房地产项目定位培训讲解

一文彻底明白：高大上的房地产项目是如何定位的？廊坊伟联置业房地产经纪有限公司本报告为伟联置业独创知识产权，未经书面许可，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制、传播及扩散。第一章第二章第三章第四章土地研究市场研究项目定位四大关键定位的过程及重点第五章定位的四种逻辑①不同企业、紧邻项目，相似指标，一线之隔如何差异化开发？②同一企业、相同区位，如何避免同室操戈？③同一企业，不同区位，相似定位，如何避免竞争？④地王项目，成本高企，资源平平，甲方期望甚高，问题多多，该从哪个角度思考？如何一步步解决问题。。。项目定位思考过程项目定位思考过程：是不断逼定和耦合的过程第一章土地研究土地研究第一章要点与方法：土地研究土地研究第一章区域规划：土地研究的重点内容土地研究第一章区域价值平台决定了项目打造的方向土地研究第一章挖掘区域价值的四种方法土地研究第一章土地研究初步成果第二章市场研究市场研究第二章三大研究重点事实－－观点－－建议市场研究第二章第一节市场基本面分析市场研究第二章第二节竞争分析市场研究第二章竞争分析的工作要点市场研究第二章链接知识点1：SWOT战略工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素具体地说，针对一个地块的价值要素包括：•地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）•环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）•地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）•开发商要素——目标/开发商品牌/可利用资源等针对一个即将销售的项目与地块的主要差别在于增加了产品因素：•产品因素——产品/户型/自身配套/昭示性等对于一个大盘的后续阶段，需要增加项目要素的判断：•项目要素——口碑/人气/项目知名度/客户群体/前期售价/前后产品差异性/物业管理等市场研究第二章链接知识点2：竞争横道图市场研究第二章链接知识点3：波浪图市场研究第二章链接知识点4：二维坐标图市场研究第二章链接知识点5：雷达图市场杂研究第二漏章第三节产品分析市场研梦究第二章第三烂节产品分析市场阿研究第二就章客户研萌究客户身研究顿方法屈：客户母访谈答、专艺业访帅谈、浴专家蛋访谈市场研尼究第二章客户美研究客户细辣分：家庭山生命贞周期客户细盘分：置业攀周期市场研笔究第二点章客户壮研究客户悟细分添：支付租能力将月平湖均消费芬支出、浓房产情毙况与家抵庭年收沈入对应市场抢研究第二骡章客户研浙究初步醉成果通过宗土地跨、市提场、字客户浑三方命面的坊研究,各自顷导出语产品油定位见的某造些方剑面特禽征，亲据此煤可以妙初步浇描摹古产品帆定位促轮廓小，制桌定若伴干方扛案，斤再经邻过对宪企业锁目标确、相番关案注例作外证进键行筛虽选，泼最终全得出踏切实恳可行葬的项滑目定窝位。市场途研究第二慰章企业分相析一般来能讲，企侨业的产裳品线战差略是项呼目定位亏的指导期方针；著不同企舌业的不悠同发展显阶段，帮即使对微于同一码块土地碗，所需具要承担欺的企业极使命也音不同，健因此需煌要不同贪的开发晌思路。华对企业夫的战略贴进行充夸分了解勒和分析座，以使聚项目目蹦标契合驶企业的辩长远发线展要求角。市场研择究第二章类比案俱例第三章项目码定位炉的四青大关叛键项目定侵位的四果大关键第三章根据项忆目5个要素世分析，芝定位结剑论基本达成形定位灭要回坦答“解给什耳么人殃、提志供什料么样湿的社楚区/产品”项目辉定位哭的四慎大关勤键第三章客户赶定位项目司定位飞的四隶大关陡键第三章产品定淡位1、项目兰档次定勤位2、物业惰形态定刘位3、户击型定索位4、其他既配套定眨位：商朋业、会各所、学她校、车谋库……成功的两月牙环匪——最锐佳模式保持斩现金乒牛、绿明星父、问俯题产磨品的译合理泳组合妥，实田现产里品及放资源抄分配柔结构桃的良摸性循雕环。对于盒企业熔来说优，如宫果能归同时顶具有支问题茶产品耍，明估星产龄品和举现金英牛产姿品这营三类她，就技有希量望保董持企躁业当煌前的就利润漆和长所远利垃润的蔑稳定陪，形来成合蛾理的垄产品报结构童，维域持资杆金平洪衡。项目定奔位的四宽大关键第三减章产品定贺位产品定版位之物柱业形态1、容雨积率粪确定2、容积输率下物雄业形态检的配比产品日定位桥之户晶型定衣位户型跟定位依的关竹键--裕--禁-与定袭位相头匹配,定总庆价户型夜区隔顶的标露准---撑---面积差姨异与总嘴价差异户型永区隔隶的原销则--陕--霉--户型之药间必须炒不可替杰代项目踢定位背的四踢大关库键第三踢章定位鸭之最蹦终评速判以经济都测算判鞠断项目沸经济效具益项目前泄期经济裁测算不镰同于工投程概预巴算和房渔地产开备发财务鞭。项目跪经济霸评价组的使弯命是哥模拟赤一条抗现金驳流，胸帮助雨项目尽开发磨者决翠策。第四淘章定位的缓过程及高重点定位爸的过般程及高重点第四迎章究第五章定位防的四非种逻糠辑定位的张四种逻水辑第五章第一搞节传统推导式要点寄：基弃于供茧求和呼价格定位定位的周四种逻滋辑第五机章第二锹节世联验证即式，思盛维导图要点库：基宋于假固设和跃能力着的推觉想，际分类焦模型蜻是关颈键定位组的四勾种逻胁辑第五规章第三节易居地恼图式要点候：注钓重项述目客卸户地哄图，蓝执行桂深度瞧强，张概念训弱计——环艺膏景观略概念样设计——定位的磁四种逻库辑第五章第四巾节志纲区域乡丰式要点：闷基于供鸦求和价利格志纲行市场毯定位五座标荷系与一般的半经济学寒家及市租场营销跪人士相磨比，王庆志刚策惕划方法诞的一大肤特征是付：更强凝调区域充分析超越常规距的市米场调毅研的妥静态犯的数秘字统刘计与天文字撞资料向，注车重捕避捉特吗定的事历史腹文化膨浸淫光下形