物业管理行业深度报告

我们对港股申万行业分类(202)中房地产板块三级分类物业管理行业1以及A股中招商积与大的22年度绩行总析下：企业规模诉求回归理性，规模增速显著下降整体合约及在管规模增速显著下降行业在管规模和合约规模增速显著下降。选取的12家自2019年有连续合约规模和在管规披数的流本物企，12物企业约模计到603亿平方比长115上年速降3.p;管规达38.平增长1.4，上年速39.pc。1家本物企业合规模在规约1.56较年降00。其中约模于业列的碧园（160亿平米保利（7亿平方米、城务（76平方雅活服（73亿方融创务3.93亿平米。在管规模和合约规模增速居前的物管企业分别是华润万象生活（在管和合约面积增速分别为7.58和8074、卓越商企服务（在管和合约面积增速分别为23.24利在和合面增分为281和7.57绿服（在和合面增分为2631和7.08收购第三外仍实规大幅升的要因在规增速低分是景活和科务增分是4.56和6.98。图表12家本业理司约规和管模亿方米左；约规模在规，轴）00 .000

63563522517143577121962641941.36011300（平米）（平米）0000

.0.0.000

.0.0

09 00 01

.0合约规模 在管规模 合约规模管规模资料来源：同花顺iFinD，图表202样物管公合约模速（）

图表2022样物管公在管模速）1其中本报告中旭辉永升服务、彩生活与恒大物业尚未披露年报故未纳入其中。5000 5000.0.0

500050005000.0.0 合约规增速 合约规平均速 在管规增速 在管规平均速资料来源：同花顺iFinD， 资料来源：同花顺iFinD，非住宅领域仍是企业间竞争的核心领域非住宅在管面积占提幅度趋缓房产发业下业理司续向建领域三非占比体上趋取1家本业理业平均非住管面占从20年的9.67升02的40.2但体幅缓。2022生服务利物商余商企务在面中住宅态占比高均在0上卓越企务比（4.50科务服务住宅比低均20内。与上同相，1家可比据物企中的家非宅比显升时代邻里非宅比低11.pc要于司购于谨来第方非住项目规下，自联房企住类目持定增。图表样本司宅非宅管面占）证券简称202020212022住宅占 非住宅比 占比住宅占 非住宅比 占比住宅比非住占比中海物业89.2010.8077.2022.8075.5024.50保利物业44.1055.9045.0055.0043.9056.10绿城服务78.1021.9078.7021.3071.7028.30金科服务82.8017.2081.8018.2081.8018.20雅生活服务40.4059.6042.5057.5043.6056.40融创服务77.5022.5080.7019.3081.5018.50世茂服务59.5040.5057.7042.3054.1045.90新城悦服务81.1018.9074.2025.80合景悠活69.9530.0548.1351.8750.4049.60卓越商企服务29.7070.3034.0066.0035.5064.50时代邻里32.4067.6046.2053.8058.0042.00招商积余50.3649.6441.0858.9241.1658.84平均值60.3339.6759.5140.4959.2840.72中位数59.5040.5052.9247.0856.0543.95资料来源：同花顺iFinD，市场化项目拓展趋谨第三方拓展在面积小幅提升我计的要样本物管公司整体的第三方外拓面积占比情况来看，2022年第三方外拓在管面积占比平达62上升3pc幅显降业管公外更谨理智。其中生服世务合悠时邻三方拓积比显于整体均值平。图表样本司三拓的管面占）000000000000000000.02年第三方比（） 2年第三方比（） 2年第三方比均值 2年第三方比均值资料来源：同花顺iFinD，并购热潮明显降温，现金流有所下降物管公司收并购热潮降温收并是业理司外扩的要式经过22的购加之222年疫防和地行下行22物业并规大降们选的18家本管业10存在并事收购13交金约10.2亿元，同比少7.33202物业理业购易体以部业园服和华润万象生活收购现金代价分别占比34和35。资金充足的公司抓住了这一轮房产市下带的购会，充板提竞力。图表2022收购心件理证券简称 公告日期 收购标

收购现金价（亿元

股权比例（）合景悠活2022年1月广东丽洁1.6550建业新生活2022年1月河南明0.3451绿城管理控股2022年1月浙江里6.0060中海物业2022年12月广州合0.76100卓越商企服务2022年7月深圳益1.8983华润万象生活2022年3月禹洲业10.581002022年4月中南务24.85100金科服务2022年6月金科夫2.9144.442022年2022年2月中梁悦佳31.29942022年11月合富煌2.3321.43新大正2023年4月沧恒资7.88802023年3月汇勤业4.36652022年6月新中业5.3667招商积余资料来源：同花顺iFinD，部分企业商誉出现减值并购降温下伴随着誉模维持相对平稳部分司出现减值商息的本物管业，润象活、越企务合悠活3企商显升，其中华万生202年进了个大模并誉长度22年末增至18元碧园务金科务6物管司2022度提誉值备，尽管2022年物业管理企业对并购的态度趋于谨慎，但是仍需关注商誉规模较大的企对被购的整与理运情，戒值险。图表物业理司誉动况（元）2020/12/312021/12/312022/12/31碧桂园服务43.62192.89179.01华润万象生活0.000.0018.05保利物业0.650.650.65绿城服务2.844.516.58金科服务0.004.103.57雅生活服务21.8231.2333.15绿城管理控股7.697.699.82合景悠活2.607.0016.00卓越商企服务2.720.412.25建业新生活0.550.001.15时代邻里2.845.634.85招商积余25.7025.7031.90新大正0.400.400.70资料来源：同花顺iFinD，wind，图表样本业理司誉值情（元）证券称2022年度碧桂服务17.70金科务2.88合景活1.43卓越企务0.28建业生活0.22时代里0.81资料来源：各家公司年报，多数企业在手现金下降，应收账款增加明显多数企业在手现金所降整体现金规模对稳截202年1家本物管企业手金过10亿元有家别华万象（25.亿碧桂园服（12.亿现金过5亿的1家保利（9.亿元1家样本物管业13在现数量上有下。图表物业理司手金动情（元）证券简称 2019 2020 2021 2022碧桂园服务69.1152.2116.21122华润万象生活6.1103.1137.01259中海物业14.524.727.041.9保利物业65.174.576.989.6绿城服务26.444.443.141.8金科服务3.368.449.230.7雅生活服务42.150.643.938.0融创服务10.993.753.038.8绿城管理控股11.424.021.419.3世茂服务8.558.398.423.1新城悦服务13.418.825.019.7合景悠活4.229.612.318.5卓越商企服务4.533.130.125.6建业新生活5.822.222.620.5时代邻里9.710.58.18.1招商积余24.123.020.631.7新大正6.26.86.76.0资料来源：wind，部分物业管理公司收款大幅增加自规增长整行环等素影，部分管司体款度下，得分业理公应账显增。图表1部分业理司收款显增（元）证券简称2019/122020/122021/122022/122022年同/31/31/31/31比变动碧桂园服务20.0452.44155.78194.5225华润万象生活31.8816.0819.6529.6851中海物业9.5111.9920.5634.5368保利物业7.4814.0022.4931.3639绿城服务18.4119.9030.5548.4058金科服务24.8815.7542.1018.35-56雅生活服务21.8934.0651.05103.53103融创服务9.4613.8844.0543.51-1绿城管理控股9.635.919.8911.2213世茂服务20.0423.1843.8943.2513新城悦服务3.635.9312.1723.0289合景悠活12.728.0814.5925.1773卓越商企服务9.325.6211.3613.1916建业新生活7.6713.2922.2226.3319时代邻里2.626.4714.0311.04-21招商积余16.9617.5016.5234.32108新大正2.082.954.566.2838资料来源：wind，图表1样本业理司收款占业入重况证券称2019/2/312020/2/312021/2/312022/2/31碧桂服务21345446华润象活54242225中海业19222730保利业13172123绿城务21202433金科务107477137雅生服务43343667融创务33305660绿城理股48334442世茂务80464649新城服务18212844合景活113534562卓越企务51223337建业生活44506282时代里24375242招商余28201626新大正20222224均值35293942资料来源：wind，业绩增速大幅下降，盈利能力下降物业管理公司业绩增速大幅下降2022年，17家样本物管企业营业收入同比增长2.2，2021年营业收入同比增长49.04，增速降低8.2pt。其中营收增速高于整体平均水平的公司有碧桂园服务（43.4润象354海459保物（2.9合活（2.、商余.0新正24.4图表117家业理司体业收同增）5404455445541236628250505008 09 00 01 02资料来源：同花顺iFinD，图表117家业理司业入同增比）0000 0 0000.01020资料来源：同花顺iFinD，，注：虚线为整体增速均值受应收账款减值风险增加以及行业竞争加剧等因素影响，17家样本物管企业的净润同下54.4主下降司金服-22.20。他速于体均水平有创务（1355时邻里-16.4、合悠（-9.5、务（-82.0图表117家业理司体利润比速）000000204060

8126679537392-.408 09 00 01 02物业管行业利润比增速资料来源：同花顺iFinD，图表117家业理司母利润比速较）0000.0501.01.02.02.03.0资料来源：同花顺iFinD，企业单位面积创收能力维持稳健在选的1家本业理企中有家物企单位积收比涨主要原因是管业极公领域斜及值务持续展。其中单创增靠的企是桂服（38、景活（8和商积余（14等家业位创在2元平米中越企务以48元/平米居位，商余（4.2元/方）之，城务33.元/方米）排在三。图表1主要业理司位收情（社增收与基物收入与管积值算单位方）公司名称2019202020212022碧桂园服务24.227.4022.3630.92华润万象生活27.6227.2923.47中海物业26.924.7825.1228.59保利物业17.417.6219.2819.95绿城服务34.734.3534.8833.30雅生活服务14.220.1021.5322.63融创服务23.721.8323.4724.29世茂服务27.129.5027.8625.73新城悦服务23.0323.50合景悠活36.926.0412.6616.15卓越商企服务75.777.1882.8064.81建业新生活15.414.8416.1215.12时代邻里14.612.1120.1318.86招商积余30.133.8635.2640.20资料来源：各公司公告，社区增值服务收入占比有所下滑根据相关披露数据的15家物业管理公司增值服务收入以及基础物业收入占比整理发现，22物管公整体社增服收占比202年显2.pct达到14.7基物收占比升66p至3.06。图表12022主物管公基础业入增服收入比）000000000000000000.0基础物（） 社区增（） 基础物业务比均值 社区增服务务收占比值资料来源：同花顺iFinD，选取202年连增服务露据主样物管业13企202增值服务收同减8.38增服收幅超20分别金-77.7、代里30.7、景活（45.3世茂务-310建新活（-4.5增速高是保物（3.2。区增服大减一面主源于情复发房产行下观济软等因使新售车位产运营增服业开困难。图表1物业理司值务入增情）证券简称202020212022金科服务83.6241.1-77.7时代邻里135.2193.9-30.7融创服务65.2187.710.7卓越商企服务76.0117.7-14.3合景悠活86.6108.6-45.3碧桂园服务100.192.220.7华润万象生活30.586.916.0雅生活服务116.977.424.3新城悦服务68.161.914.0世茂服务146.852.9-31.0建业新生活118.938.5-24.5保利物业51.531.633.2资料来源：同花顺iFinD，各公司年报，平均毛利率、净利率大幅下降整体毛利率水平大下1家本企平合毛率22.3大幅低主要因202年房产行下回难升且疫影大地区出现封现造人贴防用消等的成支上样业中利率下的有1家其降幅大两物企是金服（-2.0pct和融创服务-9.pc绿城理控毛率势涨主要长源其业建板块中积优管模，展服范，时强本管。从业务结构看社区服务和基础物业服毛率均承压计13数据样本公司中12家公司基础物业服务毛利率略有下滑，0家公司社区增值服务毛利率降。整体净利率同步下降取1家本管业均综净率4.92比大幅下降79pc中率最的家管业绿城理（8.03和华万象生（1836利增长显只绿管服务家增为2.3净利下降14，中科务（54.pc）世服务2.0c降最大。图表1主要业理司体利率） 图表2主要业理司体利率）7 240 231 2 235 2642552035432107 08 09 00 01 02毛利率

4 1 173182 17713785 420070809000102净利率资料来源：同花顺iFinD， 资料来源：同花顺iFinD，图表2部分业理司础业毛率况（）证券简称 2021 2022碧桂园服务 30.3 25.5华润万象生活 15 14中海物业 14.9 13.4保利物业 14.31 14.17绿城服务 12.5 12.1金科服务 24.3 17.7雅生活服务 20.1 19.1融创服务 25.7 23世茂服务 27.5 22.3新城悦服务 30.1 24.5卓越商企服务 22.9 21.1

图表2部分业理司区值服毛率况）证券简称 细项 2021 2022碧桂园服务 60.5 53.5华润万象生活 27.5 26.6中海物业 33.3 38.4保利物业 31.4 31.95绿城服务 园区务 25.7 20.8咨询务 30 22.7科技务 42.8 40.9金科服务 社区值 41.6 27.9本地活 8.1 20.9数智技 44.5 21.1雅生活服务 社区值 45.7 34.2城市务 22.1 19.3外延值 39.2 24.4世茂服务 社区值 36.4 31.1城市务 12.7 13卓越商企服务 41.5 33.1社区值 35.9 43.9生活务 26.6 21.9建业新生活 18.5 21.8时代邻里 26.7 21.9

建业新生

商业产理及询

64.5 77.3时代邻里 33.9 32.9资料来源：各公司公告， 资料来源：各公司公告，图表2样本业理司合利率净率动况毛利率（） 净利率（）20202021202220202020202120222020202120226098.HK碧桂服务33.9730.7324.8017.2213.984.701209.HK华润象活26.9531.0830.0512.0619.4318.362669.HK中海业18.2717.3915.9210.710.4210.036049.HK保利业18.6518.6818.818.387.848.132869.HK绿城务19.0318.5516.177.036.733.699666.HK金科务29.6930.9418.8518.3917.71-36.333319.HK雅生服务29.6527.4822.0017.5016.4011.961516.HK融创务27.5931.5222.5113.0017.19-6.769979.HK绿城理股44.9546.3952.2822.9325.2028.030873.HK世茂务31.3929.3122.5013.7913.41-10.731755.HK新城服务30.7330.8425.8415.7812.088.183913.HK合景活42.0637.6630.8221.2920.730.086989.HK卓越企务26.2927.6823.9412.8714.7111.449983.HK建业生活32.4232.8833.1416.0717.2217.869928.HK时代里30.2027.2821.3313.2311.32-8.20001914.SZ招商余13.6113.7611.845.044.844.56002968.SZ新大正21.4218.6716.189.957.957.15资料来源：同花顺iFinD，关联房企回款困难导致信用减值风险大幅上升2022度本司用值损计规总较年同大上42033其中代邻金服融务等司幅原因关房出流性风险等因的响。图表2样本司年用值失计规（元）证券简称20212022碧桂园服务1.886.79华润万象生活0.140.27中海物业0.240.51保利物业0.310.46绿城服务0.901.42金科服务0.6921.2雅生活服务1.604.66融创服务1.9615.2绿城管理控股0.110.23世茂服务2.517.44新城悦服务1.111.45合景悠活0.180.43卓越商企服务0.130.84建业新生活1.010.78时代邻里0.103.72招商积余0.500.28新大正0.07-0.0资料来源：同花顺iFinD，，注：其中中海物业信用减值规模货币单位为港币降本增效仍是物业管理行业长期主题单位在管面积员工成本整体小幅上升。022年样本物企单位在管面积员工成本相比于202年幅高9公司现行家司降长来看单管面积员工本有降一方由在规提带来位工本另一面各个司在试字转型方降增本公润象4.54元/平米建新（.12元平米和越企服3.5元平米的单位在管积工本低。图表2样本司位管积工成）证券简称 2019年 2020年 2021年 2022年碧桂园服务14.6413.6013.5818.1华润万象生活6.005.264.54中海物业17.0114.9614.5317.1保利物业10.369.289.258.12绿城服务12.8513.4213.7213.8金科服务9.267.016.448.01雅生活服务12.2310.8410.7710.4融创服务30.7916.5214.9912.3绿城管理控股15.0517.4118.8世茂服务14.8611.3911.7816.5新城悦服务9.767.328.849.78合景悠活21.5213.676.126.49卓越商企服务4.634.303.55建业新生活9.587.385.494.12时代邻里14.489.368.298.68招商积余12.4817.5913.4813.9新大正10.7210.6613.9313.5资料来源：同花顺iFinD，财务销售费用控制稳定，管理费用有所上升17家本司22期费用平为1.04，比上0.4pc。物管板块期间费率较维来体现下趋去年所计随着科技应整仍一费的空其销财用率制理有所上升。图表2样本管司均间用率动） 图表2样本物管公司各项费用率均值变动情况（）资料来源：同花顺iFinD， 资料来源：同花顺iFinD，基金重仓个股配置比例有所分化2022年四季度基金重仓股配置来看222四度心物个股普获增桂服务华万生活城管控利业个222年四度比持招商余22四度到减绿服202持续减持。图表22022末金仓有业管行主个情（）名称2022年末季度持仓变动(万股)持股总市值(万元)20222022Q32022Q22022Q1中海物业144,20.26-139.4-575.8250.50508.84碧桂园服务200,55.12729.713,229031,927472,75068保利物业84,27.99136.34-606.745.14857.16绿城管理控股10,10.74621.001,2366027.00-合景悠活2,586461,67370---绿城服务4,85778-291.0-791.0-2,49.40469.40招商积余14,64.42-2,46.87123