房地产开发风险及风险管理二

房地产开发中的

风险及风险管理房地产开发中的风险及风险管理房地产开发中的风险管理一、房地产开发中的风险1.3投资决策阶段的风险1.4土地获取阶段的风险1.5项目建设阶段的风险1.6租售管理阶段的风险1.4投资决策阶段的风险1.4.1投资决策阶段的任务投资决策阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。本阶段的任务是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的房地产开发策略，以确定房地产开发经营的区域、类型和时机。即决定在何地、何时、开发何种房地产。

1.4.2开发区域与风险

开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济环境风险。1.4.2.1政治环境风险政治环境风险主要是指在一个国家和地区发生战争、工潮和社会动荡等社会性的政治事件，以及当地政府的不确定性而给房地产开发经营带来的可能经济损失。（1）战争。战争一旦爆发，不但对房地产业的打击是沉重的，对战争爆发地区的经济发展也将产生毁灭性的打击。房地产经营者的楼房可能毁于一旦，房地产的商品价格也会急剧下降，几乎没有人会进行房地产投资和交易，整个房地产的市场活动都会处于停滞状态。如1990年8月，伊拉克入侵科威特。

1.4.2开发区域与风险（2）工潮。工人罢工形成的工潮会直接或间接地给房地产市场带来损失，比如工人罢工会直接导致建筑工期的延长和成本增加，因而使房地产商品开发者遭受利润损失。工人罢工是一种严重的社会涣散剂，会使人们对社会产生悲观，对生产和经济活动丧失信心，由此会间接导致人们对房地产市场的冷淡，造成房地产市场活动的萧条，给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失。

1.4.2开发区域与风险（3）社会动荡。在一个动荡的社会环境里，人们对经济前景的预测是很不确定的，对房地产这样的固定商品投资会保持在非常有限的程度。这种有限性将会极大地减少房地产市场的交易活动，从而减少了房地产商品生产者和经营者获得利润的机会。如1992年11月，香港新任总督制定了所谓的“政改方案”，使港人对香港的前途产生迷茫，房地产业受到严重影响：写字楼空置率上升，楼宇无法如期出售或租赁出去，资金回收期延长，贷款利息增多。香港股市大幅度跌落，其中房地产股损失最为严重，在损失的近2000亿港元的币值中，地产股占了l／4。这个例子充分说明了社会动荡给房地产市场带来的严重风险。

1.4.2开发区域与风险（4）政府。来源于政府的风险因素可能有：政局稳定程度，如朝野争斗、政府内派系斗争；决策的民主性、管理透明度、行政效率；官员的事业心、知识水平、素质、廉政程度。

1.4.2.2政策环境风险

政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。（1）产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产商品需求结构的变化，而且决定着房地产业的兴衰。国家强调大力发展第三产业，直接促进了城市商业和服务业楼宇市场的繁荣；将住宅产业作为促进经济发展的新的经济增长点，为房地产的兴旺发展奠定了基础。因此，研究拟投资国家和区域的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。

1.4.2.2政策环境风险（2）土地政策。土地是房地产开发的基础，土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响。土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式（公开拍卖、招标和协议方式）、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度。如在土地相对过剩的情况下，政府可能采取高地价，或对价格较低的地块行使优先购买权，以控制土地出让数量和市场土地存量，这时会给房地产开发商带来增加成本的风险。又如在我国，集体土地使用权是不允许出让的，如需出让，必须先由国家征为国有土地，然后才能出让。但有些地方政府或开发商却不顾国家法律规定，纵容或私自与集体土地所有者签订土地使用合同，在仅支付土地安置补偿费后，便进行房地产开发。这种土地对房地产开发商和购得房地产的房地产经营者都会面临巨大的风险——土地被政府无偿收回，或补交巨额地价款和罚金。

1.4.2.2政策环境风险（3）住房政策。住房作为人们生活的基本必需品，是政府为保持社会稳定需关注的一个方面，而国家不同的住房政策使开发商面临着不同的风险。如果政府大力推行福利政策，大量建设公房或安居工程用房，且对安居工程用房建设标准、销售对象不加以有效限制，这样会使开发商建设的完全市场商品房受到市场需求短缺的压力，因销售不畅蒙受经济损失。同时，政府关于已售公房上市的规定，房地产交易管理规定也影响房地产市场的活跃程度，投资决策时也应注意分析。

1.4.2.2政策环境风险（4）税收政策。税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具，税收手段的应用更是直接、速成。1993年土地增值税出台，对房地产开发经营者的利润曾产生重大影响。近几年，国家大力清理房地产开发中的不合理收费，减轻了新开发项目的开发成本，但却使收费取消前已投入开发的房地产项目面临较大的成本风险。

1.4.2.2政策环境风险（5）金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。国家连续几次降息刺激了房地产市场的繁荣，令开发者喜笑颜开，但却使降息前贷款开发房地产项目的开发商喜中有忧：相对较高的开发成本如何才能消化?!

1.4.2.2政策环境风险（6）城市规划。城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值都会产生影响，使开发商和经营者面临风险。城市规划对房地产的影响主要通过规划指标如规划用途、容积率、建筑覆盖率、建筑限高和道路交通的变化以及行政隶属的变更来引起。

在进行房地产开发时，还应考虑到特殊区域的房地产开发风险，如行滞洪区、文物古迹保护范围、自然风景保护区。这些地区虽暂时没有具体规划限制，或侥幸能获得主管部门的批准，但不排除今后制定严格规划限制条件，并坚决执行的可能。盲目在这些区域开发，存在着遭受巨额经济损失的风险。如湖南张家界国家自然保护区；又如武汉长江外滩花园，投资1.6亿元人民币，2002年春季被全部炸毁拆除。北京市开发地块交通流量论证。

1.4.2.2政策环境风险（7）环保政策。近几年来，人们环保意识逐渐加强，新的环保政策不断制定，旧的环保政策不断强化，这都对房地产的开发投资产生了巨大的影响。如城市噪音防治规定的执行，已经使原来广泛采用的预制打入桩施工工艺从城市基础施工中淡出，从而引起开发成本的变化；而噪音控制的严格要求，限制了现场施工时间（早6：30以前，晚10：00以后不准施工），延长了建设工期，这既增加了建设成本，又增加了项目能否按期交付使用的风险。

1.4.2.3社会环境风险（1）社会安定。良好的社会治安状况是人们安家置业、投资经营、购物消费的前提条件。某一地区流氓滋事、刑事案件犯罪率居高不下，盗窃案件频发，生命财产安全得不到保障，这会严重打击该地区居民消费信心，房地产商品会极度贬值，房地产投资者会面临极大风险。

1.4.2.3社会环境风险（2）风俗习惯。不同地区的风俗习惯、文化传统、宗教信仰、风土人情、价值观念、风水概念等不仅影响开发成本，而且制约着房地产需求。如有的教每年宗教节日长达1个多月，在此期间教民都不工作，政府处于半瘫痪状态。再如不同地区对房地产提出不同要求，盲目照搬国外经验，强调著名设计院设计、沿海地区流行，可能冒不适合当地需要、消费者不认可的风险。

社会环境风险（3）公众参与和素养。随着社会文明的发展，人们的参与意识逐渐增强，公众对开发项目的态度将通过这样或那样的行动表达出来。由此可能延缓，甚至取消项目的开发。如北京王府井某广场的建设，因市民的广泛关注促使政府下令停工，后经各方努力，做了大量说服解释工作，项目才得以重新开工建设。

1.4.2.4经济环境风险（1）经济形势。区域经济形势是影响开发风险的决定性因素。经济发展，则房地产市场繁荣；经济停滞，则房地产市场萧条。反映区域经济形势的因素有：经济增长率、通货膨胀率、财政收支平衡、货币供给政策等。曾作为激励德国年轻人勇于创业的榜样，一度在德国最负盛誉的房地产巨子于尔根·施奈德就是因为错误判断国家经济发展形势，而导致陷入万劫不复的境地。

背景知识施奈德出身于一个普通家庭，中学毕业后，曾做过泥瓦匠。在大学主修建筑业，后又获得企业管理博士学位。实践经验和专业知识的结合，成为其从事房地产业的基础；而富有的妻子，又为他提供了起步的资金。初步的成功，使其才能引起了银行界的关注，因此得到数额可观的贷款。当时，适逢战后德国经济的迅速增长期，社会财富的快速增加和资金的相对充裕，必然会扩大对房地产的需求。在这一时期，施奈德的事业发展顺利，积累起巨额财富，并建立了良好的信誉，成为银行和社会公认的德国房地产业之王。导致施奈德最终失败的原因，是他对德国经济走势的错误判断。1990年两德统一以后，施奈德认为德国经济会以更快的速度发展，遂动用数十亿马克在德国14个城市的黄金地段以高价购入大量房地产，改建成商业中心、写字楼或高级公寓，准备出售或出租。但德国统一后，为了重建东部，出现大量财政赤字，只得采取经济紧缩政策。在此形势下，已经过度膨胀的房地产业首先受到了严重打击。处于顶峰的施奈德突然发现，投资巨款兴建的房地产已无人问津，巨额银行贷款必须偿还，在建项目也还需要大量资金继续投入，而他的公司已没有足够的支付能力。陷入困境的施奈德并未依照一般惯例申请破产保护，而是指使手下人伪造文件，继续骗取银行的大量贷款，以偿还旧贷款的本金和利息。但由于全球性经济衰退的影响，德国的房地产业处于不断下滑的状态，他的债务也越滚越多。最后，施奈德选择了逃跑这条路，并于1994年4月6日离开德国前，给德意志银行董事长写了告别信，至此，二战后德国最大的经济丑闻才为世人知晓。1995年5月，施奈德在美国被捕，后被引渡回德国。1996年1月，他因欺诈罪而被起诉，将在狱中度过晚年。

1.4拢.2.豆4经济郑环境哑风险（2）区域侨发展。考虑开春发区域背风险，调还应注母意近邻弦地区发扒展风险荣和类似代地区发蚀展风险逝。近邻蒸地区牛发展容风险贝是指中近邻竞地区聪社会盒、经里济和酱各类理设施耻的变卡化，桌给本崭地区未投资潜者带获来的蓬风险萝。如蝴近邻金地区附开通部交通纲干线觉、增曲设商弃业服遮务中芬心、债建设慌新公考园、琴增添酒生活恢服务新设施湖等等帖，该弯地区麻的房做地产艳价格昆便会乖上升萍；而免当近菊邻地昨区商恳业服需务中芹心迁牧移别资处、制生活哗服务凑设施马减少悉时，重该地修区房调地产雄价格卫将会床下降富。类似地带区发展喷风险是条指类似剑地区发元展经济有的繁荣魔与发展部，一方薄面有可欢能形成育区域经游济规模安协同发乒展，优何势互补氏，共同醒繁荣的裹景象；坛另一方婶面，也涨有可能萍分散购裂买力，税使项目郊竞争力碧下降。颤例如，猜现在香暮港是国枣际金融昂中心之越一，这访使得香叙港的写酸字楼租闭金保持疲在较高岔水平。垄然而有价专家预历测，新距加坡有畅成为国黄际金融誓中心的驶迹象。排倘若果逐真如此巩，在香佣港开发猫写字楼捆便前景昼不妙。经济布环境滔风险（3）市外场供缝求。匙市场棵的供碍给与耻需求丛都具灶有动吓态性健和不咱确定狼性，昨由此为导致锅了市锄场中浙经营蜜者收膝入的流不确著定性饥。由含于房挂地产住商品救消费蜓的区溜域性若特点狼，其乘价格炼受供万求影章响的歇幅度办更大嫁，因省此房惕地产晓开发死经营绪者承视担的闯市场半供求会风险助远比味一般导市场竭情况倚下要通大。按发生姓的形式银和影响若的方式炭，房地给产的市促场供求东风险又趴可以分表为供给鸭风险和改需求风苗险。一估方面，求当房地氧产市场突出现供损给过剩老时，房期地产商摘品经营池者会因娇大量的横商品在狂市场中低没有顾易客而蒙壶受损失茶，从而雅发生供夹给风险轻。另一络方面，献需求量患的变化疤也给房碗地产开科发经营研者带来足风险。沿一般来册讲，市陵场需求却分潜在慎需求和盟有效需对求两种董。潜在红需求是盟一种无早经济购晃买力的屋欲念需觉求。有凉效需求渐是具有睡经济购绳买能力巴的现实扭需求，级即既有磁客观上徒的需要掀，又有刘经济上页的购买着能力。因对登市场剂供求毫形势汉判读狐失误裁，洛华克菲宜勒大慢厦交陕易就橡曾使泄日本姨三菱房诚地所育遭受涛巨额隶损失侮。三菱地梦所的悲耐哀199程0年，部美国粱洛克承菲勒些财团骄因金死融危受机，做公开贺出售蚂位于校纽约阳市黄家金地性段的份洛克捆菲勒纷大厦遮群中番的12幢大涛厦(共计14幢，统顿称为洛汁克菲勒挨大厦)，当截时物袍业的馅总价别值约谋为17亿美见元。从日本域三菱粮地所类先出情资购治入51％的河股份令，取隙得了睡控股捷权。惭一般默来说夜，许斜多企蜘业都滔以取碰得控藏股权渴为满鸽足，小而三屈菱地券所为侄炫耀碑实力呈及赚折取更易多的汤利润帅，再季次增蔬资，松拿出劣总计14亿美元态，在物良业股份它中占到80％，责并且凯没有斤收回宿经营廉权，改仍由梅洛克连菲勒淋财团托经营餐。当版时日秃本正旁处于煌泡沫举经济凡的顶您峰，孔国内笼房地款产市故场也孝正在累高潮易期，觉价格基不断浮攀升耕，三脏菱地咱所就别是在纽奉这种燃盲目随乐观广的情叙绪支屿配下颗完成爪了这虑笔交感易。此但是屡，就拿在进咬行这虹笔交搞易时羊，美垒国房迁地产民市场拜已呈造现出叙萎缩蓄迹象同，以林后则郊进入昆持续敌下滑仆阶段娘。由皮于经效济不得景气以，大迎厦的稠经营签亏损贝十分献严重喊，198音5年大状厦每害平方闭英尺田的月腰租金膊为55美元，蜜但到90年代满中期艇，月工租金篮已降剂到30美元；妻当时市非值20美元的香股票，制已跌到5美元鼓一股稿。如信三菱德立即省出售赠，则洁损失费巨大它；继堂续维缓持，珍将不愿断加希重亏斜损。就在于寸三菱地狠所在承察受市场低变化所情带来的贪经营损慨失的同撞时，还教要承受鲁汇率损顷失。那史些年美每元对日吵元的汇叙率一直督呈下降舅趋势，思已由交巾易时的1美元伸兑160日元，诱降至后众来的的1美元兑80多日挖元，净贬值事将近励一半厘。而忍当时炊三菱碍是在管国内纠发行统日元鞠债券基筹集赶的资皆金，妹仅从致资金环汇兑命这一膏项来喂看，棉账面产损失凝率已叹近50％。明另外昏，19岸85年洛洞克菲孩勒大瓶厦已利被洛焰克菲聚勒财笛团抵宪押，怎获得君贷款13亿美猜元，朋到200挡0年将岂是大恭厦抵哑押权麦转换茅期。严到时恭如听虾由债葛权人供折价步收回郊大厦消，则须三菱息投资落的大蚀部分日将化栽为乌炊有；短如偿腾还抵牛押款护，则甜还需害付出贫大笔弃资金蓬，投书资总绘额将初远远橡超出烟大厦齐的价圈值。厘在目御前情扫况下鬼脱手锄，净糠损失钞额将敢在10亿美撒元左咳右，鄙如加呈上汇茂兑损障失，损几乎境可以涨说是采全军即覆没拘。在缘瑞这种位进退柳两难匆的情兵况下矛，三温菱地烤所只佣好申傅请破冬产保肿护。1.4残.2.陡4经济环哲境风险（4）通中货膨艰胀。映正常胁的经膜济环鞭境都毕存在矩通货祝膨胀纲，只填不过凝每年贼膨胀悔幅度辽不同释而已庙。如哄果膨裂胀率兼下降惭（这蒸主要挂发生样在经柜济活司动不隶十分貌活跃让，或幅是银乔行利生率提盒高时坑），觉会抑涉制对园房地腰产商拘品的彩需求卖，房吓地产甲价格露下跌哪，给摄房地惜产开尝发经传营者爪就会尸产生听损失述；当盈膨胀冰率增旨大时覆，会鼠刺激火对房奥地产起的需坛求，念这对清房地迁产开塔发经乱营者肿是有动利。栏但当莫通货很膨胀岂率大未幅度努上升圆时，棒会引挂起各汁种建响筑材咏料价蔬格上搁升，刊以及硬劳动群力和情管理兆费用反的上物升，家因此畅会大溉大增追加房乒地产在的开颈发成枪本，谦而当笛房地紧产商凯品价肾格增梯长幅面度小独于通鸟货膨岛胀率吼（通起常如狐此）姻，或棉开发捏房屋要已预倡售时玻，会顶对开霉发商串产生飞一定生的风矿险。1.适4.乔3开发悄物业穴类型倍与风奥险房地产侄开发存艺在着风绒险，但遮并非任购何类型穗开发项茎目的风腾险都是琴相同的黑。各类也开发项敞目具有央不同的纽奉功能、被用途及供技术经勒济特性凝，因而厦具有不赏同的风颂险1.4择.4开发难时机役与风底险由于经分济发展慌的周期述性，房笋地产产布品的供脑求关系春随时间洲而变化踩。而房直地产的骂不可移金动性和凶地区性承，使一猎个地区瞒空余的市房地产燃并不能衣弥补另泽一地区米的短缺督，这导枕致房地捕产开发甲收益随过开发时镜机不同沾而异。德图3—3为香港着中环、浸上环住毅宅价格目变动情竞况，图3—4为马随来西陡亚科侦伦坡宜写字匹楼物嗓业收赞益变挽化情肿况[4仍]。从中保可以看蜜出，房通地产市测场的价仅格和收健益水平革变动的筛幅度是宣相当大极的，这炒种短时芬间内大铅幅度的羡变化，疫从一个芽侧面说橡明了开典发时机踪蝶与风险酬的关系嚼。因此径，选择惑合理的雕开发时躲机，保败证项目新开发完苗毕有良它好的市脉场需求走，显得懒非常重毅要。1.乡丰4.慢4开发白时机碧与风袍险同时浸，开驳发项勒目在白年内边的推哑出时日机也哑同开兼发风申险密次切相朽关，蒜如一塑般住屑宅项喂目最闸好在破年底畜推出绿，以酱适应蜘国人胜喜欢沉年终础集中图消费昨的习寻惯；辈购物逼中心袖宜在莲购物阅旺季毯到来凡之前脱交工院，游乳乐项蹄目应缴在冬育春季拒竣工保等。坑当然院，不块同类掩型的都开发鸣项目少对时谢间的锯敏感横程度捷有所弄差别馆。例喝如，单工业俘货仓渗的时魔间性慨就不描如购墓物中怜心明晓显，哈后者仓较前舅者有翠比较吹明显也的淡借季和宽旺季购之分排。1.5土地获锦取阶段配的风险1.棕5.针1土地获叉取阶段宏的任务①研僵究地宴块的遭特性队，分斩析地轰块的阔最佳赵利用敞方式丙；②进行芬市场分门析和预夸测，估禾算开发落成本，忧初定租锤金和售帆价水平男，评价故开发项允目获利区能力；③获取你土地使盏用权；④制丹定规欧划设珍计方条案，咳并征专得有碗关部趁门许旨可；⑤拆粱迁、漫安置啄、补众偿，催落实加建设魂条件抚；⑥安排牺短期和恶长期资间金，以笑满足征控地及开卵发建设矿需要。在土睛地获叉取阶虏段，床房地洪产开载发者顾承担岩的主诉要风裳险有方：土地风龟险、市乡丰场风险陵、征地峰安置风未险、筹碌资风险灰。1.5阅.2土地主风险土地风辩险主要亲来自土俭地自然粘属性、深社会属蔑性及规率划部门息对土地誓使用性霜质和规既划设计端指标认友可的不安确定性灿。对开发绪商而言呢，土地酒的自然谜属性风盖险来源搅于地块泄的工程顾地质条朴件、水睁文地质哥条件及汉地下埋棒藏物等泳的不确埋定性。工程地倡质、水望文地质掌条件应糖注意地焦基承载细力、软违弱土层茧、地质页断裂带缴、不良拼地质结朴构（滑营坡、泥秒石流等余）、地千下水埋醋深、水曲质污染公的不确伟定性；地下埋览藏物应斗注意防巷空洞、味通信、颈供电、芦给水、骗排水、银燃气等技地下管钳线、文至物古迹叉、坟墓握、废弃曲矿井等猛的不确口定性。饭如中房康集团某态市分公口司在住泡宅小区拾开发中芒，未对渗地下埋睡藏物进绳行详细教调查，韵基础开脆挖时，马无知的深壮工挖轮断军用脸通讯电友缆又不渡及时汇软报，其逆后几天筝恶劣的狼雨夹雪托天气，恋使得军吐用通讯具中断3天，加队上其后伪迁移军呢用电缆耍，造成楼开发商龄几十万隙元经济蛋损失和墙近三个道月的工厨期延误绳。1.5犬.2土地古风险土地舰的社优会属齿性是最指地作块的略区位押条件纠及配秤套设前施状久况等虾。海闯外房嘉地产恭界认析为：巡寿房地疯产开统发成遮功的道要素竿是Loc芳ati角on营,L划oca承tio观n,再Lo混cat彩ion，这茧突出侨强调米了地齿块的帖区位疼条件隐对开拳发成眠败的解重要罚作用搬。配翠套设即施状叹况不维仅影雅响项冬目投委资额恩的多潮少，裤而且瓦制约扛着项革目建竟成以步后能目否正翁常启邮用，蹄故开望发商护应格希外关呆注。规划部犹门对土汪地使用下性质和径规划设主计指标嫂的认可周的不确瓶定性来集源于城杠市规划席设计的届滞后性色和规划鞋管理的吐透明度晚低。如沃果开发匪商先获角得一块奔土地，郑然后再穿向有关搅部门提妄交规划往设计方上案，以查求批准私，这样羡他就承搭担了使涝用性质胁不被批捉准的风瓜险。若胳要继续画开发只底有修改张项目用榴途以符律合规划洁部门要市求，或答者是放挥弃这项询地产的煌开发，轮这都会糠给他带池来损失盈。有时肯，开发傅商为减趣少不被限规划部埋门认可象的风险独，将购舒买地块亏决策推印到规划饱部门正存式明确筛地块规勾划设计耽指标之串后。但登此时，由开发商拍可能要赌承担土纹地价格擦大幅度烟上升的趋风险，筐因为规尾划设计脚条件明择确的土续地要升蚂值很多烫。1.货5.怨3征地拆劫迁风险购买土抬地使用粘权仅是构获取土臂地过程蓄中的一弊个环节斤，之后掠，便是画大量的引征地，镇拆迁、杏安置和误补偿工公作。征傍地拆迁齐涉及许狐多法律馆和社会北问题，闲一方面搂，我国粮现行拆凤迁安置纠法规规螺定太笼驰统，各周地情况吴千差万勺别，法固规可操档作性比丛较差；翼另一方扰面，地渗块上原帽房产所尊有者基拘于社会悟的、心泡理的、问经济的坊原因，头可能不怕愿意出托售、或毛搬出原泛有房屋沈，千方沿百计阻塞挠者有译之、软筐磨硬抗弄者有之连、威胁虑恐吓者织有之、基借机刁坑难提出寸大大高润于原房洗地产实蜓际价值难的卖价燃或及其映苛刻的感回迁安呈置条件析者有之灵。特别已是当欲轰开发土甘地上的平旧建筑祥所有权主分属若姥干个所辉有者时症。此时爆，开发鞋商将面歌临艰难市的选择渣是，要穴么接受予高昂的堤卖价或毁苛刻的惨不公平称条件，拣承受远孕超过预乘期的额拖外投资才；要么歇无限期金拖延时语间，丧巩失宝贵漫的开发乱时机，晶同时支槽出大量糠资金利饰息，面绑对不能克按期交着付项目恰的违约迈和信誉爪风险；病要么放勾弃开发却项目，火前功尽竟弃，前驻期投入颜的巨额捏资金付磁之东流睁；要么凝采取法缸律诉讼售，卷入糖无休止滔的耗神廊费资的梁法庭争丙议。1.车5.锯4筹资风部险房地产取开发所兰需巨额甚资金的壁筹集和涨融通是巡寿开发商家最为关军切和颇系费心机散的问题孝，筹资背手段合凳理，可午以减少念筹资成浆本，降布低筹资渣风险；职筹资措祥施不当只，轻者石造成筹仇资成本核大幅度霜上升，细开发建辈设资金刚拮据，饲流动资清金周转址困难，临开发项目目干干匙停停，愉难以为较继，项查目质量优工期均取无保证臂；重者懒导致巨兴额亏损险，开发俩项目失慌败，企酸业面临督破产。筹资的驾风险发伶生在资肥金筹集懂过程中名。由于荒各种筹雹资方式庸所用手弯段、工对具和所鲜面临的袖环境不沿同，因壶而各种窗筹资方斥式也具猴有不同网的风险挖。1.5熔.4筹资风蚕险自有资屿金：自有豆资金宁运用差方便摩，不蔬受任坦何限蝴制，埋且资胆金成偿本低某廉、蚊来源垮安全苗及有刃保障诞。但观房地委产投岗资者堂一般秤不可丝式能，天也不道愿意戚全部庆依赖艇自有放资金傻，自氏有资抚金通再常数斥量有技限，漫常用埋于支民付地晓价款汁和前酸期开河办费案用。银行取贷款：银行借钉款具有仔财务杠侦杆效应两，也具纪有抵税变功能，跌弹性较锐大。但匙借款数岂量有限宗和限制牢较多、宝风险较希高，有悄可能冲解击企业蕉财务收旬支安排捕等不足踢之处。傻银行贷免款受国漆家政治殿、经济茧形势变潜化和有厦关金融订政策变吼动的影漂响较大层，房地猎产开发桥项目有题可能因漫此而被婶终止、勾推迟或拉调整。魂而且，线贷款利著率随国氧家政策颂变动而交浮动。个因此，娇银行贷珠款具有调利率变赶动、汇商率变动娱和信用先风险。1.父5.泉4筹资四风险发行税企业倾债券债券筹子资资金涝使用期椒限长、或方便，掏支出固巾定，企帖业所有臭权、控逗制权不嚼被稀释庄，债券薄利息可命进入成病本，可箱少纳所臣得税而披成为企轨业筹集榴开发资结金的有稻效途径颤。企业巴发行我债券夫受许稀多限别制：胶国有来投资莫主体占投资杜设立任的有冠限责饿任公坟司，附才有郊资格逆发行技企业些债券鬼。股梳份有贞限公刚司的勺净资厨产不波低于滨人民弓币300声0万元叛，有响限责亦任公塞司的突净资小产不汇低于计人民喊币600远0万元，盈累计债发券发行优总额不僚超过公劝司净资拳产的40％。要触求企业截最近三但年平均深可分配绳利润足潮以支付鸡公司债梨券一年周的利息僚等。债误券利息俘的固定之，使企本业蒙受执银行贷攀款利率私可能下时调产生柿的风险贴；债券喘发行手导续复杂棒，耗费桃时间长悟，筹资江成本高所，可能填使债券静利息率麦高于企慌业资金坚收益率绘，由于趁财务杠抖杆作用呀，降低谈企业自环有资金锦收益率毒；开发蚀企业盈符利波动豆较大，欲有时可创能不能俱按期偿疮付本息蛋，这增臭加了企蜡业债务乔风险，印降低了智企业财帐务信誉霞。发行股招票可获各得使用贴方便朋、来愉源稳千定可站靠的历永久罩资金棵，并仁在资章金周各转困废难时遣不必愤增加用负担需。而快银行霞贷款丹和债锄券不桐论企壁业是犹否盈种利或授是否积短缺和现金脖，到羡期均浴要支距付利菜息或饺本金私，如盗果企织业没牢有现或金，两则需哨举借桐新债宫偿付衔旧债础。但是枕，通绞常股打份公插司经陷营状薪况都宜比较畅好，产优先筑股的蒙股息凯和普四通股里的红春利比闹债券良利息铲和存岭款利须息都尼要高蓄，并筹需在冬税后踢利润复中支碎付，轰这意掠味着瘦开发袄商多律支付敞了筹药资成需本，丝式增加锣了税伸收负剖担。垃而且极，股钩票的奋发行取和上施市手绞续复币杂，臂影响错因素语多，盘企业种须定获期公锹布经虹营状界况、难财务熟报表策、重产大事宁项，本这也谊给企围业经岔营带昂来一赶定的狸不确拥定性拣。同迹时由日于股丙票的长特点角，在臭股票亮发行勇数量挽、发享行价荣格、跳发行牵时机尖、股拒利分六配政嗽策不碗当仍邀存在指一定赴风险暮。租赁筹剥资风险租赁按何其性质绢可分为黑经营租扭赁和融盲资租赁页两种。软经营租济赁仅解滴决承租意人短期警资金需染求，不农属于借额贷关系灵范畴。融资叶租赁卖是由签出租跪人按绳照承预租人浑的要惭求融脱资购员买设匆备，涂并在供合同图规定先的长轻时期矩内提灶供给糟承租绪人使撒用的床信用集业务默。这丝式种租爪赁租层期较新长，府一般捡接近初资产罢经济直使用株年限波的70％左右络，我国潜规定不泡低于经扒济使用谊寿命的换一半，完甚至可匹以是全狠部物理缺使用年摊限。且灾在租赁压期任何嘉一方不婶得任意判中止合转同，租嘴赁期结抬束承租颠人既可谦以退回械设备，依也可以犁采用续扒租或留妖购方式功处理。融资租掀赁可以踩使企业鉴不必经解过购置拆资产的密资金准些备阶段匀而快速队形成生适产经营鞋能力，喜有利于险及时引询进设备屯，加速蛙技术改乐造；租渡金可按招期计入例成本，摧租入设貌备可计畏提折旧期，承租勤人可享眯受税收宏减免的筋收益；恨租金在沈租期内幼分期支碌付，可佩降低不猎能偿付破风险。股但融资仍租赁筹帅资成本因较高，霞大致高粘于设备待价款的30％左阀右；麦需承蹦担资去产陈纷旧过次时带侦来的猪风险俯；而榨且固匠定的简租金愧支出裕和设番备价时款的宰分期菌偿还莲对企缩慧业现砌金流俯量安辛排有槐较高肥要求棚。引进外拆资风险引进放外资凳筹资些风险遥来源牛于投院资资质金逾滩期不筝到位迷、外拼商通蛾过不白法手蔽段谋俗取自沈身利奇益、暴外商姥套取集国内珍资金套转移乓国外农。1.6项目建夕设阶段刊的风险1.6姻.1建设玻阶段柱的任孟务建设阶逆段是进戚行单体所与群体太建筑物粗的建造厨。本阶制段的具加体任务别包括：(1迫)进行保开发踢项目术设计垄。(2剥)采用合申适的招扮标模式宪，招标厅选择承故包商。(3予)拟定接合同电条款微，签亏订承梅包合亮同。(4霞)在施工睁过程中间，采取音各种措肤施，确乔保开发宜项目工详期、成傍本和质挂量目标魄的实现潮。1.起6.望2招标纪模式同与风级险公开沙招标可在闸较大原范围授内，谊从众去多的晒投标译者选脉定承梅包企膨业，船这有动助于纱承包声企业扇开展深竞争僻，改无善经价营管勉理，卡从而稍降低霸工程拣造价烦、提猫高工云程质俭量。箩但公像开招幻玉标对从招标渐者而袜言，淘招标敌工作著量大轧，费亩用支围出多般，耗属费时悄间长困，且葬对中喉标者聋可能雅不了倡解，祝如中渔标者组可能删是一穗个素砍质较速差的逐企业牧，这天增加枪了今捡后双喊方协恶调困链难。邀请招环标可有效盘地缩短交招标时复间，减跪少招标衰工作量拌，节省嫁费用开未支。但字这种模乏式限制寻了竞争稀范围，借失去了壤获得更洁低报价宿、更佳乡丰承包商嗓的机会尼。协商议愿标可以票大大翅地节隐省招写标费动用，阻减少慈招标际时间祸。但筐因该蛇方式堂缺乏隔竞争曲，开券发商陵可能急不得允不接累受较宅高的滤报价秆，且元容易父出现尖贿赂迁行为蹄，使食开发番商蒙创受损记失。1.6忆.3承包霞方式银与风语险建设全绕过程承殊包便于充穗分利用饺承包商槽雄厚的烦技术经让济力量窝及丰富板的组织制管理经蚕验，以顽降低工泄程造价斑，缩短仇建设工喉期。且送开发商荒不实际普参加设箩计、施影工，他寻也不承戒担设计矿施工中忍的风险派。承包据商要对请设计和压施工负朱责，并损承担其臣中的全裳部风险蒸。但如决果承包诊商工作境不负责刻任或工对作不力乞，开发述商可能致会付出公昂贵的赔代价，纸得到低额劣的完花工项目蚊。因此庭，开发裂商要冒雪承包商捐选择不持当的风截险。阶段承盟包可以发缎挥各专混业承包缸单位的健专业特竭长，但疼同时也期增加了梦开发企趴业进行忘组织、兔协调和优控制的及难度。航①包工黄包料，可以惰充分利颂用承包范商的材截料供应串渠道，柄便于建幕筑材料炭余缺调黑剂，节蝇约材料疑费用。鼓但也隐历藏有承谈包商使撞用劣质僵材料，市损害工雹程质量糊的风险笋。②包工部床分包料，可纺以在元建材误市场豆混乱浊时确委保建绵筑材目料质孤量，举但同勒时易口导致渡材料插调剂债困难献，增绍加了微材料注供应刮不及俗时耽堤误施乓工、撑承包还商索居赔的径风险督。③包工腹不包头料，造成里材料供细应同施凯工生产把相脱节闸，影响远施工单壤位按建否设程序洗组织施路工，不株利于发栽挥他们坛的积极畜性和主昼动性，欲且极易牵造成承然包商索蛋赔。1.陡6.浅4承包乡丰合同平风险合同勾风险绪有两偷类，震一类筹是由躲于合揪同条店款不象完善倦，叙假述不非严密织，有肚漏洞卵，或戒部分概条款杀与法宪规相弄抵触目，存控有“陷阱”，在执况行中可斜能给合疗同中某妖一方造蔑成损失询的可能歇，即合致同不完爹善风险峡。第二撑类是由刚于合同剂条款规乡丰定而引辈起的风粉险在合婶同双方邀间的不枪同分配赢，即纯拒合同风姻险。本陆节主要月针对后落一类风辫险就施珠工承包黎合同予贷以分析遣。施工合蝴同按计鱼价方式蚊的不同乱，可划非分为三老大类型母，即固饰定总价仔合同、颠单价合校同和成开本加酬社金合同斧，下面委分别介邀绍各种矩合同的浑风险特逐性。1.6问.4承包栏合同赤风险固定总巷价合同对开梦发商傻而言哲，施详工过余程中剖管理阿较为色简便马，消题除了切建造平成本版增加范的风恶险。朴对承贪包商的而言肾，如惧果图竞纸和朗技术弊说明据书相搜当详句细，丛市场婚上材辫料设吧备价脖格、犹人工牵工资致稳定条，建起设条资件明渗确，携能据枪此比言较准政确的秃确定车造价慌，也控是可低以接顷受的碰。但正是，涌如果邀设计提图纸英和说耳明书牙不够摩详细简，未烤知因创素比退较多客，或池市场超材料芳设备颈价格铅、工期资极孔不稳及定，钟承包浆商必姿须承已担相昨应的观风险注。为避免边此风险默，承包爽商通常擦会加大返投标报盈价中的鞠不可预码见费，值用来消遭除不确圆定因素关带来的狭风险，阴因而提屠高了开异发项目跟报价，尸这对开壤发商又炭是不利时的。针窄对这种影情况可乘行的办斑法是在樱固定总炊价合同肌中，增瞧加一些桃必要的修调价条号款，开恳发商分块担建设自期的部埋分风险需，从而扁降低承茫包商的糕不可预钓见费用旁，使总厚承包价右下降。固定总练价合同烟的调价闭条款大胸致可归云纳为两例种形式辰，一是寸开发商歼同意对肠合同签虹字日与井实际施接工安装帐时的材夺料、设羊备、人致工等价剧格的差休异全部功予以补拳偿。二王是规定屠材料、瘦设备和辨人工价软格差异拥在一定皱幅度内政，由承川包商承孟担；超宇过一定盏幅度的纷风险由堤双方分更担或完船全有开攀发商承倾担，以舰便于让狠承包商啦有效地搅降低承夜包报价奴。1.6亭.4承包合血同风险固定单佳价合同①估量筐计价合于同，首先金开发舌商委熟托设阵计单鹅位和斗专业伪估算购师，肿提出亲工程版量估较算表宵，列勾出分据部分杀项工携程量踢；然技后，碌承包张商以产此为间基础障填报砌单价符，计屈算出揪总报畅价，妙开发掘商以负总价喇和单码价为忽依据抓，确粒定中舞标者梁，并算签订印合同淘；最捏后工芒程竣届工按写实际朱完成撤的工偏程数计量和尤合同断单价胁结算灶工程园价款妈。这督种合队同双减方承用担的胶风险备均较川小，号但如道遇某好一分遇项工押程量宵大幅盼度增降减，貌可能违影响闷工程搂成本娇，使铁某一休方蒙贱受风昂险。泰在实星践中风，常改规定冻工程撒量极椒限变饶动幅鸟度，讲某分垄项工捷程量寻变幅浴超过诉极限堂幅度族时，怎允许启适当扭调整纱该分湖项工没程单吧价。②纯免单价猜合同四，开发商筐仅开列长分部分壮项工程第名称和迎计量单惧位，由犁承包商滋逐项填姓报单价兰，经双桑方磋商遥后签订雄单价合货同，工疫程竣工肤后，按闲合同单责价和实姓际完成今的工程洽量结算佳工程造锤价。此完时，因温为工程草量多少叮直接影贪响成本察高低，字双方均拳可能要盐承担工横程量不渐确定而园引起的粮成本高新或低的支风险。1.蛛6.着4承包合翻同风险成本加较酬金合仙同成本加节酬金合庆同是按晚开发项短目实际卫发生的苹成本（锤包括人品工费、发材料费电、施工甜机械使垦用费、蚊其他直捡接费和挠施工管运理费以册及各项谨独立费蛾，但不岗包括承牲包商的油总管理票费和应砍交所得垮税），奏加上商崖定的酬也金（总街管理费每和利润见），来役确定承弹包工程句的总造蛇价。此筝种合同葱主要用仙于开工李前对工纪程状况使不十分泉清楚，烘开发商俘与承包壳商相互劣信任的镰情况，饼如边设闷计、边辩施工的殖紧急工绵程和抢征险救急捐的开发馒项目。1.6煮.4承包沉合同天风险①成本吐加固队定百洽分比阅酬金。开发阔商对承侨包商花宽费的人竿工、材节料、机透械使用拐费、其赏他直接辣费用和洋施工管洗理费等再实际直州接成本睬全部据巴实补偿洒。同时啄，按照夏实际直往接成本圣的固定老百分比娱作为酬芹金付给易承包商旁。这种狱合同，赚承包商干所得酬共金与工栽程直接劝成本成何正比，奸开发商程面临承偿包商故聋意提高颂直接成宅本，恶加意浪费振，故意危增加酬姐金收入运的较大阁风险。②成本醋加固定成额酬金踢。开发商撑承担实衔际直接版成本，计酬金是皱双方事贝先商定怎的一笔叙固定金嫂额，这岭种合同框虽不会栗使承包销商故意耻浪费，妄提高直蜻接成本膜，但承们包商也端没有降徒低成本浴的动力脂和压力客。③成本咳加浮寺动酬铜金。作辽法是惊承发拥包双蓬方事聪先商耻定目内标成唱本，读由实纯际成闲本高右低确剩定承拣包商办酬金帮的数仇额。返如果表开发痒项目耗完工京后，线实际旋成本帐恰好渴为目茧标成智本，姑承包撤商所螺得为脖成本齐加某紫一数继额的顽酬金塘；如序果实铁际成坡本低震于目且标成罚本，至承包戏商所公得除滔实际采成本师加那压一定袭数额割的酬娇金外思，还跃可根第据成抵本降桐低额铅的一孕定比朴率额劫外获闷得一笼笔酬者金；娇当实酱际成习本高病于目种标成挨本时绪，开涌发商辫根据葱成本贴增加叠额的完一定恒比率纪，从膏酬金世中扣冤除一识部分听，作吃为对旨承包聋商的叼惩罚稿。④限额成歪本加浮凳动酬金。采羊用这浅种合病同，绞首先吐，要春确定钩限额款成本跨、报冠价成贩本和名最低太成本杀。当耳实际堤成本烧低于善最低庸成本迷时，作承包历商花蚁费的摔成本惊和应梳得酬返金均骡可得惰到支清付，什并可肺分享工低于群最低调成本足的成步本节拍约额梢；如狐果实至际成披本在芽最低铜成本私和报拖价成贯本之惹间，眼承包桥商仅堵能得涂到成聚本和诱酬金浪；如乔果实稳际成船本在剩报价挥成本伞与限穿额成稳本之页间，律只有凝全部危成本扣可以侮支付蜂，酬剃金不取再考夺虑；欧实际朋成本裹超过喘限额斑成本悟，超织过部位分成钥本不坚予支利付。1.著6.释5自然条须件风险自然条法件风险兵是指工家程项目慌所在地优区客观乞存在的立恶劣自哄然条件榆，工程昨实施期窗间可能锐碰到的幕恶劣气照候等因朋素可能槽给开发贞商构成可的威胁里。自然分条件撤随不栽同地泽域而梢异。暂如寒乐带地逃区严宰冬不趟能施蚂工，奥或施下工时胆会增丛加大肌量冬尸季施能工措兴施成稀本；枣酷暑棕地带愉施工颗作业饺时间称短，盲并增抬加额扛外成栏本。徒地震属多发轿带、骄洪水药、海孔啸、麻海潮项、火头山影榆响区滔潜伏门着威姑胁项鸭目的费严重链自然荡灾害杰。恶劣气锹候是指源偶尔发零生的超岛出正常安规律的酷气候变直化，如情暴雨、恰台风、之、暴雪累，一旦瘦发生，里会给工死程实施勤带来不叹便，导到致工期贝延长、昼成本增魂加。1.6醒.6工期拖堪延风险房地饱产开秩发建魄设阶府段每眨个环雁节的辛时间齿损失院，都炮会使惰工期沈拖延满。而咐工期伏延长浇，一负方面瓣房地忧产市构场状档况可征能会耗发生萌比较少大的酸变化质，错幼过最蒸佳租关售时蕉机，赠如已赴提前伶售出洪，应牺承担港逾期狡交付顷的违条约损贴失、巡寿信誉南损失颤；另绣一方足面，伙工期蚊延长虑会增瓦加投焰入资举金利享息支尼出，协增加尸管理风费。歼同时帜，当孩开发怖施工自采用缸成本季加百恭分比槐酬金强合同疲时，就施工诱工期副的延窄长还烘会因子直接骗成本征的增蜡加大捕大增亡加开惑发总屠成本揉。1.在6.筹6工期拖搅延风险影响码建设贫阶段政工期速的因很素很腿多，花如人晒为因茫素、挠技术锣因素挽、材乓料和修设备梨因素汗、机完具因遣素、钥地基贵因素屈、资鸣金因推素、画气候乐因素趁、环滥境因抹素。合其中冬，人主的因谢素是唯最主传要的忽干扰柔因素治。国奋内外顷专家唯分析垦了上忍述干贡扰因未素，枕认为僻常见吹的有堪以下锋几种诉情况[26混]。（1）错灿误估意计了盛项目瓦的特肚点及畏项目携的实到施条宾件。雀包括云低估吴了项笋目实起现在期技术坏上的牲困难饲，没蒸有考励虑到表某些摘设计马和施纳工问足题的卡解决黎必须虏进行以科研酒和试广验，僻而这咱既需潮要资姥金，州也需育要时取间；撞低估爸了多神个单扰位参弟加项工目建遵设将乘产生怠工作权协调养的困帐难；哭对环总境因阳素了文解不稳够，委如交跳通运饰输、惠供水尽供电饼等条律件事怀先没勺搞清黄；对办建材婶设备料供应也条件础、市剩场价仿格的垫变化品趋向萝预测汉不准胸，劳女动力事季节桨性短庭缺，曾建筑蛮材料锅季节欠性紧峡张；趁遇到艰了复仅杂的关地质纯条件千或地突下文宿物、碎古迹币；裳因饮噪声纺、固缝体废编物等碧污染奶引起裹与工赴地左政邻右只舍的笛纠纷岸，因舒环境粘污染蓝而被勾有关年部门能罚款掩、停能工整哗顿或稻被媒弄体曝牢光。1.邻6.箩6工期乌拖延嫩风险（2）项知目参班加者五工作雕失误机。包息括：蛙设计霜者拖穷延设帖计进重度，兼未能览在规绢定时辉间内虎提供流或修佛订图士纸；任承包诸商项筛目管订理水雅平低阶，施字工方赴法不罚符合迁要求牌，机鼓械设渐备落撤后，信人力瓦材料滴设备队等资版源供穗应不膀足；哄或质完量控们制不税好，懒导致只返工马、加破固、厘处理开；劳拴动纠扫纷引黎起工察人消葛极怠孩工、独罢工杨；总辜承包漂商将闯任务规分包粪给了星不合盆格的情分包票商；潮开发羞商未摸能就灾自身闷负责言的功可能、探质量佩问题鸽及时助做出锐必要发的决伞策；登开发元商资页金供佩应不馅能满椅足进巾度需停要；哗开发艰单位鲁与施础工单勿位、梁销售乓单位柿或客笑户因忍各种求纠纷贫扯皮匀、诉撒讼，铅拖延脱项目伤建设疏进度遥；建利设管炎理部然门和邻质量孟监督被部门提拖延茎审批良时间救。（3）不源可预久见事生件发诉生，桑如工板程事拖故、科恶劣之气候甚条件愧和政搅治变聋动、贴战争掩与天歌灾、昆人祸断事件侧的发旅生。1.6携.7项目瓣质量寺风险房地产趋开发良合好的投坊资效果纹要通过亮优良的膏房地产篇质量来践实现，似地段只码是诱人兽的手段出，而房践地产质蜘量才是壳留人的笔法宝。五一个设虏计陈旧员、材料正低劣、揪装饰粗尿糙的房诱屋，地秋段再好运也难圆睡美梦。仗只有设誉计新颖粱、结构居安全、捎材料优莫良、装醉饰精细拘的房屋毯才能有妖效地实江现地段群的功能蚁，为开污发者带垮来高额产的开发奸利润。盈例如，“金都棉碧海肠山庄”建于19唱95年，位杏于青岛薯市东部责崂山区长的黄金假海岸线男上，分驱南北两羞区，总驰共10田0多幢别悦墅。因愤存在着蜂规划和垂设计上摄的缺陷拣，楼间片距太小维，绿化吴率太低逮，建筑剪材料落得伍，一孤直卖不跪出去，之有几幢照勉强卖武出去了杰，也没筐人来住戏。200吼2年3月5日，无奈妥的开发似商只得斥将北区侨的数十夺幢别墅醒夷为平阁地。与后之一路秋之隔的祖南区50多幢别迫墅现杂封草丛生乡丰，一片再沉寂，碌估计也竞难逃厄窃运。质趴量风险晓由此可内见一斑。1.众6.尸8开发裤成本诉风险房地炒产项联目开页发成辩本风配险源剑于开品发的您各个线阶段县，但咱不同蜻阶段折对成遇本影晃响程华度相傻差悬娃殊。（1）项目蛾规划、晚设计深需度不够毅。规划疯设计深邻度不够衔，设计隔内容不泻全、缺册陷、错劫误和遗系漏；采疼用规范即不恰当鞋，设计标参数选嚷用不合也理；未督考虑当驰地工程球地质水讲文地质授条件；李未考虑夺施工可宫行性等钢。（2）规划玩设计方晃案陈旧叉，未进目行优化被优选。有设计中辈未采用鹅现代优层化设计扭方法，贫如价值烧工程、剪最优化丘方法，像对设计欧方案进培行优化予优选等挤。（3）地基常勘测资吗料不全测，地下镇埋藏物城未事先你考虑，止临时处喷理不当根。（4）承桌发包鸭方式塞选择荐不当宇；合凭同类掘型选杜择有烤误；千合同格条款任遗漏主、表霜达有车误，大不严呈谨；雄合同非管理淡不力恨，引颂起大字量索垦赔。（5）项目抢实施期营间通货疗膨胀，娱材料、庙人工费蚕用上涨秆；或国贝家调整欺产业政熊策，采撕用新的建要求或页更高的润技术标脖准，从开而导致彩房地产犁开发投辆资额外傍大幅增煌加。如晓国家规势定从20饥02年7月1日起盟禁止午在城丘市使携用实沈心粘军土砖宽。1.追6.丈8开发成美本风险（6）汇率饺变化。到当代房借地产高母档开发核项目可骗能需要裂大量进裤口建材判及装饰宵材料，眠项目投粘资估算听时按当华时外汇跑汇率预台留了进诵口材料惩的费用斧，但当绿实际需排要进口纹材料时旅，需支藏付的外卷币升值和，开发杰商需额辞外付出健开发费董用。（7）不可舰抗力。贱不可抗曾力是指厉不能预亡见、不象能避免炕、并且突不能克征服的客谣观情况锁。不可叉抗力包筛括自然焰现象，宁例如地而震、火发山爆发枕、雪崩品、暴雨痛、暴雪艇、飓风志、洪水膊、泥石具流等；竟也包括滴某些社乌会现象察，如政盼府禁令示、战争择、爆炸暗、火灾眼等。工抽程项目白施工最馅易受到域自然环湖境的影运响，特斯别是异性常恶劣纳的气候庆条件，记如超出奋正常年尺份的雨搏季、寒会冷的冬府季等，晌都会严脏重影响棵正常施疏工，降肌低生产矩效率，炒甚至停姻工。由蚂不可抗杯力引起龙的风险绢，如洪歪水、地可震、泥现石流等度灾害虽疑然出现环的机会便较低，断但是一侄旦出现茫，造成序的危害臣是相当晨严重的定。1.满6.振9施工索敏赔风险工程索陆赔是指限承包商励由于业买主的原积因或发丘生承包薯商和业午主不可丘控制的检因素而艇遭受损急失时，芹向业主轮提出的拜补偿要则求。（1）工程茎变动。葡业主或难工程师元指令增由加附加监工程；大设计和伤施工质垮量标准倍提高而挎引起的蛾价差，沸如提高边装饰标徒准、提培高混凝灯土标号凤；设计灭错误或斧业主、袜业主工盘程师错槽误的指塞令造成触工程修剥改、返焦工、窝柿工，造批成工程只停滞；彻业主要悉求加快猴工程进鹊度，指滔令承包叹商采取厦加速措聪施；各锄项额外兴试验和兽检查费刊用。（2）施工轰条件变甲化。①吸不可抗奖力因素梳，如洪逼水、地探震、政菊变、战聪争、禁由运等，旅造成工讲程中断亮或合同薯终止；铜②不利浮自然条缓件：指埋在投标浩时经过壁现场调酿查及根这据业主罩所提供怪的资料粥，一个虾有经验赵的承包钩商都无残法预料任到的其忙他不利西自然条抱件，如蔑恶劣的芳气候条乔件（暴姥风雨、糠雷电、挤风沙）租、地下罪水、地眠质断层纱、溶洞腐、沉陷庄等；③形客观障腹碍：是花指经现炊场调查量无法发碎现、业膜主提供辆的资料蔽中也未降提到的扒客观存奸在的障麻碍物，谁如下水投道、地妻下管线好、古墓芳、古迹殖、文物廉化石等饶；④工碍程地质鸭状况与添合同规柔定不一闪致，如蓬地基实亚际承载仆力远低半于业主拍所提供薪的工程趣地质资否料上的唐数据，校因而需赤加固地叨基。（3）业主诞违约。辽①没有港按合同嚼规定的绘时间和堡数量交既付设计错资料和红图纸，芦造成工孟期延长呼；②没炒有按规班定的时钉间向承望包商提菠供场地杆使用权锐及合格孝的施工位场地，刃使承包柱商人员念、施工轰设备不相能进场护或不能紧正常施员工，使恢工程拖无延；③坛没有及愉时交付锻行驶道纲路、接劳通水电耗，并保照持水电专稳定的京供应；