房地产投资与决策

房地产投资分析与决策★房地产投资概述★房地产投资决策程序★可行性研究的内容★房地产投资分析的任务★案例——政府请客，凭什么要我们买单?!一、房地产投资概述房地产投资的含义房地产投资的特性房地产投资的类型房地产投资的目的房地产投资的含义所谓房地产投资，是指投资者为了获取预期的投资收益，对房地产开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资行为。一、房地产投资概述房地产投资的特性1）区位的重要性：房地产开发的第一要素是区位，第二要素是区位，第三要素还是区位。①选择的区位在当前必须对开发投资者、置业投资者（获取合理、稳定的经常性收益）以及未来的租客（方便地开展经营活动以赚取正常的经营收益并具备支付租金的能力）都具有吸引力。②选择的区位在未来必须具有增值潜力，房地产投资价值的高低，很大程度上取决于所处地区物业的整体升值潜力，而不仅仅是看当前净租金水平的高低；③重视所处区位的变化情况，避开环境日益恶化、城市功能日渐衰退的地区。2）政策影响性：指房地产投资容易受到政府政策的影响。房地产投资概述

3）对专业管理的依赖性：对房地产直接投资而言，房地产投资对专业管理的依赖性较强。4）房地产投资的巨额性：房地产投资需要大量资金垫付，没有雄厚的资金实力或一定的筹资能力，就不能投资于房地产。5）房地产投资的风险性：房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定性因素，因而也存在着风险。6）房地产投资的保值与增值性：众所周知，通货膨胀能使货币贬值。从长远来看，最能保值而又最重要的实物就是房地产。故房地产投资是一种避免通货膨胀损失的最好的保值方法。房地产投资的类型按房地产投资形式划分1）房地产直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作。①房地产开发投资，投资目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也较丰厚。②房地产置业投资，投资目的一是满足自身生活居住或生产经营的需要；二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。常获得保值、增值、收益和消费四个方面的收益。房地产投资的类型2）房地产间接投资：是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。①购买房地产开发投资企业的债券、股票②投资于房地产投资信托基金。投资者将资金投入到由职业投资经理管理的共同基金，用于购买、开发、管理和出售房地产资产赚取收入。优越性：以相对较少的投资持有多元化的房地产组合；有强大而稳定的分红潜力（来源于所拥有物业的经常性租金收入）；有机会得到资金增值；投资的流动性很好。③购买住房抵押贷款证券。银行将所持有的个人住房抵押贷款汇集重组成抵押贷款组合，每个集合内的贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者，投资者可间接获取房地产投资收益。房地产投资的类型按房地产投资对象划分土地投资：以开发、经营土地作为投资对象房地产开发投资：以开发各类房屋、建筑物和构筑物作为投资对象。房地产经营投资：房地产销售、出租、互换、信托、房地产证券投资：房地产债券、股票、基金房地产中介服务投资：房地产咨询、经纪、估价等中介服务。房地产管理投资：房地产管理、维修、保养、服务二、房地产投资决策程序◆项目管理程序◆可行性研究的阶段、任务

投资机会研究(OpportunityStudy)

初步可行性研究(Pre-feasibilityStudy)

可行性研究(FeasibilityStudy)阶段立项投资决策设计施工交工运行产生报告项目建议书可行性研究报告项目评估报告勘察设计文件开工报告阶段报告竣工验收报告后评价报告房地产投资决策程序阶段机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目评估工作性质项目设想项目初选项目拟定项目决策主要任务捕捉投资机会，为投资方向提出轮廓性建议确定是否需要进行详细可行性研究，决定关键性问题，缩小研究范围提出多种可能建设方案，进行综合分析和全面技术经济论证，确定项目可行性对可行性报告进行审核，提出评价意见，最终决定投资是否可行、合理估算精度±30%±20%±10%±10%所需时间1～3个月4～6个月中小型：半年大型：1年或以上1个月左右所需费用占投资％0.2%～1%0.25%～1.25%中小型：1%～3%大型:0.5%～1%-____可行性研究的阶段、任务房地产投资决策程序◆可行性研究的程序项目筹划提出开发项目的设想，组建研究机构，也可委托房地产咨询公司、顾问公司和工程公司等单位研究。承担研究对象的部门和单位要摸清委托人意图，项目提出的背景，收集主要依据材料，制定研究计划。市场调查与分析对项目投资的经济、社会和政策法律环境，房地产市场需求情况，可供选择的开发场地、开发条件等，进行广泛的调查和分析，从而寻求市场机会，确定开发项目的市场定位。房地产投资决策程序优化和选择开发方案

根据选择的目标市场和备择场地，设计若干个可供选择的开发方案，并经过分析对比，选择出最优方案。方案评价

对优选出的方案进行深入细致的研究，分析开发项目经济上的合理性。对开发项目的投资费用和收益进行估算，做出项目财务评价和经济评价，并考虑项目的投资、租售价格、规模、建设工期等不确定因素的变化，对项目的投资效果作敏感性分析和风险性分析。编制研究报告按开发项目可行性研究内容，编制可行性研究报告。三、可行性研究内容房地产投资可行性研究解决开发项目建设1）必要性：市场需求，社会需要；2）可能性：原材料、工艺设备、资金、场址及环境影响；3）财务可行性：盈利能力、清偿能力及外汇平衡）4）经济合理性：对全社会的贡献、所付代价；5）社会的相容性：社会影响分析、互适性分析及社会风险分析6）项目可靠性（风险）。三、可行性研究内容1.项目概况2.开发项目用地的现状调查及动迁安置3.市场分析和建设规模的确定4.规划设计方案选择5.资源供给6.环境影响评价7.开发建设计划8.项目财务、国民经济及社会效益评价9.不确定性分析10.结论与建议

可行性研究内容前提市场预测和建设条件的调查基础开发项目的规划设计方案核心经济评价可行性研究内容

市场预测和建设条件的调查市场预测包括房地产市场销售调查和需求预测，开发项目的销售或出租前景分析，市场范围的确定和租售意向分析。建设条件分析包括基础设施状况及其外部条件，各类建筑物、构筑物的现状，需要拆除的房屋面积，需要安置的原住户户数和人口，需要安置的劳动力人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析。可行性研究内容规划设计方案开发项目的总平面布局，主要建筑物的造型设计，城市景观设计，建筑物的主要技术参数，场地内外交通组织，基础设施与工程管网规划。可行性研究内容经济评价经济评价阶段需要进行开发项目的投资估算、财务评价、国民经济评价、社会评价

投资估算包括开发场地的购置费、拆迁安置费、项目的工程造价、规划费、建设费、管理费和其他有关费用的估算。

财务评价是在国家现行会计制度、税收法规和市场价格体系下，从项目自身角度，分析工程项目的投资、成本、税金和利润，计算项目的效益和费用，考察项目建成后的盈利能力、清偿能力和外汇平衡能力状况，据此评价和判断项目财务可行性。可行性研究内容可行性研究内容国民经济评价是从国家整体角度考察项目的效益和费用，用影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率，分析计算项目给国民经济带来的净效益，评价项目经济上的合理性。国民经秀济评价舅与财务吐评价的冒区别评价角闻度不同：财务评轧价站在夫项目的兆层次上也，从项始目的经煮营者、途投资者彼、未来家的债权越人的角定度，分何析项目叨的可行肉性。国挤民经济姜评价是存站在国浅家和地甚区的层趣次上，恒从全社政会的角遵度分析祖项目的逼合理性纷。项目雁费用税和效鄙益的渠含义校与范译围不们同：财务踢评价遣根据材项目怨直接求发生泻的财蒜务收言支，演计算释项目践的直挺接费补用和晴效益扛；国剖民经沫济评轧价则久从全锯社会奖角度皂考察酷项目夕的费顾用和熊效益托，考蜡察项创目所康消耗尘的有惰用社误会资乱源和伤对社炒会提垒供的局有用效产品板，不脚仅考夫虑直回接的雾费用暑和效也益，责而且桶考虑魄间接睡的费暮用和话效益级。评价楼采用滴的价锈格不肿同：财务评途价对投凯入物和耽产出物伞采用预蒸测的财命务收支柄价格；国国民经呢济评价棋采用根胖据机会山成本和着供求关它系确定押的影子粪价格。采用的附评价参律数不同伍：财务泼评价捷采用市场汇照率及因行羽业而异粉的基准挣收益率虾。国民钟经济评崖价采用舌国家统胀一测定球的影子检汇率和锁社会折产现率。可行性彼研究内飞容社会评徒价是分析狭拟建项杯目对当粒地社会罚（或波洁及地区继，乃至石全社会蝴）的影早响，分油析项目凉所在地受区的社颠会环境做对项目脏的适应卵性和可敬接受程烧度，评税价项目撒的社会馒可行性蛾。社会侮评价从社孔会和毛整个票国民溪经济胶的角湾度考父察项成目带序来的纸利益闲和消椒极影涉响。夺如项南目是甜否符薯合总堪体规样划、耀能否探改善坏城市著居民款的居军住条科件、煤丰富都城市暮景观垒以及流提高晶城市碗经济惕效益走等。当从企杨业的角颈度对项经目所进福行的财如务评价滋与宏观略的社会兔经济评绕价发生爽矛盾时制，应以蛛后者的手结论为服主决定关开发项狂目是否绩实施。可行羽性研怒究内律容不确定穿性分析不确眉定性坏分析担包括教盈亏胳平衡繁分析蓝、敏希感性图分析步和风裳险分举析（者概率刘分析惕）。氧盈亏沙平衡某分析秩仅用天于财量务评粮价，旋敏感痕性分刺析和御风险缴分析多即可痒用于都财务标评价画，也锅可用沃于国正民经勉济评夹价。盈亏平侍衡分析聪，又称伙量、矩本、数利分籍析，姐是通曾过分灯析项摆目产淋量、五成本冶和利枪润三愈者关属系，坛确定挡项目滑由亏甲变盈爸或由虚盈变没亏的品平衡公点，学以判们断项华目的富风险职程度净。敏感性薄分析，是通纠过计算强一个或呼多个不纷确定因写素变化普所导致描的项目商经济效喉果评价海指标的改变化幅凭度，即陵以判断输预期目涝标受各敲个不确折定因素茄变化的驻影响程吐度，即巷风险状仪况。在懒房地产畏投资分的析中，象应对开机发工程胖的投资睬、收益杯率、租母金、贷际款利率候、工期失、出租均期等因详素的变抱化作敏百感性分质析。风险分用析，是根凭据投治资、胁租金声、贷妥款利妻率、李建设拍工期铁、出仗租期掘等各吼种变或量的啄概率摩分布初，推爱求一掠个项惯目在语风险怒条件渴下获鞠利的忧可能览性大甜小。四、房捐地产投若资分析吸的任务1）换为投签资者炒提供偷投资杠方向2）株为投旬资者奴提供掠运作乖方式3）为势投资者咐预测投仇资效益4）幅为投错资者砍描述她风险冈及提枪供避协险方居法案例—苹—政府呜请客，芳凭什么阀要我们坛买单?!民营企乳业将县管政府告低上了法到庭，这唤在四川吉资中是匙有史以生来第一滚回。事满实真相义到底如游何？这雀场官司贝暴露了锐民营企侵业介入氧公用事糕业过程慌中的哪齿些问题基？政府富如何依粱法行政斜，民营趋公用事狗业如何汤合理定忆价，同号时兼顾星百姓利偶益和投宏资者的饮利益？帮这些一补时成为艺当地舆欢论关注份的焦点韵。政府请蒸客，凭品什么要寇我们买于单？资中牧县位械于四盗川盆厚地中夫部，跪沱江臂将县优城分借为两率半，根早年峰建成书的沱唇江大犯桥成冶为连怨接县袭城南逼北两穗大城棵区的恋唯一碰交通卷要道若。1史99哑7年掘，资川中县溉政府畏与民亚营企坛业四福川九仓达公准司签仰订协深议，慨由九哭达公续司控窜股子氏公司寒资中犯沱江排大桥困建设弓管理替有限挽责任载公司扇（下崖称沱协桥公数司）毫负责猴投资柜大桥而改扩漂建。沫19陆98岂年大董桥加近宽改咸造工夜程完传工。窃四川威省交吉通厅琴、财墓政厅汗、物花价局谱先后校批准犬沱桥妙公司料于1滑99柱9年嗽2月终至2邻00智1年宗9月申对通个行车青辆试智收费馋，2秘00滔2年奸1月树1日菌至2肝01恐8年准2月沈4日他正式盼对通妙行车相辆收赔费，铸并根迷据不滩同车震型规吸定收跌费标牙准为钞1至头16撕元。案例屡——浪民营资企业沱江公音司执行尾董事、哑总经理彼何永均脂说，大痒桥加宽对改造项南目建成见至今，钱县委、特县政府躺先后1凯0次以田会议纪征要方式姐要求公图司降低羞部分车宅辆的通透行费标涉准。为隙了搞好厨和地方劝的关系艇，公司住前9次狱都被迫鹅接受其朗要求，枕蒙受了截巨大损绳失。今裤年6月购，县里疏又一次淡要求公侄司进一亩步降低丸对公交堡、出租羡、营运永三轮三誓种车辆浓（下称盏“三类胆车”）妄的收费盆标准，昼这势必浆会进一系步恶化待公司经可营状况皂，所以孟不得不屑拒绝县贸里的要怖求。7月令初，乖由于赢许多握通行但车辆声拒绝偿交费沿，大搂桥收僚费站煤与部减分车枣主的甚冲突暗不断恼。县蹦里随闪即派队出警挂力，蹄维持仍大桥思秩序昂。但往何永响均说绕：“荷当出绑租车艳、三粥轮车扩通过批收费美站，钢工作傍人员罩拦车赚收费坊时，涌警察飞便强摄行推吓开栏环杆放胁行，贱有时堂还带纺走收隐费人混员。伪每天项放行于的出健租车录达1勾00像0余狸辆次剂、三欺轮车请60迈00登辆次坛以上电，公斯司损姿失严傲重。黎在此心期间悟，收扔费站罪工作券人员该多次老被打塑，甚行至发潮生在触警察董眼皮串底下惩，他税们也卷不闻注不问扩。公唇司报头案后珍，大膜多数吹案件炼至今挑得不攀到解蛾决。案例忘——巷民营雨企业据介绍肾，县里衬之所以缝要求公捷司降低贫“三类拼车”的悦收费标近准，是谋因为这仪些车辆遇经营困筛难，这泛让何永肉均难以待接受。恨“帮助击他们走烛出困境趁是政府倡的责任俩，政府赤不能转桨移给民珠营企业育。再说柏，县政怎府向经锯营三轮守车的业睁主收取晃了上万摩元的高父额费用殊，凭什盖么一再霸要求我侄们降低塔收费标踢准？这称岂不成雪了政府狗请客，碎却让民烦营企业日买单？7月中买旬，沱叠桥公司灶将资中乡丰县政府烟告上了朱法院，捷请求法厨院撤销挺被告历光次要求始原告降厦低收费喷标准的程一切行绞政行为挖，并判韵被告协从助原告麦恢复正拦常的收季费秩序咸。案例—种—县政雁府应邀体居中额调解哪并惧未违吹法行携政针对沱袄桥公司馋提起的第诉讼，雀资中县名政府等进被告在燃答辩中萌加以否瓣认，并柔称自己茧是根据毫沱桥公朵司和车林主等当障事人的蔽请求居俱中调解拒，并未惨强迫公坏司降低色收费标浩准。资壳中县县顺长王和令平说：膨“前9今次我们贡与沱桥牛公司负影责人沟坑通得很敲好，不煎知道为予什么这晨一次闹友得这么串僵，最惠后把我必们告上羡了法院费。”他秀承认，下县里过绍去考虑宗到老百兴姓的承您受能力渔，多次脾与沱桥阶公司“书协调”猾要求降弟低收费货标准，将但从未腹想过通峰过法定坑程序请铅求重新孙审核收华费标准搭。资中县灯的另一娇位主要益领导说关，今年垫县里领驳导班子扇受到很剧多来信汪和投诉锁，对沱增江大桥载收费标钱准、收像费年限畏等问题醒反映强锁烈，县油领导班逼子从关惩心群众网疾苦出区发，要牛求九达从公司对层公交、矩出租、躲三轮车都等进一烂步给予尼优惠。愤县里对疗沱江大垒桥在项扫目投资震、收费吗年限等牢方面进绣行了初馒步调查须，发现思存在较犹多问题格。鉴于胆沱桥公笑司已经吵起诉县絮政府，惧县里愿产意通过坟法律途拼径妥善竖解决这剃一问题槐。案例曾——狡车主大桥惕收费切确实翼太高峡标筋准需冻要重垃新核宪定11月榨27日面中午，预记者来传到资中袄查看沱激江大桥俩收费标风准，在蚕20分静钟里看排到了这耀样一幕据：从北稀向南料的通胀道上芳，一购名成跟年男茫子将钱收费及栏杆闸拔出拳扔掉童，应骡当缴颂费的强车辆洋随即辰不再康交费崇，鱼恩贯冲裁过收咳费站倍；从立南向可北的铅人行宰道上流，几张名摩标托车屋车主谱用铁苍锤一动类的报工具纷拆掉趋人行曾道和跌机动斩车道遵之间恒的栏懂杆，浪摩托注车绕瓶过收驾费站驰而去说；从够南向均北的净通道雨上，摊收费场人员若被人厅群包沙围后休被迫祸离开攻通道喷，栏妨杆随架即被缎人抬雀起，哨大批猴车辆炉随之洲冲过塔收费沫站…端…记者毯询问堤一位穷开机婚动三绣轮车叫的司振机，淹他说隐：“筹这样笛的事滚情多钳了。些大桥嚼收费闪太贵破，又扩不降意价，乞我们趴根本叹交不脚起。组”案例—崇—车主记者辽收集尽到的震其他桃资料仗也证朴实了链车主蕉的这别种看强法。堪资中追佳和峰出租烤车公仁司今赞年在蹲给县铅委县游政府烟的紧临急报尺告中程表示忘：如洲沱桥准公司州按趟离次收扯费，染10厅0%派车主紫坚决五不答旨应；宁如按军每月忌每车勒包干利交费谨55溪0元器，4豪7%刷的车豆主认烛为收客费过疯高，璃难以鸭经营们。这展些主诞要由还下岗忆工人采组成剧的出氏租车荡主反蜜映，舟附近竟的内笛江有街两座杏大桥累，出荷租车畏包干辣每月棚才3菊50歌元，真沱桥淹公司盏的标田准实遣在太蓝高了改。县公垦共汽脱车公胆司也体认为窑大桥吉收费致过高桨。公预司在找20瓣02络年给遮内江嫁市交伯通局纵的报陵告中斩表示津，公疏司有校38唐辆大禁中客杀车，拖每年绘只有迎40醉0万比元的隔收入耀。而品按批绝准的派收费把标准闲，公兴司一盼年得假支付记10劫0万架元的晓过桥俭费。货如果诉这样洗，公框司只绕能破咐产，较公司蜓接收戏的1诉80胀多名障下岗酬职工事将再熄次下那岗。谦同样剖在内唤江，痛当地攻公交奖公司蠢40闸0多授辆公邀交车巩经过观两座舱桥，参每年臭也只车收过化桥费凯10辈万元扎。与犬之相菜比，享资中剧的过钉桥费异太贵应了。为此筋，一驳些人仿联名亡向有返关部雄门投哑诉，列要求漫对大滤桥的踩投资怨金额摸重新秒审计掀，并终重新们核定惭收费煌年限姜及收咽费标身准。案例浊——较官司院之外宜的话族题：政府浪如何告依法侵行政滥民观营公击用事时业如哑何合袄理定投价在法院筐尚未一递审判决孩之前，牙这场官菠司的输些赢未可肾预料。顺在民营动企业越尼来越多阴地介入裂公用事单业的背腹景下，议政府如溪何依法鸭监管民泄营公用道事业，缸民营公吉用事业伪如何合抢理定价五，才是膝真正值棋得关注痒的话题样。律师听赵军山说：娃“对大于省弯里批择准的漏大桥各收费臣标准蔬，资茂中县秩政府催不能颤自己抗说改扑就改优。像折这样尊的收随费行炭政许狠可，呼其设随定、否修改任、废月止，轿都要顶严格叨依照揪法定爬程序足进行屯，下葵级政旋府和自部门捏肯定摆没有舞这个纠权力迁。”作为俘县长粉，王揭和平际不愿彻多谈评这场锋官司冤。但控这场坦官司贩提醒蜜我们睛，在宅依法陷治国粱的时罚代背活景下绪，政晶府机素关一粘定要维依法桌行政的，依衫法办踢事。“县政分府被告岂到法院嘴，已不泡算什么他新闻。抬在四川宝，省政瓦府被告柏到法院顿，也不爷止一次铁。”四中川省高税级人民泰法院行找政庭负遍责人说宰，“在蜡法律意历识不断雷增强的叠今天，烫如果政予府和各僵部门不宫想吃官兰司，关的键是要救严格按立照法律仔规定办秃事。”案例—抛—官司坦之外的汉话题部分群捧众对收加费标准蚂和年限剥不满，组也是引榨发这场泽官司的男一个重傻要原因袭。尽管尸这个案喝件还没任有最后钓判决，关但有关尽方面应驳该从中车吸取教待训。这惕就是，亡政府决指定重大抄事项，左一定要燃科学决党策、民或主决策虑，广泛左听取各众方面的司意见。资中容县人昌民法厨院负隶责人咐说，茎“如耻果当膊初有悉关部天门广接泛听愚取各刷方意捆见，添肯定撞不会传出现集今天蜓的情糠况。范”北京天毛则经济迷研究所妖所长、扩中国公眯用事业饺民营化涝研究中群心主任罩仁盛洪慢说，公洗用事业债经营的纹一个核张心问题罗是定价拼。它并克非完全效的市场麻竞争领贷域，不煮可能让菊消费者煤自己定谈价，那搏样投资警者肯定切无利可里图。定哲价时，鸽我们需呀要科学防的成本毒预测，象充分的排市场竞喊标和全扩面的社可会听证芦。一方是订百姓利答益，另述一方是肌投资商钩的利益蜓。如何度兼顾双之方？这饰对政府曲监管提代出了挑余战。“茫关键是描要在保术护消费像者和投颜资者利旬益之间贩寻找一匆个平衡照点，让掏投资者借有利可煎图，但菌无暴利惨可得。言”一位佳专家如蝴是说。据内戏江市贺代市阿长叶铁壮介都绍，杰四川巾省委观、省涉政府命高度轻重视恰这场开纠纷顶，有躺关部务门正拉在研蔬究新态的收纠费标拢准和仍收费谎年限栽，估寒计明摘年３鸟月可曾出台淡。思考悄题1、结合房约地产投使资分析左的相关题内容，杨从民营作企业角狠度，试英分析造浪成当前鞠这种局右面的最赤根本原差因是什核么？应跌如何避拉免类似果事件的模再次发驼生？2、如果你丈作为县慈政府的旗主管领盼导，你估将怎样盲找到保需护消费杯者和投终