我国房地产税制改革报告

我国房地产税制改革的前期研究主要内容提出房地产税制改革的基本背景现行房地产税费制度的基本概况及存在的主要问题房地产税制的国际经验改革的基本思路对房地产市场的可能影响提出房地产税制改革的基本背景不动产税是完善我国市场经济现代税制的重要内容我国现行税制的主体框架确立于1994年，但那次改革没有触及与房地产相关的税种。目前的房地产相关税制仍具有浓厚的计划经济色彩，存在诸多问题。推行不动产税不是简单地增加一个税种，而是税制的重新设计。提出房地产税制改革的基本背景不动产税将对我国市场经济体制产生深远的影响对企业与居民的不动产开征财产税性质的不动产税，将有力地推动各级政府加强对财产权的保护，而这是市场经济的基石。不动产税将成为地方政府稳定的财政收入来源，有利于建立“与事权相匹配”的财政管理体制，理顺各级政府间的关系，增强政府的执政能力。不动产税可以实现多重目标不动产是居民财富最主要的形式，财富多的家庭多交税，有利于调节社会收入差距。不动产税将提高不动产闲置与投机的成本，有利于促进土地与房屋资源的合理配置，提高资源的利用效率。开征不动产税还能为将来开征遗产税、赠与税打下基础。现行房地产税制的基本概况与存在的主要问题现行房地产税收制度主要涉及14个税种，目前实际征收的有12种。按照征税发生的环节，可以分为房地产的取得、保有和流转三个环节的税收。发生在房地产取得环节的税收有两种，即耕地占用税和固定资产投资方向调节税，但后者已暂停征收。针对房地产保有环节的税收有三种，分别是城镇土地使用税、房地产税和城市房地产税（仅针对外商企业和外籍人员）。在房地产流转环节，目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、房产税和城市房地产税、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税。直接针对房地产本身的税收------城镇土地使用税------房产税------土地增值税------城市房地产税------耕地占用税------契税城镇土地使用税：1988年开征，为了促进合理使用城镇土地，适当调节城镇土地级差收入，对使用的城镇土地征收的一种税。纳税人：在中国境内的城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的各类国内企业、单位和个人。不包括外商投资企业、外国企业和外国人。税额标准：根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标准。按年计算，分期缴纳。地方税务局征收，收入归地方政府所有。房产税：1986年开征。纳税人包括房屋产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人和使用人。不包括外商投资企业、外国企业和外国人。计税方法：分为两种（1）以房产原值一次减除10%--30%以后的余值，按照1.2%税率计算。（2）出租的房产，以房产租金收入，按照12%的税率计算。按年征收，分期缴纳由地方税务局征收，收入归地方政府所有。城市房地产税：1951年开征适用于外商投资企业、外国企业，香港、澳门、台湾和华侨兴办的企业，外国人和港澳台同胞，在中国境内的房地产。纳税人为产权所有人、承典人等。计税方法和税率：分为两种：-----按照房产价值，适用税率1.2%。-----按照房租收入，适用税率18%。按年计征，分期缴纳。地方税务局征收，收入归地方政府。土地增值税：对转让房地产的增值额征收的一种税。1994年开征纳税人：在中国境内以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的各类企业、事业单位、团体和个人。计税方法：转让房地产的全部收入减去规定的扣除项目，税率按照四级超率累进计算。纳税人在房地产合同签订日起7日内申报纳税，一次性缴纳。地方税务局征收，收入归地方政府所有。耕地占用税：对占用耕地征收的一种税。1987年开征纳税人包括在中国境内占用国有和集体所有的耕地建房或者从事其他非农业建设的所有企业、事业单位、团体和个人。计税标准：根据不同地区人均占有耕地的数量和经济发展状况实行有地区差别的幅度税率。纳税人在土地管理部门批准其占地之日起30日内一次性缴纳。地方财政税务部门征收，收入归地方政府所有。契税：土地、房屋权属转移时，向其承受者征收的税收为地方税，2004年契税收入约占当年中国税收总额的2.3%。计税依据为成交价格，实行3%到5%的幅度比例税率。省级政府在上述幅度内自行确定。房地产收费制度中国目前与房地产相关的收费项目繁多，且各地方的情况差异较大。就一般情况而言，收费项目在数十种之多。收费一般进入地方财政的预算外资金，成为地方财政收入的重要补充。

从收费环节看，可分为立项规划（含报批）、征地拆迁、工程建筑、销售（含交易、中介服务与物业管理）等，从费项性质看，可分为设施补偿型、劳务补偿型、工本补偿型及其他。现行房地产管理与税费制度

存在的主要问题城市土地管理制度存在的主要问题

土地产权制度方面的问题 城市土地使用制度方面的问题农地征用制度方面的问题房地产税费制度存在的主要问题土地产权制度方面的问题城市土地所有者权能虚置

虽然《宪法》和有关法规明确规定城市土地国家所有，并且具体规定了各级政府对土地征用和土地出让的行政审批权利，然而却并未明确规定谁是国有土地所有权的法定代表人，形成各级政府和各政府部门都是所有者代表，实质上导致所有者权能虚置。此外，国有土地缺乏人格化的产权代表，使得城市国有土地管理中政府部门职能交叉、政出多门、效率低下，而且还产生管理漏洞，城市土地使用与市场管理混乱。土地产权制度方面的问题城市土地产权关系模糊

现行法律虽然明确了国有土地所有权只能由中央政府即国务院代表行使，但实际上管理和支配城市的大部分职能是由地方政府具体承担的。在现行土地制度下，地方政府在承担土地资源公共管理职能的同时，也承担着城镇国有土地所有者的职能。此外，在部门与部门之间，由于土地所有者权能的虚置，在处理国有土地有关问题时，各级政府之间，各政府部门之间存在矛盾。如城市政府、土地管理机构、国有资产管理机构、城市建设管理部门、各专业管理部门等都有理由要求行使国有土地的所有和管理职能，由此表现为各级政府或政府部门对国有土地事实上的控制权之争。土地产权制度方面的问题土地使用权和所有权边界模糊

就城市土地所有权与使用权来说，我国民法规定，财产权是由若干权利组成的权利束，使用权只是所有权利束中的一项权利。而我国的《宪法》和《国有土地使用权出让和转让暂行条例》中都规定，土地使用权可以出售、交换、赠予、出租和抵押。土地使用者在获得土地使用权时，不仅获得了对土地的一定处置权，而且还获得了对土地的一定收益权和占有权。在这里，土地使用权和土地所有权就成了同义词。尤其在地方保护主义激励下，国家有关法律法规形同虚设，有法不依、执法不严的现象也较为普遍，对国有土地的实际控制权逐渐演变成地方政府事实上的所有权。

城市土地使用制度方面的问题土地市场不够完善

目前，国有土地的出让方式存在行政划拨、协议出让、招标拍卖等多种形式。其中招标拍卖形式是市场化程度最高的出让方式，但迄今为止这种方式所占的比重还比较低。根据中国土地勘测研究院的统计，2002年，全国土地使用权有偿出让的面积12.42万公顷，占出让总面积的58.82%，比2001年增加37.43%，收入上升了86.5%。但其中招标拍卖挂牌的为1.81万公顷，仅占总出让土地面积的14.57%。这意味着在国有土地的出让中协议出让比重过大，缺乏应有的市场竞争。城市土地使用制度方面的问题土地有偿使用方式单一

目前出让金偿付方式是土地使用权受让方一次性支付出让金的单一形式。这种偿付方式存在这样一些问题：首先，从土地所有者角度来看，出让土地向用地者一次性收取数十年的土地出让金，看起来可以一次性为政府带来丰厚的收入，但实际运行结果却严重影响土地所有者的利益，也为未来政府带来财政上的困难。其次，从用地者角度来看，不少用地者难以一次拿出大量资金购买土地使用权，其结果是：要么拖欠土地出让金，要么是政府低价出让，甚至妨碍土地市场化进程。

城市土地河使用制度常方面的问仆题“双轨制荐”用地榜制度导陷致的问出题“双轨制”用地制煌度造成躁大量不枯平等事取实：资雨格条件哪相同的矮土地使未用者，抗若以划乓拨方式瓜取得土鱼地使用私权的，痛无需支咏付土地压出让金争，且使瓣用权是霜永久的师；而以男有偿出什让方式才取得土欢地使用路权的，剥使用期叠限有年楚限限制意，从40年到70年不等。近年来精许多经吗行政划吊拨的土专地实际训已经进躁入市场柔，有的军房地产追开发公瓣司未补纸交土地头使用权馋出让金岂就私下膨与外商健进行交疲易；有抚些利用俗无偿划拳拨的土迎地进行直投机、须从事房缩慧地产开撇发，使般国有土窝地收益添大量流坚失。城市土地有使用制度姓方面的问拍题土地使用裤权出让年贼限相关法田律规定引叹发问题《城镇国有学土地使用乏权出让和扶转让暂行拼条例》规定了虎土地使占用权的绸年限，装依该法户，土地请使用权香出让期柏满产生问两项法疯律后果活：一是榴土地使舍用权国饥家无偿鲁收回，砌二是地剑上物及每其他地射上附着扫物的所酒有权由盐国家无晓偿取得魂。其后溪果可能馋引发开折发商的岔短期行遭为和投亭资购房章者的顾夕虑，对栽于推进旷住房商展品化和先建立完宴善的房清地产市酱场产生说不利影堂响。农地征用纹制度方面桌的问题现行的赶征地制很度使农凤民集体暗的土地凭所有权丧成为残存缺不全趴的权利在现行制叫度下，集体经搁济组织车只有土姻地占有播权、使而用权、单收益权材，而没剃有处分摊权，农摊村土地悉只能通刻过国家雁的征用巨才能改摧变所有锄权主体稠和所有魄权性质每。《土地管垃理法》规定，“任何单肯位和个通人建设浪，需要殿使用土希地的，鸦必须依拐法申请袖使用国辨有土地”，“前款所称住依法申请威使用的国秘有土地包呀括国家所裕有的土地白和国家征舍用的原属告于农民集贯体的土地”,“农民集体隆所有的土翠地的使用痛权不得出澡让、转让使或者出租室用于非农谜业建设。”农地征用传制度方面妖的问题征地目领标泛化奔且补偿羡标准不虹合理宪法规定“国家为昂了公共迟利益的笑需要，桑可以依出照法律吧规定对业土地实宁行征收吓或征用脆，并给评予补偿眯。”虽然有脚关法律尾均规定舟为了公舍共利益圈的需要某可以征秆用土地委，但是批由于对“公共利益”尚无明确建的界定，感事实上征制地目的早第已远远超匆过公共利却益的需要悼。根据16个省（区俊市）国土被资源部门猛对200地0年至2001年各类建牌设项目用许地的调查争，工商业哭、房地产娘等经营性许项目占了22%。即使颤在基础掠设施项去目中，昼比如高溉速公路春已经成纠为收费触的企业孝经营行淋为，却秃以每亩兔几千元瞒的地价绝征地，菠明显不坚合理。农地征用游制度方面饮的问题征地目标穴泛化且补午偿标准不扔合理根据现行《土地管枝理法》，对土地倾的补偿和侧对农民的籍安置总计痕为该耕地稠征地前三华年平均产汇值的10-1揭6倍，最尘多不超忍过30倍。现荣行补偿酸制度无缎法与国罩家赋予鸦农民的映长期而急有保障程的使用量权、收柜益权和行转让权等相对等衬。而且盼，大部屡分地区戏采取一溜次性发网放安置洗补助费懒，让农个民自谋赶职业的仓安置方犹法。但自对农民阵而言，刑土地被培征之后拔，基本药处于“务农无地俊，经商无却本，低保袄无份”的境地恒，生产众和生活处失去保闷障，成堡为影响副社会稳砌定的潜睬在因素洲。我国现返行房地迈产税费谜制度齿存在的村主要问堡题1．税费种身类繁多，铅税租费概寺念混淆不吸清目前我基国实际垃征收的眨与房地鼠产直接扰有关的础税种多宅达12种，占陷我国实煮际征收怎税种数催量的一烦半。收愧费项目芹就更加浑繁杂，林一般都键在几十番种，多差的地方绸甚至超冶过百种伏。税、租愈、费性刷质不同令。我国孙目前房冲地产税去费体系档中租、画税、费熔混杂，某三者之促间界限落混淆，鸡降低了补税收的蛙严肃性炊、规范刘性，滋敢长了乱竞收费的爽不良风模气，也再使得税雄收的宏薯观调控疮功能受月到了限利制和削女弱。我国现姨行房地嘱产税费增制度酱存在的恼主要问尊题2．税制惧结构不贡合理，阔房地产钢保有环酸节税负拳畸轻而驻流转环释节税负即畸重目前的税兔制基本上绿是不卖不涝税，不租舰不税，一炒旦租售，吐则数税并南课，造成拿房地产保医有环节税染负畸轻而箩流转环节假税负畸重怪。如对土摩地而言，傲取得环节衫的耕地占挖用税和使漆用环节的孩城镇土地窃使用税税炭额标准均医较低，起永不到调节悲土地级差腹收益，促牧进高效、停集约用地蕉的作用；陪对房产而税言，保有厘环节的房局产税对所熔有非营业寇用房一律炼免税，起既不到作为会财产税对母收入分配键进行调节浪的作用。我国现行构房地产税怕费制度器存在的主宗要问题在房地桐产的流别转环节傻，除了等税费种元类繁多自以外，程土地增枣值税的到税率高岗达30%衡-60茄%，若再加叹上5%的营业税舅和33%的企业启所得税较，企业忍的实际迹平均税渔负水平币达到40%以上，高菊于世界多锈数国家和罢地区的水码平。流转居环节的税揭负过高，刚不仅阻碍邻了房地产弊市场的形辣成和发展撇，也使逃技税等规避替和投机行屠为多发，辜使税收的肃严肃性受浑到挑战。我国现王行房地兄产税费咸制度拖存在的拉主要问宣题3．税制本帽身存在有驳欠公平之蚂处主要体现饶在内外税乡丰制不统一绵和城乡税蹲制不统一予两个方面鞠。内外税刘制的不统融一使内资捷企业的税睬负高于外尺资企业，冒有悖于WTO的国民到待遇原院则和公星平竞争管的原则括。城乡辫税制的刻不统一慎指的是额城镇企斤业的房满地产征画税而农帮村企业村的房地住产不征诉税，同单样造成解不公平寄竞争，贫也不利钢于促进婶农村土衰地的集言约化利求用。我国现勤行房地李产税费狭制度节存在的扶主要问思题4．计税航依据不邻科学，酒征管漏跌洞大由于我国苦尚未建立匀起房地产宋评估制度慈，使得房习地产的占晒有、使用插和转让交献易等诸多许方面的计混税依据难堪以合理确悄定。目前歇也还缺乏席对房地产怜的严格的播注册登记肚制度，使业纳税人在使纳税申报梦时有弄虚辜作假的机蓄会，而税筛务机关对没此又无法轮查实。我国现幅行房地莲产税费吉制度甩存在的挎主要问思题5．房地册产行政对事业收第费体系顽混乱各地的行护政收费不谷同程度地标存在如下驶现象：（1）市政建桐设重复收唤费，如企倦业缴付了瓜土地出让焦金，还要仪缴纳综合赞性的市政美建设配套携费、单向善性的配套越设施建设敌费，有的纹地方还要扶以实物向嚼有关部门歌提供居委胞会、派出争所、中小崇学校舍等栗设施，类漏似的配套与设施费用膨往往占缴鞠纳总费的70%稿-80刷%。（2）征地必费与土雾地使用剂费重叠多。（3）对土薯地转让身收益重眨复计征塘。（4）某些倦管理费芒重复收纯取，部册分收费爽项目不省合理。房地产姥税制的胀国际经稀验土地税昆收的设混置宗旨政策型：税收的炊开征目的重是通过征茫收保有税有，提高占鸭有土地的叹成本，从渴而促进土涉地的流动丧和更有效差的利用，饼预防和制矮止土地投兰机。法国礼和我国台吴湾省为代巡寿表。财政型：税收开雄征的目的素是保证地详方政府的奏财政收入起，与国家凡的土地政收策基本无捡关。美国稻和加拿大深为代表。混合型：开征说目的兼椅顾满足阻地方财波政收入略和推行串国家土叼地政策封的目标气，日本摇为代表擦。房地产忘税制的伞国际经姻验房地产剑税在税眨收体系碑中的地羊位财产课杰税非主债体税种房地产税胞是财产税执的重要组费成部分。尝财产课税窄曾是各国袭财政收入踢的主要来轮源，但目棋前财产课振税的主体羽地位已被昆所得税和梢商品税所筑取代，在稳全部财政星收入所占盖的比重较蜓小。从长险远来看，辛由于财产组课税在保合证地方政烫府收入，僻公平社会近财富分配隔，促使闲胜置财产投哭入使用，柜减少投机寄等方面，拔具有所得脆课税和商谨品课税所表没有的功椅能和优点屯，仍是一念国税收制炸度的重要客组成部分猾。房地产溪税制的桑国际经展验房地产税约在税收体曲系中的地伸位在全部财蹄政收入中大所占的比低重发达国家鬼财产课税贿收入约占桐全部财政赌收入的10%宫-12绳%。如美茅国财产御税占税赵收总额输的11%左右，龄英国财烟产税占余整个税乘收收入招的8%左右。发必展中国家情平均仅为5%-6何%。房地产税逆制的国际喝经验税收在各造级政府间抄的归属情菌况土地课税浪由于其课抛税对象的扩位置固定旱不变，不参会发生税唯基的地区碑转移，而拍且税源分简散和纳税越面宽等特叼点，由地培方征管便盗于掌握和蛇控制税源忘。因此，施多数国家赠将其作为嗓地方税，央只有少数脸国家的少澡数税种作栋为中央税陪或中央、看地方共享腊税。一般败地，房地缝产税属于抛地方税体学系，是地巧方财政收鬼入的主要召来源，且盗呈上升趋茎势。房地产税翻制的国际愿经验房地产古税的征悔税重点惹与配套居体系税收的维分布结浴构：各吃国重视狠对房地闷产保有嘴的征税倡，而房租地产权竭属转让江的税收答则相对鹅较少。花强化房蛾地产保排有课税殖会刺激死土地、黄房屋的蚀经济供痒给和频常繁的交坐易活动叮发生，疾避免业宾主低效肿率使用室财产，肤推动房太地产要岭素的优诉化配置宫。征收房地雁产税所需违要的配套蓄体系：一滥是规范而妙严密的财睬产登记制喘度，以有稼效获取财进产信息和滑征管资料聋；二是完齐整而系统眯的房地产授评估制度絮，包括建涌立专门机敌构和专业萄人员以及洪完善的法另律体系，接并把计算险机技术引速入估价管需理以提高纷估价质量葵和效率。房地产马税制的恢国际经通验各国房地轰产税费制骑度的共同躁点“正税、觉少费”是烦重要特征大多数摘国家都现以土地熄税收作馒为房地群产税费拔制度的脾核心。斑对于房勺地产而营言，无贤论它处鉴于社会兼再生产练任何环眉节，要锯缴纳的翅规费种瞧类都很辈少且额花度很低色，一般患仅占房宰地产价斩值的2%左右。即键便如此，扒在西方许题多国家都慢把收缴的票规费列入斗地方财政寇预算，明涂确它的使傅用方向和廉范围，而斯不列入预痒算的规费辫一般都被等设置特定财的作用，喉对于使用治费的征收裳，充分体辟现了“谁受益，浇谁纳费”的公平衬原则。各国房地挪产税费制下度的共同紫点土地税收党主要是地恐方税种，软并且是地啄方财政收咽入的主要民来源。这样做的梦目的是把府地方政府策的事权和到财权有效晨地结合起弃来，一方潜面激发地旦方政府征基收房地产谁税的积极旦性，另一气方面扩大渗地方基础奖设施和公舅用事业的涛投资规模椅，从而形稼成税收收掉入增长的誉良性循环土。这在美两国体现的扶最为明显垫，房地产趋税由各市桐、镇征收固，大多数涉收入归地虏方政府所菌有，用于呈当地的基梅础设施建允设，其房赔地产税一滚般要占地哀方税收收客入的50%—80%。各国房越地产税屿费制度日的共同刷点从税收析的总体场结构来升看，各骄国的土舰地税都奖由土地灾保有课此税、土傲地经营叙课税、路土地取程得课税径三个环川节组成络；从税劈燕收的分武布结构狭来看，挥各国重撒视对房散地产保惠有的征吓税，而爹房地产坟权属转树让的税尤收则相耻对较少慌。各国房地酷产税费制吩度的共同苦点各国在巨调节土童地资源阳配置过籍程中，渗都是运凉用多种港税、多诞次征的支复税制持，而不豆是借助壤单一税休种来实云施。在市场经钞济条件下乔，土地作盼为生产要丛素运用于妙社会再生泛产过程中邪，土地所秘有权、使箱用权等等许都是分离玻的，从而兰土地运用赢于社会再镇生产过程敬中，会给钻不同主体组带来不同咬利益，只届有对与土放地有关的银不同主体换的收益都肯调节到了管，才能达估到合理利世用土地资处源之目的充。所以，全各国在土慈地税制建赞设中，都搞是从宏观则调节出发草，把土地晨作为生产漠要素看待称，建立有慕关土地的冬复税制体槐系。各国房地口产税费制吗度的共同叼点从税负水区平来看，姜国外房地秧产财税政姓策坚持“美宽税基、缺少税种、选低税率”冲的基本原丑则。宽税基，即对除雄公共、宗鼓教、慈善献等机构的折房地产实旁行免征外设，其余的蜜房地产所谜有者或占脱有者均为谋纳税对象颤。少税种，即国饰外设置吧的有关股房地产矛的税收挖种类较三少，避榴免因税探种复杂泳而导致临重复征恒税等税傍负不公馋现象发概生，降犹低税收蹄征管成唱本。低税率，能够在属税基较宽拘、征收效别率较高的献前提条件龟下，为地剂方财政创醉造相对充渠足和稳定挖的收入来泄源。这样译的税制设撕计可以说谢代表了房代地产税收创作为财产晕税的未来碧发展方向液。改革的基励本思路1．基本靠原则改革的基恭本原则应威当是“简化税制风、方便征崇管，有利絮于兼顾效傍率与公平”。改革的包基本思索路2．“明持租、正车税、清罩费”应馋当成为党改革的防基本方胖向在目前的障房地产税天费制度与饿土地使用缩慧制度之下姜，与房地不产相关的遇税、租、缎费三者之腾间界限不检清，利益曲相关者各佳方对于各痒自应当具嚼有的权利、责以任、义迫务亦缺吧乏明确注的认识概。另外闷，当前庄一个比顾较普遍汪的认识泛误区是悟，认为蹲即将开去征的物陶业税是“把几十年岭土地出让本费用分年听收取”，这显然苗是混淆了耳土地出让谈费用的地酷租性质与闷国家税收尽之间的区凯别。改革的路基本思很路在考虑新孔的房地产真税费制度建设计时，狮以下几点麦是值得重负视的：一勺是土地出乓让金收取粮方式的改来革应同步趋进行，从龄一次性收基取改为分匙年收取，箩使其作为登地租的性蚕质更加明死确，此为“明租”；二是在赠充分借鉴硬国际经验葬和考虑国杜情的基础贫上合理设村计新税制锹，统一内贸外税制，巾避免重复窗征税，改咐变流转环掩节畸重保蒙有环节畸栽轻的现状杀，并尽量眯向宽税基栽、少税种池、低税率先的国际通底行方向上享靠拢，此梦为“正税”；三是迷对收费嗽项目进雪行严格杯清理，羞除少数殃确有必佳要的服嗽务性收偷费项目棋以外，哑其他收陶费项目摧或者取俩消，或贵