗或降低日但将增加供暖产生的碳排放。因此增加建筑供暖非常小。和业主仍可运用若干能效理念、措施和系统，包善照明效率。虑和使用低碳

/

零碳（LZC）技术。风能、太阳降低的能源需求。术（LZC）综合运用起来，可以显著提升写字楼业建筑显著减少。2.供应字楼面积将完工入市，其中

29.2%

的未来供应位于新18.8%

位于新兴商圈，预计至

2025

年底，这一比例将将持续支撑去中心化趋势。租金敏感性企业或需求面以下行业的租户企业，如：TMT（互联网科技、媒体生产制造业和物流业。一些新兴区域已成为产业聚集地。同时，这些新兴区大中华区主要城市的新兴板块已逐步发展成熟，包括香港的鲗鱼涌。交通范围的扩大，不断助力大中华区重点城市的甲级截至

2021

年底，上海次级商圈的优质零售物业存量2,760

万平方米以上。市的轨道交通网将进一步向郊区扩大，陆续建成新的通全网络运营里程达

831

公里。预计到

2026

年前，152.8

公里，这将缩短上班族通勤时间，提升交通便捷新兴商圈运营中的碳排放是指建筑在其运营周期内产生的各类建筑运营活动都会产生碳排放，包括可统一大电器和小功率电器。由于建筑每年供暖和制冷产生的碳排放量往往相措施和系统非常具有挑战性。通过减少建筑结构空间供暖产生的碳排放，但同时也会增加制冷产光吸收的措施和系统将减少制冷产生的碳排放，/

制冷均衡性的能效措施和系统实际影响可能会话虽如此，大中华区的商业建筑投资者、开发商括确保建筑的气密性，改进建筑外壳隔热性，改未来进一步发展，大中华区的商业建筑也可以考能等技术能够满足建筑净零碳排放或碳排放显著如能成功地将能效措施和系统以及低碳

/

零碳技的能源性能，其运营能源的消耗将比以往典型商2022

年，大中华区内预计

1,127

万平方米的优质写兴商圈。目前，大中华区重点城市甲级写字楼存量的增至

19.7%。大中华区大量位于新兴商圈的甲级写字楼的预期交付积大的租户也将持续带动去中心化趋势发展，尤其是以及通信）行业、医疗保健行业（包括生命科学），这些行业的租户正不断在新兴商圈寻求优质办公空间，域的基础设施与公共服务配套设施也在不断建设完善。北京的丽泽、上海的前滩和徐汇滨江、深圳的前海和商业配套与基础设施的建设和竣工，特别是城市轨道写字楼市场由城市中心区向郊区分散发展。举例来说，达到

1,800

万平方米，预计到

2027

年底存量将增加至为了提高城市内的通勤效率，未来，大中华区重点城地铁线。例如，上海现有

20

条轨道交通线路，轨道交上海地铁将新增

3

条地铁线，增加轨道交通运营里程性。

2021

年的旺盛需求减轻了新增供应的压力

7

商业计划策划行业分析报告研究报告撰写规范C从我市进入课题鉴定程序所提交的研究报告来看，这项内容存在问题较多。课题的问题表述不清楚，或者表述不当，课题研究报告就失去了基础，鉴定也就难以通过。问题表述不当主要表现在以下几个方面：1.没有表述问题。只交代了课题研究的背景，没有把问题交代清楚。没有问题表述的课题研究成果就不能算是真实的研究成果。只有把问题表述清楚、准确、真实，才有进行真正意义的研究。2.问题的表达大而空。虽然表达了问题，但不从教育实际问题入手的，只是宽泛或者概括地表达了一般的问题，是从我国、我省的角度表达的，很多课题研究报告只是把搜集到的有关问题表述粘贴过来，没有根据自己的实际情况进行分，没有本校的实际问题。问题的表达大而空，不具体也不明确，课题研究中很难把握，使课题研究失去了研究的真实基础，甚至失去了方向和目标。3.问题的表达单一概略。虽然表达了本校的问题，但只有观察性概述性表达，缺乏实证性表达，缺乏数据统计和分析，对问题的研究方式比较单一，科学性不强。约租户的激烈竞争时期，尤其是在城市新兴商圈。创意，以吸引和留住租户。们尝试通过沟通合作更好地了解租户的业务需求，以此为基础询服务和支持。例如关于企业设立和企业税务的咨询，以并为现有租户提供可预订的商务空间；课，可供租户预订使用；里托管自己的孩子；公舱，供租户使用。办公舱提供了一个设备齐全、封闭的电话，参加电话会议、网络研讨会等。较大的类似空间可零售租户合作，通过特定的写字楼租户应用程序，为其写务，从而进一步增强写字楼的租赁竞争力。3.8大中华区写字楼供应

/

需求前沿趋势随着供应达到峰值，2022

年将是大中华区优质写字楼业主签为了保持领先地位，写字楼业主在附加服务方面变得越来越有一些写字楼业主正在寻求与租户建立更深层次的业务关系。他提供更具新意的服务。此类服务的示例包括：•

商务咨询和支持：一些业主正在为他们的租户提供商务咨

及预订车辆等商务支持；•

共享办公空间：一些业主正在运营专用的共享办公空间，•

健身空间：一些业主现在已经开设了专用的健身房和健身•

日托设施：一些业主与日托机构签约，方便父母在写字楼•

办公舱：一些富有创新精神的业主在写字楼大堂里放置办

可预订空间。个人用户可以在这里专注于工作，接听私人

以方便不同团队聚集在一起开会、讨论或集思广益；•

商业配套服务：一些同时运营相关商业配套的业主正在与

字楼租户提供餐饮服务及零售商品的优惠和折扣。更多的大中华区写字楼业主毫无疑问将升级更多相关的附加服业主提供的附加服务变得更具创新性

商业计划策划行业分析报告运营并开始租赁，毫无疑问，在大中华区，商业办公物业租赁必须围绕绿色概念进行建模，以确保商业办公物业业主和租户条款，以便更好地协调业主和租户之间的财务性激励和可持续提升能效的投资中反向收益，并激励或促使双方义务合作，以没有一种“放之四海而皆准”的绿色租约，租约中的绿色条款同情况。尽管如此，以下是一些绿色租赁条款可以包括的内容：•实现这些措施的机制；•未执行的流程和惩罚。2021

年的旺盛需求减轻了新增供应的压力9展望未来一年，考虑到经济和政策方向，我们认为大中华区整体优质写字楼需求将保持稳定。在部分城市中，写字楼的吸纳量在亮点行业的推动下行业包括：•

金融业；•

TMT(

电信、媒体和科技行业

)；•

医疗健康行业。2022

年，我们预计对可持续性和

ESG

的关注度将激励业主和租户考虑绿色租赁，而城市核心商圈办公空间将仍然紧俏，并且在家

/

远程工作的机可持续性和

ESG

也可以从需求方面推动。一旦商业办公楼投入将有机会变得更加环保。为了高性能商业办公楼的利益，租赁之间的关系与绿色房地产的最新发展相一致。绿色租赁实质上是标准租赁的一种，但包含新的或经过调整的发展目标（健康安全的目标）。绿色租赁可以让业主和租户从确保楼宇的租用、运营和管理符合可持续发展（健康安全发展）。应根据业主和承租人的目标进行调整，并考虑到各个建筑的不•

各方要求着手的环保措施；•

监管评估措施的执行情况；ESG和绿色租赁1.

商业计划策划行业分析报告映业主和租户对建筑物能源效率负责的意愿强弱。或“深绿色租赁”，视业主和租户是否有意让租续性为重点的绿色租赁将为大中华区的商业地产度地提高其长期盈利能力，从而实现投资回报。类商业空间的租户对此类空间的需求更大，绿色赁，因为实施绿色租赁计划的商业建筑通常可以绿色租赁还将提高业主的声誉，进而转化为积极由于工作环境的改善，绿色租赁将使承租人能够绿色租赁也将提高承租人的声誉，促进积极的公的整体租赁成本也应该会降低。2.在逐步重回业主市场部分公司缩减了办公空间，我们看到大中因此，许多写字楼业主降低了租金，以吸大量企业对于办公空间的需求再次回升。际上超出了预期，这在许多城市写字楼市商圈中，以上海静安核心区为例，在

2020但

2020

年中后期和

2021

年的空置率持续使得该地区的平均租金趋于稳定，预计未中心地段租用优质办公空间，这将向有利在

2020

年初，由于受到新冠疫情影响，华区许多城市核心商圈的空置率有所增加。引潜在租户入驻。2020

年的后期到

2021

年，随着经济复苏，从全国诸多市场来看，写字楼的需求量实场中的核心区域尤其如此。大中华区各城市甲级写字楼市场里的核心年第一季度末其空置率上升至

13.69%，下降（2021

年第四季度末为

4.35%），这来将会重回业主市场。进入

2022

年，随着租户决定在大中华区于过渡到业主市场。核心商圈

绿色租赁条款的性质和范围是可以调整的，以反

“绿色租赁”可分为“浅绿色租赁”、“中绿色租赁”

赁合约中的各项义务具有法律效力而定。

在未来，经过深思熟虑并妥善实施的以环境可持

业主和租户带来诸多优势。

在业主方面，绿色租赁将大大有助于业主最大限

在大中华区各房地产市场中，考虑到希望占用此

商业建筑通常享有更高的租金和更高的资本价值。

此外，预计大中华区将有更多的业主采用绿色租

降低运营成本和维护成本，延长使用寿命。此外，

的公共关系。

对于租户来说，绿色租赁带来的好处也同样重要。

吸引和留住有才华的员工。与业主的情况一样，

共关系。由于绿色建筑运营效率的提高，承租人

大中华区写字楼供应

/

需求前沿趋势10

商业计划策划行业分析报告3.和办公空间设计持，部分企业允许员工选择时不时地居家或远程工适当和方便时才向员工提供此办公选项。提供了协作环境，给予员工归属感以及活动场地上来办公空间在中国的商业职场中仍将发挥重要作行设计更改。随着员工越来越多地使用在线会议技室中的噪音水平在某些情况下有所增加，这可能会空间将重新设计，以接受新技术，同时减少干扰，的功能，以一种开放的态度来理解工作，为员工提2021

年的旺盛需求减轻了新增供应的压力11在过去的一年里，鉴于疫情的经验和相关技术的支作。对于绝大多数企业员工，雇主实际上只在必要、但是，员工仍然希望在办公室工作，因为办公空间的支持等，这种需求预计将持续到未来。因此，未用。然而，大中华区没有多少公司机构对其办公空间进术（当他们与同事或客户进行沟通交流时），办公打扰到坐在附近的同事。未来，我们预计一些办公提升员工办公效率。展望

2022

年，公司有机会重新定义他们办公空间供更加舒适的环境并提升他们的效率。居家

/

远程工作

商业计划策划行业分析报告4.作的意见》（国发〔2019〕23

号）（以下简称《意金融业的进一步发展。《意见》提出了

4

个方面共2.加大投资促进力度；4.保护外商投资合法权益。小企业有望受益。在未来五年内，“十四五”规划•资本市场的进一步发展；•持续放宽资本账户。“十四五规划”和北京证券交易所的成立等将带来的数据，中国大陆目前拥有

8

家世界领先的金融科美元，大约是北美金融科技独角兽平均市场价值的挥了作用。在

2020

年年初中国大陆疫情暴发高峰上银行和财富管理服务的活动激增。其次，线上保更多的人在家在线购物。我们可以预期该地区金融业的参与者范围将扩大。了中国大陆甲级写字楼市场的进一步发展，还推动12大中华区写字楼供应

/

需求前沿趋势2019

年底，国务院印发了《关于进一步做好外资工见》）。《意见》的主要目标之一是促进中国大陆20

条政策措施。这四个方面是：1.

深化对外开放；3.

深化投资便利化改革；此外，随着北京证券交易所的成立，表现良好的中将着眼于：•

人民币进一步国际化；•

进一步加强金融市场监管；接下来一系列的金融改革政策，

包括《意见》、新的商机，支持中国商业写字楼市场的进一步发展。金融科技这一领域也十分活跃。根据

Penser

公司技独角兽企业。这

8

家企业平均市场价值达

268

亿8

倍。新冠疫情也在扩大金融部门的某些业务领域方面发期间，在线金融服务的使用量有所增加。首先，网险经纪业务活动也有所增加，第三，在隔离期间，随着投资者和金融机构继续在中国大陆发展业务，相应地，这类业务扩展将带来新的机会，不仅支持了整个大中华区的优质写字楼市场的未来发展。金融业

商业计划策划行业分析报告策及规范，TMT

行业正持续成为大中华区许多城市对“新基础设施“的投资，并推进”数字中国倡议”，统”。内整个经济中研发投资年均增长率达到7%的目标。车等，都是预计在中国大陆地区进一步发展的科技国大陆及其他地区的

TMT

公司意识到此类机遇，写字楼的需求将会增加。张。展望未来，鉴于新冠肺炎疫情的存在公众不大中华区医药市场发展，譬如居民收入增加，更市场的发展，更多技术的整合，我们预计大中华医药市场规模将超过

5.3

万亿元人民币，此后仍最成熟和最重要的生物医药市场之一。

此外，我因此，药物供应和医疗设备的市场预计将扩大。国内外生物医药公司在中国大陆城市的投资有所太总部已经并将继续在中国设立总部，以确保在快速扩张，以及研发和生产新药和新医疗设备的需上加速了包括风险投资在内的资本流入中国生物医带来的影响，以及多个领域商业活动度的预期增长，空间需求。5.

TMT

行业近年来，大中华区的药品和医疗器械市场大幅扩断提高对医疗健康的认识。诸多积极因素将促进多医药健康科学家和专业人士参与国内医疗健康区制药和医疗设备市场将在未来进一步增长。据前瞻产业研究院估计，预计到

2025

年，中国有增长空间。展望未来，中国目标是成为世界上国的人口正在老龄化，而卫生支出正在逐步增长。在一系列有利的经济、人口和政治因素的刺激下，增加。越来越多的职能部门，以及许多公司的亚中长期内的可持续业务发展。此外，近年来，中国大陆在生物制药行业的研发2021

年，中国颁布了几项新的关于

TMT

行业的政优质写字楼需求的主要驱动力。未来，正如”十四五”规划所述，中国大陆将加大以建立”数字社会、数字政府和健康的数字生态系为了推进创新，”十四五”规划提出了在未来五年投资中增长最快。随着许多生物制药公司在中国的求不断增多，预计研发投资总额将继续增长。2020

年初中国爆发的新冠肺炎疫情也在一定程度药行业。

医疗健康行业6.电子商务，5G，人工智能，健康技术，自动驾驶汽领域。由于这一行业演变，预计会出现新的商机。随着中预计在可预见的未来，大中华地区这些公司对甲级因此，鉴于新冠肺炎疫情给大中华区医疗健康行业我们预计医疗健康行业将在未来一年催生更多办公

2021

年的旺盛需求减轻了新增供应的压力

13

商业计划策划行业分析报告六大重点城市报告涉及的六个主要的大中华区甲级写字楼市场有：oooooo北京；上海；深圳；广州；香港；台北。以上六大市场提供了一个大中华区核心写字楼市场业主及租户活动的基本面。北京广州14大中华区写字楼供应

/

需求前沿趋势

商业计划策划行业分析报告2021

年的旺盛需求减轻了新增供应的压力15上海香港深圳台北

商业计划策划行业分析报告平方米甲级写字楼市场供需北京甲级写字楼市场新增供应动态——根据核心

/廉峰哲魏东写字楼供应过去一年2021

年，由于大体量新增项目较

2020

年明显减少，北京全市甲级写字楼新增供应虽较

2020

年全年下降25.4%，达

624,065

平方米，（其中

43.1%

位于五大核心区域，56.9%

位于新兴商圈）（图

1），但全年新增供应仍保持在历史平均水平。值得关注的是，四年来没有新增供应的燕莎和中关村商圈本年度也迎来了霄云路33

号和鼎好

DH3

等亮点项目入市（表

1）。在

2021

年北京入市的

10

个甲级写字楼项目中，两个位于丽泽金融商务区，体量共计

27.0

万平方米，占总新增图

1：新兴商圈划分（2020

年——2021

年）资料来源：戴德梁行研究部研究部sabrina.d.wei@

北京

前沿趋势

项目及企业服务部

leon.fz.lian@16

大中华区写字楼供应

/

需求前沿趋势

商业计划策划行业分析报告北京甲级写字楼市场建筑面积最大的三个新增项目（2021

年）北京甲级写字楼市场新增供应动态——北京甲级写字楼市场未来供应——（2021

年）（2022

年——2025

年）面积的

43.3%；两个位于中央商务区，但由于大部分面积作为企业自用，所以对外出租面积仅为5.0万平方米，占总新增面积的

8.0%；而燕莎、中关村、东二环、亚奥、金融街和望京

-

酒仙桥商圈各有一个新增项目入市，分别占总新增面积的

10.4%、9.1%、9.0%、7.2%、6.6%和

6.4%（图

2）。展望未来2022

到

2025

年，预计北京写字楼市场还将迎来约248.1

万平方米的办公空间，未来供应总量占目前全市甲级写字楼总存量比例为四大一线城市中最低值，仅为19.7%。其中，核心商圈和新兴商圈未来供应分别占全市未来供应总体量的

48.2%

和

51.8%。预计到

2025

年，北京全市甲级写字楼存量将达到1,508.9万平方米（图3）。2022

到

2025

年，北京写字楼市场的未来供应仍将主要集中在中央商务区、通州运河商务区和丽泽金融商务区，分别占未来供应总体量的

26.2%、19.8%

和

12.7%。其中位于中央商务区的普洛斯

/CICC/

香港置地

(Z3)、民生银行（Z4）、大家保险（Z5）、远洋地产（Z6）预计将于

2025

年后集中入市，体量共计约

50

万平方米；除此之外，备受瞩目的通州运河商务区，未来三年也将迎来如新光大中心和远洋乐堤港等地标项目，且体量均在

15万平方米以上（表

3）。未来，随着通州运河商务区和丽泽金融商务区基础设施的逐步完善以及产业升级步伐的加快，北京写字楼市场的发展势头将持续向好。表

2：

项目名称

商圈

写字楼建筑面积（平米）

1

平安幸福中心

丽泽金融商务区

150,000

2

霄云路

33

号

燕莎

65,010

3

鼎好

DH3

中关村

57,000资料来源：戴德梁行研究部图

2：

图

3:根据区域划分

根据核心

/

新兴商圈划分资料来源：戴德梁行研究部

资料来源：戴德梁行研究部继鼎好

DH3

入市后，中关村商圈在

2022

年将继续迎来供应小高峰，和泓大厦和丽金智地中心等项目将为市场带来约

15

万平方米的优质办公面积，将在一定程度上缓解中关村区域可租赁面积短缺的局面（图

4）。在未来的建筑楼宇中，为了达成进一步实现“双碳”的目标和人们对绿色健康需求的不断提高，绿色建筑、绿色金融、绿色租赁将成为未来北京商业地产市场的新标签，同时，具备更多绿色认证的楼宇和物业管理将更加受到市场的青睐。。

2021

年的旺盛需求减轻了新增供应的压力

17

商业计划策划行业分析报告北京甲级写字楼市场主要的未来供应（2022

年——2025

年）北京甲级写字楼市场未来供应写字楼建筑面积（平米）

80,000

138,444

150,000入市时间

2022

年

2023

年

2025

年表

3：

项目名称

商圈

1

和泓大厦

中关村

2

信达中心

东二环

3

新光大中心

通州运河商务区资料来源：戴德梁行研究部图4:——根据区域划分（2022

年——2024

年）资料来源：戴德梁行研究部

2022

2023

202418

大中华区写字楼供应

/

需求前沿趋势

商业计划策划行业分析报告北京甲级写字楼市场各行业租赁成交面积占比（2021

年）北京甲级写字楼市场内

/

外资企业租赁成交面积写字楼租户需求过去一年2020

年初爆发的新冠肺炎疫情致使业主在一整年都采取降低租金的方式来吸引租户，很多企业租户意识到近两年是重新选址搬迁的最佳时期。2021

年上半年，新增供应的入市为企业选址提供了更多选择，市场租赁需求表现旺盛，全市上半年净吸纳量共计达

34.5

万平方米。进入下半年，由于中央商务区、丽泽、亚奥和望京

-

酒仙桥等商圈的活跃表现，下半年市场净吸纳量高达

49.4

万平方米。至此，北京全市年度净吸纳量达五年来最高值，为

83.9

万平方米。受此影响，市场空置率同比下降

2.4个百分点至

14.6%。与此同时，市场需求的强劲表现令北京全市租金水平自三季度开始在连续十个季度持续下跌后首次迎来小幅上扬，并于年底恢复至去年同期水平，为每月每平方米人民币

337.6

元。图5:占比（2021

年）资料来源：戴德梁行研究部

92.4%

内资

7.6%

外资成交类型方面，受疫情带来的不确定性、国际政治环境以及外资租户审批流程长等多方面因素影响，内资企业继续成为

2021

年北京写字楼市场的成交主力，租赁面积约占到整体市场的

92.4%（图

5）。北京作为全国的科技创新中心，在服务业扩大开放、打造全国数字经济发展的先导区和示范区以及北京自贸区、北交所的设立等诸多利好政策的驱动下，北京写字楼租赁市场衍生出了更多的租赁需求。2021

年全年，多家知名互联网企业的大面积扩张拉动

TMT

类公司成交占所有行图6:资料来源：戴德梁行研究部业成交面积总和比例高达

55.5%，占比高于

2020

年

17.9个百分点，创历史新高。除

TMT

行业之外，疫情激发了保险和基金等行业快速发展，带动金融业成交面积占比位居第二，达

17.6%；同时疫情的暴发同样也令律师事务所、咨询和在线娱乐等行业迅速扩张，至此，专业服务业成交面积占比位居第三，达14.9%。

2021

年的旺盛需求减轻了新增供应的压力

19

商业计划策划行业分析报告北京甲级写字楼市场——五宗重要租赁交易（2021

年）值得一提的是，新冠疫情的暴发使医药健康行业发展迅速，2021

年全年，该行业新租和表

4:

租赁楼宇

商圈

亚洲金融中心

亚奥

融中心

燕莎

万家灯火大厦

中关村

万科时尚中心

中央商务区

鼎成时代广场

亚奥资料来源：戴德梁行研究部搬迁面积占所有行业总成交面积的

4.6%，为自

2014

年以来最高值，在所有行业中位居第四位。其余有租赁需求的行业还有能源、房地产、制造业、零售和物流等，成交面积之和约占2021

年全年北京写字楼市场总成交面积的

7.4%（图

6

和表

4）。对于TMT行业来说，新项目的入市为亚奥商圈提供更多办公空间，同时凭借着奥运契机，近两年亚奥商圈已比肩上地迎来高科技企业纷纷落户，如腾讯和美团分别在亚洲金融中心和鼎成时代广场新租约

10

万和

8

万平方米的办公面积，至此，亚奥商圈占

TMT

行业总租赁面积的

22.2%。而一直以来都以高科技企业为主要聚集地的中央商务区、中关村、望京

-

酒仙桥商圈这一年来也吸引了多家知名高科技企业入驻，三大商圈共占

TMT

行业总租赁面积的

49.0%。位于燕莎商圈的城市更新项目“融中心”虽还未改造完成，但凭借其独特的外形特点和智能的办公理念已被字节跳动提前预租完成，因此燕莎商圈租赁面积占

TMT

行业总租赁面积的

13.5%。纵观

2021

年全年，选址这些区域的企业租赁面积占到整个

TMT

行业全年租赁面积的

84.7%（图

7）。北京在金融领域，集中了国家金融监管部门和政策管理部门，集聚了大量知名金融企业20

大中华区写字楼供应

/

需求前沿趋势

客户

成交面积（平米）

租赁类型

腾讯

100,000

新租字节跳动

100,000

新租

快手

86,000

新租字节跳动

83,000

新租

美团

80,000

新租和银行总部。近两年，作为金融业对外开放的先行城市，北京市政府高度重视并出台多项举措支持高质量金融业快速发展。具体在金融行业的成交中，中央商务区、金融街和丽泽金融商务区在

2021

年依然是金融企业在京最受青睐的三大区域，三大商圈共占金融行业总租赁面积的

67.4%。同时，东二环在此期间也吸引了一批国内基金、证券企业入驻，如中泰证券租赁北京泓晟国际中心约

11,900

平方米的办公面积，至此，东二环的租赁面积占金融行业总租赁面积的

15.5%。纵观

2021

年全年，选址这些区域的企业租赁面积共占整个金融行业全年租赁面积的

82.9%（图

8）。最后，对于专业服务业而言，中央商务区和东二环这一年来吸引了多家律师事务所、会计师事务所和咨询管理类公司的入驻，两大商圈共占专业服务业类企业总租赁面积的46.7%。望京

-

酒仙桥商圈这一年来吸引了一些健康管理类、教育类公司的选址落户，至此，专业服务类企业在此区域的租赁面积占专业服务业总租赁面积的

16.3%。在政府“大众创业、万众创新”的推动下，中小企业发展迅速。拥有众多科研院所和高等学府的中关村商圈吸引了服务型创业投资机构落户，如创新工场租赁鼎好

DH3

约

7,000

平方米的办公面积。至此，专业服务类企业在中关村商圈的租赁面积占专业服务业总租赁面积的

8.9%。纵观

2021

年全年，选址这些区域的企业租赁面积共占整个专业服务行业全年租赁面积的

71.9%（图

9）。

商业计划策划行业分析报告TMT

行业金融业专业服务业图

7:——区位偏好（按租赁面积）（2021

年）资料来源：戴德梁行研究部图

8:——区位偏好（按租赁面积）（2021

年）资料来源：戴德梁行研究部图

9:——区位偏好（按租赁面积）（2021

年）资料来源：戴德梁行研究部展望未来2022

年至

2023

年，北京甲级写字楼市场将迎来约

150

万平方米的新增供应。预计未来一年，受互联网领域监管力度的加大和“双减”政策滞后效应的影响，互联网行业大面积扩张的现象或将有所放缓，在市场租赁需求回落和大量新增供应的双重压力下，北京整体市场空置率将被推高的同时市场租金水平或将再次承压。同时，在2022年初结束的政府工作报告中，无论是关于“十四五”规划还是2022年的发展目标，都重点提到了科技自主自强，可见高科技领域将继续成为北京市未来的重点发展方向。最后，在

2021

年

8

月发布的《北京市关于加快建设全球数字经济标杆城市的实施方案》中，健康服务产业已被列为北京未来发展的六大聚焦产业之一。与此同时，中国第三个证券交易所于

2021

年

9

月尘埃落定，随着北京证券交易所的正式运营，未来，在政府政策扶持和发展目标的双推动下，生物医药相关行业以及北京创新型中小企业将迎来的更好的平台和更广阔的发展空间，届时写字楼市场租赁需求将得到进一步提升。2021

年的旺盛需求减轻了新增供应的压力21

商业计划策划行业分析报告甲级写字楼市场供需上海甲级写字楼市场新增供应动态（2020

年——2021

年）魏超英ShaunBrodie写字楼供应过去一年2021

年是新兴商圈又一个重要年份，新增供应量为678,311

平方米，占上海的

92.1%。随后，甲级写字楼总面积扩大至

1,440

万平方米。尽管许多项目被推迟到

2022

年，但在

2021

年，一些位于新兴商圈的项目完工入市（图

10）。地标性项目包括瑞虹天地、SK

大厦、金融街二期等。鉴于

2021

年的强劲需求，新建项目的业主希望引入更多优质租户发展”楼宇经济”，以保持持续稳定的现金流表现（表

5）。图

10：——根据核心

/

新兴商圈划分资料来源：戴德梁行研究部研究部shaun.fv.brodie@

上海

前沿趋势

项目及企业服务部

jonathan.cy.wei@22

大中华区写字楼供应

/

需求前沿趋势

商业计划策划行业分析报告上海甲级写字楼市场建筑面积最大的三个新增项目（2021

年）上海甲级写字楼市场新增供应动态上海甲级写字楼市场未来供应（2021

年）（2022

年——2025

年）

在

2021

年的所有

13

个新项目中，有

11

个位于浦西。

虹口、普陀和闵行区的新增供应量均超过

9

万平方米，

而浦东在过去一年中商务园区不断增加，写字楼新增供

应量减少（图

11）。

展望未来

到

2025

年，预计上海将有超过

390

万平方米的新增甲

级写字楼供应。2021

年底，未来供应占总存量的比例约

为

27.4%。其中，核心商圈和新兴商圈分别占未来总供

应量的

33.0%

和

67.0%。到

2025

年，上海甲级写字楼

存量预计将达到约

1,820

万平方米（图

12）。

徐家汇长期以来一直是最受欢迎的商圈之一，而未来

4

年新的优质写字楼供应将为许多公司提供更多办公选择（表

6）。与此同时，徐汇非核心区域商业设施日趋完善，

一些地标性项目将于

2024

年完成。其他一些重要的未

来供应项目也预期在静安，黄浦，普陀和虹口完工入市，

丰富当地高端办公空间供应，并增长对高增长企业的吸

引力。浦东未来的大部分优质写字楼供应项目将在世博&前滩，另外也有两个项目分别位于世纪公园和竹园。未来四年，超过

86.2%

的甲级写字楼供应将在浦西。在未来的所有供应中，32.6%

将位于核心商圈，如核心静表

5：

项目名称

商圈

写字楼部分建筑面积（平米）

1

瑞虹天地

虹口

130,000

2

上海

SK

大厦

世博

&

前滩

123,075

3

金融街二期

静安非核心

75,055资料来源：戴德梁行研究部图

11：

图

12：——根据区域划分

——根据核心

/

新兴商圈划分资料来源：戴德梁行研究部

资料来源：戴德梁行研究部安和黄浦，而

67.4%

将分散在非核心区域，主要是位于徐汇非核心区域，普陀区和前滩（图

13）。未来，智能设施将避免政府和租户的巨大风险。随着租户更全面的需求，周围的设施，如地铁线路，零售设施，甚至周围的小公园，将为人们提供更舒适的办公体验。考虑到碳中和目标的设定，上海更多认证绿色建筑的成功将为中国许多其他市场指明未来。

2021

年的旺盛需求减轻了新增供应的压力

23

商业计划策划行业分析报告上海甲级写字楼市场主要的未来供应（2022

年——2025

年）上海甲级写字楼市场未分（2022

年——2024项目名称

商圈

竹园

黄浦徐汇核心写字楼部分建筑面（平米）

212,008

155,000

211,000入市时间

2022

年

2023

年

2024

年表

6：

1

保利浦开文化中心

2

太平洋新天地商业中心（124）

3

徐家汇中心三期

T2资料来源：戴德梁行研究部图

13：来供应——根据区域划年）20222023资料来源：

202424

大中华区写字楼供应

/

需求前沿趋势

商业计划策划行业分析报告上海甲级写字楼市场上海甲级写字楼市场内

/（2021

年）在

2021

年上海市防疫常态化之后，需求从艰难的

2020年迅速反弹。2021

年每个季度的净吸纳量都大于新供应量，推动年度净吸纳量增加到

140

万平方米，是

2020年的三倍有余。与此同时，2021

年的净吸纳量几乎是年度新增供应量的

1.7

倍。整体而言，核心区域净吸纳面积为

531,366

平方米，导致空置率下降至

9.9%，而新兴商圈净吸纳量为

887,566

平方米，推动空置率升至24.5%。由于这样大体量的净吸纳量，平均空置率小幅下降到

16.0%。对当地疫情的精准防控增强了国内许多企业的信心。因图

15：各行业租赁成交面积占比（2021

年）资料来源：戴德梁行研究部此，在写字楼租赁市场，内资企业今年非常活跃，约占上海交易份额的

74.6%（图

14）。外资企业也非常活跃，只是相比异常活跃的内资企业在市场中占比略有下降。据上海市政府统计，跨国公司的区域总部增加了

60

个，外资投资的研究中心增加了

25

个。2021

年上海的实际外资使用量同比增长了

11.5%，这些外资企业更深入地参与到上海经济的发展。2021

年写字楼市场中的租赁成交主要集中在金融、TMT和专业服务业。金融业占

2021

年总租赁成交面积的24.0%。在全球疫情期间，上海加快了更多国际交易平

2021

年的旺盛需求减轻了新增供应的压力

25写字楼租户需求过去一年通过有效的防疫措施，大部分本地新冠肺炎病例及时发现。上海市政府确保上海大部分商业活动不受疫情影响，即使是像中国国际进口博览会这样的国际活动也如期成功举办。2020

年后，企业形成了灵活的工作制度，以适应疫情带来的突发状况。写字楼租赁市场在

2021

年相当活跃。2021

年，上海重点发展创新型经济、服务型经济、开放型经济、总部型经济、流量型经济。作为创新型企业的重要载体和平台，上海写字楼在过去一年中吸引了众多国内外知名企业入驻，助力上海创新模式，发展高端服务、打造全球总部集群并拓展各企业线上线下平台上的全球业务。图

14：外资企业租赁成交面积占比资料来源：戴德梁行研究部

74.6%

内资

25.4%

外资

商业计划策划行业分析报告上海甲级写字楼市场——五宗重要租赁交易（2021

年）表

7：

租赁楼宇

商圈

客户

成交面积（平米）租赁类型

北外滩来福士

虹口

浦发金控

25,000

搬迁

陆家嘴滨江中心

陆家嘴

阅文集团

19,000

搬迁

陆家嘴滨江中心

陆家嘴

芯鑫融资租赁

15,000

搬迁

陆家嘴滨江中心

陆家嘴

山西证券

11,000

搬迁

国华广场

杨浦

哔哩哔哩

11,000

新设资料来源：戴德梁行研究部台的建设。一些金融公司，包括投资公司、保险业、证券业，在过去一年中一直活跃在甲级写字楼市场中。为了适应区域偶发性疫情，其工作机制也更加灵活。第二个占比较高的行业是

TMT

行业，2021

年其租赁成交面积占约

21.8%。由于中国不同区域的居民在

2021

年的不同时期仍然受到严格的隔离措施，许多城市正在加强数字经济的发展，这为上海的

TMT

行业提供了许多新商机。中国各种商业领域过去，现在和将来的商务拓展，业务连续性和数字化转型都需要

IT，云计算以及各类在线平台的支持。按照《上海市电子信息产业发展“十四五”规划》，上海正在打造具有全球影响力和竞争力的电子信息产业集群。因此，许多

IT、云技术、电子商务和新媒体公司都活跃在写字楼租赁市场，以在吸引人才方面保持其在各自领域的竞争力。在专业服务公司中，律师事务所、咨询公司、会计师事务所公司和一些联合办公空间运营商相对更为活跃，总计约占市场中租赁成交的

18.0%。制造业，医疗健康，贸易和零售，物流和其他一些行业在

2021

年上海甲级写字楼市场租赁成交中约占

36.8%

的份额。医疗健康板块，包括制药，医疗服务和健康管理公司，在上海的租赁市场一直相当活跃。一个关键原因是，随着更具吸引力的税收和其他政26

大中华区写字楼供应

/

需求前沿趋势策的实施，政府更加重视上海特别是浦东的医药和医疗设备行业的发展。在制造业、物流业和零售业也有不少办公空间的需求（图

15

和表

7）。2021

年强劲的金融业租赁需求集中在陆家嘴及附近地区，占全部租赁成交面积的34.4%。继陆家嘴之后，虹口和黄浦是金融公司中较受租户青睐的区域，共占租赁成交面积的

29.9%。世纪公园、竹园作为陆家嘴的金融业”溢出”效应的承接区域之一，充分享受浦东新区在国内的新政策，维持其金融业的活跃度。在这些金融业企业集中的各区，区政府都在2021年或早前几年发布相关政策和计划助推金融业发展（图16）。在

TMT

领域，虹口、世博和前滩以及闵行分别以

19.1%、15.0%

和

14.3%

的租赁面积占比占据部分优势。随着周边零售设施的增多和区域更详细的规划，TMT

公司能够吸引优秀的人才，并在新兴商圈的这些新建办公楼中获得更具性价比的办公空间。然而，一些大型

IT

和新媒体公司为了跟上日常潜在用户的步伐，仍然会选择陆家嘴和长宁等核心商圈（图

17）。对于专业服务业，陆家嘴、静安核心、黄浦和长宁等核心区域仍然是相对最受欢迎的区位。2021

年，这些核心商圈在

2021

年甲级写字楼市场总租赁成交面积中共计约占55.7%。联合办公空间和其他一些创新公司扩大了在一些新兴商圈的业务，以实现更长远的发展（图

18）。

商业计划策划行业分析报告金融业——区位偏好（按租赁面积）TMT

行业——区位偏好（按租赁面积）专业服务业——区位偏好（按租赁面积）图

16：（2021

年）资料来源：戴德梁行研究部图

17：（2021

年）资料来源：戴德梁行研究部图

18：（2021

年）资料来源：戴德梁行研究部展望未来未来中国仍将同时保持经济发展和动态清零的防疫策略并重。作为中国最重要的门户城市之一，上海将鼓励更多的外资投入高端产业领域，以促进中国的高质量发展。“十四五”期间，上海将强化“四大功能”、深化“五个中心”建设、发展“五型经济”为主攻方向，加快提升城市能级和核心竞争力。毫无疑问，疫情在不断改变经济结构，进而影响办公空间需求。随着更多行业的融合，不同行业之间的界限将更加模糊，因此，这些聚焦线上和线下平台以及企业数字化转型的创新型企业将出现更多的热门领域，包括金融科技，TMT，医疗保健，资产管理，新零售和现代物流等。随着未来人才素质的不断提升，企业对办公空间的需求将更加全面和细致，这就要求在办公楼内外提供更加舒适和多样化的设施。在未来几年，上海大量的甲级写字楼供应可能会在中长期加剧业主之间的竞争。这可能会增加空置率，并给租金带来压力。为响应未来的碳中和目标，更多的业主将采用更智能的互联写字楼系统，以提升运营效率，并尽可能减少碳足迹。

2021

年的旺盛需求减轻了新增供应的压力

27

商业计划策划行业分析报告甲级写字楼市场供需杨薇张晓端深圳甲级写字楼市场新增供应动态——根据核心

/新兴商圈划分（2020

年——2021

年）黄书礼

写字楼供应过去一年2021

年，深圳年内竣工项目不少，但除去产业扶持、企业自用等非市场化项目，最终投入使用的高端物业供应较为有限，全年深圳甲级写字楼落地供应量约

359,800平方米（图

19）。过去一年，深圳共有

4

个甲级写字楼项目投入使用，均位于核心区域。按新供应的总面积来看，福田占比