房地产开发项目规划与设计管理

房地产规划与设计管理1房地产开发与城市规划2房地产开发项目规划管理3房地产规划与设计指标4房地产开发项目规划设计方案及评价（一）城市规划概念城市规划是指为了实现一定时期内城市的社会、经济和生态发展目标，对各类资源进行整合，通过法定程序编制并经批准，对城市发展和城市建设进行引导和管理，以法定的形式确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。

（二）城市规划管理概念城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制和审批城市规划，并依据国家和各级政府颁布的城市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市规划，采用法律的、行政的、经济的管理办法，对城市规划区内各项建设进行统一安排和控制，使城市中的各项建设用地和建设工程活动有计划、有秩序地协调发展，保证城市规划顺利实施。（三）城市规划体系1、城市总体规划城市总体规划的内容应当包括城市的发展布局、功能分区、用地布局、综合交通体系、禁止、限制和适宜建设的地域范围、各类专项规划等。城市总体规划的规划期限一般为20年，在编制城市总体规划时，还应当对更长远的发展做出预测性安排。（三）城市规划体系2、城市分区规划城市分区规划的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与详细规划更好地衔接。（三）城市规划体系2、城市分区规划内容：原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标。确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围。确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围。（三）城市规划体系3、城市详细规划城市详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。城市详细规划包括：规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。（三）城市规划体系3、城市详细规划控制性详细规划：以总体规划或者分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，控制和引导各项用地的开发和投资建设。修建性详细规划：以总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，直接对建设作出具体的修建安排

及规划设计，指导建筑设计和工程施工图设计。（四）城市规划与房地产开发的关系城市规划对房地产开发起到管制作用城市规划指导和促进房地产开发城市规划设计是房地产成片开发的必经阶段和必要手段1房地产开发与城市规划2房地产开发项目规划管理

3房地产规划与设计指标4房地产开发项目规划设计方案及评价（一）建设用地选址管理含义：城市规划行政主管部门根据城市规划及有关法律、法规对建设项目地址进行确认或选择，保证各项建设按照城市规划安排，并核发建设

项目选址意见书的行政管理工作。依据:《中华人民共和国城乡规划法》目的与任务：

宏观调控、符合规划、协调矛盾、促进工作

（一）建设用地选址管理《建设项目选址意见书》的办理步骤

《建设项目选址意见书》的办理共分为提出选址

申请、规划管理人员现场踏勘、审查、结果领取

四个步骤。建设项目选址意见书有效期为一年，确需延长的，须在期满前1个月内向市规划行政主管部门提出申请，延长期不得超过6个月。（二）建设用地规划管理含义：城市规划主管部门根据城市规划法规和批准的城市规划，确定规划区内建设项目用地的选址、

定点和范围，审查总平面，核发建设用地许可证等各项管理工作的总称。依据:《中华人民共和国城乡规划法》目的与任务：

控制建设、合理利用土地、保障规划实施、协调矛盾、综合考虑用地效益、完善城市规划（二）建设用地规划管理《建设用地规划许可证》的办理步骤

申请材料报送、现场踏勘、根据需要征求有关部门意见、核定建设用地位置和界线、提供规划设计条件、审查建设用地总平面布置、核发建设用地规划许可证有效期限为六个月，逾期未申请办理的，许可证将自行失效；申请人需要延续有效期限的，有效期限届满30日前提出申请。（三）建设工程规划管理含义：城市规划行政主管部门根据城市规划及有关法律、法规和技术规范，对各类建设工程进行组织、控制、引导和协调，审查规划方案，核发

建设工程规划许可证等行政管理工作的统称。主要内容:

建筑管理、道路管理和管线管理。程序：规划设计方案审查、建设工程施工图审查和

《建设工程规划许可证》核发三个阶段。1房地产开发与城市规划2房地产开发项目规划管理3房地产规划与设计指标4房地产开发项目规划设计方案及评价（一）居住项目规划与设计指标1、居住区规划相关概念：居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、

组团三级，居住区分级控制规模见下表。居住区规划组织结构可采用居住区-小区-组团、

居住区-组团、小区-组团及独立式组团等多种类型。

（一）居住项目规划与设计指标（1）居住区：泛指不同居住人口规模的生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000-50000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚居地。（一）居住项目规划与设计指标（2）小区：指被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（7000-15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚居地。（一）已居住项时目规划熄与设计洲指标（3）组团诸：指被小欢区道路困分隔，陪并与居良住人口铅规模（10灰00映-3焦00杀0人）相曲对应拦，配骡建有魔居民镰所需的基萝层公尚共服民务设尸施的假生活纠聚居时地。（一）足居住项尝目规划睡与设计富指标2、用绳地指校标居住冠区总嫂用地饮包括居住区兽用地和其他用伯地其结构款体系如侧图所示钱：国家规驱定的居握住区用滑地平衡骆控制指己标表案例（一泊）居森住项能目规县划与充设计熊指标3、项堡目设比计指河标（二）腹非居住岂项目规侦划与设尺计指标酒店戒、办跟公、芒商业炮、工糠业等犁其他皱用途愁的房确地产需开发准项目1房地塘产开棉发与溜城市帮规划2房地改产开芹发项恨目规载划管殃理3房地产颈规划与旨设计指冬标4房地产轻开发项本目规划巧设计方昏案及评居价（一）轰房地产胀开发项警目规划辫设计方担案编制1、居住区岩规划的怖基本要零求安全的降要求卫生的高要求物质舒婆适性要逃求精神快享受鲁性的婶要求与城市盆发展相械协调的便要求可持堂续性确的要胞求产业化系的要求（一妈）房使地产扶开发尼项目廊规划卷设计洞方案健编制2、居住稼区规括划的档编制景程序调查鼓分析、规划饼设计、成果到表达三个阶规段。3、居住岸区规惧划的棵方案拦内容规划脆结构、住宅碍形式迎与布骗局选征择、配套藏服务仅设施、道路交沫通、绿地肌与景努观、竖向、管线综紫合等多个方面，资并按照推居民区爬规划设阿计的层膝次性特牵点，在总体规街划、控刮制性详裕细规划率和修建玩性详细块规划等不同咳层次嘱的规县划阶凳段中膏的侧辉重点图有所轮不同荣。（一屑）房纠地产茄开发菌项目留规划借设计悄方案杰编制（1）规划材空间结考构居住区窄包括住宅、道路、配套勉公共沉服务和设施、公共顶绿地四个部突分，通哀过对空结间结构送的分析讲，将四抖个部穗分要吃素加捏以组腐合，杏确定兰基本雪布局掩和空间纤形态暖。（一）丘房地产添开发项照目规划坚设计方吗案编制（1）规群划空间洽结构影响居公住区规及划结构括的主要抬因素：区位及安规划要求、场地及视环境条飘件、人的生初活需求、经济性、社会管兄理制度等。常见的扰居住区艇规划空舍间结构萍的类型推主要有内向型、开放巧型、自由型等。（一）锈房地产旷开发项针目规划贡设计方迹案编制（2）寨住宅符形式拌与布允局选展择住宅形国式取决盈于自然环指境、经济水延平、技术肤水平、文化模习俗和家庭结序构等因颜素。《住宅愚建筑愿设计复规范》中，根尚据住宅各建造层呆数将住宅测划分蜘为低层住舰宅（1至3层）、多层柱住宅（4至6层）绕、中高尊层住脊宅（7至9层）部、高层住宅（10至30层）震。（一地）房饶地产忧开发援项目拘规划匠设计验方案侵编制（2）住领宅形式唯与布局觉选择住宅夺布局赖有行列臂式、周边式和点群式三种基袄本形式榜。住宅布呢置中必疤须要重奋点考虑日照技和通羡风（一）矛房地产将开发项亦目规划摸设计方矩案编制（3）配罢套服务店设施配套公匆建的基犯本要求末：规划共布局应贞体现方兰便生活景、减少干凯扰、有挺利经营居、美化蛾环境的嘱原则，更可采用分散、集中、分散帅和集疑中相话结合的方议式布笨局。而且烤，为何了保继证合内理的差服务执半径优，注术意未漠来发唤展需要主，规旬划中设还应挖留有龟余地话。（一）衡房地产局开发项观目规划覆设计方派案编制（4）道编路交通组织交锣通、保跨持环境熟、保障响安全、蹄提供空躺间居住区凯道路网侦结构在形态乳上有规则圈式、自由枝式、混合式等，涨在交渗通组丢织上些分为人车混椅行、人车分流两种形周式。（一喘）房反地产阀开发示项目盯规划惯设计胜方案议编制（5）包公共物绿地组织在妨绿地规涉划设计艘中，公岩共绿地孔应具备可达性、功能性、亲和性。绿地布打局应注意案人的动毒态和静忌态观赏跪效果，弊一般在小区嗽入口、世中心形遵成景观迁节点，阻创造层节次丰富的视封觉效膛果。（一）程房地产叶开发项梦目规划闲设计方籍案编制（6）竖证向及管底线综合居住斗区的径市政陵工程税由居住坡区给赞水、排水、供电、燃气、供热、通信、环卫、防灾等工捡程组烤成。按照诵敷设幻玉方式盖可以饺分为架空线殿路和地下川埋设涨线路。地下担埋设领线路腔又可枣分为讯直埋核管线广和沟昼埋管叶线。居住多区内蛮的管华线应垫尽量置采用弦地下本埋设株的方若式。（一筑）房楚地产挎开发食项目框规划宁设计幕方案愤编制（6）竖售向及管微线综合竖向规蜂划设计是为象了有级效利嫩用地芦形，素满足封居住辱区道路交铅通、地袋面排水长、建筑禽布置和狐城市景吨观等方面的岸要求锹，对爆自然哭地形扎改造舒和利蓄用而歉进行陪的规证划设计，背包括道路爪竖向护设计和场地饲竖向识设计。（一）失房地产符开发项哪目规划饱设计方焰案编制4、居住软区规是划设毫计方电案的疑主要美成果——规划肉设计庭图纸秧及文肿件两饲大类分析图规划设骆计图工程浑规划忙设计猪图形态意保向规划撇设计图喷和模型规划羡设计备说明碑及技膜术经票济指护标（一崖）房夹地产标开发宿项目且规划营设计帐方案割编制5、市场主我流住宅治形式——板楼、朽塔楼、廊别墅长板续经典歉项目——北京10号名基邸（一送）房断地产讲开发菊项目去规划懒设计券方案比编制5、市场释主流跨住宅壳形式——板楼、卵塔楼、象别墅短板经揪典项目——北京令国奥征村（一坦）房惠地产涛开发睡项目耳规划毁设计麦方案第编制板楼：建筑层据数一般疲不超过12层，但锹也有很界多例外平面魔上长供度明猛显大泛于宽据度由多个乓住宅单愧元组合闲而成每单元锐设楼梯干或电梯揭，多为霉一梯两版户分为高岛板（18层以福上）掉、小弹高板捧（9-盏18层）、多层板输楼（9层以下侄）（一宁）房砌地产晒开发忽项目居规划废设计哥方案副编制塔楼拉：四五户朴以上共桥同围绕房诚或者环端绕一组苏公共竖膀向交通平面君上长度和循宽度大休致相同高度证从12层以脊上到35层，片超过35层是超邪高层一般桥是一污梯四陈户到卫一梯12户方塔烘楼、Ｔ形柏楼、井字陶形、风车慕形和蝶形等形汽式蝶形户东型（一职）房算地产烤开发护项目贝规划桃设计炸方案念编制别墅：造型鞠外观壮雅致田美观夺，独仓幢独贱户庭院微视野覆宽阔下，花垦园树拜茂草富盛，珠有较平大绿妖地厅大嫩房多惯、装浪修精抚致、积设备撑齐全效、通乐风采并光良且好有附属孤的汽车暮间、门聪房间、鱼花棚等社区型汤的别墅弦公