关于新大盘的六个故事

关于新大盘的六个故事许多人都说，今天中国地产已经进入了一个大盘时代，这种现象的出现实际上是中国目前城市化发展的一种必然现象。今天中国城市化发展的进程，其广度之广，规模之大，涉及人口之多，在人类历史上都是从来没有过的。单就城市建设而言，二十一世纪的最初二十年，是一个注定会由中国人创造奇迹的年代。在这个时代中，我们注定要创造一些西方国家从来没有见过的开发奇迹，但是同时不可避免的是肯定重复西方国家已经犯过的错误。我们现在要谈的这些关于大盘开发的话题，就是要多看一些国外的案例，从国外类似的开发案例中，多总结一些经验，多吸取一些教训，使我们在发展建设的道路上能够走得更快一些—－道路总是曲折的，换句话说，聪明人不是不走弯路，而是擅于在弯路上比别人走得更快些。西方国家所历经的新城开发的种种阶段，我们大部分也要历经一遍。我们所能做的不应当是试图跨越一两个发展阶段，而是应当在总结西方国家经验教训的基础上，缩短我们走的弯路，尽快走上新城建设的正确道路。本着这种从历史看问题的观点，就让我们分析一下国外已经在新城建设上发生过的几个“故事”。大院与大盘。当我们现在开始总结新时期的房地产开发时，我们总喜欢说一句话，那就是：我们告别了长期以来计划经济的单位分房时代，迎来了房地产开发的一个全新时期。但是如果我们仔细注意一下就会发现，我们现在所建的大部分小区，无论是总体规模还是管理模式，在大多数情况下和原有的单位大院的居住区有许多惊人的类似。一样的围墙大院，只是围墙由封闭式的院墙换成了透明式的栏杆。一样的行列式布局，只是在这种布局中多增加了一些绿地与景观，甚至与旧的大院都一样，还都是一个大门口。大门口上也一样是有人站岗，当然，站岗人的名字换了，原来我们管他叫警卫，现在我们管他叫保安，但是那种询问与登记的制度都会时时的提醒你，大院还在，属于大院的安全感也还在，好像那种大院文化也还在。这种大院式的封闭为我们的城市建设带来了诸多的问题，开发商出于降低管理成本的考虑，往往在这些“大院大盘”进行建设时，都会做两项工作：一是把原属于小区内的市政路统统干掉，或者完全改为区内道路，以便于实行封闭式管理，然后，在此基础上就可以尽量减少小区的出入口，最好只留一个出入口。这样一来，就可以把小区保安的数量减到最少。说到底，这还是一种管理者的思维方式而不是一种服务者的思维方式，在许多很大很大的大盘中，我们就会发现，这种做法的弊端也被放大了，当大家都在熙熙攘攘中共同进入一个气派的小区大门的时候，有许多客户才发现，今后的路还长着呢，他们还要差不多再走一公里才能到达他们真正的家。当然了，这一方面可以锻炼大家的身体，另一方面，也可以验证我们现在大盘到底有多大—－已经大到了内部应该再开一条公交线路的程度了！这是多么扭曲的一种思维！为了让一两个管理者感到方便，居然能够让这么多的使用者都感到不方便。这不禁让人想起了非典时期的首都机场，当时，所有的人都要做体温检查，但国内区和国际区都只开了一个检查口，所以有旅客都挤在口外等候检查，一等就是二三十分钟，许多旅客愤愤不平的说：“这么多人挤在一起，这要是有非典早就传染了。”我问工作人员，为什么不多开几个口？得到的回答极其明确：“便于统一管理”！这句话太熟悉了，在许多大盘开发的研讨会上，许多的开发商都说过同样的一句话！时代变了，买卖关系变了，开发模式变了，楼房样式变了，但我们的思维并没有变。我们思维中的许多成份还停留在当年的大院里，这就是我们所说的思维定式。而这里所说的我们，可不光是只开发商，更指大众购房者，甚至可以说是大众购房者的思维定式把开发商引导成为今天这种开发思维。大家想想看，当你下班之后，心安理得的走过这种集中封闭大盘的大门时，你心理有没有感觉到很不舒服呢？没有，大多数情况下我们还是挺舒服的，因为我们在大院中就已经被人管理惯了，我们已经将自己定位于一个被管理者，准备接受物业管理者的管理，而常常忘了我们是出钱的，而他们是服务者！服务者应当用自己的不方便换来被服务者的方便，但现在常常却是相反。这使我们想起了一只老鹰的故事。有这样一只老鹰，从小就生活在动物园的笼子里，每天就在笼子里盘旋飞翔，因为笼子太小所以它从来没有尝试过直线飞翔。后来有一天，鸟笼破了，许多鸟飞了出来，老鹰也飞出来了，但它很容易又被管理者捉了回去，为什么呢？因为它在出了鸟笼之后，还只会绕着圈子飞，而不知道直线飞翔可以让它远离这个是非之地。这只老鹰和我们一样，都有思维定式，都有路径依赖！从建国以后，我们和我们的父辈们在大大小小的各类大院中生活了接近五十年，现在让我们忽然从里面搬出来，我们很难在一夜之间就将这种大院思维彻底抛弃，我们会发现，这种大院的居住模式已经作为一种心理情结渗入到了我们的血脉中。这不是一朝一夕可以轻易改变的，五十年啊！五十年的人在大院，五十年的人在单位，使我们已经有了很深的大院情结和单位情结。这种情结延伸至今使我们有一种“不识庐山真面目，只缘身在此山中”的感觉。于是，在我们的眼里，近几年来，开发出了一个又一个的现代化大盘，但是这些大盘如果按照国际现代居住标准来衡量，它们还不能叫做严格意义的现代化居住社区，从某种意义上说，它们更像一些现代化的大院，这里的现代化是指，物业管理取代了房管处，保安取代了警卫，会所取代了社区文化中心，但它的骨子里却没有变。记得有人曾经说过这样一句话，任何人都不要在外人面前嘲笑自己的父亲，因为你和你父亲之间的相似之处远大过你自己的想像。我想这句话也同样适合于我们的大院和大盘。这也从一个侧面反映出这样一个发展的规律。事实上任何发展阶段都是不太可能被我们轻易跨越的，而一切的现代化从归根结底来说，都首先取决于人们观念的现代化。没有现代化的社区意识，没有现代化的“社区人”，是不可能出现现代化社区的，而人的现代化，准确点说是人的观念的现代化必须有一个相对漫长的过程，让我们在这个过程中逐渐的淡化这种大院情结。从而使我们逐渐意识到，自己首先属于这个城市，首先是一个现代化的市民，其次属于这个社区，是一个现代化的“社区人”，而单位是并不重要的，就像我们经常变动的工作一样，我们更大的利益是归属于这个社区而不是单位。这也就引出了下一个命题—－恒产与恒心。恒产与恒心——大盘中的社区问题。现在的我们一说到社区，更多谈及的或许就是社区组织和社区文娱活动，比如业主联谊会，或者社区运动会云云。其实在现在新形势下，我们应该静下心来想一想，形成并维系一个社区的核心要素到底应该是什么，搞清楚了这个核心要素，对于我们研究一个大盘的开发非常重要。谈及社区的核心要素，我们很自然会想到最近的宪法修订案，其中最重要的一条就是关于公民私有财产的条款：2004年3月14日，中国通过了明确规定保护私有财产和人权等内容的宪法修订案。修订后的《宪法》中规定，“公民的合法私有财产是不可侵犯的”，这使得私有财产的地位被提升到了与公有财产同等重要的地位，同时，宪法还新增设了“国家鼓励、支持、引导非公有制经济发展”的条款。“私有财产不受侵犯！”，这就等于宣布了一个新时代的到来，因为大家开始更关心自己拥有财产的增值和保值，而在个人的私有财产中，最重要的是什么呢？——房产。新加坡国父李光耀提出的“安居才能乐业，有恒产才能有恒心”，一语道破了其中的利害关系，也因而成为了新加坡的立国之本。在国外，私人房产占到个人资产的75％左右，为了维护自己这75％左右私有财产的增值和保值，大家会采取很多的措施，而其中最重要的措施就是结成一个维护自己房产稳定价值的团体——社区。从这种意义上，我们可以看到，社区其实是一个非常功利化的利益型组织，它首先是一种利益认同，而不是什么观念或者文化的认同。正是由于要进行利益认同，所以买房对于居民来说，其实是买到了两件东西：一是房权本身，二是住宿公约。也就是说，买房者买了这个房就等于认同了要同一群什么样的人住在一起，这时候购房者所要考虑的是社区中的人群对于维护自己的房权价值是否有利。同样，社区中已有的居住人群也会考虑新入住者对他们是否有利。比如，如果一个小区是可商可住的，它在最后总会确定一个属性，要么偏商，要么偏住。如果偏商，这里的大部分住户就会采取住户公约的约定，去约束那些偏住的人，要么把房屋出租，要么搬家，从而达到更好的均质性，从而维护房产的价值。如果是偏住的话，就会采取相反的措施。可见，不论采取哪类操作，社区的打造都要本着符合经济规律的原则，就是要使社区的房屋价值趋向最大化的原则。因为，不论商和住哪一类人混在一起，就好比“脏水理论”所描述的那样，一桶干净的水加入了一点脏水，或是一桶脏水加入一部分干净水，终归都是脏水，这对价值的保持和提升总归都是不利的。因此，这时候我们可以看出，一个社区组织的价值应该体现在维护房屋价值方面，能够为社区物业保值升值做有益的工作。所以我们在研究大盘，以及开发大盘期间，就应该有意识地引导这种社区组织的产生，而且还必须明确一个观点：社区是一个利益团体，而不是一个文化团体或管理团体。因此我们在大盘开发中，要注意发挥社区这个团体的作用，它对于维护社区稳定方面，尤其是均质化方面的作用，起着非常重要的作用。我们应该意识到，如果每个人都维护自己的房产权，那么这将对形成一个社区的稳定是非常有好处的。正所谓：有恒产者有恒心。一个人只有当他在城市内有了房产以后，他才会关心这个城市中的变化，才会关心社区的点点滴滴，因为这个城市中，这个社区中的一举一动，跟他的利益都是有关联的。所以，随着宪法关于保护私有财产的修订，大家普遍的购置房产，有恒产者有恒心的时代就会到来，居民会生活得更安定，才会更加关心自己社区中的事情，整个社区也会因而变得更有活力，更有价值。可见，对于大盘的开发，为了迎合这种状态，首先一个社区应该进行住户人群的均质化处理，因为只有相对均质化了，才不会发生那么多的利益冲突，才能使大家信守一个同样的住户公约，而这个住户公约一定是有利于维护商业价值的。也由此在这个层面上，引发了关于社区的另一个重要原则，即“邻里同质，社区混合”的理念。在当今中国社会（阶层）分异趋于明显的今天，也逐渐导致了城市居住空间的分异，因为，由于不同的社会、经济、文化背景，不同居民的居住需求是不同的，因而真正以人为本的居住区中，应适应、并满足不同居住群体的不同需求。只有这种人性化、多样化的居住空间才能适应这种社会生态的多样性特征。一定程度的居住分异，也就是居住同质化，不但可以合理体现出土地的利用价值，满足不同社会阶层居住需求，提高同阶层居民的生活质量，而且有利于形成居民相互之间的认同感，体现出这个阶层的地位和层次，并使他们更具有社会属性的归属感。然而，过度的居住空间分异也是不可取的。城市社会阶层的分化也不会是无止境的，因为无限制的分化必然会导致社会资源分配过渡不均，阶层隔离和矛盾的加剧，环境的恶化，犯罪率的提升等一系列社会问题，因此，也必然会受到市场分流和引导的作用，而需要合理和科学的措施避免负面影响的形成。因此，相对合理的居住空间格局应该是这种“组团同质、社区复合”的概念，即“邻里同质，社区复合”的形式。这种基于在小空间范围内同质的社区混合居住模式，主张在较大规模的城市居住社区中，即所谓的“大盘”中，应以一定范围内不同社会阶层的混合居住为前提，尤其强调在中高档居住社区中应分布一定比例的相对低收入群体的住宅。当然，这绝非是那种全盘打散、混为一体的绝对混居概念，而是在相对小规模同质聚居的前提下，力求一种大社区的混合，即所谓的“邻里同质，社区复合”。这种“邻里组团同质”的居住原则也是国外很多建筑师和学者，经过很长时间的研究和实践所得出的结论。这个原则的主张实际上就是：一定范围内居民的同质性是促进个体之间交往、强化社会认同并促进地区稳定的重要保证。英国建筑师Halpern结合社会心理学家的研究发现：“在一个地方的群体聚集程度降低到一定限度时，这一地方的精神病患者的数量会增多，这表面上似乎支持邻里内的社会平衡，然而，实际上关键原因在于一定程度的社会同质性的规模范围是重要的。”因此，大社区内多样化社会构成的前提下，应有一定的同质社会成分（包括相近收入、社会层次、爱好等）相对的聚居在一定的地域范围内。但同时，这一规模也不宜过大，因为同样的研究表明，当一个人所属群体内人口数量较大时，它不但不会认识很多的人，反而会消极逃避。这是因为人的信息承载力是有限的，在今天这样一个信息泛滥的时代，人们不再把社会圈局限于共同居住生活的邻里内。因此，若同质居住的较亲密的邻里空间内人口规模过大，反而会间接遏制居住共同体的凝结。上面就是大盘开发中关于“社区”的两个重要观点，搞清楚了“社区”的这两个概念，在大盘开发的社区建设中才能避免再出现彷徨和误区，才能根本的解决社区中的种种问题。大盘中的交通问题。交通是大盘开发中的另一个最为关键的环节。现在北京早期的几个大盘，比如天通苑、回龙观等大型居住区，都已经表现出了不少所谓的“大盘病态”，而其中最为突出的就是交通问题。比如天通苑，它所表现出来的这些交通问题，不但自身的受其困扰已久，问题长期难以解决，大量集中的交通流量还造成了附近的交通路段都成为严重的拥堵点。而这些交通拥堵点不仅对天通苑居住区自身造成较大的负面影响，更为严重的是，难以解决的交通问题使得整个区域价值都受到牵连，而受负面影响最为直接，也最为要命的，不能不算是汤立路北部沿线的别墅板块了。我们再看一下回龙观，它的交通问题同样严重，由于早晚高峰的巨大交通流量，使从回龙观通往市区所有交通干道，都呈现出明显的潮汐性特点，即常说的“钟摆式交通现象”也很明显。早上通往市区的行车道堵得严严实实，晚上下班时间时，出城的道路上车辆拥挤不堪，而另一个方向的行车道却往往畅通无阻。这究竟是哪里出了问题呢？其实，这里所说的“钟摆式交通”也好，交通拥堵点造成区域贬值也好，都说明我们在过去为解决居住问题及交通问题的时候，忽略了很重要的一件事，那就是置业成本和生活成本的问题。许多买房人当初购买郊区大盘时，确实是冲着这些大盘的高性能价格比而来的，郊区的房子价格便宜，因而可以买到较大面积的房子，自然环境也好，同时大盘的巨大规模也可以营造出了甚至是不次于城里的商业、休闲配套。但当我们住进来后才会发现，实际上我们在居住生活中消耗的成本主要是由两部分构成的：一是置业成本，二是日常生活成本。置业成本自然是购买房产本身所花费的成本，是很具象的一部分成本，也是一般买房人最容易关心到的一部分成本，因为它看得见，也算得清。然而住进来以后，日常生活成本才逐渐显示出来，并且变得无法忽略。日常生活成本其实可以分为两部分，分别是配套成本和交通成本。在郊区大型住宅区中，居民生活中的配套成本可以通过很多种可能的办法得到降低，比如通过完善配套，扩大服务范围等等，都不难解决。但是另一部分，交通成本的降低却很不容易做到。这时候你会发现，住在郊区的房子里，如果把时间也折算成财产价值的话，那么没有很好的交通前提条件，你一点都没有省钱，反之还可能因此而带来可观的负面效应。这就说明我们在思考大盘开发的时候，忽略了一个很重要的问题，那就是大盘与城市的衔接。如何使大盘和城市做到很好的衔接呢？国外诸多的经验和教训，以及国内有益的实践，已经为我们开出了很好的药方，那就是TOD（公交导向开发）开发理念。关于TOD，我们不惜笔墨，反复宣讲它的科学性，高效性，甚至是它的人性化设计手法，因为这将是，也无疑是解决新时代大盘交通问题，解决大盘与城市的衔接问题，乃至解决未来大城市交通问题的最有效方式。当然，同时我们也应当意识到，在现阶段中国轿车产业飞速发展的时期，仅有轻轨和TOD是不够的，因为世界上任何一个城市的发展，都必须将要，或者已经，经历过一个轿车高速发展的时期。轿车产业的未来发展和产业生存背景我们在此不作过多的探讨，但有一点可以肯定的是，凡是经济起飞的国家都历经了一个轿车时代，而支撑这个时代的主力军，有相当多会是一批年轻人，他们的个人需求倾向和国家发展轿车时代的宏观计划在这一点上是重合的。因此，现在问题就转化为，这些居住小区需要承受多大的轿车交通才是适宜的。在北京发展到今天的这个时点，如何解决轿车的交通问题是我们无可回避的话题。换句话说，可能有一天，随着我们公共交通的优先建设，会有许多人放弃轿车，但这绝不会是今天。因此，既然今天我们的大盘已经面临着很严重的轿车交通问题，那么就要想办法进行解决。解决大盘的交通问题，仅有轻轨也是不够的，依仗单一的交通模式显然不足以解决如此大量和多样的交通出行方式，因此大盘的交通解决有赖于轻轨等公共交通所代表的TOD开发，与私人轿车导向交通方式二者的协调。这种解决方式在国外已经有过不少大胆而有效的尝试，而如果要找到与我国国情最为接近的，也是最为现实的解决方法，我们可以将目光集中到我们的邻国——新加坡。由于国土面积小，交通问题对他们而言也极为突出，然而它们对于城市的理解，对于交通的重视，要比我们深远的多。他们推行了多年的新镇建设，如今已经取得了非常可观的成绩，连带大型居住新镇的交通，比如金文泰、榜鹅、裕廊、大巴窑，几乎新加坡的每个新镇都为我们做出了很好的榜样。新加坡大型居住社区交通管理的好，一方面应该归功于整个新加坡发达的轨道交通，几乎各个新镇或者开发区，都可以通过轨道交通相衔接，另一方面，也要归功于社区就业问题解决得好，这其实也是大盘开发的下一个要紧问题。而对于居住区内的私人交通管理，更多的是采取在楼和楼之间，建了一些地上三层，地下一层的立体停车楼，既可以与居住单元通过电梯直接联通，而且还有效利用了土地的价值，同时还使得社区内部的交通压力大大缓解。荷兰的鹿特丹在这方面也做过不少有益的实践，这些都是我们在新大盘开发中要认真考虑的问题。声明一下，我们这里描述了那么多，只是在举例子，为解决大盘社区的交通问题，也并非一定要采取这种方式来解决。我们所要说的是，城市中私人汽车的发展问题是我们在城市建设中无可回避的，也是在以后必须考虑的一个问题。我们既要考虑汽车带给我们的方便，也要考虑汽车带给我们的负面影响。但核心问题还是要采取类似新加坡的TOD模式，来尽量降低交通的成本。一个不充分考虑与城市衔接的大盘，就会加剧城市的钟摆性交通矛盾现象。现在目前北京正在想办法重新调整城市规划结构，其中很大程度就是要解决城市的摆钟交通问题。解决手法中很重要的一个方面，就是要倚重公共交通，走TOD发展路线。而与此同时，另一方面要大力发展本地就业，减少跨区的通勤交通压力。于是这也引出了我们关于新大盘的下一个话题：大盘的复合性问题。大盘的复合性问题。任何一个居住大盘都离不开与就业的关联，就是说必须有相当强的就业带动力，这就是我们所说的大盘复合性问题。这个问题需要从两个方面来说明。第一，有强劲就业动力的地方，需要也适合发展大盘；第二，有大盘存在的地方，也必须发展一定的就业来支持大盘，如果没有相当程度的本地化就业，大盘很难留住稳定的住户和居民，大盘也就不能称之为大盘，也难以形成持续稳定的发展动力。第一个方面比较容易理解，作为强就业区域的配套，大型居住区往往可以吸引不少附近就业的人群就近居住，从而形成稳定而强大的居住需求，大盘也就应运而生。比如目前北京的亦庄，由于紧靠北京经济技术开发区，几乎所有的居住类项目都卖得很不错，这就是我们所说的应当在有就业动力的地方发展居住社区。同样，教育产业的日益兴盛，使得学校也逐渐成为具有很强带动作用的就业动力源，于是围绕学校形成大型居住区也就不难理解了。第二方面，社区的发展过程都有一个从局部配套到全面配套的过程。现在大多数大盘往往是处于初期阶段，社区就业基本没有形成系统和规模。而真正的大盘则应该发展成为职住一体的格局，这样不仅可以有效的增加社区中的复合性，给社区带来更多的活力，也可以大大减少城市区域之间的通勤量，缓解城市交通压力。关于在大盘中发展就业，国外在这方面早就有很深入的研究和实践，包括日本的职住一体理论，新加坡的新镇就业规定等等。新加坡在它的新镇建设中，就有一个严格的规定，即要求社区内的就业比例不低于15%，这是一个非常明智的选择。可能有人会表示疑惑，社区内如何才能创造出如此大规模的就业机会呢，其实社区内或周边也是能够产生很多就业机会的，包括各种商业、轻型办公，包括依托于大量人群居住的服务类产业等等。典型的比如国外的CallCentre，这种服务类产业完全可以就近设置在大盘中，它就能解决不少较高层次的就业机会。在新加坡的新镇中，我们就可以看到很多这类的物业。这样的话，才能够使更多的人在本地就业，为本地创造一个稳定的就业环境，也才能够留得住人。所以我们说大盘必须是复合性的，而且很大程度上应当表现为职住一体化格局。目前北京的一些大盘，普遍缺乏就业动力。如果我们还要一味的搞这种单一化的居住区，那么将面临这方面的问题会越来越多，越来越严重。现在北京的总体规划里面，已经意识到这一点，开始大力提倡告别卧城模式，提倡复合性发展，这显然是非常明智的。其实，换一个思路来看，每一个发展大盘的地方也往往都具有一定的产业发展区位优势，最典型的例子莫过于西南四环外的“总部基地”，在它的旁边有像万年花城和怡海花园这样的大盘。对于万年花城和怡海家园来说，“总部基地”这样如此强势的商务群落，可谓是稳定而强大的就业动力；同时，区域内还有经贸大学校区，是来自于教育产业的后盾。反过来，万年花城和怡海家园也成为这些就业源地的居住配套，围绕他们的各种区位优势都得到了发挥，而且互为依托，我们觉得这正是一种在大盘旁边发展就业的理想模式。大盘与配套。从最初的“华南板块”，到如今我们提出的新大盘时代，地产界的大盘开发也轰轰烈烈的搞了不少年，对于居住区如何搞配套，大家也见仁见智，各有见地。发展至今，可以说在我们现在的大盘中，各种配套不可谓不全，配套的规模也不可谓不大，小到便利店、私人诊所、钟点工服务，大到高尔夫球场、公交专线，甚至ShoppingMall、酒店。然而，我们仍然认为在现在的大盘开发中，对于配套的认识中仍然遗存有一种误区，就是一种所谓封闭配套的观念，而缺乏对大盘开放性的认识。为什么这么说呢？我们可以看一下新加坡的金文泰（Clementi）新镇，它有一条很好的步行商业街，在这条街上人们总能买到很多既便宜又有意思的东西，因此许多到新加坡来旅游的人，如果要给朋友带东西的话，都会到这里来买东西，比如一些过季名牌，比如一些当地特色纪念品。同样的案例我们也可以在大巴窑新镇里找到，那里有条很有名的小食街，里面汇集了很多新加坡和东南亚的特色餐饮和小吃，比如新加坡的传统特色小吃“捞起”。这说明了什么，这说明既使我们的大盘不在城市的中心区里，大盘里的各种配套也不见得只能够面向大盘里面的居民，来兜售我们的商品，提供我们的服务，我们同样可以把生意做到大盘之外去，做到城里，甚至做到全国，做到世界去。因为，我们发展大盘的地方，往往也都有具有一定的发展特色商业的区位优势。比如在意大利罗马，如果要买旧书的话，就有一个叫“新罗马”的郊区地带，那里是买卖各种二手藏书和旧书最为集中的地方，正是因为它离城较远，地价很低，这种二手书在那里可以获得很好的生存机会，发展起来也成为面向整个罗马，甚至是面向整个意大利的一种特色配套。我们想说的是，其实我们应当利用北京的轻轨建设，来发展轻轨线上的轻轨站点商业，比如发展一些类似于纽约外围地区“购物村”的商店，在那里能够买到更全、更便宜、更有特色的东西。这样一来，就能够让北京的老百姓，甚至是外地的游客，都能够愿意乘上轻轨，到这里去“淘东西”（注意，不是买东西），享受购物的别样情趣。相信，如果这类商业配套发展起来以后，它反过来又会对本地的就业和社区内的就业安置提供很大的帮助，同时，这对于维护大盘的安定性也起到了很好的作用。所以今后在谈到大盘的配套时，我们应该把眼光放得更远一些，观念也更为开放一些，进而才能在设计大盘配套时，按照城市的商业发展规划，结合区域的商业区位优势，从而找到发展新大盘“开放式配套”的合理模式。大盘和阶层。现在我们有时候会提到富人区和穷人区，它的背后其实是城市发展空间分异中的居住空间分异现象。所谓居住分异，是指不同特性居民各自聚居形成的城市居住空间分化，它是城市空间结构演化过程中的重要现象。造成居住分异的主导因素很多，包括住户的社会经济地位、家庭构成、社会背景等等，它们的叠置形成复杂的城市居住空间结构。居住分异形成低收入与中高收入阶层的各自集中，导致了不同经济阶层之间的相对隔离，进而也就造成了所谓富人区或贫民区的出现。从城市发展理论的角度看，这种隔离造成的直接后果将是各阶层间的纵向联系减弱，在一种以自由市场为主要调节机制的经济模式下，城市居住空间的分异在某种程度上是一种不可避免的现象。因此，在这个理论背景下，通常情况每个大盘都将具有某个特性，不可能，也不应该是贫富差距很大的不同人群混合居住。而这里我们要提倡混合多元居住，是指同一阶层内的户型多元化，以及人群年龄和文化的多元化，而不是同一户型中的贫富多元化。从理论回到实际，为什么我们现在的社区纠纷比较多，为什么有时候社区的各种利益关系难以调和，其中很重要的一个原因就在于，我们在大盘中的户型选择相对比较单一，同时居住人群的年龄结构也相对比较统一，但贫富和阶层差距却分化得很大。比如早先的经济适用房，各个收入阶层，各种社会背景的购买者都有，因此后来社区中的居住人群也比较混杂，尤其是阶层上非常混杂，因而这种毫无阶层分化的混居势必会造成管理上的种种矛盾。这种混合居住并不是我们所倡导的混合居住。同样，在现在不少的社区楼盘里，每个人买房子的动机也是不尽相同的，这也使得社区的楼盘很难均质化，结果管理很难统一，配套很难统一，生活习惯不统一，这几类人结合在一起，也就造成了很难调和的矛盾。可见，大盘要想把它的社区矛盾减到最少，根据目前居住空间分异的趋势，就必须使大盘中的居住人群为处于相对均质化收入阶层的群体。只有这样，偏富人阶层的大盘或者偏中产阶层的大盘才能够各得其所，我们也才能知道应该为社区设置什么样的配套，相同价格水平的住宅需要配上相同价格层次的商业，这样才是完善的，才符合城市发展的价值原则。但是，大盘具有一定的阶层特性并不等于说，我们社区内的所有人群都是一样的，我们提倡的是阶层均质化而并非户型和产品的单一化，我们力求的是在阶层相对均质化的基础上，做到产品类型、户型设计、配套种类多元化的社区。只有这样，才能使我们的大盘中，不光有一批奔波于城里上班的中青年人，还有老人和孩子。有了老人和孩子，大盘社区才可以称得上是真正的社区，这样的社区才能更加稳定，更加具有生命力。所以如果想要把社区生活搞好，最重要的就是要在社区人群阶层相对单纯化的情况下，提倡户型的多元化。前者能够增强社区的稳定性，不会产生阶层矛盾，后者则能够使社区内的各个人群进行对话，形成交往，从而创造出更多元化的活动，使社区更具生动性和生命力。从“英国新镇建设”到“新大盘开发”——也谈欧美大规模居住区开发的经验与教训如同当年的埃及人造船一样，曾经出现这样一个误区，它们认为只要把小船放大了就是大船，于是他们就按照小船的样子进行等比例放大，想造出一艘大船来。结果可想而知，他们失败了。同样的道理，如果一个居住区规模大到了一定的程度，就不再仅仅是一个简单住宅区的开发了，而更像是一个新城，一个新镇。国外，尤其是欧美国家在现代城市建设和住区发展方面有悠久的历史，自然也有很多的经验和教训，如果看看当年他们在这方面的做法，应该是不无裨益的。——编者按翻看如今的报章媒体，所有的人都在津津乐道于地产“大盘时代”的到来，于是，在“大盘时代”的我们也来谈一谈大盘。什么是大盘，顾名思义，就是规模巨大的楼盘。大盘的大，也确实算是“大盘时代”最突出的表征，几十万，乃至上百万规模的楼盘寻常可见。按照“大盘时代”的说法，规模大了可带来规模效益，“大盘办社会”可以带来诸多好处，许多配套、管理等方面的顽疾都可以迎刃而解。从此，我们进入了大盘时代。于是，大大小小的“城”、形形色色的“镇”在我们的城市内外遍地开花。然而，大盘发展至今，城里城外却依然踯躅的是开发商困惑的眼神，或者是购房者迷茫的目光。辉煌进入“大盘时代”之后，大盘的发展仿佛不如设想中的那样理想，诸多的问题已经逐步显现。因为，受“雅典宪章”思想的影响，大型社区容易导致区域功能的单一化，大规模、大面积、各自为政的“居住城”建设，难免会造成该地区城市功能的先天性不足，出现失调现象。这不仅加大了今后城市运转的成本，而且会增加城市管理上的难度。这样的案例俯拾可得，纯居住社区导致“卧城”，交通压力和就业动力的不足导致社区活力逐步减弱，进而使社区档次越来越低，交通、教育等配套经营给开发商带来了沉重负担，物业对于社区管理与服务职能的倒置等等，不一而足。诚然，一个占地数千亩、居住数万人的居住社区，一个事实上的“小城镇”，其只能“安居”不能“乐业”，如何来保持社区的活力，又如何体现其发展的可持续性？……罔顾社区发展的规律和本质动力，脱离城市现状而超前发展，留下真空“黑洞”，致使后遗症凸现，这不能不引起我们的忧虑。是不是中国不应该发展“大盘”？答案显然是否定的。那么我们应该如何认识“大盘”，又应该如何创新，走出困顿呢？此时此刻，我们无疑需要减少一些浮躁，而要谨言，要慎行。似乎更应该像一个好学的学生那样，先来看一看当年欧美发达国家当年在城市急速膨胀阶段，是如何“造城”和“建镇”，又是如何认识和营造居住社区的吧。谈到城市大规模住区规划和社区观念，我们不能不提到霍华德的“花园城市理论”和被誉为“规划皇冠”之明珠的“新镇建设”。18世纪中叶工业革命给英国带来巨大财富的同时，也带来了无数城市问题。尤其是人口的激增引发了住宅需求的急剧增加，由此也刺激了英国城市规划的大发展，霍华德（Ebnezer·Howard）以社会改良观点提出了分散大城市功能，建立包含有工厂、住宅、学校、商店和其他社会服务设施的“新型城市”——花园城市理论（GardenCity）。并于1903年建立了第一个试验性的花园城市，即Letchworth花园城市（距伦敦北部约35公里）。【“花园城市”的提出是19世纪乌托邦人道主义者对当时城市问题的一种解答，以新市镇的方式把拥挤的城市人口和就业向郊区迁移，使工作和生活都能在健康的环境中进行。这里得先补充一下那个时代的城市背景。工业革命后，工厂和劳动力的快速聚集造就了现代的工业城市。然而，这些城市的工业生产环境恶劣，人口密集，没有干净的饮水和排污设施。工人们栖身于拥挤脏乱的居住环境，造成严重的公共卫生问题。直接的威胁包括火灾、霍乱的蔓延，以及极高的儿童夭折率。面对恶劣的城市问题，19世纪一些慈善实业家开始在空旷的乡间兴建工厂以及相应的工人社区。追随欧文（RobertOwen）在苏格兰的著名实验社区（1800～1810），19世纪末建立的许多公司镇（companytown）成就了不少资本家传奇，包括英国伯明翰郊外由巧克力制造商卡德伯里（GeorgeCadbury）建造的伯恩村（Bournville）；化学药品巨子利弗（WilliamHeskethLever）所建的阳光港（PortSunlight）。在美国，好时巧克力（Hershey）的老板米尔顿·赫尔希（MiltonHershey）从1905年开始在宾州乡间创造集工厂、社区、学校、休闲和旅游设施为一体的梦幻国度。这个以巧克力、可可为街道命名，号称地球上“最甜美的地方”（thesweetestplaceonEarth），至今仍是一个有活力的社区。但如同规划理论家霍尔（PeterHall）指出的，其实这些实业家的动机也不尽然全是慈善的，在便宜的乡村土地上建工厂有许多好处。兴建住宅和生活设施的投资也可以从租金收入得到回报，实际上是扩大了资本家的资产。霍华德提倡的花园城市不只是建立单个的公司镇，而是有计划的将产业和人口由城市中心区迁到郊外，在郊外的工厂外围建立3万人左右的新市镇。为了达到疏散的效果，新镇特意设在旧城的通勤区之外，并且由大片的绿带所环绕。这种花园城市是能同时提供就业、居住和各种公共生活的自给自足的小市镇，市民能在步行的距离上班。但它也并不是孤立的，而是通过便捷的交通，与其他新市镇共同形成一个多核心的城镇综合区，霍华德称之为社会市（theSocialCity），总人口可达25万。霍华德提出的规划详尽而现实，他本人曾经在两个地方建造花园城市，后因财务困难而中断。但霍华德却不乏追随者，他的忠实信徒在1900年到1940年期间曾经努力地从事新市镇的建造。】——摘自《郊区化的政治》（柏兰芝）在霍华德花园城市理论的指导下，Letchworth和Welwyn两个花园城市先后建成，这两个花园城市都有三个明显的特征：花园城市内，人口结构构成强调各阶层的人相互混合在一起居住，而且都必须含有低收入居民；土地所有制是股份制，即居住在住区内的居民不再私人拥有土地，而是以股份的形式拥有土地所有权，居民首先要参加花园城市股份公司（开发方），然后再拥有居住的权利；土地规划结构基本上为同心圆向外扩延的形式，中心区包括政府官员和企业主的宅第和城市中心，外圈为普通市民的居住区，最外围为农业区。而后，1935年英国政府组织了花园城市审核评估委员会（TheMarleyCommittee），全民评价了花园城市的利弊得失之外，提出了全国范围内大力支持开发“卫星新镇”（SatelliteNewTown）。在上个世纪五十年代初期，英国开始了大规模的新镇开发，这就是我们所耳熟能详的新镇建设。如果排除土地所有制方面的差异，从新镇的规模、功能和管理体制、甚至政府参与等方面来看，英国的新镇建设都为我们在处理大规模居住区的问题上，提供了很多值得借鉴和参考的地方。让我们深入新镇的内部来看一看半个多世纪以前，英国人是如何建设大型住区的。新镇的住宅新镇最初的目的就是吸收从中心城区分散出来的人口，提供住宅是它的第一功能。为了满足当时居民对住宅的需求，以便新镇有更强的吸引力，英国各个新镇在开发住宅时，都注意提供各类住宅，比如两层楼的独立住宅、带有外廊的平房（前后附带花园的Bungalows）、各种公寓（Flats）和出租的公寓（Maisonettes）。在住宅区内，各类绿化和景观也是十分强调的。值得一提的是英格兰地区的新镇住宅有2/3是住户向开发公司租用的，开发公司提供有各类租金补偿计划或者租金减让政策，给经济困难的居民。此外，对于有特殊需求的住户，新镇也有周密的考虑。比如专门针对老年人提供有平房或者公寓住宅，包括“祖母”公寓这类老年住宅占到15%的比例。它们集中布置成组团，设有专门的管理人员或服务人员，并设有公共房间、洗衣房、电视机房等。这类特殊组团还必须靠近商店、学校、酒吧和教堂，以便使老年人感到他们也生活在社区中，减少他们的隔离感和孤独感。开发公司还经常以各类形式与购房者交谈，了解他们的需求，以改进住宅的设计。另一种特殊需求的住宅是双亲住宅，这类家庭的子女大多都已脱离原来父母的家，各自成家；或者是刚结婚不久的家庭，这类住宅的布局则采用街区形式（Block），随着需求量的不断增高，它们在新镇住宅中的比例也越来越高。新镇的就业建设新镇的一个基本原则就是在新镇内就地平衡居住与工作，而不是仅仅局限于居住，成为依附于中心城区的纯居住区。旧的新镇为此会进一步扩大新镇规模，提供工业和商业用地，以增加本镇的就业岗位，而新建的新镇则设立就业中心，提供就业服务，此外，新镇开发公司的主要任务之一就是吸收部分工业和商业公司进入。新城开发公司也推出对这些企业职工住宅的优惠政策，以吸引新的工业企业。大部分的新镇在开发时都将工业等就业场所分几处设置，特别是考虑布置在边缘地区，以避免雇员的出行在早晚形成集中往返交通。私人企业在新镇的加工业开发和商业开发中起了重要的作用，一般而言，开发公司在开发新镇期间，至少有半数的工业和商业开发项目是私人企业投资的。而开发公司则认为最重要的就是提供各类不同的就业，以就地平衡社区的就业结构，这样一旦将来某项产业发生困难，整个新镇的工业不至于受到影响。例如，英国的Skelmersdale新镇（距利物浦市约14公里，建于1961年，人口8万），在五年内就开发了金属制造业、电子工业、橡胶工业、塑料器皿、化学制药、彩色电视机显像管等多种工业。为了向青年提供合适的就业岗位，新镇还建造相当数量的办公建筑，吸收政府和商贸行业的办公机构，为此许多政府办公职能的办公室也迁移至各个新镇。此外，新镇还特别注意向已婚妇女提供合适的就业岗位。新镇的交通新镇的公共交通和私人交通是重要的问题。新城的交通体系采用完全人车分行的雷德朋原则（现在看来并不一定是最适宜的），新城主干路有快速路与大城市中心联系，市区内部有完整的步行系统，可以步行穿越各社区的中心、商店、学校和公共汽车站。对于私人交通问题，二战后的英国也同样面临私人汽车猛增的问题，从1950年全英国有230万辆私人汽车，到1973年的1350万辆，激增了近5.9倍。虽然英国在公路建设上不遗余力，但是私人小汽车数量的猛增也给英国各个新镇带来了许多难以解决的问题，比如巨大的交通压力，停车位的极度匮乏等等。比如1947年Crawley新镇刚刚开发时，小汽车车库和户数比是按照1：3设计的，于是到了20年后，有近1/3的车没有专门的停车位置，而只能停靠的道路的两侧；再如建于1948年的WelwynGardenCity，到80年代，小汽车数量增加了近3倍。这就是教训。后来的新镇建设都把停车设计作为重要内容，多层停车楼也应运而生，到80年代后期，许多新镇的停车位供应已经达到按每户1.4辆汽车计算。毋庸置疑，公共交通较之私人交通有很多优越之处，因此新镇也强调提供有效的公共交通服务设施，以便解决交通的拥挤问题。比如在有的新城内外，设有“快速交通”（RapidTransit）公共线路代替普通的公共交通，它具有有效快速而且价格便宜的特点，深受欢迎。但是“快速交通”也必须与其他道路尽可能的分隔开，并尽可能的与普通公交系统构成交通体系，车站每隔800米设一处，每一车站附近就是社区，社区大约有8000居民，保证居民步行到车站的时间不超过5分钟，车站附近还设有停车场等等。其实实质上这就是公交导向设计（TransitOrientedDesign），后文将对TOD模式进行更为详尽的讨论，在此不过多展开。新镇的服务开发公司特别注意向当地居民提供足够的服务设施，满足人们生活的需要。（这其实也是我们开发大盘思路上的关键问题之一，那就是应以服务的意识。而不是管理的意识向居民提供各类服务。）英国新镇的开发公司通过与相关的公司和机构协商，引入各类专业的基础配套服务公司和社会服务机构，为居民提供从基本生活保障到教育、娱乐、医疗、商店等各类服务。当然，与我们的开发公司不同的是，英国新镇的开发公司具有广泛的职权，但是他们面对居民的姿态却依然是服务的态度，而不是画地为牢，只顾自身的利益。在新镇开发的服务体系中，医疗和教育是重要的组成部分。在每个新镇创建时期，就会建立一定规模的成人和儿童保健服务系统，比如特殊设计的保健中心等。健康中心不仅要提供一般的医疗，还要注意提供一些专项服务，比如妇女疾病、心理咨询等。教育方面，完善的教育体系也是新镇建设的一大亮点。从幼儿园到中学，甚至有的新镇还有大学，综合而完善的教育体系使得新镇的失学率明显低于英国同期全国平均水平。新镇的社会活动除了镇中心和各个居住区内的公共中心区，新镇能够保持活力的另一个重要原因就是大量各类社会活动。在新社区形成初期，自发的或者开发公司组织的各类团体和协会共同向社区提供综合性的社会、政治和专业活动网络，比如学前游戏场（Pre-schoolPlayGroup）、皇家妇女自愿者服务社（theWomen’sRoyalVoluntaryService）、市民托拉斯（CivilTrust）都在各个新镇设有分支机构。虽然很多居民需要花费很多时间工作和照顾家庭，但是他们仍然热衷于参加各类社会活动，比如Cumberan镇在1973年有260个俱乐部分布在社区内，而哈洛城更是有500个各类俱乐部和社会团体。同时，社区内各个组团还有社区中心，这样有利于附近的老年人、青年人、和带孩子的母亲就近参加各类活动。此外，新城还预留大片未开发土地以便进一步开发娱乐、休闲等公共活动场所。也许，这正是对于规划学中邻里观念的某种体现吧。20世纪80年代以后世界范围的“可持续发展”的观点进一步扩展了新城建设的内涵，进而英国又提出了“新社区”（NewSettlement）的规划概念。新社区不再是单纯的居住区而是一种具有多重含义、内容范围广泛、集生活休闲娱乐工作为一体的综合区域。新城也注意考虑工业，新社区则将农业也纳入到规划考虑的范围，形成一种对全新城市聚居模式的探讨。说了那么多英国的新镇建设，我们并无意在此评述历史，也绝无十足的把握提出所谓的“真知灼见”，只是在翻过了西欧城市发展史之后，惊人的发现，英国的新镇建设虽然都是半个多世纪之前的东西，但经验也罢，教训也罢，这其中不少东西，对于中国现阶段的大盘开发，仍有着许多可深入探讨的话题。英国的新镇建设应该算是成功的吧，起码，从长期的观点看来，英国的各新镇基本上是赢利的。源引英国政府当年对于新镇建设的归纳，英国的新镇具有三个基本特点：战后新镇的作用缓解了大城市地区的住宅短缺压力；战后新镇不仅是一种郊区大型住宅区（theDormitorySuburb），更是一种“自我平衡”（Self-contained）和“社区平衡”的综合区域；新镇的开发是由政府组建的开发公司进行。解读这三个特点，再回顾一下欧美这类卫星城镇（国外的大盘）的发展规律，不难得出一些规律性的东西。一般来说，欧美这类大型社区的开发模式进化可大致划分为三个阶段。第一代卫星城镇是卧城（SleepingCity），只是那些白天在城市工作的人的住宿地，功能十分单一。事实证明这是有很大局限性的，现在，卧城模式也基本退出了历史舞台。第二代卫星镇是具有半独立功能的新区，除了居住活动外，还混合有一部分工商业活动，但是没有功能完整的混合工商业区。第三代卫星镇则是具有相对独立功能的卫星城，人口在10万—20万甚至更大规模，能为城市居民提供大部分就业岗位。这三个阶段，欧美国家用了200年的时间。因此，虽然我们已经有了这些经验和教训，但有些过程依然是必须经历的，所以我们急不得。我们的大盘虽然并不是城镇，但在某种意义上也超越了一般居住区的概念，因此将其转而与我们身边的大盘开发相结合考虑，可以得出几个很有意义的观点：中国的大盘也是以解决居住，提供住宅为主，这与城市的发展需求和开发商的认知基本一致，于是有了参考和比较的基础；大盘开发应强调土地功能的混合使用，提倡创造就业动力，从而以一个“生态群落”的观点，研究它的发生、发育、成长、更新的过程，找到维系社区公共利益和居民共同利益的纽带，这也是保持大盘活力、维持社区平衡最要紧的出发点；大盘开发可以由开发商做，但社区的建设和管理则需要与政府紧密合作，而且城市大盘的开发需要与城市整体的规划和配套相关联，商人代替政府来办社会，在长期看来是有很多隐患的，由此也可以认为新大盘首先应该是城市的一部分，应该更好的利用城市总体的配套，主动的与大社会相融合，通过政府的职权让全社会接纳大盘，而不是大盘封闭起来自己办社会。要解决问题，大盘就需要创新。有关新大盘的讨论才刚刚开始，我们也将从各个角度和层面阐述我们对于新大盘的理解和认识。回顾国外先行者们已经走过的路，对于我们来说，显然是有益无害的。温故知新，学以致用，即使不能作为样板，但其中或多或少也参考借鉴的价值。当然，关于新大盘开发和社区规划，也绝不可能靠挥洒些书生意气，靠抱几天的临时佛脚，就统统搞定的。看着今天欧洲、北美现在那些充满活力，风情万种的大型居住区，哪一个不是建立在数十年，或近百年的积淀之上？站在“大盘时代”汹涌前行的队列中，我们所应该做的，也能做到的，也许就是站在对短期火热效应的追求之外，踏踏实实的做做研究，再踏踏实实的实践，少一些盲从，更多一份冷静。新加坡新镇建设的成功经验在历经了几十年的建设后，我们的近邻新加坡在人居建设中已经取得了非常辉煌的成就，不仅做到“居者有其屋”，而且无论是老房子还是新房子，大房子或是小房子都显现出“花园城市”的魅力，尤其最值得称道的就是其一直倡导的新镇建设，将大规模居住区搞得有声有色，充满活力。作为国土资源极为有限的小国，确实是非常难能可贵的，那现在就让我们走入新加坡，来到新镇，亲身感受一下他们的新镇建设吧。——编者按作为举世文明的花园城市国家，新加坡在世人的眼中仿佛是上帝的宠儿。拥有了许多赞美之词。新加坡除了具有区位优势的天然港之外，既无自然资源，又无市场，60年代，该国住房奇缺，户均不到一间房，而经过几十年的建设，新加坡的人均居住水平已经是亚洲最高的国家。新加坡的房屋，无论是近年来新修的建筑，或是几十年前的建筑，无不保持着整洁干净，向世人展示她无尽的魅力。这样的成果是如何取得的？新加坡国土面积仅有600多平方公里，人口仅400多万，其市中心面积非常狭小，解决人口的居住问题，需要到市中心之外的郊区去。过去的几十年中，新加坡新建了几十个郊区新镇，解决国家人口的居住问题。新加坡的新镇建设之所以成功，是在政府“居者有其屋”政策下，遵循了公交导向、人性化设计、就近就业、更新发展以及多元混居等原则才取得的。公交导向新加坡的郊区新镇建设，不仅仅要解决居民的居住问题，更要解决居民的出行问题，因此，在进行大型组屋建设时，都同时要兼顾交通的考虑。新加坡积极推广公共交通。新加坡的公共交通系统体系比较完整，方式多样，包括大运量地铁系统（）、轻轨系统（LRT）、公共汽车系统、出租车系统等，其特点是网络覆盖面广，运行快捷高效。大运量地铁系统建于八十年代后期，由东西向干线、南北向环线以及东北向干线组成，MRT将主要的新镇与中心区串连成整体，每天运送客流超过100万人次以上。由于MRT非常方便快捷，它被新加坡人亲切地称为“市民的脚”。坐在地铁线上，一路过去是形形色色的郊区新镇，如大巴窑、兀兰、武吉巴督、金文泰、女皇镇、淡滨尼、榜鹅镇等，地铁将新加坡的所有中大型新镇连接起来。而新近建设的榜鹅新镇，则是与地铁东北线几乎同时起用的，榜鹅位于新加坡岛的东北部，隔海峡与马来西亚相望，距离新加坡市区有20公里左右，如果没有轨道交通，该新镇的开发销售将不可想象，而通过公交导向的开发和新颖的设计，该新镇目前在新加坡房地产市场低迷的情况下仍创出了高出其他小区一倍以上的销售佳绩。根据新加坡建屋发展局提供的资料显示，在榜鹅新镇，新建组屋(政府补贴的经济适用房)的认购率高达80%，同期其它地方的组屋销售率只有30%左右。金文泰镇位于新加坡地铁东西线上，距离市区有7、8公里的距离。该站点结合了地铁、公共汽车、私家车停车场、出租车站等一系列交通工具，使该镇居民能便捷地进行交通和出行。金文泰镇是新加坡开发比较早的一个新镇，开发初期并无地铁通过，随着地铁线路的通车，该镇与城区的联系更加便捷，从而也得以焕发出更大的生机，同时该地区的房屋也得到了极大的升值。轻轨系统是近年开始在偏远新镇建设的与地铁系统相衔接的高架轨道客运系统，它是地铁系统的廉价延伸形式，有效地扩大了地铁系统的服务范围，高效而无噪声污染。公共汽车系统是新加坡公共交通系统中服务范围最广的部分，线路覆盖了全国的每个街区，目前新加坡共有公共汽车线路500余条，公共汽车3000余辆。出租车系统是新加坡较高级的公共交通服务方式，舒适而收费却并不昂贵，根据我们的实地调查发现，由于新加坡的公共交通非常方便，出租车数量相对比较少，仅有不到2万辆，候车少则几分钟，多则半个多钟头，需要有很大的耐心才能等到。公共交通与新镇建设的联合开发并不意味着公共交通无利可图，新加坡地铁是世界上少数几家能赢利的机构。地铁线路自运营以来就不曾亏损过。新加坡已经建成的地铁线路总共耗资110亿新币以上（相当于人民币550亿元左右），而目前每天搭乘地铁的人次要超过百万。每年搭乘地铁的人数达到4亿人次，如此大的客流当然为地铁公司带来了可观的收入，目前地铁车票收入超过3亿新币，此外还有广告收入、利息收入和投资收入等。新加坡陆路交通管理局为利用地铁创造更多的价值，制定了发展策略，目的是使有限的土地发挥最大的经济效益。其做法是，在地铁站的周围先圈一大片绿地作为预留地，绿地外围则发展高密度的住宅和购物中心以及公交换乘站等。若干年后地铁周边地区发展起来，那块预留地的价值就会相当可观，政府可以从中获得最大的收益。人性化设计、配套齐全新加坡的新镇虽然是政府开发的“经济适用房”，其价格不到周边公寓价格的一半，但并不意味着品质不高，社区的设计处处体现出对人的关怀。新加坡全国分为东、东北、北、西、中五个区域。五个区域内共有55个发展指导图（DevelopmentGuidePlan，简称DGP）分区，其中33个DGP内包括27个新镇（NewTown）。每个新镇共约4～10万户，有5～8个邻区（Neighborhood）；一个邻区3000～9000户，含6～7个邻里(Precinct)；每个居住邻里一般由4～8幢组屋组成，约1000～2000户。新镇有镇中心（TownCentre），邻区有邻区中心（NeighborhoodCentre），居住邻里有居住邻里中心（ResidentialPrecinctCentre），各级居住社区的公共设施主要集中在各自的社区服务中心内。新建的榜鹅新镇适当缩小了邻区户数，各邻区只有1000至3000间组屋，这样就保证了邻区相对的安全性。新加坡典型新镇的配套公共设施有：学校、办公、超级市场、熟食中心、商店、购物中心、餐饮、娱乐、邮政、诊疗所、图书馆、民众联络所、安老院、游泳中心、室外体育场、室内体育馆、宗教设施、新镇公园、公交转换站等。学校由教育部负责建设；诊疗所由卫生部管理；民众联络所由人民协会派驻；体育场馆由新加坡体育理事会修建；公交由车辆注册局经营；其他设施主要由建屋发展局负责营建。为了解决高层住宅一层潮湿和生活不便的问题，所有新建高层住宅一层一律不安排居民居住，作为停车场、图书室、居民休闲、举办婚礼、葬礼等公共活动使用。为了解决停车难问题，新加坡政府规定每个组屋区、社区、都必须修建有一定数量的停车位。若小区不按标准设置配套的停车场，将按停车位缺少的数量罚缴建设差额费。由于新加坡国土面积过小，因此，即使在郊区的新镇，其停车场也多为多层停车楼，满足居民的私家泊车需要，一栋有几百个车位。停车楼屋顶也做了相应的类地面处理，屋顶有相应的花园、健身设施等。良好的物业管理新加坡的组屋区，环境优美，决不是有如其它国家大城市的贫民窟。要维持整洁与舒适，必须定时加以维修与有效的管理。因此建屋局每月向居民收取一定数额的维修服务费用。为了培养组屋居民自行管理的能力，政府鼓励居民派代表组成市镇理事会，自行管理并决定维修费用的数目。市镇理事会通常由邻近的几个选区集合而成，由该区的几位国会议员领导，理事会的成员则由各组屋区的代表组成。新加坡物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。建屋发展局在全国设有20个分局，每个分局100多人，其中有大量专职的维修保养职员，不少市镇理事会即委托建屋发展局下属分局管理区内日常维修事务。新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。物业管理部门编写了《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等规章，同时制定了公共住宅室内外装修、室外公共设施保养等规定。提供优质的保养与服务。新加坡政府对住宅小区公共设施（设备）保养维修十分重视，要求物业管理企业提供最优质服务：维持和保养公共产业（绿地、硬地、有盖走廊、楼梯、电梯等）；控制公共产业的使用；维持清洁；园艺及美化工作；增添新的娱乐及社区设备；户内水电卫生设备的保养；举办社区活动等。多元混居收入层次差异与不同种族混合居住在一个社区，体现着新加坡多民族和谐共存的社会氛围。新加坡的组屋从一房式到五房式种类齐全，不同的居民根据自己的收入不同选择不同大小的住宅。其中一房式到三房式是新加坡建国初期到80年代时期组屋的主要户型，随着国家的富强和居民收入的提高，根据需求，目前组屋房型以三房式（65～75m2）、四房式（90～100m2，相当于我国的三室一厅）、五房式（110～120m2，相当于我国的三室二厅或四室一厅）为主。新加坡是一个多元种族与多元宗教、文化的国家。在过去，各族群往往聚居在一起，各族群之间缺少沟通与了解。在这种情况下，容易发生种族摩擦与冲突。建屋局建的组屋区，混合各族群，住在同一座组屋里。建屋局规定，每座组屋都有一定比例的少数种族居民，包括马来人及印度人。每座组屋的若干百分比是保留給少数民族居民。这种多层次，多民族混居的社区组织促进了种族和谐和国家安定团结，去年非典时期，新加坡各个新镇的社区精神表现的非常突出，正是由于社区基层组织筑就的防止非典蔓延的堤坝，才保证了新加坡整个国家没有被非典冲垮。社区基层组织和相关社团无可替代的作用，表现在追踪非典患者接触过的人，保证自我隔离成功，普及非典防治知识、相互督促等方面，极大地减轻了政府的压力，保证了社区居民的安全。社区翻新新加坡政府为了保持组屋区的清新舒适，要对那些屋龄超过一定年限的组屋进行主要翻修。新加坡在1990年宣布六个示范邻里翻新计划。政府组屋翻新计划的目的是为了提升组屋居民居住环境，保留多年建立起的社区精神和增加组屋居民财产。例如：大巴窑、马林百列、金文泰邻里翻新后，转售价格大幅度提升。住宅内翻修的内容包括增建储藏室，也可当卧房或书房之用，更新浴厕水管及卫生设备，扩大客厅及阳台的面积等等。把陈旧的组屋变得焕然一新。主要翻修的费用大部分由政府承担，居民只需付10%至25%，视组屋单位的大小而定。此外还有公共场所的翻修，包括儿童游戏场，草地，电梯大厅，走廊及其它公共设施。这部分的翻新费用则由政府承担，居民并不需分担费用。社区更新也是住区居民非常乐意的事，受到居民大众的欢迎与支持。因为，住区整旧如新一方面能使房子的保值增值，另一方面也能增加社区的凝聚力。新加坡竞选政府公职的人士也非常热心于社区的建设，新加坡实行划片区普选制，要想成为新加坡的公务人员就必须为本选区的居民做好服务工作，被社区选民认同，我们看到，新加坡社区内有不少这样的便民设施都是由这些热心人士捐赠的。经过翻新的组屋，实用面积增加了，公共设施改善了，周边环境美化了，“组屋区”旧貌变新颜，接近甚至超过私人公寓。放眼新加坡的新组屋区，一座座款式与色彩不同的组屋鳞次栉比，干净齐整，魅力十足，保持了新加坡花园城市的美称。就近就业新加坡市区面积更小，将市区的人口迁徙到郊区，而这些人又在市区工作，则必将带来大量的交通流量，虽然这些可以通过大量发展道路交通解决，但这样做毕竟耗费国家和人民的财力，为减轻交通压力，方便人民，新加坡一方面将政府的某些部门迁到新镇内，一方面也适当调整国家产业的布局，如政府在国家东部樟宜机场附近和西部裕廊附近都有国际知名的开发区，为新镇居民就近就业提供了便利。此外，新加坡是一个服务业发达的国家，一部分新镇居民可以到社区的商店、图书馆、学校、餐馆等工作。概括起来看，新加坡国土面积相对较小，人口不多，因此国土规划和国家发展预期相对而言比较准确，变数小，新镇开发相对容易一些；而我国则是有十三亿人口的大国，经济、社会和人口都还处在深刻的发展变动时期，不可确定因素太多，因此也不能完全照搬新加坡的新镇建设模式。但是新加坡新镇建设中遵循的公交导向开发、新镇的人性化设计和齐全的配套、城市居住郊区化与居民的就近就业结合、多元混居保持传统邻里关系的和谐以及经常的老建筑更新等基本原则对我们国家的大盘开发建设是非常适用，很值得我们借鉴。大盘开发中城市设计手法的运用——“造城”与新大盘大盘开发”曾被诙谐的称为“造城运动”，大盘是该独立自成一体或者开放与城市相融，暂且不议，但大盘与城市发展的关系密不可分，用城市设计的眼光来看待大盘的开发，确有很大的价值。——编者按量变到质变近年来，不但北京、上海、广州等大都市卫星城建设如火如荼，由南往北昆明、郑州、呼和浩特，由东西部向西青岛、徐州、重庆等等众多大中城市也纷纷开始了新城规划与建设，同时不少房地产商开发的“大盘”项目也打出了“造城”的旗号。一时间，新城建设好像成了城市发展的标志，成了城市化进程的必须，成了城市竞争力形成的首选条件；大盘也往往以“造城”凸显实力，以“造城”为己任。新城规划与建设为大盘开发带来了更多机会，大盘开发也成为新城建设的重要手段与途径，两者共同促进了城市化进程的发展。然而，城市的成长有其自身的规律，与城市经济发展阶段，与城市人口变化、文化发展、资源利用等等息息相关，由于对城市发展规律缺乏有效探讨，或者仅仅是由于目的与出发点的差异，致使现阶段国内不少新城规划建设与大盘开发中仍然存在着不少问题，其中最主要的一点是：将小型房地产项目的开发模式用于大盘，将房地产项目的开发模式用于新城建设，而没有顾及由于建设规模变化而导致的配套、就业、交通、区域活力、区域生命力，以至于区域竞争力形成等等方面所产生的质的变化。这一问题的后果主要表现为：新城区或大盘发展初期主要以商品住宅项目开发为主，缺乏就业创造动力，也缺乏文化、艺术等功能设施，从而形成功能单一的“卧城”。由于房地产项目多数定位明确，客户层较窄，使得新发展区域住户结构相对单一，不但影响了区域活力，也会由于住户家庭生命周期的变化使得不同时期教育、商业、医疗等配套需求严重不均匀。比如现在多数新城区住户入住初期，多数住户孩子较小，幼儿园配套显得不足；随着住户孩子长大，小学、中学配套显得不足，而幼儿园又将显得过剩了。由于新发展区域功能单一，住户需要到老城区各个就业功能区上班或进行其他活动，导致城市不同功能区之间的交通压力增加，也导致住户生活成本增加。在土地大量出让，房地产项目开发基本结束后，区域税源贡献能力将逐渐丧失，区域的更新、改造、自发展能力将急剧下降，区域活力将逐渐丧失。大盘项目在开发后期，由于交通、配套等问题显现，市场推广出现压力。新城建设中，简单采用房地产项目开发模式，缺少城市发展的大思路，虽然前期容易起动，但物业配比、城市功能难以保证，导致新城建设效益下降，最终城市发展目的难于实现。因此，在新城建设中，需要跳出房地产项目的框架限制，站在更高的角度上研究城市问题；而在大盘开发中，也不能仅仅站在房地产项目开发的角度，而是需要用城市发展的眼光，从城市建设、城市设计的角度审视大型社区的开发。“造城”的更高原则除了与项目开发一样，需要关注经济效益、关注现实的发展阶段外，“造城”还有许多需要遵循的高出项目开发的要求与原则。可持续发展『所谓可持续发展是指“即满足当代人的需要，又不损害子孙后代满足其需求能力的发展”，以城市、经济、环境等综合协调发展为目的，以最小的损耗实现最大效益，其核心概念是关注未来与资源保护。』可持续发展的理念自1992年《环境与发展宣言》、《21世纪议程》后，已经成为广受认可的城市发展重要原则。新城建设、大盘开发应当与自然资源的保护利用、交通规划、住区规划、经济发展、城市竞争力改善等多方面协调考虑。比如在规划设计中，注重公共交通、城市功能综合发展等问题；在邻里地区设计方面，注重土地的多种使用模式、安全友好的街道、非机动车道等；在地区设计方面，注重建筑与公园街道等协调、增加绿地与绿色走廊；在建筑设计方面，注重减少对环境影响、节能、与气候协调、自我遮蔽的布局等。“造城”，更应当关注长久，关注未来。阶段性原则『由于城市规划将注意力过于集中在遥远的未来，以至于会忽视现实的问题，从而对城市的发展产生阻碍。』——M.C.布兰奇于1973年提出的关于城市规划过程的观点无论新城建设还是大盘开发都需要考虑到经济、城市发展阶段的现实情况，考虑到经济实力、市场需求的实际状况。城市的发展是聚集与扩散矛盾作用的结果。根据城市地理学与城市经济学的研究，当一个国家或地区人均GDP达到3000美元之后，在达到10000美元前，有一个较长的经济高速增长时段，此时整体城市功能进入扩张阶段。而在人均GDP达到2500美元之前，城市的发展主要表现为城市功能的聚集。因此，在城市发展以聚集为主的阶段，盲目建设新城镇，或者盲目在郊区建设大盘，是违背经济与城市自身发展规律的。而在城市发展以扩散为主的阶段，是否“造城”则需要权衡聚集的经济性与聚集的不经济性。“造城”，并非在任何阶段都是有益的。突出特色建筑形式的抄袭、模仿，历史文脉延续的中断，“现代化”的借口使得城市逐渐丧失特色；还有一些不顾气候、文化、生活差异直接“移植”的欧美风情小镇，在中国大地上频频出现。雷同的规划、雷同的建筑、雷同的城市发展模式，已经成为国内不少城市发展的重要问题；即使多数打着民族旗号的“穿衣戴帽”工程，也并没有真正使城市寻回民族特色。而突出的城市特色，在形成城市竞争力，提高城市知名度，创造良好投资环境与条件方面，具有不可替代的作用。城市特色是历史的沉淀，是文化的积累，美国的著名城市学家凯文·林奇在《城市意象》中，提出了道路、边界、区域、节点、标志物五类形成城市意象的元素，城市特色的形成需要从空间结构、道路、建筑形式等细节方面体现。因此，创建城市特色是“造城”的重要内容，也是“造城”的重要原则。提升城市竞争力『竞争优势的创造，仅仅依靠现有资源是不够的，竞争力的大小也不是由先天继承的自然条件决定的。低成本与差异都可以形成竞争中的优势。』——迈克尔·波特在《国家竞争优势》中对竞争力的观点随着全球经济一体化的发展，经济地方化成为趋势，城市间的竞争逐渐加剧。城市竞争力的提升，需要稳定的经济发展环境，需要雄厚的市政财源，需要较高的开放程度，需要完善的规则和秩序，需要较高的市政管理水平，需要较强的城市建设的融资能力，需要一体化的城市土地综合利用体系和交通体系，需要安全的自然和社会环境，需要完善的产业和服务发展网络，需要突出的城市形象……新城建设为提升城市形象，完善市政设施，拓展财源，完善产业布局……提供了新的机遇。因此，提升城市竞争力应作为“造城”的重要原则与目标。大盘开发中的“造城”新理念大盘能够作为新城镇形成的基础，也具有与老城区直接对话的能力，在大盘开发中融入新城建设的理念，遵循新城建设的原则，对于成功实现经济效益，创造并维持区域活力有重要价值。城市活力理论『有活力的市中心必须是一个多用途的市场，各式各样的功能混合在一起，相辅相成，才能吸引更多人气，才能产生活力。』——希若·波米耶（CyrilB.Paumier）等《成功的市中心设计》《雅典宪章》（1933年）以来，勒·柯布西耶所倡导的现代城市的功能分区理论，在一定程度上促进了现代城市发展，但也带来了不少问题。比如，城市交通压力增加、土地价值不能充分发挥、城市功能区活力下降，所谓“卧城”出现等。J·雅格布斯1961年出版的《美国大城市的生与死》整体性地颠覆了以勒·柯布西耶为代表的现代城市空间分析观点，强调街道和广场作为城市骨架的重要作用，强调街道的生命来源于街道生活的多样性，指出城市区域活力的形成与保持，必须与区域多样的功能相联系。对于大盘项目开发，也不能仅仅关注与城市功能的互补，其区域内部不同功能的有机融合，也是创造区域活力的重要手段。同时，对于大盘核心区域也应当形成一个商业、娱乐、文化活动集中，环境品质优良，能够聚集更多人的活动的中心。发展触媒运用『城市触媒（CityCatalytic，城市发展催化剂）是城市塑造的元素，反过来可以促进城市持续与渐进的发展，它可以是城市功能区（比如某一综合购物区），也可以是某一单独建筑物或公共空间（比如剧院或博物馆），也可以仅仅是一系列实体（柱廊、喷水池等）。』——韦恩·奥图《美国都市建筑——城市设计的触媒》，1988年城市触媒理念的关键在于，通过触媒的策略性选择，预先设计区域的发展模式，通过触媒引导区域渐进发展。这一理念的运用在于了解不同时期不同城市元素对于城市、对于区域发展的正向作用，从而可以通过策略性触媒选择，更经济的达成城市与区域发展之目的。城市触媒可以是建筑物，也可以是广场、绿地，也可以是建筑小品与雕塑，也可以是特定的商业、娱乐形态，其主要判别标准就是对区域发展的促进作用。因此，城市触媒利用，可以是在城市设计的宏观角度上的，也可以是在某一区域、某一项目、某一建筑的中观、微观角度上的。而对于大盘项目来说，不能仅仅简单、机械地设计开发周期与施工顺序，而需要精心设计区域发展程序，策略性地选择不同阶段的发展触媒，充分发挥触媒物的推动作用，更快聚集人气，更迅速地发展项目，从而实现更好的经济效益。规模与邻里『极小聚落的不足、庞大聚落的压抑和混乱，……，一个城市就像一个生物体，有一个适当的规模，在这个规模上它会平稳发展。』——凯文·林奇《城市形态》城市的最优规模虽然随着交通、技术、就业等等而不断发展变化，但由于人本身的观察尺度、交往能力等条件限制，使得即使是大城市也需要由规模合理的聚落形成。在一个合理的聚落内，住户可以相互认识，自由交往，通过街道、建筑等强化聚落内部的场所感，还可以增加住户的安全感，并强化住户的归属感。因此，对于大盘项目，应当合理地划分项目、邻里、聚落不同等级的关系，并强化这一划分的边界，强化不同聚落的场所感，将人置身于一个充满安全感、更自由自在的生活领域。而不是相反，将不同聚落、不同邻里合并成只有一个边界的“大盘”。人性化尺度『在尺度适中的城市和建筑群中，窄窄的街道、小巧的空间……令人感到温馨、亲切宜人。那些有着巨大的空间、宽广的街道和高楼大厦的城市则使人觉得冷漠无情。』——扬·盖尔（JanGehl）《交