关联交易税收管理要点解析23课

BONZER关联交易税收管理要点解析

第二十三课

总25课“”BONZER1

2

3

4“”

房企的关联交易案例一•

A项目公司是B房地产集团的子公司。当地税务部门在对A公司进行2018年度企业所得税后续审核过程中

发现，A公司期间费用“管理费用—其他”科目发生支出1429.28万元无法归集。•

通过对A公司“管理费用—其他”“销售费用”明细账、服务协议等资料的审核，税务人员发现，A公司

与B集团旗下其他两家公司C投资公司和D公司分别签订了《专业咨询服务协议》和《平台服务框架协议》。

协议约定，C公司和D公司为A公司提供投资战略、投资策划、拓展指导、项目运营咨询、专业服务以及其

他房地产项目运营相关的支持性服务，服务定价基于服务成本加成5%~6%。•案例来源——中国税务报“”

房企的关联交易案例一•

A公司提供的《专业咨询服务费预结算确认表》显示，C公司和D公司实际上按销售面积每平方米120元收

取服务费，根据实际销售情况，2018年度A公司应向C公司、D公司支付相关费用共计1029万元。同时，

A公司还与E房地产公司签订了《运营服务协议》，约定E公司为A公司提供财务管理及融资服务，相关费

用按开发项目销售收入的0.254%收取，2018年度A公司实际应付相关费用291万元。•

A公司财务人员认为，向C公司、D公司、E公司支付的相关费用均为服务费，公司只要取得合法票据，且

定价公允、费用合理、业务真实，向三家公司支付服务费均能在企业所得税税前扣除。•案例来源——中国税务报“”

房企的关联交易案例二A公司与B公司在同一地区，同为某集团下的子公司，企业所得税适用税率均为25%。2017年，A公司向B公司拆借资金2000万元（同期同类贷款利率7%），由于同属于集团内部企业，相互之间并未支付利息，A、B公司分别亏损200万元、80万元。税务机关认为，B公司应按同期同类贷款利率7%计算利息收入，并缴纳相应的税款；A公司支付利息，计入所得额在税前扣除。企业认为，A、B公司双方无偿借贷资金，没有产生利息，无需缴纳增值税；对于企业所得税，双方实际税负相同，并未导致总体税收收入减少，无须计算利息并调整所得额。“”

1.1

关联交易监管规则•

（1）《特别纳税调查调整及相互协商程序管理办法》（国家税务总局2017年第6号

公告）•

（2）《国家税务总局关于完善预约定价安排管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年

第64号）•

（3）《国家税务总局关于完善关联申报和同期资料管理有关事项的公告》（国家税务总局公告

2016年第42号）•

（4）《国家税务总局关于印发<特别纳税调整实施办法（试行）>的通知》(国税发〔2009〕2号)•

（5）企业所得税法及实施条例相关条款•

（6）税收征管法第三十六条、税收征收管理法实施细则相关条款“”

1.2.1

企业所得税法•

第六章特别纳税调整•

第四十一条企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应

纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。•

企业与其关联方共同开发、受让无形资产，或者共同提供、接受劳务发生的成本，在计算应纳税

所得额时应当按照独立交易原则进行分摊。•

第四十二条企业可以向税务机关提出与其关联方之间业务往来的定价原则和计算方法，税务机

关与企业协商、确认后，达成预约定价安排。“”

1.2.2

企业所得税法•

第六章特别纳税调整•

第四十三条企业向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表时，应当就其与关联方之间的业务

往来，附送年度关联业务往来报告表。•

税务机关在进行关联业务调查时，企业及其关联方，以及与关联业务调查有关的其他企业，应当

按照规定提供相关资料。•

第四十四条企业不提供与其关联方之间业务往来资料，或者提供虚假、不完整资料，未能真实

反映其关联业务往来情况的，税务机关有权依法核定其应纳税所得额。“”

1.3.1

企业所得税实施条例•

第六章特别纳税调整•

第四十五条由居民企业，或者由居民企业和中国居民控制的设立在实际税负明显低于本法第四条第一

款规定税率水平的国家（地区）的企业，并非由于合理的经营需要而对利润不作分配或者减少分配的，

上述利润中应归属于该居民企业的部分，应当计入该居民企业的当期收入。•

第四十六条企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，

不得在计算应纳税所得额时扣除。•

第四十七条企业实施其他不具有合理商业目的的安排而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有

权按照合理方法调整。•

第四十八条税务机关依照本章规定作出纳税调整，需要补征税款的，应当补征税款，并按照国务院规

定加收利息。“”

1.3.2

企业所得税实施条例•

第六章

特别纳税调整•第一百零九条

企业所得税法第四十一条所称•

（一）在资金、经营、购销等方面存在直接或者间接的控制关系；•

（二）直接或者间接地同为第三者控制；

（三）在利益上具有相关联的其他关系。

第一百一十条

企业所得税法第四十一条所称独立交易原则，是指没有关联关系的交易各方，按照公平成交价格和营业常规进行业务往来遵循的原则。•••“”

1.3.3

企业所得税实施条例•

第六章

特别纳税调整•第一百一十一条

企业所得税法第四十一条所称合理方法，包括：•

（一）可比非受控价格法，是指按照没有关联关系的交易各方进行相同或者类似业务往来的价格进行定价的方法；•（二）再销售价格法，是指按照从关联方购进商品再销售给没有关联关系的交易方的价格，减除相同或者类似业

务的销售毛利进行定价的方法；•

（三）成本加成法，是指按照成本加合理的费用和利润进行定价的方法；•

（四）交易净利润法，是指按照没有关联关系的交易各方进行相同或者类似业务往来取得的净利润水平确定利润的

方法；•

（五）利润分割法，是指将企业与其关联方的合并利润或者亏损在各方之间采用合理标准进行分配的方法；•

（六）其他符合独立交易原则的方法。“”

1.3.4

企业所得税实施条例•

第六章

特别纳税调整•

第一百一十二条

企业可以依照企业所得税法第四十一条第二款的规定，按照独立交易原则与其关联方

分摊共同发生的成本，达成成本分摊协议。

企业与其关联方分摊成本时，应当按照成本与预期收益相配比的原则进行分摊，并在税务机关规定的期限内，按照税务机关的要求报送有关资料。

企业与其关联方分摊成本时违反本条第一款、第二款规定的，其自行分摊的成本不得在计算应纳税所得额时扣除。

第一百一十三条

企业所得税法第四十二条所称预约定价安排，是指企业就其未来年度关联交易的定价原则和计算方法，向税务机关提出申请，与税务机关按照独立交易原则协商、确认后达成的协议。••••“”

1.3.5

企业所得税实施条例•

第六章

特别纳税调整•••••

第一百一十四条

企业所得税法第四十三条所称相关资料，包括：

（一）与关联业务往来有关的价格、费用的制定标准、计算方法和说明等同期资料；（二）关联业务往来所涉及的财产、财产使用权、劳务等的再销售（转让）价格或者最终销售（转让）价格的相关资料；

（三）与关联业务调查有关的其他企业应当提供的与被调查企业可比的产品价格、定价方式以及利润水平等资料；（四）其他与关联业务往来有关的资料。•

企业所得税法第四十三条所称与关联业务调查有关的其他企业，是指与被调查企业在生产经营内容和方式上相类似的企业。

企业应当在税务机关规定的期限内提供与关联业务往来有关的价格、费用的制定标准、计算方法和说明等资料。关联方以及与关联业务调查有关的其他企业应当在税务机关与其约定的期限内提供相关资料。••“”

1.3.6

企业所得税实施条例•

第六章

特别纳税调整•

第一百一十五条

税务机关依照企业所得税法第四十四条的规定核定企业的应纳税所得额时，可

以采用下列方法：•••••

（一）参照同类或者类似企业的利润率水平核定；

（二）按照企业成本加合理的费用和利润的方法核定；

（三）按照关联企业集团整体利润的合理比例核定；

（四）按照其他合理方法核定。

企业对税务机关按照前款规定的方法核定的应纳税所得额有异议的，应当提供相关证据，经税务机关认定后，调整核定的应纳税所得额。“”

1.径•

第六章

特别纳税调整•••••

第一百一十六条

企业所得税法第四十五条所称中国居民，是指根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，就其从中国境内、境外取得的所得在中国缴纳个人所得税的个人。

第一百一十七条

企业所得税法第四十五条所称控制，包括：

（一）居民企业或者中国居民直接或者间接单一持有外国企业10%以上有表决权股份，且由其共同持有该外国企业50%以上股份；

（二）居民企业，或者居民企业和中国居民持股比例没有达到第（一）项规定的标准，但在股份、资金、经营、购销等方面对该外国企业构成实质控制。

第一百一十八条

企业所得税法第四十五条所称实际税负明显低于企业所得税法第四条第一款规定税率水平，是指低于企业所得税法第四条第一款规定税率的50%.“”

1.3.7

企业所得税实施条例•

第六章

特别纳税调整•••••••

第一百一十九条

企业所得税法第四十六条所称债权性投资，是指企业直接或者间接从关联方获得的，需要偿还本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性质的方式予以补偿的融资。

企业间接从关联方获得的债权性投资，包括：

（一）关联方通过无关联第三方提供的债权性投资；

（二）无关联第三方提供的、由关联方担保且负有连带责任的债权性投资；

（三）其他间接从关联方获得的具有负债实质的债权性投资。

企业所得税法第四十六条所称权益性投资，是指企业接受的不需要偿还本金和支付利息，投资人对企业净资产拥有所有权的投资。

企业所得税法第四十六条所称标准，由国务院财政、税务主管部门另行规定。“”

1.3.8

企业所得税实施条例•

第六章

特别纳税调整••••••

第一百二十条

企业所得税法第四十七条所称不具有合理商业目的，是指以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。

第一百二十一条

税务机关根据税收法律、行政法规的规定，对企业作出特别纳税调整的，应当对补征的税款，自税款所属纳税年度的次年6月1日起至补缴税款之日止的期间，按日加收利息。

前款规定加收的利息，不得在计算应纳税所得额时扣除。

第一百二十二条

企业所得税法第四十八条所称利息，应当按照税款所属纳税年度中国人民银行公布的与补税期间同期的人民币贷款基准利率加5个百分点计算。

企业依照企业所得税法第四十三条和本条例的规定提供有关资料的，可以只按前款规定的人民币贷款基准利率计算利息。

第一百二十三条

企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则，或者企业实施其他不具有合理商业目的安排的，税务机关有权在该业务发生的纳税年度起10年内，进行纳税调整。“”

1.4

税收征管法•

第三十六条

企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之

间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之

间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进

行合理调整。••

第五十条

欠缴税款的纳税人因怠于行使到期债权，或者放弃到期债权，或者无偿转让财产，或者以明显不合理的低价转让财产而受让人知道该情形，对国家税收造成损害的，税务机关可以依照合同法第七十三条、第七十四条的规定行使代位权、撤销权。

税务机关依照前款规定行使代位权、撤销权的，不免除欠缴税款的纳税人尚未履行的纳税义务和应承担的法律责任。“”

1.5.1

税收征管法实施细则•

第五十一条税收征管法第三十六条所称关联企业，是指有下列关系之一的公司、企业和其他经济组织：•

（一）在资金、经营、购销等方面，存在直接或者间接的拥有或者控制关系；•

（二）直接或者间接地同为第三者所拥有或者控制；•

（三）在利益上具有相关联的其他关系。•

纳税人有义务就其与关联企业之间的业务往来，向当地税务机关提供有关的价格、费用标准等资料。具

体办法由国家税务总局制定。•

第五十二条税收征管法第三十六条所称独立企业之间的业务往来，是指没有关联关系的企业之间按照

公平成交价格和营业常规所进行的业务往来。•

“”

1.5.2

税收征管法实施细则•

第五十三条纳税人可以向主管税务机关提出与其关联企业之间业务往来的定价原则和计算方法，主管税务机关审

核、批准后，与纳税人预先约定有关定价事项，监督纳税人执行。•

第五十四条纳税人与其关联企业之间的业务往来有下列情形之一的，税务机关可以调整其应纳税额：•

（一）购销业务未按照独立企业之间的业务往来作价；•

（二）融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者

低于同类业务的正常利率；•

（三）提供劳务，未按照独立企业之间业务往来收取或者支付劳务费用；•

（四）转让财产、提供财产使用权等业务往来，未按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用；•

（五）未按照独立企业之间业务往来作价的其他情形。•

“”

1.5.3

税收征管法实施细则•

第五十五条纳税人有本细则第五十四条所列情形之一的，税务机关可以按照下列方法调整计税

收入额或者所得额：•

（一）按照独立企业之间进行的相同或者类似业务活动的价格；•

（二）按照再销售给无关联关系的第三者的价格所应取得的收入和利润水平；•

（三）按照成本加合理的费用和利润；•

（四）按照其他合理的方法。•

第五十六条纳税人与其关联企业未按照独立企业之间的业务往来支付价款、费用的，税务机关

自该业务往来发生的纳税年度起３年内进行调整；有特殊情况的，可以自该业务往来发生的纳税

年度起10年内进行调整。“”

1.6.1

关联关系的判定•

《国家税务总局关于完善关联申报和同期资料管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年

第42号）•

二、企业与其他企业、组织或者个人具有下列关系之一的，构成本公告所称关联关系：•

（一）一方直接或者间接持有另一方的股份总和达到25%以上；双方直接或者间接同为第三方所

持有的股份达到25%以上。•

如果一方通过中间方对另一方间接持有股份，只要其对中间方持股比例达到25%以上，则其对另

一方的持股比例按照中间方对另一方的持股比例计算。•

两个以上具有夫妻、直系血亲、兄弟姐妹以及其他抚养、赡养关系的自然人共同持股同一企业，

在判定关联关系时持股比例合并计算。“”

1.6.2

关联关系的判定•

《国家税务总局关于完善关联申报和同期资料管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年

第42号）•

（二）双方存在持股关系或者同为第三方持股，虽持股比例未达到本条第（一）项规定，但双方

之间借贷资金总额占任一方实收资本比例达到50%以上，或者一方全部借贷资金总额的10%以上

由另一方担保（与独立金融机构之间的借贷或者担保除外）。•

借贷资金总额占实收资本比例=年度加权平均借贷资金/年度加权平均实收资本，其中：•

年度加权平均借贷资金=

i笔借入或者贷出资金账面金额×i笔借入或者贷出资金年度实际占用天数

/365•

年度加权平均实收资本=i笔实收资本账面金额×i笔实收资本年度实际占用天数/365“”

1.6.3

关联关系的判定•

企业与其他企业、组织或者个人具有下列关系之一的，构成本公告所称关联关系：•

（三）双方存在持股关系或者同为第三方持股，虽持股比例未达到本条第（一）项规定，但一方

的生产经营活动必须由另一方提供专利权、非专利技术、商标权、著作权等特许权才能正常进行。•

（四）双方存在持股关系或者同为第三方持股，虽持股比例未达到本条第（一）项规定，但一方

的购买、销售、接受劳务、提供劳务等经营活动由另一方控制。•

上述控制是指一方有权决定另一方的财务和经营政策，并能据以从另一方的经营活动中获取利益。“”

1.6.4

关联关系的判定•

（五）一方半数以上董事或者半数以上高级管理人员（包括上市公司董事会秘书、经理、副经理、

财务负责人和公司章程规定的其他人员）由另一方任命或者委派，或者同时担任另一方的董事或

者高级管理人员；或者双方各自半数以上董事或者半数以上高级管理人员同为第三方任命或者委

派。•

（六）具有夫妻、直系血亲、兄弟姐妹以及其他抚养、赡养关系的两个自然人分别与双方具有本

条第（一）至（五）项关系之一。•

（七）双方在实质上具有其他共同利益。•

除本条第（二）项规定外，上述关联关系年度内发生变化的，关联关系按照实际存续期间认定。•

三、仅因国家持股或者由国有资产管理部门委派董事、高级管理人员而存在本公告第二条第（一）

至（五）项关系的，不构成本公告所称关联关系。“”

2.1.1

关联交易的类型•

关联交易主要包括：•

（一）有形资产使用权或者所有权的转让：•有形资产包括商品、产品、房屋建筑物、交通工具、机器设备、工具器具等。•

（二）金融资产的转让：•金融资产包括应收账款、应收票据、其他应收款项、股权投资、债权投资和衍生金融工具形成

的资产等。•

（三）无形资产使用权或者所有权的转让：•

无形资产包括专利权、非专利技术、商业秘密、商标权、品牌、客户名单、销售渠道、特许经营权、政府许可、著作权等。“”

2.1.2

关联交易的类型•

（四）资金融通。•资金包括各类长短期借贷资金（含集团资金池）、担保费、各类应计息预付款和延期收付款等。•

（五）劳务交易。•

劳务包括市场调查、营销策划、代理、设计、咨询、行政管理、技术服务、合约研发、维修、法律服务、财务管理、审计、招聘、培训、集中采购等。“”

2.2.1

特别纳税调整•

《特别纳税调查调整及相互协商程序管理办法》(国家税务总局公告2017年第6号)•

第二条

税务机关以风险管理为导向，构建和完善关联交易利润水平监控管理指标体系，加强对企

业利润水平的监控，通过特别纳税调整监控管理和特别纳税调查调整，促进企业税法遵从。•

第三条

税务机关通过关联申报审核、同期资料管理和利润水平监控等手段，对企业实施特别纳税

调整监控管理，发现企业存在特别纳税调整风险的，可以向企业送达《税务事项通知书》，提示

其存在的税收风险。•

企业收到特别纳税调整风险提示或者发现自身存在特别纳税调整风险的，可以自行调整补税。企

业自行调整补税的，应当填报《特别纳税调整自行缴纳税款表》。•

企业自行调整补税的，税务机关仍可按照有关规定实施特别纳税调查调整。•

企业要求税务机关确认关联交易定价原则和方法等特别纳税调整事项的，税务机关应当启动特别

纳税调查程序。“”

2.2.2

特别纳税调整的种类•

转让定价•

成本分摊协议•

受控外国企业•

资本弱化•

一般反避税事项。“”

2.3.1

特别纳税调查关注重点•

国家税务总局公告2017年第6号第四条

税务机关实施特别纳税调查，应当重点关注具有以下风险

特征的企业：•

（一）关联交易金额较大或者类型较多；•

（二）存在长期亏损、微利或者跳跃性盈利；•

（三）低于同行业利润水平；•

（四）利润水平与其所承担的功能风险不相匹配，或者分享的收益与分摊的成本不相配比；“”

2.3.2

特别纳税调查关注重点•

国家税务总局公告2017年第6号第四条

税务机关实施特别纳税调查，应当重点关注具有以下风险

特征的企业：•

（五）与低税国家（地区）关联方发生关联交易；•

（六）未按照规定进行关联申报或者准备同期资料；•

（七）从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准；•

（八）由居民企业，或者由居民企业和中国居民控制的设立在实际税负低于12.5%的国家（地区）

的企业，并非由于合理的经营需要而对利润不作分配或者减少分配；•

（九）实施其他不具有合理商业目的的税收筹划或者安排。“”

2.4.1

特别纳税调整适用境内企业吗•

国家税务总局公告2017年第6号第三十八条，实际税负相同的境内关联方之间的交易，只

要该交易没有直接或者间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不作特别纳税调整。•

名义税率相同？•

实际税负的测定是关键“”

2.4.2

实际税负测算的地方标准•

实际税负相同，主要指关联方之间适用税率相同，而且没有一方享受减免税、发生亏损

弥补等情形，其应纳税所得额承担了相同的税收负担。•

实际税负指的是企业所得税实际税负，在不考虑境外所得补税和抵免企业所得税额的情

况下，为企业的实际应纳所得税额除以应纳税所得额的比例。（北京）•

实际税负率=主表33/25（实际应纳所得税额/应纳所得税额）（上海）“”

2.4.3

实际税负差异的主要原因•

一是双方实际执行企业所得税税率不同，一方是25%，一方免税或15%的优惠税率；•

二是关联交易的双方，一盈一亏。此处盈利或亏损，并不是简单指在发生关联交易的当

期交易双方实现了盈利或亏损，还应考虑在发生关联交易的上一个年度，交易双方在所

得税汇算清缴后，是否有未弥补的亏损。•

以前年度形成的未弥补亏损具有抵税作用。如果双方通过关联交易，将利润尽可能地转

移到亏损方，最终会造成国家整体税款的减少。•

当发生关联交易的双方都是亏损企业时，不能简单地认为双方不存在实际税负差，而应

结合各自的亏损额以及各自企业的销售收入、实现利润的能力来综合判断。“”

2.5.3境内关联交易特调重复征税的消除•

《特别纳税调整实施办法（试行）》（国税发〔2009〕2号）第九十八条中仅规定，关

联交易一方被实施转让定价调查调整的，应允许另一方做相应调整，以消除双重征税。•

在对被调查企业征税时，先和交易对方主管税务机关沟通，若对方同意调整和退税，则

可按法定税率征税；若对方税务机关不同意调整和退税，则应按实际税率差征税。“”

3.1

房地产企业境内关联交易审核重点•

总局《2014年大企业分事项税收风险管理工作方案》•

主要审核是否向关联方转移土地增值额或利润额，以少交土地增值税、营业税和企业所得税。由于土地增值

税是房地产企业特有的税种，向上下游关联企业转移增值额避税，成为房地产企业的首选。•

（1）房地产业务的上游或下游是否存在关联企业。包括上游的施工企业、装修企业和材料设备提供商，下

游的商场、宾馆酒店、置业或物业公司等。•

（2）是否存在受地产商控制的施工企业（构成关联企业）。•

（3）关联交易的单位建筑成本与费用，是否显著高于其他企业的同类建筑造价或预算造价，以多开建筑业

发票方式虚增施工成本。•

（4）销售给关联方的商铺、住房价格是否明显低于非关联正常价格。•

（5）相对土地成本，项目的土地增值率或利润率是否显著偏低。“”

3.2

总部企业境内关联交易审核重点•

主要审核是否通过关联交易或不合理商业安排减轻集团整体税负,

重点关注：集团下属公司享受税

收优惠企业，本部利润水平亏损、微利或显著低于集团合并利润水平的企业。•

（1）是否通过关联交易向下属享受税收优惠或财政返还的子公司转移利润，以少缴企业所得税，

导致总部企业利润明显低于正常水平。•

（2）是否不收或不按正常标准收取下属公司的商标费、技术使用费、服务费、租金、利息等，以

少缴营业税。总部企业容易忽视前述费用或不按正常标准收取费用，应当予以注意。•

（3）是否将公司已享受过税收优惠的业务注入新成立公司，重新享受先进技术企业等税收优惠。•

（4）属于股东投资活动的成本是否作为服务费分摊至子公司。“”

3.3.1

房企境内关联交易常见问题•

总部-区域-城市三级架构下通过总部/区域总部向项目公司提供服务.•

常见的服务交易费安排包括：集团共享服务费、项目运营与工程咨询服务费、设计规划服务费、

市场营销与销售策划服务费等。•

缺乏全面统筹规划和合规管控意识，无视税务调整风险。“”

3.3.1

房企境内关联交易常见问题•

缺乏统一的交易安排和定价逻辑，业务流向和收费金额存在较大的随意性•

从服务费支出方角度，对于同类型的服务安排，每年的服务费收取方都有变动，金额波

动幅度大但无合理解释，较易引发税务机关对交易安排的真实性和合理性提出质疑。“”

3.3.2

房企境内关联交易常见问题•

关联交易商业实质不足，缺乏支持性文档：•

对于集团内费用收取一方（如服务提供方、供应商、无形资产授予方），在人员架构/数

量/资质、费用结构和运营管理流程等方面，并不完全配套所涉及的关联交易安排，缺乏

留存工作成果支持性文档以支撑其真实性和服务接收方的受益性，较易引发税务机关的

质疑和调整。“”

3.3.3

房企境内关联交易常见问题•

对非受益性服务进行收费：根据国家税务总局关于发布《特别纳税调查调整及相互协商

程序管理办法》的公告（国家税务总局公告2017年第6号，以下简称“6号公告”）相关

规定，服务提供方为集团决策、监管、控制、遵从需要所实施的财务、税务、人事、

法

务等活动为非受益性劳务，集团内子公司支付的此类费用不能在税前列支。在房企实际

业务中，如项目投前调研、财务预算审核、内部审批及其他重大投资/商业活动的内部监

察等，都可能属于非受益性服务范畴，向项目公司分摊上述费用可能引发税务机关的质

疑。“”

4.1.1

税务机关的可比性分析•

第十五条

税务机关实施转让定价调查时，应当进行可比性分析，可比性分析一般包括以下五个方

面。税务机关可以根据案件情况选择具体分析内容：•

（一）交易资产或者劳务特性，包括有形资产的物理特性、质量、数量等；无形资产的类型、交

易形式、保护程度、期限、预期收益等；劳务的性质和内容；金融资产的特性、内容、风险管理

等；•

（二）交易各方执行的功能、承担的风险和使用的资产。功能包括研发、设计、采购、加工、装

配、制造、维修、分销、营销、广告、存货管理、物流、仓储、融资、管理、财务、会计、法律

及人力资源管理等；风险包括投资风险、研发风险、采购风险、生产风险、市场风险、管理风险

及财务风险等；资产包括有形资产、无形资产、金融资产等；•

“”

4.1.2

税务机关的可比性分析•

（三）合同条款，包括交易标的、交易数量、交易价格、收付款方式和条件、交货条件、

售后服务范围和条件、提供附加劳务的约定、变更或者修改合同内容的权利、合同有效

期、终止或者续签合同的权利等。合同条款分析应当关注企业执行合同的能力与行为，

以及关联方之间签署合同条款的可信度等；•

（四）经济环境，包括行业概况、地理区域、市场规模、市场层级、市场占有率、市场

竞争程度、消费者购买力、商品或者劳务可替代性、生产要素价格、运输成本、政府管

制，以及成本节约、市场溢价等地域特殊因素；•

（五）经营策略，包括创新和开发、多元化经营、协同效应、风险规避及市场占有策略

等。“”

4.2.1

同期资料本地文档的准备要求•

年度关联交易金额符合下列条件之一的企业，应当准备同期资料本地文档：•

(1)有形资产所有权转让金额（来料加工业务按照年度进出口报关价格计算）超过2亿元。•

(2)金融资产转让金额超过1亿元。•

(3)无形资产所有权转让金额超过1亿元。•

(4)其他关联交易金额合计超过4000万元。“”

4.2.2

同期资料特殊事项文档准备要求•

特殊事项文档包括成本分摊协议特殊事项文档和资本弱化特殊事项文档。•

(1)企业签订或者执行成本分摊协议的，应当准备成本分摊协议特殊事项文档。•

(2)企业关联债资比例超过标准比例需要说明符合独立交易原则的，应当准备资本弱化特殊事项文

档。•

“”

4.2.2

同期资料特文档准备的免除•

企业符合以下情形之一的，可免除准备全部或部分同期资料：•

(1)企业执行预约定价安排的，可以不准备预约定价安排涉及关联交易的本地文档和特殊事项文档，

且关联交易金额不计入42号公告第十三条规定的关联交易金额范围。•

(2)企业仅与境内关联方发生关联交易的，可以不准备主体文档、本地文档和特殊事项文档。“”

4.3.1

转让定价方法•

可比非受控价格法•

再销售价格法•

成本加成法•

交易净利润法•

利润分割法•

其他符合独立交易原则的方法。“”

4.3.2

可比非受控价格法•

第十七条

可比非受控价格法以非关联方之间进行的与关联交易相同或者类似业务活动所收取的价格作为关

联交易的公平成交价格。可比非受控价格法可以适用于所有类型的关联交易。•

可比非受控价格法的可比性分析，应当按照不同交易类型，特别考察关联交易与非关联交易中交易资产或者

劳务的特性、合同条款、经济环境和经营策略上的差异：•

（一）有形资产使用权或者所有权的转让，包括：•

1.转让过程，包括交易时间与地点、交货条件、交货手续、支付条件、交易数量、售后服务等；•

2.转让环节，包括出厂环节、批发环节、零售环节、出口环节等；•

3.转让环境，包括民族风俗、消费者偏好、政局稳定程度以及财政、税收、外汇政策等；•

4.有形资产的性能、规格、型号、结构、类型、折旧方法等；•

5.提供使用权的时间、期限、地点、费用收取标准等；•

6.资产所有者对资产的投资支出、维修费用等。“”

4.3.3

明显不合理的法院司法解释•

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）•

法释[2009]5号•

（2009年2月9日最高人民法院审判委员会第1462次会议通过）•

第十九条

对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，

并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。•

转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价;对转

让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。•

债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定

予以撤销。•

地方标准：河北是7折、河南是9折、江西是9折……“”

4.4.1非受益性劳务•

第三十四条

企业与其关联方发生劳务交易支付或者收取价款不符合独立交易原则而减少企业或者

其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关可以实施特别纳税调整。•

符合独立交易原则的关联劳务交易应当是受益性劳务交易，并且按照非关联方在相同或者类似情

形下的营业常规和公平成交价格进行定价。受益性劳务是指能够为劳务接受方带来直接或者间接

经济利益，且非关联方在相同或者类似情形下，愿意购买或者愿意自行实施的劳务活动。•

第三十五条

企业向其关联方支付非受益性劳务的价款，税务机关可以按照已税前扣除的金额全额

实施特别纳税调整。非受益性劳务主要包括以下情形：•

（一）劳务接受方从其关联方接受的，已经购买或者自行实施的劳务活动；“”

4.4.2非受益性劳务•

非受益性劳务主要包括以下情形：•

（二）劳务接受方从其关联方接受的，为保障劳务接受方的直接或者间接投资方的投资利益而实施的控制、管

理和监督等劳务活动。该劳务活动主要包括：•

1.董事会活动、股东会活动、监事会活动和发行股票等服务于股东的活动；•

2.与劳务接受方的直接或者间接投资方、集团总部和区域总部的经营报告或者财务报告编制及分析有关的活动；•

3.与劳务接受方的直接或者间接投资方、集团总部和区域总部的经营及资本运作有关的筹资活动；•

4.为集团决策、监管、控制、遵从需要所实施的财务、税务、人事、法务等活动；•

5.其他类似情形。•

“”

4.4.3非受益性劳务•

非受益性劳务主要包括以下情形：•

（三）劳务接受方从其关联方接受的，并非针对其具体实施的，只是因附属于企业集团而获得额

外收益的劳务活动。该劳务活动主要包括：•

1.为劳务接受方带来资源整合效应和规模效应的法律形式改变、债务重组、股权收购、资产收购、

合并、分立等集团重组活动；•

2.由于企业集团信用评级提高，为劳务接受方带来融资成本下降等利益的相关活动；•

3.其他类似情形。•

“”

4.4.3非受益性劳务非受益性劳务主要包括以下情形：（四）劳务接受方从其关联方接受的，已经在其他关联交易中给予补偿的劳务活动。该劳务活动主要包括：•

1.从特许权使用费支付中给予补偿的与专利权或者非专利技术相关的服务；•

2.从贷款利息支付中给予补偿的与贷款相关的服务；•

3.其他类似情形。•

“”

4.4.4

非受益性劳务•

（五）与劳务接受方执行的功能和承担的风险无关，或者不符合劳务接受方经营需要的关联劳务

活动；•

（六）其他不