资产评估方法概述

第一节成本法第二节收益法第三节市场法第四节清算价格法第三章资产评估方法第一页，共四十六页。2013年5月10日，国务院国资委印发《企业国有资产评估项目备案工作指引》。《工作指引》第十八条是关于备案管理单位审核评估方法的有关内容。该内容要求，“备案管理单位审核评估方法，应当重点关注评估方法选择是否合理，是否符合相关评估准则的规定要求，以及评估过程中评估参数选取是否合理等。以持续经营为前提进行企业价值评估时，对企业（含其拥有实际控制权的长期股权投资企业）是否采用了两种或两种以上方法进行评估，并分别说明选取每种评估方法的理由和确定评估结论的依据。”第二页，共四十六页。根据《工作指引》的相关规范，我们不禁产生如下疑问：评估方法的基本含义是什么？评估方法的选择和运用是否受不同经济行为的限制？影响评估方法选择的因素是什么？《工作指引》中所规定的，对持续经营企业采取两种或两种以上评估方法，是否意味着评估方法之间具有某种程度的联系和区别？第三页，共四十六页。一、成本法的基本涵义及评估公式涵义：在当前的生产力发展水平下为重置与被评估资产相同或相类似的全新资产所付出的代价，扣减被评估资产各项损耗来确定被评估资产价值的一种基本评估方法。公式：资产评估值=资产的重置成本—资产的有形损耗—资产的无形损耗第一节成本法第四页，共四十六页。二、成本法各参数的测算（一）重置成本的测算

1．重置成本的含义资产的重置成本指重新构建一个与评估资产相同或相似的全新资产所付出的代价的总和。

2.类型：

复原重置成本和更新重置成本第一节成本法第五页，共四十六页。（1）复原重置成本复原重置成本是指使用与评估资产相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现行价格水平重新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用之和。（2）更新重置成本更新重置成本是指采用新型材料，新型建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平构建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用之和。第六页，共四十六页。2、重置成本的测算

（1）重置核算法

重置成本＝直接成本+间接成本直接成本：间接成本主要指企业管理费、培训费等。

第七页，共四十六页。例：重置购建设备一台，现行市场价格为每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元，根据统计分析，安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元，确定该设备的重置成本。

第八页，共四十六页。解：直接成本＝50000＋100＋800

＝51，800（元）间接成本＝500×0.8=400(元)重置成本=52,200(元)第九页，共四十六页。（2）物价指数法定基物价指数：

环比物价指数：X=(1+a1)×（1＋a2）…(1+an)×100%X:环比价格变动指数an:第n年环比价格指数

第一节成本法第十页，共四十六页。例:被评估资产帐面价值200,000元,2000年建成,2005进行评估,经调查已知同类资产环比价格指数分别为01年为11.7%,02年为17%,03年为30.5%,04年为6.9%,05年为4.8%,评估其重置成本.第十一页，共四十六页。解:重置成本=200,000×(1+11.7%)×(1+17%)×(1+30.5%)×(1+6.9%)×(1+4.8%)×100%=200,000×191%=382,000(元)第十二页，共四十六页。（3）功能价值法功能价值法也称生产能力对比法。计算公式为：第十三页，共四十六页。例：已知被评估资产年生产能力为6000件，现市场上与被评估资产同类的新资产的年生产能力为8000件，价格8万元。以此可确定被评估资产的重置成本为：

指数关系：关于指数x的取值，评估经验表明，指数x的取值范围在0.4＜x＜1之间第一节成本法第十四页，共四十六页。（二）资产损耗的测算

1．损耗的涵义及类型资产评估中资产的损耗是指被评估资产与评估时点同类新型资产相比存在的缺陷和不利因素，反映的是资产实际的损耗。其损耗包括的类型如下图：

第一节成本法第十五页，共四十六页。（1）有形损耗及其测算①观察法观察法也叫成新率法。从而估算其有形损耗的一种方法。计算公式为：公式1:重置资产有形损耗=重置成本×（1－成新率）

公式2:资产评估值=资产重置成本×成新率第十六页，共四十六页。②公式计算法

公式计算法是利用被评估资产的重置成本、实际已使用年限及总使用年限等指标来判断其有形损耗的方法，其计算公式为：

总使用年限=实际已使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率

第一节成本法第十七页，共四十六页。当资产利用率＞1时，表示资产超负荷运转当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转；当资产利用率＜1时，表示开工不足；第十八页，共四十六页。例：某资产1993年5月购入并投入使用，2003年5月评估时，名义已使用年限为10年，该资产技术指标规定每天应工作8小时。依据资产使用纪录，该资产实际每天工作6.4小时，依此可估算资产的利用率为：

由此可确定该资产实际已使用年限为8年（10×0.8）。

第一节成本法第十九页，共四十六页。③修复费用法修复费用法也叫价值补偿法。指通过估算资产恢复原有全新状态所需的修复费用来直接确定该项资产的有形损耗。也可计算修复费用占资产重置成本的百分比计算成新率，即：资产有形损耗=估算的修复费用使用修复费用法估算资产的有形损耗一般只适用于有形损耗可补偿的资产。第二十页，共四十六页。（2）功能性损耗及其测算例：某评估机器设备A实际已使用10年，预计尚可使用5年。现有同类新设备B，A设备的使用比B设备年运营成本（劳动力成本）高1000元／年。试估算评估对象资产的损耗额。（假设所得税率为20%，折限率为6%，尚可使用年限为5年）。功能性损耗的估算按下列步骤进行：①将被评估资产的年运营成本与功能相同的新资产的年运营成本进行比较。将被评估资产A年运营费用与同类新资产B进行比较②计算二者的差异，确定超额运营成本。使用A设备每年超额营运费用（劳动力成本）1000元／年

第一节成本法第二十一页，共四十六页。

③估算企业实际净超额运营成本。年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率）

1000×(1-20%)＝800元／年④估计被评估资产的尚可使用年限:N=5年⑤按适当的折现率将被评估资产在尚可使用年限内每年的净超额运营成本折现，计算公式为：税后超额营运费用现值和=800×4.212=3370第二十二页，共四十六页。（3）经济性损耗及其测算经济性损耗是指由于外部经济环境和社会环境的变化所导致的资产的贬值。所以，经济性损耗并不是资产本身所固有的，且很难量化。公式一：

n为功能价值指数，实践中经验数据表明其一般在0.6—0.7之间。公式二：经济性贬值额＝资产收益损失额×（1－T）×（P/A，i,n）第一节成本法第二十三页，共四十六页。例：某被估生产线设计生产能力为年产20000台产品，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台，功能价值指数取0.6。根据上述条件，确定该生产线的经济性贬值率。解：经济性贬值率＝[1-(14000/20000)0.6]×100%=19%

数据承上例，假定每个减少6000台产品，每台产品100元，该生产线尚可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10％，所得税率为33％。则经济性贬值额＝（6000×100）×（1－33％）×（P/A,10％，3）＝40200×2.4869=999,734(元)第一节成本法第二十四页，共四十六页。一、收益法的基本涵义评估值=二、收益法各参数内涵的界定及测算

(一)收益额

1．收益额是资产未来预期收益额.2．收益法中的收益额是指资产的客观收益而不是资产的实际收益。

3．收益法中的收益额是指资产的纯收益。第二节收益法第二十五页，共四十六页。（二）折现率

1．折现率的本质内涵从本质上讲，它反映的是一种预期投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对该项投资所预期的回报率。

2.折现率的测算方法折现率=无风险报酬率＋风险报酬率（三）资产的收益期限收益法中的收益期限是指特定资产交易过程中所涉及的资产获利能力持续的时间。第二十六页，共四十六页。三．收益法的估算公式(一)资产的收益年限为无限年限资产的收益年限永续，即n趋向于∞，在这一前提下：1．资产在未来各年收益不等若资产各年收益不等且收益年限永续，其计算公式为：

第二节收益法第二十七页，共四十六页。2．资产在未来各年收益相等若上式中:整理得：当n时，对上式整理得出，第二十八页，共四十六页。例：被评估资产为一块土地，每年可稳定获得9万元租金收入，评估人员分析奔进化率定为10％，求这块土地的评估值。

3．资产前若干年收益不同，其后各年收益保持不变计算公式为：

第二节收益法第二十九页，共四十六页。前期（设n=5）后期

0123456789分段法图解

第三十页，共四十六页。4．资产在未来永续收益年限内各年收益按等差级数递增或递减计算公式为：

资产各年收益按等差级数递增时，公式中符号取上面的“+”号，相反取下面的“—”号；

b：资产收益逐年等差递增或递减额第三十一页，共四十六页。5．资产在未来永续收益年限内各年收益按等比级数递增或递减计算公式为：

资产各年收益按等比级数递增时，公式中取上面的符号，相反取下面的符号；

s为资产收益逐年等比递增或递减比率⑤i＞s。第三十二页，共四十六页。例：某化工厂欲以其全部资产与国外某股份公司合营，进行整体评估，根据企业近三年的财务指标预测未来，企业2006年、2007年及2008年三年的纯利润分别为：5000万元、9000万元及10000万元。预计国库卷利率将维持在5％的水平，通货膨胀将控制在4％左右，再假定从第四年起，以后各年的收益均以3％的速度并再2008年的收益基础上稳定增长，试对该企业整体价值进行评估。解：第二节收益法第三十三页，共四十六页。（1）计算未来前三年企业收益现值：

(2)计算未来三年后的企业收益现值

评估值=19，885+132,560=152,445(万元)第三十四页，共四十六页。（二）资产的收益年限为有限年限1.资产在未来有限年内各年预期收益不等

2．资产前若干年收益不同，其后各年收益保持不变若资产在前t年（含t年）各年收益不同，从t年到n年各年收益相等，则其基本公式为：

第二节收益法第三十五页，共四十六页。例:对某企业进行预测，得知未来各年收益如下：第一阶段各年收益单位：万元

第二阶段收益为以第五年收益额作为第六年到第二十年的收益，确定该企业的评估值。（折限率为12％）第二节收益法第三十六页，共四十六页。解：

P1＝＝145（万元）

P2＝×＝115.95(万元)评估值=145+115.95=260.95(万元)第三十七页，共四十六页。3．资产在未来收益年限内各年收益按等差级数递增或递减若用b表示资产收益逐年递增或递减的数额，则资产第一年收益为A，第二年为A+b，第三年为，第n年为，则其基本公式为：

整理得：

资产各年收益递增，公式中符号取上面的，相反取下面的；第二节收益法第三十八页，共四十六页。4.资产在未来年限内各年收益按等比级数递增或递减若用S表示资产收益逐年递增或递减的比率，则资产第一年收益为A，第二年为，第三年为，第n年为。则其基本公式为：整理得：

资产各年收益等比率递增时，公式中取上面的符号，相反取下面的符号第三十九页，共四十六页。一、市场法的基本涵义及估算程序（一）市场法的基本涵义市场法是指利用市场上类似资产的近期实际交易资料，并将交易资产与被评估资产各方面的特征进行对比分析，以评估对象各方面特征为标准，通过对交易资产市场价格的调整，从而估算被评估资产价值的一种评估方法。市场法是资产评估中最直接，也是最有效的一种评估方法。第三节市场法第四十页，共四十六页。（二）市场法评估程序1．调查认识评估对象；2．选择市场参照物。对参照物的选择要注意：（1）可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等均应与被评估对象类似；（2）参照物的数量问题；（3）参照物自身特征问题。3．确定评估对象与参照物之间的比较因素4．量化指标差异5．用量化的指标调整参照物的成交价格6．确定评估结果第四十一页，共四十六页。二、市场法应用的前提条件及应注意的问题（一）市场法应用的前提条件

1．需要有一个充分发育活跃的资产市场。

2．市场上有与评估资产类似的近期交易案例

3．参照物与评估资产的可比指标明确且可量化三．市场法应用案例第三节市场法第四十二页，共四十六页。一.概念1.清算价格：指企业由于破产、停产或者用抵押资产