廉租房新建项目可行性建议书

PAGEXX县廉租住房建设项目可行性研究报告目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章项目总论 1一、项目基本概况 1二、研究内容 2三、主要编制依据 2四、项目主要技术经济指标 3五、研究结论 3第二章项目建设背景与必要性 5一、项目建设背景 5二、项目建设必要性 6第三章项目选址与建设条件 6一、项目选址 8二、项目建设条件 8第四章建设规模及内容 12一、确定规模的依据和原则 12二、建设规模及内容 12第五章工程方案 13一、设计依据 13二、总平面设计 13三、建筑设计 16四、结构设计 17五、给排水、消防设计 19六、电气设计 21七、电信设计 22八、防火设计 23第六章环境保护与绿化 24一、设计原则 24二、设计依据 24三、主要污染来源及防治措施 24四、绿化 27第七章节能设计 28一、设计概述及要求 28二、建筑和建筑热工节能设计 28三、给排水 28四、电气节能 29第八章建筑消防设计 31一、工程概述 31二、总图消防 31三、建筑消防 31四、结构防火 31五、消防给水 31六、消防电气 32第九章防灾减灾 34一、总图 34二、建筑 34三、结构 34四、地质灾害防范 34五、地震防治 34六、电气安全 34第十章项目实施进度及招投标方案 35一、工程建设进度 35二、招投标方案 36第十一章投资估算及资金筹措 39一、投资估算范围 39二、投资估算依据 39三、项目投资估算 39四、资金筹措 41第十二章项目管理机构 43一、成立工程项目管理机构 45第十三章经济及社会效益分析 45一、社会影响分析 45二、资源环境影响分析 45三、互适性分析 47四、社会效益 47五、经济效益分析 47第十四章结论与建议 49一、结论 49二、建议 49附件1XX市发展和改革委员会关于XX县2012年廉租住房项目建议书的批复（保发改投资［2012］270号2XX县2012年廉租住房项目土地使用证明3XX县2012年廉租住房建设项目环境影响登记表4XX县2012年廉租住房建设工程抗震设防要求审核意见书附图1XX县2012年廉租住房总平面布置图2XX县2012年廉租住房11#—14#平、立、剖面图XX县廉租住房建设项目可行性研究报告第一章项目总论一、项目基本概况（一）项目名称：XX县2012年廉租住房建设项目（二）项目性质：新建（三）项目法人：XX县住房和城乡建设局法人代表：杨廷辉（四）建设地址：XX县施孟公路过境线县城段以西、文化路以北、惠通路以南（五）工程建设规模及主要建设内容本项目规划总用地面积15亩，新建4幢6层框架结构廉租住房300套(每套建筑面积50.4平方米，2室2厅1厨1卫)总建筑面积15120平方米。XX县2012年廉租房总平面布置图中带有斜线条表示的11#、12#、13#、14#楼为本次建设项目。项目主要建设内容包括：廉租房建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。（六）项目总投资(不包括工程其他费和工程不可预见费)本项目总投资为4082.4万元，其中：工程费用3782.4万元,土地费用300万元。（七）项目资金筹措(不包括工程其他费和工程不可预见费筹措)项目概算总投资4082.4万元,资金来源:申请国家补助1014.6万元,申请省预算内投资补助150万元,申请市预算内投资补助150万元，县自筹2767.8万元。（八）建设期限：该项目建设工期1年，2012年9月至2013年9月。二、研究内容可行性研究内容涉及项目建设的必要性，建设条件，工程方案，环境保护，建设进度，建设投资及效益分析等方面。《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下一阶段工作的基础。三、主要编制依据（一）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（二）《关于改善农民工居住条件的指导意见》；（三）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号]（四）《国务院办公厅关于保障性住房安居工程建设和管理的指导意见》（国发办[2011]45号）(五)《云南省人民政府关于大力推进保障性安居工程建设的意见》（云政发[2011]64号）（三）《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》建保[2010]87号）；（四）《XX市发展和改革委员会XX市住房和城乡建设局转发云南省发展和改革委员会关于进一步落实申报2012年新建廉租住房、国有工矿棚户区中央预算投资项目前期工作情况的紧急通知》；（五）《XX市发展和改革委员会关于XX县2012年廉租住房项目建议书的批复》保发改投资[2012]269号；（六）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；（七）业主提供的相关数据、资料；（八）其他相关法律、法规、规范及标准。四、项目主要技术经济指标表1-1项目主要技术经济指标序号项目计量单位设计数值备注一建设规模1规划总用地面积㎡1000515亩2廉租房总建筑面积㎡151203户数3005建筑物占地面积㎡25206绿化面积㎡30027容积率1.518建筑密度%259绿地率%30二项目总投资万元4082.41建安工程费用万元3782.42土地费用万元300六、研究结论本项目的建设符合国家加快实施廉租住房建设的相关政策举措，也符合XX县住房建设规划，其建设对于缓解XX县城区低收入人群的住房需求问题以及在一定程度上缓解因房价过快上涨带给低收入家庭的影响具有较大的推动作用，有利于和谐社会的构建。本项目拟建地点位于XX县施孟公路过境线县城段以西、文化路以北、惠通路以南，建设地址的确定是在相关专家实地调研和系统论证的基础上得出的，充分考虑了人口布局及数量、地理交通等因素，结合了XX县经济发展水平的要求，并适当考虑了未来发展的需要，较为科学合理。且项目资金来源有保障，可充分保证本项目建设。XX县廉租住房建设项目可行性研究报告第二章项目建设背景与必要性一、项目建设背景廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民人均收入低于980元的住房困难家庭提供社会保障性质的住房。在中共十七大报告的第八部分，胡锦涛提出：“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”。同时还提出：“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。”这是党代会报告中第一次专门提及住房保障制度，更是第一次谈到保障方式和保障对象。这意味着：首先，它表明执政党更加关注“安居”等民生问题。近年来，住房价格不断攀升，民众的压力越来越大。党代会报告在重点强调教育、医疗问题的同时，也将住房保障写入其中，体现了对民生的关注和对民意的尊重。同时，这一表述也表明：中国的住房保障制度已经有了重大调整。自“安居工程”开始，中国的住房保障工作已经进行了十多年。十多年来，住房保障工作的重心一直是经济适用房(“安居工程”是其前身)。直到现在，各地出台的住房保障政策中，也仍然把经济适用房排在最前面。无论是支持力度还是建设规模，经济适用房都远远高于廉租房、双限房等其他政策保障性住房。然而，在十七大报告中，却只见廉租房，而不提经济适用房。同时，保障对象也从原来的“中低收入家庭”转变为“低收入家庭”。这一政策调整在《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中初见端倪。在这个《意见》中，廉租房已经成为住房保障方式的首选，经济适用房则退居第二位，住房保障的对象也开始收缩为“低收入住房困难家庭”。这一政策的转向在十七大报告中得到了最权威的确认，从而确定了廉租房在住房保障中的重要地位。保障方式和保障对象是保障制度的两大核心内容。这两个方面的调整，意味着我国的住房保障制度一次理性、务实的调整。推进廉租住房建设，是XX县委、县政府落实党的十七大会议精神，以人为本、关注民生、构建社会主义和谐社会的重大举措，是一项民生工程和民心工程，县委、县政府高度重视，专门责成相关部门必须按照市委、市政府的统一安排和部署，切实履行好政府职责，精心组织、强化措施、建立健全各项制度，确保这项工程落到实处，真正把好事办好，实事实办，让老百姓得到实实在在的实惠。近年来，XX县委、县政府认真贯彻执行党的十七大精神和科学发展观，全力加快推进新型工业化和农业产业化进程，大力推行招商引资和项目建设，有力促进了XX县国民经济和社会各项事业的全面发展，并且城市化进程建设得到稳步发展。为了解决城市低收入家庭的住房问题，提高和改善他们的生活质量，进一步构建和谐社会，本项目的建设迫在眉睫。二、项目建设必要性随着城市化进程的加快，居民住房矛盾越来越突出，特别是最低收入家庭的住房问题日益凸显。住房问题已经成为影响社会和谐稳定的重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民特别是最低收入家庭的住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。近年来，各地加快了廉租住房建设步伐。2007年11月，建设部等九部门日前联合发布《廉租住房保障办法》，对廉租住房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确规定，办法进一步明确了廉租住房的保障对象为“人均收入低于980元的住房困难家庭”，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。廉租住房制度是政府保障城镇人均收入低于980元的住房困难家庭权益，落实以人为本、关爱弱势群体的重要举措；是构建和谐社会、建立和完善多层次的住房保障体系的重要内容；对于深化住房制度改革、解决城镇人均收入低于980元的住房困难家庭的住房问题具有重要意义，体现了党和政府对社会困难家庭的关心和救助。第三章项目选址与建设条件一、项目选址该项目建设选址位于XX县XX县施孟公路过境线县城段以西、文化路以北、惠通路以南，符合XX县建设用地规划，项目总占地面积15亩，紧邻城市道路，区域位置优越，交通便利。二、项目建设条件（一）自然条件（1）气温历年平均气温17.1℃极端最高气温33.0℃极端最低气温-3.2℃（2）降雨历年平均降雨量1002.3mm最大年降雨量1365.4mm最小年降雨量653.00nn最大日降水量92.9mm最大月降水量308.0mm10分钟最大降水强度18.1mm（3）蒸发量历年平均蒸发量185.20mm。（4）风向主导风向：西风夏季主导风向：西南风（二）水文条件区内地下水类型一是浅层饱和带状孔隙潜水，赋水性不强，无静水压力。二是深层承压水，但静水压力不大，呈透镜状分布，据钻孔观测,地小静水位一般在地面下0.4—0.5m,地下径流由东向西,由南向北,水源补给主要为大气降水及附近库渠河沟的渗透性补给。地下水对建筑材料无腐蚀性。项目地水文地质条件简单。（三）工程地质条件项目建设地位于XX县，XX县地处东径98°54′—99°21′，北纬24°16′—25°00′，东隔枯柯河与昌宁接壤，南以勐波罗为界与临沧地区为邻，西隔怒江与龙陵县相望，北连隆阳区。县城距XX市政府60公里，距省会昆明654公里。拟建场地位居XX盆地南段西缘,属内陆湖盆湖沼相堆积地貌,地势东低西高,南高北低,高程1489.840—1485.320m,相对高差4.52m.工程地质条件属软土地基，除此以外并无其他影响工程安全的滑移,泥石流,不良边坡及新构造地质活动行迹等不良地质作用，适宜做拟建项目的场地；且未发现人防地道、枯井、洞穴。项目施工场地都将实现“三通一平”。四周道路畅通，施工用电、用水辅助设施齐全，施工场地开阔，有很好的施工环境和施工条件。但在基槽开挖前应做进一步查实后方可施工。（四）防洪、防潮、排涝设施条件1、防洪条件本工程地形起伏不大，设计高程符合防洪条件。2、防潮条件本工程选址能够满足防潮要求。3、排涝条件工程地址有0.50—1.00m高差，其排涝效果良好。总之，防洪、防潮、排涝设施条件是能够满足建设需要的。（五）地震据《中国地震动参数区划图》GB18306-2001和《建筑抗震设计规范》GB50011-2010附录A，项目地抗震设防烈度为8度，地震设计基本加速度为0.20g,属抗震地三组。（六）交通条件本项目所在地紧邻城市道路，交通十分方便，可以节省大量运输费用。（七）基础及配套设施条件该项目所在区域内供水、供电以及相关配套设施完善，能够满足项目的实施以及以后的正常使用。（八）施工条件本项目实施有着极其优越的施工条件。一是施工场地环境较好，道路交通、用电、用水等基础设施和能源供应由统一规划、统筹解决；二是交通方便，施工材料、设备等可以运至现场，能节约运输费用；三是人力资源丰富，劳动力便宜，有利于降低施工工资成本；四是建筑材料来源广泛，供应充足，一些材料可就地取材。XX县廉租住房建设项目可行性研究报告第四章建设规模及内容一、确定规模的依据和原则（一）确定规模的依据1、XX市发展和改革委《关于2012年度廉租住房建设项目建议书的批复》（保发改投资[2012]269号）2、XX县国土资源局关于2012年保障性住房供地证明3、《关于改善农民工居住条件的指导意见》；4、《XX市发展和改革委员会XX市住房和城乡建设局转发云南省发展和改革委员会关于进一步落实申报2012年新建廉租住房、国有工矿棚户区中央预算投资项目前期工作情况的紧急通知》；4、《宿舍建筑设计规范》（JGJ36-2005）；5、XX县城市总体规划。（二）确定规模的原则1、项目建设符合XX县城市发展规划。2、符合当地经济、社会发展水平和工程有关规范、标准的要求。二、建设规模及内容本项目规划总用地面积15亩，新建廉租房300套，总建筑面积15120m2，项目主要建设内容包括：廉租房建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。第五章工程方案一、设计依据(一)业主提供的1：500地形图、及用地红线图；(二)业主提供的方案设计任务书；(三)《XX县城市规划管理条例》；(四)《民用建筑设计通则》(GB50352—2005)；(五)《宿舍建筑设计规范》(JGJ36-2005J480-2005)；(六)《住宅设计规范规范》(GB50386—2005)；(七)《建筑抗震设计规范》(GB50011-2010)；(八)《建筑结构荷载规范》(GB50009-2006)；(九)《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)；(十)《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)；(十一)《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)；(十二)国家和地方与本工程有关的其它现行设计规范、标准、法规和条例。二、总平面设计（一）地块概述本项目地处XX县XX县施孟公路过境线县城段以西、文化路以北，用地地形规则，区域位置优越，交通便利。项目建设用地面积15亩，现有地势经平场设计后地势平坦。在总平面设计中主要把握以下三点：整体布局规整，具有现代风尚；与周围建筑群在功能、交通、空间形象上协调；突出信息时代便捷、高效、互动的结构理念。廉租房工程采用围合式布局，充分考虑“建筑—人—环境”三者之间的相互渗透，力争创造出一个安静舒适的有机居住环境。（二）总平面布置1、规划目标营建优美的人文社区，在考虑社会效益，环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、道路顺畅、适当配套等要求，创造出以人为本、尊重环境，舒适优美的人居空间，同时具有鲜明的地方特色和新的公租房理念。2、总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。实现可持续性发展。小区建筑利用地形合理布局，沿用地红线布置住宅、小区内按南北向布置6层住宅，建筑围合形成宜人的小区空间，小区内部视线通透，视线干扰小，富有韵律感，沿街立面简洁、美观、现代。结合小区入口合理布局，由此构成以下几个特点：（1）总图完整，点、线、面结合，一气呵成；小区环境景观与预留公共绿地有机联系，丰富了城市空间。（2）小区内交通自呈体系，在小区车道沿外围环形布置，使区内人车分流，内部为应急消防车道，人行在内，车行在外，互不干扰；（3）小区住宅所有住户都朝向良好，自成一体的景观体系及合理的布局，使得每户都有良好的景观效果。（4）建筑之间间距大，结合建筑平面，减少视线干扰。（5）廉租住房为11#—14#，其中11#、13#一层局部为商铺。（三）竖向设计竖向设计主要依据地块周边城市道路标高和地形现状标高进行设计。现有场地经平场设计后地势平坦。建筑室内设计标高均略高于场地标高，尽量减少了填方挖方，建筑正负零标高高于城市道路、地形标高0.3—0.9米。场地雨水由西向东南、由西向西北汇集，经收集后排入区内雨水口，再排入城市排水管网。（四）交通组织和道路系统设计交通组织结合周边城市道路，尽量做到人车分流，简洁流畅，安全高效。设计结合周边城市道路共设置出入口，出入口的位置均满足规划对距离道路交叉口规定的要求。各个小区设置次要出入口，主要供小区业主车行及消防进出使用，主要出入口为主要人行出入口，同时供小区发生火灾时的消防车行使用；小区内的主要道路呈环形布置，宽度6米，转弯半径9.0米，方便汽车使用的同时，也满足消防车的通行需要。（五）绿化设计区内的绿化在有限的空间内精心布置，点、线、面结合，同时注重高低搭配。绿地主要集中在中庭、主、次出入口和北面宅间公共区域，该部分主要以草坪、灌木、花卉为主，局部点缀观赏性较强的乔木。区内主要道路周边布置密植乔木，尽量减少汽车噪声的影响；临街沿道路布置行道树及灌木，高低结合，形成绿化屏障，尽量避免车辆对居住的影响。（六）总图主要技术经济指标序号指标名称指标单位备注一建设目标与规模1规划用地面积10005m215亩2建筑占地面积2520m23总建筑面积15120m24建筑密度25%≤40%5容积率1.51≤36绿地率30%7总户数300户8居住人数9000人三、建筑设计（一）设计原则1、“以适用、经济、安全、卫生、环保”为设计宗旨，结合当地的人文自然条件及场地的自然环境，根据各建筑单体的使用要求和空间特点，合理确定建筑的结构形式及使用材料，满足消防安全及生产安全的各种不同要求，追求建筑适用空间的自然通风、自然采光及自然视野的各种非人工效果，构建舒适的建筑内部与外部环境，创造出与自然环境相协调的、有现代感及空间感、有丰富文化内涵的建筑单体及建筑群体。2、平面设计做到功能分区完善、合理、充分体现“以人为本、尊重自然、人文环保”的设计思想。3、立面设计力求风格创新、独特，同时体现地方传统、居住传统。（二）建筑平面设计1、根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各单体建筑的使用功能，确定建筑物的平面布局、层数与高度。2、平面设计中合理组织套内功能空间，做到动静分区，洁污分区。各功能空间均具有适宜的尺度，避免了房间形态上的比例失调。室内交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人的生活行为规律。该建筑耐火等级为二级。3、廉租房共300套，每套含两室一厅一厨一卫。（三）立面设计立面设计力求和区内整体立面相吻合,通过立面线条组合及屋顶局部造型，体现出美观，简洁、大方，做到整体和谐，营造一个优美的居住环境，体现建筑的层次感和现代感，整个建筑风格以明快清新为主。（四）剖面设计剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差综合考虑。设计为框架结构，一层至六层均为住宅，层高均为3米。其中有商铺的一层层高为3.9米。四、结构设计（一）结构概述在本次设计中，按国家现行的有关结构设计规范，本着安全经济的设计原则，在满足规范的前提下，尽量兼顾使用功能要求，精心设计，力求做到安全可靠，经济合理。根据现行有关设计规范，本工程建筑结构设计基本地震加速度为0.2g,设计地震分组为第三组，场地特征周期为0.65s,安全等级为二级,结构设计基准期及合理使用年限为50年。（二）设计依据本工程采用的主要标准及有关法规、资料建筑专业提供的建筑平、立、剖面图；《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；《建筑结构荷载规范》（GB50009-2006）；《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）；《砌体结构设计规范》（GB50003-2010）；《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2010）。（三）设计荷载(1)风荷载：基本风压取0.4KN/m2(2)楼面使用荷载标准值住宅：2.0KN/m2阳台：2.5KN/m2楼梯：3.5KN/m2卫生间：2.5KN/m2屋面：2.0KN/m2（四）结构设计(1)基础设计：工程地质勘察正在进行中待《岩土工程勘察报告》正式出来后,再决定其基础型式.(2)上部结构：采用框架剪力墙结构(3)结构材料：强度等级：梁,柱,板C20钢材、钢筋：图中“φ、Φ、Φ”分别表示热轧HPB235、HRB335、HRB400级钢筋。钢板：3号钢焊条：E42；E50墙体：采用MU7.5混凝土多孔砖，M7.5混合砂浆砌筑墙体.五、给排水、消防设计（一）设计依据1、《建筑给排水设计规范》（GB50015-2010）2、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）3、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）4、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）5、《建筑灭火器配置于规范》（GB50140-2005）；6、业主提供的关于本工程的设计任务书、设计要求和有关资料。（二）设计范围1、工程红线以内室外和室内给水排水及消防系统由设计院设计。2、本工程水表井与城市给水管的连接管段和最末一座检查井与城市污水管及雨水管的连接管等，由城市有关部门负责设计。3、本设计包括建筑相关的室内外、生活给水、消防给水、污排水、雨排水。（三）设计给排水标准1、排水270L/人.天2、室外消防用水量Q=20L/s;室内消防用水量Q=5l/s。3、住宅给水210L/人.天4、灭火器配置基准为中危险级，每具灭火器最小配置级别为4B,采用干粉灭火器。（四）管件、管材及器材１、室内给水管采用PVC-U塑料给水管。２、室内排水管采用UPVC工程塑料排水管。3、消防管道采用钢管（DN80），焊接或法兰连接，室内消火栓：SN65;室外消火栓：SS-100-16;水泵接合器：SQ-100（地上式）;灭火器:MFZ-8。（五）管道敷设给水管和排水管在室内一律采用明装，分别利用管卡或管箍固定，室外给排水管道一律埋地敷设。（六）给排水系统1、给水及消防在室外采用共用水系统，采用城市管网压力下直接供水，室内给水网为枝状布置，单向供水。2、排水采用雨水和生活污水分流制，雨水排入市政雨水总管，生活污水经生化池处理后排入市政污水总管。3、消防系统在室内采用环网，并在屋顶设置检验消火栓，其栓口（最不利点）静水压P≥0.07MP。在距离室外消火栓15~40米处设置室外水泵结合器。4、雨排水：建筑物四周作明沟（盖板）直接排入城市雨水管网。六、电气设计（一）设计依据1、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；2、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）3、《低压配电设计规范》（GB50054-95）；4、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）；5、《供配电系统设计规范》(GB50052-95)；6、《建筑电气设计技术规范》(JG16－83)。（二）设计范围１、低压配电系统设计２、室内照明设计３、防雷接地设计（三）设计标准１、本设计为三级负荷。采用小区变压器室或城市低压供电网（380/220）引入。2、总负荷:250KW，基本设计参数：商业Kx=0.8,cosφ=0.8；住宅Kx=0.7，cosφ=0.65。（四）设计内容1、引入线：各栋建筑进线均采用XV29型橡皮绝缘电力电缆（380/220V）穿水煤气钢管埋地引入。2、本建筑均按普通照明设计。采用三相五线制树干式供电（380V/220V)。TN-N-C系统。照明灯具为白炽灯及荧光灯。3、住宅室内照明线路一律采用穿塑料线槽明敷设，门市照明灯具布置二次装修定,门市干线穿阻燃电线管暗敷设.4、所有室内照明线路均采用500V铜芯聚氯乙烯绝缘线。5、防雷设计本建筑防雷属第三类防雷的民用建筑物，采用防雷,电气共用接地系统，并预留电气接地。利用柱内的主钢筋作防雷引下线,要求所有防雷引下线的柱内主筋,必须在进入基础承台处和承台内主筋相焊接.用作引下线的柱内的主筋,每组至少有二根(Φ16圆钢)作通长焊接,确保电气通路。做等电位连接及电源线的过压保护，建筑金属管材，金属窗,突出物等金属构件作等电位连接，总等电位联结电阻R≤1欧。作法参图集02D501-2.人行道,建筑出入口的接地线局部埋深1.2m,并在接地线上敷设50厚的沥青层，其宽度超过接2m.所有低压架空线在进出线处,装设避雷器与绝缘子,金具连在一起接到电气设备的接地装置上，架空金属管道及在进出处接到防雷或电气设备的接地装置上或独自接地，对电缆进出线.在进出端将电缆的金属外皮,金属线槽,钢管等与电气设备接地相连，联合电阻R≤1欧。七、电信设计（一）电信用户直接进入公用网，不设用户交换机。（二）电信线路一律采用管道电缆埋地管材采用PVC波绞管。（三）电视系统由城区CATV网覆盖，CATV电缆不单独占用管线走廊，以专用管孔与电信管道共用管线走廊。八、防火设计属多层民用建筑，耐火等级为二级，本设计以相关规范为依据进行防火设计。（一）该建筑与相临建筑之间距离满足防火要求。（二）建筑四周设有消防车道。（三）建筑主体结构为框架结构，墙为页岩砖，楼盖为现浇板，均为非燃烧体,进户门为乙级防火门。（四）消防给水设计详见给排水说明。第六章环境保护与绿化一、设计原则依法执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度。实施总量控制，坚持“预防为主、防治结合、综合治理”的原则，对本次设计产生的各种污染物进行治理，保证达标排放。二、设计依据（一）《中华人民共和国环境保护法》；（二）《中华人民共和国大气污染防治法》（2004年4月修订）；（三）《中华人民共和国固体废物污染防治法》（1995年）；（四）《中华人民共和国水污染防治法》（1996年）；（五）《中华人民共和国噪声污染防治法》（1996年）；（六）国务院令第253号《建设项目环境保护管理条例》；（七）国务院国发（1996）31号《国务院关于环境保护若干问题的决定》；三、主要污染来源及防治措施（一）项目施工期污染源分析及环境保护措施1、污染源分析（1）空气污染源分析施工期对环境空气产生影响主要有各类燃油动力机械进行场地清理平整、挖方、运输等作业是产生含有CO、NO2的废气；土石方开挖、出渣装卸、散装水泥作业、汽车运输作业等产生的扬尘。（2）地表水污染源分析施工期间，由于进行各种土石方开挖、平整等工作，致使土地表面松散，下雨时，雨水夹带泥土等形成水土流失。土建施工期间，工程对地表水环境的影响，主要来自大雨或暴雨天气条件下地表开挖造成的水土流失和堆积物流失产生的影响。工程施工期对地表环境可能产生的影响主要表现为：附近水沟中夹带的泥砂量增多，悬浮物浓度增大。生活污水无序排放将会对施工场地环境及其附近的水沟产生污染，环境卫生状况下降。（3）噪声污染源分析施工期主要噪声来自施工机械挖掘机、推土机、载重汽车、混凝土搅拌机、振捣器、重型碾压机、起重及卷场设备等的使用。施工期噪声可造成施工区域局部超标。（4）固废物污染源分析施工期的固废主要有施工人员产生的生活垃圾和各种建筑垃圾等。2、施工期环保措施（1）严格执行XX县建筑施工管理有关法规。（2）合理布置施工方案，严格组织，精心施工，加强施工现场的文明管理，杜绝野蛮施工。（3）应合理安排施工时间，夜间禁止使用高噪声机械设备，作业避开夜间和休息时间，杜绝深夜施工噪声扰民。（4）施工时应严格做好扬尘防护管理工作，遇到干燥气候时，适当散水避免机械车辆运营时产生扬尘；施工原料堆场增加防扬尘、防雨淋、防渗漏设施，最大限度减少粉尘向空气扩散；避免水泥、石灰、粉煤灰等物质被雨淋后进入环境；避免有毒有害物质渗透污染地下水。（5）生活垃圾统一收集后由市政环卫部门清运到城市生活垃圾处理场处理；建设过程中产生的建筑垃圾主要有开挖土地产生的土方、建材损耗产生的垃圾、装修产生的建筑垃圾等，包括砂土、石块、水泥、碎木料、锯木屑、废金属、钢筋、铁丝等杂物，部分可用于填路材料，部分可以回收利用，其他的统一收集后清运到城市生活垃圾处理场处理。（二）项目投入使用后污染源分析及环境保护措施公租房项目建成后产生的污染源主要为生活污水和生活垃圾以及食堂油烟废气等，治理措施如下：1、污水处理场地内采用雨污分流制，建筑物内主要为生活污水及厨房污水，商业市场废水经隔油池处理后排入建筑室外的污水管，与生活污水一起排入污水处理装置，经生化处理达标后再排入城市下水道，餐饮污水设隔油沉砂池。2、废气治理餐饮油烟采用专用排烟道高空排放。3、生活垃圾建筑各层设置垃圾堆放处，在用地内设一个垃圾收集点，由物管人员定时收集送入垃圾收集站，每天再运至城市垃圾处理场（站）处理。4、设计中所选用的设备均选用低噪声设备，并采取相应的减震措施。5、建筑和装饰材料严格按国家规定的标准选用不散发污染物的材料。四、绿化绿化是达到自然净化的根本措施，加强建设不仅是为了美观，更重要的是为了净化空气，减少城市噪声污染，绿化形成点—线—面的绿化体系：在场地内道路旁及其它空地设置地面绿化用地，绿地里种植花草、灌本及乔木。第七章节能设计一、设计概述及要求XX县气候区划图为温和地区(VB区)，为贯彻执行国家节约能源，环境保护的法规和政策,依据DB50/5024-DBJ50-052-2006《居住建筑节能设计标准》，并结合当前市场建筑节能新技术、新材料，对本工程住宅进行节能设计。二、建筑和建筑热工节能设计（一）建筑规划1、项目位置紧临城市道路，建筑在满足朝向要求的前提下，力争顺应自然地形布置，居住建筑均能与自然之间有机结合，通风采光良好。2、采用混凝土多空砖为墙体材料。3、屋顶隔热层混凝土预制隔热板。4、使用符合节能规范要求的外墙门窗产品。5、用地内尽可能设置绿化，减少硬化地面。三、给排水（一）节能措施1、室内给水尽量利用市政给水管网压力，室内高区区生活给水系统采用无负压管网增压设备加压，充分利用城市管网压力，其生活泵采用变频调速水泵，由所需负荷自动调节水泵转速，以达到节能的目的。2、消防泵选用的恒压水泵均为消防专用产品，具有稳压和防止超压的功能,配套电机效率高，节省运行电耗。3、充分利用太阳能以达到节能效果。（二）节水措施1、选用节水型卫生洁具并符合《节水型生活用水器具》GJG164-2002的要求。2、水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。3、给水系统采用竖向分区方式以控制最不利处用水器具的出流水头，不仅可节约用水而且增加使用舒适感。入户水管水压大于0.35MPa者设减压阀。4、给水管道均采用塑料类管材，过水能力强，沿途损失小，节省能耗。四、电气节能设计中所有电气设备均选用高效节能型电气设备。（一）照明照明设计优先考虑充分利用自然光，并在此基础上布置照明灯具。过道、楼梯间等公共场所采用节能灯，吸顶灯光源为2U系列节能灯，住宅过道、楼梯间照明灯采用带声光控功能的节能自熄开关自动控制。疏散、出口指示光源为LED；所有灯具功率因数不小于0.9。室外照明路灯包括景观灯具等功率大灯具配补偿电容，功率因数补偿到0.9以上，减少了无功损耗。设计严格按照《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）中对场所照度的规定值控制，照度设计参照以下数值：楼梯间照度30Lx，前室照度75Lx，门厅照度100LX，住宅照度100LX；并严格按照照度要求控制各场所照明功率密度值。充分利用太阳能以达到节能效果。（二）变压器选用变压器应尽可能伸入负荷中心，靠近用电负荷，10/0.4kV变压器低压侧设电容补偿，使低压母线功率因数大于0.9，10/0.4kV变压器选用SCB10低损耗变压器。设计变压器负荷率控制在70～85％之间，综合费用低。（三）电缆的选用电缆的选用在满足了供电负荷的电流大小的基础上，参照根据TOC计算方法计算出的经济电流范围表作校核，大部分电缆尤其是大截面的电缆供电的设备的电流符合经济电流范围。4、供配电系统低压做无功补偿，补偿功率因数到0.9以上。10/0.4KV变压器尽可能靠近用电负荷。第八章建筑消防设计一、工程概述本工程总建筑面积15120m2，住宅楼为二级，建筑物主要承重构件，如：梁，板，柱，墙体，楼梯均能符合规定的燃烧性能和耐火极限。本工程按照《民用建筑设计防火规范》（2006版）设计。二、总图消防在总图布局方面，建筑的间距保证有足够的且符合防火规范的防火间距，建筑有足够的扑救面，且符合防火规范要求的补救面长度。内部道路与城市道路形成环形，主扑救面道路宽度为6m，坡度作为主扑救面使用的均≤5%，场区内设环形消防车道。消防车道转弯半径R=12m。三、建筑消防（一）防火分区：住宅每栋楼每层为一个防火分区，每层面积小于650平方米,设一部封闭楼梯。（二）消防及弱电控制室：建筑面积20㎡，直通室外。四、消防给水（一）用水量：室内按小于50米的二类高层住宅楼设计，室外消防以II类车库计。室外：20L/S；室内：10L/S；自动喷洒：30L/S。（二）室内消防给水系统室内消火栓系统由加压泵提供，在建筑每层设置消火栓系统；（三）化学消防在变配电房，发电机房，储油间设置热气溶胶灭火系统。五、消防电气（一）系统组成及保护等级确定根据小区建筑性质，二类高层确定为二级消防保护等级。消防系统采用控制中心形式。消防中心对整个小区火警进行监视。该系统由火灾探测器、事故广播、声光报警器、手动报警器、火警电话、联动设备等组成。（二）设备选择及设置在上述各处走廊及出口设手动报警按钮、火警电话、声光报警器等。（三）消防联动及控制要求当场区任意一处发生火灾时，消防控制室接受火警信号，并经确认后，联动相关设备：启动消火栓泵，送、排烟风机；关闭失火区防火卷帘门；打开送风口、排烟口；切断火灾区非消防电源；接通事故广播、声光报警器、疏散标志灯。重要消防设备除采用总线模块联动外，另设多线直接手动控制。（四）消防设施电源供给及接地消防设施由变电所及发电机配电屏分别提供电源，采用双电源末级配电箱自动切换供电，报警系统另配备UPS后备电源。消防系统接地与小区其它接地共用接地体，接地电阻R<4Ω。（五）应急、疏散照明住宅公共走廊、楼梯间设自带电源的应急照明灯，在疏散通道、出入口及楼梯间设自带电源的疏散指示灯。疏散照明由消防中心控制。应急、疏散照明电源供电时间不少于60min。XX县廉租住房建设项目可行性研究报告第九章防灾减灾一、总图该地块地势落差不大，项目地块所在区主要为粘土及软弱层构成，上部耕作层0.6m～0.7m，不易形成地质自然灾害，且地块周边未有存在安全隐患的加油站及气站等。二、建筑建筑主要是防火安全，详见建筑消防设计专篇。三、结构根据地质条件该场地适宜建筑。四、地质灾害防范根据地质评估报告显示无地质灾害，场地不是禁建区和慎建区，根据总体设计无高切坡、深开挖。五、地震防治本项目地震烈度按8度设防抗震第三组进行相关设计。六、电气安全（一）防雷、接地：本项目为二类防雷建筑，保护接地采用TN-S。（二）公用电气设备：采用新型的电气安全产品，不仅能在极早期发现电气安全隐患所在，并以多级告警的方面指示其严重程度，提醒电气维护人员及时排查问题。第十章项目实施进度及招投标方案一、工程建设进度（一）建设工期根据同行业类似项目建设的实际经验以及新建工程的具体特点，确定本项目建设期限为2012年9月至2013年9月，共计12个月。（二）项目实施进度计划如下：1、2012年6月，完成项目的立项、勘察、可行性报告编制及审批；2、2012年7月上旬，完成初步设计；3、2012年7月下旬-2012年8月下旬，完成施工图设计，施工招标及开工准备工作；4、2012年9月开工建设；5、2012年10月中旬－2013年8月底，完成主体建筑工程及环境、道路工程；6、2013年9月底，完成工程验收，正式投入使用。二、招投标方案本项目应严格执行国家基本建设程序和招投标制度，力创优良工程。（一）项目管理机构可研报告批准后，项目承办单位立即组建筹备班子，设立工程管理部具体负责项目实施的各项工作，并由项目总负责人直接负责，常设固定工作人员10人，并根据工作需要聘请相关工程技术人员。（二）招投标方案根据《中华人民共和国招投标法》、国家发改委第3号令以及XX县有关工程招标文件的规定，项目建设拟进行招投标。初步方案如下：1、招标形式由承办单位按国家招标法及有关规定采用公开招标形式确定施工单位，采用邀标形式确定勘察设计单位、监理单位。2、勘察、设计、施工、监理单位资质要求勘察及设计单位资质：乙级施工单位资质：二级及以上监理单位资质：甲级3、招标信息发布公开招标公告及其他需公告的信息将在政府指定的媒体上公开发布。4、招投标工作组织由承办单位自行组织或委托具有乙级及以上资质的招标代理机构组织实施项目的分阶段招标工作，要求按相关规定组织完成编标、公告、资审、评标等工作。设计阶段参加投标的设计单位不少于3家，施工阶段参加投标的施工单位不少于5家、监理单位不得少于3家。各阶段招标方式核准表建设项目名称：XX县廉租住房建设项目形式项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察、测量√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√设备√√√重要材料√√√其他√合计情况说明：根据招投标法，结合本工程的特点，招标范围、招标方式及组织形式拟定如下：勘察、测量、设计及监理工作拟采取自行组织邀请招标；设备和材料采购拟采取委托组织国内公开招标；建筑工程及安装工程施工拟采取委托组织国内公开招标。 年月日XX县廉租住房建设项目可行性研究报告第十一章投资估算及资金筹措一、投资估算范围投资估算范围为项目从筹建至竣工验收，按设计规定的全部土建工程、设备及工器具购置、安装工程、工程建设其他费、工程不可预见费等工程所需的全部费用。二、投资估算依据（一）国家发改委、建设部2006年7月颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（二）建设单位提供的相关技术资料要求；（三）《2003云南省建设工程工程量清单细目指南》；（四）《2003云南省建筑工程消耗量定额》；（五）《2003云南省建筑装饰装修工程消耗量定额》；（六）《2003云南省安装工程消耗量定额》；（七）《2003云南省市政府工程消耗量定额》；（八）现行云建标配的相关费用文件及人工费、税金调整文件；（九）《XX市建设工程材料及设备价格信息》XX基价（十）建设单位管理费：财政部财建【2002】394号文；（十一）工程建设监理收费标准：发政价格【2007】670号文；（十二）前期工作咨询费：计价格【1999】1283号文；（十三）勘察设计费：国家纪委计价格【2002】10号文；（十四）招标代理服务费：国家计委计价格【2002】1980号文；（十五）施工图审查费：云发政价格【2008】1176号文；（十六）工程拦标价格及结算审查费：云建造协【2005】14号文。三、项目投资估算（一）建设投资项目总投资为4608.27万元，其中：工程费用3782.40万元，土地费用300万元，工程建设其他费用336.75万元，工程不可预见费189.12万元。1、建筑工程（1）土建根据近期同类工程的造价资料进行测算。（2）公用配套设施由各公用专业按工艺要求，结合工艺布置和项目的实际情况，根据有关的估算指标编制。（3）设备基础费根据相关的估算指标进行测算。2、设备及安装工程（1）设备原价按近期设备制造厂或供应商的询价进行测算。（2）设备运杂费、安装费根据相关的估算指标进行测算。3、其他费用 根据国家有关规定和当地实际情况估算：(1)建设单位管理费：按工程费用的2%计取。(2)可研编制费：按工程费用的3‰计取。(3)工程勘察费：8万元。（4）工程设计费：按工程费用的3.3%收取。(5)监理费：按工程费用的2.4%计取。(6)施工图审费：按勘察,设计费总和的14%计取。4、工程不可预见费：工程费用的5%。（四）项目总投资经上述计算，项目总投资为4608.27万元，其中：工程费用3782.40万元，土地费用300万元，工程建设其他费用336.75万元，工程不可预见费189.12万元。项目建设总投资估算表项目名称:XX县廉租房建设项目序号工程名称建设工程量单位单位价格(元)建筑工程费（万元）安装工程费（万元）其它费用（万元）估算合计（万元）比例%1工程费用3782.43782.401.1主体工程15120m21951.62950.802950.801.2装饰工程15120m2160241.92241.921.3公用工程15120m290136.08136.081.4附属设施15120㎡300453.60453.602土地费用15亩2000003003003工程建设其他费用336.753.1建设单位管理费75.652%3.2可研编制费11.350.3%3.3工程设计费124.823.3%3.4工程监理费90.782.4%3.5施工图审查费18.59(3.3+3.6)X14%3.6工程勘察费83.7工程招标代理费7.560.2%4工程不可预见费189.125%5建设投资合计4608.27（五）有关问题说明1、其它费用参照国家和XX县有关规定计取，若与实际不符，可按实调整。2、本估算是按现行定额、取费标准、价格依据、现有相关图纸和公用专业指标编制的，因此，只能反映现时设计造价水平，如果在以后各阶段内相关资料、依据发生变化，应在规定范围内调整。四、资金筹措项目总投资4608.27万元，其中申请国家补助1014.6万元，省级补助150万元，市级补助150万元，县级配套2767.8万元及自筹工程其他费和不可预见费525.96万元。第十二章工程项目管理一、成立工程项目管理机构为确保建设项目顺利实施，XX县人民政府（施政发[2012]85号文）成立了住房保障工作领导小组，由县政府分管领导任组长，县住建局领导任副组长，县监督局、县发改局、县财政局、县审计局、县国土局、县民政局、甸阳镇等单位领导为成员。领导小组下设办公室在县住建局，由住建局领导兼任办公室主任，负责住房保障工作的日常事务，办公室成员从相关部门抽调。二、项目管理1、项目实施管理工程设计、建设、监理等按照国家规定的方法进行招标，签订设计、建筑施工、工程监理等合同，严格监督工程质量和检验设备质量，使工程保质保量按期完成。2、项目财务管理项目资金实行“专款专用、专账管理、专户储存”。严肃财务纪律，建设资金不得挪作他用。严格执行财务审计制度，规范使用项目资金。3、实行竣工验收制度项目建成后，及时做好项目竣工后的管护和建档工作。从项目前期工作至工程竣工验收各种文件、影像资料要按档案部门的要求全面收集、整理、归档。严格按照档案管理规定，分类立卷归档。按照国家有关规定进行严格的竣工验收，未经验收通过，工程不得交付使用。三、项目实施管理廉租住房规划审批、设计、招标、质量监督等一系列管理工作都由政府来操作。（1）县住房和城乡建设局具体负责承建廉租住房的规划、配租和工程建设的管理工作。加强廉租房建设全过程监管。对已经规划许可的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。（2）县政府具体负责土地、基础设施配套建设及协调各方面工作。建立健全廉租房市场信息系统和信息发布制度。县住房和城乡建设局要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全市场信息系统和信息发布制度，增强透明度，要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。（3）建立完善的管理体系现代的管理是综合性的，从合同、信息、成本、进度、管理要面面俱到。一是施工项目组织结构，要保证组织结构的精干、高效，提高服务和速度等各项成效。施工方要明确各管理部门的责任，建立工作标准，设计好备管理部门之间的工作程序及信息接口。降低施工项目后续的成本和安全风险。二是施工组织设计是工程项目施工顺利实施的关键，尤其是招投标时期的报价方案，因为它关系到整个工程的施工过程。招投标时期的报价方案，由于受到时间、环境、策略的影响，往往与施工阶段的施工组织设计相差很大，在施工项目部进场后，要根据现场实际情况认真地做细施工组织设计。三是施工项目成本控制与核算管理是项目运行工作的中心，在施工中，作为政府，始终要心明眼亮地抓成本控制。成本核算。建立以责任、策划、控制、核算和分析评价五个方面为主要内容的施工项目成本管理体系。四是现场生产指挥系统的管理人员要牢牢确立工程施工安全是关键、质量是中心、进度控制环节为主线的观念。第十二章项目财务分析一、评价依据1.国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（发改投资[2006]1325号）2.国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资[2002]15号）3.国家和有关部门颁布的有关财会等方面的政策、法规4.项目单位提供的相关资料二、基础数据1.建设规模本项目共建设公租房32654套，总建筑面积2254831平方米，包括住宅和配套公建。2.财务基础数据（1）建设期1年（2）运营期29年（3）房屋折旧年限50年（4）无形、递延资产摊销年限5年（5）基准收益率6%（6）所得税率25%（7）营业税5%三、总成本估算1.总成本估算说明（1）项目建成后，主要的费用为管理费用，管理费用按每年35万元估算，每5年增长8%。（2）根据国家有关财务制度规定并结合本项目的实际，固定资产折旧采用直线法，分类计算折旧，无形资产和其它资产按规定年限摊销。本项目各类固定资产折旧年限、净残值率以及无形资产和其它资产的摊销年限如下表所示：表折旧摊销基础数据序号资产类别折旧、摊销年限（年）净残值率（%）一固定资产1房屋及建筑物50二无形资产5—三其它资产5—2.总成本费用估算结果根据上述原则和依据并结合市场具体情况进行估算，本项目运营期内平均总成本为565万元。详见总成本费用估算表。四、销售收入估算1.公租房租赁收入（1）公租房市场分析根据国家统计局XX县调查队2010年作XX县房屋租金情况调查情况，2010年XX县城区住房市场租金如下表所示：（2）项目公租房租赁收入根据市场分析，2010年XX县公租房平均价格5元/m2/月，本项目公租房全面建成投入使用后为2012年6月，平均每套公租房按5元/m2/月收取租金，其后租金按每五年上涨5%的趋势进行调整。根据进度安排，第二年有1636套房屋竣工，公租房可以全部进入公租房市场，出租率按100%估算，则第二年公租房租赁收入为81800×5×12/10000=491万元。五、财务评价报表编制财务评价的主要报表有：项目建设总投资估算表（附表1）项目总投资使用计划与资金筹措表（附表2）销售收入及销售税金估算表（附表3）项目成本费用估算表（附表4）固定资产折旧、无形与递延资产摊销费估算表（附表5）项目损益分析表（附表6）项目现金流量分析表（附表7）项目还本付息表（附表8）六、财务指标计算结果与分析1.盈利能力分析通过计算，本项目项目投资财务内部收益率4.2％，项目投资财务净现值-2471万元（Ic=6%），项目投资回收期为19.43年（含建设期），能够在较短时间收回投资，运营期内年平均税后利润743万元，平均投资利润率为6.23%，以上数据说明项目具有一定的盈利能力。详细财务评价指标见下表。财务评价指标表序号项目单位经济指标备注1总投资万元11920（1）建设投资万元11614（2）建设期利息万元306（3）流动资金万元0.002总成本万元/年565运营期平均（1）固定成本万元/年523运营期平均（2）变动成本万元/年42运营期平均3销售收入万元/年1385运营期平均4利润总额万元/年553运营期平均5所得税万元/年186运营期平均6净利润万元/年743运营期平均二财务评价指标7总投资收益率6.23%运营期平均8项目投资财务净现值（Ic=6%）万元-2471所得税后9财务内部收益率4.2%10项目投资回收期年19.4311借款偿还期年2012盈亏平衡点78.96%2.偿债能力分析本项目长期借款资金为9000万元，从借款还本付息表可以看出，本项目还款资金来源相对充足，本项目安排从第2年开始还款，按照先少后多还款，分19年还清，从利息备付率和偿债备付率来看，两者均大于1，说明偿债能力良好，详见附表8项目还本付息表。七、不确定性分析盈亏平衡分析是在一定的市场前提下，研究项目费用与收益的平衡关系的方法。项目盈利与亏损的转折点，即为盈亏平衡点。依据本项目销售收入、成本费用等计算参数，测算项目的盈亏平衡点，结果如下：BEP(生产能力利用率）=[年总固定成本/（年销售收入-年总可变成本-年销售税金与附加）]×100%＝78.96%（运营期平均）即在其它条件不变的情况下，本项目平均年收入需要达到预测平均年收入的78.96%％，企业才不会发生亏损。产量安全盈余较小，但该项目为公租房项目，收益相对稳定，预测收入也相对保守，因此该指标不能说明项目风险一定很大，仅可作为盈利能力参考指标。八、财务评价结论综上所述，本项目具有一定的盈利能力、清偿能力和抗风险能力，项目的经济效益较好，在财务上基本可行。第十三章经济及社会效益分析一、社会影响分析（一）该项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响不断提高广大人民群众的物质和文化生活水平，是经济发展的出发点和归宿，也是扩大内需、保证经济持续增长的动力。《XX县国民经济和社会发展第十二个五年（2011—2015年）规划纲要》提出：“十二五”期间要把不断提高人民生活水平，作为一切工作的出发点和落脚点，力争在提高人民生活质量、改善居住环境、创造发展机会等方面迈出更大步伐，使社会发展综合水平迈向新的台阶，让人民生活得更加方便、健康和幸福。通过本项目的建设，有利于解决项目所在区低收入者买不起房，住不起房的社会现状，进而提高该地区居民的生活水平和生活质量。（二）该项目对所在地区居民就业的影响项目的建设、运营将对当地居民产生正面和负面的影响。正面影响主要来源于项目的实施后将会增加新的就业机会，将加快当地的工业、服务业、零售业、餐饮业、房地产业的发展，由此会增加新的就业机会和就业人数。负面影响主要在于施工期间对环境及交通有暂时的不利影响，以及部分周边居民暂时的生活带来暂时的干扰，但负面影响期短。综合来看，项目的运营所带来的积极因素要远大于负面影响。（三）项目对所在地区不同利益群体的影响项目的建设与实施会使项目影响区大部分企业和老百姓直接或间接受益，这些群体普遍对项目的实施持希望和欢迎的态度。二、资源环境影响分析（一）施工废水对水质的影响施工期产生废水主要源于砂石料冲洗、混凝土拌和、养护。混凝土系统产生的生产废水量较大且相对集中，水中悬浮物含量和PH值较高，因此预计施工期生产废水对水质有一定不利影响。施工期，施工人员排放的生活污水对地面水带来一定影响，但排放量少且分散，污染负荷低，对沿线水质造成的影响不明显。（二）施工对空气质量的影响工程区大气环境质量较差，与交通和市民居住集中有关。在工程建设期将增加施工机械、车辆尾气、粉尘的污染，影响局部地区的空气质量。但由于工程分段施工，施工增加的污染负荷物有限和不集中，因此，对空气质量不会产生显著影响。（三）对声环境的影响施工过程中，大量现代化工程机械的使用，会带来噪声污染问题。从本工程采用的机械设备分析，搅拌站、搅拌车、混凝土泵车、推土机、挖掘机等，最大声源强度可达90dB（A）左右。从施工沿线情况看，居民距离施工现场距离较远，受施工噪声影响不大。（四）对水土流失的影响工程实施方案设计充分考虑了区域水土保持问题。同时，结合工程建设清除区域固体废弃物，使项目区原有水土流失现象得以有效治理。工程对水土流失的不利影响表现在施工期，尤以施工中的基础开挖、填方取土影响最大；其次，在工程施工期的土地占用、临时运输道路、施工材料的堆存等将占用或破坏部分人工植被和天然植被，造成轻微的水土流失；第三，施工弃土土质疏散，易被降雨和地表径流冲刷流失，若管理不善，易引起水土流失，淤塞沟渠和河道，因此，在施工期间必须做好水土保持工作。三、互适性分析本工程是完善XX县社会保障制度，保障城镇困难群众基本生活的重大项目，项目实施社会意义重大。就当地的居民而言，对国家大政方针十分支持，普遍持欢迎态度。本工程的实施中会涉及多个部门、单位，需要各部门和单位的积极配合与参与，这些部门也是项目的直接或间接受益者，它们普遍对本工程的建设和运营持支持和配合态度。四、社会效益廉租房建设有利于促进我国住房保障体系的完善，其是有效解决我国城镇低收入人群住房问题的重要途径。在当前构建和谐社会的大背景下，廉租房项目的建设对于保障我国逐步庞大的弱势群体，实现社会公平，具有非常重要的现实意义。廉租房建设项目作为社会公益性建设项目，社会效益较大。目前中国房地产市场正处在发展前期，市场的资源配置作用尚不能充分体现，在这个阶段，政府是住房保障的主导力量。廉租房建设的目的就是为了尽快增加住房的供给，政府发挥土地、资本等资源优势，直接建造廉租房提供给低收入居民，用较短的时间使住房供应总量上升，解决社会低收入家庭的居住需求问题，并可以在一定程度上缓解房价过快上涨。因此，该项目建设是一项关系民生、构建和谐的惠民工程，项目的实施有利于解决困难群众、弱势群体、低收入阶层的“住房难”问题，有利于落实“以人为本”和“执政为民”的执政理念，将带来良好的社会效益。五、经济效益分析项目实施后将会增加新的就业机会，有力的加快当地工业、服务业、零售业、餐饮业、房地产业的发展，由此会增加新的就业机会和就业人数，社会效益明显。XX县廉租住房建设项目可行性研究报告第十四章结论与建议一、结论本项目的建设符合国家加快实施廉租房建设的相关政策举措，符合XX县住房建设规划，其建设对于缓解XX县城区低收入人群的住房需求问题以及在一定程度上缓解因房价过快上涨带给低收入家庭的影响具有较大的推动作用，有利于和谐社会的构建。本项目拟建地点位于XX县城区，建设地址的确定是在相关专家实地调研和系统论证的基础上得出的，充分考虑了人口布局及数量、地理交通等因素，结合了XX县经济发展水平的要求，并适当考虑了未来发展的需要，较为科学合理。且项目资金来源有保障，可充分保证本项目建设。二、建议（一）鉴于本项目具有良好的社会效益，建议相关部门给予资金支持，使其早日建成，