延安房地产市场调研报告

延安市房地产市场调研报告2011年8月Part.1延安市整体概况

Part.2延安市经济发展状况Part.3延安市房地产发展状况Part.4延安市场机会分析报告目录Part.1延安市整体概况

延安市位于陕西北部，上接榆林下抵铜川两大能源基地，1997年1月撤地设市，辖1区12县、166个乡镇、总面积3.7万平方公里，总人口215.1万人，其中农业人口158.5万人，市区人口约40万。城市标签：中华始祖发源地、红色革命旅游圣地、能源化工产业集中带延安市下辖1区12县，总面积3.7万平方公里，总人口215万，市区人口40万、是陕西乃至中国的历史旅游名城，能源化工产业基地。城市定位210国道309国道延安飞机场西延铁路城市交通210国道贯通南北、309国道连接东西、西延铁路穿插而过，延安飞机场直飞北京、西安，延安市整体交通便捷度高；西延铁路夕发朝至每日两列车往返；210、309国道垂直相交，贯通四向；延安飞机场北京、西安航班密集。中国革命圣地，国家历史文化名城，面向全国的爱国主义、革命传统、延安精神教育基地，体现陕北黄土风情文化特色和适宜人居的陕北现代化区域中心城市。以发展生态农业、旅游、石化、能源产业为主的陕北现代化中心城市。山城红色之都能源化工基地“城在山中，山在城中，人在山水中”的生态园林城市！发展目标定位黄土风情宜居地陕北风情文化产业延安革命纪念馆能源产业基地群山环绕的夹缝城市城市交通延安市城市布局围绕“三山两水”，呈“Y”字型城廓的典型带状城市；延河南川河延河清凉山宝塔山凤凰山延安总体远景发展规划总体结构为东扩、西借、北连、南下。采取中心市区、外围组团、轴带分区发展的城市结构形态。以中心市区为核心，设立三级生态环境保育区。未来的中心市区，规划形成以延河大桥为交汇点，并与宝塔桥、嘉岭桥形成中心内环、跨三川而连三山，通市内而达市外。城市沿西北川、东川、南川以及杜甫川展布，大体呈“Y”字型城廓。中心市区为全市政治、经济、文化中心。分为8个功能区，即中心街商贸区、东关商贸、居住、无污染工业综合发展区，南关行政办公区；七里铺对外交通区；高坡居住区；杜甫川文教科研区；北关文教区；西北川文物保护区。城市交通延安城市发展战略——“中疏、西控、北进、东扩、南下”；充分挖掘城市发展土地资源。“中疏”，就是疏解老城区人口和建筑密度，缓解交通压力，退建还绿，抽空还绿，保护好老城区风貌。“西控”，就是控制西北川的建设强度、建筑环境风貌，形成以旧址保护和科教文化、旅游为主要功能的人口聚集区。“北进”，主要是以杨家岭沟、延大新校区建设为依托，加大向北拓展的力度，逐步实现河庄坪镇与主城区连通，远期与安塞连通。目前，杨家岭沟、延大新校区正在加快开发建设。“东扩”，就是积极做好机场迁建后的开发准备，逐步实施行政中心东移，形成城市副中心，并与李渠和姚店工业园区相连。“南下”，就是抓好黄蒿湾、方塔新区、南区新城、新机场和南泥湾组团建设，带动城市向南拓展，远期与甘泉连通。城市交通小结延安市历史悠久，乃中国革命圣地，旅游资源丰富丰富的能源为延安城市的经济发展提供了源动力榆林市具有良好的交通通达性，为经济发展助力在“中疏、西控、北进、东扩、南下”的战略指导下，城市发展不断升级合理的城市规划以及高速发展的城市经济都为城市未来的发展奠定了良好的基础延安市以历史文化、红色旅游、能源产业为名片，城市规划战略明晰，但受地形地貌影响，发展程度较慢。Part.2延安市经济发展状况2010年延安全市生产总值达到885.42亿元，位居全省第五。2006年GDP总值为453（亿元），到2010年增至885（亿元），平均每年增速均在14%左右，呈快速增长趋势。2010年，按可比价格计算，延安市GDP同比增长13.6%，增速比上年加快1.4个百分点，高于全国（10.3%）3.3个百分点。近年延安市GDP稳步增长，经济处于快速发展阶段，为房地产市场高速发展打下了坚实基础；宏观经济按产业看，2010年，第一产业增加值为71.79亿元，增长8%；第二产业增加值为635.49亿元，增长72%；第三产业增加值为178.74亿元，增长20%。

2010年，延安市经济总量是2006年的2倍，翻了整整一番。

人均生产总值突破30000元大关，达到33367.41元，按美元折算，突破4000美元大关，达到4980美元。由于能源产业的高速发展，延安市第二产业在城市经济中占据核心位置，产业发展结构对能源依耐性大产业机构城市固定资产投资稳步上扬，人均可支配收入持续走高，城市处于高速发展中，整体消费能力不断提高。2010年延安市城市人均可支配收入达到17880元，同比09年增长17.5%。2010年延安市固定资产投资总额达到724.53亿元，同比09年增长30%。城市人均收入的提高和和固定资产投资总额的上涨表明了延安市城市居民生活水平的稳步提高，城市居民也具备了更高的消费能力。宏观经济延安市城市宏观状况良好，呈现以下特点：延安市在省内占有重要经济地位经济快速发展，为房地产快速发展提供良好基础第二、第三产业（特别是能源产业）带动民营经济快速发展，带来财富人群从城市宏观背景来看,延安市经济发展迅速，能源及其周边产业催生大量新富阶层，理论上会带动房地产快速发展,房地产市场应该处于爆发增长阶段，市场呈现供需两旺的状况！小结：Part.3延安市房地产市场研究市场分析延安房地产市场购买客群仍以刚性需求为主，其中解决住房占据42%的绝对比例，投资性住房仅占15%的比例；目前延安房地产在售项目主要攻击以二室及三室为主，其中两室占据47%，三室占据38%。延安房地产市场主要以解决居住的绝对刚需为主，投资所占比例较小，目前市场供给主要以两室、三室为主力。板块结构延安市房地产开发沿“Y”字形各边呈带状发展，主要分为中心区域、城西、城东、城南、方塔新区五大板块。城东板块城西板块城南板块中心板块受延安市“Y”字形山沟地形限制，延安房地产主要分为带状五个板块。城西为红色旅游及文化教育为主的聚集区，受革命遗址

及科教用地影响，成为制约板块房地产开发主要因素。城东是近期延安发展最为火热的板块，但目前土地开发

殆尽，受机场影响短期内无法实现扩张。中心板块寸土寸金，目前主要集中为商业开发，住宅内

较少。城西板块发展相对滞后，配套及交通亟需改善，是延安

经济适用房集中开发区域。绿地、嘉丰4500亩推山造成，为延安房地产开发注入新

的血液。城西板块城东板块城南板块中心板块新城板块城西板块延安市城西区的大致范围为：延河大桥和宝塔桥中心线西南至南大街。城西板块将形成以旧址保护和科教文化、红色旅游为主要功能的人口聚集区。主要有延安大学、延安职业技术学院，延安中学、中延石油等分布，目前延安唯一的公园也位于城西。板块特征城西板块主要定位为红色旅游、科教文化为主要功能的聚集区，版块内多分布历史文化遗址及各类院校。城西板块城东板块城南板块中心板块新城板块城西板块延安市新一轮城市规划形成了以控制西北川的建设强度为主格调、建筑环境风貌，形成以旧址保护和科教文化、旅游为主要功能的人口聚集区，对板块房地产发展形成了直接的瓶颈效应。在开发项目特征中小规模为主区域价格4500—5000元/㎡客户来源延安大学、延安置业技术学院教职工；延中石油、延安卷烟厂员工等，区县客户以志丹、吴起、安塞、靖边等为主，城区客户所占比例较小代表项目智慧蓝湾、花溪湾、城市规划定位城西板块以“西控“为主格调，土地开发供应及性质成为房地产发展的限制性瓶颈效应，未来房地产开发受阻。板块特征城东板块城西板块城东板块城南板块中心板块新城板块延安市城西区的大致范围为：延河大桥与嘉岭桥中心线至北大街。城东板块因为交通及环境因素是近期延安市房地产开发最为火热的板块，但目前土地资源已开发殆尽，被机场大面积占用的东川地形相对平整开阔，是延安少有的成块可建筑用地，随着距离市区13公里的南三十里铺新机场的开工建设，城东将在城市的中远期发展中被建设成为功能齐全的现代化城市中心区。城东百米大道沿线是近两年延安房地产开发热点区域，市场认可度高，受北向机场阻挡目前土地资源已开发殆尽。板块特征城东板彻块城西板舰块城东获板块城南馅板块中心板块新城板踢块由于制城东探便捷佳交通姥及宜狱居环每境，洗成为不近期览延安或房地认产开缎发最垄为火动热的们区域吗，也晓是延派安购企房者歪最为院热衷牌的区似域，冲但目味前区丢域土头地开搅发殆止尽。在开发项目特征中小规模为主区域价格5000—5500元/㎡客户来源市区及下属区县各占一半，区县主要以延长、子长为主。市区为中高端个体经营者等。代表项目泗海花园城东撒是延雕安中流高端惠项目月聚集底区，穷目前累板块眉价格疯已突寄破50衔00元/平米，堤购买客哄群以城闻区及下傍属区县瘦中高端编置业者鱼为主。板块特饥征中心暖板块城西板稻块城东纽奉板块城南顶板块中心板块新城板朝块延安伤市中裂心是芦指在漫城南粘、城隐东、姥城西毕相搁锐加的化部分延安市饰中心城谣区面积凉狭小，犁寸土寸浆金，主确要以商港业、酒锻店开发拜为主，牧目前用谁地殆尽蔑，多数修小规模扎改造为棒主。完善配壳套及核英心地位书决定延袭安市中国心寸土融寸金的积价值，交目前主摄要以商蔽业及酒更店开发趋为主。板块堆特征城南板否块延安酷市城白南区意主要绩指：妖宝塔换桥至马嘉岭吩桥的笼对外夏交通侮区。根据贯延安“南下”建设规情划，城僚南区将淋定位为故新兴“中央生郑态居住仓区”及“大型屯综合欺片区”，房市少升值潜饮力巨大狡。目前城恼南交通呀及配套梦相对落落后，属折于城乡鉴结合部动，是延炉安经济攀适用率的集掉中供责给区肾域，而且建湖筑规沿模大炎，区白域目针前尚仗有小井规模欺未开餐发土聚地，督三条豆规划侵中的昌隧道止即将祸开通御，未犬来交旁通将单得到桃有效控改善衰。在开发项目特征经济适用房为主区域价格3500—4000元/㎡客户来源主要以市区中低端客户为主，各下属区县居多，经济适用房部分定点安置。代表项目朗润居、花墅、假日花园城西板括块城东今板块城南板丝式块中心板块新城嘉板块板块特婚征城南研目前鸟开发潮程度拥较低份，是黎城市中规划捎建设航重点聋区域岭，同述时也据是延锡安市绒经济鸭适用研房的凭集中麦建设予区，弄未来养开发讽潜力霜较大期。延安市蹦城南区芝主要指肿：以方福塔水库舅为中心岭，绿地糠山水新赔城、嘉霞丰国际产城为主锁的开发吹新区。绿地集界团、嘉斑丰地产谦强强联物合宏幅加巨制，450变0亩推山撤造城、顺携手打导造延安毫中央生敬态居住贡区。板块特凡征绿地山浩水新城项目总拾占地16谨00亩，胞建筑歪面积150万平米恒，涵盖分从别墅键、花园思洋房、涉小高层妈、高层亡、酒店材、商业饱等各个党业态，秧是目前蛇延安市驴规模最穴大，业际态最全姜的首席醋大盘。延安首扩席巨无商霸—嘉丰国森际城楼盘地址延安市黄蒿湾物业类别别墅、洋房、小高层、高层、商业、酒店开发商嘉丰地产占地面积1600亩总建面积1500000平方米容积率——开盘时间未开盘绿化率48%总户数首期300套当前销售均价高层3380元/㎡，洋房8000元/㎡延安首谁席百万吴方社区魄，涵盖弄别墅、狗洋房、插小高层刚、高层亡、商业盗酒店等李综合物拢业。项目斯一期贩推出3栋高孙层、3栋洋载房，遣共计300套房填源目仗前处致于前帝期咨编询阶搜段，屠主要忧以城索区客惯户为近主，驼下属守区县领客户啄占据30形%比例。嘉丰国抚际城铂金会聋所生态俩水景星级酒于店炫彩商车街国际沙教育生态成水景150万㎡中湿央生态哭居住区500绩0㎡超五振星铂金初会所25否00轻0㎡豪华幕星级度赠假酒店千米大举溪谷，食三大人锯工湖延符安独有800米国托际风坦情商奏业街20翠00㎡双语旨幼儿园独立餐讨饮10臂00熄0㎡独立澡大型商循业餐饮项目番配套园林景宏观、会消所、酒帽店、商骄业街、伶教育等直完备配里套领衔草延安房炼地产市唯场。领先顿延安筑的豪圣华展诱示中凡心景观示豪范区优另先打造丰富的津线下活交动辅助同销售变做销迹为形象权主动出粱击多渠支道针洽对性忽宣传差异劈燕化推勺盘策道略项目配坊套景观脾示范瓜区先核行，赏主动犹出击先深挖敌客户主，差宗异化存推盘踏策略叨，嘉布丰国示际城金领先修延安伏的开解发推掠盘策潜略。绿地山罗水新城山脊山脊舞南侧腥实际昼位置（从庙方塔守湖南刊侧看糕）绿地劲集团怕推山垄造成菜，延妇安首挎席别胖墅高汪端物宇业项远目，傻总投池资72亿元，材规划建态筑面积24万方，还开创延桑安高端挨物业先饶河。10酒0米高差绿地·山水天陪城项目偏坐落于绑延安市才区东南缩慧方向方肯塔水库心四周，崖占地面坐积约300番0亩，规皇划建设盖以旅游独观光、日生活度伸假、教会育培训恐三大功双能为主皱，休闲发购物、酷文化娱期乐为辅挺，多功影能、综袜合型、帮低碳式足旅游生远态示范叫社区。押项目重庸点打造侧生态住灵宅，俱咏乐部等碗生态综悬合社区唯。项目1.1期划旨分为5个组团赴，共计26栋楼惠，79主66倘6㎡，由15栋板式宿电梯花笼园洋房繁和5栋联旋排别时墅所捧组成叛、（织配备恐有1栋会光所、5栋商单业）躬。户型配比户型面积套数套数比总面积面积比3室2厅2卫130－135㎡82套34%11511㎡25%3室2厅2卫150－165㎡72套28%11459㎡25%4室2厅3卫188－202㎡36套15%7216㎡15%复式户型220－230㎡42套17%10641㎡23%联排别墅310－390㎡16套6%5798㎡12%合计248套100%46625㎡100%用地缎面积肚：20滔16择36平方米容积迫率：0.良99建筑嫂面积穴：24万平方期米建筑密肆度：0.宣20绿地举率：30袭%项目占参地36怪00亩，规过划以旅惠游观光电、生活彼度假、送教育培芒训三大盗功能为扶主的综异合型社裹区。绿地陶山水颂新城调查演显示弱，延庄安房坟地产盾市场榴需求命量巨端大，46%被访妙者在2—3年有王置业摆需求朽，其滔中首次置球业比例趋高达78掘%。市场墨特征1延安缩慧房地仁产市县场需昨求量娃庞大企，尤脸其以粒首次灾置业狐为主侵，未炒来房借地产妨开发饱潜力品巨大念。201雄1年延安隔市规划疾建设经液济适用窝房3.1谈2套，223性.8万平方颗米，占塌据延安内房地产陡开发及喂销售50衬%总量报。201贫1年延安浆市新开始工经济迫适用房祝、廉租滔房、公民租房和览限价商绞品房共炒计3.1溜2万套、223贫.8万平袋方米害，建燃成杨群家岭丈、丰柿泽园妥、朗贺润居杯等小砖区，托解决1.2万户群蒙众住房潜困难。异完成机蜡械厂、磁锁崖、选石佛沟闯等小区界主体工距程，开固工烟洞垫沟、柳映树巷等括小区。粒实施城介市棚户双区和农举村危房猜危窑改皮造工程伶。市场塑特征2市场劝特征3土地盘交易模、政兔策限移制、桑开发间销售散，延雨安房筐地产退市场率不规伐范操鸽作贯亡穿项降目开汪发的伯始终失。政府相尊关职能盒部门把狱控不严近，房地盆产开发杏几乎无示“容积民率”概林念影响暮；经济适仁用房限域制门槛尽低，与萍商品房梦开发操朝作基本犬无异；房地产侵开发及何销售手氧续未完击善项目剪已开发码面市，炼明码标演价销售屋；房管辫局查导处，28项目跌，13个违锯规操金作规划渐限高7层，最绸终封顶12层。经济适筒用房购交买无限造制要求叶。三产沿用地司性质涌出让免，最吉终住草宅形茅式开内发销芽售无任何月证件，谣项目已观开发销暗售过半土地市祖场挂牌狗交易形汽式化，粘先拿地尽再走流稼程受山闹地影锻响，椅延安斧土地特供应限量极榨小，逝且大信部分忧被经轻适房担、工聚业用源地分螺流，柱商品骄房土广地供踩应量环微小馅。市场特环征4从未来兴城市规资划显现旅，榆林王新规划付发展区析域普遍舟面积较陆小且较云分散，业距离城蹦区较远缩慧，工业素产业、扑科教等便规划较璃多，建哭设开发武面积较坦小，土济地资源天异常稀尚缺。根据延川安市房茅地产管温理局公旦布的《延安悠市住镰房建刺设与蒙房地芝产业宜发展“十一五”规划》，20融09年，延惊安市共根批准兴渔建商品裁房54伐00套，参建筑竟面积53.仁68万平方渣米，而罗经济适摊用房达归到28浩12蚕0套，谷建筑己面积27袋8.俊56万平方钟米，建芦筑面积嫌是商品葡房的5.站2倍。200逆9年，延岭安市计衣划全市费新增住摊房用地崭供应总饼量为13但50泄.9鲁2亩。其伏中，商臣品房新钳增用地16允4.锐80亩，占疾土地供茎应的12明%；。延安市垄房地产卫需求以骗紧凑型逢两室三惰室为主构力，市肉场供应酸主要为舒适性博大面积梢两室三纹室，供溉需矛盾盒突出，企但从后乐续供给协项目来敬看，未灿来将得场到较大脚改善。

名称户型面积山水天城三房、四房、复式128㎡，185㎡，215㎡慧智蓝湾两房、三房129.25㎡133.97㎡，136.32㎡，圣都花园三房104.68㎡，150.29㎡，158.44㎡东方明珠两房，三房110㎡，128㎡市场策特征5延安是私房地产够置业客讯户主要裤以100仇—12落0平米绒紧凑全型住往房为虹主，杂目前拨市场箭主要扶供给检为舒疤适性仪两室见、三觉室，贡供需刃存在洁一定蒙的矛绍盾。拣从后份续项徐目供石给产衫品线膊分析撞，未化来此网矛盾余将会川得到犯一定留改善毯。小结婶：受地举形地校貌左助右，牌延安弓市房市地产从开发观共分篇为五掉个板访块，女目前押除城叶南板块之臭外其余葱板块均岩已开发键完毕；延安菌市土趣地供暂给成什为制阀约房押地产方发展够最为蛾重要锤的因拜素，雄目前绣整体编市场供竹不应企求；延安经杜济适用秧房开发损力度大航，占据怜延安房化地产开胳发50%比例；延安市俯房地产魄市场较且为混乱未，从开和发至销辜售等各孔环节均粪有体现瓶。延安目市房分地产哗需求残量巨炒大，棍但受通地理阅地貌配影响电，土苗