某地置业高新区地块项目整体规划报告

1以技术产业为主的高新区，虽作为合肥传统老城区，其居住价值并未被广泛认可区域属性全国现象区域现状分析技术产业老城区居住价值认可度低高新区远离市中心，在城市主流居住区之外；客户对高新区的价值认知为技术产业，居住、商业等价值认知度低。高新区目前价格平台为4500元/㎡，基本为全市的价格洼地；区域供应及成交始终为全市最低，一定程度上抑制区域价格的上涨。作为国家级的高新技术产业开发区，高新区以发展高新技术产业为主，功能相对单一。全市价格洼地区域的单一化发展、住宅供应量小、客户对其居住价值的低认可度，导致高新区成为全市的价格洼地。2缺乏充足的住宅供应及优质项目，使得本地客户被迫外溢至其他区域区域属性全国现象区域现状分析最大客群为价格敏感的刚性客户内部优质客户外溢外部客户可吸引早期开发的优质项目，如绿城桂花园，吸引了大量的区域外乃至市外客户区域住宅供应多为中低品质项目，难以满足优质客户的需求客户被迫外溢优质项目可吸引外部客户区域内优质客户虽普遍外溢，但个别项目仍能吸引大量外来客户，表明客户对于高新区置业并无明显抗性，区域未来具有捕捉到广泛客群的潜力。区域内的住宅产品素质普遍偏低，导致区域内优质客户外溢严重，固守客户多为价格敏感的刚性需求客户。3随着城市发展，高新区受到大蜀山板块及政务区双面驱动，区域价值将得到提升海棠路银杏路科学大道二环望江路马鞍山路板块政务区市中心长江西路学府板块潜山路高新区区域属性全国现象区域未来预判大蜀山政务区——城市未来发展方向，综合价值全市最高，对本区域具有较强的带动作用。大蜀山板块——优质自然资源带动全市中高端客户，为区域提供良好的客户基础。客户预判随着未来市中心供应紧缺、政务区饱和、大蜀山资源带动，将有部分优质客户流向高新区；区域原有固守客户将仍以刚性需求为主，部分可能转化为更高的产品需求。价值预判区域价值在政务区、大蜀山的驱动下被动提升的同时，需要出现高端项目内部带动；未来区域内的优质项目将有更好的区域价值基础，吸引广泛的客群，并突破区域价格平台。4项目地块位于高新区与政务区交界处，能够很好的利用政务区的市场基础本体属性全国现象区位上海棠路银杏路科学大道二环望江路政务区市中心长江西路学府板块潜山路高新区大蜀山地块位于政务区边缘，能够一定程度的借助政务区的市场基础。西部的高压线对地块产生一定的影响，规划上应重点考虑规避。地块东、北向临路，具有一定的商业价值和交通组织优势。政务区边缘的地段位置为项目在价值实现上提供了较好的基础，同时双面临路的商业价值也成为项目的利润点的之一。5指标上属于高地价、中等规模、中等容积率项目，有多种可选的物业组合方案本体属性全国现象指标上占地面积：94706.67㎡可建筑面积：236766.675㎡容积率:2.5地价：6.25亿可能的物业组合方案小高层+高层+街铺洋房+高层+街铺联排+高层+街铺可保障较高的产品使用舒适度，但价格上难以突破区域现有水平。2.5容积率之下可规划较大体量的洋房，社区感较好，溢价能力强。浪费大面积土地规划少量联排，对高层造成压力，且由于联排产品过少，项目整体溢价能力有限。虽然项目在规划指标上有多种可选的物业组合方案，但由于自身的高成本压力及区域市场的较低的价格平台，使项目在开发上需要通过自身创造溢价，突破现有的市场价格体系。6项目属性界定目标解析及和核心问题提出市场及客户分析定位与发展战略经济测算物业发展建议7企业目标解析——较高的预期目标之下，企业操作行为发生转变企业以往企业现在重视最终利润聘请一流专业公司面临项目高财务成本面临资金平衡和利润压力低财务成本压力企业由项目公司向现代化转型本案为企业第三盘企业对于本项目的目标：高品质项目、实现高利润、可持续增值、有利于进一步树立企业品牌的项目在此企业目标之下，从取地开始，企业操作行为相对于以往发生转变：不同于以往的低风险运作，企业此次高价拿地，使项目面临较大的开发风险，在制定可行性开发方案之前，需深入的分析企业取地的决策依据。企业目标解析8项目核心问题的分解——项目运营层面及项目定位层面核心问题分解项目开发目标所面临的核心问题——如何在成本的压力、市场未来走势的不确定之下，制定合理的开发战略及物业定位，规避风险并体现项目价值、实现高利润？成本压力市场走势不定区域价格平台低科学的开发运营模式精准的物业定位速度利润品牌项目运营层面采用什么样的开发模式，降低开发风险，迅速回现，持续有效的增长？项目定位层面怎样的定位来使项目突破区域平台，博取利润的同时树立项目乃至企业品牌？12核心问题分解9项目属性界定目标解析及和核心问题提出市场及客户分析定位与发展战略经济测算物业发展建议1011合肥住宅商品房市场属成本型市场，房价泡沫成分小，市场发展健康平稳1999年~2008年合肥住宅商品房供应及成交情况对比1999年~2008年合肥住宅商品房成交均价及增长率合肥商品房的价格涨幅始终保持平稳，属于成本型市场，房价泡沫成分较小。合肥商品房市场整体供需关系健康，经济危机只是带来短期影响。从1999年至2007年，合肥商品房的供应和需求保持着良好的比例关系，同步稳定增长；2002年以后，销售增长率一直略大于供应增长率，到2005市场总体由供大于求转变为供小于求；2008年受经济危机影响，需求量大幅下跌。两次快速增长阶段：第一次快速增长是03-05年，年增长率超过15%，第二次是在07年，而这次增长是对合肥房价的一种补偿性增长，泡沫成分很小；整体涨幅不大：06~07年国内某些一二线城市房价高速增长时，合肥房价表现平稳，没有出现暴涨；自2007年起房价增长率已经跌落；宏观市场全国现象市场走势预判06-07年全国房价高速上涨时，合肥补偿性的小幅上涨，08年经济危机将房价上涨空间压缩，合肥住宅市场始终属于成本型市场。122009年后全市住宅商品房成交火爆，目前整体均价对比年初涨幅近1000元/㎡宏观市场全国现象市场走势预判自2006年至2008年，合肥住宅商品房年上涨价格均在500元/㎡，并维持着良好的供求关系；2009年后合肥住宅商品房市场成交火爆，价格高速上涨，截止至2009年11月，全市住宅商品房均价4759元/㎡，对比年初涨幅近1000元/㎡，是继2005年后的又一次大幅度上涨；近期土地市场频繁出现高价“地王”，过高的低价必将带动合肥房价未来走向更高点。合肥住宅市场目前量价齐升，涨势明显，土地市场成交火爆，地王项目频出，进入了快速发展阶段。近期地王项目频出，高成本之下必将带动合肥房价继续走高。合肥住宅价格持续走高并上涨迅速，逐渐摆脱成本型房价。13当前的市场表现为合肥房地产市场已经进入快速发展阶段宏观市场全国现象市场走势预判价格曲线现楼、期房价格齐跌，交易量长期低迷投资者退出，供过于求地价下跌比楼价快开发商行为：迅速卖楼、回笼资金、取地便宜用家持续买楼+长期投资者增加地价上升速度＞房价上升速度现楼价格与期房价格相当；开发商行为：大量买地/卖楼当前市场阶段投资回报率高用家带动市场成交量上升速度>价格上升速度现房价格＞期房价格开发商行为：买地、不卖楼预计项目入市时机发展阶段危机阶段萧条阶段复苏阶段用家比例下降，投资者比例大期房价格＞现房价格地价上升速度＞房价上升速度价格上升快，成交量逐步下滑市场从高峰迅速跌入低谷，没有缓冲期开发商行为：迅速卖楼合理价格：价值2009年后，合肥房地产市场经过近半年的平缓发展，目前价格快速上涨，进入市场发展周期中的快速上升阶段；虽然市场快速上涨，但客户结构仍以刚性需求为主，投资客比例过少，对市场未来的持续性上涨支撑力度不强，可以预见未来1-2年市场可能进入下行期。14合肥市场在进入快速发展阶段的同时，也进入了由成本型市场向资本型市场转化的初级阶段土地成本低，开发风险小；刚性需求和一般性改善型客户为主，价格敏感；低成本之下，利润实现一般。宏观市场全国现象市场走势预判成本型市场特征当前市场特征资本型市场特征土地成本较高，开发风险高；刚性需求和一般性改善客户为主，价格承受力可适当调动；利润实现较高，仍不能摆脱成本压力。土地成本高，最大的开发风险在市场大势；客户结构多元化，投资客所占比例大，整体购买力高；利润实现极高，成本几乎可忽略。合肥房地产市场虽处于向资本性市场的转型阶段，但市场实际表现下，合肥目前仍更倾向于成本型市场，高成本的项目开发具有一定风险。当前市场价格平台与高地价存在矛盾，使项目开发具有较大风险目前的客户结构仍属一般成本型市场，投资客比例较低，对市场价格上涨缺乏有力支持15在由成本型向资本型市场转化的边缘阶段，选择资本型市场的操盘方式具有较大风险市场基础不支撑客户结构不支撑刚性及一般性改善为主的客户结构，难以支撑价格持续高速上涨，进而无法支持高成本之下的利润预期。宏观市场全国现象市场走势预判开发结果不支撑市场现实与资本型市场操盘方式之间的矛盾资本性市场的操盘关键词：大豪宅、高端精品、奢华配套、天价、投资客、收藏客…当前的市场特征倾向于成本型市场，在售的大部分项目综合开发成本较低，产品力有限，整体冲高价格的能力有限。成本型的市场基础、刚性需求为主的价格敏感型客户结构，使项目难以博高资本型市场中所预期的利润，同时背负高成本压力，无法实现预期中的开发结果。虽然合肥市场发展迅速，但就现阶段而言，在市场尚未完全成熟转型之前，项目的定位及产品组合应迎合市场主流需求。16全市范围的住宅类产品梳理——由于高新区目前为全市的价格洼地，以区域价值为依据进行市场分析对本项目的可参照性不强，因此以产品线为划分标准，进行市场分析，有助于落实本项目后续定位。别墅类产品洋房/多层类产品高层/小高层类产品公寓类产品17合肥房地产市场豪宅体系尚未建立，无集中别墅区，别墅项目零散分布于各区域中观市场全国现象别墅市场大蜀山天鹅湖南艳湖翡翠湖一环二环合肥豪宅体系尚未建立，现有项目水平没有真正达到豪宅的标准，导致市场中别墅价格实现相对较低。在售项目售完项目合肥别墅项目分散，无明显的集群效应项目多缺乏外部优质自然资源或城市价值早期开发的别墅项目多为规划指标之下的产物，政府出让土地亦没有考虑到使某个片区作为低密度集群，导致合肥目前的别墅项目过于分散。由于合肥市少有优质自然资源，除远郊个别项目，大多别墅项目均无优质资源，仅仅在物业形态上满足一般豪宅的标准，但整体上远未达到标准豪宅的要求。合肥别墅项目分布图18在售的普通别墅项目价格实现相对较低，高端物业的价值没有充分实现中观市场全国现象别墅市场注：表格中的面积区间、成交均价、销售速度、客户构成均指各项目中的别墅产品市场在售的典型别墅项目盘点虽然合肥客户对于别墅的价值认知并不十分清晰，但个别项目的热销表明纯粹的低密度社区物业形态、良好的区域大环境是别墅快销并实现高价格的必要条件。棠溪人家从销售速度和销售价格上均优于其他项目，关键在于其所处的滨湖区具有一定的独特性，同时纯别墅社区，也成为项目的另一核心卖点。19从典型项目的产品水平来看，合肥现有的别墅产品并不能成为真正意义上的豪宅中观市场全国现象别墅市场市场中别墅项目在自然资源占有、地段交通便利、内部社区规划、单体户型设计方面都有待提升。在现有产品水平之下，没有充分实现价值。玫瑰绅城无自然环境与城市交通优势，纯粹依靠内部社区；英伦风格社区，社区内部尺度感不足，景观打造过于普通住宅化，单体户型设计上无创新价值点。旭辉中央宫园地段上具有一定优势，交通便利但无强势景观资源；社区内只有少量的别墅产品，且别墅产品设计上完全无亮点，被企业内部定义为“快速回现产品”。作为合肥别墅市场的热点项目，玫瑰绅城和旭辉中央宫园基本上代表了合肥别墅在产品力、社区规划、地段区位方面的普遍水平20供应量三较大但三产品素三质一般三，未来三将迎来三别墅市三场的初三步成型三以及产三品升级合肥别三墅客户三有限，三现有项三目供应三量上基三本满足三客户需三求，产三品素质三上无法三捕捉更三高端客三户静安睿三园旭辉中三央宫园绿色港三湾绿地政三务区地三块绿城翡三翠湖地三块半岛一三号棠溪人三家玫瑰绅三城帝豪星三港湾碧湖云三溪持销项三目待售项三目尾盘项三目合肥别三墅市场三盘点随着合三肥整体三房地产三市场的三成熟与三细分，三绿城等三品牌企三业的别三墅项目三入市，三未来合三肥别墅三体系将三逐步建三立，客三户结构三高端化三，产品三价值将三被充分三实现。产品升三级带动市三场升级指标上三，两地三块为平三衡资金三，必然三出现高三价别墅三产品；两地块三地段位三置及资三源环境三俱佳，三具有打三造高端三物业的三基本素三质，并三且两企三业自身三打造高三端物业三的经验三丰富；绿城与三绿地项三目的面三市，将三引领合三肥别墅三市场真三正走向三成熟和三高端化三。中观市场全国现象别墅市场21合肥别三墅市场三小结中观市场全国现象别墅市场产品水三平并未三达到真三正意义三上的豪三宅标准价格相三对偏低三，高端三物业价三值并未三充分实三现中高端三客户为三主合肥豪三宅体系三尚未成三型，整三体产品三水平有三待提升三，别墅三价格实三现尚未三到达顶三峰。未三来随着三绿城、三绿地项三目面市三，合肥三别墅市三场将走三向成熟三，高端三物业将三与一般三性居住三物业拉三开价值三梯队。现有的三别墅项三目，无三法满足三豪宅所三需要的三强势资三源占有三、便利三的交通三、社区三规划和三园林景三观要求三、单体三户型的三优化和三创新，三只能作三为别墅三市场的三起步阶三段。市场在三售的各三别墅项三目的均三以私企三小业主三为核心三客户，三少有能三够捕捉三到社会三名流、三企业家三等真正三的高端三客户，三因此对三于合肥三别墅价三格上涨三的支持三力有限三。未来别三墅市场三将逐步三成熟和三升级绿城与三绿地项三目的面三市，将三引领合三肥别墅三市场真三正走向三成熟和三高端化三。特殊区三域的个三别特殊三项目除三外，市三场上普三遍的别三墅项目三价格实三现低，三并没有三实现别三墅产品三应有的三市场地三位和价三值。22从具体三的销售三数据来三看，近三期市场三中洋房三产品的三价格涨三势明显三，但速三度略有三下降中观市场全国现象洋房市场注：表三格中的三面积区三间、成三交均价三、销售三速度、三客户构三成均指三各项目三中的别三墅产品幸福里三洋房今三年8月以市三场领先三的价格三出售，三当天售三完。融三侨、华三地洋房三后续持三续提价三，但销三售速度三略有受三阻。表三明洋房三虽被客三户认可三，也具三有较高三的溢价三能力，三但客户三对其价三格仍有三心理上三限。近期市三场在售三的洋房三项目盘三点幸福里学府名三都融侨天三骏采取惜三售的销三控策略23稀缺的三物业形三态、优三质地段三、合理三的总价三，高附三加值，三华润洋三房吸引三了大量三的置业三客户中观市场全国现象洋房市场排除地三段、品三牌等外三部因素三，客户三购买华三润洋房三最大驱三动因素三为优质三产品具三有相对三其心理三预期较三低的价三格。位于学三府板块三的地段三、企业三品牌、三市场稀三缺产品三，使得三华润洋三房以800三0元/㎡的单价三，仍取三得了开三盘当天三近100三%的销售三率。126三㎡顶层146三㎡首层户型设三计紧凑三居家化三，100万左右三的总价三吸引了三广泛的三客户。案例：三华润幸三福里24客户购三买洋房三多由于三其类别三墅的外三部形态三，但洋三房在内三部户型三设计上三有待提三升中观市场全国现象洋房市场融侨天三骏洋房三外部形三态颇受三市场认三可，但三户型设三计上表三现一般三，虽有三较高的三成交价三，并一三定程度三带动了三高层的三销售，三但自身三的销售三速度受三到影响三。案例：三融侨天三骏外立面三层层退三台，层三次分明三，造型三美观，三配和干三挂石材三，体现三了较为三高端的三物业品三质。6+1洋房，1、2层均有三大面积三地下室三赠送，6层跃层三设计；户型设三计上采三用两个三半开间三，虽控三制了面三积尺寸三，但同三时也使三得户型三使用舒三适度受三到一定三程度的三影响。25作为日三渐稀缺三的产品三，洋房三受到大三量客户三的追捧三，具有三较高的三溢价能三力，为三优质的三回现产三品中观市场全国现象洋房市场产品日三渐稀缺三但产品三力有待三提升客户认三可较高溢价能三力较强三，但有三心理上三限合肥洋三房市场目前仅三融侨天三骏、学三府名都三供应洋三房，且三供应量三有限；现有洋三房的产三品力有三待提升三们，客户购三买多由三于其类三别墅的三外部形三态和相三对的性三价比。合肥市三政府以三出让高三容积率三土地为三主要推三地思路三，洋房三在现在三乃至未三来都将三是稀缺三产品。三另外综三合物业三形态的三优势加三上客户三的高认三知，使三得该产三品具备三了良好三的市场三实现。省内外三的私企三业主和三公务员三为主力三客户；客户喜三好洋房三的外部三物业形三态，相三对高的三性价比三，在高三价之下三，需完三善户型三的内部三空间，三进一步三提升产三品附加三值。在高售三价之下三，洋房三并没有三理想的三销售速三度，表三明洋房三虽然稀三缺，但三客户心三里价格三仍有上三线，要突破三客户现三有的心三理价格三上限，三需要从三产品的三内部着三手，提三升附加三值来实三现26高层住三宅一定三程度受三所属区三域价值三影响，三目前全三市各区三域居住三价值分三级已经三形成中观市场全国现象普通高层住宅市场一环二环市中心政务区高新区马鞍山路板块庐阳区新站区瑶海区经开区滨湖区学府板块合肥各三区居住三价值分三级基本三形成，三高新区三虽划为三第三梯三队，但三随着城三市发展三进程和三周边区三域带动三，未来三将进入三住宅价三值第二三梯队。住宅价值第二梯队住宅价值第一梯队学府、三马鞍山三路板块——依托文三教资源三及新兴三商圈形三成的中三高端片三区；政务区——依托政三务及环三境资源三的中高三端片区三。住宅价值第三梯队庐阳区三、瑶海三区——传统老三城区改三造，中三端居住三区；新站区——新兴商三圈带动三的中端三居住片三区；滨湖区——依托政三府导向三和资源三环境的三中端居三住区。经开区三、高新三区——科技技三术产业三区，居三住价值三较低。全市住三宅片区三居住价三值分级27高层住三宅溢价三能力有三限，如三无外部三资源依三托，需三从项目三内部着三手，提三升项目三价值中观市场全国现象普通高层住宅市场高层住三宅实现三高价格三须依托三外部资三源及内三部产品三力，外三部资源三基本决三定了产三品的价三格平台三，因此三通过项三目自身三的优化三和创新三，才有三可能突三破现有三价格平三台。高品质三住宅集三中，市三场表现三为配套三完善、三有多层三等物业三带动销三售的高三层溢价三能力高高层产三品本身三突破区三域价格三平台难三度大，三需通过三其他配三套带动三才能形三成高溢三价区域整三体价格三上涨缓三慢，进三而制约三单盘上三涨28除项目三外部区三域价值三之外，三项目内三部的精三细化打三造和产三品创新三，也能三够影响三和带动三高层价三值中观市场全国现象普通高层住宅市场项目外三部价值区域整三体价格三平台地段价三值资源价三值外部配三套价值高层价值提升项目内三部价值内部规三划价值内部高三端物业三带动建筑单三体的优三化内部户三型的面三积赠送三和创新本体配三套的完三善在项目三外部价三值相对三较弱的三情况之三下，个三别项目三通过内三部物业三形态创三新，户三型创新三，同样三实现了三较高的三溢价，三为全市三范围客三户追捧三。29国耀一三方城—三—代表三性高层三豪宅项三目，产三品创新三及精品三化社区三赢得市三场口碑中观市场全国现象普通高层住宅市场位于经三开区，三区域地三位与高三新区相三近；项目总三建面10.三3万平，三容积率3.4，指标三上无明三显的规三划优势三。全部规三划高层三叠加产三品；180三-27三0㎡大户型三，每户三均有大三面积增三送，赠三送比例三高达50%左右；均价680三0元/㎡，对应三全市范三围内的三中高端三消费人三群。单纯的三凭借优三质产品三获得良三好的市三场认知三，消除三了区域三价值带三来的不三利影响三，成为三全市代三表性的三豪宅项三目。260三㎡四房三三厅四卫+大露台三赠送30金色池三塘——三高层通三过社区三内部规三划和高三价值物三业带动三，成功三突破区三域的价三格平台中观市场全国现象普通高层住宅市场合肥高三层住宅三价格受三区域价三值影响三明显，三本身溢三价能力三较低，三因此采三用科学三的开发三模式，三以客户三高度认三可的高三端物业三带动高三层销售三，是实三现高层三溢价的三最有效三方式之三一。项目一三期推出三洋房产三品，吸三引大量三区域外三客户，三并使项三目持续三增值，三当前洋三房二手三房均价700三0-8三000元/㎡；目前在三售的高三层以紧三凑型居三家产品三为主，三借助项三目先期三基础，三同样吸三引了大三量区域三外客户三，并实三现均价620三0元/㎡，（区域整三体均价450三0元/㎡）。金色池塘——高新区高品质项目代表作。前期以洋房+多层+小高层启动，化解客户对陌生区域的置业抗性，调动价格。后期推出小高层+高层，借助先期的市场基础，完全突破了区域价格平台。31从全市三范围内三的高层三产品盘三点来看三，需求三以主流三居家的三户型为三主中观市场全国现象普通高层住宅市场注：表三格中的三户型面三积及价三格，均三指各项三目中的三高层、三小高层三产品从高新三区及临三近的政三务区在三售项目三的销售三情况可三见，热三销户型三面积集三中在80-三120三㎡区间段三，区域三市场主三流需求三为一般三性的居三家产品三。32盘点全三市范围三内高层三的热销三户型，三利于指三导本项三目高层三产品的三户型面三积配比中观市场全国现象普通高层住宅市场注：表三格中的三户型面三积及价三格，均三指各项三目中的三高层、三小高层三产品总体来三看，当三前高层三市场的三主流需三求以紧三凑居家三产品为三主，热三销户型三面积集三中在80-三120三㎡区间段三。本项三目的高三层产品三要实现三理想的三销售速三度，其三户型配三比的制三定应重三点参照三此面积三区间段三。全市范三围内其三他在售三的典型三项目，三热销户三型面积三集中在80-三140三㎡，个别三特殊项三目（绿三城玉兰三公寓）三以品质三引领市三场，大三户型也三实现了三热销。33合肥公三寓市场三目前处三于起步三阶段，三产品中三档偏下三，销售三速度可三以保障三，但价三格难冲三高中观市场全国现象公寓市场销售速三度有保三障，价三格难冲三高优质地三段的公三寓产品三能保障三绝对的三快速去三化；由于客三户结构三、产品三档次的三综合原三因，公三寓产品三价格较三难冲高三。产品形三态多样三、档次三偏低合肥居三住类公三寓分为三平层、三挑高、三复式三三种形态三；以投资三客和过三渡自住三客户为三主，产三品档次三偏低，三无高端三（如酒三店式公三寓）产三品出现三。合肥公三寓市场三现状在交通三便利、三商务价三值高的三地段，三公寓产三品能够三保障绝三对快的三去化速三度，但三价格与三普通住三宅相近三，公寓三价值并三未充分三实现。典型公三寓项目三的销售三情况34以投资三客为核三心客户三的公寓三产品，三其价值三大部分三依托于三所处地三段的投三资价值三和商务三价值中观市场全国现象公寓市场关于公三寓，客三户核心三的关注三的是能三够带来三高投资三回报的三产品价三值基础三和持续三增值空三间，因三此对于三产品地三段、配三套的关三注甚至三超越产三品本身三。地段配套产品与三户型社区规三模面积控三制及功三能布局三的合理三；复式、三挑高、三赠送等三创新形三成区域商三务价值三；交通便三捷；未来升三值空间生活的三便利大中型三商业辐三射社区本三体规划三；社区未三来的升三值空间三；社区本三体配套客户关于公寓的核心价值敏感点35优活公三寓——三位于长三江路，三直通市三中心，三完善商三业配套三的小户三型公寓位于高三新区北三边，直三连长江三路，可三直达市三中心，三除本体三的配套三商业外三，周边三还有大三型购物三超市，三生活和三购物便三利。中观市场全国现象公寓市场大型商业配套小户型三公寓，三总价区三间18-三70万，均三价530三0元/㎡；一期推三出的近300套房源三，开盘三当天基三本售完三，据了三解二期三准备提三价优活公三寓良好三的价格三及销售三速度实三现，主三要依靠三其位于三长江路三的地段三优势、三周边完三善的配三套、低三总价的三小户型三，吸引三了大量三的投资三客户。36目前公三寓市场三表现为三销售价三格一般三，去化三速度良三好，未三来优质三产品将三集中流三向高商三务价值三区普通小三户型、低总价三产品为三主产品升三级精装修三酒店式三公寓客户对三于公寓三的地段三价值要三求将伴三随着公三寓产品三升级、三价格上三涨而越三来越高三，非核三心商务三区的公三寓项目三需通过三自身体三系的完三善，如三精装修三，加入三酒店式三服务概三念来提三升项目三价值。公寓市三场小结位于好三地段项三目的销三售速度三良好价格实三现不高三，与普三通住宅三基本持三平优质产三品集中三流向商三务核心三区客户结三构升级三，出现三商务需三求客户高溢价三产品带三动市场三价格提三升中观市场全国现象公寓市场公寓市三场现状公寓市三场未来37合肥分三物业市三场小结中观市场全国现象市场小结别墅市三场洋房市三场高层市三场公寓市三场价值实三现尚未三到达顶三峰；未来市三场将逐三渐成熟三和升级中观市三场小结产品日三渐稀缺三，物业三形态本三身具有三竞争力三；产品内三部户型三打造上三有待提三升，目三前客户三表现有三心理价三格上限外部区三域高层三价值影三响明显三；通过内三部产品三创新、三精准定三位、提三升附加三值，也三可实现三高价格销售价三格一般三，去化三速度良三好；未来优三质产品三将集中三流向高三商务价三值区通过对三合肥中三观市场三的盘点三，得出三各物业三市场的三现状特三征及未三来的发三展趋势三。3839从区域三内部板三块细分三来看，三高新区三可分为三北、中三、南三三区，分三别具有三各自的三微观市三场特征微观市场全国现象区域市场分析高新区南区政务区长江路二环望江路高新区中区高新区北区高新区三板块细三分示意三图高新区中区高新区北区高新区三的传统三老区，三依靠市三中心驱三动高新区三住宅供三应主要三集中在三北区，三物业形三态集中三了公寓三、写字三楼、普三通高层三住宅、三别墅等三。高新区南区高新区三价值洼三地，供三应量少三，可参三照项目三较少仅有个三别小规三模项目三供应，三完全为三区域内三部客户三消化。新兴区三域，由三政务区三辐射带三动，发三展潜力三最大与政务三区相邻三，能够三利用政三务区良三好的市三场基础三和城市三价值，三目前供三应量较三少，但三价格实三现良好三。总体来三看，高三新区的三供应量三少，项三目素质三跨度较三大，且三少有优三质项目三。40总体来三看，高三新区多三数项目三定位档三次偏低三，对产三品打造三不用心三，制约三自身及三区域价三格上涨微观市场全国现象区域市场分析位于本三项目正三东边，三紧邻政三务区，三地段上三具有一三定的优三势；自身定三位偏低三，多层三只实现三均价580三0元/平。规划有三多层、三小高层三，户型三多为紧三凑居家三产品；整体定三位档次三偏低，三只吸引三了价格三敏感的三刚性需三求客户三。企业定三位并没三有充分三利用项三目地段三上的优三势，而三是以中三低端定三位，吸三引购买三力较低三的本地三客户，三使得项三目价格三实现偏三低且提三价困难三。百商爱三上城41前城优三乐——三区域内三的主流三经济适三用产品三，主抓三购买力三低、价三格敏感三的刚需三群体78-三114三㎡的中小三户型，三均价350三0元/㎡；产品设三计上虽三缺点较三多，但三价格便三宜，吸三引了周三边价格三敏感的三刚性需三求客户三，开盘4个月基三本上清三盘。微观市场全国现象区域市场分析小规模三项目，三中低档三次定位三，低价三快销策三略区域内三多数可三见此类三规模小三、产品三力低、三价格低三的中低三档次项三目，对三应的客三户素质三偏低，三价格敏三感，但三销售速三度比较三理想。42新加坡三花园城三——开三发多年三、区域三内相对三成熟、三高低密三度搭配三的复合三居住社三区微观市场全国现象区域市场分析开发之三前首先三打造了400亩的景三观湖及三周边绿三化，前三期销售三别墅物三业，后三期销售三小高层三等物业三；目前在三售的是三小高层三和高层三，中小三户型为三主。产品实三际的外三部形态三及内部三户型均三一般，三但由于三区域内三缺乏可三比准的三好项目三，加上三地段优三势，仍三然实现三了600三0左右的三均价。区域内三少有规三模较大三，在景三观，产三品上精三细打造三的项目三，新加三坡花园三城虽然三实际项三目素质三不优，三但其在三区域内三的产品三比较优三势和地三段优势三，使其三实现了三较好的三销售价三格。43在区域三市场现三状之下三，本案三有条件三通过精三品化打三造，脱三离区域三平台，三进入全三市范围三内的竞三争微观市场全国现象市场小结和机会点挖掘现有市三场条件以中低三端项目三为主的三区域市三场，整三体价格三上涨受三到制约三。区域市场定性优质项三目实现档次相三对偏高三的项目三，即使三仍然存三在一定三的问题三，也实三现了较三好的价三格。外部客三户可吸三引区域内三优质项三目可以三吸引到三全市范三围内的三中高端三客户。通过项三目整体三的精品三化打造三，脱离三区域内三部竞争三，并以三高附加三值的产三品消除三区域带三来的不三利因素三；通过高三端物业三带动项三目整体三价值，三将客户三群扩大三至全市三，并提三高客户三整体档三次。市场机三会点挖三掘44作为城三市西侧三的较偏三远区域三，商业三基础较三为薄弱三，主要三依赖于三外部区三域辐射三和主干三道承接高新区三板块的三商业配三套主要三依赖东三侧的学三府板块三和东南三侧的政三务区板三块；在学府三板块定三义为合三肥商业三西南副三中心的三影响下三，面临三机遇和三挑战；未来拥三有大型三商业配三套规划三的项目三尚不明三确。内部商三业供应三欠缺商业价值基础较薄弱作为一个居住氛围尚在成长中的区域，商业氛围不足，商业价值一直较低。受学府板块和政务区影响受传统认知度高的学府板块及政务新区影响重，未来有望依托其进行商业联动发展。受区域三商业氛三围影响三，内部三供应以三小规模三，简单三形态的三商业配三套为主三，需求三明显存三在但并三不高端三。西南商三业中心政务区三商业中三心微观市场全国现象商业市场分析综合区三域内部三规划发三展及外三部驱动三影响分三析，区三域商业三的现状三为基础三较为薄三弱，现三有价值三不高依三赖外部三拉动。45在区域三内商业三尚未成三型的情三况下，三受外部三辐射和三内部居三住氛围三影响造三成了现三有商业三不同表三现高新区南区政务区长江路二环望江路高新区中区高新区北区高新区三板块细三分示意三图高新区中区高新区北区高新区三的传统三老区和三长江路三带动住宅集三中供应三，使得三该片区三的商业三有着相三对良好三的实现三基础，三临近长三江路更三是有着三极大的三带动作三用。高新区南区住宅供三应少，三无法承三接望江三路，黄三山路影三响不足本身的三住宅基三础较差三，合肥三西站造三成的望三江路断三头更是三给此处三的商业三带来了三巨大的三不利影三响，黄三山路的三商业辐三射尚有三时日。受政务三区辐射三带动，三发展潜三力最大现有商三业实现三不足，三未来更三多的是三靠片区三的住宅三成熟作三为依托三，同时三借助政三务区的三商业辐三射。北区商三业兴旺三，中区三惨淡，三南区有三借力点三和发展三空间是三区域内三的现有三商业格三局。微观市场全国现象商业市场分析46高新区南区政务区长江路二环望江路高新区中区高新区北区地块周三边商业三供应量三少，商三业氛围三不浓，三但存在三较为的三明显的三商铺需三求银杏路三沿线科学大三道沿线优活公三寓商业百商爱三上城街三铺沿科学三大道的三街铺销三售和经三营状况三良好，三空置率三较低且三经营业三态多样三；地块相三邻路段三科学大三道、银三杏路沿三线街铺三较为稀三缺，在三售项目三的商业三售价700三0元/㎡，两层三联体销三售，价三格实现三极低。“高新区三南边的三居住氛三围还在三形成当三中，我三们的商三业不太三敢冲高三价格。三”——百商爱三上城销三售代表“沿长三江路的三商业价三值肯定三是不低三的，我三们的公三寓销售三这么好三也给未三来的商三业带来三了很大三的信心三。”——优活公三寓销售三代表微观市场全国现象商业市场分析科学大三道作为三高新区三内部主三干道，三是现有三商业盘三踞的重三点，多三以城市三街铺为三主。结三合客户三对商铺三需求和三现有价三格实现三情况，三该沿线三商业价三值有较三大的发三展空间三。47区域以三商业形三态城市三街铺为三主体，三大型商三业多聚三集在地三理位置三相对最三优处拓基城三市广场——包含合三家福和三内部小三商铺的三中型购三物中心三，是高三新区现三有商业三实现价三值最高三的位置三；金色池三塘——位于北三区，凭三借社区三成熟实三现了较三高的社三区商业三价值；百商爱三上城——价格实三现低，三以传统三的临街三商铺作三为表现三形式。银杏路三，红枫三路为代三表的次三干道内三街商业三混乱，三业态单三调，实三现价值三相对较三低。集中式三商业——大规模三社区规三划中的三一部分三，出让三方式一三般为引三进大型三的mal三l或作为三主题式三商业经三营。城市街三铺——区域城三市街铺三现有项三目价值三实现较三高，且三未来仍三有较大三的提价三空间。内街——经营业三态严重三受限，三多作为三网吧或三面对社三区内部三的小商三店经营三。微观市场全国现象商业市场分析区域未三来集中三式商业三供应有三限，并三有朝着三北侧倾三斜的可三能。城三市临街三街铺在三不同位三置有着三不同的三价格实三现，凭三借着区三域的成三熟和发三展有着三良好的三前景。48综合地三块规模三、价值三的市场三实现、三未来竞三争及企三业目标三要求等三因素，三初步确三定本案三商业形三态中等规三模地块——打造集三中式商三业和内三街对地三块面积三的贬损三较大；地块难三以满意三大体量三集中式三商业对三地上停三车位的三要求。城市街三铺需求三明显，三内街价三值实现三低——内街对三于业主三亦存在三着一定三的经营三风险；街铺当三前已有三较高的三市场价三格实现三。集中式三商业已三有聚集三区——集中式三商业未三来在自三然市场三实现下三去化速三度会受三到竞争三的影响三；街铺在三明显的三市场需三求下，三易赢得三市场的三快销。企业目三标之下三定义本三案为现三金流项三目——速度为三首要追三求的核三心目标三；打造迎三合市场三主流需三求的速三度型产三品，同三时博取三相应的三利润，三最为契三合项目三目标。综合评三价之下三，建议三本案商三业形式——科学大三道和银三杏路以三城市街三铺的形三式为主三，重点三打造科三学大道三的城市三街铺；可考虑三路段交三汇处设三置集中三式商业三，体量三不宜过三大；确保项三目沿街三商业可三销售面三积最大三化。微观市场全国现象商业市场分析4950竞争分三析的研三究思路竞争分析全国现象研究思路竞争分三析的目三的——通过与三可对比三项目及三产品的三竞争关三系分析三，协助三进行整三体定位三；在合适三的整体三定位之三下，选三择最具三竞争优三势的物三业形态三组合，三并直接三指导项三目的产三品定位三及产品三设计。竞争分三析的前三提目标锁三定项目占三位项目目三标和区三域市场三现状之三下，在三市场中三的占位三必定是三区域内三第一，三并进入三在全市三范围内三的高品三质住宅三的第一三梯队。在此项三目占位三之下，三项目未三来竞争三的目标三锁定在三全市范三围的中三高端项三目及产三品。51综合项三目本体三、目标三、市场三现状和三未来走三势，项三目应避三免与市三场中别三墅及公三寓的直三接竞争重点关三注物业别墅洋房高层公寓重点关三注物业未来优三质产品三将主导三市场（三具有良三好的自三然资源三、宽松三的规划三指标、三优化的三户型设三计）；本案在三未来别三墅市场三的竞争三中，无三明显竞三争优势三。在市场三现状及三未来走三势之下三，项目相三对最具三竞争机三会的物三业；在竞争三关系中三应重点三关注本三案可以三把握并三且放大三的价值三点。区域对三高层价三值存在三一定的三不利影三响；在竞争三关系中三应重点三关注项三目可实三现的产三品内部三的创新三与优化三。未来优三质产品三将集中三流向高三商务价三值区；项目在三此基础三之下，三并不具三备竞争三优势。初步的三竞争筛三选之下三，项目三的竞争三关系重三点聚焦三为全市三范围内三拥有洋三房和高三层物业三的中高三端项目三。竞争分析全国现象竞争物业选择52洋房市三场——三产品日三渐稀缺三，竞争三的关注三重点是三在现有三产品水三平基础三上，提三升和完三善市场高三价值实三现洋房三产品的三核心价三值点华润幸三福里总价吸三引：通过控三制户型三面积，三将总价三控制在100万左右三；高附加三值赠送三：花园、三露台、三顶楼等三大面积三增送；主题风三格鲜明三：纯粹的Art三de三co风格合肥少三有能够三同时具三备各个三价值点三的洋房三产品，三本项目三有条件三最大化三综合提三升产品三水平，三发挥产三品价值三并带动三提升项三目整体三竞争力三。融侨天三骏高附加三值赠送三：花园、三露台、三地下室三等大面三积增送三；保持标三准的洋三房物业三形态：6层退台三，维持三在客户三接受底三线之内三；资源环三境：公园旁三边，具三有较好三的自然三景观资三源。竞争分析全国现象竞争机会点挖掘53洋房市三场——三集中项三目可以三把握，三且有能三力放大三的产品三价值点三，树立三项目的三核心竞三争优势高附加三赠送保准标三准的洋三房物业三形态自然景三观资源总价吸三引洋房的三核心价三值点主题风三格鲜明本项目三可把握三，且有三能力放三大的产三品价值三点√√适度控三制户型三面积，三搏高单三价的同三时，注三意控制三总价；地下室三、花园三、露台三、顶楼三等可赠三送空间三充分挖三掘；项目整三体选择三统一的三风格，三充分体三现洋房三物业的三形态和三高端价三值感；在层数三上合理三控制，三在市场三接受底三线之下三，维持三洋房的三标准物三业形态三。√√通过在三内部的三精细化三打造和三准确定三位，充三分实现三和放大三产品价三值，为三洋房物三业的核三心竞争三优势。竞争分析全国现象竞争机会点挖掘54高层市三场——三全市范三围内量三价实现三均好的三项目，三分别有三各自的三核心价三值点来三支撑项三目销售金色池三塘先期洋三房带动三后期高三层销售高端物三业带动外部资三源依托产品形三态创新精准的三产品定三位和户三型配比高品质三的外部三形态天鹅湖三一号政务区三天鹅湖三边，一三线湖景国耀一三方城高层tow三nho三use融科九三重锦精致户三型，紧三凑空间三内有大三面积的三赠送内部户三型优化三和大面三积赠送和昌都三汇华府精准的三户型配三比，吸三引各类三型的置三业人群绿城玉三兰公寓巴西进三口石材三外立面三，充分三彰显物三业品质产品自三身提升三价值依托外三部提升三价值优质高三层产品三的核心三价值点本案高三层除可三通过本三体规划三的高端三物业带三动以外三，同时三也应通三过自身三的优化三和创新三，协同三提升产三品价值三。竞争分析全国现象竞争机会点挖掘55融科九三重锦—三—纯高三层社区三，非区三域核心三地段，三几乎实三现区域三内同类三产品最三高均价2房-4房的主三流居家三户型，三客群广三泛；户型紧三凑化布三局，通三过大面三积赠送三增加内三部功能三空间和三使用舒三适度。95㎡142㎡项目把三握了合三肥客户三对于户三型关注三度高的三特点，三单纯的三依靠自三身产品三力，吸三引了大三量主流三居家客三户，销三售过程三中充分三放大产三品价值三，实现三了较高三的价格三。现代风三格的精三品社区三，重点三以优化三户型结三构和大三面积赠三送，提三升产品三附加值三，从而三提升单三价。竞争分析全国现象竞争机会点挖掘56和昌都三汇华府三——精三准的产三品定位三和户型三配比，三以紧凑三化户型三控制产三品总价三，提升三单价马鞍山三路板块三的边缘三位置，三以紧凑三化户型三迎合广三泛客户三需求，三实现了三超越区三域平台三的价格三。109㎡两房变舒适三房89㎡两房变紧凑三房89、109三㎡的销售三面积，三通过户三型的合三理布局三和面积三增速，三单价虽三然提高三，但相三对市场三其它在三售的同三等使用三功能的三产品，三仍具有三总价优三势。在产品三定位上三精准的三控制销三售面积三，89、109三㎡为主力三销售面三积的户三型配比三，适合三市场需三求。通三过紧凑三户型制三造总价三优势，三即取得三了高单三价又赢三得市场三竞争。竞争分析全国现象竞争机会点挖掘57捕捉适三合本项三目高层三的竞争三机会点三，多个三价值点三协同放三大高层三产品价三值微观市场全国现象项目竞争机会点高端物三业带动项目内三部洋房三可带动三高层销三售，协三助提升三高层价三值产品创三新可考虑三部分产三品加入三适度的三创新元三素，丰三富项目三价值点内部户三型优化三和大面三积赠送保证高三层各户三型内部三布局合三理，且三大面积三实用赠三送精准的三产品定三位和户三型配比易于最三大化捕三捉客户三的产品三定位和三户型配三比，同三时创造三产品的三总价优三势，以三提升单三价高品质三的外部三形态外立面三充分体三现产品三的品质三感适合本三项目高三层重点三挖掘的三竞争机三会点通过中三观市场三分析可三知，市三场对高三层的主三流需求三为一般三性居家三产品，三因此制三定产品三定位应三重点考三虑对户三型的适三度面积三控制，三从而做三到总价三控制，三在此基三础上，三加入产三品创新三，面积三赠送等三附加值三。5859从客户三置业流三向方面三，区域三内现有三置业客三户可大三体分为三三类010203区域客三户的重三要组成三部分，三所占比三例大，三目前表三现为价三格敏感三。所占比三例较少三，多为三二次以三上置业三，自住三改善或三给子女三购买，三整体购三买力较三高。所占比三例较少三，低价三和高品三质产品三吸引两三者兼有三。高品三质吸引三而来的三客户购三买力较三高，对三项目的三综合要三求高。客户分析全国现象客户分类本地固三有客户外溢后三回流客三户外来客三户从区域三内现有三客户的三置业目三的、置三业特征三、主力三需求产三品、购三买力等三方面进三行分析三，以指三导本项三目的客三户定位60本地固三有客户三——所三占比例三大，多三表现为三价格敏三感，需三求以主三流居家三产品为三主区域忠三诚度较三高，区三域现有三客户的三重要组三成对应产三品置业目三的核心敏三感因素可调动三因素本地固三有客户90㎡左右的三两房或三小三房三；110三-12三0㎡三房刚性需三求；一般性三改善需三求（改三善面积三和环境三）价格，三产品户三型面积可三适度放三大，园三林、社三区规模三可弱化三；部分客三户可接三受高品三质项目三适度提三价；现阶段三区域内三的客户三大多价三格敏感三，除户三型外对三产品要三求不高三，但其三中部分三高购买三力且有三地缘情三节的客三户，可三以作为三项目的三重点捕三捉客户三。客户分析全国现象本地固有客户61在项目三目标及三本体之三下，项三目需实三现较高三的售价三，因此三应重点三捕捉购三买力较三高的客三户本地固三有的客三户中，三能够满三足项目三回现目三标的客三户客户描三摹：购买力三较高；年龄偏三长，有三地缘情三节，不三愿意跨三区域置三业；产业园三内技术三工作者三，购买三力较高三，为了三工作便三利而选三择区域三内置业三。置业敏三感点：好产品三；总价有三心理上三线；项目整三体档次三和社区三环境。市场验三证：金色池三塘T6高层90㎡三房（8-1三8㎡赠送）三市场热三销；早期的三洋房客三户仍然三热衷，三目前二三手房成三交均价800三0左右。对应产三品：主三流居家三产品为三主，个三别需求三更高端三的物业三形态主流居三家：80-三90两房，100三-11三0㎡三房的三销售面三积，附三有大面三积增速三，保障三户型的三使用舒三适度；高端改三善：多层或三洋房的三物业形三态，以三满足家三族人员三居住，三多需求三舒适性三三房或三四房。客户分析全国现象目标客群62由于区三域内严三重缺乏三优质产三品供应三，导致三大部分三追求好三产品的三客户外三溢区域内三外溢客三户资源价三值吸引三外溢产品价三值吸引三外溢不可回三流可回流城市资三源吸引自然资三源吸引流向城三市核心三商圈，三学府、三马鞍山三板块等三高价值三居住区流向政三务区、三滨湖区三等具有三自然资三源的区三域需求更三好的外三部资源三环境别墅、三洋房等三高端物三业高品质三高层、三小高层需求更三好的产三品流向玫三瑰绅城三、棠溪三人家等三项目流向学三府名都三、幸福三里等项三目项目可以捕捉且应重点关注的客户需求产三品别墅、三洋房等三高端物三业，别三墅体现三尺度感三，洋房三户型紧三凑化（三控总价三）；高品质三高层，90-三140三㎡主流面三积段，三需加入三面积赠三送或户三型创新三等提升三附加值三。置业目三的：高购买三力的刚三性需求三、一般三性改善三、高端三改善；核心敏三感因素三：物业形三态、户三型的合三理和创三新、社三区规划三与配套三。客户分析全国现象本地外溢客户63项目可三通过内三部高品三质打造三，吸引三已外溢三但偏好三好产品三的区域三内客户区域内三外溢的三客户除三少量高三端改善三客户需三求高端三物业之三外，一三般性改三善客户三关注的三是产品三户型的三舒适度三及高附三加值，三并不是三单纯的三需求大三面积。客户描三摹：购买力三高的二三次及以三上置业三；需求好三产品；中年客三户，公三务员、三企事业三单位高三管、私三企业主三等选择三区域内三置业。按照客户的置业目的，可以将客户分为以下三类客户分析全国现象目标客群64外来客三户——三低价吸三引和高三品质产三品追随三两者兼三有，但三整体比三例较低项目可捕捉购买力低，无法承受市区高价外来客户低价吸引高品质产品追随桂花园、金色池塘等项目，社区规划、产品设计、园林景观全市领先，吸引大量较高购买力的外来客户需求产三品社区规三划、物三业形态三、景观三园林俱三佳的项三目别墅、三洋房等三高端物三业，别三墅体现三尺度感三，洋房三户型满三足居住三舒适度三即可；高品质三高层，90-三120三㎡为主，三尺寸可三适度放三大，加三入面积三赠送或三户型创三新等提三升附加三值。置业目三的：一般性三改善、三高端改三善。项目可捕捉且应重点关注的客户外来客三户聚集三的项目客户分析全国现象外来客户65在缺乏三优质资三源情况三下，项三目通过三内部产三品的精三细化打三造，仍三然可以三吸引大三量外来三客户外来客三户在置三业时会三比对全三市范围三内的项三目，产三品稀缺三、产品三力高、三带有创三新和高三附加值三、高性三价比的三项目，三是促成三此类客三户置业三的决定三性因素三。客户描三摹：全省范三围内甚三至省外三的客户三；购买力三较高，三多为二三次及以三上置业三；需求好三项目和三内部好三产品；中年客三户为主三，公务三员、企三事业单三位高管三、私企三业主等三。按照客户的置业目的，可以将客户分为以下三类客户分析全国现象目标客群66项目属三性界定目标解三析及和三核心问三题提出市场及三客户分三析发展战三略与定三位经济测三算物业发三展建议67案例借三鉴案例选三取的前三提——非城市三中心区三，居住三氛围和三认可度三较低，三有长期三发展潜三力；中等规三模，中三高容积三率，产三品形态三高层或三搭配多三层，沿三街商业三；成功吸三引市场三主流客三户，产三品表现三迎合此三类客户三需求；去化速三度实现三良好，三价格拔三升明显三，有持三续增长三力。城市非三核心区三、中等三规模中三高容积三率住宅三项目上海·星河湾上海·古北二三期案例研三究的目三的——分析案三例的成三功构成三因素；分析案三例的产三品与客三户定位三；结合案三例最终三市场