房地产前期开发报建自编流程

第一章：建设项目选择立项与土地获取阶段工作指南1、名称解释（1）土地所有权土地所有者在法律规定范围内，对其拥有土地享有占有、使用、收益和处分权利。在我国，土地所有权是国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有占有、使用、收益和处分权能。土地可以分为国有土地和集体土地两类。国有土地是指国家所有即全民所有土地。国家是国有土地所有权唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。集体土地是指属于农村居民集体经济组织所有土地。集体土地所有权是农村居民集体组织。（2）土地使用权土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时都市规划规定，土地使用者可以申请续用，经同意请地价后可以继续使用。（3）土地使用权出让土地使用权出让是指国家将一定年限内国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金行为。通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有限期基础上，该土地使用权可以在法律规定范围内转让、出租或抵押，其合法权益受到法律保护。（4）协议出让国有土地使用权协议出让国有土地使用权是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金行为。（5）招标出让国有土地使用权招标出让国有土地权是指市、县国土资源管理部门公布招标公告或招标邀请书，邀请特定或者不特定法人、自然人和其他组织参与国有土地使用权投标，根据投标成果确定土地使用者行为。招标出让一般程序有招标、投标、定标、签约、履约五个阶段。目前，招标是土地使用权出让方式中最常用一种，一般由各级土地储备中心负责办理招标有关事宜。投标人中标后获得其土地使用权。（6）拍卖出让国有土地使用权拍卖出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门公布拍卖公告，由竞买人在指定期间、地点进行公开竞价，根据出价成果确定土地使用者行为。拍卖一般程序是：出让人发出拍卖公告，将土地使用权拍卖事宜向社会公布；竞买，即在拍卖场所，竞投人以拍卖方式向拍卖人做出应价；签约，应价高者与出让人签订土地使用权出让协议；履约，受让人交付土地使用权出让金，出让人向受让人交付土地，并领取土地使用权证书，获得土地使用权。（7）挂牌出让国有土地使用权挂牌出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门公布挂牌公告，按公告规定期限将拟出让宗地交易条件在指定土地交易场所挂牌公布，接受竞买人报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时出价成果确定土地使用者行为。（8）土地使用权划拨土地使用权划拨，是指有同意权人民政府依法同意，在用地者缴纳赔偿、安顿等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权免费交给土地使用者行为。土地使用权划拨是计划经济产物，其逐渐被土地使用权出让或转让所取代。划拨土地使用权范围包括国家机关用地和军事用地，都市基础设施和公用事业用地，国家重点扶贫能源、交通、水利等项目用地，经济合用住房项目建设用地，法律、行政法规规定其他用地。（9）生地生地是指也许为房地产开发与常常活动所运用，但尚未开发农地和荒地，即待开发国有土地，离城镇较远、无市政基础设施、未开发运用土地。（10）毛地毛地重要是指都市中需要拆迁而尚未拆迁土地，即已经有地上建筑物及附属设施建筑物，将被改建土地。（11）熟地熟地是指已完毕市政基础设施建设土地，到达三通一平或七通一平施工条件土地。（12）三通一平三通一平是指水通、电通、路通和场地平整。（13）七通一平七通一平是指水通、排水通、电力通、通信通、燃气通、路通、供热通和场地平整。（14）宗地宗地是地籍最小单元，是指以权属界线构成封闭地块，是地球表面一块有确定边界、有确定权属土地，其面积不包括公用道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐层体现其所在地理位置。如：B107—24这个地号表达福田区第1带07片第24宗地。宗地是被权属界址线所封闭地块。一般，一宗地是一种权利人所拥有或使用一种地块。一种权利人拥有或使用不相联几种地块时，则每一地块应分别划分宗地。（15）宗地图宗地图是土地使用协议书附图及房地产登记卡附图。它反应一宗地基本状况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地关系等。宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案附图。宗地图是土地使用协议书附图及房地产登记卡附图。它反应一宗地基本状况。宗地图属于地籍图一种，是在地籍图基础上编制，以一宗土地为单位绘制宗地图。基当地籍图侧重点是土地及其地上附着物位置权属。宗地图侧重是权属。（16）净地净地是指国家在土地出让时，已经完毕拆除平整，不存在需要深入拆除建筑物、构筑物等设施土地。（17）地价地价即土地使用权受让人获取土地使用权所需所有费用，也称为土地费用、地价款或土地出让金。地价包括土地使用权出让金、都市建设配套费、拆迁安顿赔偿费和土地开发费。（18）熟地价熟地价是指政府出让已经具有七通一平、五通一平、三通一平建设条件土地时所收取金额，或土地使用权人将已经具有条件熟地转让时收取金额。熟地价包括土地使用权出让金、都市建设配套费和土地开发费。（19）毛低价毛低价是指政府在出让未经拆迁赔偿旧城区土地或未进行征地赔偿新区土地时所收取金额。毛低价包括土地使用权出让金和都市建设配套费，不包括土地开发费。（20）土地交易价格土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发之前，为获得土地使用权而实际支付价格，不包括土地后续开发费用、税费、多种手续费和拆迁费。2、建设项目规划选择与土地获取阶段工作流程获取国有土地使用权是建设单位进行项目建设第一步，其获取方式一般包括划拨、出让（招拍挂、协议出让）、转让、租赁等。以划拨方式获得国有土地使用权，在申请建设用地规划许可之前，需要进行项目选址，波及集体土地，还需办理征地赔偿安顿手续，之后再由国土局划拨土地。以出让方式获得国有土地使用权，则无需通过选择规划，规划部门在土地出让前已提出出让地块规划条件，并作为出让协议构成部分，建设单位在签订协议并完毕项目立项之后，便可申领《建设用地规划许可证》。建设项目可以分为政府投资项目和企业投资项目，不一样投资主体项目在立项阶段报批报建程序不一样。除了政府投资建设项目需要到发改委审批之外，企业投资项目区别于不一样状况实行立案和核准。其中，政府只对重大项目和限制类项目进行核准，其他项目只需立案。例如房地产项目，除了像别墅等高档房地产项目、政策性建房项目等发改委规定需要核准，其他房地产项目均实行立案制。结论：对于私人房地产开发企业，在通过招投标或拍卖出让方式获得土地使用权后，无需办理《建设工程选择意见书》，直接到发改委进行立项立案，然后便可申请《建设用地规划许可证》。《国有土地使用权出让《国有土地使用权出让协议》签订国土局节能审查发改委建设项目立案发改委环境影响评价环境保护局《建设用地规划许可证》办理规划局土地勘测定界国土局《建设用地同意书》办理国土局地税及土地出让金缴纳凭证办理税务局、国土局《国有土地使用证》办理国土局用地预审（国土局）用地预审（国土局）以出让方式获得国有土地使用权立案项目工作流程根据张家口政务服务中心管理规定，依次简介以上各工作流程：（一）建设项目立案（发改委）审批事项：企业投资项目立案审批部门：市发改委审批时限：20个工作日承诺时限：1个工作日审批类型：行政许可首席代表：宇光荣事项类型：承诺件法律法规根据：《国家发展改革委有关实行企业投资项目立案制指导意见告知》（发改投资［］2656号）申请应具有条件：（1）符合国家有关法律法规和国家产业政策；（2）符合国民经济和社会发展规划、行业规划、产业政策；（3）符合行业准入原则；申请应提交材料："县区发展改革局请示文献《项目简介》、《项目立案申请表》、《社会稳定风险评估汇报》及审查意见、《固定资产投资信息登记表》、企业营业执照、组织机构代码证复印件、房地产行业应提供资质证明文献和国有土地使用权出让协议、《节能登记表》。如耗能超标项目，需要委托具有对应工程征询资格机构编制《节能分析汇报》，经评审并出具审查意见"与否需要现场踏勘、专家评议、评估论证：是办理窗口：三楼发改委窗口窗口电话：7680022办理流程登记：办理人：政务服务中心统一登记台业务窗口统一受理：办理人：张宏亮、张涌、武艳斌综合审批科审核资料：办理人：张宏亮、张涌、武艳斌主管领导审批：办理人：宇光荣送达申请人有关证件：办理人：张宏亮、张涌、武艳斌河北省固定资产投资项目基础信息登记表项目证件登记证号信息编码阅办卡号发证机关发证日期项目单位基本状况全称法人代表地址邮编机构代码证企业性质固定电话手机项目基本情况项目名称所属部门项目类别⊙审批⊙核准⊙立案行业类别建设性质项目级别审批级别审核状态项目状态免税起始日期免税截止日期计划动工时间：年月建设期限：月项目进度：所属地区邮编详细建设地址建设规模总建筑面积M2建设内容关键设备项目总投资：万元用汇额：万美元固定资产投资：万元铺底流动资金：万元资金来源资金来源资金数量合计到位财政投资、自筹万元万元银行贷款万元万元项目负责人、项目法人、项目负责单位类型姓名、名称电话手机传真邮件网址企业法人相关文件进度文号文献类型文献名称文献内容文献日期发文单位联络人已立案待立案河北省固定资产投资项目基础信息登记表项目单位基本情况全称法定代表人：地址邮政编码组织机构代码联络电话性质1、国有及国有控股企业2、集体企业3、行政机关4、事业单位5、股份有限6、√有限责任7、外资企业项目基本情况项目名称申报文号项目类别1、审批2、核准3、备案建设性质1、新建2、扩建3、改建4、迁建5、单纯购置6、其他建设地址邮政编码建设规模总建筑面积M2计划开工时间年月建设期限月项目总投资：万元其中：固定资产投资：万元铺底流动资金：万元资金来源1、2、3、项目负责人（必填）联络方式（必填）电话手机传真Email网址河北省固定资产投资项目节能登记表项目名称：

填表日期：

年

月

日项目概况项目建设单位(盖章)单位负责人通信地址负责人电话建设地点邮编联络人联络人电话项目性质□新建

□改建

□扩建项目总投资万元项目类型□公用建筑□居住建筑□工业项目□基础设施□其他建筑面积（m2）产品/生产能力年耗能量能源种类计量单位年需要实物量参照折标系数年需要折标煤量（吨原则煤）电力（万千瓦时）1.229天然气（万立方米）12.143热力（百万千焦）0.0341原煤(吨)0.7143洗精煤(吨)0.9其他洗煤(吨)0.285型煤(吨)0.6原油(吨)1.4286汽油(吨)1.4714煤油(吨)1.4714柴油(吨)1.4571燃料油(吨)1.4286液化石油气(吨)1.7143焦炭(吨)0.9714其他焦化产品(吨)1.3炼厂干气(吨)1.5714其他石油制品(吨)1.2水（千吨）0.257其他燃料（吨标煤）1年耗能总量（吨原则煤）项目节能措施简述（采用节能设计原则、规范以及节能新技术、新产品并阐明项目能源运用效率）：其他需要阐明状况：河北省固定资产投资项目立案申请表项目单位基本状况全称法定代表人：地址网址组织机构代码性质1.国有及国有控股企业2.集体企业3.民营企业4.股份制企业5.外资企业6.机关及事业单位项目基本情况项目名称建设性质1.新建2.扩建3.改建4.迁建5.其他建设地址建设规模及重要产品年生产规模资源消耗用水量：立方米/天用电量：千瓦时/天用煤量：吨/天用油量：吨/天废弃物排放废气量：立方米/天废水量：吨/天固定废弃物：吨/天招标方案核准资源综合运用措施劳动就业总就业人员：人其中管理人员：人新征用地亩，其中耕地面积：亩总建筑面积：平方米计划动工时间年月建设期限：月项目投资情况项目总投资万元其中：固定资产投资：万元铺地流动资金：万元资金来源A.项目资本金：万元，其中出资人及出资额：B.直接融资：万元其中：发行股票：万元，发行债券：万元C.银行贷款：万元D.企业自筹：万元E:政府补助：万元其中：国家补助：万元省补助：万元F.运用外资：万元其中：直接投资：万元对外借款：万元G.其他投资：万元项目负责人联络方式电话传真E-mail法定代表人（签字）：项目单位（盖章）年月日环评批复办事指南审批事项：建设项目（非辐射类）环境影响汇报表审批审批部门：市环境保护局审批时限：30个工作日承诺时限：15个工作日审批类型：行政许可首席代表：王亚丹事项类型：承诺件法律法规根据：1、《中华人民共和国环境保护法》第二章第十三条建设污染环境项目，必须遵守国家有关建设项目环境保护管理规定。2、《中华人民共和国环境影响评价法》第一章第三条编制本法第九条所规定范围内规划在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖其他海域内建设对环境有影响项目应当根据本法进行环境影响评价。3、《建设项目环境保护管理条例》第二章第六条国家实行建设项目环境影响评价制度4、《河北省环境保护条例》第四章第二十三条新建、改建和扩建对环境有影响建设项目，在可行性研究阶段，建设单位应当编制环境影响汇报书或环境影响汇报表，经环境保护行政主管部门同意后，计划部门方可同意可行性研究汇报5、《河北省建设项目环境保护管理条例》第一章第三条建设项目必须严格按照有关法律法规规定进行环境影响评价。申请应提交材料：1、（环评文献名称）纸质版及有关附件1份，并附电子版；2、项目投资主管部门或行业管理部门出具意见（如立案类项目需提交立案证）；3、河北省建设项目重要污染物排放总量指标确认书（试行）；4、水土保持方案批复（波及水土保持建设项目）；5、行业主管部门预审意见（有行业主管部门）；6、县、区环境保护部门审查意见。与否需要现场踏勘、专家评议、评估论证：是办理窗口：3楼环境保护局窗口电话：7680033办理流程登记：办理人：政务服务中心统一登记台受理：办理人：张媛、杨飞、高冬杰、刘爽、郭媛媛审批公告：办理人：赵峰、李靖洁、陈芳芳领导签批：办理人：王亚丹、王凯办结发证：办理人：张媛、杨飞、高冬杰、刘爽、郭媛媛不属于政府投资建设项目，均实行立案制，由建设单位编制项目申请汇报之后向当地发改委申请项目立案。建设项目立案申请汇报编制：（1）企业基本状况，重要投资业绩；（2）项目基本状况：项目名称、拟选地址、建设内容、建设规模、重要生产技术及产品名称、项目总投资额及投资计划；（3）项目投资意愿及资本金筹措状况。根据《中华人民共和国环境评价法》，对项目环境评价实行分类管理。房地产开发企业需要根据其所开发项目对环境影响程度，编制环境影响汇报书、环境影响汇报表或填报环境影响登记表。对于建筑面积10万m2以上房地产项目以及别墅区，需要编制环境影响汇报书，对产生环境影响进行全面评价；对建筑面积在2万—10万m2房地产项目，需要编制环境影响汇报表，对产生环境影响进行分析或专题评价；对于建筑面积在2万m2如下项目则需要填报环境影响登记表向环境保护局报批。（二）建设项目用地预审根据《建设项目用地预审管理措施》，需立案项目在办理立案手续后，由建设单位提出用地预审申请。办事指南审批事项：建设项目用地预审审批部门：市国土局审批时限：20个工作日承诺时限：7个工作日审批类型：行政许可首席代表：陈大俊事项类型：承诺件法律法规根据：《建设项目用地预审管理措施》（中华人民共和国国土资源部令第42号）申请应具有条件：1、符合土地运用总体规划；2、保护耕地，尤其是基本农田；3、合理和集约节省运用土地；4、符合国家供地政策申请应提交材料："建设项目用地预审申请表建设项目用地预审申请汇报项目提议书批复文献或者项目立案同意文献单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定地质灾害易发区内，提交地质灾害危险性评估汇报单独选址建设项目所在区域国土资源管理部门出具与否压覆重要矿产资源证明材料直接审批可行性研究汇报审批类建设项目与需核准建设项目，申请用地预审不提交3、4、5项材料图件：标明项目选址土地运用总体规划图和1:10000原则分幅现实状况图设区县国土资源部门出具初审意见项目可行性研究汇报土地权属、地类、面积汇总表和土地权属来源材料设区县国土资源部门出具初审意见"与否需要现场踏勘、专家评议、评估论证：否办理窗口：三楼国土局窗口窗口电话：7680032办理流程登记：办理人：政务服务中心统一登记台业务窗口统一受理：办理人：韩小玲、李翔宇材料审核：办理人：韩小玲、李翔宇预审申请意见：办理人：韩小玲、李翔宇科长审核：办理人：杨坤、任志兰主管局长审批：办理人：文选项目用地预审：办理人：韩小玲、李翔宇存档、在线立案：办理人：韩小玲、李翔宇注意事项：1、占用耕地，需补充耕地初步方案与否可行，资金与否有保障。2、不需要进行地质灾害危险性评估，建设单位凭市国土局发出确实认答复意见书申请用地预审；需要进行地质灾害危险性评估，由建设单位委托具有地质灾害防治工程勘察甲级资质单位开展评估工作后，持评估汇报和审查认定意见书申请用地预审。3、建设项目用地预审会审中，建设项目选择不合理和不符合建设用地控制指标、达不到土地投资强度等规定建设项目，必须调整选址、重新上报选址方案和对应核减其用地规模，重新确定用地四至范围。（三）《建设用地规划许可证》办理《建设用地规划许可证》是由规划局核发确实认建设项目位置和范围符合都市规划法定凭证，载明了建设用地位置、性质、规模、容积率以及建筑面积等内容，其附件包括建设用地红线图和规划条件。建设单位在获得《用地预审汇报书》、《国有土地使用权出让协议》以及建设项目立案文献等材料之后，可以到规划局申请《建设用地规划许可证》办理。获得《建设用地规划许可证》是办理征地赔偿手续和国土局同意同意用地前提条件。审批事项：建设用地规划许可审批部门：市规划局审批时限：20个工作日承诺时限：0个工作日审批类型：行政许可首席代表：郭剑宇事项类型：即办件法律法规根据：《中华人民共和国城镇规划法》（.10.28.第十届全国人大常委会第十三次会议通过，.1.1起施行）第三十七、三十八条。《张家口市城镇规划管理措施》。申请应具有条件：发改委同意或核准、立案文献；市政府建设用地批复文献、国有土地使用权出让协议文本及勘测定界图（出让地提供）。法律、法规、规章规定其他材料。申请应提交材料："《建设用地规划许可证申请表》；建设用地规划书面申请和法人委托书（附报件人身份证复印件）提供1:500或1:1000现实状况地形图（包括电子版）发改委同意或核准、立案文献市政府建设用地批复文献、国有土地使用权出让协议文本及勘测定界图（出让地提供）法律、法规、规章规定其他材料"办理窗口：三楼规划局窗口窗口电话：7680035办理流程登记：办理人：政务服务中心统一登记台受理：办理人：赵海龙、王晨曦、王玖丽、李娜送审文献、图纸清单编号文献名称份数备注1办理建设用地许可证书面申请2法人委托书及身份证复印件3建设工程有关计划文献4国有土地使用权出让协议文本及附图51：500或1：1000现实状况地形图（包括电子版）6总平面设计图7《建设工程选址意见书》及附图、附件说明凡属下列建设项目申请《建设用地规划许可证》：凡新建、迁建单位需要使用土地建设工程；原址扩建需要使用本单位以外土地建设工程；需要变化本单位土地使用性质建设工程；国有土地使用权出让、转让地块建设工程。详细表格可取审批中心窗口领取。《建设用地规划许可证》办理注意事项：1、以出让方式获得国有土地使用权建设项目，办理《建设用地规划许可证》前提条件之一是根据《国有土地使用权出让协议》及有关土地出让金缴纳证明。因波及土地出让金巨大，应注意提前做好资金计划或与否可争取分期支付土地出让金。2、核发用地面积是总用地面积（包括净用地面积、道路面积、绿化面积）。所包括市政道路及公共绿化用地虽不属于该地块国土证核发权属用地范围，但属于该项目建设用地范围，因此若有外单位出于修建公共交通等需要占用部分绿化用地状况可规定对方予以赔偿。3、该证附件包括：建设用地规划红线图、规划设计条件。（四）土地勘测定界土地勘测定界是根据土地征收、征用、划拨、出让等工作需要，实地界定土地合用范围、测定界止位置、调绘土地运用现实状况、计算用地面积，为国土资管理部门用地审批和地籍管理等提供科学、精确基础资料而进行技术服务性工作。建设单位获得《建设用地规划许可证》后，需要到国土局申请土地勘测定界。（五）《建设用地同意书》办理《建设用地同意书》是建设项目建设期内使用土地和核发《国有土地使用证》法律凭证，工程报建必须以获得《建设用地同意书》为前提。对于以出让方式获得国有土地使用权建设项目，在签订出让协议之后，由国土局向建设单位核发《建设用地同意书》，对于波及征搜集体土地建设项目，需办理完征地赔偿结案手续，并获得有关税费缴纳票据后可以申请办理《建设用地同意书》。《建设用地同意书》办理注意事项：1、《建设用地同意书》有效期限视工程项目大小及建设期长短而定，一般为2年。应尽快办理工程报建和拆迁安顿赔偿手续，同意建设工期内未办理手续且未申请延期，原同意用地机关可撤销原同意用地文献。2、《建设用地同意书》附图与《建设用地规划许可证》附图相查对，若《建设用地同意书》核发面积少于《建设用地规划许可证》面积，除非是用地分期，应及时补办未核发面积有关用地手续。3、通过招拍挂公开出让获得土地，办理《建设用地同意书》时，需由市土地开发中心或国土局提供已征地拆迁结案函。需尤其注意，国土部门公开出让土地，与国土局签订了《国有土地使用权出让协议》后，在缴纳土地出让金之前，务必要到国土部门弄清该土地与否已所有完毕征地拆迁结案，防止国土部门拿来出让土地还存在着局部未完毕征地或拆迁结案，给《建设用同意书》办理带来很大麻烦甚至影响整个项目开发报建计划。4、注意《建设用地同意书》有效期及同意建设工期，建设项目逾期施工，注意要提前向发证机关申请延期。（六）契税及土地出让金缴纳以出让方式获得国有土地使用权，在申请办理《国有土地使用证》之前，需按出让协议规定缴纳土地出让金及契税等有关税费。契税及土地出让金缴纳凭证是申请《国有土地使用证》必备材料，建设单位在签订《国有土地使用权出让协议》之后，需持对应材料到税务局办理土地契税完税证，到国土局办理付清土地出让金证明。（七）《国有土地使用证》办理《国有土地使用证》是证明土地使用者使用国有土地法律凭证。以出让方式获得国有建设用地使用权，建设单位应当在付清所有国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让协议和土地出让价款缴纳凭证等有关证明材料，申请出让国有建设用地初始登记。土地登记申请书申请登记类型申请人□土地使用者□转让人□抵押人□出租人□土地所有者□土地受让人□抵押权人□土地承租人单位名称单位名称单位性质单位性质主管部门主管部门申请登记内容土地座落权属性质有效期限年使用权类型终止日期农村集体土地所有权或国有土地农业用地使用权面积（平方米、公顷）土地总面积其中地类面积耕地其中园地林地牧草地居民点及工矿用地其中交通用地水域未运用土地旱地水田宅基地企业建设用地城、镇、村土地（含宅基地）使用权面积（平方米）独自使用面积平方米土地用途其中：建筑占地建筑物类型共有使用权面积申报建筑物权属其中分摊面积申报地价建筑占地他项权利变更简要阐明申请登记根据附图北四至东至：南至：西至：北至：办事指南审批事项：市辖区土地登记审批部门：市国土局审批时限：20个工作日承诺时限：7个工作日审批类型：其他首席代表：陈大俊事项类型：承诺件法律法规根据：《土地登记措施》。《土地管理法》第十一条农民集体所有土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有土地依法用于非农业建设，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用国有土地详细登记发证机关，由国务院确定。确认林地、草原所有权或者使用权，确认水面、滩涂养殖使用权，分别根据《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》有关规定办理。第十二条依法变化土地权属和用途，应当办理土地变更登记手续。第十三条依法登记土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。《房地产管理法》第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十一条以出让或者划拨方式获得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核算，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法获得房地产开发用地上建成房屋，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核算并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核算，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定，根据有关法律规定办理。第六十二条房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而获得土地使用权和房屋所有权，应当根据本章规定办理过户登记。《确定土地所有权和使用权若干规定》。申请应具有条件：1、市人民政府建设用地批复；2、出让协议；3、地籍调查；4、申请人或单位身份、资质证明5、公告；6、有关税费凭证申请应提交材料："土地登记申请书申请人身份证明材料土地权属来源证明地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标地上附着物权属证明法律法规规定完税或者减免税凭证本措施规定其他证明材料"与否需要现场踏勘、专家评议、评估论证：是办理窗口：三楼国土局窗口窗口电话：7680032办理流程登记：办理人：政务服务中心统一登记台受理：办理人：于鹏审核材料：办理人：于鹏行政许可意见：办理人：于鹏科长审核：办理人：逯擎宇主管局长审批：办理人：郭有忠行政许可决定：办理人：于鹏立案、告知、公开、存档：办理人：于鹏《国有土地使用证》办理注意事项：1、《国有土地使用证》核发是净用地面积，在办理《国有土地使用证》附图绘制阶段，必须仔细查对用地坐标，保证都市道路、规划路绿化等面积精确扣除，其中小区内绿化不应当扣除。2、《国有土地使用证》办理之前，应按出让协议约定缴清所有土地出让价款，不存在按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。附录：中华人民共和国土地管理法第一章总则第一条为了加强土地管理，维护土地社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理运用土地，切实保护耕地，增进社会经济可持续发展，根据宪法，制定本法。第二条中华人民共和国实行土地社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益需要，可以依法对土地实行征收或者征用并予以赔偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。不过，国家在法律规定范围内划拨国有土地使用权除外。第三条十分爱惜、合理运用土地和切实保护耕地是我国基本国策。各级人民政府应当采用措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地行为。第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地运用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未运用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产土地，包括耕地、林地、草地、农田水运用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物土地，包括城镇住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未运用地是指农用地和建设用地以外土地。使用土地单位和个人必须严格按照土地运用总体规划确定用途使用土地。第五条国务院土地行政主管部门统一负责全国土地管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。第六条任何单位和个人均有遵守土地管理法律、法规义务，并有权对违反土地管理法律、法规行为提出检举和控告。第七条在保护和开发土地资源、合理运用土地以及进行有关科学研究等方面成绩明显单位和个人，由人民政府予以奖励。第二章土地所有权和使用权第八条都市市区土地属于国家所有。农村和都市郊区土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第九条国有土地和农民集体所有土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地单位和个人，有保护、管理和合理运用土地义务。第十条农民集体所有土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织农民集体所有，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第十一条农民集体所有土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有土地依法用于非农业建设，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用国有土地详细登记发证机关，由国务院确定。确认林地、草原所有权或者使用权，确认水面、滩涂养殖使用权，分别根据《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》有关规定办理。第十二条依法变化土地权属和用途，应当办理土地变更登记手续。第十三条依法登记土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第十四条农民集体所有土地由本集体经济组织组员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当签订承包协议，约定双方权利和义务。承包经营土地农民有保护和按照承包协议约定用途合理运用土地义务。农民土地承包经营权受法律保护。在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包土地进行合适调整，必须经村民会议三分之二以上组员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门同意。第十五条国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有土地，可以由本集体经济组织以外单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当签订承包协议，约定双方权利和义务。土地承包经营期限由承包协议约定。承包经营土地单位和个人，有保护和按照承包协议约定用途合理运用土地义务。农民集体所有土地由本集体经济组织以外单位或者个人承包经营，必须经村民会议三分之二以上组员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府同意。第十六条土地所有权和使用权争议，由当事人协商处理；协商不成，由人民政府处理。单位之间争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府处理决定不服，可以自接到处理决定告知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议处理前，任何一方不得变化土地运用现实状况。第三章土地运用总体规划第十七条各级人民政府应当根据国民经济和社会发展规划、国土整改和资源环境保护规定、土地供应能力以及各项建设对土地需求，组织编制土地运用总体规划。土地运用总体规划规划期限由国务院规定。第十八条下级土地运用总体规划应当根据上一级土地运用总体规划编制。地方各级人民政府编制土地运用总体规划中建设用地总量不得超过上一级土地运用总体规划确定控制指标，耕地保有量不得低于上一级土地运用总体规划确定控制指标。省、自治区、直辖市人民政府编制土地运用总体规划，应当保证本行政区域内耕地总量不减少。第十九条土地运用总体规划按照下列原则编制：（一）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；（二）提高土地运用率；（三）统筹安排各类、各区域用地；（四）保护和改善生态环境，保障土地可持续运用；（五）占用耕地与开发复垦耕地相平衡。第二十条县级土地运用总体规划应当划分土地运用区，明确土地用途。乡（镇）土地运用总体规划应当划分土地运用区，根据土地使用条件，确定每一块土地用途，并予以公告。第二十一条土地运用总体规划实行分级审批。省、自治区、直辖市土地运用总体规划，报国务院同意。省、自治区人民政府所在地市、人口在一百万以上都市以及国务院指定都市土地运用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院同意。本条第二款、第三款规定以外土地运用总体规划，逐层上报省、自治区、直辖市人民政府同意；其中，乡（镇）土地运用总体规划可以由省级人民政府授权设区市、自治州人民政府同意。土地运用总体规划一经同意，必须严格执行。第二十二条都市建设用地规模应当符合国家规定原则，充足运用既有建设用地，不占或者尽量少占农用地。都市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地运用总体规划相衔接，都市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地运用总体规划确定都市和村庄、集镇建设用地规模。在都市规划区内、村庄和集镇规划区内，都市和村庄、集镇建设用地应当符合都市规划、村庄和集镇规划。第二十三条江河、湖泊综合治理和开发运用规划，应当与土地运用总体规划相衔接。在江河、湖泊、水库管理和保护范围以及蓄洪滞洪区内，土地运用应当符合江河、湖泊综合治理和开发运用规划，符合河道、湖泊行洪、蓄洪和输水规定。第二十四条各级人民政府应当加强土地运用计划管理，实行建设用地总量控制。土地运用年度计划，根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地运用总体规划以及建设用地和土地运用实际状况编制。土地运用年度计划编制审批程序与土地运用总体规划编制审批程序相似，一经审批下达，必须严格执行。第二十五条省、自治区、直辖市人民政府应当将土地运用年度计划执行状况列为国民经济和社会发展计划执行状况内容，向同级人民代表大会汇报。第二十六条经同意土地运用总体规划修改，须经原同意机关同意；未经同意，不得变化土地运用总体规划确定土地用途。经国务院同意大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要变化土地运用总体规划，根据国务院同意文献修改土地运用总体规划。经省、自治区、直辖市人民政府同意能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要变化土地运用总体规划，属于省级人民政府土地运用总体规划同意权限内，根据省级人民政府同意文献修改土地运用总体规划。第二十七条国家建立土地调查制度。县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门进行土地调查。土地所有者或者使用者应当配合调查，并提供有关资料。第二十八条县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门根据土地调查成果、规划土地用途和国家制定统一原则，评估土地等级。第二十九条国家建立土地记录制度。县级以上人民政府土地行政主管部门和同级记录部门共同制定记录调查方案，依法进行土地记录，定期公布土地记录资料。土地所有者或者使用者应当提供有关资料，不得虚报、瞒报、拒报、迟报。土地行政主管部门和记录部门共同公布土地面积记录资料是各级人民政府编制土地运用总体规划根据。第三十条国家建立全国土地管理信息系统，对土地运用状况进行动态监测。第四章耕地保护第三十一条国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。国家实行占用耕地赔偿制度。非农业建设经同意占用耕地，按照“占多少，垦多少”原则，由占用耕地单位负责开垦与所占用耕地数量和质量相称耕地；没有条件开垦或者开垦耕地不符合规定，应当按照省、自治区、直辖市规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新耕地。省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，监督占用耕地单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。第三十二条县级以上地方人民政府可以规定占用耕地单位将所占用耕地耕作层土壤用于新开垦耕地、劣质地或者其他耕地土壤改良。第三十三条省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地运用总体规划和土地运用年度计划，采用措施，保证本行政区域内耕地总量不减少；耕地总量减少，由国务院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地数量与质量相称耕地，并由国务院土地行政主管部门会同农业行政主管部门验收。个别省、直辖市确因土地后备资源匮乏，新增建设用地后，新开垦耕地数量局限性以赔偿所占用耕地数量，必须报经国务院同意减免本行政区域内开垦耕地数量，进行易地开垦。第三十四条国家实行基本农田保护制度。下列耕地应当根据土地运用总体规划划入基本农田保护区，严格管理：（一）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批精确定粮、棉、油生产基地内耕地；（二）有良好水利与水土保持设施耕地，正在实行改造计划以及可以改造中、低产田；（三）蔬菜生产基地；（四）农业科研、教学试验田；（五）国务院规定应当划入基本农田保护区其他耕地。各省、自治区、直辖市划定基本农田应当占本行政区域内耕地百分之八十以上。基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实行。第三十五条各级人民政府应当采用措施，维护排灌工程设施，改良土壤，提高地力，防止土地荒漠化、盐渍化、水土流失和污染土地。第三十六条非农业建设必须节省使用土地，可以运用荒地，不得占用耕地；可以运用劣地，不得占用好地。严禁占用耕地建窑、建坟或者私自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。严禁占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。第三十七条严禁任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获，应当由原耕种该幅耕地集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设，应当按照省、自治区、直辖市规定缴纳闲置费；持续二年未使用，经原同意机关同意，由县级以上人民政府免费收回用地单位土地使用权；该幅土地原为农民集体所有，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。在都市规划区范围内，以出让方式获得土地使用权进行房地产开发闲置土地，根据《中华人民共和国都市房地产管理法》有关规定办理。承包经营耕地单位或者个人持续二年弃耕抛荒，原发包单位应当终止承包协议，收回发包耕地。第三十八条国家鼓励单位和个人按照土地运用总体规划，在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化前提下，开发未运用土地；合适开发为农用地，应当优先开发成农用地。国家依法保护开发者合法权益。第三十九条开垦未运用土地，必须通过科学论证和评估，在土地运用总体规划划定可开垦区域内，经依法同意后进行。严禁毁坏森林、草原开垦耕地，严禁围湖造田和侵占江河滩地。根据土地运用总体规划，对破坏生态环境开垦、围垦土地，有计划有环节地退耕还林、还牧、还湖。第四十条开发未确定使用权国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产，经县级以上人民政府依法同意，可以确定给开发单位或者个人长期使用。第四十一条国家鼓励土地整顿。县、乡（镇）人民政府应当组织农村集体经济组织，按照土地运用总体规划，对田、水、路、林、村综合整改，提高耕地质量，增长有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境。地方各级人民政府应当采用措施，改造中、低产田，整改闲散地和废弃地。第四十二条因挖损、塌陷、压占等导致土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合规定，应当缴纳土地复垦费，专题用于土地复垦。复垦土地应当优先用于农业。第五章建设用地第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须依法申请使用国有土地；不过，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法同意使用本集体经济组织农民集体所有土地，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法同意使用农民集体所有土地除外。前款所称依法申请使用国有土地包括国家所有土地和国家征收原属于农民集体所有土地。第四十四条建设占用土地，波及农用地转为建设用地，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府同意道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院同意建设项目占用土地，波及农用地转为建设用地，由国务院同意。在土地运用总体规划确定都市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实行该规划而将农用地转为建设用地，按土地运用年度计划分批次由原同意土地运用总体规划机关同意。在已同意农用地转用范围内，详细建设项目用地可以由市、县人民政府同意。本条第二款、第三款规定以外建设项目占用土地，波及农用地转为建设用地，由省、自治区、直辖市人民政府同意。第四十五条征收下列土地，由国务院同意：（一）基本农田；（二）基本农田以外耕地超过三十五公顷；（三）其他土地超过七十公顷。征收前款规定以外土地，由省、自治区、直辖市人民政府同意，并报国务院立案。征收农用地，应当根据本法第四十四条规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院同意农用地转用，同步办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地同意权限内同意农用地转用，同步办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地同意权限，应当根据本条第一款规定另行办理征地审批。第四十六条国家征收土地，根据法定程序同意后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实行。被征收土地所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地赔偿登记。第四十七条征收土地，按照被征收土地原用途予以赔偿。征收耕地赔偿费用包括土地赔偿费、安顿补助费以及地上附着物和青苗赔偿费。征收耕地土地赔偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值六至十倍。征收耕地安顿补助费，按照需要安顿农业人口数计算。需要安顿农业人口数，按照被征收耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地数量计算。每一种需要安顿农业人口安顿补助费原则，为该耕地被征收前三年平均年产值四至六倍。不过，每公顷被征收耕地安顿补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值十五倍。征收其他土地土地赔偿费和安顿补助费原则，由省、自治区、直辖市参照征收耕地土地赔偿费和安顿补助费原则规定。被征收土地上附着物和青苗赔偿原则，由省、自治区、直辖市规定。征收都市郊区菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。根据本条第二款规定支付土地赔偿费和安顿补助费，尚不能使需要安顿农民保持原有生活水平，经省、自治区、直辖市人民政府同意，可以增长安顿补助费。不过，土地赔偿费和安顿补助费总和不得超过土地被征收前三年平均年产值三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊状况下，可以提高征收耕地土地赔偿费和安顿补助费原则。第四十八条征地赔偿安顿方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地农村集体经济组织和农民意见。第四十九条被征地农村集体经济组织应当将征收土地赔偿费用收支状况向本集体经济组织组员公布，接受监督。严禁侵占、挪用被征收土地单位征地赔偿费用和其他有关费用。第五十条地方各级人民政府应当支持被征地农村集体经济组织和农民从事开发经营，兴办企业。第五十一条大中型水利、水电工程建设征收土地赔偿费原则和移民安顿措施，由国务院另行规定。第五十二条建设项目可行性研究论证时，土地行政主管部门可以根据土地运用总体规划、土地运用年度计划和建设用地原则，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见。第五十三条经同意建设项目需要使用国有建设用地，建设单位应当持法律、行政法规规定有关文献，向有同意权县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府同意。第五十四条建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式获得；不过，下列建设用地，经县级以上人民政府依法同意，可以以划拨方式获得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）都市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定其他用地。第五十五条以出让等有偿使用方式获得国有土地使用权建设单位，按照国务院规定原则和措施，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建设用地土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专题用于耕地开发。第五十六条建设单位使用国有土地，应当按照土地使用权出让等有偿使用协议约定或者土地使用权划拨同意文献规定使用土地；确需变化该幅土地建设用途，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原同意用地人民政府同意。其中，在都市规划区内变化土地用途，在报批前，应当先经有关都市规划行政主管部门同意。第五十七条建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有土地，由县级以上人民政府土地行政主管部门同意。其中，在都市规划区内临时用地，在报批前，应当先经有关都市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地协议，并按照协议约定支付临时使用土地赔偿费。临时使用土地使用者应当按照临时使用土地协议约定用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年。第五十八条有下列情形之一，由有关人民政府土地行政主管部门报经原同意用地人民政府或者有同意权人民政府同意，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地；（二）为实行都市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地；（三）土地出让等有偿使用协议约定有效期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获同意；（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨国有土地；（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废。根据前款第（一）项、第（二）项规定收回国有土地使用权，对土地使用权人应当予以合适赔偿。第五十九条乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地运用总体规划和土地运用年度计划，并根据本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条规定办理审批手续。第六十条农村集体经济组织使用乡（镇）土地运用总体规划确定建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举行企业，应当持有关同意文献，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定同意权限，由县级以上地方人民政府同意；其中，波及占用农用地，根据本法第四十四条规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业不一样行业和经营规模，分别规定用地原则。第六十一条乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定同意权限，由县级以上地方人民政府同意；其中，波及占用农用地，根据本法第四十四条规定办理审批手续。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定原则。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地运用总体规划，并尽量使用原有宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府同意；其中，波及占用农用地，根据本法第四十四条规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地，不予同意。第六十三条农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；不过，符合土地运用总体规划并依法获得建设用地企业，因破产、吞并等情形致使土地使用权依法发生转移除外。第六十四条在土地运用总体规划制定前已建不符合土地运用总体规划确定用途建筑物、构筑物，不得重建、扩建。第六十五条有下列情形之一，农村集体经济组织报经原同意用地人民政府同意，可以收回土地使用权：（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地；（二）不按照同意用途使用土地；（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地。根据前款第（一）项规定收回农民集体所有土地，对土地使用权人应当予以合适赔偿。第六章监督检查第六十六条县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规行为进行监督检查。土地管理监督检查人员应当熟悉土地管理法律、法规，忠于职守、秉公执法。第六十七条县级以上人民政府土地行政主管部门履行监督检查职责时，有权采用下列措施：（一）规定被检查单位或者个人提供有关土地权利文献和资料，进行查阅或者予以复制；（二）规定被检查单位或者个人就有关土地权利问题作出阐明；（三）进入被检查单位或者个人非法占用土地现场进行勘测；（四）责令非法占用土地单位或者个人停止违反土地管理法律、法规行为。第六十八条土地管理监督检查人员履行职责，需要进入现场进行勘测、规定有关单位或者个人提供文献、资料和作出阐明，应当出示土地管理监督检查证件。第六十九条有关单位和个人对县级以上人民政府土地行政主管部门就土地违法行为进行监督检查应当支持与配合，并提供工作以便，不得拒绝与阻碍土地管理监督检查人员依法执行职务。第七十条县级以上人民政府土地行政主管部门在监督检查工作中发现国家工作人员违法行为，依法应当予以行政处分，应当依法予以处理；自己无权处理，应当向同级或者上级人民政府行政监察机关提出行政处分提议书，有关行政监察机关应当依法予以处理。第七十一条县级以上人民政府土地行政主管部门在监督检查工作中发现土地违法行为构成犯罪，应当将案件移交有关机关，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪，应当依法予以行政惩罚。第七十二条根据本法规定应当予以行政惩罚，而有关土地行政主管部门不予以行政惩罚，上级人民政府土地行政主管部门有权责令有关土地行政主管部门作出行政惩罚决定或者直接予以行政惩罚，并予以有关土地行政主管部门负责人行政处分。第七章法律责任第七十三条买卖或者以其他形式非法转让土地，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地运用总体规划私自将农用地改为建设用地，限期拆除在非法转让土地上新建建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地运用总体规划，没收在非法转让土地上新建建筑物和其他设施；可以并惩罚款；对直接负责主管人员和其他直接负责人员，依法予以行政处分；构成犯罪，依法追究刑事责任。第七十四条违反本法规定，占用耕地建窑、建坟或者私自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件，或者因开发土地导致土地荒漠化、盐渍化，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并惩罚款；构成犯罪，依法追究刑事责任。第七十五条违反本法规定，拒不履行土地复垦义务，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正；逾期不改正，责令缴纳复垦费，专题用于土地复垦，可以处以罚款。第七十六条未经同意或者采用欺骗手段骗取同意，非法占用土地，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用土地，对违反土地运用总体规划私自将农用地改为建设用地，限期拆除在非法占用土地上新建建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地运用总体规划，没收在非法占用土地上新建建筑物和其他设施，可以并惩罚款；对非法占用土地单位直接负责主管人员和其他直接负责人员，依法予以行政处分；构成犯罪，依法追究刑事责任。超过同意数量占用土地，多占土地以非法占用土地论处。第七十七条农村村民未经同意或者采用欺骗手段骗取同意，非法占用土地建住宅，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用土地，限期拆除在非法占用土地上新建房屋。超过省、自治区、直辖市规定原则，多占土地以非法占用土地论处。第七十八条无权同意征收、使用土地单位或者个人非法同意占用土地，超越同意权限非法同意占用土地，不按照土地运用总体规划确定用途同意用地，或者违反法律规定程序同意占用、征收土地，其同意文献无效，对非法同意征收、使用土地直接负责主管人员和其他直接负责人员，依法予以行政处分；构成犯罪，依法追究刑事责任。非法同意、使用土地应当收回，有关当事人拒不偿还，以非法占用土地论处。非法同意征收、使用土地，对当事人导致损失，依法应当承担赔偿责任。第七十九条侵占、挪用被征收土地单位征地赔偿费用和其他有关费用，构成犯罪，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪，依法予以行政处分。第八十条依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地，临时使用土地期满拒不偿还，或者不按照同意用途使用国有土地，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。第八十一条私自将农民集体所有土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并惩罚款。第八十二条不根据本法规定办理土地变更登记，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。第八十三条根据本法规定，责令限期拆除在非法占用土地上新建建筑物和其他设施，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工，作出惩罚决定机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除行政惩罚决定不服，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除，由作出惩罚决定机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。第八十四条土地行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪，依法予以行政处分。第八章附则第八十五条中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业使用土地，合用本法；法律另有规定，从其规定。第八十六条本法自１９９９年１月１日起施行。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定

第一条为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正土地使用制度，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国都市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实行条例》，制定本规定。第二条在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地地表、地上或者地下设置国有建设用地使用权，合用本规定。

本规定所称招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（如下简称出让人）公布招标公告，邀请特定或者不特定自然人、法人和其他组织参与国有建设用地使用权投标，根据投标成果确定国有建设用地使用权人行为。本规定所称拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人公布拍卖公告，由竞买人在指定期间、地点进行公开竞价，根据出价成果确定国有建设用地使用权人行为。

本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人公布挂牌公告，按公告规定期限将拟出让宗地交易条件在指定土地交易场所挂牌公布，接受竞买人报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时出价成果或者现场竞价成果确定国有建设用地使用权人行为。第三条招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵照公开、公平、公正和诚信原则。第四条工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。

第五条国有建设用地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。市、县人民政府国土资源行政主管部门根据经济社会发展计划、产业政策、土地运用总体规划、土地运用年度计划、都市规划和土地市场状况，编制国有建设用地使用权出让年度计划，报经同级人民政府同意后，及时向社会公开公布。第六条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照出让年度计划，会同都市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块出让方案，报经市、县人民政府同意后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门组织实行。前款规定出让方案应当包括出让地块空间范围、用途、年限、出让方式、时间和其他条件等。第七条出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块状况，编制招标拍卖挂牌出让文献。招标拍卖挂牌出让文献应当包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标告知书或者成交确认书、国有建设用地使用权出让协议文本。第八条出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日，在土地有形市场或者指定场所、媒介公布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地基本状况和招标拍卖挂牌时间、地点。第九条招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：（一）出让人名称和地址；（二）出让宗地面积、界址、空间范围、现实状况、使用年期、用途、规划指标规定；（三）投标人、竞买人资格规定以及申请获得投标、竞买资格措施；（四）索取招标拍卖挂牌出让文献时间、地点和方式；（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；（六）确定中标人、竞得人原则和措施；（七）投标、竞买保证金；（八）其他需要公告事项。第十条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价成果和政府产业政策综合确定标底或者底价。标底或者底价不得低于国家规定最低价原则。确定招标标底，拍卖和挂牌起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。招标标底和拍卖挂牌底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。第十一条中华人民共和国境内外自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参与国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争限制条件。挂牌出让，出让公告中规定申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件申请人，出让人应当告知其参与招标拍卖挂牌活动。第十二条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当为投标人、竞买人查询拟出让土地有关状况提供便利。第十三条投标、开标根据下列程序进行：（一）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告容许邮寄标书，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到方为有效。标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。（二）出让人按照招标公告规定时间、地点开标，邀请所有投标人参与。由投标人或者其推选代表检查标箱密封状况，当众启动标箱，点算标书。投标人少于三人，出让人应当终止招标活动。投标人不少于三人，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文献重要内容。（三）评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家构成，组员人数为五人以上单数。评标小组可以规定投标人对投标文献作出必要澄清或者阐明，不过澄清或者阐明不得超过投标文献范围或者变化投标文献实质性内容。评标小组应当按照招标文献确定评标原则和措施，对投标文献进行评审。（四）招标人根据评标成果，确定中标人。按照价高者得原则确定中标人，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标成果，确定中标人。

第十四条对可以最大程度地满足招标文献中规定各项综合评价原则，或者可以满足招标文献实质性规定且价格最高投标人，应当确定为中标人。第十五条拍卖会根据下列程序进行：（一）主持人点算竞买人；（二）主持人简介拍卖宗地面积、界址、空间范围、现实状况、用途、使用年期、规划指标规定、动工和竣工时间以及其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价，应当明确提醒；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价或者报价后继续竞价；（七）主持人持续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价，主持人落槌表达拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。第十六条竞买人最高应价或者报价未达究竟价时，主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中可以根据竞买人竞价状况调整拍卖增价幅度。第十七条挂牌根据如下程序进行：（一）在挂牌公告规定挂牌起始日，出让人将挂牌宗地面积、界址、空间范围、现实状况、用途、使用年期、规划指标规定、动工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定土地交易场所挂牌公布；（二）符合条件竞买人填写报价单报价；（三）挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格；（四）挂牌主持人在挂牌公告规定挂牌截止时间确定竞得人。第十八条挂牌时间不得少于10日。挂牌期间可根据竞买人竞价状况调整增价幅度。第十九条挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并问询竞买人与否乐意继续竞价。有竞买人表达乐意继续竞价，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人持续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表达乐意继续竞价，按照下列规定确定与否成交：（一）在挂牌期限内只有一种竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上竞买人报价，出价最高者为竞得人；报价相似，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人报价均低于底价或者均不符合其他条件，挂牌不成交。第二十条以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付投标、竞买保证金，转作受让地块定金。出让人应当向中标人发出中标告知书或者与竞得人签订成交确认书。中标告知书或者成交确认书应当包括出让人和中标人或者竞得人名称，出让标，成交时间、地点、价款以及签订国有建设用地使用权出让协议时间、地点等内容。

中标告知书或者成交确认书对出让人和中标人或者竞得人具有法律效力。出让人变化竞得成果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地，应当依法承担责任。第二十一条中标人、竞得人应当按照中标告知书或者成交确认书约定时间，与出让人签订国有建设用地使用权出让协议。中标人、竞得人支付投标、竞买保证金抵作土地出让价款；其他投标人、竞买人支付投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。第二十二条招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让成果在土地有形市场或者指定场所、媒介公布。出让人公布出让成果，不得向受让人收取费用。第二十三条受让人根据国有建设用地使用权出让协议约定付清所有土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让协议约定缴清所有土地出让价款，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。第二十四条应当以招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权而私自采用协议方式出让，对直接负责主管人员和其他直接负责人员依法予以处分；构成犯罪，依法追究刑事责任。第二十五条中标人、竞得人有下列行为之一，中标、竞得成果无效；导致损失，应当依法承担赔偿责任：（一）提供虚假文献隐瞒事实；（二）采用行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得。第二十六条国土资源行政主管部门工作人员在招标拍卖挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法予以处分；构成犯罪，依法追究刑事责任。第二十七条以招标拍卖挂牌方式租赁国有建设用地使用权，参照本规定执行