农贸市场可行性研究报告

目录总论 11.1项目简况 11.2项目建设背景与必要性 21.3项目编制依据与研究范围 31.4主要结论与提议 4市场调查与需要分析 62.1建设背景分析 62.2市场调查分析 7现实状况与建设条件分析 83.1建设地点与交通条件 83.2地形地质条件 83.3水文条件 83.4气象条件 83.5市政配套条件 93.6建筑用材 9建设规模与主要建筑结构 104.1建筑规模 104.2主要建筑结构 10项目招投标 12投资估算与资金筹措 136.1投资估算 136.2资金筹措 14环境影响分析 157.1周围环境现实状况 157.2环境影响分析 157.3环境保护方法及治理效果 15节能 178.1设计依据 178.2节能方法 17利润预测 199.1住宅销售价格 199.2成本费用 209.3利润预测 20财务分析 2110.1评价参数及关于说明 2110.2财务盈利能力分析 2110.3不确定性分析 23社会经济评价 25第一章总论1.1项目简况1.1.1项目名称双峰县青树坪镇中心大市场1.1.2项目位置双峰县青树坪镇中心大市场位于湖南省娄底市双峰县青树坪镇镇西南，东临青树大道，西面为镇中心中学，北临客运站，南向342省道。1.1.3项目性质特点该项目由青树坪镇人民政府负责开发。开发内容包含文化花卉、百货区和水产区、蔬菜水果及制品区和畜产品区及其配套服务设施。该项目建成后，将成为本县最主要小商品和农产品集散中心，能幅射邵东、双峰等商品批发行业大发展，能满足青树坪镇不停增加物质消费需要和整个娄底经济社会发展客观要求，它将成为整个湘中农村小城镇首家理想商品和农产品集散地。1.1.4总占地面积：21649.7平方米1.1.5建设面积13296.7平方米1.1.6建筑组成扩展项目包含家禽、肉类、水产、生鲜、蔬菜、水果及其配套服务设施组成。市场内以一条9米宽通廊将市场联成一个完整整体。房屋层数：二层1.1.7投资总额8000万元8.建设工期10个月，其中主体工程建设8个月，配套工程建设2个月。1.2项目建设背景与必要性1.2.1项目建设背景湖南省娄底市双峰县青树坪镇地处双峰西部，辖64个村、2个小区，总面积97平方公里，总人口6.7万。青树坪集镇形成已经有200多年历史，是湘中地域通衢要埠和主要物资交流中心，城区面积已拓展到3平方公里，城区常居人口达3万余人，已建成了“两纵五横”主结构。青树坪镇地理位置优越，处于衡邵走廊中段，320国道横跨东西，青衡、青甘公路纵贯南北，离县城19公里，距沪昆高速入口和洛湛铁路三塘铺车站不到3公里。多年以来，青树坪镇秉承“耕读天下”传统，不停追求“富厚日新”目标，经济建设突飞猛进，社会事业繁荣进步，初步形成了商贸流通、农机机电、文化娱乐、交通运输等五大产业，建成了农贸、服装、建材、木材、农机机电等五大专业市场，境内大小厂矿企业600余家，工商经营户3000余户，城区门店1200多家，餐饮住宿60多家，娱乐场所40多家，大型超市4家，摊位1500多个，日商品交易额上1000万元。青树坪镇文化、教育、卫生等事业兴旺发达，有中心医院1家，市级重点高中1所，中小学校34所，佛教寺庙1座。发展带来了巨大商机和财富，城区经济超常规快速发展，居民收入与生活水平大幅度提升，县城已经在原消费需求基础上出现新供求增加点。该项目标建设，正是顺应这种发展趋势而适时提出来。1.2.2项目建设必要性第一，项目标建设，有利于大力发展以商业流通为主第三产业，符合国家产业发展政策。充分利用现有区位优势，发展城区经济，是发展当地经济必定选择。所以项目标提出，从国家政策、地方战略及商业发屏方向等宏观方面看是十分可行，也是十分必要。第二，项目优越区域位置，蕴藏着巨大商业前景。从微观上看，项目标提出也是切实可行。项目座落于城西，交通条件优越。与320国道相隔不到300米，与上瑞高速亦相隔不超出10公里，加上居住在附近常住人口也在3万人以上，将给项目带来巨大经济和社会效益。而这一项目标开发，无疑将使该地段商业价值得到充分表现。第三，“加紧城镇化建设步伐”是国家现阶段可连续发展重大战略。项目标开发，将吸引大量农业人口涌入城镇从事第三产业。这么，无形中刺激了消费增加，加紧了货币流通，这一点是非常符合国家扩大内需政策要求，也是十分必要。第四，项目标开发，将有利于镇区市容、交通、卫生管理。现阶段，因为缺乏足够经营场地，以街为市马路市场面临严峻挑战，甚至国道两旁摆摊设点经营，场面十分混乱，严重影响了过境车辆行驶，人员安全也得不到保障。项目建成后，将提供给经营户足够经营场地，加上规范市场管理，将很大程度上改进镇区面貌，深入发掘青树商业底蕴，提升青树对外形象。3项目编制依据与研究范围3.1编制依据《双峰县青树坪镇镇区总体规划》；《城市规划编制方法实施细则》；《城市居住规划设计规范》（GB50180-93）；《城市道路设计规范》（GJJ37-90）：湖南省建设委员会湘建[1999]价字第172号《关于颁发（湖南省施工企业工程收费标准）通知》。3.2研究范围本汇报对项目经济合理性、技术可行性、实施可能性等方面进行了综合性研究论证，为项目标决议和开发建设提供依据。主要研究内容包含：⑴项目建设背景与必要性；⑵市场调查与需求分析；⑶现实状况与建设条件分析；⑷建设规模与建设内容；⑸进度控制与工程建设方案；⑹投资估算与资金起源；⑹财务评价与社会经济评价。1.4主要结论与提议项目规划、布局较合理，设施较为安全，交通组织流畅，且能有效地处理停车等问题。经过对项目技术、经济、实施方案分析研究，我们认为该项建设是可行；并将带来巨大社会效益和经济效益。详细表现在以下几个点：⑴项目拥有良好市场前景。项目标建设是顺应整个湘中经济社会发展客观要求和青树坪广大消费群体需求而提出，市场前景十分乐观。⑵项目标投资利润率为7.12%，税后内部收益率为9.22%，财务净现值为8000万元。这些经济指标说明项目标财务效益很好，抗风降能力强。⑶项目建设具备良好社会效益。本项目标建设促进了湘中地域经济发展，对深入提升青树、双峰著名度，扩大对外影响，吸引外来资金具备重大意义。⑷项目标建设符合青树坪镇发展规划和商业发展计划，水、电、通讯、道路和交通条件十分优越，为项目标开发建设提供了有利外部条件。2.部分提议⑴该项目为扩建工程，在考虑商业门面设计时，还应考虑分区设计是否合理，以营造轻松、舒适购物环境，提升该“农贸市场”文化品位。⑵项目建成后，应实施方便广大经营户物业管理方法，确保规范化运行，透明化管理。⑶开发过程中，应该严格控制成本和费用，以预防出现财务亏损。

第二章市场调查与需要分析2.1建设背景分析青树坪镇隶属娄底市双峰县，是全国有名小城镇，是全国小城镇建设重点镇，是湘中地域主要通商要埠和物资集散中心，城区面积已拓展到3平方公里，城区常居人口达3万余人，已建成了“两纵五横”主结构。青树坪镇地理位置优越，处于衡邵走廊中段，320国道横跨东西，青衡、青甘公路纵贯南北，离县城19公里，距沪昆高速入口和洛湛铁路三塘铺车站不到3公里。多年以来，青树坪镇秉承“耕读天下”传统，不停追求“富厚日新”目标，经济建设突飞猛进，社会事业繁荣进步，初步形成了商贸流通、农机机电、文化娱乐、交通运输等五大产业，建成了农贸、服装、建材、木材、农机机电等五大专业市场，境内大小厂矿企业600余家，工商经营户3000余户，城区门店1200多家，餐饮住宿60多家，娱乐场所40多家，大型超市4家，摊位1500多个，日商品交易额上1000万元。青树坪具备较强区位优势、交通优势、人文优势，且市场繁荣，商贸流通活跃，开发综合性商品集散中心符合实际，充满开发潜力，是带动青树坪发展一项主要举措。该项目位于镇西南，其所处地理位置具备以下优势：1.区位优势：项目建设地位于镇西南开发区，符合青树坪镇城区总体规划发展方向。2.交通优势：该项目距国道320不足300米，距青花线、青甘线不足200米，与客运站相临，与省道342相距不到1O0米，与外界联络快速便捷。3.拆迁优势：区域内没有拆迁居民，拆迁成本不大。4.用地优势：区域内地形、地貌单一，地质结构简单，具备了城市建设基本条件。5.开发优势：该项目标开发将带动镇区经济发展，提升青树坪小城镇建设品位和对外开放形象。2.2市场调查分析青树坪是经典农业大镇，是以农副产品集散为主集镇。境内农业、农副产品资源十分丰富，金土地、地得龙、年发样样红、唯美兴旺苗圃、大加岭、巡胜淮山等农业专业合作社蔬菜基地面积达成4500余亩，青树淮山、青树萝卜、青树辣椒等品牌蔬菜和柑橘、西瓜、柚子等农产品独具特色，品质绝佳，远销长沙、邵东、衡阳、娄底等地，覆盖区域广，市场活跃，吸引了周围地域大量人员前来经商，加上汽车客运站流通运输发展，商业活动十分频繁，经济发展和人均消费水平提升，都将大大促进商业流通势头，只要政府和行业给予适当指导，在政策上给予扶持，吸引更多经营户来城西从事经营活动将会是水到渠成。

第三章现实状况与建设条件分析项目建设区域内无拆迁居民，拆迁成本不大，地貌较为平坦。经现场踏勘，建设区域地形、环境从直观上看都十分理想，符合规划建设要求，其交通便利，有利于开工兴建。3.1建设地点与交通条件项目建设地点与过道320毗邻，与客运站紧邻，交通便利，建材运输十分方便。建设场地与居民用房有适当间距，施工对居民干扰不多，且施工场地较宽大，有政府和部门支持，施工秩序能够得到确保。3.2地形地质条件经现场踏勘，用地范围内为旱地。整个场地平坦，填挖土方、搬迁砖瓦量不大。土层主要为粘土及红粘土，地基承载力较强，依照“湖南省地震烈度区划图”确定娄底属六度地震区，小区内建筑物、构筑物按“六度”进行抗震设防。3.3水文条件用地范围内地下水位适当，地下水无侵蚀性，对工程建设无直接不良影响，场地内除雨水外无其余地表水，地表土层含水量不大。3.4气象条件项目所在地属中亚热带季风性湿润气候，特征显著，具备春暖多变，寒潮频繁，“倒秋”阴雨天气多，寒露风早临，盛夏酷热，四季多度，雨量集中特点，除4、5月份雨季外，其它均为良好季节，气候条件对施工影响较小，整年施工周期较长。气象资料以下：年平均气温17.3℃其中：一月份平均气温5.1℃七月份平均气温39.2℃极端最高气温40.1℃极端最低气温-7.4℃年平均降雨量1311.8毫米整年雨水日148天相对湿度平均77%日照时间年平均1522小时风速年平均1.4米/秒夏季主导风为东南风，冬季主导风为西北风。适宜朝向为南向或南偏东9℃左右3.5市政配套条件依照项目建设要求，农贸市场应配套市政设施有：道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、绿化工程等，同时应为用户提供完善路、水、电、气、通信等市政设施。现在镇区管网为扩建工程完工后供水、供电、排污、通信等提供了十分便利条件。3.6建筑用材双峰县有海螺等水泥生产企业，娄底市内有涟钢钢铁生产企业，其它木材、砂、石等材料充分，质地良好，能够就近满足需要，是该项目建设有利条件。

第四章建设规模与主要建筑结构4.1建筑规模该项目总用地面积为23123.22平方米，总建筑面积13928.21平方米，建筑密度为3.0，其中无住宅建设，商业建筑面积13928.21平方米，公共建筑面积1410平方米，停车泊位62个，总投资8000万元。4.2主要建筑结构㈠商业建筑1.平面布置市场建筑物呈长方形两节布置，中间以10米宽过道相连，市场外侧一至二层布置2.5米宽通廊，将市场联成一个整体。2.立面形式四面为市场经营区，一、二层布置商业门面，建筑格调可选取当代格调。内“回”实施“柱”与“廊”结构，围绕柱与廊改变形成丰富外观效果。3.结构选型建筑结构安全等级为二级，采取钢筋混凝土框架结构体系。㈡主要结构材料选取墙体材料尽可能采取炉渣砖，混凝土空心砖、粘土空心砖、少许普通粘土实心砖，以节约能源为目标。钢筋：楼板钢筋采取冷轧带肋钢筋，其余构件采取Ⅰ级钢筋和新工Ⅲ级钢筋。水泥：主要承重构件必须采取大厂水泥，以确保混凝土构件质量，非承重墙及隔墙砂浆配制可采取小厂水泥。混凝土与砌筑砂浆中可加入粉煤灰，以降低工程造价，提升工程质量。混凝土主体结构工程中，可使用掺Ⅱ级粉煤灰混凝土，详细掺量由试配确定。

第五章项目招投标依照国家发展计划委员会6月18日颁布第9号令《建设项目可行性研究汇报增加招标内容及核准招标内容及核准事项暂行要求》，本项目标勘察、设计、施工、监理以及主要设备、材料等采购活动均采取公开招标制，选择优异勘察、设计、施工、监理单位和设各、材料物美价廉厂家。订立承包协议及供给协议，明确甲、乙双方责、权、利，严格按《协议法》关于条款进行管理、实施，并按关于部门审核核准。（详见招标基本情况表和审批标准意见）

第六章投资估算与资金筹措6.1投资估算6.1.1编制依据1.湖南省建设委员会湘建[1999]价字第172号《关于颁发（湖南省建筑工程单位估价表)通知》；2.湖南省建设厅湘建价[]578号关于颁发《湖南省建设工程计价暂行办法》通知；3.湖南省建设委员会湘建[1998]价字第566号“关于颁发《施工企业统一安装工程收费标准》通知；4.双峰县主要材料市场价格及预算价格。6.1.2建设投资分析本项目为非生产性建设工程投资，其建筑工程总投资由设备工器具购置费、建筑安装工程费、预备费(包含基本预备费和涨价预备费)，建设期利息和固定资产投资方向调整税组成。设备工器具购置费，是指按照建设工程设计文件要求，建设单位(或其委托单位)购置或自制达成固定资产标准设备和新扩建项目配置首套及生产家俱所需费用。由设备原价、工器具原价和运杂费)组成。建筑安装工程费由建筑工程费和安装工程费组成。建筑工程费是指建设工程包括范围内建筑物、构筑物、场地平整、道路、室外管道铺设、大型土石方工程费用。工程建设其余费，分为三类。1.第一类是土地使用费，包含土地使用权出让金及迁移赔偿费和城市建设配套费；2.第二类是与项目建设关于费用，包含建设单位管理费、勘察设计费、研究试验费、暂时设施费、工程监理费、工程保险费、工程保险费、供电贴费等；3.第三类是与未来生产经营关于费用，包含联合式运转费、生产准备费、办公和生活家俱购置费等。三、建设投资估算表：见附表四、土地出让金600万元。6.2资金筹措该项目投资总额为8000万元，其资金起源由镇自筹为主和上级支持相结合标准。6.2.2银行贷款4000万元。

第七章环境影响分析7.1周围环境现实状况项目位于湖南省青树坪西南，地块近似长方形，地势平坦，用地周围为民居、办公场地以及商铺。场址现实状况对环境污染影响较小且周围无大型污染源，主要污染物为道路扬尘、汽车尾气以及少许建筑垃圾。7.2环境影响分析7.2.1项目施工期间主要环境问题。一是空气环境。项目施工期间大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生扬尘和汽车尾气以及房屋装修油漆废气等。二是废水。项目施工期废水排放主要来自工人生活污水、地基挖掘时地下水和浇注混凝土后冲洗水等。三是固体废物。项目施工期间会产生大量建筑垃圾和少许生活垃圾，产生建筑垃圾和生活垃圾，只要及时清运，对环境影响不大。四是噪声。项目施工期间噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在运行过程中产生噪声。7.2.2项目运行期间主要环境问题。一是空气环境。项目运行期间大气污染源主要来白区域内汽车尾气。二是废水。项目运行期废水排放主要来自住户生活污水和市场清理时产生废水。三是固体废物。项目运行期固体废物主要为装修产生建筑垃圾和日常垃圾。四是噪声。项目运行期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。7.3环境保护方法及治理效果。7.3.1施工期环境污染防治方法及预期治理效果。施工期环境污染排放源：大气污染物、建筑材料、车辆扬尘、汽车尾气等。防治方法：⑴合理设置粉尘建筑材料堆放。⑵采取商品混泥土，尽可能少用干水泥。⑶有效降低汽车尾气对环境污染。⑷运输道路及时清扫、冲洗，每日定时洒水，预防浮沉。⑸降低车辆在场区停留时间。⑹安装汽车尾气净化装置。水污染物、生活污水、浇注混泥土CODBOD5冲洗水由镇区污水管网搜集，经青树坪污水处理厂集中处理，达标排放。建筑垃圾及时外运，运至青树坪镇垃圾填埋场统一处理；生活垃圾搜集到指定垃圾箱内，由环卫部门统一处理。车辆禁止鸣笛，防止大量高噪声设备同时施工，选取低噪声设备，进行桩基础时做减振处理，运输车辆、机械设备噪声、区域噪声，作封闭隔音处理，降低二次污染。7.3.2运行期环境污染防治方法及预期治理效果。运行期环境污染排放源：大气、车辆、厨房。防治方法：⑴在场区周围绿化植树，以增加大气环境自净能力。⑵汽车尾气主要成份SO2、NOX、CmHn。汽车尾气排气管安装净化装置，以消除汽车尾气对环境影响，降低汽车尾气中有害物质发生。⑶严格执行国家关于要求，使用厨房油烟高质量、高效率烷值汽油，使用排油烟机CODBOD5。⑷装修垃圾、生活垃圾对大气环境影响较少，水污染物、生活污水、雨水由开发区下水管网搜集，经双峰县污水处理厂集中处理，污水经处理后水质达成城市污水三级标准后排放，对受纳水体一测水河环境影响较小，市场固体废弃物定时由环卫部门集中清运统一回收，预防二次污染。⑸区域噪声达标。噪声（80-90dB）：来往车辆禁止鸣笛；选取低噪声设备，作封闭隔音处理等。7.3.3生态保护方法及预期效果。在场区周围及区内空地科学、合理绿化植树，以增加附近大气环境自净能力。

第八章节能8.1设计依据一是《公共建筑节能设计标准》，二是《夏热冬冷地域居住建筑节能设计标准》。8.2节能方法8.2.1建筑专业。⑴屋面采取保温隔热处理，保温材料为挤塑聚苯乙烯保温块材，传热系数为Km≥0.7；⑵外墙在石材幕墙内放置铁保温板，传热系数为Km≤1；⑶底面接触空气架空或外挑楼板传热系数为Km≤1；⑷地面地下室外墙热阻限值≥1.2；⑸外窗气密性等级不低于Ⅱ级。⑹外窗采取隔热性能很好断热铝合金。8.2.2设备专业。⑴热水管、热水回水管须保温，保温材料采取橡塑海棉；⑵公共卫生间内卫生洁具采取节水型及部分光电控制，以节约用水；(3)热交换器和冷却塔等设备采取节能型产品：⑷住房设楼宇自控系统（BAS），对空调、通风设备等运行工况实施监视、控制、调整、测量，使空调系统能随建筑物负荷改变选择最经济运行方式；⑸过分季节利用全新风供冷，实现无偿冷却；⑹对使用功效、使用时间不一样建筑分别采取不一样空调系统；⑺加强空调风管、供回水管保温，以降低能量损失；⑻加强能量有效利用，以节约用电量；⑼变电所变压器、柴油发电机均选取高效率、低能耗产品；⑽照明功率、密度值设计严格恪守照明节能设计要求；⑾照明灯具采取高效节能型光源，且荧光灯采取节能型电子整流器；⑿全部电机选取Y型节能型高效率电机；⒀水泵机采取变频供水方式，最大程度节约电能；⒁采取建筑设备自动监控系统，对空调设备、给排水设备、电气设备、照明设备及其它用电设备监控和自动（收入与销售税金估算见表（9-2））控制，降低能耗；第九章利润预测序号项目10月11月12月1月共计1销售收入120012002400360084001.2门面120012002400360084009.1成本费用本项目标成本费用由建造费用、管理费用、财务费用、销售费用组成。管理费用主要为管理人员工资、福利费等其它费用；财务费用为银行贷款利息支出。本项目标流动资金主要用于房屋销售工作，组成项目标销售费用；因为本项目无折旧费、摊销费和维检费，经营成本为总成本减利息支出，可变成本由建筑费用与销售费用组成；固定成本由管理费和利息支出组成。9.2利润预测依照以上收入和成本估算，本项目标利润为386.365万元。

第十章财务分析10.1评价参数及关于说明10.1.1评价依据⑴国家计划委员会、建设部联合颁布《经济评价方法与参数》；⑵中国国际咨询企业1997年编年《新建项目可行性研究经济评价方法》；⑶中国人民建设银行《基本建设贷款项目评定实施方法》。10.1.2评价参数：折现率为10%。10.1.3评价年限本项目于6月开工，12月完工，建设期6个月，评价基价为项目建设成后，房屋销售工作结束，建设及经营工作全部完成。10.1.4物业管理本项目建成后实施物业管理，物业管理所发生收益和费用未列入经济评价范围内。10.2财务盈利能力分析10.2.1损益表与静态盈利分析⑴依照分析计算可行本项目标评价指标以下：部投资投资利润率=（利润总额/投资总额）×100%=（386.365/8000）=4.83%⑵全部投资投资利税率=（利税总额/总投资额）×100%=723.12/8000×100%=9.04%本项目以上两上静态评价指标与同行业档次对应指标比较较低，但项目为公益性项目，政府以处理就业，改进经商条件和镇区环境卫生，提升小城镇建设品位和形象为第一目标，故项目可行。10.2.2现金流量表与动态盈利分析⑴依照分析计算得本项目标评价指标以下：税前全部投资财务内部收益率类别静态指标动态指标PNPVFIRR投资利润投资利税率税前税后税前税后全部4.83%9.04%386.4386.410.06%10.06%FIRR（%）=10.06%>税前全部投资财务净现值FNRV（I=10%）=386.4万元，税后全部投资财务内部收益率FIRR（%）=10.06%；税后全部投资财务净现值FNPV（I=10%）＝75.22万元，动态投资回收期1.31年。税前、税后全部投资FNRV均大于0；FIRR均大于基准收益率；动态投资回收期少于2年，说明本项目可行。2.动态盈利分析⑴净现值（FNRV）开发项目在整个经济寿命期内各年所发生现金流量差额，为当年净现金流量。将本项目每年净现金流量，按基准贴现率（10%）折算为项目实现早期现值，此现值代数和，就是项目标净现值。①净现值评价标准临界值是零，经上面计算，本项目税前、税前全部投资FNPV大于0，说明本项目可按事先要求贴现率赢利，在所研究经济帮命期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。②基准贴现率是项目净现值贴现时，计算贴现系数利率。本项目取10%为基准