房地产企业营改增工作推进要点及风险防范

营改增工作推进要点

及风险防范

前言：“十二五”全面完成营改增改革目标财政部正在会同相关部门抓紧研究和论证试点方案，按程序报经国务院批准后适时付诸实施，力争“十二五”期间全面完成营改增的改革目标。第十二个五年计划时间段:2011-2015年实施营业税改征增值税（简称营改增）改革是党的十七届五中全会作出的重要部署，是“十二五”时期我国财税体制改革的一项重要任务，十八届三中全会决定和《深化财税体制改革总体方案》都对这项改革提出了明确要求，充分说明营改增的重大意义。尚未改革的行业包括建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，据统计，上述行业涉及800余万户企业，年营业税税额约1.6万亿元，占全国税收收入比重约15%。2涉及行业的阻力建筑业阻力：1、占总成本约20%的人工成本无法取得进项税票2、砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的进项税票3、总分包之前抵扣税金的具体配套政策尚不明朗房地产业阻力：1、土体出让金、拆迁补偿费、市政配套费不能取得进项税票2、选择集中回笼资金维持高周转，还是选择进销税金匹配牺牲资金成本谨慎应对“营改增”“营改增”不仅是对财税体制的变革，更是对所涉及行业经营模式的考验！公司应从全局把控，协调各个部门同心协力，打好这场营改增的应对之战！一、集团整体推进思路二、不能按节点推进的风险三、土地增值税清算项目在营改增推进中的风险四、针对上述风险的补救措施五、税改后工作推进中的重点风险六、应对税改后重点风险的措施目录营改增前营改增后一、集团整体推进思路1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目2、2015年7月1日前已启动但在2015年7月1日后方完成开发销售的项目（跨期项目）3、2015年7月1日后启动的储备项目1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目

支出部分为避免营改增后，施工单位转嫁税负、开发商成本受损，对已付款未开票部分应尽快催收发票；已开发完毕未结算合同应尽快结算并催开发票。举例：假设已付款未开票金额100万。税改前施工方开票，承担税金100*3%=3万元，我公司税前可抵扣成本100万。

1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目

支出部分

1、如果施工方在税改后才开具发票，含税价100万，则我公司可在税前抵扣的成本只有100/1.11=90.09万元，较之前相比，下降比例为9.91%。对企业所得税和土地增值税清算有很大影响。

1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目

支出部分

2、如果我公司要求按照不含税价100万开具发票，则施工方税改后开票总额为100*1.11=111万元，承担税金上浮至11万。多承担的税负会转嫁到开发商。为避免我公司受成本受损、施工方转移税负的影响，此项工作务必在2015年6月30日之前完成。1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目

销售部分为避免多缴纳销项税金，对已收款未开票部分应尽快开票已签约应收未到期部分，结合公司贴息政策，鼓励客户提前还款，并及时开具发票举例：假设已收款未开票金额为100万。税改前开票，承担税金100*5.6%=5.6万1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目

已收款未开票部分1、如果我公司在税改后按照含税价100万开具发票，确认收入部分为100/1.11=90.09，收入下降9.91%，税后收入下降4.57%2、如果按照不含税价100万开具发票，承担的税金为100*0.11=11万为避免我公司收入受损、多承担增值税金的影响，此项工作务必在2015年6月30日之前完成。1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目

销售部分措施细节细节一：税改前客户已汇款必须及时对账，保证按营业税纳税细节二：已收款开票但已批退款的，务必在税改前退款并开红字发票细节三：已收款开票，在税改后退款的，需扣除已缴纳的营业税（原因在于税改后各项目转为增值税纳税系统，原营业税纳税系统停用。即使开具营业税红字发票亦无从冲减，损失税金）1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目

贴息政策解释前提：必须保证售出的单位或提前回笼的楼款（不包含按揭款）在2015年6月30日前（预计营改增时点）成功收款开票才可执行。措施：针对已签约未到期楼款（2015年7月1日以后才到期的楼款），建议采用金融贴息等手段引导客户提前回笼资金。如客户将以上未到期楼款提前于2015年6月30日前缴纳并开票，根据相应时间段获得一次性返还利息。1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目

销售贴息政策解释返还利息视同现金折扣，按财务费用入账。应收取利息发票，可由项目人员集中到税局代开。税金由客户承担，从返还利息中直接扣掉开具发票需提供的资料以及税金起征点具体情况，由各项目向当地主管税局咨询2、跨期项目支出部分为避免税负转嫁，与乙方谈判不加价而取得专票。付款收票在与销项匹配、不会形成留抵的情况下尽可能延后以取得专票。2、跨期项目销售部分收入提价以转嫁税负。不能提价项目争取快卖快收快结算。3、20塘15年7月1日后恐启动挖的储表备项叫目筛选针供应兼商，蚂选择备具有殃一般昂纳税欠人资生格的叛供应堆商以故取得另专票胜。付款沈收票券进项因应与出收款代开票希销项籍匹配，避嗓免税箭金浪均费。支出垮部分3、20溪15年7月1日后闪启动窜的储勺备项纺目收入亲提价苹以转见嫁税牙负。销售患部分二、佛不能舱按节秒点推递进的殖风险1、乙妖方可磨能提扔价，签将税掏负转锣嫁给疏开发运商2、冤已完秃成销挽售的毕项目扯，如夕果工菊程结岔算拖虾延至欧税改鹅后，裙将导墙致大助量的俘进项垦税额括无法极抵扣丝式，形遇成浪疯费3、灰已收徒款未装及时燃开票厕的项众目，尼收入顾承担坐的税丸金将胡会由心5.阁6%泊提升捐至1炊1%叛，增花加税睡负4、孔土增逮税、纵企业膀所得彩税税墨前抵拐扣成里本缩馅水，慌增值箱额上短升，字应交垦税金餐同步绪上升三、印土增可税清揉算在酒营改顿增中峡的风缠险1、目前吐安徽仪达到染清算米条件死的项目有五个占，任务甜重，焰压力悬大！2、以上待清算想项目策销售逗已满奋足清夺算条标件，喜对应的工参程结溉算开柳票工缩慧作需在预及计的营改高增时点雷前完成。要求偶更高码、时够间更紧！如果在营勤改增灾后才油取得描成本我发票国，可灭抵扣影开发起成本将面疯临缩水，项展目承担的土地东增值稠税会增高三、副土增迹税清溉算在淘营改端增中果的风巡寿险假设氏：清汁算项阵目已己销售承完毕爱，土姻地及晓拆迁膜补偿运、开壶发间榆接费以无进枝项；尖利息碑支出缓已按罚开发繁成本池5%疾计提岭；收熔入已愈开具吧营业秒税发鹊票；概营业恭税金坝及附都加已勤缴纳誓；开秃发成雁本其旁余部盖分在丧税改葵后结裳算取诞票比住例为30宁%。三、旦土增宁税清店算在粪营改困增中皂的风梁险例一截：营业若税口石径溉营爸改增祖口径三、歼土增邀税清逃算在妄营改渔增中厕的风师险例二硬：营业底税口促径双营改勉增口答径三、直土增北税清变算在宗营改逗增中筐的风需险例三伍：营业鲁税口散径粥营踏改增毙口径三、启土增悄税清塔算在跑营改这增中盐的风骆险测算活结果三个爷例子摊中应孔纳土衡地增盏值税朋分别日上浮16鸣.4霜0%、24形.0讽3%、21族.0谜6%,增长夸率加留权平火均数乓为19袜.4腰8%。意嘉味着吓土地估增值穿税会僻多交20阁%左右拣。如将鞭工程您在税叠改后满结算盼取票卷比例沈降为20根%，土闷地增苏值税赚分别若上浮10起.9青3%、16赵.0出2%、14头.0恢4%,增长距率加笑权平般均数薪为12茫.9秀9%。意锹味着谷土地引增值润税会购多交13涛%左右革。四、剥针对黄上述固风险摔的补帐救措协施1、不土地揉增值集税待屈清算堵项目墙加紧年成本晓发票辰的催妈开工交作，纱务必售在预率计营惨改增辞推进鹿时点月前完尚成。批要求坐项目等根据崖具体检情况歉，排默出土泽增税纤清算柳工作亚节点镰，严洲格执冤行并申定期阅反馈蔽。2、永如果劣税局却规定意，由达某期援项目愈取得墙的进终项税骗只能衫用于小抵扣碍该项偿目的元销项配税额骗，应屯与税馒局沟惭通，症该项戒目土却地增舅值税霜在清命算过胸程中津收取饿的专咏票不破做进干项抵精扣，千开发狐成本铺仍按榴含税抄金额右处理3、邪与业播主协卸商，催税改荷后开阻票尽拣量提欲价4、欣跨期伪项目缴，付僚款收冈票在翅与销铲项匹永配、圆不会膀形成墙留抵割的情抬况下斥尽可林能延站后以构取得圆专票柄。五、闯税改牙后工寒作推殖进中讽的重检点风炎险1、纱施工恨方资围格风套险2、脖销项父、进岛项时姻间节和点不籍匹配站风险3、朋三流员不一椒致风聚险1、施职工方枯资格非风险叫项目●施工奸方非殊增值累税一欧般纳奸税人泻，无误法取痛得与绕合同取业务素匹配翻的进万项税翁额。例如搬：某工度程由起小规旋模纳斯税人步施工哲，含颜税合黄同价劈燕为10淹0万。甘本应取得进项鲁税额房诚为10裤0/童1.课11陵*0梁.1衣1=蹲9.卡91万的建筑湿业专票。因其曲为小漆规模所纳税般人，汁只能同按照3%税率重代开华，只能寒取得进项答税额10举0/闯1.莫03绘*0浅.0夏3=肃2.晃92万元艘。2、销熄项进犹项时稍间节玻点不旱匹配光风险●前期漠集中怠销售子，缴裤纳大秆量销私项税顷金，吐后期爬收取艇成本袍费用范发票扮，形孟成大直量进防项留钓抵。3、三中流不预一致量风险●三流精：资钱金流呜、发刑票流呜、业毒务流巾。即摘银行勒收付瞧凭证治、交锯易合间同和惧发票点上的梢收款爬人、需付款颜人和坏金额塘必须丹一致稿。务歪必杜酷绝委祖托支孩付现咬象！《国侨家税灭务总射局关筝于加判强增酿值税漏征收知管理内若干外问题刻的通旧知》（国紧税发孕【19警95】19尾2号）辅第一哀条第(三)项规缺定：纳税痰人购万进货勾物或颠应税惜劳务厅，支嘱付运贪输费仍用，责所支白付款数项的低对象秀，必些须与择开具着抵扣测凭证呈的销绵货单赴位、窜提供盒劳务煤的单叔位一危致，圈才能永够申腰报抵糖扣进罢项税雕额，蹄否则罢不予岁抵扣久。六、谈应对崖税改将后重匪点风迎险的纳措施1、避谨免进淘项销每项不窗匹配叙，规煮划工腐程付冈款和旅销售邪节点篮，避重免集中销售炕在前魄，集中结算适在后市，建舞议改按集中异开盘煤为分吸批分妙步骤娇销售帅，同时葛在建茄安合身同中号提前遵开票揭节点耕，推减动施例工方柿尽早尝开票，趣避免畅在取观得较多少进屠项税肌额的予情况衬下，蚕产生辞大量声销项根税额鸡。六、迫应对肌税改灿后重铲点风脊险的吊措施2、降低销项税为避经免无谓多缴税昏款，销售台合同旬中不得使用良“无聚偿”伐、“叫赠送鸽”字附眼。悉合同修中包慎含的横家具家电等应分开叔列明倒金额含，避碗免在砌混合绢销售妨中不碑能划网分各吓自收跨入，唱导致汤适用违高税桶率纳证税。举例膝：房产末公司窝销售池一套丹总额10骆0万的商品捆房，包血含1万元注的家男具礼包。分串三种吗情况糖解读千。六、阵应对巴税改伍后重滚点风怒险的吐措施例一任：购房合同准明确无偿赠送变价值1万元腿的家倡具礼衔包。欠合同储标明笋房款10狼0万。家具礼包视同抱销售，总彩增值课税销涨项为境：10究0x样11晕%+鞠1x患17作%=11突.1躬7《增值削税暂委行条技例实亦施细套则》规避定，桑以下8种行犁为视香同销映售：⑧将自球产、条委托出加工愈或购买的货旱物无偿霜赠送他人温。六、孔应对牺税改记后重腐点风锁险的征措施例二截：购房合同茶只明愧确销售一套舟总额变为10雀0万的渗商品泪房，包含家滔具。没有分别拨列明汇房屋娘与家批具的价格。总增值雾税销率项为：10俘0x厉17件%=17《中俩华人药民共苦和国欠增值裕税暂知行条高例》第三械条，牺纳税社人兼钳营不犹同税存率的畜货物露或者规应税易劳务倾，应关当分桂别核铁算不蔑同税绣率货从物或剪者应尼税劳季务的注销售蔬额；未分汽别核词算销渣售额留的，兼从高挡适用淋税率。六、井应对逝税改欺后重声点风泥险的葡措施例三堂：购房合同加明确销售一套僚总额为99万的商品愧房和1万元耕的家具袖。分队别列明戴房屋域与家惨具的价格，总计价10顿0万元岛。总增值舟税销著项为：99型x1未1%蔑+1俊x1惯7%眼=1村1.快06三者胸分别煮纳税11映.1险7万、17万、11蹈.0扩6万，迁第三道种情姑况交兼税最苗少。六、份应对火税改堂后重倦点风推险的套措施3、提升动进项税1）与陡乙方耽合同若中有锯高税灭率业煎务的