某住宅区域市场形势

一、北京市住宅市场总体形势分析对任何发展变化的事物要想认清现在把握未来，都不能脱离对其所处宏观环境的了解，“没有大环境就没有小环境”。在地产市场同样存在“小众市场”受“大众市场”影响的规律。我国房地产市场的显著特点是客观上具有区域性，主观上具有政策性。我们就更有必要先探讨分析一下国内、北京市及项目地处的西南二、三环地段近几年来房地产市场的整体概况和走势，为了对目前北京房地产市场的整体宏观状况有一个更加透彻的认识，我们下面从国内整体市场现状和北京市场的特点两个方面来分析。区域市场形势分析相关市场供应分析住宅及公寓自80年代方庄开发之后，南城地产就处于沉积的状态，开发一度滞后，直到去年下半年，在“家住南城”活动的带动下，尤其是最近几期房展会的热烈表现，才显示出其强健的发展势头。但南城项目的发展并不是均匀分布的，新开盘的项目主要集中在三个区域：新世界集团整体开发的崇文门外大街一带、以广安门为核心的西南二环路地区一带和南三环路周边区域，其中代表整个南城今后住宅发展方向的将是南三环周边的项目，主要是这里的土地成本较低，开发商可以投入更多的资金用于产品品质的提高和对社区环境的塑造。在长安街以南的市区，主要是广安大街沿线，基本以高档项目为主，且主要多集中在广安门和崇文门外这两个地区。该区域楼市项目可参见所附周边楼市分布图。整体来看，南城的项目特点主要表现为：其一，单价低，面积小，规模大，如慧时家园、珠江骏景、天天家园等都自40万平方米以上，南三环周边项目均价在5000元/平方米以下，户型较小，一居比重大，总价低，这是南城项目的最大特点与优势；其二，项目数量多，供应量大，总的供应量在300万平方米以上；其三，住宅档次和户型以经济实用为主，价位基本上在7000元/平方米以下，户型在150平方米以下；其四，外地开发商逐步增多，使该区域的住宅品质得到极大的提升；其五，开发供应量开始放大，竞争逐步趋于激烈；其六，目标客户群仍旧以本地客户群为主，尤其是以拆迁户和中低收入者为主，外来客户开始增加，但整体比例仍然不高；其七，高品质的高价盘比较热销，南城的高端消费潜力比一般人想象的要大；其八，随着地铁轻轨交通的逐步建成，近郊区县的住房供应将对南城项目形成强有力的挑战，目前以性价比为卖点的项目尤为如此。优越的地理位置和开发成本的限制，决定了本项目住宅的开发只能走高档楼盘的开发模式，这就意味着对项目竞争对手的分析与调查主要以高档的项目为主，而这种高档则主要体现在产品的售价上，且基本上以均价在6000元/平方米以上的项目为主。存这些竞争并项目参见乒所附谦区域住宅菠市场调查喷表怠。公锣商业（商酿场）纹南城较小冒规模的商桂业（商场悉）比较多深，但成规勾模、并形勇成市级商英业圈的还扁很少，总蜓体市场供和应特点为偷：喜现实供应昨有限，潜倚在供应巨客大于调查资料理显示，遵该区域成上规模的商论业供应吃，除了新政世纪菜白黄商场吗、膏SOG董O扩、新世界篇中心等仅绘有的大型烟商场外，根与南城的挺消费群体穴规模显然宰还不成比区例请。但亡在校“削家住南晶城快”犁及市政大删规模改造螺的利好因驼素下，南段城主要商硬业地段的牢商机得到伴众多开发物商的青睐庙，就目前闷来看，从连崇文门外握灯市口望稼西的织近梯2谈公里的沿粮街，将建缺造俊2冠0神万平方米捏规模、层陵数脆在轿4蝴到皂7肿层的大型刮步行商业轧街，而且吼是环线沟呀通，将广摩安大街两讯旁的商铺盟连接与一胀块，目前储已经完成阔主体结构股的施工，爱计划随道食路同时完礼工，坊在伸“左两广大盛街倍”究两旁的其丹他区域，爸也陆续出宴现两层左衔右的大规仇模商铺，秀整体的潜脾在供应量吃极其客观凭，预示着岗未来商业抱竞争的加色剧磁。冬以特色经伞营为主，薄产业规模巩不明显顽南城商业焰氛围的形诊成由来已灿久，尤其绞是现在正个处于改造会中迟的锅“液两广大梯街喇”调，自古就灵是南城的炉一条主商瓦业街道。浸只是驳受消费水夹平限制，啄这里的商钉业并没能曾形成规模君与产业上掠的优势迅。阁客户消费登能力低，午与西单、烫王俯井等秒大型商业臭区的距离离比较近，房导致南城蛇只能靠特猪色经营来齿吸引客户溜，对于大困规模的商口场，其特秒色经营的计类同性比觉较低，也广制约了规辟模产业的追形成雄。外黑3番．商业分设布呈点状遮分布，成龟型的商业违区较少荷虽然各类都大小商场袋遍布南城暑的各个区效域，但基紫本上是呈赛点状的分秆布惕，除了新原世纪菜白旧、新世界店中心和崇量光诵SOG宾O销百货外，轮整个南城秒的内、外旅二环间既炎具规模又衰上档次的榨商场与超乔市尚为空皂白，殃没有形成肥具有较高璃档次的商济业购物中任心。怨纯大型商杰场供应较削少，其它苗物业底层吼商业供应袋大，但租奥售状况很融不理想杜。禁商业分布仍可参见所职附的血商圈分布登图，抢具体情况丈可参见所俗附险区域商业耍市场调查稠表写字楼熊经济状况得的落后，贩造成南城呜无强势的长就业人群秤，加之繁狮华商业街忘区的缺乏扶，该区域讲的公司实哑体主要以匆机关事业握单位、中鲁小型企业组等为主，炕对写字楼板的需求有恶限，导致祖南城的写剧字楼供应渗量一直比母较少，较地区潜在雅供应不大方，克未来的写圣字楼供应恒主要集中昨在广安门宵一带。匙该区域写经字楼项目逮咳参见所酸附铜区域写字通楼市场调讨查表星。阶相关市场钥需求分析跨住宅及公宣寓睬陕幅结合市场讲调查及南俊城竞争项犬目的销售设情况，我带们分析认恳为，南城栽高档住宅础项目的需兔求空间比云较大，这逼同一般人晃对南城的仿认识存在薯着极大的酸反差，这扰主要源于斑如下理由坟：写南城高档饼项目的供兄应极其有酸限旗，尤其是琴均价超生过扔700萍0君元度的糟武项目，除遮了春树园漠、新世界沙家园等几吉个有限的耀项目之外烤，其房市场的供零应压力远输远要低于珠其它方位删的竞争各；萄高档项目头的热销说慎明了高档雄项目在南醉城的需求液潜力闪，如果说氏春树园的料热销是因怎为团购的今因素，那寸么新世界发家园、似夜海怡家、诊朗琴园等妇项目的热沾销，则主绝要是面向战个人购买化；就高档项目绸的需求客丹户群体范宇围比较广我泛熔，整体以宾偏小户型移为主，但老大户型需剩求也有，猜表明南城娘的高端客咸户并不限昌于南城高。释交通环境辩明显改善己，区域印吓象显著变程好，地处刺城市核心熟区的位置旅，距离天涝安门近在厅咫尺，这凳样的条件纷已经吸引焦来愈来愈盾多的投资辫客户群体弊，对外地翅客户的吸叼引尤其强增烈。多周绢但这类的催需求也存山在如下不教利因素的削制约：忌基础设施雅重大改善正，但自然荡动线相对堵不足；堡政府鼎立宇支持，但孕面临其它懒方位的有好力挑战，碗尤其是近喊郊区县地迎价高品质汪楼盘的挑致战；骗生活配套版设施逐步传完善，人舟文环境尚旧未形成，烘客源基础亮相对薄弱父；牢规划宏伟芬，潜在供进应量大，来投资增值紫性不高。萝因此，只昂有针对目订标客户群盒体，对产网品进行精园确的市场贩定位，开禽发出个性筛强烈、满洪足客户需誓求的精品阳住宅，才赛能确保成尘功。商场晌在前面的劈供应分析绳中，我们将发现，喷比起其它驱历史比较纺悠久的商蝴业区域，带南城的商侵业供应量病是比较小殊的，造成矿目前南城巡商业普遍隙不景气及障供应量偏善小的现状耍，原因不短在市场，夫而在于商赚家败，由于距蛛离长安街茶沿线的几购个大型商局业街比较草近，商业没成规模积谊聚的区域搞较少，尤厌其是警象物“丛菜眉白岛”哭这样推行劲特色经营刃的商家较壳少，导致晓人们大件歼商品的消看费一般都效会选择长涂安街沿线恋的区域，赖日产生活瓦必需品则缩在本区域凳进行消费冠。圈浅胳随着菜市昆口商业中揉心的建设惕，尤其是态广安大街限步行商业梳街的落成虹，南城将险形成几个怕大规模的壶商业区域青，这些区扬域的慨特色经营羽会逐步提妥升南城的耕人气，加恶上南城文浸化旅游的删拉动，南据城商业经垒济的再度凯繁荣将指控日可待胳。貌川誓有一点我嗓们需要注利意，即窃交通的改巧善对商业手的繁荣绝吴对是一个新利好的因康素，但这部有一个前拦提条件案，如果两春广大街类拉似于平安葱大街，形徐成城市快军速交通网饿络，由于贞交通快捷嫌与商场客拾流成反比杯，因此如证果两广改绿造后变成普快速的交勒通路网，编则商业的叙繁荣就值劣得怀疑默。写字楼额总体来看时，本项目王现在开发岸写字楼项个目的时机狠并不太好视，除了短引期需求比封较有限之堵外，其它绘原因还在冶于：派1鸡．写字楼寸与住宅楼辅的最大不桌同在于锹写字楼必适须依附于健产业的支躺持，所以涂写字楼开蜘发是否成障功，关键假在于能否州寻找到自狮己的产业厉支持该地墓区有代表膨性的支柱春产业居。学产业支持胜又可分为沙综合性产徒业支持和稀专业性产住业支持串，旱前者甘包括一个目地区的经摩济、人口磁、环境等甚诸多因素薯，停后者豆指该地区书有代表性板的支柱产拳业。叨2烛．由于瓜写字楼的需购买更多悄的表现为蠢企业行为框，因而政门府的辅助块、推动作膀用不太明狐显陵。尤其是已产业支持永这个概念疑，在北京贝的中关村层及箩CB爆D可表现的尤获其突出，涨中关村因已高科技的妻拉动带来靠对写字楼食市场的强醒力需求，雕而俯CB司D扇则是国际势商业贸易情及新经济挖的影响促对使该区域驴写字楼市爆场的火热突，所员谓染“悉行业选择糠区域，区贵域决定行祥业洗”奥便是这个贼道理。塌一个地区盘只能依据傻自身的特钱色和长处最来发展自字己的支柱持产业，才选能形成这羽个区域一箱批以特定付从业人员厘为客户的叠写字楼。制因此，根针据菜市口升区域的现嫂状及其未蹄来的发展庙方向，钳菜市口地毁区也许会鹿形成一个膏集商业和东商务为一练体的城市小中心，但斧就本项目靠所在的区吴域，地段拥条件的限恨制决定了涂目前开发泡写字楼物惩业并不是浙一个好的池投资方向幕。我们调冬查的结果罩也显示，渐该区域目坐前发展写便字楼的前权景并不看碍好，这主黄要表现为介：希一有，南城的绣写字楼基柜本上是自柱给自足的貌供应方式唉，现有的炕写字楼床供应也主红要是机关筑团体、企榜业自身，劳通过租售汗的形式解超决办公的赌企业尚不遇多，实际权的舍本地需求济较少起；轻土响二，相该区域几猜乎你没有强势蚀的主力就联业人群异，现有的论交通条件项也不足于叛形成一个泥适合于办角公的规模鄙与要求，员在目前写灶字楼市场腐相对趋于惩集中，且呜供应量比殿较充足的轮情况下，家其它区域特的企业到变该区域租遮楼开公司秘的可能性秩很小叶。可察否三，政府剩的政策倾月向与引导浪作用，对馅一个区域舌的发展是警一个促进肝，但其成翻效的显现袖是一个较势为长期的愤过程训，而且能访否如政府炊设想的方异向那样发塔展也是一嗽个未知数矩，对于宣鸟武这样基寺础比较薄呢弱的区域贸来说，更弯是如此。务市场空间阿分析托结合前面走区域资源剑优劣势分槽析，及该隆区域在未灯来城市中等的功能定柱位分析，旋对比各类鱼物业供需锣双方的实涌际情况，亚考虑到项歉目的入市纤时机，我虎们认为：执虚通过轻区域资源程的解析免，该项目拨所在地段厚是一个可柱塑性极强邻的可开发絮地段，荒适合于各典类物业的只发展呀；腐通过该区影域在未来巷城市中的巧功能定位轻分析覆，此地段怜适合于公番寓类、商池业类项目区的开发交；肺通过各类遗物业眨市场供需渔情况的调由查与了解吼，在目前瑞的开发时铜机下，该摊地段蹦比较适合掘于住宅、湿公寓、商帆业的发展落，庙而在短期短内不适合相于做写字派楼的开发鼻；饿柜水几何图示蜡表示如下节：区域性资源分析区域性资源分析商业.写字楼.住宅市场供需分析商业.住宅城市功能定位住宅.商业市场供需分析商业.住宅城市功能定位住宅.商业皱宾牲即豪本项目的浮市场空间士在于开发康高档的住愿宅、公寓庭、商业炒。对于住饿宅或是公次寓，我