房地产市场调查手册

房地产市场调查手册第一节房地产市场调查的内容房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。市场调查有广义和狭义之分。狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。例如进行住房市场购买力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。因此，广义的市场调查不仅是1、房地产市场调查的重要性我们知道，企业的生存环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来发展的机遇，也带来生存的威胁。通过市场调查，企业能不断发现新的市场机会，规避市场的风险。在美国，企业界人士就把“非创新，即死亡”当作自己的座右铭，以激励自己不断进取。根据马斯洛的“需要层次论”的理论，人们的需求也是不断改变的，刚开始人们对住房的要求，能保证遮风、挡雨、睡觉、休息就心满足了，然而随着生活水平的提高，经济条件的改善，人们对住房又提出了一些功能要求：厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等等。随着科技的发展、新材料的诞生，人口、家庭结构及人们的活动范围也都发生了变化。今天人们不仅追求住房功能的完善、舒适，而且还着重考虑空间体系的利用，家庭住房的多功能性，室内家具、装修的和谐一体化等。最近我国住宅设计和建造的一项重大改革-----新的支撑体模式出现，便是在消费者出现新的要求情况下产生的，并在江苏无锡市完成试点工程，且通过了有关部门鉴定。所以企业必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以引找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。建造好的房屋由于符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的效益目标。2、房地产市场调查的主要内容房地产市场调查的内容主要包括以下几个方面。（1）房地产市场环境调查。1．政治法律环境调查（1）国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。（2）有关房地产开发经营的法律规定。如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。（3）有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。2．经济环境调查（1）国家、地区或城市的经济特性，（2）包括经济发展规模、趋势、速度和效益。（3）项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。絮练（虾4讨）一般利帖率水平，树获取贷款伐的可能性为以及预期租的通货膨爷胀率草。致挽腿（除5惩）国民经催济产业结络构和主导股产业逮。哄部巨（崇6热）居民收叔入水平、叔消费结构流和消费水钥平带。御讨卡（牢7脸）项目所植在地区的挎对外开放逼程度和国否际经济合箱作的情况裳，对外贸拆易和外商承投资的发路展情况柔。赌于欺（哲8搜）与特定俱房地产开齿发类型和怨开发地点学相关因素顾的调查恰。缎并牢（亮9识）财政收激支稀。皇退对于不同泼的物业类伏型，所需斥调查的经晴济环境内茧容有很大堪的不同，真须结合具稳体项目情离况展开有击针对性的苹调查。这致部分可以忧参爱考渡“轧房地产市涛场调矮查短”晨一章踪。捷衡派3丈．来顶社区环境烦调查张。惑挠容社区环境韵直接影响厦着房地产乏产品的价裳格，这是闹房地产商淋品特有的掉属性。优证良的社区俊环境，对括发挥房地客产商品的怠效能，提旺高其使用溪价值和经嚼济效益具欢有重要泊作用。社肝区环境调窗查内容包掉括：社区朝繁荣程度押、购物条塌件、文化堤氛围、居索民素质、斯交通和教炼育的便利形、安全保帐障程度、傲卫生、空某气和水源枯质量及景酒观等方面西。盈殃苦（闻1鲜）音荣房地产市啊场需求和吵消费行为毫调僵查堂棕美嘱纽1万．截令消费者对惹某类房地浪产的总需糖求量及其苗饱和点、致房地产市额场需求发虽展趋势膛。帝怀询蝶暂2垄．筹歼房地产市锄场需求影笼响因素调垃查。如国组家关于国位民经济结第构和房地援产产业结水构的调整加和变化；井消费者的爱构成、分湖布及消费按需求的层饱次状况；瞒消费者现娘实需求和努潜在需求邪的情况；呈消费者的幼收入变化承及其购买巧能力与投假向袖。侦腿腰轻缩3进．哥迫需求动机裳调查。如宰消费者的事购买意向船，影响消炕费者购买仇动机的因身素，消费喝者购买动皂机的类型吊等谁。且缎坟罗掏4葱．环诸购买行为我调查。如轮不同消费斩者的不同意购买行为村，消费者州的购买模何式，影响上消费者购事买行为的翠社会因素施及心理因锋素等污。言巨均（述3炊）提嗽房地产产翻品调查物。攀童肌塘与1最．蜡级房地产市虫场现有产肠品的数量半、质量、劣结构、性打能、市场滤生命周期置。赛牢竹长被2漆．名鸭现有房地筒产租售客焦户和业主冶对房地产仅的环境、谊功能、格汇局、售后但服务的意始见及对某删种房地产铜产品的接袖受程度玩。镰商胡膜向3阵．死谣新技术、孟新产品、挎新工艺、咽新材料的饿出现及其仅有房地产络产品上应辽用情况间。挪已“姨巨冠筐4置．虚膝本企业产芝品的销售藏潜力及市匹场占有率袄。枯灿5蒙．夫劳建筑设计欺及施工企域业的有关晕情况趣。航倍吐（奸4园）请董房地产价量格调查克。岂胡带禾根1言．呜伶影响房地孝产价格变连化的因素牺，特别是院政府价格乎政策对房仆地产企业好定价的影偷响恳。烛滩锁笛星2问．屈贫房地产市肾场供求情拢况的变化春经趋势蜂。诊含吸鉴叹3棉．纲盟房地产商锄品价格需请求弹性和笛供给弹性禽的大小擦。奶汪诉陆蛇4拐．播远开发商各披种不同的啄价格策略部和定价方盟法对房地阿产租售量揭的影响拉。埋落租派型5李．芝距国际、国深内相关房质地产市场班的价格女。社右晃嗓浴6办．朝氏开发个案沃所在城市巾及街区房抚地产市场谈价格至。扯姿趁义逗7狭．鸣山价格变动追后消费者牛和开发商滩的反应逝。冬想低（堤5苗）仪挑房地产促绘销调查券。秋附膝轨站1劫．奖告房地产广肃告的时空纽分布及广竟告效果测恼定江。香勒滨芒般2肝．别前房地产广端告媒体使孙用情况的声调查厌。烤岭服贼运3枕．司拆房地产广潜告预算与柜代理公司钢调查签。急密守怒脆4供．帖攀人员促销讨的配备状校况宅。迟蛙分座队5碰．逐个各种公关呈活动对租底售绩效的韵影响投。始粮蒙淹化6用．航区各种营业押推广活动每的租售绩衣效塔。洋压抱（存6条）祸位房地产营饮销渠道调曲查察。渔欠昏针脚1抬．望借房地产营其销渠道的碌选择、控舞制与调整布情况对。孔榆尾涝蠢2忠．教圈房地产市丛场营销方膀式的采用鸭情况、发勾展趋势及宁其原因筛。丧识件变羊3末．距炉租售代理昨商的数量摘、素质及罗其租售代阻理的情况唉。抹陶堂休歪4锄．腹味房地产租剖售客户对存租售代理学商的评价陆。虹层牵（盏7卵）灭屠房地产市侦场竞争情诞况调查克。红劲市场茎竞争对于擦房地产企旷业制定市累场营销策著略有着重晕要的影响挤。因此，携企业在制心定各种重注要的市场社营销决策畅之前，必报须认真调肝查和研究泡竞争对手笋可能作出皱的种种反垮应，并时悄刻注意竞颗争者的各悼种动向。狸房地产市瓶场竞争情蔽况的调查画内容主要岭包括扎：存极反两圈1多．围城竞争者及改潜在竞争揭者（以下鱼统称竞争企者）的实刘力和经营尊管理优劣套势调查扛。必赵词宵谅2胶．陪居对竞争者据的商品房拾设计、室泡内布置、伍建材及附衡属设备选袋择、服务洪优缺点的汇调查与分凡析称。起劣锤伙携3忆．药置对竞争者来商品房价毒格的调查幅和定价情隙况的研究恢。筑哗痕肃经4师．鱼联对竞争者克广告的监嘴视和广告胶费用、广轨告策略的枯研究勇。扶揪冲趋肢5剑．居肝对兑争情路况销售渠桃道使用情搜况的调查剥和分析印。糊毛适抢感6贵．局迷对未来竞蹲争情况的老分析与估案计等东。块欢胡佳古7乌．厦鄙整个城市丈，尤其是耽同（类）只街区同类贪型产品的咐供给量和截在市场上蛋的销售量匙，金怖本企业和府竞争者的届市场占有袜率功。接毯煌麻刘8路．闪大竞争性新织产品的投新入时机和垮租售绩效叉及其发展脖动向雪。上肿第二融节记露调查方法啊与条件宗气1库、笛纺调查方亡法眨大使市场调查专有许多方辩法，企业挥市场调查擦人员可根营据具体情字况选择不燃同的方法擦。市场调句查方法可蜜分为两大厦类，第一含类按选择尽调查对象堵来划分，叔有全面普纪查、重点响调查、随毯机抽样、密非随机抽龟样等；第骨二类是按醒调查对象的所采用的检具体方法膝来划分，双有访问法咳、观察法株、实验法扣。下面简吸要分析每筛一种调查勒方法特征姐。施阿疼（婆1怪）吗尺按调查对够象划分沟。武惩端1惠．丹柜全面普查户。全面普悄查是指对爬调查对象吉总体所包神含的全部弊个体都进预行调查。学可以说对治市场进行属全面普查父，可能获没得非常全究面的数据凭，能正确惊反映客观军实际，效疑果明显。葱如果把一兄个城市的匆人口、年远龄、家庭咳结构、职胳业、收入按分布情况彻系统调查戏了解后，因对房地产密开发将是帝十分有利持的。由于余全面普查皮工作量大鞋很大，要底耗费大量男人力、物糖力、财力物，调查周良期较长，哭一般只在灰较小范围凤内采用。睬当然，有滚些资料可伐以借用国招家权威机鹿关普查结掘果，例如石可以借用极全国人口侵普查所得但到的有关戏数据资料滤等露。减筐稼2大．随果重点调查秒。重点调嘴查是以总惨体中有代零表性的单松位或消费抹者作为调茂查对象，获进而推断涨出一般结站论。采用呆这种调查突方式，由碍于被调查肿的对象数敲目不多，昂企业可以昆较少的人果力、物力比、财力，讨在很短时滨期内完成裤。如调查灵高档住宅刷需求情况蝴，可选择熟一些购买别大户作为雕调查对象窑，往往这缠些大户对雄住宅需求燥量，对住怠宅功能要稍求占整个拉高档商品曾住宅需求副量的绝大单多数，从暖而推断出赏整个市场急对高档住做宅的需求周量。当然杠由于所选羊对象并非始全部，调羽查结果难蛋免有一定盘误差，市零场调查人偏员应引起惯高度重视蹲，特别是责当外部环后境产生较焦大变化时链，所选择甚重点对象龟可能不具抚有代表性尼了。例如谣，君199今3愚年国家加姑强了宏观薪调控，一去些房地产早公司贷款流受到限制芹，资金不占足，开工写不正常，厅水泥等材肃料需求量去急剧减少宴。在这种头情况下，鄙公司应及芦时调整，冰重新选取罗调查对象禽，并对调凤查结果认暴真分析，案只有这样衬的市场调炸查结果才置能为企业览制定策略骨提供有用舞的根据蚂。辩景亲3袄．僵荒随机抽样协。随机抽闸样调查是昂在总体中蛮随机任意皮抽取个体量作为样本许进行调查使，根据样洋本推断出视一定概率侦下总体的壤情况。随蛙机抽样在甩市场调查段中占有重罗要地位，环在实际工拣作中应用菊很广泛。释随机抽样赖最主要特贷征是从母聚体中任意主抽取样本底，每一样萝本有相等元的机会，驳即事件发仪生的概率即是相等的懒，这样可莫以根据调喜查的样本贼的机会，列即事件发晶生的概率吩是相等的伯，这样可坐以根据调程查的样本往空间的结盒果来推断沾母体的情贞况。它又持可以分为佣三种：一翠是简单随武机抽样，引即整体中崇所有个体册都有相等盾的机会被场选作样本麻；二是分巴层随机抽谷样，即对孙总体中所铁有个体都生有相等的金机钱会被选作起样本；二句是分层随熊机抽样，骄即对总体筑按某种特兵征（如年清龄、性别泳、职业等姥）分组织平（分层）波，然后从舒各组中随焦机抽取一架定数量的蜘样本；三款是分群随司机抽样，累即将总体炭按一定特左征分成若胳干群体，错随机抽样汤是将部分吴作为样本穿。分群抽饱样与分层犬抽样是有斩区别的：误分群抽样非是将样本抱总体划分屑为若干不付同群体，脂这些群体端间的性质烤相同，然危后将每个别群体进行吸随机抽样液，这样每弓个群体内慧部存在性滴质不同的源样本；而或分层抽样分是将样本庭总体划分续为几大类泪，这几大筋类间是有神差别的，膏而每一类婶则是由性省质相同的豆样本构成叙的渠。圣吐参4肉．薪桶非随机抽拼样法。非窃随机抽样梨法是较指评6娱8刊．胸滚市场调查日人员在选踩取样本时丧并宅不粉6付9包．削错是随机选血取预，衰7怨0途．讲内而西7说1赌．渗兽是先确定哀某个遇标同7墓2泽．钓饶准添，载7恐3芬．丝偿然后再选绸取样本数耗。这样每驰个样本被搅选择的机锁会并仇不尿7舅4趣．是相等聪的式，贺7墓5碧．芬构非随机抽赖样也分为吼三种具体宏方法梁。俯驰列（版1爷）剖体就便抽样否。孩漂巧也称为随由意抽样调胃查法，即挠市场调查滋人员根据鄙最方便的粘时间、地丝点任意选富择样本，咱如在街头寒任意找一锅些行人询谈问其以其搭对某产品状的看法和性印象。这狂在商圈调著查中是常治用的方法陡。咬误股（缘2诵）幸带判断抽样广。眯销肤即通过市保场调查人驻员，根据阻自己的以播往经验来纹判断由哪血些个体来太作为样本描的一种方返法。当样尾本数目不抵多，样本圆间的差异你又较为明贸显时，采团用此方法梳能起到一慈定效果桐。众否刻（粥3扁）划为配额抽样煎。够颜幅即市场调圆查人员通毅过一些控普制特征，行将样本空苍间进行分电类，然后海由调查人禁员从各组至中任意抽羞取一定数亡量的样本小。例如某由房地产公赞司需要调粒查消费者粘购买房屋槐的潜力，情特别要了给解中、低委收入的消哥费者购房断的欲望，栽以便使企孙业把握机金遇，做好佩投资的准布备。现根惧据收入与蝇年龄将消康费者进行爽分，按收妨入分为高桨、中、低密档，年龄辰根据中国您国情划定造为哲2握7肠岁以下威和件2帖8订岁前—塞3忌5割岁奏、质3垂6楚岁袖—晌5贺5裙岁探、挠5断5土岁以上四虏组，调查发人数夫为盾30雪0举人，在对撇每个标准肤分配不同傅比例后，壮得出每个幼类别的样杆数。详见造表芬41薄当表桃41秃脊不同年龄执收入情况征（降%酬）撕若阀（箩2搭）教故按照调查留方法划分仿。呼崭木1累．仙埋访问法倍。骨钓抄这是最常吃用的市场鞭调查方法匆。科学设劝计调查表殊，有效地火运用个人穷访问技巧颂是此方法恳成功的关伯键凝。督计沙（苏1格）妈炕设计调查棚表夸。晕握速调查表要饰反映企业气决策的思记想，是本扒企业营销述部门最关西心、最想奋得到的重穗要信息来镇源之一。南因此要想欢搞好调查例，就必须绞设计好调怀查表疯。伏排设计调查咬表的步骤伟：抚未海一是根据暂整个研究秩计划的目沾的，明确颈列出调查慧表所需收倘集的信息洗是什么。援例如对房平地产公司意来说，它牺需要得到吐在它所投饺资的地区欠消费者对蝇购房的兴桥趣、消费咽者的收入垮以及购房胜的承受能接力，还有厨消费者对罚住房的标筹准要求等德等鸡。敬穿辛二是按性照所需收删集的信息芬，写出一低连串问题桑，并确定龄每个问题见的类型。复房地产公既司要想占比领市场，惠既要了解妄目前该城谎市的人口涌分布、年肚龄情况、什家庭结构健、住房面触积、消费懂者拥有房列子的情况秧，又要了标解居民的萝收入水平沈（基本工僻资、奖金侧收入，消健费者购买存生活必需梢品和一些龟耐用消费怠品以后随诱意可支配温的货币有竹多少），为还要了解候消费者目僻前是否有址存款，并柄要了解消寻费者对购借房的兴趣补、欲望以末及了解消凭费者对住嘴房的最低绵要求（设概计方案、跳四周环境鬼、建筑套少型等）和删当地政府做对房产的争有关政策迫，银行金珍融系统对皆消费者购酱房的有关论政策等畏。存匆赏三是按待照问题的肠类型、难邪易程度，冷题型（单浆选填充，碍多选填充腥，是非判错断，多项子选择题）蜡并安排好陈询问问题谅的次序。召四是选择粉一些调查盈者作调查等表的初步赛测试，请转他们做题主，然后召采开座谈会皂或个别谈炒话征求意滨见。五是辆按照测试倡结果，再减对调查表枣作必须修殊改，最后英得出正式币调查表。衬设计调查予表应注意虚的事项：桶首先，问惕题要短。匆因为较长妇的问题容假易被调查叛者混淆。骑其次，调涉查表上每闸一个问题底只能包含非一项内容蜘。再次，原问题中不耕要使用专声门术语，蚂比如容积捷率、框架铃结构、剪掀力墙结构掏、筒中筒跑结构等。看一般消费告者是搞不牧清楚这些枕专门术语士的件。爱天映第四，问电题答案不桶宜过多，弃问题的含绿义不要模恳棱两可，厘一个问题凭只代表一电件事。最趴后，要注汪意问问题削的方式。漠有时直接脑问问题并绝不见得是或最好的，犯而采用间昨接方法反堂而会得到草更好的答五案。例如复最近房地屠产公司为切了销售某桐一处商品头房做了不举少广告，胀调查员想葵知道、想庆了解这些宵广告效果岔时，与其灰直接询问警被调查者挥的看法如抖何，还不颠如用迂回曾方式去了键解他们有简多少人知非道该处的素房产情况役。徐侮栋访问法的纪形式倦。渐害逢调查表设痕计好之后泪，按照调闯查人员与满被调查人举员的接触揪方式不同碰，可将访示问法划分违为三种形刻式猛。寇避读答卷法用。傅逝绳调查人炕员将被调顿查人员集榴中在一起缓，要求每悲人答一份乎卷，在规列定时间答市完，这样论被调查人浓员不能彼惊此交换意讽见，使个象人意见充叠分表达出巴来献。童斥谈话法。咏市场调查王人员与被症调查人员旦进行面对鼻面谈话，悟如召开座隶谈会，大末家畅所欲诱言。然后昌还可针对钥某种重点耗调查对象渴进行个别纵谈话，深铅入调查。坊这种方法佣的最大特俭点是十分滥灵活，可剩以调查许窜多问题，唐包括一些肚看上去与叮事先准备晚好的问题才不太相关乡的问题，娱可以弥补柜调查表所改漏掉的一卧些重要问零题，谈话蜘气氛好，泄不受拘束乐。关舍咐电话调查捏。棚犹故这种方法抛是市场调肿查人员借供助电话来诊了解消费结者的意见定的一种方种法。如定尚期询问重城点住户对毛房产的设澡计、设备梁、功能、疗环境、质员量、服务拴的感觉如爹何，有什轧么想法并岸请他们提岗出一些改免进措施等密。戴通范观察法剪。捉爪筛这种方法催是指调查涌人员不与艳被调查者研正面接触周，而是在慢旁边观察柄。这样被先调查者无平压力，表咽现得自然战，因此调亲查效果也捡较理想挣。跨妥风观察法有竹三种形式遣。碰攀螺直接观岛察法却。伏伞趴派人到现见场对调查如对象进行图观察。例怠如可派人急到房地产花交易所或晨工地观察帽消费者选匪购房产的橡行为和要清求，调查倡消费本公理司的信赖霸程度尿。替离苗实际痕迹猜测量法锅。湾偶博调查人员作不是亲自相观察购买塌者的行为纲，而是观钞察行为发咽生后的痕吨迹。例如非，要比较沃在不同报钳刊杂志上般刊登广告庆的效果较楼好眼。苍堡司行为记录央法仗。积咐过在取得被汗调查同意舱之后霜。抵涂用一定装残置记录调酒查对象的待某一行为毫。例如，听在某些家者庭电视机溉里装上一敢个监听器捞，可以记机录电视机汽什么时候丢开，什么门时候关，汪收哪一个接电台，收寻了多长时跪间等。这抖样可以帮尾助营销管锅理人员今补后选择哪唉一家电视货台，在什斯么时间播服广告效果客最好。调齿查人员采沸用观察法烂，主要是邮为了获得疲那些被观寻察者不愿对或不能提闹供的信息攻。有些购莲买者不愿欧透露他们计某些方面本的行为，互通过观察辩法便可以尚较容易地奖了解到，稻但观察事拌物的表面泰现象，不谜能得到另蹄外一些信揪息，如人害们的感情终、态度、佛行为动机衣等等，因项此调查人忆员通常将排观察法与杠其他方法骗组合起来雁使用拐。旺陡冲实验法坏。躬天膛实验法是朵指将调查擦范围缩小格到一个比坐较小的规素模上，进失行试验后钥取得一定吧结果，然房后再推断职出总体可衬能的结果搂。例如调蒙查广告效冷果时，可亲选定一消歌费者作为烈调查对象棕，对他们国进行广告食宣传，然发后根据接归受的效果呢来改进广余告词语、济声像等。婚实验法是虎研究因果娃关系的一郑种重要方翅法。例如朗研究广告副对销售的浸影响，在语其他因素鹿不变的情邀况下，销喘售量增加容就可以看幸成完全是末广告原影萝响造成的桌。当然市武场情况受哪多种因素资影响，在夹市场实验斜期间，消龟费者的偏润好、竞争启者的策略友，都可能损有所改变搂，从而影球响实验的狮结果。虽嫁然如此，箱实验法对朋于研究因鲜果关系，解能提供访肉头号法、齐观察法所嫂不能提供馆的材料，旬运用范围巴较为广泛摧。桥酿立二、调查解规模与技垮术条璃件东掩谷作为一项讽了解消费皂者期望和打购买行为帆的调查，旬其规模截赠止大，结冷果也就越锯令人信服推。但是由标于人力、柄物力的限稠制，还有世调查技术宣条件的限略制，使得关我们不得咱不从以下豆四个方面执来考虑调侦查的规模哨。艘话扎（先1跨）冷哪样本的数吗量嫌。的扇姐一般而言袭，一个调直查样本越择大越好，液因为依据萄统计学上林的大数定煮理，大样浮本可以降内低误差。添但是，大余样本不可辣避免地要喷大量增加邪调查成本冶，而且在笼调查实务逆中，大样辅本也引进阴了额外的木误差因素彼，诸如调阿查员的疲博乏、统计充上的错误班、回收率爪难以控制创等数。咏鞭泻（两2铜）厦用样本涵盖午面的广度幕。蔑咐橡样本涵盖啊面与样本珍数是相依摸的，抽样街涵盖面越些广，所需滋样本数也扩越大，若野样本数不受是随着增辛大，则属舅于完全随察机抽样法炭，虽然在奋整体上样碎本具有代许表性。但登对于各抽辩样样本来古说，仍然会不具有代稠表性骑。所饭美（绒3限）科倍问题涵盖怎面的广度窗。闲嗽效如果调查捎内容太少疯，挂一漏旗万，就会讯失去调查酿的本意；乘反之，如定果尽量加锻调查的内遭容，问卷使太长，会起使得调查明者失去耐轨心，降低惑整个调查锈的可信度膏。此外，休极可能由骡于一部分轨调查者失翅去耐心，稠降低整个跳调查的可案信度。此胁外，极可涂能由于一挨部分调查历者拒绝合盒作，造成熊严重的抽果样偏差。牵这二个方列面都使得煤调查结果圈量变引发佛了质变，唉使调查失喜去了意义卵。帖杜愤（伴4钉）高乞调查的深员度劈。笨正瓜一般而言衔，深与广外二者就犹蹦如鱼和熊俗掌，是难映以兼得的骂。越是深吩层的调查垂，所要求室调查员的述专业技术疤越多，所暗需时间越浊长，经费朵越高赚。缠醒第三刷节课园市场调查附的程光序荡扁通过上面悦两节论述诚，已经知鸡道了市场飞调查内容珍十分丰富瓜，方法双蚕多种多样举。为了使捆市场调查虹工作顺利遇进行，保慌证其质量台，在进行视市场调查灰时，应按竭一定程序娘来进行昼。道般摘通常有七形个方面，垫确定问题铲及调研目希的、收集艰信息资料围、初步调探查、调查葡设计、制究定调查计唉划、现场溉调查、资拨料分析、燥撰写和提筐交调查报路告吸。命趋一甘、眉苍确定调查马目票的撒撑救这是进行谁市场调查悲时应首先姑明确的问吹题。目的棋确定以后凝，市场调辽查就有了软方向，不型至于出现糕太大的过吼失。也就少是说，调返查人员应届明确为什盖么要进行垫市场调查廉，通过调泉查要解决壳哪些问题淹，有关调拦查结果对需于企业来岸说有什么物作用。如吊果开始抓册的问题就灯不够准，棍就使以后斗一系列市绳场调查工址作成为浪惩费，造成托损失。一鼓般结来说，确苍定调查目肚的要有一梅个过程，裙一下子是瘦确定不下乐来的。根乐据调查目迎的的不同汪，可以采刘用控测性技调查、描建述性调查味、因果性除调查来确优定嫩。馋超头探测性调产查秤。撞尖兰当企业对尚需要研究雾的问题和会范围不明川确，无法艘确定应该甩调查哪些盲内容时，塘可以采用爬探测性调爬查来找出墓症结所在记，然后再洒作进一步陆研究。例哨如某房地某产公司近挎几个月来妥销售下降婚，公司一耻时弄不清由楚什么原尺因，是宏政观经济形额势不好所嫩致？还是帐广告支出薪减少或是事销售代理银效率低造愈成的？还迎是消费者喇偏好转变颂的原因等别等。在这赶种情况下赛，可以采塑用探测性青调查，从纪中间商或弱者消费者悬那里收集势资料，以杏便找出最捞有可能的失原因。从速此例可以灰看出：探钩测性调查猾只是收集喂一些有关枣资料，以崖确定问题虏所在。至插于问题应具如何解决蜘，则有待鹅于进一步末调查研究势。伞失描述性调茶查帮。怒狂笑描述性调红查只是从岗外部联系粒上找出各砌种相关因烘素，并不惑回答因果式关系问题咏。例如在穗销售过程港中，发现买销售量和春广告有关糖，并不说匙明何者为埋因，何者喉为果。也腐就是说描没述性调查跳旨在说明谱什么、何塘时、如何狮等问题，粮并不解释漆为何的问庭题。与探您测性调查余比较，描杰述性质调挥查需要有暗一事先拟熔定的计划摔，需要确芒定收集的坚资料和收争集资料的芒步骤，需幼要对某一瓶专门问题矮提出答案亭。咳偶因果性调百查太。妄菠这种调查跟是要找出并事情的原论因和结果寒。例如价袋格和销售妇之间的因野果关系如至何？广告波与销售间夜的因果关伪系如何？时通常对于没一个房地及产公司经猜营业务范荐围来说，娃销售、成杰本、利润志、市场占仗有量，皆简为因变量哲。而自变撒量较为复煮杂，通常际有两种情叉况，一类枝是企业自剖己本身可踏以加以控窜制的变量等，又称内扫生变量，置例如价格宾、广告支摆出等；另饶一类是企杏业市场环摧境中不能林控制的变撒量，也称鉴外生变量糟，例如政浆府的法律煎、法规、建政策的调振控制的变驳量，例如贼价格和销纹售之间的逢因果关系吨如何？广嗽告与销售尝间的因果获关系如何味？通常对凑于一个房救地产公司承经营业务惯范围来说六，销售、虫成本、利恐润、市场臣占有量，今皆为因变牢量。而自格变量较为稀复杂，通紧常有两种借情况，一片类是企业田自己本身蛛可以加以伯控制的变梦量，又称谊内生变量旱，例如价努格、广告旁支出等；阵另一类是斗企业市场左环境中不品能控制的均变量，也叹称外生变鼠量，例如宁政府的法患律、法规菌、政策的作调整、竞尝争者的广姻告支出与现价格让利圈等。因果顿关系研究唐的目的在室于了解以杆上这些自蜜变量对某举一因变量倾（例如对徐成本）的斧关系叹。洪能法预测性调讯查妻。辅睬预测性调请查是通过帖收集、分创析、研究糖过去和现恭在的各种涌市场情报丸资料，运葡用数学方帅法，估计融未来王码挣电脑公司宴软件中心依定时期内汇市场对某悉种产品的川需求量及运其变化趋趁势。由于疏市场情况饰复杂多变撇，不易准帖确发现问守题和提出古问题。因赌此，在确糠定研究目灰的的阶段麻，可进行蓬一些情况镜分析。例菜如前面所肢述的房地示产公司发押现近的广止告没有做放好，造成泡消费者视咱线转移。假为此便可贵做若干假赚设，例如午：齿“挑消费者认饺为该公司默房屋设计嚼方安较差盖，不如其队他房地产握公司广告因所讲的方严案跳。服”农“救售房的广骑告设计太莫一厘般迟”页“歉消费者认筝为该房屋驾的四周环诚境不够理黎想脊。侄”谢等等。拟棍定森假设的主易要目的是壤限制研究衔或调查的棒范围，以汁便使用今办后收集到槽的资料来烛检验所作返的假设是宋否成立龟。谅杂二、收集浓信息资拜料垃蚁市场营销停调查需要叮搜集大量煤的信息资悠料，其中寨有些资料单需要经常熊不断地搜膀集，有些陪需要定期闸搜集，大犹多数是需题要时才进胶行搜集。洒这可以参耳见本章第辫五利节挑“杂资料收集巾与运用？唤的叙述幸。聚戚装三、初步漠调释查沸卸刮初步调查俘的目的是净了解产生用问题的一牛些原因，劳通常有三昌个过程扔。手厅品（一）研涉究搜集的仗信息材料敏。干卵1厚失研究企业忧外部材料驾。从各种祖信息资料到中，了解致一些市场扫情况和竞峰争概况，港从中了解卵目前市场储上哪类房既产最好销蜻？其价格膊如何？当痕地消费者掘对房产有喜什么偏爱略？徐德2夹朴分析企业边内部资料惑。对公司茶的各种记坚录、函件始、订货单锐、年度报干表等内部演资料进行摘分析、从都而找出产驾生问题的饮原因的线妖索更。鸽佩赏（二）与你企业有关绸领导进行沸非正式谈锅话虫。议仅尝从这些领玩导人的谈轻话中，寻拔找市场占磨有率下降拦的原因，完如市场营诚销经理可更能认为房鹅产价格订弱得太高；凯工程部经炊理可能认耍为设计并集不十分合牺理，材料亿供应质量果不高；材附料部经理泽可能认为面，物价指显数上涨太滤快，所划寄拨的经费卫不能全部艳采用进口遗或国内各没种名牌材药料等等划。裁铲咳（三）了搂解市场情喘况方。响爽格市场是无显情的，消嚷费者对本手公司所开塞发经营的箭房产态度常，就是反始映企业市蓝场营销水词平的重要烈标志，也阵是初步调灰查的关键窑内容。如害为什么消领费者不购朗买本公司资商品房，舅就需要对爽用户进行扭调查研究概。亿膀建四、调查士设核计汪绑蛙根据前面倍信息资料替搜集以及楼上面初步范调查的结杜果，可以妇提出调查序的命题及艺实施的计每划。比如超近期的房狭地产业不瞎太景气，射资金积压绕过多，建笑造好的房但子销售不弊畅，什么昏原因呢？堵经过分析制先拟定问梨题产生的滔原因有两跳点：一点丽是国家宏痛观控制，感银根收紧己，消费者亮收入没有咐好转；另锈一点是广驻告效果不灶大，没有驳引起消费升者足够的猪兴趣，消没费者储蓄拐待购。为窝了证实此钥命题的正节确与否，滔决定采用好重点调查泊法，并配喇合个人访吴问法的调疼查和电话迟调查和电性话调查法美来进行调疗查研究。济在收集原移始资料时挣，一般需零要被调查慨者填写或叔回答各种方调查表格米或问卷。负调查表及您问卷的设肝计既要具充有科学性报又要肯有袜艺术性，艳以利市场宿调查工作顾的条理化蝇、规范化醒。一项房毕地产市场恢调查工作柄至少应设宁计以下四共种调查表豆格院。吧筝丽（一）当林地房屋产屋资源统计扇表，包括握房地产分果布、面积宜、类型、众单位价格弱、单位总允价、开发需程度、居处住密度、周交易状况洗和规模、贴使用期限胆、抵押保愿险、政策小限制、竞稍争程度、贯发展远景郊、其他具巾体情况和磁调查日期脱等项目弃。价插桃（二）房庆地产出租债市场统计朋表，包括红出租房地受产名称、茧所在地区仔、出租面赌积、租金泼水平、出百租房的类剩型和等级深、室内设恰备状况（悼暖气、煤絮气、电话待、家用电早器、厨卫汤设备）、华环境条件铃（庭房租丧市场的最讽大因素、训具体房东疮记录、房锋地产出租蔽公司的资应料和调查民日期等项使目竿。饿洪童（三）房习地产出售捕统计表，史包括已售俗和待售房与地产的名缸称、地区量、开发商蛛、数量、堡结构类型肚、成交期扶、成交条严件（预付巾款、贷款末额和利率停、偿还约脸束、其他臂附加条款督等）、出彩售时的房捏龄和状况芬、客户资短料和调查恋日期等项青目喂。真菜之（四）房特地产个案迫市调分析贪表，包括翼案名、区骨位、投资放公司、产明品规划、击推出日期背、入伙日童期、基地况面积、建董筑密度、闸土地使用舍年限、单裙位售价、妹付款方式芽、产品特摩色、销售圈策略、客俭源分析、率媒体广告托、调查日什期等项目刻。房地产雄市场调查击中普通采杜用抽样调局查，即从热被调查总辛体中选择裂部分样本迫进行调查遗，并用样纠本特性推警断总体特丢性。在实拾地调查前犬，调查人号员应该选授择决定抽尖查的对象漏、方法和井样本的大毅小。一旦帝明确下来气，参加实雹施地的调善查人员必肺须严格按莫照抽样设慌计的要求谎进行工作弓，以保证怎调查质量压。啊才五、现场贺调膝查症龙锈现场调查盒即按调查狱计划通过案各种方式己到调查现跌场获取原耻始资料和港收集由他骡人整理过狱的次级资筑料。现场稿调查工作鸟的好坏，王直接影响符到调查结租果的正确纵性。为此卫，必须重喝视现场调圣查人员的薄选拔和培部训工作，她确保调查源人员能按箩规定进度托和方法取串得所需资铸料虑。央顿椅六、调查隐资料的整屈理分谊析亏谣侮这一步骤缩是将调查较收集到的次资料进行冰汇总整理杀、统计和蚀分析。首搅先，要进巴行编辑整秀理。就是炼把零碎的蜂、杂乱的朋、分散的决资料加以疾筛选，去勿粗取精，旦去伪存真秆，以保证飞资料和系倾统性、完豪整性和可箩靠性。在嚷资料编辑济整理过程达中，要检降查调查资蚀料和误差桌，剔除那烦些错误的铅资料；之麦后要对资法料进行评劳定，以确益保资料的呆真实与准队确。其次熊，要进行怎分类编号吉，就是把羡调查资料孩编入适当逐的类别并协编上号码皮，以便于煤查找、归渡档和使用胃。再次，股要进行统位计，将已写经分类的荐资料进行劫统计计算款，有系统毕地制成各牲种计算表淋、统计表下、统计图恢。最后，恳对各项资译料中的数嚼据和事实正进行比较知分析，得字出一些可委以说明有限关问题的梨统计数据概，直至得栽出必要的溜结论乔。炮袖柏七、撰写窝和提交调刃查报忠告撇欧田撰写和提歇交调查报昼千是房地横产市场调跪查工作的肯最后一环伸。调查报玉告反映了建调查工作廉的最终成泼果。要十惨分重视调程查报告的腐撰写，并家按时提交级调查报告台。撰写调岩查报告应戚做到丹：愚肯悄（距1禾）客观、姑真实、准方确地反映寨调查成果踏；听鼓毕（舟2次）报告内松容简明扼劲要，重点薄突出础；否春阀（辅3超）文字精孟练，用语昌中肯获；召兽蜓（首4档）结论和档建议应表宋达清晰，扔可归纳为哈要点结；桥蜻谜（某5际）报告后旨庆附必要闹的表格和年附件与附劫图，以便埋阅读和使散用玉；肃腔糟（鬼6绪）报告完检整，印刷剩清楚美观唱。创番在作出结较论以后，每市场营销搁调查部门胁必须提出窄若干建议捧方案，写龙出书面报净告，提供轿给决策者扎。在撰写红调查报告具时，要指宣出所采用业的调查方占法，调查混的目的，型调查的对洋象，处落理胁千调查资料播的方法，闲通过调查色得出的结吃论，并以盾此提出一鞭些合理建烂议来。兴痒艘以上房地麻产市场调肢查程序对默房地产市办场调查工补作只具有劫一般性指幼导意义。篮在实际工帅作中，可甘视具体情棚况，科学测合理地灵闭活安排调娃查工作的赞内容津。申殊滞销楼盘蛙问题小惠析吃-投-倒户型设计言随着人们盼住房消费究意识的增窃强，在位绞置、环境辞等因素不结可改变的呈情况下，驱房型越来州越成为人虏们挑剔的木焦点。一炒个成功的隐楼盘，设窝计是重中纸之重标。窜惯目前的滞腐销住宅，哨房型设计镜不合理是差空置的主锐要原因之浪一。当前系滞销户型睁设计上的之缺陷主要汁有以下几物种辟：芽都1押.芹客厅大而显不当，对业着客厅的事门多，无靠隐蔽空间冲；券2缎.馋客厅的采痕光口小或惨采光口凹记槽深，使暖客厅较暗他；酱3绒.龄客厅视野婆差，窗不拌应正对墙字面；半4泰.钳客厅的形挠状不好或族尺度不合报理；桂5货.泉入户无过顾渡空间；坊6赚.受餐厅面积拜过大或过侧小；警7重.筛主卧室的酒宽度小踏于园3储米或面积残过小；锄8荐.劈户内交通住线长；廊9闲.农卫生间距书主卧室远携或对着客烟厅的卫生茎间无前室河；迷10修.夏四居室的辨户型，主赤卧室不带窄专用卫生碍间以及无席储藏空间恩；锻11挺.里功能分区的不合理；聚12侵.盆各功能空斜间面积比衣例不当；座13刘.渠跃层户型猫室内楼梯旦的位置不嫁当；脱14彩.会卫生间、忙厨房宽度社不够等等孕。框醉好房型，普是消费者倾和开发商宅共同追求包的目标诊。纺下首先，房红型设计应灿体现舒适吸性、功能虏性、合理尖性、私密特性、美观芽性和经济锣性。好的口房型在布领局上，社签交、功能轻、私人空躁间应有效志分隔剧。粘负愿一般说来姨，客厅、痰餐厅、厨络房是住宅鹿中的动区卖，应靠近撑入户门设未置；卧室跌是静区，煮应比较深届入；卫生紫间设在动需区与静区祝之间，以严方便使用查。墓篇守采光口与熊地面比例颤不应小窜于诉1妥∶挑7协；宽度不尝应小铅于胞3户．国3旺米；主卧稠室宽度不尊宜小音于喉3屋米，面积挤应大辣于溪1届2兴平方米，感次卧室的粪面积大剑于挂1拣0向平方米；真餐厅应是肚明间，净轰宽度不宜勿小蹄于织2速．符4诸曲米；厨房请净宽度不葱应小循于谁1报．蛙5罪米，宜带街一服务阳贝台；带浴斜缸的卫生供间净宽度婚不得小州于数1么．伪6佩档米，如为怠淋浴则净稼宽度不得怪小议于撇1穷．状2痒米搞。豆屑芹其次，房沙型设计还孩应考虑住帜房是的托“努时期消什费沃”承特点，即武针对不同舱的家庭结浆构、不同慈的年龄层薪次，设计崇出合适的蚂住宅生活设空间。年扎轻人组织测家庭，这励是小家庭警的时期消池费；当孩菠子长大，融有分室要骑求了，又宋是一种时菠期消费；候小孩子成说家了，老随夫妻需要迅适应老年禁生活的住致宅，这又折是一种时属期消费。磁根据满足旷适时、实见际的需求辣，设计出勿不同功能玩或互有兼桌顾的房型法，是开发弄商努力的庄目标暮。退粉价格定位贯分析概述伶在市场环范境下开发罩商怎样为医商品房定稿价才属合抽理，是根愚据商品房形建设成本堪加计划利裙润的成本璃导向定价将较好，还卡是视市场唤供求关系抢的需求导急向定价为纤佳朱?估下文对此岔作一些分捕析店。辰溪贞一、认识氧房地产价忧格的真实兆面肿目莫榆付房地产价键格与一般赢物价既有存共同之处谨，也有不搭同的地方阶。其共同崖之处是：嫁首先都是治价格，都厕用货币表监示；其次翁是都有波扰动，受供雅求等因素德的影响；堆第三，按寿质论价；喝优质高价详，劣质低骂价。而房疲地产价格虚与一般物尖价相比，兄更表现出影房地产价欣格不同的处特征珠：塔夕宴第一，房踏地产价格毙既可表示笔为交换代壶价的价格耳，同时也且可表示为傲使用和收蚂益代价的堵租金（房肌地产价击格描V催S洒租金＝本诚金狮V溉S拢利息）供。轿衡羡其实，租哲金能较准桂确地反映羽商品房实在际价格，沃因为真正侄需要房地架产商品的葡人，是租控用房地产斧的人，是杆他们看中花了房地产盯商品的使库用价值，榜而购买者粒则不一定描真正使用版，他可能故是作为一疏种投资去躲购买商品始房，用于馋保值、升倚值，他看昼中的是房储地产商品先所具有的横收益性，匀房地产的秤价值最终滔是体现在摆使用者身墓上钥。喊狼吨第二，房庭地产价格用实质上是愿关于房地系产权利利护益的价格价。房地产馅自然地理辰位置不可烟移动，可糠以转移的禁并非房地臣产实物本虎身，而是摧有关该房猎地产的所滋有权、使酸用权亭。润态桂第三，房计地产价格钥是在长期弃考虑下形塘成的。一末宗房地产坏通常与周猾围其他宗室房地产构见成某一地备区，这个刮地区并非匆固定不变微的，尤其垂是社会经江济位置经塞常在不断续变化，所搞以房地产跌价格是在零考虑该房孔产过去如鼓何使用，助将来能作宗何种使用诚，总结这浇些考虑结朝果后才能享形成房地狂产的今日舞价格迹。徒越阀第四，房畏地产的现践实价格一谎般随着交存易的必要绘而个别形皆成，交易捞主体之间振的个别因猛素容易起像作用。这耳是由于不我可移动性染、数量固明定性、个刚别性等土叠地的自己然属性，饺使房地产图不同于一罗般物品。楚没有一个亦统一价格量，或指导淡价格，交挣易主体会铜根据房地惩产的自身西条件，供杯求状况而耗接受不同警的价格魔。屯罗旱房地产价瓶格的结构蜡包括生产贪成本、销甘售成本、两利润和税魂金等项目画（略）趁。勤谨荷二、制定役房地产价枣格合理的票定价目缎标篇狐挑首先，对悔每一个开熔发商来讲糟，追求最差大利润是唇自然的，较这便是定安价目标。帐不少开发息商往往会宵将价格尽里量定高以海获取高额造利润，这村在符9陵0叫年代初卖食方市场下窄，可能是霜行得通的糠。如今在铲市场日益吹成熟的情痰况下，价各格的高企碗只是开发孝商一厢情博愿而已。偿事实上，钱追求最大牧利润并不兼等于定高咽价格，而苗是追求企刚业长期目没标的最大慕利润，高认价带来的通高额利润深只是短期胜的，逐渐致会受到消枕费者的不虚满而拒绝躁购买，反覆而让竞争纺者争得市则场。以低虏价入市争绞取顾客，搭拥有消费湿者，才能宁给企业带睡来长远的散利润鹅。报死如房地产价会格始终是舟购房者、纯开发商以下及竞争同欣行最敏感争的问题。隐当同地区斗有多个楼耕盘参与销斜售竞争时粘，在楼盘贩素质相近梁的情况下险，价格较肃低者往往狭能取得良谁好的销售料成绩。在嚼定价之前运，作为开毕发商应仔渡细研究同舟区竞争对尿手的定价存和有关楼阔宇设计、算施工质量仆、建筑材级料、销售轿手段等方扁面资料，为以制定具奉有竞争力誉的价格。烟一般可以状同地区同徒类房屋市恭场占有率残最高的楼避盘价格为晚基础价格炊，考虑自就身位置、停设计、技酷术水平、捏配套设施呈等不可或薯缺的因素兆，或以高兄或低于竞帝争者的价贼格出售，航如高于基草础价格，汁必须具备集超过竞争拾者的有利膏条件，使桂顾客愿意谣支付较高优的价格牵。查鸡箭以取得最证大利润作强为定价目猫标，是个煎抽象的数来字，是大兵前提。如宅果要将目斤标具体化本，也可将纸投资利润那率作为定斥价目标。垒即在总体宅投资基础低上加上事悲先确定的捏投资利润企率，计算考出售楼的僚价格。但林是投资利胜润率为多证少才合理胸呢？在房粒地产热火校朝天孤的左9赛0课年代初，露房地产市鞭场的投资臣收益率可带高惕达冶4帆0牙％。当市艇场趋于成玩熟和规范撤以后，房伟地产的平册均利润仍搬可能高于皮社会平均撇利润，以奥高风险、霜高回报为贷特征的房住地产平均覆利润将可姨在倒1型0怖％介到芝2罩0僚％之间允。捏骄承三、房地顶产价格的势合理定姻位爹柿酒现房地产农定价通用王的定价方舒法有成本栗导向法和络需求导向炭法爷。极慈桌成本导向职，顾名思遇义是以总牛成本为中腿心来制定给价格乡。昂览男即：价格秘＝成本＋重利润＋税俱金（其中供利润可用扯销售利润挪率计算也漠可用投资谦利润率计垄算会）键俊蛛成本导向竞法紧紧围咳绕着开发却商的利润既目标，有牧利于最大塔限度地控援制成本，讨而目标利席润也可根扫据目前房桌地产业平挂均利润率豆，视自己评项目的规父模、设计姿、套型、情环境、施诸工质量等软因素相应张制定合理哗的目标利射润，这种迷方法无疑泪是比较简婚便。但由立于开发商梨取得地块通的途径不对同，经营滴管理水平四不同，同发等楼宇成顽本的差异豪也比较大闯，如果仅像以自己的技目标成本牛加目标利副润制定价券格，这个革价格未免凭是一厢情召愿，市场格是不管你拦成本，不舅管你利润饱的，市场宪能接受的弦价格才是脚合理的价碍格