设计成本控制方法课件

地产模式下的精细化设计主讲人：王煊

设计成本控制方法泛谈我们对成本的理解所谓成本管理

基于对成本管理的认识，引入一个概念：价值工程。

价值工程的基本公式是：V＝F／CV＝ValueF＝FunctionC＝Cost

用一句话解释：价值等于功能除以成本。在价值工程的三个概念里，设计部门控制的是F，成本部门和施工管理部门控制的是C，营销部门对外忽悠V，将V经过包装之后，再人为地放大一些。提升价值的方法有这样逻辑的几种：1、F大幅提升，而C则下降。这是最高境界，没有几项专利技术，很难实现的。2、F大幅提升，而C则小幅提升或者不变。这是常见的一种方式，所谓画龙点晴的作用就在这里，花费不多，但效果却很好。3、F基本保持不变，但C下降。内部挖潜改造，属于这种形式。4、F略有牺牲，但C却降幅很大。

运用价值工程的观点来解决问题，就是要在任何时候，都要力求物有所值，甚至物超所值；但在任何时候，我们都不能盲目地提升F，以致于赋予一个产品不恰当的高价值。成本属性土地成本在项目初期即可大部分确定；其他成本（前期费用、销售费用、管理费用、财务成本等），在项目过程中可控性相对较小；建安成本因项目本身情况、涉及复杂因素众多；会出现前后预测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。并且建安成本所占相对比重较大，因此，建安成本是项目开发过程中进行成本控制的重要组成部分。怎样可以省点钱典型项目建安成本构成分析产品设计成本控制的重点100%90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%1、建安成本构成中占比最大的前9项占据了总建安成本的79%；2、对以上9项的控制决定成本控制的关键。13%8%4项79%9项4%12%9%8%

6%31%

3%

3%2%建筑工程地下车库配套工程外立面门窗外立面装饰采暖工程基础工程外保温

电气1、可售比影响可售单价，影响地库面积2、赠送建筑工程（31%）、外立面门窗（8%），外保温（3%）3、体型系数外保温（3%），结构经济性（含钢、含砼量），窗积比，墙积比4、窗积比、墙积比外立面门窗（8%），外保温（3%）5、含钢、含砼量地上建筑工程（31%），地下车库（12%），限额设计，结构优化6、外立面及材料部品外立面装饰（6%），7、竖向、土方基础工程（3%）8、基础及基坑支护基础工程（3%)9、地下车库地下车库（12%）设计成本控制九项重点案例：A、B项目容积率面积10万㎡、地下1.5万㎡、定位相同、同样的售价形成两个方案，仅仅是不可售面积比相差3%，比较盈利测算结果如下：A方案当不可售面积比例20%时，其中13%为地下室面积，7%为地上不可售面积；B方案当不可售面积比例17%时，其中11%为地下室面积，6%为地上不可售面积；综上A地库面积高于B约2300㎡，超出地库成本2300㎡x3000元/㎡=690万，A可售面积少于B约1150㎡，按1000元/㎡估算A损失的利润约115万，上述两项合计A方案较B方案利润损失约800万，约合项目总体利润的1.1%。可售比可售面积80%不可售面积20%可售面积83%不可售面积17%赠送面积虽然可以增加产品的买点，但赠送会导致建安成本（包括结构、门窗、保温、外墙材料等）增加。在低地价的情况下，赠送会导致的建安成本增加，会高于相应摊薄的土地成本，从而影响利润，应严格控制。

赠送赠送面积↑建安成本↑利润↓体型系数能在一定程度上体现户型平面的经济指标，会影响后续一系列诸如墙积比、窗积比、结构经济性、外墙保温材料选择与厚度、门窗型材及玻璃选择等，即便同等精细化控制造成的细微差异(如相差3%）也会造成可售面积单方成本的增加。单体表面积体型系数=单体体积体型系数案例（外保温材料、门窗型材）:体型系数增大会造成保温层厚度的增加。按保温砂浆从2.5cm到3.5cm变化估算,外墙单方造价增加10元/平米,折合可售面积增加约8.3元/平米。如更换为25厚聚苯板或20厚挤塑板时，外墙单方造价增加30元/平米,折合可售面积增加约25元/平米。(按墙积比1.5,可售面积/建筑面积80%估算)。体型系数增大也造成门窗型材成本增加。普通双层中空玻璃必须采用贴膜、LOW-E玻璃或充惰性气体等措施，按门窗单方成本增加100元/平米估算，折合可售面积增加约35元/平米。(按墙积比0.28,可售面积/建筑面积80%估算)综上，外墙保温层及门窗型材成本折合可售面积增加范围约43-60元/平米。体型系数（对外保温及门窗的影响）户型基本模块的选型：（对体型系数影响极大，稍有失控，会造成体型系数升高约3个百分点。）内凹式空中花园（入户花园）：（30层一梯两户的高层住宅，将一间面宽3米的卧室改为内凹式空中花园后，开间内外墙面积增为约3倍，因每户重复出现，可导致整栋建筑体形系数升高约3个百分点。）单元拼接方式：（同样类型的两个建筑单元，20度夹角拼接相比较于平缝拼接，可视为增加了两组山墙面积，可导致整栋建筑体形系数升高约2个百分点。）飘窗的设置：（同样以30层一梯两户的高层住宅为例，全部卧室设置飘窗相比较于仅主卧室设置飘窗，体形系数约升高约2个百分点。）体型系数（对体型系数影响敏感的设计元素）优于优于优于一梯二板式一梯四板式一梯二品字形一梯四蝶形窗积比与节能减排关系紧密，另一方面与建造成本的控制影响巨大;墙积比影响外墙材料和保温材料，与成本关联较高。标准层外墙开窗面积窗积比=标准层平面建筑面积标准层外墙面积墙积比=标准层平面建筑面积窗积比、墙积比控制标准：窗积比高层0.25影响因数排序影响程度说明影响相对值影响绝对值Kg/m²1、体型不规则平面需超限审查10%-15%5-7.51、体型：确保高宽比＜6，平面无不规则，避免超限审查高宽比超过6~710%-15%5~7.52、层数（高度）变化60—80米→80—100米(20-25层→26-33层)(底层6米,层高3米计)10%（某些地区3%）5.0（某些地区1.5）2、层数（高度）：很重要！！注意临界高度60m、80m。60米以下→60~80米(12~19层→20~25层)(底层6米,层高3米计)3%1.53、结构方案(是否设转换)4%-5%2-2.53、转换：1个转换层相当于3个标准层；设转换层对标准层有影响4、层高（每增加10cm）2%14、层高：层高每+10cm，含钢量+1Kg/m²，钢筋+6元/m²，整体成本+20元/m²5、建筑构造（拐角窗）1%0.56、结构方案（局部厚板）接近007、地区（风压和抗震等级）10%-20%5-10含钢、含砼量含钢量控制因素外立面及材料部品11、开敞阳台无需贴砖2、空调机位内侧由于被百叶遮挡，也可不用涂料233、百叶氟碳漆可改为泡沫喷涂开敞阳台案例：不对视觉效果造成影响的立面部位用材应当节省外立面及材料部品竖向、土方土方量挖方外运挖方内填内部自平衡严格控制土方量、做到场地自平衡；前期做好场地设计，力求少开挖，控制挖、填方量。竖向、土方充分利用地形进行场地设计，特别是地库设计，以尽量减少土方开挖。基础与支护设计、施工专业性非常强。基础采用桩基时，应尽量提前试桩，相比不试桩节省费用约为30%左右。支护方案需根据项目的地质情况、环境要求，在确保安全的前提下，进行多方案比较。基础及基坑支护影响基坑支护经济型的要素基坑深度支护选型施工组织后续利用……基础请及基桥坑支乏护基坑筐深度蜡：支护费躬用与基谋坑的深建度成正撞比关系胆；深基特坑比浅虽基坑支狭护费用垃增加成裙倍数关校系。基羽坑深度黑通常超目过6米后成安本会发胡生巨大据的增加谣，应该拜将其控甲制在合慰理的范画围之内拉。应根幸据场地胶条件利纷用放坡恢或局部贼放坡来宵减少桩叫长。如决图：基础诱及基练坑支预护支护选势型：基坑液支护末设计此遵循肺“安矿全经券济”遗的原块则，安进行辫多方谣案比袋较；按基训坑支罗护形落式的独经济模性排络序，闲造价冒由低绵到高首：……钢板撑地下连续墙钻孔灌注桩重力挡墙放坡支护大、小放坡锚固+喷浆毛石挡墙浅基坑深基坑基础逐及基蕉坑支胸护施工组是织：基坑举开挖稀应按点照先生深后众浅的码原则吼，合丸理安肌排施恐工顺涛序。拆撑的教顺序、夜打桩与悬开挖之讲间的协浊调关系产应进行欲仔细研胳究。基础及基贞坑支护后续利用：作长远考带虑，结泼合工程傍结构进鼓行设计序施工支筋护结构优，既节邮省了未滔来结构滤的成本，又节诸省了支捉护拆除勤的成本吓；深基坑支拣护方案闻，可考显虑两墙岗合一，粪即支护耀墙与地增下室结境构侧墙鸟合一的地下喝连续勿墙。采用玩地下室考底板作利为支撑松，支撑展作为结植构的一劈燕部分，薯免于拆折除，节省支撑膏和拆凶除两某部分惩费用驶。地下胖车库地库有效设计因素1.总体布局2.地库类型3.地库面积4.地库埋深5.地库层高6.地库柱网7.覆土厚度（控制单鹅车位成蚀本）2）地库耐类型停车优害选：地洲面>架空>半地伤下室>地下室能做半所地库，桨尽量少度做或不痕做全地溪库；尽量江不做塘两层负地库滋；人防地行库应集峡中设置妥；消防吸车道谁尽量络少布拘置在形地下晶室顶垫板上钢。地下车叮库3）地列库面都积地库面谨积直接衰决定地方库造价蒸；地下体停车干位宜亿集中巷布置,在满足牵规定的狐地下停版车数及超相应规霉范的前矮提下，粱争取地铲上机动劲车数（用足点规划设撤计条件万的地上隙车位比臭例），建设最品少的地搞库面积疗。其中宪非机动敞车停车丧应利用陈塔楼地现库；通过园优化议车位楼布置役形式跨，严盛格控疲制单椅车位骨面积仅（35㎡册/车位）。车道骨旁边糕不得躁有非锦停车般功能贪空间裂。地下车为库地下车库+设备用房+主楼地下室单车位面积=地下车位数量4）地库良埋深设呆计地库秆埋深国决定母着地戚库的开挖成族本、支象护及基亩础形式，对筹地库龙的成杯本影伞响重腿大。当地库幸埋深每笋增加半复个层高径（即1.吧5米）聪时，祸按地椅库面等积平秩均为订可售晕面积晴的18亭%计，则蔑可售面仙积单方卡造价增样加约为10斯0元/㎡。在地丸库层高表一定的辰条件下盒，应利跟用地库篮计容规碧则，最消大化提照高地库究顶板高守度，从抚而既减汇少了地患库埋深僚，又不爬增加地漂库的计误容面积捐。地下河车库5）地础库层纳高在埋深仇一定的蚁情况下似，确定到经济的烧层高至钳关重要锈。地库结构高度决定地库层高的主要因素设备管线高度通行净高面层、结构板厚顶板覆土厚度柱网跨度风管高度喷淋高度地下车喝库例如：冤采用无弟梁楼板川，层高舱至少减林少30谜0地下聪车库5）地镰库层抓高需要沟合理担的布裹置综束合管唤线，突使其瓶高度说降到翼最低阿；在满足布自然排送烟的前瞒提下，糖尽量不碎做机械旁排烟。6）地诉库柱会网必须卫选用萌经济盏的柱地网，害合理拖的跨旁度，妹降低缺板厚泊、梁叹高；严格谷控制寇柱网迁尺寸惹的经亮济型备，可乌设宽名扁柱衔（柱体截奔面设计惑要考虑滚进车方乡丰向影响估）；车位交设计棍要结遭合柱法网合摇理布台局，脖尤其突要注友意停好车方扮式及派停车挡最大剩化布竟局。地下车核库控制暗标准闲：78佣00蔑×平81社00柱网6）地追库柱杠网案例睬：810倍0柱网与78厕00柱网差秩异总车舱位10缸8辆81代00柱网栏总面秋积35围76益㎡单车位33.闭11㎡78页00柱网鲁总面握积336夜4㎡单车位31.核15㎡33.阵11孟㎡-延31.堪15致㎡=聪1.9踩6㎡单车位伶面积减小约6%地下丽车库7）覆怕土厚钩度地库顶底板覆土哲厚度决摄定着顶坡板的荷巴载，也商决定着随地库的团梁柱高桐度、截姑面尺寸趣、配筋炉数量等办，也间厌接决定姥着地库势的结构社成本。覆土劝厚度貌由管网鼠布局勾、种帝植要扎求、辞绿地暗率要睁求等要脉素决租定。因此，优化揉综合赶管网肥的布田局至腰关重坑要。地下饿车库顶板平姐均覆土停厚度：1、应结袭合景观根方案精致细化设琴计，不京同种植凑区域覆辅土厚度卵应不同绒；或采程用树池士、堆土兰形式纷来众智钥；平均逼覆土厚屡度≤1.0米~1.紧2米。2、如豪采用克覆土堤种植货，建效议覆辜土厚权度如胀下：赌种植林大树矛处覆丈土局饺部15顷00；普通孤乔木处10望00；草制坪300旗~40智0；3、方糕案阶蛮段，防给排精水专鲁家应趟给出猴排水钩方案菠，根降据水债管布炒置长役度及诞上方腊有无丸行车赴情况寨确定童所需用覆土衡厚度张，进讽行局拣部调烤整。优化理地库席设计罩（降怀低地循库层望高、篇减少贵覆土高度、膀注意边诵角等）案例：地下车省库优化前跌，有停容不进车往的边角优化垂后，垄边角根挖掉胀，减芝少不咸必要张的面趴积有些索钱也闭可以丝式花好钢鬼用在紫刀刃征上针对业主关处注度高的地境方在对营娘销形成班较好推城动的情粉况下可以滴考虑应适当溉增加菊成本责投入以获商得更荒好的类回报非常生规材乱料及敏大量递性装需饰材挂料控掉制严格控驾制非常搏规材料怜及做法玻璃幕劣墙进口系水统窗铝扣盆板进口胜石材猎干挂大量异辉形构件大面积之人造水瓣景恒温敌泳池珍稀植物2.5床m/s高速蹲电梯整体吨家居取智能坡化高科拣技节林能··枝··敬··外立露面装历饰、原外立可面门面窗是午住宅戴小区开的门愤面，毙是对齐楼盘划效果粱、售馋楼卖英点比倍较敏贺感的却分项邻，同脸时其汽成本抬是总殃成本让的一猫个主捕要组约成方枕面。合理棉提升蛛外立及面装秋饰、确门窗愉档次纪可以趋有效改的增饼加卖顶点，道同时忘对于书成本岛的影示响不傲大在设蠢计阶牌段全愧面考辛虑，孟提升扑外立道面装己饰、铁门窗贩的档断次。证在降赤低墙镜积比兵、窗粪积比短，控制外撒立面总猜成本的寺前提下，提辅升装胶饰和猴门窗忧自身国的档文次，状这样拦既提雹升了倦档次某，又近使得斥总成叮本增袋加不拦多，喜甚至杀有所刚减少顶。外立面吼装饰和锄外立面照门窗举例蒸说明狮外立腐面装村饰，乱普通匙档次麻的成津本约冒为70元/m2（建筑舱面积，翻外立面度涂料为龟主），炊提升一先个档次秀至100元/m秒2，（杂建筑宿面积骂，可秀采用休部分近瓷砖锹和少闻量石衣材）倍，其印成本惜的增棍加为30元/m耳2，所符占项航目总睡建安是成本摄的比跨例约代为30修/1催56饶1=撇1.仇92羞%(其中156回1为中兰海某帮区域迅平均艘地上拳建安输成本)，比叠例不荣大，筒但明弱显提即升了旋营销缘瑞卖点。同样峡的，碑对于辫外立业面门膨窗，樱采用前普通粗铝合回金门融窗约埋为35宫0元/m会2（门扁窗表木面积待），洒如果鸟提至450元/m2，可泛以采枣用较舟好的阴配件蚕、尺熟度较毛大的漠型材同等，化对于朋档次耀的提简升明宁显，姿成本筛增加遭为100元/m2，折画算到霜建筑貌面积蚂为10夜0*放0.冶28荐=2赛8元/m鞠2（0.阔28为中海杏某区域行平均窗易积比）构，所占指项目总亡建安成勺本的比彩例约为28/顶156异1=1距.79穴%(其中156诉1为中海创某区域刑平均建击安成本)，比例朗不大，驰但明显泄提升了肝营销卖应点。外立面步装饰和换外立面木门窗公共部甚分包含党大堂、教电梯厅恐以及标伪准层的惧装修，演根据一祸般的售尚楼路线肠，公共茫部分为青样板房逢的前奏弦，是楼京盘整体酬效果的惑重要组载成部分阶，也是宗入伙之敞后业主效共同使填用频率断最高的悉空间，建它的装付修档次猴以及施循工质量眯直接影裤响到楼败盘的形冈象以及刘后期物突业维护歌的成本公共妄部分碰的装戏修效饶果为善“看施得见锋”、砍小业麻主可各以直趴接感经受到逮的成般本组污成部简分，木可作流为楼扩盘销鞋售过揪程中不的有哪效催名化剂勒。公共签部分翅装修园林孔绿化勇相对虽于园落林自蛾身单问位面买积的健成本胳往往兼以百次元计涂，但煎其相摇对于万总建锐筑面芝积的坡单位蒙成本眯只有纹十几唱元至赞几十插元，邻假如我单位闪景观嫁面积糠成本写增加30元，可清使景观贱效果有乌明显的悔改观，嗓而此部尼分成本胡分摊至贝总建筑别面积上好大约只但有5-8元/m2。而查同时，驴景观是知营造小势区品质挑的重点碧区域，俭因此，灯在条件迎允许的来情况下佳，可以仗考虑一锯定程度贫上增加昆景观的闸成本，浑以取得非更好的觉营销卖偏点。景观规避三骡个误区误区本一：颂只敬盯造拌价，图不看迎卖价--唯成字本论误区二忠：看支得见的探无比紧夏张，看凳不见的自稀松平臭常—形式主栽义误区二留：看爬得见的吉无比紧次张，看仙不见的丹稀松平展常—形式畜主义误区辽二：年看朽得见昼的无哈比紧恼张，美看不仰见的印稀松沃平常—形式主烧义误区三：只哥考虑线腰性成本石，忽略祝环境变施量—一刀垃切误区之春三只考虑浆线性休成本而忽视南环境变间量——音—静止的、鱼一刀者切推论腥：树立正默确的成淋本意识底的第三虏步——必须聪因时螺制宜窗、因惕地制争宜、脂随机士应变——分阶段恼做好《重大双成本报编号载补充搭报告》。成本寒波动钓受多茂方面壮因素盟影响饶：随市场夫变化而贯变化，于随地域所不同而检不同，却且与开藏发周期抹，税务系策划密宏切相关捕，不能艘一刀切广，静止脱不安。错误原暑因分析交：这是一种杀静止的拌、单一末的成本滩控制法返，缺乏反应变记意识展，造球成成本与谈环境变虹量的脱节飘。1、规划设计阶段土方平衡户型选型地库范围及层数建筑高度建筑层高成本控制策划的预测报告2、方案设计阶段不可售面积体型系数、窗积比、墙积比平面布置结构合理地下室外立面造型外立面材料比例配置标准及限额指标3、施工图设计阶段基础选型、基坑支护勘察报告地下室含钢量、含砼量工程做法结构设计管线综合施工图成本预测设计各阶段编成本控正制要点有效的猪成本控锦制需要每设计各想个阶段承进行把段控。实际傍案例治操作联排脚南向叼窗户担宽度钢主要卷为150搬0和180饥0，保艰证良喊好采盼光。北向、宁侧向窗蚕口宽度椒主要为120站0和15庸00，尽午量做旗小，遵可以架减少景能耗矮，降葡低保痛