中国房地产未来十大趋势

中国房地产未来十大趋势机会固然不可忽视，但趋势更值得信赖：房地产企业捕捉新的变化趋势并从中找到自己的定位至关重要赵晓李慧忠陈金保/文中国房地产将进入一个与过去十年完全不同的季节。从制度红利的维度来看，未来改革将进一步深化；从增长周期的维度来看，中国经济在2012年已经软着陆，且已表现出复苏上升的态势，未来十年中国经济有望进入新型“稳态增长”。如果从房地产本身的维度来看，则一个全新的季节也已经来临：增长态势、市场格局、政策趋势以及产业组织等都将发生重要变化。此时，对于身处其间的余业来讲，捕捉新的变化趋势并从中找到自己的定位至关重要，在这罩，我们且粗略勾划出未来十年中国房地产十大变化趋势，作为走向未来时的参考。1.中国房地产将从超高增长变为中低速增长过去30年，中国经济的年均增长接近10%，在2000-2010年间，中用经济的年均增长甚至超过了10%，这是典型的超高速增长二世界银行称，在人类历史上，还从来没有如此多的人口，在如此长的时间内，实现过如此快速的持续增长。但是展望从现在至2020年，未来的中国经济增长将告别10%上下的超、高增长，转而进入“七上八下”的次高增长，因为有三个重要因素发生了变化。一是中国人口周期的变化必然引发经济周期的变化。人口周期所带来的增长格局的变化，在几乎所有的国家都发生过，在中国也不会例外。进入2010年后，中国从“人口红利”开始转向“人口负债”，经济增长则从“劳动力无限供给”时代进入到“劳动力相对紧张”的时代。随着劳动力价格不断上升，经济增长必然告别“超高增长”，进而进入劳动力价格约束下的“次高增长”。二是“房子、车子”主导的重化工业增长将风光不再。2000-2010年，中国的房屋年销售从100万套增长到1000万套，汽车年产骨则从200万辆增长到1800万辆，房子和车十年都分别增长了近10倍，年复合增长在20%以上二。但展望2020年，各自能再增长l倍就已经小错。这意味着年复合增长速度将戏剧性地急速滑落到5%-7%，甚至低于同时期中国经济的年均增长速度。2012年，钢铁生产增长十年最低，而服务业占中国经济比重第一次超过第二产业，昭示出中国重化工业已开始走向衰落，房、车将逐渐告别主导产业地位。三是政府对予增长速度的偏好已经发生变化。现在，无沧是政府还是社会都更为看重经济增长质量、社会和谐、生态保护各个方面的均衡发展。同时，由于就业压力降低，政府也不再需要以刺激政策来维持经济超高增长：2012年中央经济工作会议提出的经济工作最终目标已由过去的“保持经济平稳较快发展”这一元目标转变为“实现经济持续健康发展”“和社会和谐稳定”的二元目标。在存缺乏政策强力推动的前提下，中国经济更可能运行在“七上八下”的自然增长轨道中。但未来经济增长的动力仍然足强劲的。从外部环境看，世界经济可能已经告别了最坏的时期；从国内环境来看，政府动力不会衰减，而市场动力在复苏，因此，我们判断2013年中国经济的增长将重回8%的增长轨道。从增长的波动来看，我们判断中国经济也将告别大起大落的阶段，转而进入到“稳态增长”阶段。即使这样，这也不是一个慢的增速。据英国《经济学家》一篇文章的预测，如果未来十年美国经济年均增长2.5%同时物价年均增长1.5%．而中国经济能够保持年均增长7.75%同时物价上涨控制在年均4%，人民币年升值控制在3%，那么到2016年的时候中国按照购买力平价计算的GDP将第一次超过美国，而到2018年的时候，即便按官方汇率汁算中国的经济总量也将超过美国。另据假设，未来十年中国的年均增长只有7%，那么到2020年的时候，中国GDP总量也将增长l倍，约相当于当时美国经济总量的64%，日本经济总量的2倍。如此展望未来十年的中国经济和房地产发展，其实仍是一个美好增长的季节。2.房地产市场格局从“卖方市场”变为“买方市场在未来相当一段时期，中冈房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面已经过去．供大于求的局面已经出现，并且将主导未来的房地产发展大势。按照我们研究团队构建的“城镇化需求预测模型”测算，到2020年需新建住房面积将大到15.4亿平米，这意味着2012-2020年中国的住房需求仍将不断增长，2020年后中国的住房需求才会伴随城镇化和居民住房改善步伐放缓进入下降期。但问题在于，需求增长的同时，供应增长更快，这将导致供求关系从供不应求的“卖方市场”迅速转变为供大于求的“买方市场”格局。预计2012-2014年城镇住宅需求年均约12.7亿平米（2010年实际新增商品房住宅需求只有10亿平米），假没2009-2011年新开工面积在2012-2014年竣上，则房地产开发住宅竣工也将攀升到年均12.3亿甲米，来自市场的供求可以说基本平衡。然而，考虑到还有“非房地产开发建设”、“城区扩大”以及“小产权房”等大量非市场性供应，将这些非正常供应加入到整个供应后，中国的城镇住宅市场格局将明显转变为供过于求。J城市化所创造的住宅“刚需”也无法挽救房地产走向的颓势。未来十年，所谓“刚需”电就是每年城镇首次置业的新房需求年均犬约是2.7亿-3.2亿平米。假设刚需在全部新房成交中占比35%，则可以推算出全冈每年的商品住宅销售面移至多7.8亿-9.2亿平米，这样的销售量即便与2