房地产公司部门设置和运作流程

房地产公司的部门设置与运作流程工程部管理制度及措施一、工程部的组织机构设置（一）工程部组织机构的设置原则：１、精干高效的原则２、灵活弹性的原则（二）工程部组织机构设置１、工程部的编制根据公司的总体要求和工程部目前的工作任务量，在目前仅有一个工程项目的情况下，工程部的编制为４人。随着工程任务量的增加和其他工程项目的开展，工程部的编制会进行调整。根据开展项目的情况每个项目增加4人。２、工程部的岗位设置目前运做一个项目情况下工程部设置为工程部经理兼项目经理岗位１个；土建装修工程、绿化工程管理兼土建装修工程、绿化工程预算员、资料管理员岗位１个；电气工程、电气相关市政工程管理兼电气工程、相关市政工程预算员资料管理员岗位１个；员岗位１个。以后每增加一个项目相应增加四个岗位：项目经理一个，各专业管理人员各一个（同上）。项目竣工移交后工程部项目管理岗位随之撤消，根据工程部实际情况和项目人员的表现情况进行工程部岗位重新调整安排。（三）工程部组织机构图二、工程部部门及岗位职责（一）工程部部门职责：1、配合研发中心、开发部、销售部等部门进行项目前期运作。2、工程部全面负责工程开工前的准备及审查工作。3、负责工程项目和监理单位招投标工作。4、协调承包商、监理、设计及相关单位之间的关系。5、负责对承包商、监理、设计单位的管理工作。6、负责工程施工过程中质量、进度、现场及投资的控制管理。7、负责工程竣工验收及移交工作。8、对工程管理过程中的文件、资料进行管理。（二）工程部经理岗位职责：1、负责工程部的日常管理工作。2、配合研发中心、开发部、销售部等部门进行项目前期运作，提出合理化建议。3、负责组织工程的招投标工作。（1）对承包商、监理单位进行考察、评价。（2）组织编制招投标文件，选择投标单位或进行邀标。（3）组织投标单位进行现场踏勘和答疑。（4）组织评标和开标工作，确定中标单位。（5）参与合同谈判与合同的签定。4、负责项目管理。（1）负责项目的人员管理。包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。（2）项目的目标管理：对项目的整体目标进行明确下达，并将目标进行分解，做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检查和调整。（3）对项目施工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行审核、监督检查。（4）对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理。（5）负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价。（6）负责组织工程中新材料、新工艺、新结构、新技术的技术论证、审核。（7）对《施工组织设计/方案》重大技术措施和经济方案的初步审查意见审核。（8）对工程中出现的不合格处理方案进行审批，并对结果进行确认。（9）组织竣工验收及移交。（10）监督检查工程和项目文件资料的管理。（11）负责各项目之间的资源调配，与工程管理相关各部门、单位进行沟通平衡。5、负责工程监理的管理。（1）对监理单位提交的《项目监理规划》进行审核。（2）根据监理聘用合同对监理单位的工作进行监督检查和考核。（3）对监理单位提出的工程实施与工程管理过程中的重要问题给予及时解决。协调其与相关单位之间的关系。（4）负责监理费用控制与结算。6、负责与设计单位协调（1）参与设计单位的选择。（2）参与设计方案的选择工作。（3）组织工程技术人员进行图纸预审。（4）委托监理单位组织图纸会审，对会审中提出的共性问题和技术难题协调拟订解决办法。（5）协调设计单位与相关单位之间的关系。（6）对施工中各方提出的变更要求进行审查控制。（7）对设计费用进行控制。7、负责整个施工过程中各相关单位的协调。（三）项目经理岗位职责1、配合工程部经理做好工程前期运作及招投标工作。2、负责项目的整体运作和管理（1）项目开工准备阶段，负责编制《项目开工监督管理计划》，并报工程部经理批准。（2）负责向各承包单位正式发出《工程施工管理配合要求》。（3）开工准备阶段应对开工必须具备的文件和资料进行核实。（4）组织设计图纸会审、设计交底工作，对设计交底工作的过程及结果进行检查。（5）组织专业工程师对监理单位及施工单位《施工监理规划》、《施工组织设计/方案》进行审查。（6）组织专业工程师及相关部门对《施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行初步审查，提出审查意见。（7）对《施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因兀岷霞嗬淼ノ坏纳?br/>研发部、设计部或研发中心，小的房地产公司是不设置的，一般都是比较大的房地产公司才设置这个部门。岗位职责1.2.1经理a)组织进行市场调研和项目可行性分析，组织编制《市场调研报告》和《土地储备报告》；b)组织编制《项目建议书》和《可行性研究报告》,组织召开各类评审会议；c)组织制定《项目管理规划》，听取各部门意见，合理安排项目进度和分包商的选择；d)组织确定设计要求，审核《设计任务书》，组织项目前期方案、施工图及项目环境配套设计，组织设计评审会议，并做好与其他部门所负责配套的配合、协调；e)全面负责部门内部管理。1.2.2市场调研及分析a)制订市场调研计划，对房地产市场各开发项目进行市场普查和追踪调查，包括：地理区位、规模、环境、配套及智能化等；b)对调查个案进行项目分析，形成市场调研报告；c)搜集、整理国家相关行业政策及资料，搜集可开发土地信息。1.2.3项目前期策划a)了解国家及地方相关产业政策，了解天津市土地发展远景规划和相应地块控规情况；b)寻找可开发土地，建立土地储备档案；c)提出地块开发建议，编制《项目建议书》和《可行性研究报告》，记录相关评审记录，从专业角度出发，提出项目开发构想，并组织各部门做好评审；d)编制《项目管理规划》，合理安排工程进度和分包商的选择。1.2.4项目方案及施工图设计a)项目立项后，会同公司相关部门通过对项目开发定位、开发成本的估算和规划用地范围图及规划要点提出对项目整体设计思路，提出项目配套标准和使用新型建材及设备的建议；b)会同公司各相关部门的设计意见，编制《项目设计任务书》；c)委托设计单位进行方案设计至扩初阶段，对设计进度和质量进行监督、控制，对设计成果进行验收；d)组织设计评审会议，综合公司相关部门意见，及时通知设计单位进行相应设计调整，并确保项目通过项目报批报建；e)做好设计方案的技术交底，并综合各相关部门意见委托施工图设计；f)与工程部、开发部及销售部组织确定房型（精装修）、面积、外立面等相关配套标准；g)做好对施工图进度、质量的监督和验收，负责与施工、监理单位进行技术交底。h)负责设计变更，及时向设计单位提出变更要求，并监督执行。1.2.5项目环境方案及施工图设计a)根据项目前期方案和项目配套标准要求，会同公司相关部门提出的设计建议，编制《项目设计任务书》；b)评价、选择设计单位，进行方案及施工图设计，对设计进度和质量进行监督、控制，对设计成果进行验收；c)组织设计评审会议，综合公司相关部门意见，及时通知设计单位进行相应设计调整，保证环境项目的顺利实施；d)做好设计交底，配合工程部做好现场施工监督。e)负责设计变更，及时向设计单位提出变更要求，并监督执行。它1.2.捞6简遍企业形象蕉及品牌宣蝶传相a)竖蜜宣传公司饶形象，制马定公司品刚牌发展战窜略规划液；毛b)墨耽公脱司额VI贸S跑视觉识别塑系统完善现、规范与盟检核，对或外树立公策司形象爪；胁c)隆福做好媒体挽整合，与爱媒体保持猴良好沟通式；纹d)逆脊组织公司葵对外宣传蔽活动，推挠动、完善弹公司文化馆理念异；继e)档炭协助综合煎管理部制羽订员工行蝶为规范，租做好员工球企业文化隶理念的培泄训损。刃躺1.2.幻7钻陷内勤、资亩料班a)拜绣收集、整观理相关文江件资料，尝组织落实园会务安排膏；灵b)罗蛇负责质量早记录的管由理、移交休；捕c)鼓搅本部门内强部事务管葡理情。滤辈现将房地梁产工程项繁目的行政修审批办理楼流程简要叨说明如下敲。沟纵一个完口整的房地蛋产项目从速开始到竣临工宁,铺大致可以锤分以下三讲大部分绿。漠乡第一捉部分，房剂地产开发附公司的准这备工作咽在报止行政机关盆审批之前笔，房地产售开发公司料应办理好孝土地出让可手续，委脊托有资质素的勘察设鹅计院对待椅建项目进创行研究并平制作报告臭书恨,归应附有详形细的规划效设计参数绵和效果图贴，并落实拒足够的开浓发资金竞。岂硬第二幼部分，行削政审批部遭分筝根据缸我国当前鉴法律、法暖规、规章泪，房地产兰建设项目绝的行政许丑可程序一衰般共分六时个阶段柏：纪1凑）选址定待点夸；济2翅）规划总呼图审查及恼确定规划哀设计条件港；恰3颤）初步设处计及施工乡图审查著；冻4吼）规划报谅建图审查朝；鹊5主）施工报鸭建偿；惕6拖）建设工截程竣工综诊合验收备被案疯。邀妖一、选逼址定点阶尺段。此阶廊段一般办绑理以下事学项：卵驳煎1磨、计委审边查可行性脉研究报告框和进行项蚕目立项枝。量杂映北2疑、国土资捕源局进行陈土地利用复总体规划舟和土地供饥应方式的老审查立。输晕寒吼3慧、建委办寨理投资开婆发项目建罪设条件意翅见书烛。埋肃从聚4船、环保局叙办理生产芹性项目环曲保意见书弃（表）各。基造吐笋5部、文化局享、地震局蹈、园林局吨、水利局州对建设工依程相关专啄业内容和忍范围进行辩审查要。忙少单巡6伯、规划部辈门办理项屠目选址意利见书撒。寨专二、输规划总图筋审查及确钢定规划设滥计条件阶早段，此阶岗段办理以湖下一般事刑项：俱笋林1蹦、人防办浇进行人防买工程建设茅布局审查秤。挣完伟梢2邮、国土资匠源局办理拨土地预审洁。凝顾吼庙3由、公安消拿防支队、辞公安交警节支队、教魔育局、水略利局、城讯管局、环图保局、园耕林局、文控化局对建致设工程相宋关专业内熊容和范围犹进行审查粪。练血纽告4鼓、规划部育门对规划趟总图进行潮评审，核壁发《建设丢用地规划戏许可证》凑。凝充乌索5粒、规划部窃门确定建欺设工程规忽划设计条荐件分。侮由三、初步滑设计和施晓工图设计停审查，此威阶段办理历以下一般岗事项：占环缘1突、规划部悦门对初步号设计的规茄划要求进施行审查盒。为就牢科2蜡、公安消司防支队对炉初步设计宵的消防设籍计进行审愈查编。提忠衔证3货、公安局迟交警支队够对初步设盆计的交通诞条件进行造审查锤。磨输田谎4中、人防办妻对初步设阻计的人防附设计进行辆审查观。列边玉屠5喘、国土资艰源局进行辱用地预审辱。告抚哭城6漠、市政部枝门、环保曾局、卫生轮局、地震收局等相关隙部门对初僻步设计的椒相关专业洋内容进行害审查愉。母株乎锹7急、建委制雪发初步设悔计批复，睛并对落实晌初步设计苦批准文件惜的要求进汇行审查军。丙牲志近8贸、建委对仅施工图设且计文件进革行政策性霸审查，根统据业主单僻位意见，巾核发技术谷性审查委庸托通知单上。壮殿屯樱9坚、建委根妖据施工图匠设计文件吵审查机构木发出的《梢建设工程半施工图设饿计文件审茄查报告》家，发放《哨建设工程大施工图设槐计文件审雨查批准书鸟》央。买钟四、规划走报建图审静查阶段，漆此阶段办铲理以下一痰般事项：纳巷诸1旷、公安消昏防支队进缝行消防设漠计审查虏。肠糖丢懂2梨、人防办败进行人防感设施审查购。劝太载予3冻、建委、姓市政部门循、园林局奖、环保局忘、卫生局沿按职责划括分对相关渣专业内容凉和范围进料行审查负。塑舅就则4耻、规划部速门对变更曾部分的规赚划设计补谱充核准规旅划设计条努件，在建稀设单位缴肾纳有关规物费后，核祸发《建设画工程规划砖许可证》陕（副本）机。蒸星五、香施工报建济阶段，此规阶段办理拥以下一般鼠事项：某改俩1植、建设单态位办理施角工报建登遣记疏。幼狼转采2式、建设方季对工程进魂行发包，午确定施工刃队伍。招染标类工程瘦通过招标沉确定施工货队伍，非设招标类工添程直接发歌包召。厨铜护揭3塑、建委组使织职能部框门对工程匹开工条件受进行审查浇，核发《摄建筑工程盼施工许可敲证》叉。逐哪六、商饺品房预售秩许可阶段尸，此阶段蹈办理以下信一般事项盼：驶由房准地产管理枪部门办理香预售登记闸，核发《狼商品房预题售许可证隆》患。忙咽开发的企业申请捏办理《商按品房预售涌许可证》艰应当提交掀下列证件亦（复印件朱）及资料将：茅驴勺程1红、以下证洽明材料快：碍相迈（忠1研）已交付莫全部土地然使用权出读让金，取暮得土地使的用权证书忌；掩爪谁（炼2夏）持有建愚设工程规股划许可证炭和施工许化可证材；叔薪窑（侧3甚）按提供甲预售的商译品房计算册，投入开孩发建设的梨资金达到喷工程建设号总投资能的射2沃5局％以上，劝并已经确零定施工进献度和竣工秩交付日期理。千券毒险2哭、开发企柴业的《营逢业执照》泻和资质等络级证书姜；霸值摩钩3渐、工程施挠工合同详；茂政垮奇4蝇、商品房葡预售方案粘。预售方杨案应当说料明商品房佛的位置、价装修标准于、竣工交奏付日期、摘预售总面哪积、交付悦使用后的阴物业管理愉等内容，笛并应当附迅商品房预量售总平面朝图、分层施平面图旋。赴牙七、建诵设工程竣或工综合验盒收备案阶列段，此阶范段办理以废下一般事矩项：半赶使1间、建筑工捉程质量监筋督站（机并构）对建裙设单位提上供的竣工词验收报告扮进