论和谐小区的构建-物业专业本科学位论文

PAGEPAGE18中国某某信息学校学生毕业设计(论文)题目：论和谐小区的构建姓名：000班级、学号：0000班、000号系(部)：经济管理系专业：物业管理指导教师：000开题时间：2008-9-12完成时间：2009-11-122009年11月目录毕业设计任务书…………………1毕业设计成绩评定表……………2答辩申请书……………………3-5正文……………6-21答辩委员会表决意见……………22答辩过程记录表…………………23课题论和谐小区的构建课题(论文)提纲0.引言1.和谐小区的涵义及构建原因1.1和谐小区的定义1.2和谐小区的几种表现形式

1.3构建和谐小区的原因2.小区物业管理中影响和谐的主要因素2.1业主与开发上的矛盾2.2业主与业委会的矛盾2.3物业管理从业人员与物业服务的矛盾2.4业主（业委会）与物业服务公司矛盾2.5小区物业管理自身的薄弱3.影响和产生矛盾的根本原因3.1政府职能缺位、监管体制不顺3.2业主委员会的法律地位不明确3.3日益改善的居住条件和住宅小区居民素质的不和谐4.构建和谐小区的建议决策4.1积极解决开发建设遗留问题4.2加快物业管理法制建设、完善物业管理法规的配套4.3重视小区物业在构建和谐社会中的作用、强化对物业管理的行政监管4.4规范物业服务、严格市场管理4.5健全物业体制实现政府监督、行业自律和民主自治的有机结合4.6明确管理单位、强化监督管理工作二、内容摘要中国人对家有强烈的渴望，从古代的“成家立业”、“安居乐业”到现在的“居者其屋”。拥有美好的家园成了人类共同的愿望。古今中外，概莫能外。本文从社会主义和谐社会大背景出发，主要以物业管理的视角来对构建和谐小区进行调查与分析，诠释了和谐小区的涵义、表现形式及其构建原因。其中通过对物业公司、业主、业主委员会、开发商等主体的现状与分析导出影响和谐因素及产生矛盾的原因，对此提出了相应的建议决策。参考文献[1]国际环境法与比较环境法评论(2007卷)上海交大D996.9-53王曦编[2]和谐社会建设理论丛书EB2008-[3]城乡规划与城镇建设全书编委会中国建筑出版社2005[4]现代城市经济学概论上海交大F290饶会林等著[5]和谐社会与和谐世界天津人民出版社DC2008-9论和谐小区的构建000中文摘要：中国人对家有强烈的渴望，从古代的“成家立业”、“安居乐业”到现在的“居者其屋”。拥有美好的家园成了人类共同的愿望。古今中外，概莫能外。本文从社会主义和谐社会大背景出发，主要以物业管理的视角来对构建和谐小区进行调查与分析，诠释了和谐小区的涵义、表现形式及其构建原因。其中通过对物业公司、业主、业主委员会、开发商等主体的现状与分析导出影响和谐因素及产生矛盾的原因，对此提出了相应的建议决策。关键词：（和谐）小区；物业管理；影响因素；建议决策0.引言和谐社会建设是全国人民共同心愿，构建和谐小区是新时期、新阶段党中央明确提出的新任务。胡总书记在今年两会中说:“一定要在党的领导下,最大限度地激发广大人民群众的参与热情和创造活力,共同构建和谐社会,并在共建中共享改革开放带来的丰硕成果。”在社区，广大人民群众也感受到了改革开放的巨大成果，人民生活水平大副度提高，随着市场经济的发展和经济社会转型的深入，过去以单位为工作和生活轴心“单位人”也随之变成了“小区人”。小区已是城市的细胞，是城市管理的基本依托。因而构建和谐小区已成为了构建和谐社会的基础所在。当前情况下，我国城市中出现了一中相当明显的特征：大量的住宅小区如雨后春笋般地涌现。在城市地域构、社会功能和人民生活等方面，住宅小区是整个社会的细胞、缩影和前沿，无数个和谐的住宅小区才能构建一个完整的和谐社会，对照党的十六届五中全会提出的构建社会主义和谐社会，实现“民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐”的重要目标，显然任重道远。这种现象的出现决定了我们在现阶段构建社会主义和谐社会进程中创建“和谐小区”对构建和谐社会有着极其重大的意义，也成为了当今社会倍受瞩目的问题。下面是我就现阶段物业管理影响小区和谐因素以及物业管理构建和谐小区方面提出了自己的一些微薄看法。1.和谐小区的定义及几种表现形式1.1和谐小区的定义和谐小区是一个人与人之间逐渐和平共处，人与区内环境和关系逐渐协调的居民生活栖息地。是一种充满活力和创造力、秩序井然的小区环境。和谐小区的标志就是实现小区内的安全文明、管理有序、服务完善、环境优美。1．2和谐的几种表现形式和谐是一种气氛。“君子和而不同”，和谐不是同一。构建和谐小区，首先要承认“不同”，正因人们各种复杂的关系以及由此产生的各类矛盾，小区内整天因不同而纠纷错杂。这种关系的起因是多方面的，有社会问题、工作问题、邻里关系、家庭问题以及个人情绪波动而造成的。这些是客观上必须承认的，因为社会处于变革时期，人性处于解放时代，而矛盾沉淀或爆发在小区之中。这个利益和价值的不和谐，也是构建和谐小区的前提。和谐不以个体特性的泯灭为目的，而是对差异性的充分包容。因而和谐小区主张“善解能容”，在本质上达到一个宽容的和谐小区。和谐小区倡导彼此之间的尊重和融合而不是相互排斥和压制形成社区氛围，如发展商、物业公司、业主委员会以及业主之间的关系，大家彼此尊重对方，通过法律制度的约束以及相互之间的协调才出现“和而不同”的良好的小区环境。

和谐显示出秩序。小区存在的条件就是“缓和矛盾，把矛盾保持在秩序的范围内”，如果把稳定理解为一种秩序，那么和谐小区必然是稳定的小区。但和谐的稳定并非是稳固不动的，而是应有活力的，是活跃状态下的一种稳定。和谐小区的秩序是建立在小区各方面相互释放善意、培育社区共同认识、建立小区向心力的基础之上，如小区精神明文公约、业主公约、安全文明小区建设制度等。物业公司遵守法律法规进行管理，业主遵守规章制度，主动散发爱心，促进小区关系，基于这样前提下而形成的秩序才是良性的、长久的和适合改进的。

和谐需要有调节。妨碍小区和谐的因素很多，利益因素最为关键。不同的利益群体之间的差距客观存在，不同个体和不同阶层对一件事物的价值观是不相同的。如同样的改造公共设施活动场地，总会有反对和支持的两种对立的声音。合理协调小区的复杂利益关系，构建合理的利益格局，在公平和效率之间保持必要的平衡，对主流思想和意见决定后应该与反对者进行充分的沟通，保持小区关系的和谐与稳定。和谐小区是将社会中形成的各个方面利益关系在小区内不断得到有效协调，对利益冲突和矛盾在小区生活中得到弱化，是小区管理和社区关系不断得到创新改进的小区。

和谐蕴含着各种关系。一个和谐小区，尽管离不开人与自然的协调、个人内心世界的调整，但最根本的在于人与人的和谐。当前，不可否认社会成员之间、社会阶层之间存在着不和谐因素——例如在富人与穷人之间、既得利益这与利益争取者之间以及最小的邻里之间和家庭之间。而这些关系的协调是需要各级政府在社会政策上和业主委员会、物业公司在社区内协同解决的共同努力下才能够实现的。1.3构建和谐小区的原因在构建和谐小区中，影响和谐的因素有很多，关系也很复杂。下面是主要几点：1.3.1胡锦涛同志在党的十七大报告中指出：“人民依法直接行使民主权利，管理基层公共事务和公益事业，实行自我管理、自我服务、自我教育、自我监督。对干部实行民主监督，是人民当家作主最有效、最广泛的途径，必须作为发展社会主义民主政治的基础性工程重点推进”。扩大基层群众自治范围，完善民主管理制度，把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。胡锦涛同志又指出：“坚持和完善人民代表大会制度、中国共产党领导的多党合作和政治协商制度、民族区域自治制度以及基层群众自治制度，不断推进社会主义政治制度自我完善和发展”。这更将基层群众自治制度提到了与人民代表大会、中国共产党领导的多党合作和政治协商、民族区域自治同等重要的高度。业主大会，就是“人民依法直接行使民主权利，管理基层公共事务和公益事业”的一个方式；小区自治，就是“基层群众自治制度”之一种。1.3.2随着城市建设的不断提速，近年来，各种类型的住宅小区像雨后春笋般不断涌现，城镇居民的住房条件和人均居住面积得到了很大的提升；而随着城镇居民生活水平的提高，人们对生活环境和生活质量的渴望和要求与日俱增。目前，本市居民的要求不仅仅满足于拥有住所，而是要拥有生活；不仅仅满足于拥有一个温馨之家，而是想在拥有温馨之家的同时，拥有一个人与自然和谐共处的住宅小区。由此，在住宅小区创建“和谐小区”，作为一项时代发展所赋予的重任，摆在政府和市民面前。2小区物业管理中影响和谐的主要因素2.1业主与开发商的矛盾开发建设遗留问题成物业纠纷主因：现有商品房小区发生的物业纠纷中，相当数量源于开发建设遗留问题，有业内人士认为，当下物业管理引发的社会矛盾，其根源及症结80%源自开发商；由开发商引发的矛盾具体体现在：开发商在售楼时进行的宣传，与实际交付不符，引发业主的不满；还有开发商更改小区公共设施的公益性功能用于自己谋利，比如车库、会所的所有权及变更使用；房屋出售后前期物业与后期物业管理的衔接及账目的公开等等。开发建设遗留问题主要表现在：一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。二是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。三是建筑权属不清，公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。2.2业主与业主委员会的矛盾业主委员会是业主选出的代表全体业主利益的物业管理自治机构，是代表业主行使业主权力的，是业主的执行机构。但有的业主委员会不通过协商或合法程序对有关物业管理方案进行表决、征求意见，直接由业委会甚至主任个人决定了事，从而侵犯了业主的利益，引发业主对业委会的意见；另一方面，业主认为业委会就是为业主服务的，不管什么事情和要求都交给业委会，要求业委会出面解决。当超越业委会权限范围，或有些应该由职能部门予以解决的事情，业委会不予解决时，业主会认为业委会不作为，从而引发矛盾。另外有些业委会职责不明，出现越位、不作为情况，信息也不公开，更有甚者，某些业委会委员只考虑自身利益，而不考虑业主的整体利益，利用担任业委会工作的机会要求物业服务公司解决自已的私人问题，或者阻止相关方案的表决，甚至有的还与物业服务公司勾结，出卖业主利益。业主在了解这些情况后，会采取某些极端的方式来表达不满，甚至贴小字报或上访。2.3物业管理从业者与物业服务的矛盾物业管理行业从业者素质偏低，管理服务不到位。由于物业管理是一个新兴行业，目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，物业从业人员良莠不齐。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。尤其是一些由房管所转制的物业管理企业，虽然名字变了，牌子挂了，但观念上变化不大，机制上转换不到位，仍沿用计划经济体制下行政型管理模式，摆不正自己与产权人、使用人的位置，习惯于以主人自居，对产权人、使用人发号施令，产权人、使用人的应有地位得不到尊重，利益得不到保障。据中国消费者协会2000年投诉情况统计资料表明，该年全国物业管理投诉仍呈上升趋势。投诉的主要内容是物业管理混乱，停电、停水、乱收费、乱摊派现象严重；保安、保洁水准低、电视、电梯、电话使用不理想。另据中国消费者协会2000年底至2001年初，对全国12个大中城市商品房住宅小区物业管理情况调查结果显示：在对现有物业管理服务质量的调查中（可选择多答案），有40.15%的房产消费者认为“房屋及设备的维修”不到位，有34.57%的认为“小区绿化”不到位，有33.06%的认为“安全保卫”不到位，有26.95%的认为“水电气的供应”不到位，有25.34%的认为“交通管理”不到位，有24.65%的认为“区内卫生清洁”不到位，还有12.71%的认为“其他”服务不到位。业主投诉内容及该投诉占总投诉的比率见下图：服务项目房屋及设备的维修小区绿化安全保卫水电气的供应交通管理区内卫生清洁其他业主投诉内容比率（%）40.1534.5733.0626.9525.3424.6512.71总投诉比率（%）20.3417.5116.7513.6512.8312.496.43由图表可见，业主对物业服务罪不满意的前三项是：房屋设备维修、小区绿化和安全保卫，同时各种主要服务项目的投诉率均在15%以上，可见我们的物业服务质量有待提高。2.4业主（业主委员会）与物业服务公司的矛盾一方面，当业主们感到物业的服务并不能与高额的管理费相匹配时，作为业主利益代表的业主委员会就会与物业公司进行交涉，或者要求提高服务质量，或者要求降低物业管理费。从物业服务公司的角度出发，这两种解决方式都会损害到他的利益，所以物业服务公司一般会同业主委员会进行交涉以维护自已的最大权益。交涉过程中，就会产生矛盾、分歧。尤其当前期物业服务到期，业主委员会有意通过招标的方式选聘其他物业公司时，这种矛盾就会上升、激化。另一方面，作为物业经营用房收入、小区广告摆摊等费用、停车收费，按规定属于全体业主共有，但目前，绝大部分小区对这块收入由物业服务公司直接收取，业委会基本不予监管，要进行监管时，由于帐户、财务做账全部列入物业服务公司专户，当业委会对这块收入进行监管时，物业服务公司会以种种理由和借口予以推诿，甚至以假帐蒙骗业委会，由此引发双方的矛盾。2.5物业管理自身薄弱随着近几年城市社区管理体系的逐步建立和深入，在计划经济体制下形成的“单位型居民区”逐渐被目前的“小会型社区”所取代，新型的小区管理模式在城市管理中的作用越来越突出。然而，物业管理行业的现状是住宅型的物业管理企业现状令人堪忧，整个行业处于低水平运作态势。相当一部分物业管理企业管理混乱、职责不明确，业主怨声载道与物业管理企业矛盾尖锐，而更有一些物业管理企业甚至举步维艰，众多企业尤其是服务老小区的企业徘徊在亏损边缘。同时物业纠纷也愈演愈烈，有的甚至影响到小区居民的日常生活。对于物业管理中存在的矛盾与纠纷，已经不是简单的物业服务问题，而是社会综合问题在各小区的具体反映；此类纠纷不仅影响物业管理区域内全体业主的正常生活秩序，也对和谐社会建设造成很大的负面效应，并在一定程度上阻碍着物业管理行业的持续、快速、健康发展。此外社会的分层也使得小区内不同利益群体之间的矛盾不断呈现出来。如业主、业主委员会与物业公司之间的矛盾，业主与业主委员会之间的矛盾，小区管理与物业管理、业主委员会之间的关系等问题都在一定程度上影响着社会秩序的稳定。3影响和产生矛盾的根本原因3.1政府职能缺位监管体制不顺在项目建设中，存在开发商随意进行设计变更的现象，而竣工验收时，相关部门把关不严，竣工图纸移交不齐，尤其是开发商在公共设施、安全监控设施建设不到位,实际交付与销售时承诺有偏差时，相关部门缺乏有效监管力度，对违规行为处罚不力，使得后期矛盾在业主与物业服务公司之间爆发。按物业条例，地方房地产行政管理部门对物业管理和业主大会成立有监管权利和义务。我市目前承担物业行政管理职责的是区建设局物管科，而物管科人手有限，要管理一个区内众多的物业，再加上小区物业矛盾的多重性，需要各职能部门的协调解决，作为平级的物管科，更是显得力不从心，而小区居委会和街道办事处，由于没有明确的法定职责，也不能插手解决。另一方面，房管科作为基层行政管理部门，对业主委员会、物业服务公司只是指导和监督，并非是直接领导，对双方的矛盾只能指导、协调。对小区业主的违章行为，房地产行政主管部门、行政执法部门也无有效措施，物业管理企业更是无可奈何，因而，物业矛盾投诉率居高不下，又得不到及时解决。3.2业主委员会的法律地位不明确业主委员会在物业管理活动中的地位是不可或缺的，其重要意义不言而喻。然而，根据现行法律规定，作为物业管理活动中的重要的法律主体业主委员会，目前并不具备任何法律主体资格，它既不是自治社团，也不是企业法人，更不是政府机构，它无直接管理机构，无法人资格，也没明确的上级管理机构。虽然物管条例第八条、第十五条从立法上说似乎明确了业主委员会的法律地位，但是，实际操作起来却有不少困难。3.3益改善的居住条件和住宅小区居民素质的不和谐随着国民经济的发展，人民生活水平的提高，居民的居住条件普遍得到了改善。但居住条件的改善和居民素质的提高并没有呈同步。例如：以各种借口长期拖延或拒付物业管理费；违章乱搭建；破坏房屋结构和承重墙影响房屋安全和美观；在住宅楼宇开设商业、办公甚至生产场所；高层居民向底楼乱扔杂物……这些现象屡见报端，但一直未有有效的管理办法。4构建和谐小区的建议决策4.1积极解决开发建设遗留问题，对公共设施进行确权建议政府主管部门对房产商遗留问题进行全面普查，重点对存在物业纠纷小区的房屋质量、配套设施、权属界定及规划变更、合同规范等问题，有针对性地提出解决措施。针对目前公共设施，尤其是公建配套用房，按照原规划设计和竣工图，由房产管理局明确公建配套用房的权属，并出具相关证据或直接发放公共用房产权证书，修正原“谁投资、谁收益”的含糊说法，明确没有使用权证或产权证的所有公共用房全部归业主共同所有，尤其是对于有争议的架空层等公建配套设施，由房产管理局明确权属，对于会所、地下车库等配套设施，必须按照原规划予以恢复原有功能，除非由全体业主表决通过改造方案。针对开发建设单位，在开发后期，进行变更的行为，应制定政策，一旦预售开始，原配套性质的公共设施和用房，原则上不予以变更，如需变更，需要征求全体业主意见，2/3以上同意才能变更。对于原开发商在质保期内遗留下来的质量问题，相关职能部门应督促开发商予以解决，并适当延长质保期。对于久而未决的质量问题，相关执法部门应予以督促进行限期整改，否则予以重罚。作为房地产开发主管部门的建设行政主管机关，应充分履行行业主管部门的职责，督促房产开发企业在将小区整体移交业主使用时将公共配套物业据实向业委会办理移交手续，保障全体业主的公共配套设施所有权。规划局和城建档案馆，对之前交付的楼盘进行存档资料的全面清理检查，对于之前没按规定提供完整的竣工验收所需图纸、清单和相关资料的，由主管部门限期开发商提供，同时制定规章，由于开发商不及时提供完整图纸和资料的，由此引起的法律纠纷，由开发商承担举证义务。4.2加快物业管理法制建设，完善物业管理法规的配套按照《物权法》和国务院《物业管理条例》，要制订与之相配套的相关的可执行政策，《物业服务分类分级指导标准》、《物业服务质量纠纷处理标准》等政策制度，建立健全物业管理法律法规体系，理顺相互关系，使物业管理尽可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循环的道路。对于出现较大分歧和问题的相关政策条目，进行分类整理后及时进行修订。我国目前除物权法、物业管理条例和业主大会规程中的少量规定外，尚无单独规范业委会法律地位及其相关活动的专门法律法规，建议制定专门的规范业主委员会行为的行政法规。4.3重视小区物业在构建和谐社会中的作用、强化对物业管理的行政监管构建和谐小区，是构建和谐社会、打造品质生活的基础，只有加强小区的物业管理，本着依法行政的原则，从源头抓起，规范各项法律法规，加大政府监管力度，政府主管部门、街道办事处、社区、物管公司、业委会和广大业主齐心协力才能共同做好物管工作，构建好和谐小区。要本着解放思想，以创新精神，创新物业管理办法，各方协调配合，才能解决目前小区物业中隐含着的诸多矛盾。政府相关职能部门，应该加强和切实履行对物业管理的行政监管作用。4.4规范物业服务，严格市场管理整顿和规范市场秩序，制定“分等分级、质价相符”的服务质量与收费标准，加强对物业管理服务质量和收费的监督和管理。扶植一批群众反映良好的物业服务企业，积极培养和大力扶持优势物业企业，做大做强物业服务，在税收和政策上，给物业服务企业予以优惠和扶持。对物业从业人员，提供多层次的培训机会，加快物业从业人员的岗位培训，切实提高物业服务整体水平。建立健全物业管理企业信用档案系统建设，清理整顿管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业。在业主评议的基础上，对所有物管企业建立“诚信档案”，并向社会公众开放，形成市场对企业的评价体系。“诚信档案”信息将及时更新、补充，方便社会公众查阅，并逐步完善公众投诉系统和公开投诉处理功能。4.5健全物业体制实现政府监督、行业自律和民主自治的有机结合政府应加强对小区物业的监督，建议在街道办事处设立物业管理纠纷的专业调解机构。赋予社区党委领导和监督职责，小区应成为化解物管纠纷的第一防线，及时化解物业纠纷。行业管理部门要与街道办事处、小区工作站密切配合，形成合力，及时解决业主、业委会、开发商、物业服务企业之间的纠纷，努力将问题化解在萌芽状态，维护小区成为化解物管纠纷的第一防线，将物管纠纷消灭在社区。建议由街道办事处牵头，小区居委会、街道派出所、小区物服公司和小区业主委员会或业主代表组建“和谐小区建设委员会”或物业纠纷调解委员会，定期召开联席会议，协商解决有关物业管理纠纷。联席会议应专门、及时处理小区业主与开发商、物服公司间比较突出的各种问题，遵循信息公开、平等协商、互相谅解的原则，全面合作处理物业纠纷，防止矛盾扩大和激化，减少群体上访，并将这一工作内容尽快纳入