房地产经纪人考点指导

房地产经纪人考点指导资料仅供参考☆☆☆☆考点1：从营销的角度来看，市场是一种商品或服务的所有潜在购买者的需求总和。市场=人口+购买能力+购买动机市场是：①商品交换的任何场所；②使商品交易双方接触的任何安排；③商品交换关系的总和；④连接商品生产者的桥梁；⑤指某一特定商品的现有目标客户群。市场能够是有形的，也能够是无形的。有形市场是指进行商品交易的固定场所，反之则称为无形市场。市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。卖方和买方又被称为市场主体，可供交易的商品又被称为市场客体。☆☆☆☆考点2：房地产市场是指所交易的商品是房地产的市场，交易包括：买卖、租赁、抵押、互换。房地产市场既能够是有形的，也能够是无形的。有形的房地产市场是指固定的房地产交易场所。☆☆☆考点3：房地产是指土地、建筑物及其它地上定着物。由于房地产具有不可移动、独一无二、价值大、寿命长久、相互影响、数量有限、保值增值等特性，房地产市场的主要特点：1．交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移。2．交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场。3．供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同，是一个地区性市场。4．容易出现垄断和投机。5．较多地受到法规政策的影响和限制；6．一般人非经常性参与，很多人一生中难得有几次买卖经历。7．交易的金额较大，依赖金融机构的支持与配合。8．广泛的房地产经纪人服务。▲房地产能够视为实物、权益、区位三者的结合。☆☆☆☆考点4：1．按用途（功能）分：居住房地产市场和非居住房地产市场2．按档次分：高档房地产市场、中档房地产市场和低档房地产市场3．按区域范围分：整体房地产市场和区域房地产市场4．接交易方式分：房地产买卖市场和房地产租赁市场5．接交易目的分：房地产使用市场和房地产投资市场6．按流转次数分：房地产一级市场（具体为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（具体新开发的商品房的初次交易市场）、房地产三级市场（具体为商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场）7．按时间分：过去的房地产市场，现在的房地产市场和未来的房地产市场☆☆考点5：房地产市场竞争是指在房地产市场上交易双方的各自利益的最大化而进行的努力。具体有：卖方与买方之间的竞争，卖方与卖方之间的竞争，以及买方与买方之间的竞争。根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，一般将市场区分为：买方市场和卖方市场。☆☆☆☆考点6：在经济学里有一个专门术语来描述市场竞争状态，即市场结构。根据竞争程度的不同，市场结构可分为完全竞争、垄断竞争、寡头垄断、完全垄断四种类型。1．完全竞争完全竞争市场必须具备以下几个条件：（1）所买卖的商品具有同质性，不存在差别，因而任何买者不在乎从哪个卖者手里购买商品，不会对某个卖者产生偏好，任何卖者也无法经过自己的商品来垄断市场；（2）有相当多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占微小份额，因而单个买者或卖者都不能影响市场价格，而只能是价格的接受者；（3）市场信息完全，买者和卖者都掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格；（4）买者和卖者都能够自由进出市场；（5）买者和卖者无串通共谋行为，也没政府干预。2．垄断竞争垄断竞争市场主要具有如下几个特点：（1）卖者和买者都比较多；（2）产品存在差异，即产品在质量、功能、外观、品牌、服务等方面存在差别；（3）市场信息比较完全。3．寡头垄断寡头垄断是少数几个生产者的产量和市场份额即占该市场的绝大部分或者全部的一种市场结构。在寡头垄断市场上，生产者之间存在着竞争，但寡头生产者在竞争中往往倾向于非价格竞争。这是因为寡头生产者之间的价格战往往会使整个市场的产品价格下降，从而使每个生产者都受损失。而且由于生产者数量少，生产者之间容易达成某种妥协。这种竞争主要发生在产品有差异的生产者之间，而在产品无多大差异的情况下，非价格竞争难以进行，寡头生产者在定价方面就会进行勾结。4．完全垄断完全垄断分为：卖方垄断、买方垄断、双边垄断。一般所讲的完全垄断，多指卖方垄断。卖方垄断市场具有以下几个特点：（1）只有一个卖者，而买者很多；（2）产品无相近的替代品，即垄断者几乎享有完全的产品差异；（3）新生产者不能进入市场，潜在竞争与实际竞争一样是不存在的。造成卖方垄断的原因有：资源控制、政府许可限制（如许可证、特许证、资格证等均可造成垄断）、专利、规模经济等☆☆☆☆考点7：在卖方与买方之间的竞争中，卖方为贵卖，会极力谋求抬高价格；买方为贱买，会极力谋求降低价格。至于最终的成交价格为多少，取决于在竞争中哪一方对价格的影响力较强。根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，一般将市场区分为卖方市场和买方市场。卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权和市场。买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。竞争关系不但反映为买卖双方之间的竞争，还包括卖方内部成员之间的竞争和买方内部成员之间的竞争。卖方原来是要贵卖，可是卖方与卖方之间竞争的结果却会降低价格。买方原来是要贱买，可是买方与买方之间竞争的结果却会抬高价格。☆☆☆☆考点8：房地产市场周期大致有以下几个阶段：1．上升期。在这一时期，需求不断增加，房屋（房地产）供不应求。需求的增加主要是实质性的消费需求突然增加，因而多发生在人口大量迁入、经济复苏、收人增加等时期。由于实质性需求的突然增加，市场上的房屋（房地产）供给不足，租金和售价不断上升；随着租金和售价的上升，对房地产的投资需求也开始增加。因此，这一时期可描述为“消费需求夹杂着投资需求增加的时期”。上升期的主要特征有：租金和售价几乎同步上涨；二手房屋的价格涨。另外，在这一阶段的初期，房屋空置率略高于正常水平，随后，需求的不断增加使房屋空置率不断下降。到这一阶段后期，房屋空置率下降到正常水平。2．高峰期。在这一时期，需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱，并在此阶段的后期，需求开始出现减少的势头。由于实质性消费需求在上升期基本上得到满足，因此这一时期可描述为“投资需求夹杂着消费需求增加的时期”。高峰期的主要特征有：售价以比租金快得多的速度上涨；新房换手快，交易量大；大批开发项目开工；房屋空置率也经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。3．衰退期。由于价格上升到顶点，期望经过价差获取利润的投机需求减弱，经过租金回收投资并获取利润也不见得划算，因而投资需求减少。而在高峰期大量开工的项目陆续完成并投放市场，因而房地产供给大于需求，价格出现下降。这一时期的主要特征有：新房销售困难；投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大；售价以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。4．低谷期。需求继续减少，新的供给不再产生或很少产生。这一时期的主要特征有：市场极为萧条，交易量很小；开发项目开工率低；消费需求依市场惯性减少，租金下降，☆☆☆☆考点9：房地产“泡沫”的含义和形成原因；“泡沫”一词用在经济方面是指一种价格运动现象，即价格泡沫，具体是指一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨会使人产生价格还会进一步上涨的预期，从而又吸引了新的买者--这些人一般只是想经过买卖牟利，而对资产本身的使用及其盈利能力并不感兴趣。历史上曾出现过多次资产或商品的“泡沫”现象，最著名之一的是17世纪30年代发生在荷兰的“郁金香疯狂”。房地产“泡沫”表现为地价、房价人为地、不合理地持续上涨，且其上涨速度远远超过了整个经济的增长速度。在房地产中，最容易出现“泡沫”的，第一是土地，其次是楼花（期房），第三是新建成的商品房。存量旧房一般难以出现“泡沫”。房地产“泡沫”的形成原因主要有：①群体的非理性预期；②过度的投机炒作。此两者有时相辅相成。其中，对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产“泡沫”的基础。可将房地产需求归纳为4类：1．消费性需求。它是购买或承租房地产后直接用于生活或生产。2．投资性需求。它多是购买房地产后用于出租。3．投机性需求。投机是指不是为了使用而是为了再出售（或再购买）而暂时购买（或出售）商品，利用商品价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。4．盲目性需求。这是购买者自己都不清楚是为了何种目的而购买房地产，大多是出于一种冲动，看到别人在纷纷购买，自己也“跟风”购买。房地产“泡沫”有许多危害：1．与其它资产的“泡沫”一样，会腐蚀人们创业敬业精神，使人们不安心于正业，梦想不劳而获的暴富。2．形成过程中造成的高房价，会使广大工薪阶层望房兴叹，欲靠工资收入购买住房的梦想破灭，从而会对政府产生不满情绪，对社会的稳定不利。3．房地产“泡沫”破灭后，房地产价值急剧“缩小”，大量房地产抵押贷款得不到偿还，产生大量“半拉子”工程，积压大量资金，直接拖累金融，导致金融危机，企业倒闭，工人失业，使国家面临严重经济萧条。4．房地产“泡沫”破灭后，最后一批持有“泡沫房地产”的投资者和投机者损失惨重，特别是广大中低收入的抵押贷款购房者成为“负资产者”，苦不堪言。5．地价、房价不合理地上涨和过高的地价、房价，对当地经济的发展也不利。一是会降低对外来投资的吸引力，二是会降低本地区产业的市场竞争力，三是会使现有的投资者外迁。▲在现代市场经济下股票和房地产容易出现“泡沫”。☆☆考点10：某种房地产的需求，是指消费者（买者）在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。如果仅有第一个条件，只能被看成是需要或欲望；如果仅有第二个条件，不能命名购买行为实际发生。因此，在确定需求时，只考查有支付能力的需要。如果没有支付能力的约束，人们的需要能够说是无止境的。

☆☆☆☆考点11：影响房地产需求量的因素，或者对某种房地产的需求量是由许多因素共同决定的，其中主要有：1．该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少；价格下降，对其需求就会增加，但也有比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。2．消费者的收入水平。3．相关房地产的价格水平。4．消费者的偏好。5．消费者对未来的预期☆考点12：房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系。在下图（a）中，横轴表示需求数量，纵轴表示价格。由于价格下降导致需求增加，因此需求曲线向右下方倾斜。如果考虑影响需求量的其它因素，则需求量不再是沿着需求曲线上下移动，而是整个需求曲线发生位移。如下图（b），以D0为基础，在影响房地产需求的其它因素不变的前提下，如果消费者的收入水平提高，整个需求曲线将由D0向右位移到D1；如果消费者的收入水平下降，整个需求曲线将由D0向左位移到D2。

☆考点13：是指房地产开发商和拥有者（卖者）在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。▲形成供给有两个条件：一是开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或拥有者有能力供给。☆☆☆考点14：对某种房地产供给量是由许多因素共同决定的，其中主要有：1．该种房地产的价格水平。2．该种房地产的开发成本。3．该种房地产的开发技术水平。4．开发商对未来的预期。它们对房地产供给量的影响分别如下：1．该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开发的数量就会越少。2．该种房地产的开发成本。在某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发成本上升会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。3．该种房地产的开发技术水平。在一般情况下，开发技术水平的提高能够降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。4．开发商对未来的预期。如果开发商对未来的预期看好，如开发商预期该种房地产的价格会上涨，则在制定投资开发计划时会增加开发量，从而会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少该种房地产的现期供给；如果开发商对未来的预期是悲观的，其结果会相反。☆考点15：房地产的供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系。在下图（a）中，横轴表示供给数量，纵轴表示价格。由于价格上升刺激供给增加，因此供给曲线向右上方倾斜。如果考虑影响供给量的其它因素，则供给量不再是沿着供给曲线上下移动，而是整个供给曲线发生位移。如下图（b），以S0为基础，在影响房地产供给的其它因素不变的前提下，如果房地产的开发成本上升，整个供给曲线将由S0向左位移到S1；如果房地产的开发成本下降，整个供给曲线将由S0向右位移到S2。☆☆考点16：房地产的均衡价格是指房地产的需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。当市场价格偏离均衡价格时，市场上会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。一般来说，在市场机制作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。一般来说，供给不变，当需求增加时，将引起均衡数量增加，均衡价格上升。均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或某些因素的影响而脱离了均衡价格，就必然会形成短缺或过剩，导致买方之间或卖方之间的竞争，产生价格上升或下降的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。☆☆☆考点17：弹性是对一个变量对于另一个变量的敏感性的一种度量。具体地说，它告诉人们一个变量发生1%的变化，将会引起的另一个变量的百分比变化。房地产的需求弹性主要有需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性和需求的交叉价格弹性。其中，需求的价格弹性一般简称需求弹性。房地产的需求的价格弹性，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。即：房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比/房地产价格变化的百分比在一般情况下需求的价格弹性是一个负数，一般直接写成正数。房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比/消费者收入量变化的百分比房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比/人口数量变化的百分比▲房地产需求的交叉弹性，是指某种房地产因另一种房地产或商品变动1%所引起的其需求量的百分比变化。☆☆考点18：▲可将房地产的供求状况分为4种类型：1．全国房地产总的供求状况；2．本地区房地产的供求状况；3．全国本类房地产的供求状况；4．本地区本类房地产的供求状况。由于房地产的不可移动性及变更用途的困难性，决定某一房地产价格水平高低的供求状况的，主要是本地区本类房地产的供求状况。☆☆☆☆考点20：弹性较大的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是敏感的，弹性较小的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是较不敏感的。在经济学里，将弹性数值分为5种类型：1．弹性数值大于1的情况，称为富有弹性。2．弹性数值小于1的情况，称为缺乏弹性。3．弹性数值等于1的情况，称为单一弹性。4．弹性数值为无穷大的情况，称为完全弹性。5．弹性数值等于零的情况，称为完全无弹性。需求富有价格弹性的需求曲线为一条斜率较小的曲线；需求缺乏价格弹性的需求曲线为一条斜率较大的曲线；需求单一价格弹性的需求曲线为一条直角双曲线；需求完全富有价格弹性，价格的任何微小变化都会导致需求量的极大变化，需求曲线是一条与横轴平等的直线；需求完全无价格弹性，不论价格如何变化，需求量都将保持不变，需求曲线是一条与纵轴平行的直线。一种房地产需求的价格取决于该种房地产有多少替代品。▲替代品：一种房地产的价格上升，对另一种房地产的需求就增加。如经济适用性住房与普通住宅之间。▲互补品：对一种房地产的消费多了，对另一种房地产的消费也会多起来。如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。供给富有价格弹性的供给曲线与纵轴相交；供给缺乏价格弹性的供给曲线与横轴相交；供给单一价格弹性的供给曲线与原点相交；供给完全富有价格弹性的价格的任何微小变化都会导致供给量的极大变化，供给曲线是一条与横轴平等的直线；供给完全无价格弹性的价格的任何变化都不会导致供给量的变化，供给量为一常量，供给曲线是一条与纵轴平等的直线。就开发周期长短不同的房地产来看，在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，开发商能够根据市场价格的变化较及时地调整开发量，供给弹性相应地就比较大；反之，开发周期较长的房地产，供给弹性就相应地比较小。房地产供给弹性有：房地产供给的价格弹性、房地产供给的要素成本弹性。房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比/房地产价格变化的百分比房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比/要素价格价格变化的百分比开发周期长的房地产，供给弹性较小。☆☆☆☆考点21：资金的时间价值的核心思想是现在的资金比将来的资金有更高的价值。从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有下列几个：1．通货膨胀。通货膨胀会降低未来资金相对于现在资金的购买力，即钱不值钱了。2．承担风险。收到资金的不确定性随着时间的推移而增加，即将来得到的钱不如现在就立即得到钱保险，俗话说“多得不如现得”就是其反映。3．资金增值。把资金投入到生产或流通领域后，它会随着时间的推移而产生增值。4．机会成本。机会成本（其它投资机会的相对吸引力）是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益。资金是一种稀缺的资源，根据机会成本的概念，资金被占用后就失去了获得其它收益的机会。因此，占用资金时要考虑资金获得其它收益的可能，显而易见的一种可能是将资金存入银行获取利息。☆考点22：资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利息率”（一般简称利率）。利息从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给她人使用所获得的报酬；从借款人的角度来说，是借款人使用她人的资金所支付的成本。利率是指单位时间内的利息与本金的比率，即：利率=单位时间内的利息÷本金。计算利息的单位时间称为计息周期。计息周期能够是年、半年、季、月、周或天等，但一般为年。习惯上按照计算利息的时间单位，将利率分为年利率、月利率、日利率等。年利率一般按本金的百分之几来表示，月利率一般按本金的千分之几来表示，日利率一般按本金的万分之几来表示。计算利息的方式有以下单利和复利两种。☆☆考点23：单利是指每期均按本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算计息。在单利计息的情况下，每期的利息是个常数。如果用P表示本金，i表示利率，n表示计息的周期数，I表示总利息，F表示计算期末的本利和，则：I＝P×i×nF＝P（1＋i×n）式中I--利息；P--本金；i--利率；n--计算期；F--第n期期末的本利和☆考点24：复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。在复利计息的情况下，不但本金要计算利息，利息也要计算利息，即一般所说的“利滚利”。复利的本利和计算公式为：F＝P（1＋i）n复利的总利息计算公式为：I=P[（l＋i）n－1]☆考点25：单利与复利的换算（单利与复利的可比性）；在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则一般情况下（计息的周期数大于1）单利计息的利息少，复利计息的利息多；如果要使单利计息与复利计息两不吃亏，则两者的利率应有所不同，其中单利的利率应高一些，复利的利率应低一些。假设i1为单利利率，i2为复利利率，并令n期末时单利计息与复利计息的本利和相等，即经过能够得出单利计息与复利计息两不吃亏的利率关系如下：或者由一般情况下单利存款（定期）在存款期间不能随意提取，流动性相对较差，因此，为支付流动性补偿，实际上的单利利率还应比上述计算出的单利利率高一些。弄清了单利与复利的关系后，可知单利与复利并没有实质上的区别，只是表示方式上的不同而已。利息计算本质上都是复利（否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存入），采取单利方式只是为了实际计算上的方便。☆考点26：以一年为计息基础，名义利率等于每一计息期的利率与每年的计息期数的乘积。它是采用单利的计算方法，把各种不同计息期的利率换算为一年为计息期的利率。名义利率是指在一个度量期内结转多次利息的利率。名义利率下的本利和计算公式为：F＝P（1＋r/m）n×m式中F--第n期期末的本利和；P--本金；r--名义年利率；m--计息m次；n--计算期。☆☆☆☆☆考点27：名义利率与实际利率的换算；名义利率与实际利率的关系，能够经过下列公式换算：i=（1＋r/m）m－1式中i--实际利率；r--名义利率；m--计息m次。☆☆考点28：现值+复利利息＝将来值☆☆考点29：资金时间价值换算中的假设条件；1．资金时间价值换算中采用的是复利。2．利率的时间单位与计息周期一致，为年。3．本年的年末为下一后的年初。4．现值P是在当前年度开始时发生的。5．将来值F是在当前以后的第n年年末发生的。6．年金A是在每年年末发生的。7．第一个等差额G和增长率s是在第二年年末发生的。☆考点30：现值与将来值换算：F=P（1＋i）n式中的（1＋i）n称为“一次支付终值系数”，一般见（F/P，i，n）来表示。☆☆考点32：上式中的称为“等额序列终值系数”，一般见（F/A，i，n）来表示。☆考点33：式中的称为“偿债基金系数”，一般见（A/F，i，n）来表示。☆☆☆☆考点36：任何一项理性的投资在事前都应经过3个阶段：1．投资机会寻找；2．投资机会评价（又称投资项目评价、投资方案评价）；3．投资机会选择（又称投资决策，其结果为投资和不投资两种）。其中，投资项目经济评价是最重要的环节之一，它为投资决策提供依据。投资既要获取收益，又要承担风险。所谓风险，是指投资收益的不确定性，即投资的结果可能盈利较多，也可能盈利较少，甚至会有亏损。任何一项投资都包含着收益和风险两个基本因素。这两个因素又可归纳为3个方面：1．预期收益的大小；2．预期收益的持续时间；3．预期收益获取的可靠性（又称安全性、确定性、可能性、稳定性等）。风险分析包括风险发生的可能性和它所产生的后果大小两个方面。具体来说，如果风险一定，投资者会选择收益最高的；如果收益一定，投资者