物权法的价值

物权法的价值

在我国物权立法过程中首先确定的是物权法的基本价值，物权法的基本价值体现了立法者在制定物权法过程中所奉行的基本理念与精神，它明确了我国物权法应实现的目标。物权法的基本价值同时还决定了物权法的规范功能，即物权法所应当具有的作用和应当达到的目标。毫无疑问，物权法和其他法律一样应当体现法律的秩序、自由、正义和效益等价值目标。但是，作为一种专门用于解决因自然资源的有限性与人类需求的无限性之间的矛盾而引发的人与人之间紧张关系的法律制度，物权法应具有其更独特的价值。对物权法独有价值的探讨不仅能够使人们更深刻的认识制订物权法的必要性与迫切性，而且能够使物权法的制订及将来的适用不至于偏离物权制度系统固有的目标。罗马法以降，传统的大陆法系物权法其核心价值主要体现在确定物的静态归属，从而达到定分止争、界定产权的作用。随着市场经济的发展，物权法的价值也发生了相应的转化，从传统的注重对静态财产的保护而转向对动态交易安全的维护。物权法中的善意取得、公示公信原则等内容的确立，都体现了其价值的嬗变。

我认为，物权法主要具有以下三个方面的重要价值。下面笔者拟对此展开初步的探讨。

一、确认和保护物权-定分止争

物权法首要的功能在于确定财产的归属，从而平息冲突与纷争，而物权法的这一功能是通过确认物权类型并对其加以保护来实现的。因为物权的本质就在于将特定物归属于某权利主体，由其直接支配，享受其利益，并排除他人对此支配领域之侵害或干预。[1]由于资源具有稀缺性，而人类的欲望是无穷的，若不能划定各人控制财产的界限，则人类对财产的争夺不会休止，社会生活亦不能维持，于是就有将一定的财产归属于特定主体，使该主体能对归属于他的财产进行排他性支配的必要，物权制度遂应运而生。财产权之确立，可以停止人们掠夺性的经营消费活动，并减少财产权之纠纷，从而有助于人们安定地从事生产活动，增加社会之总生产量。在我国社会主义市场经济条件下，物权法的这一功能表现在以下几点：

确认和保护多种所有制经济，充分发挥公有制的优越性

我国是以公有制为主体的多种经济形式并存的社会主义国家，公有制作为一种所有制关系，必须经过物权法的调整使之成为一种财产法律关系，从而明确权利归属，确定权利义务的内容，才能使公有制的优越性得到充分体现。多年来，由于物权制度不完善，造成公有财产中所有者虚位、产权界限不清等一系列问题，公有制的优越性难以发挥，生产力受到极大束缚，并导致了国有资产的严重流失。这均与社会生活中缺乏规范财产归属关系的基本民事法律规则有关。在我国，国家与国有企业的财产关系一直没有理顺，政企不分的现象大量存在，企业缺乏应有的活力，通过物权法确认企业作为独立自主、自负盈亏的法人所应有的财产权利，就能够使企业对其资产进行有效的经营管理，实现国有资产的保值和增值，防止国有资产的流失。物权法通过解决集体所有权的主体、内容及权利的行使问题，通过对集体所有权的合理规范，使集体所有制经济的优越性能够得到充分发挥。此外，物权法还确认一系列保护物权的规则，从而能够保护国家财产和集体财产不受侵犯。

一体确认国家、集体以及个人所有权，对各类财产权实行平等保护

物权法不仅强调对公有财产的保护，而且也将对个人财产所有权的保护置于相当重要的地位，对各类财产实行一体确认、平等保护。由于受到旧的意识形态的影响，国家所有权历来被置于优先保护的地位，而个人所有权却受到极大的限制甚至歧视。这一状况直接障碍了社会经济的发展，也影响了广大人民群众创造财富积极性的发挥。当前，某些个人资金的外流以及某些过度的挥霍浪费与个人财产权没有得到充分的保护就存在一定的关系。因此，物权法对公有财产和个人财产实行平等保护，将有助于人们将一定的消费资金投入生产领域，满足社会投资的需要，促进市场经济的发展。

通过对物权的确认和保护，鼓励、刺激人们努力创造财富，从而促进社会财富的增长

法律本身虽不能直接创造财产，但是可以通过确认和保护财产来鼓励财富的创造。法律的这一功能，主要就是通过物权法来发挥的。古人说，有恒产才能有恒心。如果缺乏完备的物权法，不能形成一整套对财产予以确认和保护的完整规则，则人们对财产权利的实现和利益的享有都将是不确定的，就不会形成所谓的恒产，也很难使人们产生投资的信心、置产的愿望和创业的动力。诚如波斯纳所言，产权制度确立的根本意义在于创造和保护人类有效使用资源的诱因。因此，物权法对各类物权的确认和保护将会造成一种激励机制，调动人民创造、积累和爱护财产的积极性，促进社会经济的发展。物权法对财产的保护表现在以下方面：

1、物权请求权。虽然在物权受到侵害的情况下，可以运用侵权法的保护方法即使侵权人承担侵权责任来保护物权，但物权请求权这一物权法上的物权保护方法却具有不可替代的功能。它在是否适用过错责任、消灭时效以及责任构成要件等方面与侵权请求权存在差异，是对物权的有效保护方法。如养殖经营权、承包经营权等，如果不能成为物权，而仅仅是短期的合同债权，就很难使其成为长期稳定的财产权利，承包经营权人也难以抵御来自他人的不正当干涉和侵害。将这些权利确认为物权，不但可以稳定承包经营关系，促使承包者对土地进行长期投资，而且可以适用物权的保护方法，从而使承包经营权人可有效的对抗发包人任意撕毁合同、随意调整承包的行为以及第三人的侵害行为。这样就会调动农户的生产积极性，使农地得到更有效的利用。

2、取得时效。取得时效是指无权利人以行使所有权或其他财产权的意思，公然、和平的继续占有他人的财产，经过法定期间即依法取得该财产所有权或其他财产权的制度。虽然取得时效制度与保护真正权利关系的法律目的不符，但它作为一种建立在尊重事实状态的基础上的强制性配置物权的手段，有助于确定当事人之间的法律关系，避免冲突与争议。如果没有取得时效制度，那么许多产权必然处于不确定的状态，尤其是我国社会正处于转型时期，许多财产关系归属不清，经常发生纠纷。农村中因为土地边界等问题甚至发生严重的械斗。如果设定了取得时效制度，就会大大减少纠纷，有利于社会稳定。更何况，无权利人以所有人的意思公然、和平的继续占有他人的物并经过相当长的期间后，人们常常会相信这与真实的权利关系相符，从而与之建立各种法律关系。如果将这些已建立起来的法律关系推翻，势必造成社会经济和法律秩序的混乱。因此，取得时效制度的建立还有助于尊重社会既存的新秩序。

3、建筑物区分所有权。所谓建筑物区分所有权，是指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权和共用部分的共有权的结合。随着工商业的繁荣以及伴随而至的城市化进程的加速，人们对建筑面积增长的需求与土地的有限性之间的矛盾越来越突出，使得建筑物不断向多层高空发展，一栋建筑物分为不同的部分或单元由不同的主体享有的现象越来越普遍。由于建筑物内部产权主体日益多样化以及他们之间的关系越来越复杂从而带来了诸多容易引发主体间冲突的问题，如建筑物究竟是属于一人所有、数人共有还是应由各人分别所有；共用的楼梯、楼道以及厕所应如何维护、修缮等，在这种情况下，建筑物区分所有权制度的建立有助于协调各主体的相互关系，解决产权纠纷。

4、一物一权主义。一物之上只能设定一个所有权，从根本上说是出于权利界定、定分止争的需要。权利界定就是需要明确某个特定物的最终归属；某物归某人所有，就不能归他人所有，即使是所有权权能发生分离，但最终也要回复到所有权人手中。所有权是一种最终的支配权，决定了所有权的规则只能是一物一权，即一物之上只能存在一个所有权，而不能是多重所有。如果一物之上可以并存多项所有权，则难以确定物的真正归属，容易发生各种产权纠纷。实践中因一物上并存数个物权而发生的物权冲突主要表现在如下几个方面：

第一、建筑物的法定抵押权和约定抵押权的冲突。我国《合同法》第286条规定，发包人逾期不支付价款的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。据此承包人享有对建筑工程的法定抵押权，但如果发包人事先已将建筑工程抵押给他人，则在此情况下，就会发生法定抵押权与抵押权的冲突问题。如果我国法律将职工工资的取得、税收的取得等作为先取特权加以规定，也存在着先取特权与法定抵押权的冲突问题。

第二、房屋所有权与土地使用权冲突的解决。当土地与房屋分别登记时会发生土地使用权与房屋所有权的冲突问题。并且在我国，由于土地使用权是有期限的，而房屋所有权则没有期限，如果房屋并没有在房屋所占土地使用权期限届满前发生毁损灭失，那么在土地使用权期限届满以后，由于土地使用权连同房屋所有权一起，将由国家无偿收回，这就会使房屋所有人的利益受到损害。

第三、空间利用权与土地使用权及房屋所有权的冲突。房屋之上所形成的空间越来越具有商业价值，对该空间的权利是应该属于房屋所有权人还是土地使用权人？如果属于房屋所有权人，则在建筑物区分所有的情况下，究竟应该属于哪一个专有部分的所有人所有？这些问题在实践中经常发生纠纷。

第四、动产抵押权与法定留置权的冲突。在动产抵押的情况下，由于抵押权不以占有的移转为要件，所以在抵押权设定以后，抵押人继续占有抵押物。此时，抵押人有可能将该已经设定抵押的财产交给他人搬运、修理等，因不能支付费用而产生留置权。抵押权人与留置权人在行使权利时就会发生冲突。

在发生上述物权冲突的情况下，可以通过在物权法中确立一系列的解决物权冲突的规则化解纠纷，使物的支配状态趋于正常，从而稳定社会秩序。如土地使用权人将土地与建筑物分开转让后，土地使用权的受让人与建筑物的所有人分属不同的主体，这就有可能发生土地使用人基于其土地使用权要求建筑物所有人拆除建筑物或建筑物所有人基于其建筑物所有权禁止土地使用人使用土地的现象。通过在物权法中规定土地使用权人与建筑物所有权人之间形成法定借地关系，即土地上的建筑应作为土地的负担，土地使用权人必须将土地使用权租借给建筑物所有人使用，就能解决冲突，稳定社会秩序。

二、支持、保障与促进交易的顺利进行

物权法不仅是确认和保护所有制关系的法律，而且也是规范市场经济的基本法律规则。物权法的制定是我国市场经济得以发展、繁荣的不可或缺的要素，也是建立我国社会主义市场经济秩序的迫切需要。物权法对我国市场经济的重要作用是通过其所具有的支持、保障与促进交易顺利进行的功能来实现的，这主要表现在以下几个方面：

确认物权形态，为交易的进行提供前提

市场概念的核心是交换。在表面上，交换似乎是物与物或物与货币的交换，即物或货币从一个市场主体移转到另一个市场主体，但实质上，交换是物或货币上权利的交换，也就是说交换是物权在市场主体间的移转，而交换得以发生的基本前提是交易主体拥有物权。在具体的交换过程中，如果没有交易主体拥有物权的事实以及交易双方对彼此物权的尊重，交易是不可能发生的。物权法通过确认各种具体的物权形态，并予以切实的保障从而为交易的顺利进行奠定了基础。诚如学者所言，有赖于巩固财产归属、定分止争，基于信赖的商品交换方能成为现实。从经济秩序的角度而言，市场秩序包括财产归属秩序和财产流通秩序。没有稳定的财产归属秩序，财产流通秩序也将难以维持。物权法属于财产归属法，以调整财产归属关系为使命，旨在实现财产归属秩序。债权法属于财产流通法，以调整财产流通关系为使命，旨在实现财产流通秩序。因此，以达致财产归属秩序为其目标之一的物权法的制定将会为建立良好的财产流通秩序提供可靠的法律基础。

确立物权变动的规则，规范交易主体如何取得物权、实现其交易目的

如前所述，交换实际上就是基于交易主体的自由意思而发生的物权移转，或者说交易过程实际上就是物权变动过程。对一个正常的交易而言，它以某一交易主体享有某一物权为起点，至另一交易主体取得该物权而结束。在这一完整的交易过程中，不仅合同法将要发挥作用，而且物权法也要发挥其功能。物权法对交易过程的规范主要是通过确立物权变动的规则来实现的。在交易过程中，交易主体双方必然要利用买卖、赠与等合同形式，但这些合同仅为发生债的关系的协议，并不发生物权变动的效果。欲发生物权变动的效果，尚需依物权法的规定践行一定的公示方法，在动产需交付、在不动产需登记。由此可见，物权法不仅通过确认物权变动规则从而确立交易的起点和终点，而且通过规定完结交易的条件影响交易的过程。物权法对交易过程的干预在采物权形式主义的物权变动模式的国家表现得更为明显。在这些国家，实现交易目的即发生物权变动的直接依据并不是合同法所规律的买卖、赠与等合同，而是物权法所规定的物权行为。一个完整的交易过程要受到合同法与物权法的共同调整，仅合同法不能毕其功于一役。物权法对交易的影响由此可见一斑。

在我国的司法实践中，广泛存在着一种将登记作为不动产买卖合同生效要件的作法，也就是说，在以不动产为标的物的买卖合同签订以后，如果未办理登记，则买卖合同归于无效。此种作法并不妥当。因为这样使得许多交易被无端的取消，并不符合促成、鼓励交易的原则。因此，物权法明确物权变动的规则，将公示方法作为物权变动的生效要件而非作为其原因的买卖、赠与等合同的生效要件，实际上还能起到鼓励交易的作用。

确立公示公信原则、善意取得制度，保护交易安全

法律上的安全分为静的安全与动的安全，静的安全又称所有的或享有的安全，是指法律对主体已经享有的既定利益加以保护，使其免受他人任意侵夺。动的安全又称交易安全，是指法律对主体取得利益的行为加以保护，使其合理期待能够得到法律上的实现。法律对交易安全的保护往往是通过对善意无过失的交易者的保护来实现的，其目的在于圆滑财产流通、实现社会整体效益。一般认为，债权制度旨在确保动的安全，物权制度则在于实现静的安全。实际上，物权法亦有维护交易秩序、保护动的安全的功能，物权法的这一功能主要通过公示公信原则以及善意取得制度发挥出来。

公示原则是指物权的各种变动以一种外部可知悉的方式予以展示。物权具有绝对性和排他性，如果一物上已成立物权，则在该物上不能再设立与之不相容的物权。因此如果物上的物权状况不存在可由外界查悉的征象，则第三人难免会遭受不测的损害。通过一种公开的方式将物上的物权状况表示出来，第三人从外部即可认识到物权的存在，从而依其意思决定是否从事交易，则第三人的利益即可得到保护，而第三人利益实际上正是市场经济的交易秩序的化身，社会整体的正常的经济秩序就是由一个个第三人连接起来的，保护第三人就可消除交易中的风险、减少交易中的权利纠纷，从而维护交易的正常秩序。公信原则与公示原则具有密切的联系，公信原则实际上是赋予公示的内容以公信力，没有公信原则，如不赋予公示以公信力，则公示的作用必将大大的降低。公信原则的内容主要包括两个方面：一是登记记载的权利人或占有动产的人，在法律上只能推定其为真正的权利人。二是任何人因为相信登记记载的权利或占有表彰的权利而与权利人从事了移转该权利的交易，该项交易应当受到保护。例如，甲进行了权利登记，即使事后发现登记有错误，但甲将该登记的权利出让给乙时，乙并不知道登记有错误，他信赖登记的内容是合法、真实的，因此与甲订立合同买卖该房产，虽然以后发现了登记内容有错误，甲和乙之间的交易也应当是有效的，受到物权法的保护，乙也能够合法取得对该房屋的所有权。由于公信可产生一种推定的权利，因此一方面第三人不必费时费力的调查物权的真实情况，从而降低交易费用，迅捷交易；另一方面第三人与推定的物权人为交易时，不必担心发生权利冲突，特别是在物权移转后不必担心第三人追夺，从而交易秩序与交易安全得以维护。

作为物权法上的一种维护交易安全的重要法律措施，善意取得制度实际上是通过阻切原权利人物权的追击效力而使善意第三人取得动产所有权。由于此项制度的存在，第三人在交易的过程中不必费时费力的调查交易相对人财产的来源，担心其为无权处分人从而使自己取得的所有权为他人所追夺。

由此可见，物权法并不是置身于交易关系之外的，其诸多制度都是直接服务于交易关系的。当前，市场交易中存在的一些混乱现象，确与物权法不完善有关。例如，在商品房买卖中，由于登记制度不健全，一些消费者在购买商品房时，无法通过查阅不动产登记，了解该房屋是否已经设定抵押或者出售等情况，从而在交易中上当受骗和蒙受巨大的损害。极少数不法行为人将一物数卖，或以已经出售的财产作抵押，以骗取他人财产，甚至从事金融欺诈行为，造成经济秩序混乱，社会信用降低。因此，物权法的建立和完善对于维护交易安全，整治市场秩序具有重要的作用。

三、增进财产的利用效益，实现物尽其用的目标

现代物权法以效益作为重要的目标。根据经济分析法学派的观点，所有的法律规范、法律制度和法律活动归根结底都是以有效的利用资源、最大限度的增加社会财富为目的，也就是通过法律手段促进资源的优化配置，实现帕累托最优效益。尽管将效益的目标扩张于所有的法律部门的观点，其合理性诚值得商榷，但其作为物权法立法中应确立的基本价值却依然十分必要。作为一种解决因资源的有限性与需求的无限性而引发的紧张关系的法律手段，物权法的功能不仅仅在于界定财产归属、明晰产权从而达到定分止争、实现社会秩序的效果，更在于使有限的自然资源的效益得到充分发挥，从而更好的满足人类的需求。无论是从物权法自身的演变来看，还是从制度构造来看，物权法都以充分发挥资源的经济社会效益作为其追求的目标。

物权法从“归属到利用”或从“所有到利用”的历史演变过程体现了物尽其用的基本价值

在资本主义早期，财产权以意志理论为基础，财产被认为是个人自由意志的表现，是其自由的外在领域。作为一种重要的财产权，所有权完全由个人享有，受个人意志支配，为个人利益服务。它不仅不应受到任何的干预和限制，而且应对之予以绝对的保护。此种绝对性被推崇到极致的所有权观念固然有助于促成了资本主义市场经济的形成与发展，但是它必然会引发个人利益与他人利益及社会利益的冲突，导致资源闲置、阻碍大规模经济建设，甚至会引发个人滥用所有权损害他人及社会利益的现象。因此，各国纷纷采取私法或公法上的措施予以矫正，即强调所有权的行使应兼顾他人或社会利益，甚至所有人须负一定的社会义务，从而使所有权的绝对性受到限制，这一现象被称为“所有权的社会化”。在传统民法中，土地上下的空间被认为是土地所有权的自然延伸，土地所有权的范围“上达天寰，下至地心”，也就是说，土地所有权人对自己的土地，以地表为中心而享有上下垂直的支配力。如法国民法典第522条规定，“土地所有权并包含该土地上空和地下的所有权”。相应的，任何对地表或地表上下权利的介入都构成对土地所有权的侵犯。这种绝对的所有权就使得在地上架设空中电缆或高压电线、飞机在空中飞行，修建地铁或其他地下设施遇到极大的障碍。此种作法显然不实现物尽其用，同时还构成对社会公共利益的妨害。于是法国开始采取一系列措施对这种绝对的所有权进行限制。至1900年的德国民法典第905条则在规定土地所有权的范围包括地表、地上与地下三部分的同时，还规定“所有人对于他人在地下或高空所为的干涉，无任何利益者不得禁止”。这种相对的土地所有权就使得土地的经济社会效益能得到较充分的发挥。

自物权制度产生以来，人类社会就形成了两种各具特色的物权体系，即以“所有”为中心的罗马法物权体系和以“利用”为中心的日尔曼法物权体系。罗马法物权体系由于受个人主义思想的影响，强调所有而非利用；而日尔曼法物权体系受团体主义的影响，强调利用而非所有。罗马法以所有为中心的物权体系由于适应了早期资本主义经济发展的需要，因而为大多数资本主义国家所接受。在这种物权体系下，物权法注重保护所有权本体的完整性，强调对所有人享有的各项权能进行全面保护。此时，物由所有人进行现实的支配并由其自己利用，从而导致权利主体对物的所有关系和利用关系趋于一致。然而，所有权仅意味着权利主体对财产的支配、控制状态获得了法律的确认和保障，这一确认本身并不意味着一定能实现物尽其用、促进社会财富的增长。首先，强调仅能由所有人对物加以利用就排斥了他人对物的利用，当所有人不能或不愿利用时，他人亦无法利用。其次，欲使资源最大限度的发挥其效用，就必须由最能有效利用资源的人来利用资源。根据经济分析法学派的观点，在判断财产权制度是否有效率的三个标准中，一个重要的标准就是财产权具有可转让性。因为如果财产权具有可转让性，就意味着资源能够流向最能有效利用该资源的主体，从而实现资源的优化配置。在财产由只能由所有人利用的情形下，由于所有人不一定就是财产的最佳利用人，从而并不一定能做到物尽其用。由此产生了所有权权能分离的必要性，即所有人在保留所有权的前提下，将所有权的部分权能分离给他人。此时，所有权获得了一种观念的存在，变成了对物的抽象的支配，但所有人却通过权能的分离使自身的利益获得了最大的实现，而非所有人则可以利用所有人的财产组织生产经营，物的效益由此得到充分发挥。与这一现象相伴随的，实际上就是物权法从“归属到利用”或从“所有到利用”的转变过程。由此可见，现代物权法除具有界定财产归属、明晰产权的功能外，其重心已表现为最大限度的发挥资源的效用以获得最佳的经济社会效益。[10]

现代物权法在体现效益价值方面所展现的若干新趋势

现代各国物权法十分重视对物的充分有效的利用，使财产最大限度地达到物尽其用的状态，物尽其用的效益价值已经成为物权法的重要价值。现代物权法也表现出若干新的发展趋势：

一是所有权权能分离的更加复杂。例如，所有权和经营权实行了广泛的分离，在不动产所有权权能的基础上也分离出越来越多的权利，这些都表明了对物的利用价值日益提高。例如，一块土地之上所有权人可以将其关于土地的使用权出让给他人，这种出让既可以是整体出让，也可以是期限利益的出让，从而使不动产得到了更有效率的利用。

二是在不动产之上，物权的类型越来越多，对物的利用更有效率。法律鼓励当事人设立更多的互不矛盾的物权，从而使主体能够更充分、有效的利用资源。只要这些物权之间并不发生冲突和矛盾，一块土地之上可以设定多种物权。土地之下可以形成空间利用权，地下资源的开采权、利用权；土地之上可以设定地上权、空间的利用权等，土地所有权本身还可以用于抵押。物上的权利状态越来越复杂。

三是强化用益物权的功能，充分保证对物的利用，尽可能提高物的使用效率。“近代不动产所有权之趋势应为利用权优于所有权，因为对不动产加以利用生产物品者，比单纯拥有不动产所有权者而不加以利用者对社会贡献较大。固然取得不动产所有权有其成本，但此为套牢成本，也就是说，这种成本已经不影响人们利用现有资源以生产产品或服务，因此，应有不动产所有权者未必加以利用，不加以利用，则无法提供产品和服务供人们所需，所以，法律必须鼓励人们去利用不动产加以生产，因为利用权人才是真正利用不动产以生产产品或服务之人，而所有权人并非直接利用不动产之人，因此，利用权之保障应优于所有权而受保障。”[11]在市场经济条件下，土地不动产的利用价值越来越强调效益性，用益物权在社会生活中的作用日益突显。

四是物权的证券化趋向越来越显着。物权的证券化主要体现在不动产的证券化上。所谓不动产证券化，即是将不动产上的财产权变成证券形态，更具体说，是将对土地及建筑物之财产权，由直接支配之物权关系，转变为具有债权特性的证券型态，使原来流通性不强之土地及建筑物财产权转化为流通性较强的证券。主要有如下几种形态：第一，将不动产的价值形态分成若干份额，以证券的形式对外出售。第二，美国之土地信托之典型操作模式。开发业者购买一块生地，租给一家由该开发业者组成之公司，并将该土地之所有权信托移转给一位受托人，依据信托契约，受托人发行土地信托受益凭证，而由委托人销售该受益凭证，受益凭证代表对土地所有权之受益权，由销售受益凭证所得之资金，用来改良土地。受托人收取租金，负有给付受益凭证持有人固定报酬之义务，并将剩余租金用来买回受益凭证，使开发业者之实质所有权所受之负担解除所受之负担解除。[12]第三，抵押权以证券化的形式转让。在抵押权设定以后，因为抵押权常常由银行所有，银行可以将抵押权转移给一投资公司，投资公司以抵押权所具有的权益发行证券。物权的证券化使物权和债权的关系更为密切，这就是说，物权不仅仅是权利人对物所享有的独占的支配权，而且物权可以作为一项可交易的财产，以具有债权特点的证券形式在社会上进行流通。当然，证券化使得对物的利用更有效率。

五是所有权的期限化，所谓所有权的期限化，又称为有期产权，它是通过有期共享购买定式合同产生的一种不动产权形式。这种定式合同赋予购买人在事先确定的期限排他性地使用特定不动产的权能；通常是由许多人长期或短期相继和轮换使用同一不动产，且这种权利可以在生前或死后转让[13].例如，某人希望在夏天固定在某个海滨城市度假，需要固定的在夏天使用该城市的某个别墅，这样，他就可以购买该别墅7月至9月的所有权，从而形成了所谓的有期限的所有权。在该期限内，他享有对其产权的绝对的支配权，任何人占用其财产，他都可以以所有人的身份请求排除侵害。在这种制度下，时间对权利的享用起到了限制作用，也就是说，每个权利人只是在既定的时间内享有独占的支配权。此种所有权的产生，是现代社会因资源的相对稀缺而需要对资源进行更有效的利用的产物。从现实来看，此种制度通常是与旅游、度假、休闲联系在一起的。特别是在旅游圈中出现的轮换度假体制，使有期产权人可以轮换不同的地方，享用相应期限的不动产及设施的使用权，颇具吸引力。[14]一些国家，如葡萄牙，已经通过立法承认其为有期物权。

总之，现代各国物权法已经逐渐地放弃了传统的注重对物的实体支配、注重财产的归属转而注重对物的多样态利用、注重财产的价值形态，对物的有效利用已经成为物权法的一项基本原则，这些规则也是人类生活经验的总结，应当为我国物权法所借鉴。在我国物权立法中确立效益原则应注意如下问题：

第一，清晰界定产权，鼓励当事人设立越来越多但互不矛盾的物权形态。市场经济是通过资源的优化配置而实现效益目标的，资源应当如何优化配置，不仅取决于资源的占有量，更重要的是要有一套资源配置规则，这种规则主要是通过确定财产的所有权归属，明确财产所有权的主体，从而为资源的交易提供法律前提。只有清晰的界定产权才能为有效率的利用财产创造前提、奠定基础。同时，物权法还可以通过他物权的规则确定资源在交易中的流转，从而有助于实现资源的优化配置。这就是要允许当事人设立越来越多的互不矛盾的物权，从而促进财产的动态利用[15].我国台湾学者谢哲胜教授指出：“财产权之指定首先可以停止人们掠夺性的活动，并减少财产权之纠纷，此即物权法定主义之精髓所在，此有助于人们安定地从事生产活动，增加社会之总生产量……藉由自由市场之运作，使资源达到最高的使用效率，生产出更多的产品和服务，以满足大多数国民生活所需，此符合国民之最大利益，亦是财产权所欲达成之功能。”[16]为了充分利用资源，充分发挥财产的效用，吸收更多的主体利用资源，在一物之上需要设立越来越多的物权形态。我国物权立法应当尽可能的确认和保护各项用益物权。凡是实践中出现的对不动产各种不违反法律规定的使用、利用形态都应进行认真的整理和清理，需要物权法加以规范的应进行确认，即使这些权利在实践中发生得很少，亦需加以规范。

第二，完善相邻关系制度，有效的协调权利人之间对不动产的利用关系，减少权利行使中的冲突成本。由于土地绵延无垠的存在，从而土地所有人因土地相互毗邻而发生联系非常常见。本来各相邻不动产所有人基于所有权对其不动产可自由使用、收益，但各人如仅注重自己的权利而不顾他人的权利，必将导致利益冲突，不仅不能使不动产物尽其用，且有害于社会利益。因此，法律就相邻不动产所有权的行使作一定程度的干预，要求不动产所有人应为相邻不动产所有人行使权利提供必要的便利，容忍来至邻人的轻微损害。从相邻不动产所有人的角度来看，他在行使对不动产的权利时可要求不动产所有人提供便利，从而能够对其不动产进行充分的利用，使其经济社会效益得到最大限度的发挥。在相邻关系制度中，最能体现物权法追求效益目标的是越界相邻关系。土地所有人建筑房屋时逾越疆界的，其行为构成侵权行为，侵犯了邻地所有人的物权。但是，大多数国家的物权法此时并未允许邻地所有人行使物权请求权，据以请求拆除越界的房屋并交还占有的土地。从这些国家的规定来看，大体上是赋予被越界的土地所有人请求赔偿的权利而未规定其可以请求变更或移去房屋的权利，也就是说，被越界的土地所有人有容忍邻地所有人使用其土地的义务。如意大利民法即允许越界建筑人保有完整的房屋，但其要赔偿所占用土地价值的二倍；德国民法则要求越界人支付永久性的租金或买下越界部分的土地；而在美国，根据许多州采纳的“自愿地役”原则，法院只会要求越界建筑人支付象征性的损害赔偿。[17]这些立法显然是考虑到越界建筑的施工必然花费了成本，并且越界建筑既已建成，若将之拆除，不但以前的建筑成本白费，更损害了建筑物的利用价值，而且还要支出拆除建筑物的费用。这样在经济上极不合理。因此，通过科以邻地所有人容忍义务，可保障建筑物的经济价值，防止财产的损失和浪费。

在完善相邻关系制度时必须区分相邻关系与地役权制度。如果相邻的不动产所有人与使用人之间在行使权利的过程中一方需要另一方为自己不动产权利行使提供便利，而这种便利已经超出了人们维持正常的生产生活所需要的最基本的便利，且因此会给提供便利的一方造成损害，则双方之间的关系可以通过地役权制度加以调整。即双方可以通过达成协议明确权利的负担以及补偿问题，从而使对不动产的利用更有效率。

第三、设立添附制度，解决物权在归属问题上产生的纠纷。在解决物和物之间发生混同时权利归属的问题上，添附制度具有物权请求权制度所不可替代的功能。本来如果某人使用他人的物进行加工装修或发生混合，就构成对他人物权的侵害，权利人可行使物权请求权请求返还原物，从而恢复对原物的占有，但是在许多情况下，因物和物之间发生混合和附和，权利人不能行使物权请求权。因为，一方面，如果以他人财产进行加工、装修和发生添附，不能拆除或者拆除将会造成很大的损失时，如果一定要他人拆除，从而取回原物，不仅违反了民法的公平和诚信原则，也违反了效率原则。这样，就需要通过添附制度解决财产的归属，而不应适用物权请求权。例如，未经他人同意而使用该他人的大理石作为房屋的地基，或者未经他人的同意以他人的木材制成房梁，如果要返还原物，将会使房屋严重受损，甚至倒塌。另一方面，即使财产发生混同后能够拆除，但财产被他人装修或者加工的人，考虑到拆除以后有可能会损害其财产或者认为该物对其没有利用价值，也就可能不请求返还原物，而要求赔偿损失。还要看到，在物与物发生混合的情况下，法律上使物的价值较高的一方取得对添附物的所有权，也有利于最有效率的利用资源。通过添附制度解决其归属问题，而不是使原权利人行使物权请求权，实际上体现了效率原则。由上可知，作为一种维护物的经济价值的法律技术，添附制度有助于充分发挥物的效益，避免造成财产的损失和浪费。

第四、允许、鼓励多重抵押，最充分的利用物的交换价值。法律允许甚至鼓励抵押人将其抵押物设立多重抵押权。由于抵押权本质上是一种价值权，即以抵押物的价值优先受偿的权利，而抵押物的价值又是可以分割的，因此抵押人完全可以将其抵押物的价值分开而设立多重抵押。多重抵押的存在不仅为融资开辟了更广阔的渠道，而且也使抵押物的价值得到充分的利用。与此相关的是，虽然土地与房屋在物理上是紧密相连的，构成一个不可分开的整体，但是两者在价值上是可以分开的，从而也表明抵押人可以将其土地使用权与房屋分开抵押，在实践中常常要求土地所有权与房屋所有权必须一并抵押，这实际上是对财产权人行使权利作出了过多的干预，不利于对物的充分、有效的利用。反之，如果一个抵押物的价值远远超过了一个被担保的债权的价值，但只能为该债权提供担保而不能为其他债权提供担保，事实上就造成了抵押物交换价值的浪费。所以，对房地抵押的情形，在明确地上建筑物所有权与土地使用权应当结合的情况下，如果当事人存在着特别约定且能通过登记明确的表示出权利分离状态，那么就应当允许当事人将房屋与土地使用权分别抵押。

第五、完善土地使用权制度，解决土地使用权与房屋所有权的冲突。如前所述，在我国，由于土地使用权是有期限的，而房屋