房地产融资的１８条渠道

房地产融资的18条渠道1、企业内部融资：抵押、贴现股票和债券而获得资金、预收购房定金或购房款和企业利用留存收益等。2、上市融资：股份制房地产企业上市发行股票成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。周正毅“空手套白狼”，非法获得大量地产项目，然后以此抵押贷款，再用贷款收购上市公司，然后由上市公司购买这些项目资产。3、房地产抵押贷款：房地产抵押贷款要求开发商以所拥有的房地产作抵押，包括土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款；信用贷款主要看开发商的业绩、业务以及信用记录；4、房地产委托贷款：房地产委托贷款也称作特定资金信托，是指委托人将有权自行支配的资金存入房地产信托机构，并要求房地产信托机构按照其指定的范围、对象和期限等发放的房地产贷款。具体业务主要有：①、服务性房地产信托。②、建材补偿贸易信托贷款。③、房地产开发经营企业流动资金委托贷款。④、国际房地产投资信托。5、向其他金融机构融资：房地产保险公司、房地产投资基金管理公司和房地产财务公司等为房地产开发提供融资服务。6、抵押贷款证券化ABS：金融机构将其所持有的流动性较差、但具有未来现金流入的抵押贷款汇集重组成为相应的贷款组群，由证券化机构以现金方式收购，然后经过担保或信用增级后，由其以证券的形式出售给投资者的融资过程。7、短期融资：从清算银行、商业银行、外资银行设在本国的分支结构等渠道获得的高利率贷款8、长期融资：通过权益筹资、抵押贷款、抵押债券、收取租金、房地产开发公司与入住机构间的合作、租回方式、利润侵蚀方式、优先收益方式、合营公司、机构直接开发、专业金融公司、政府来源等渠道筹集资金。9、售后回租：房地产的经营者将一项房地产出售给一家投资机构，然后再作为房地产承租人去经营。拥有物业的开发商既通过出让物业的所有权获得资金，又通过租回物业以保留物业的使用权，以达到既减少资金占用、又能从经营的物业中获得收入的目的。但是，回租融资对于开发商的物业经营水平要求较高，其预期经营收益率必须高于抵押贷款的利率，否则，回租融资不会被投资者所接受。需要注意的是，租赁期满，开发商不能获得物业的产权。10、租赁融资：开发商将该土地出租给其他投资者开发建设房地产，以每年获得的租金作抵押，申请房地产项目开发的长期贷款。或者开发商通过租赁方式获得土地的使用权以后，以自行开发的房地产作抵押向银行申请长期抵押贷款。11、回买融资：开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款机构的贷款买回该项物业。通过采取回买融资方式，开发商不仅获得较高比例的融资，而且在还清贷款后，可以获得该项物业的产权。特别值得说明的是，开发商仍可对此物业提取折旧，从而获得折旧抵税带来的好处；融资机构既可获得高于普通抵押贷款的利息收入，又可以所有者的身份参与分享物业的经营收益。12、房地产辛迪：这是国外房地产开发商广泛采用的一种融资方式。它由经理合伙人和有限合伙人组成。其中经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任，而有限合伙人享有所有权，不参与经营管理，以其出资额为限承担有限责任。13、前沿货币合约：它采用的形式是贷款机构出资，开发商提供土地和技术，成立合资公司。与合作开发不同的是，参与合作的资本投入者并不是完全意义上的投资方，还充当贷款人的角色，要求将其投资分期收回，并获得利息。故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。由于贷款方本身又是合资方，因而贷款利率一般比较低，但同时作为合资方，它也与开发商共享收益，共担风险。14、项目融资：项目融资是指“为一个特定经济实体安排的融资，其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障”。包括直接项目融资、项目公司融资模式、杠杆租赁融资模式、“生产支付”融资模式、BOT融资模式、ABS融资模式等15、TOD(Transit—OrientedDevelopment)融资模式：就是政府利用垄断城市规划具有的信息与资源优势，对规划发展区的用地以较低的价格征用；接着进行基础设施的建设，使土地升值；然后出售基础设施完善的“熟地”，利用“生地”与“熟地”之间的价差而形成的一种融资模式。城市公共交通具有很强的“外溢效应”，以公交体系为中心的城市（土地）规划和城市（土地）经营的模式，带动大社区、大商业、大交通、大市政配套的聚集，变单一功能的土地开发与交易为功能混合的土地开发与升值。16、发行长期债券：发行土地开发债券，筹集土地储备金专门用于土地开发项目；然后，通过土地收益偿还债务。土地储备机构可以在依法设立的证券交易所转让债券，从而获取资金，也可以通过向金融机构质押寻求套现。最大的特点是筹资成本低。这是因为债券受条款约束，安全性较高。因此，利息率较低，这就降低了土地储备机构筹资财务成本。当然，发行长期债券仍有一些不足，主要是发行长期债券要受许多条件约束，因而会影响土地储备机构的筹资能力。籍1违7猴、土地资鹊产证券化仙：所谓土港地资产证禁券化是指晚以可获得姻稳定的可纷预测的现迷金流的土剑地收益或鼠土地贷款谨作为担保逢来发行证思券的过程磁。土地资产产证券化道优点劝：话①屋、死钱变的活钱。利均用证券市奔场的功能票，将不可哄移动的、能难以分割嫁的、不适屑合小规模扇投资的土箱地储备机洲构巨大的徐固定资产胸变为流动简金融资产唐。哄②恳、吸引投丰资者。土耍地在不断恰的增值。伶而获得土恐地资产证谣券化的资食产也会发脑生增值。韵因此，购极买该项资央产的投资亲者会增多限。纽③肉、降低了拼融资成本颂。由于土印地收益或残土地抵押苹贷款为担骑保的证券摸信用等级披较高，而呀其利率则筝相应较低像，从而可委以降低土广地储备机庭构的筹资遗成本感。耕④城、弥补银钻贷缺陷。早由于土地扯资产证券感化筹资是亦长期筹资盼，可以弥掏补银行因能短期贷款树而造成的拌信用困难寸所产生的先信贷资金钥在时间上娃的脱节问直题。叉1先8觉、房地产隙投资信托洒基金光（办REIT早s册）：房地广产投资信罩托基艇金泉REIT重s拢就是以公椒司或信胀托呢(柏契自约爸)煌基金的组际织形式经牙营，将募散集资金运链用于房地番产买卖管总理或抵押辣权贷款投俭资，收益玉分配给股掏东或投资旧者的投资恳形式。当课资金募集脆完成后，辆就让股票苹或受益凭招证在交易枕市场上市夕流通；房艳地产资产蒙信狮托床(Rea坏lEs猪tate充Ass山etT嚷rus国t称、简删称助REAT测)控是一种非森标准的集时合投资信齐托计划鹊。响REA丙T蛇的受益凭蝴证，是把阁房地产物优业切割成瓦一张杆张能“拉债葵券淋“默，由证券馆化的发行泪机构支付蔑利息给投桃资人，到叫期后把本删金偿还给瞎投资人。朗不能在证附券交易所晓上市流通部。查样信托方式谣筹集资金尼成本低，滚这是因为码与银行相瞒比，信托响公司主要灭是直接募忌集社会资术金，利润话主要来源品于消费者挣，可以以致较低的成孩本运作。会这对于动变辄要几千贴万、几亿钻、几十亿唐的土地收筛购储备机她构来说，纠将可以节旺约大量的奏财务成本巨。另外，竟由于信托悉募集资本针方便灵活伤，可根据院项目需要矩，专项募守集，募集炎量可大可扛小，不受崖限制。从好更广泛的舰概念来说华，遮REIT录s勇和冲REA缎T骑都是资产肯证券化的笑一个分支释。念1猪9渡、权益融弟资：多种予合伙模式抓（美国律）纽唇①继1服、开发商捉和土地所惜有者合伙甚：土地所辉有者以土按地入资，距其价格在礼谈判时确善定，一般筝是土地的挪市场价格骡。开发商粉通常不必鸟自己提供概权益投资酷，剩余资劈金主要通蛋过抵押土奉地来获得仓贷款珍。芳(1鸽)娱第一优先则权：土地素所有者获择得资本回圆收残，蠢R攀P戴土地价育值鞠(农按照合同左约定的金亏额躲)六的返还畏；乌(2脚)护第二优先歉权：土地赵所有者获洋得按事先社约定的回自报率计算腥的权益资前本回报攻；保(3诊)燥第三优先朗权：开发获商获得开羞发惕费构(屡通常为开蜘发成本隐的渴3%~1凤0%寇)腰，作为其虽管理开发嫩过程和承伴担开发风谜险的补偿垫；池(4秃)造第四优先毛权：以上主三者均被毯支付之后和，开发商孟和土地所缸有者对超泼额利润进别行分成，凯其比例通尾常通过谈匀判决定。液例暗如罪50鼻%枯：就50挖%东。纳3四、开发商仗和贷款人就合互作努.碰贷款人也五可以通距过定“乱参与式贷就款希”园(PMi危cipa督ting破loa见n眨)收的形式与怕开发商组舌成合伙模凡式，除了登获得利息宾之外，也只分享一定巴比例的利随润分成。剑对于开发烟商而言，捧这种合伙凡形式最为删简单，也胡最容易实皇现。贷款椅人可以把缠贷款额的菊某个百分疏比作为权裕益投资，射获得权益慎投资收益素，而不仅住仅是利息拒。其区别箭是，利息页必须要按铺时和按利逢率支付，肢而权益投壶资的收益夺则是在有愧可供分配您的现金流剃出现时，剩才予以支输付。当然魔权益投资疤的收益率蜂要高于利吗率。如果看开发商的膜规模较大卵且经验丰继富，贷款背人和开发雄商的利润卷分成通常风为铸50秀%众：旬50纷%遭，而对于骡经验不足膝的开发商错，货款人隙的利润分妄成比例可篇以高形达男65贯%蜘或固75思%玉。当然，塘开发商仍陡可以首先速获得开发似费的补偿楚。散2页0或、房地产社股票融资贩：房地产袖企业上市洁必备条件顺 灿①睁、连续三集年盈利湾；唉②描、净资产绒收益率每榴年不得低身于耽1蒜0宿％财于；查③随、累计对寒外投资额则不超过净舞资产堂的搂5错0煌％典；爷④亦、总资产洋负债率低标于枕7斥0形％由遭；补⑤仰、所有者才权益至忧少攀500技0趁万元弟房地产企域业上市三语大关卡愉：跟①稻、政策纱关许—竹—野为了防止僚房地产行块业投资过拥热，证监衬会曾一度客禁止房地逼产企业直但接上市，朵如今依然系严格控制毙；访②宣、自身枝关损—搬—煎企业自身隶条件，土善地储备规脆模、财务却状况、管血理制度等化；份③袄、市场浇关先—队—遍发行究竟捷能否成功踢，是否有题足够认购朋，股价是雀否能达到乏预期目标拌等等。标A执股上市融优资参考访融资要价求铜寇 弊企业至少否拥歌有轻500盗0挎万权益，图总资产边负债率低特于角7框0狭％，且资捧产净收益固率疫每年不低毒于本l柱0边％，此外漂，公司土护地海储备也非友常关卫键习歪。翻融资数翻量多际 兄不少俘于占2丹亿港元的储市值预销计惩(眨香港上中市乱)秃融资成垂本这蕉 籍适中灯融资周歉期创可 免长灵适合企业秆 障实力型规刺范企业标香港创业撑板申请幕①简企业须具伏备两年活殿跃业务活巴动纪盘录誉”均。业②牵企业上市演的最低市浆值死为称461洞0护万港绸元晨辣⑧茶公众最低放持股量需酬达反到臣300惨0革万或漠持蚁1沟0处％的股兄份框(随两者以高绪者浙计充)载项。究④挠管理层股单东和财政屋股东的合跌计持股量盈应至少达恒到全部股勿份秒的案3详5示％慨四。的境外上市幕条件糠N洒股：中国钞企业在约豆纽交易所犹发行股票振并上市，单取省New玩Yor铺k舍第一个监字以“艇N趴”膛为劣名捞岛 谷S穗股：中国绩企业在新剑加坡交易晓所上市族中国公司层申请境外首上市的条爪件跃喜①窑符合中国腿有关境外乒上市的法查律、法规北和规则夺②耽筹资用途齐符合国家勤产业政策仁、利用外残资政策及敬国家有关役固定资产查投资立项骨的规利定诊于③辨净资产不器少遗于烧4耽亿元人民传币，过去轰一年税后阻利润不少蓬于绩600证0织万人民币每，并有增照长潜力，荷按合理预饶期市盈率龄计算，筹伸资额不少忌于碧500暮0环万美类元蹈刷④搁具有规范举的法人治缝理结构及权较完善的丘内部管理过制度，有您较稳定的长高级管理循层及较高斜的管理水布平芦⑤所上市后分第红派息有秃可靠的外键汇来源，狼符合中国摆外汇管理诵的有关规伤定独⑥鹿符合中国贼证券监督刃管理委员薪会规定的木其他条件忙直接上市骨：万科股三份有限公天司良首批公开阅上市的房您地产企方业售198崇8原年众1屯2抢月，公司泉公开向社主会发行股殊票返280砖0乌万股，募设集人民言币铜280吨0付万元坊。虏200肃2权年正6倒月擦1驼8喉日，公司寇向社会公仓开发搜行眠1兵5穿亿元可转塔换公司债趟券。改从跑198劣8珍年至今，蹈万科公司窑共从股市差融朽资惑1巷6掌亿多元人道民币，发持行企业债耻券融游资慕1茅5眉亿元，短股份制改剂造上准市馋:厦劣北京天鸿康宝业偷公司由北菜京房地产鸣开发经营换公瓜司福(虑现更名为渐北京天鸿列集团公缩司汇)动、北京华厘澳房产公滚司、北京普市房屋建始筑设计院圾共同发起嚷并拟向其交他社会法俘人和内部勉职工定向医募集股份姿设立的股萝份有限公休司。总股推本胳为般700途0光万股，其梳中发起人期认浙购弃465梯0政万股，向很社会法人符募吃集匪217西5勇万股，向限内部职工允募孙集逝17份5掌万股。北蹦京市经济愤体制改革菠委员会同闹意公司先蜡募集法人侄股锹682宜5百万股注册感登记，保究留内部职旱工哄股猜17改5耗万股。公与司尿的梢400舱0梅万释股役A堡股盲于闪200盟0经年海1涂2盈月巷2锹5半日上网定具价发行魄，距200辆1东年欧3嫌月备1身2揪日在上海洗证券交易祝所上市。谊主承销商万为中信证鞭券股份有甲限公司。移此宿次木400叹0煎万轰股款A郑股总共募兰集资蠢金偷4焰亿元。衔开发商买部壳上市：封北京泰跃枕房地产公择司窃在醉200昨2许年连购五腔家上市公锻司的控股叶权判，壁凳形成了泰奖跃系；泰摩跃房地产救公司有着播丰富的土炉地储备，紧拥雀有擦7望0厘万平方米扮拆迁完毕捐的土地，灾前期投入比已经完成葬，保守估碎计，约亭有善5苦0恶亿元营业辱额。公司悉在犬5锤次收购中小动用资金惯近剧1洪0傍亿元，且暑多采取现乘金方式收卡购，而不套是通过资帆产重组或服股权抵押脑。泰跃房乏地产公司字收购的上恨市公司主叙要是资源诚型上市公虾司。风险伙分散在各知个控股公抚司和关联屋公司眯。吊渡项目资本像金概念塘现代公司畅的资金来搏源构成分产为两大部弱分崖：争轰1布、股东权善益资金：温以权益方户式投资于吸公司的资勤金取得公习司的产权扩2微、负债：匹以负债方画式筹集的贺资金，提核供资金方仍只取得对原于公司的情债权。（从债权人优党先于股权料受偿，但戒对于公司劝没有控制米）孔牌项目资本俱金桨结氏是指由项聪目的发起课人、股权棍投资海人涛(箱以下称投旋资敢者扎)潮以获得项赢目财产权奖和控制权蛛的方式投坐入的资金死。对于提甲供债务融箱资的债权权人来说，医项目的资呈本金是获劳得负债融状资的一种当信用基础炭，因为项圆目的资本券金后于负岩债受偿，糠可以降低雷债权人债敲权回收风降险。在项僻目的融资叹研究中，伐应根据项奴目融资目哀标的要求岛，在拟定营的融资模居式前提下碎，研究资乐本金筹措尿方案。文项目资本船金制度相国家对于器固定资产赶投资实行固资本金制属度。根据往国务院的寻规定，投馆资项目资良本金占总胳投资的比鼓例，根据节不同行业疏和项目的渔经济效益袄等因素确康定，具体舌规定如表扭所示。哨序号捷 产拨趴投资行业盛 橡惊育项目资本吼金占项目奶总投资的嫁比例培l庆 志括棒交通运输拳、煤炭斤 兄畅3吓5狭％及以上份2害 赢勒汇钢铁、邮沈电、化肥辱 嗽明2英5矮％及以上启3愤 样椒太电力、机危电、建材愈、化工、庭石油加工邻、有色、屡轻工、纺森织、商贸炕及其他行腊业喝2造0碧％及以上雁项目资本银金筹资主喂体紧采取项目蠢融资方式时进行项目坟的融资，闷需要组建液新的独立束法人，项转目的资本翠金是新建萍法人的资矩本金，是块项目投资汤者永(匹项目发起饲人一般也扔是投资物者降)猪为拟建项杨目提供的洪资本金。织为项目投米资而组建次的新法人鼻大多是企朽业法人，好包括有限赞责任公司忌、股份公蹲司、合作宿制公司等杯。有些公损用设施项附目建设也崭可能采取喇新组建事悦业法人实瞒施。宿项目资本勺金主要来谜源本1应、项目法遮人的自有裂资金（企削业现有的晋现久金们;齿未来生产奏经营中获兄得的可用思于项目的盲资金、企启业资产变叮现和企业鹿增资扩股裳2设、各级政昌府财政预械算内资金街、预算外绵资金及各涨种专项建胸设基金；订3询、国家授答权投资机适构提供的蚀资金。想4呀、国内外材企业、事面业单位入魂股的资金给；杜5郊、社会个败人人股的睬资金；叙6偏、项目法戴人通过发窄行股票从戴证券市场夹上筹集的投资金。迅引进战略泥投资者安城市房地蹦产引进战期略投资者姻可以考虑记五个方面烤：弓1肝、在保持蹈国有控股愁地位的前例提下，吸像引中外民往间资本参巴股台2伏、社会资炮本兴办新初企业悬3泪、中外资本本合资合客作新企业还（项目）械4唱、鼓励中域外资本投穿资并购老孟企业（股材权转让）川5如、其他方戒式合作开发余不同当事峰人之间共猴同出资、在共同经营基、共