长沙房地产项目前期策划报告

东马项目前期策划报告前期策划方案思路导图市场解读项目审视竞争分析客户剖析

定位思考001项目定位发展方向建筑风格产品定位规划建议营销推广价格策略销售计划推广策略核心思路营销推广价格策略销售计划前期策划方案思路导图市场解读项目审视竞争分析客户剖析

定位思考001项目定位发展方向建筑风格产品定位规划建议营销推广价格策略销售计划推广策略核心思路营销推广价格策略销售计划市场解读首先让我们来了解目前的市场情况国家一系列宏观调控政策效果的显现，导致全国范围内观望气息的加强和蔓延。07年长沙楼市的供应量不断增长，由供不应求发展到供大于求，市场供需结构发生变化。导致07年11月开始长沙楼市出现寒流1、市场情况其它因素影响过度投机使得深圳的房价暴涨之后出现有价无市的局面广州、深圳、上海等地的降价情况出现挑动了购房者对房地产降价期望心理的敏感神经1、市场情况通过对近期的长沙房地产市场调研发现大多数楼盘出现如下情况：售楼处来访量明显减少；客户理性消费心理增强，紧捂钱袋；房价的涨势停下了脚步，开始出现徘徊；各楼盘销售量出现明显下滑趋势。长沙楼市令人感到阵阵寒意1、市场情况2、但是——城市开发成本居高不下;人均可支配收入相对较高;城市发展空间大;外来开发商的大举进入.08年，长沙楼市将出现一定的徘徊项目审视让我们再来看看自己的情况项目名称指标总占地106.611亩总建面约8万平米容积率1.21、项目宗地分析金星大道项目位于望城县星城镇，金星大道与雷锋大道交叉口西北角，总用地面积为106.611亩。其中居住建筑面积占80%，商业建筑面积占20%郭亮大道金星大道雷锋大道位于望城界内，超出长沙置业者惯有的15分钟生活圈，心理距离较远，但是在区域价值上来看，属于政府新建之城，有一定的升值潜力2、区位解读伍家岭商圈五一商圈荣湾镇商圈麓谷高科技园区本案9公里12公里12公里10公里望城县城4公里属小规模项目，区域板块无明显优势地块形状周正，具有较好的产品可塑性地块有一定落差，可塑性强地块植被丰富，具有很强的自然资源地块小，可塑性强3、地块解读路网指示不发达，金星大道、雷锋大道直达本案，道路形象较好。雷锋大道的扩建和城市的不断发展，将给本案带来一定的交通优势4、交通解读位于望城边缘行政区域，配套比较缺乏，尤其是关乎衣食住行的生活配套比较匮乏，这是本案的核心劣势之一5、配套解读卧龙湾普瑞园南山苏迪亚诺长沙玫瑰园新地东方明珠本案6、周边在售项目分布项目名称规模长沙玫瑰园2000亩苏迪亚诺501.8亩普瑞园417亩长沙金德300亩东方明珠599.8亩卧龙湾280亩雷锋大道金星大道金星大道7、周边潜在项目分布雷锋大道金星大道金星大道深长城中粮项目湖南日报社项目长沙电力项目尖山项目本案中新花城项目名称规模中新花城1089亩深长城项目300亩中粮项目1163亩湖南日报社项目747亩长沙电力项目1500亩尖山项目2300亩8、项目小结经过对项目的全面分析与周边的楼盘比较，最大的特点——规模小竞争分析了解了市场和项目的情况，再来看看我们的参照方……1、项目周边参考楼盘定位格调扫描项目整体宣传定位关键切入点中新森林海让呼吸爱上森林海生态+环境长沙玫瑰园提香环境卧龙湾破冰价格东方明珠一座城市的领峰资源南山苏迪亚诺澳洲首府花园风情概念2、典型案例剖析——中新·森林海

项目名称中新·森林海项目地址长沙市望城县高塘岭高乔大道绿化率40.5%建筑密度25.8%占地面积304227.00平方米建筑面积30万平方米容积率1.21总栋数120栋(2268套)开发商湖南浅水湾湘雅温泉花园有效公司开盘时间2007年8月促销活动5000块抵8000现金广告语让呼吸爱上森林海价格起价:5800元/平米（别墅）；均价:6000元/平方米（别墅）3380元/平米（多层）3000元/平米(小高层)4200—5000元/平米（联排）物业类型别墅、小高层、多层洋房项目特色依托优越的区位优势及优美的自然环境，重点发展成为面向长沙中心人口的生态型高尚住宅区。配合长沙的总体发展，吸引高素质人才，提供高舒适度和高质量的居住环境。以自然主义建筑和由森林衍生而来生活园林，作为人与自然对语的桥梁。项目名称长沙玫瑰园项目地址岳麓区金星北路三段399号绿化率48%容积率1.8占地面积66.7万平方米建筑面积120万平方米均价小高层3900元/平米独栋：10000元/平米12000元/平米（临湖）开盘时间2006年10月21日开发商长沙玫瑰园房地产开发有限公司物业类型洋房110-200㎡别墅500-1000㎡高层，小高层广告语提香项目特色长沙玫瑰园融合世界“经典泊岸生活”格调，秉承意大利古典建筑风格，并在此基础上融合西班牙质朴的建筑形式，形成独特的地中海风情。以意大利古典风格的建筑和澳大利亚风情的园林结合在一起，生活和教育配套非常完善，有5星级酒店，国际米兰步行街，1.5万平米大的校区，大型罗马休闲广场等。小区景观的最大亮点是一个面积5万多平米的自然生态湖泊，亲水岸线长达3700多米水系融入到小区的每个角落2、典观型案匹例剖昨析——长沙玫角瑰园项目名称南山·苏迪亚诺项目地址岳麓区金星北路三段399号绿化率60%建筑密度25.8%占地面积334612平方米建筑面积30万平方米容积率1.05总栋数200栋（2146户）开发商长沙南山房地产开发有限公司开盘时间2007年12月16日广告语澳洲首府花园销售状况南山·苏迪亚诺一期出72套联排别墅，于2007年6月9日均已售磬，优惠花园洋房：交1000抵6000，优惠5000；联排别墅：交1万抵2万，优惠1万；独栋，双拼：交2万抵4万，优惠2万均价洋房3380元/平米联排5500元/平米物业类型情景洋房，别墅，特色商业街项目特色位于区域内的核心位置，四周与城市主干道相邻，将成为未来区域的商业核心；融会了山景、湘江江景及月亮岛居住和旅游区三大景观资源，是长沙城区内景观资源最丰富的区域之一项目以“原味澳洲小镇”为定位，整个建筑风格是澳洲风情，明亮且充满朝气，多处水景营造出项目的优雅的气质。2、典溜型案凯例剖纤析——南山·苏迪亚障诺项目名称卧龙湾项目地址岳麓区金星大道与银星路交汇处绿化率40.5%容积率2.5占地面积287.４亩建筑面积50万平方米总栋数120栋(2268套)

主力户型：75-148平米开发商湖南双盈房地产开发有限公司开盘时间2008年1月11日广告语明天的中央均价起价：2366元/平方米均价：3000元/平米物业类型多层，小高层，高层，别墅主推三房（118平米、136平米）顶楼复式218平米项目特色顶级高档的住宅小区，拥有先进的配套设施24小时直饮水，为小区的业主提供高品质服务，使业主的生活更为惬意；生态、健康、环保、时尚的生活理念，构筑着休养生息的人性化居所。3、建筑风格为时尚现代风格2、典型拢案例剖帐析——卧龙湾项目名称东方明珠项目地址岳麓区金星大道与银星路交汇处西南角绿化率59%容积率1.5占地面积399875.00平方米建筑面积70万平方米总栋数150栋（3580户）开发商湖南武高科房地产公司开盘时间2008年4月3日，开始认购广告语寻找心中那座山；一座城市的领峰促销4月12日-4月18日发放VIP卡，1万抵2万房款均价未定物业类型独栋别墅、联排别墅、洋房、多层、高层主力面积90-360平方米项目特色依托山地、水系、人工景观为一体，私家森林公园，拥有自然康体健身风情区（健身步道、晨练平台等）、高雅时尚休闲运动区（网球场、迷你高尔夫、轮滑场地等）、体验式休闲区（野餐营地、伐木场、放鸽亭等）三大区域；掩隐于原生态山水之间。采用德式建筑，体现德国小镇风情2、典型光案例剖菌析——东方明迅珠3、竞争拌对手小烦结规模：竞争楼胆盘规模帜都比较恼大，本降项目不填具备规脱模优势川；销售个情况吩：受到市哭场需求孔，各楼讯盘别墅造的价格秘较高，漠而且销晴售情况钻比一般贞物业更好悔；风格储：各种类聚型、概叉念的风肾格层出肆不穷，涨以国际尿化虽然蜂打文化铁概念牌牺的楼盘不狼在少佩数，塌但真办正与遵区域姨历史话文化荡脉络狡保持禽一致销，并姨将文重化血梨统融入同项目范建筑阳和产美品的暂却少都之又满少。经过征对竞采争对究手的者了解他们超最大框的特棍点——规模大客户底分析寻找我料们的客屡户，他打们是谁棒，他们企需要什下么……1、客秩户购翅房原南因他们膀为什膛么来贞这里筐买房拖？1、看虾中高录性价角比产浸品2、看中森低密度扶、优品侵质产品在不利负因素众险多的情悠况下雀，我公们怎样寻跪找正确贤的发展欢方向2、通秧过全念面了估解我烘们发暖现Ti加tl云eAdd殊yo充ur狼tex凤tTi拼tl基eAd凑d士yo薪ur未t饶ex缘瑞t08年长沙甜楼市将出现一坊定的徘毒徊本项蒸目规辫模小裕，成为明浊显劣势客户苏购买盛的主距要因素1、低用价格陪产品2、低炸密度闪产品3、环境周边竞但争对手稼强劲，均据为大规野模楼盘市场项目客户对手前期女策划们方案候思路梳导图市场解样读项目审拢视竞争分瓜析客户剖黑析定位思考001项目定位发展诵方向建筑趣风格产品定网位规划碰建议营销推广价格策撕略销售计汤划推广犬策略核心思速路营销推遣广价格猫策略销售鸟计划前期宝策划昨方案戏思路鞋导图市场康解读项目审叠视竞争革分析客户盘剖析定位思考00养1项目定位发展袋方向建筑吴风格产品煎定位规划建毒议营销推广价格策慨略销售直计划推广策侄略核心沙思路营销推寇广价格策滩略销售傻计划发展娃方向四种可街能的发羽展方案方案一

纯洋房方案二

联排+洋房+小高层方案三

纯小高层方案四

别墅+高层在市场端情况不叮稳定项目设与周忧边楼摘盘相桃比，泉规模除过小客户喜主欢低密陕度、低填价格、兔优环境卖的产品肿的情况透下我们糊可以棕考虑4种发展导方向本项目良的总建太筑面积扫为７.１万平靠米，商幕业面积碍为１.４２万耽平米，慈纯住宅洞面积为烂５.６８万炎平米收入测虽算：别墅+高层的捡总销售啄收入高知于其它辩方案40临00万以上

方案一

纯洋房方案二

联排+洋房+小高层方案三

纯小高层方案四

别墅+高层

面积价格面积价格面积价格面积价格别墅

210007000联排

143365000

洋房568003500245763500

小高层

178883000568003400

高层

358003000商业142005000142005000142005000142005000合计71000

71000

71000

71000

总销售收入269800000282360000264120000325400000别墅+高层的方案昨四总销俗售收山入高于也其它嚼方案40捏00万以蜡上。四种堪方案优劣比较发展方向收入销售速度开发风险洋房一般较慢1、符合目标客户需求（低密度产品）1、周边同类产品多，竞争压力大2、产品种类少3、目标客户单一比较大对于户型创新要求高联排+洋房+小高层较高一般周边大盘项目，大多数以这种形式开发，竞争压力大一般本项目规模上存在明显的劣势，不具备很强的竞争力发展方向收入销售速度开发风险小高层低较快1、符合目标客户需求（低价格产品）2、同类产品多，不具备竞争力较小符合市场需求，容易规划、设计别墅+高层高较快1、周边同类产品（独立别墅）少2、符合目标客户需求（低密度产品3、别墅的销售情况很好4、市场对别墅用地的控制，将造成别墅产品的稀缺较小1、对于产品创新较高2、合理规避70/90政策有利于提高项目整体形象3、有利于打造纯粹的中式楼盘四种方苦案优劣比较经过号四种驶方案绿的多陆方面刻比较透，我披们认戒为别佳墅+高层择方案肤更适尚合本可项目耐的开援发我们的甘最终选赢择的发琴展方向——别墅+高层风格路像线我们周县边的竞挎争对手骄，可以怖说走的厨全部是国际扑路线，有纽奉意大尽利风致情、都澳洲揪小镇尘、德扛国建魄筑等习等，伏西化针在长瞒沙一妥时盛辞行。但是抄，我慰们发抛现欧志洲建滨筑只超能一立时的娇吸引倾客户欢的眼篮球，忘而无法尽长久否的打随动他诞们的把心。他们兽都是荐“拿螺来主赔义”古生搬蛛硬套上，不慰伦不间类的常作品矿比比易皆是探，他们正裳严重的苏背离人弊性化原振则，在排“以领人为喊本”着的旗蜡号下沉，背模道而细驰，甩越来哑越远本。1、我们库走哪种惑风格路系线？我们怎禾样在这多些泛滥员的作品假中，演绎我享们的经粪典？2、什辉么是音中国削传统斧理念大隐于女世的桃械花源总生活太理想央，寻输求一积种境砍界高蛋远的叔生活诞方式“淡泊接以明促志，斗宁静对以致干远”是中破国理只念的低最高步境界2、什论么是界中国东传统艇理念古今过有品味讽的富先豪，由居所刷都会营造高扎墙大院市子，从呜京城两的皇乒宫到缘瑞徽商摧的马吩头墙居民幸都是如扫此。有扮品味，刃有文化均素养的历人都很足看重隐速私、希球望有自泄己的办一方京天地。2、什道么是融中国爷传统融理念3、中式拨楼盘和兼西方楼笋盘比较西方中式设计风格张扬、炫耀敛含蓄和优雅恬静空间格局开放的空间格局封闭的群体的空间格局（四合院）表现方式表现实物，体现严密的几何性表现艺术，随意的写意派建筑思想显露、开放讲究内敛，讲究“天时、地利、人和”，隐于山水之间、隐于市、隐于院墙之内建筑特色巨大的体量和超然的尺度运用穹隆和尖塔来渲染房屋的垂直力围合式、前庭后院、高阔大门为基本特征，以传统的中式建筑元素为装饰和点缀西方——开放中式——内敛西方建取筑喜欢——显露福、开耗放西方建礼筑——张扬宴、显财耀中式阀建筑——讲究炭内敛博、隐被藏中式建低筑——封闭慰式的阅空间屈格局中式建随筑——隐于纸山水独之间乓、隐挨于市屠、隐位于院掌墙之俭内西方——园林析的共膊有性玻、开泉放性中式——园林的榨私有性逝、独立普性房子总围合源的院昏子就唉像是先一个秤露天果的起薯居室驼，可瞒以做脚任何订想做红的事片情，袭在这泻个纯窜私密崇院子核里，泼一切思都只摇属于恢自己驼和家稀人。新中式哀开发流兆派放眼全匠国成功棉的新中粥式楼盘盟，我们栏发现新上中式楼驶盘开发污主要体冬现在“延符号”厘和“理仰念”脑两个吨方面符号强理念强案例：芙蓉古镇、清华坊符号弱理念强案例：九间堂符号强理念弱案例：汀湘十里、符号弱理念弱案例：西子湖畔弱强强弱符号理念1、符你号强境、理毅念强覆的产倍品——清华坊项目所在地广州建筑形态独立别墅销售价格1.2万销售情况全部售完项目所在地成都建筑形态独立别墅销售价格2.3万销售情况全部售完清华坊填建筑住蹦宅格局狂融合了血中国各骨地具有忽特色的痰院落民壤居风格搂，古韵充悠然；清华上坊充吨分发超挥院载落式抛民居叮艺术妻风格羡，体颠现一疤种文寒化，缠一种阳精神矛层面宾的艺扰术；每套宅挡院均有惊前庭、用天井和坊后院，占将大量语的绿化蓬和环境蝇布置融盈入宅院磨本身，芽使每户结拥有一俘片自己蛙的绿化兽空间。1、符号鸽强、理挠念强的圣产品——清华杏坊1、符何号强舞、理菜念弱云的产狐品——芙蓉古鸦镇项目所在地成都建筑形态独立、联排别墅销售价格独立：1.6万联排：6800销售情况全部售完1、符号带强、理广念弱的誉产品——芙蓉前古镇芙蓉古椅城”脑以川西纵民居为岩主，同拿时融入充江苏民叫居、云茅南民居工、唐风串建筑等隆中国传宣统建筑温精髓；巧妙组谁合各种依建筑符程号，保腐留老成箭都特点身外观古责朴；住宅内归部强调滚实用性酒，采用诸现代智气能配套巨等相关露设施，缸力求合坑乎现代行人生活分习惯，智达到现趴代人的嚷理想生来活标准坡。评价此类窝产品匙以模疏仿为材主，淘无论腿在建程筑上泊还是摔生活公理念忧上都更有很械强的帅表现操作难怒度很大鞠，需要富花费比抗较大的滨财力、推精力来克规划和融设计在存在卷一定的云开发风键险由于操叙作难度装比较大棍不建议订本项目甲采用2、符号刮强、理拦念弱的退产品——汀湘十杠里项目所在地长沙建筑形态独立别墅、联排、洋房销售价格洋房：3600元/平米，精装修4200元/平米；联排别墅：5800元/平米独栋：7000元/平米销售情况一期80%项目的倍建筑风剂格以中洽式为主促，西式咽为辅。中式愁古典菌建筑宪融入撒现代愿概念瓣。在长沙扮属于最闲早的新勿中式风私格，体喊现了湖凤湘文化城和湖湘蓬精神，淘以及湖崇南人敢至为天下警先的豪泛情和霸悉气！2、符戚号强未、理闷念弱服的产锄品——汀湘十化里评价此类产庭品操作雕难度相牛对少，哲而且对石消费者巾具有较径强的吸法引力汀湘派十里洒的先菜入为亿主，叛已经袍占领细了一膜定的晋市场赵，我幻玉们需焦要差笛异化滥产品这类剂产品急大多尼数是氧披者毫中式昏的外蚊衣，轮缺少艺真正认的中沿式文费化的办精髓中式建盖筑不利票于内部尼的合理甩规划，好容易造服成一定京面积的股浪费由于捆市场乞竞争亿大不岁建议怠本项今目采牺用3、符号伯弱、理栋念弱的验产品——西子炼湖畔是长沙冠目前唯裕一纯小撒高层的遍中式楼婆盘由于规念模、产惧品自身箱等问题治，这个派项目本干身并没姻有体现磁太多中芹式的元目素基本口上停个留在债广告涌式叫这嚣这捏样的屈层面恶上项目所在地长沙建筑形态小高层销售价格4500销售情况一期100%，二期25%评价操作抗手法术简单吼，容狗易实料施只是打欲出一种械概念，提和市场冻上同类仁产品形放成一定燃的差异能化此类木产品盖并没羞有真棍正体梁现中敢式产携品的吹任何弦元素他们旷缺少茂中式因楼盘中特有份的精症髓，捕并没弓有文悄化价松值一般运江用在密乓度比较焰大，规住模比较俘小的高乘层产品酷汇总缺少枪文化摧价值梨不建略议本愧项目梨采用4、符锹号弱决、理丛念强述的产哥品——九间辽堂现代与糖传统在陪碰撞中柏交融的确新中式蜓住宅；水相映饺的简约扩形体，陷虚实对葱比的白龟色墙面士，现代宅设计手覆法和材摄料的运励用；更注欺重中练式生零活理队念的东传播优。主要辞体现狱中国底文化——内敛机、收占藏、销大隐搜于世浓的生怖活理惨念。项目所在地上海建筑形态独立别墅销售价格3600万-1亿销售情况04年开盘，目前还剩28套评价体现沈的上模一种作中式截生活姐的理虹念，肆使产眨品不隐仅仅贯浮于颤表面票，更卡多的点是一纳种意辉境；采用受的是村现代宰的手沾法，拥更容蕉易规魔划和离布局饲；和市舒面上孟常见踩的产咽品（隔更看师中的啊建筑证符号亩）相辣比，者具有痒很强普的差努异化播；可以真帅正挖掘吸客户内培心潜在俊的情感贪；操作比膊较简单处，和市雾场上产割品有很乓强的差与异化建议妹采用腐该模沫式小结以中式桃理念为弓主，中业式符号油为辅的狠产品，是我拴们成璃功的货方向领创献中式累文化额新意劫境产品定遭位市场定脚位领创中贩式文化努新生活摈弃忧全盘纽奉西化窗模式消，将纹中国股传统广文化柜与现飞代精摧神相满结合倚，开敬创一肢种新嘱的中熊式文采化生依活新中归式高倾档别踏墅群建筑吃规划建筑属律性产品声定位领先性主：遍地沈“欧布美风月情”万，我卸们反调其道升而行释之，述开创过长沙耍中式划楼盘曲新领常域适用抛性：不但适锄合中国辜家庭群胖化的生水活方式危，而且唇适用中徒国传统请居住方什式蕴涵汇着的文弓化内涵民族古性：强调居菊住主体——“人”的怒第一性胳，是一胃种对东此方式的芽古代文荣明中人啦性关怀留的复兴产品翻规划以简洁套明快，踢提炼中冶式建筑迫符号为兰主题体现命一方帆天地户，私敬有空极间的企生活逐理念以现代胃手法演镜绎中式屈传统住扫宅的精渡髓尽可能黄减少公巾共园林棕，增强俱私家园丛林空间1、产竭品开插发理至念2、产品音规划建列议本项目宅的最大堆利润集抵中在别探墅上，厌所以别墅嘉的成谜功销业售将跑成为询项目炒最关诞键的墓问题3、别婶墅产怪品规巷划建迈议——中式理渴念别墅的哄设计吸舅取了江认南私家辈园林大戴院的空条间精神询，遵循紫主客分披区的空虾间传统菠，在形望体上蚀可以施概括细为净“L”形，以形异成家烂庭起奴居和焰待客戴交际同两个拉功能纹分区露。在外部空匆间上归焰纳为两端个院落考空间，羊以形成劣开放的膛待客前买院和私朽密的家凭庭后院情。会客袖厅起居室院子院子在别墅番的产品冶规划上贤，我们组更注重原中式生瞧活理念朵的传播顾。采用益全院式浙空间布局轨。一钩般的洲房子照四向输外看龟，而偷我们属采用朽相里塘看的盯设计狗。住由宅中柱设有示大庭院，野这样芝更注主重室液内外鸣可见较变化族的效省果。摔人身沃处其翅中，幻玉有很仆强的腹归属蒙感，与五赤千年生形成丘的中洋国文拳化息势息相下关。3、别墅邮产品规球划建议——中式棒理念别墅病外部枯景观别墅梳外部限景观别墅外柿部景观别墅外不部景观别墅敲外部硬景观别墅村外部忽景观别墅青内部差景观别墅致内部鼠景观别墅内朵部景观别墅内便部景观别墅内生部景观别

墅竞内贞部

景必观4、小高曾层产品附规划建梁议——高性价阅比由于本祖项目小为高层数擦量较少同，又因岁为项目李各方面说的缺陷吼（位置枕偏僻、饰规模过勤小、配副套不全右）小高岩层不懒具备很竞争李力。据调变查而断购买原我们乓这里便产品剂的客赔户，谎有一都部分迟看中从的是裤这里专的高昆性价锻比产赖品。所以，虾小高层谊不但要两体现中岩国文化鄙，而且狠要提隆高性陷价比高性绿价比——半送房嗓间设计时教选1-帅2个房间盛不装上欠窗户来舞当做阳亭台，“沟西岸观正邸”怕“N+1垫”概念高性价念比——挑高地入户见花园半送流的入芽户花粥园，凡有6米的挑垃高，业老主可以砌自由间沃隔，甚年至可以梢利用高座度，隔谁成2个房间蛮，大大誉提高了羞产品的遭使用率内庭宁院的截运用胁不但金可以俩增强亭产品禾的中酬式生扫活理脚念，损而且提在外害部设蜡有花见池，述不仅裁保证碑了居凑家生云活的磁私密孙性，买同时呜提供咸全心非的视摩觉享狠受。高性价凳比——内庭院室带花池5、产污品整慌体规澡划高层会所别墅别墅别墅别墅商雄业道脾路6、别墅普区规划头示意图采用至平面璃延伸杜布局纺；从单桃栋房泽屋来量说，径多为晓长方垄形，侍简单寺规划贵，但工是每斩个建败筑内没部围洲合成案一个晴空、间丰富讽的“个歪人世界点”；基本上爷以对称禽为主，薪再现”盐庭院深暴深深几含许“的册传统建诊筑意象跟。6、别墅渠区规划肃示意图7、组团近命名会所1区：岸芷汀吸兰2区：风来翰薯墨3区：有凤来鸽仪4区：曲水流息觞商江业道分路环境吸景观索总体尘规划嚷：别墅以建私有的躁院落内恩景为主培景观，小高鞠层之感间以筋小型同的中娃式园宫林为概主8、园林聋规划园林多柄为私院族，在自庄己的生杠活领地片经营具衡有山水堵之类的新小环境途，“虽光由人做咬宛自天证成”通过滩半通裹透的竹院墙智和篱旷笆与衡院外糠景观芽相呼流应，伏在保雕证隐扮私的津同时壁，起恳到浑秒然天衡成的既效果障。园林建刘筑按照蝴不同的裹功能需坡要，穿棒插安置惰不同的防位置它鄙们或是什古木一求棵，翠任竹一丛拴，或移航景或借鸟景，安剖置得宜潮，一路未走过，禁步移景档异。9、关闯于水思景的钢营造难建议小区针内部羞的只景需部非分水厅景，抚做为狡装饰办，以磨小桥慰、流赢水来竞营造彻出东写方人沸居的杨诗意帖氛围公。采用炭摇性涂料浓，以黑使、白、肢灰三叫色进躲行搭尖配，表现浊素雅大、中缎庸的灵中国情节，室以现代景的笔触覆表现传统尚的风骨乔。如黛瓦粉涉壁、马丘头墙是中式建抛筑鲜明骑的标示析，元素的沈合理运费用将起承到很好视熟觉的效流果。10、外轮立面罪的处委理通过中橡式建筑扑符号在敌窗户、循栏杆等夺细节部徒分的运娘用，表臂现民族并文化元己素11、建筑瓶语言和赛符号的船选择建金议运用全环保碍材料激、外惭墙保汽温材资料、粒以及绢下水俭系统跃更新椅；可以程通过忠半透熊型墙川院和巷篱笆紧与外禾景相呼呼应改；对包惧括马销头墙剪、山皂墙、晚垂花林门等通有象薄征意糕义的侦传统道建筑爹细节泡进行碌演变贩；可以在泽屋面运东用铝合蔑金管，捕以一种俩后现代摸的表达据方式来蛋全新演瓶绎。12、建筑僚材料的侵应用和扇创新前期策放划方案界思路导技图市场解考读项目兆审视竞争保分析客户剖拨析定位思考001项目定位发展方堡向建筑酿风格产品灰定位规划建筹议营销推广价格策皱略销售留计划推广策的略核心卫思路营销推盈广价格野策略销售计怜划前期策绸划方案羊思路导分图市场解乌读项目冤审视竞争分鸡析客户娃剖析定位思考00染1项目定位发展方堤向建筑风挎格产品定搜位规划建筹议营销推广价格休策略销售逃计划推广确策略核心思皆路营销推梦广价格策狗略销售计炉划核心思白路项目特衣性产品模张式：新中旨式建赔筑，唐白话耽文写遗就的达传统庭院易，是丙中国矿风水担上一谢直强旨调的卵所谓尘“藏消风”渔、“抛聚气脑”之哭地，享同时兵也表匙现出顾了中何国人田尤为招内敛染含蓄界的性阁格。馆安全勒因素吹和私与密性蛙是中食国人母传统堤观念淹里不阳可或妻缺的答东西麻，所灵以在佣中国暴人的僵骨子俱里面帽，都馆希望惕拥有些一方悟完全卧属于葡自己昼的“谢小天端地”沿。项葡目采稻用围合式致别墅，满狭足了如人们贿私密竞性和构领域做感。城市在阻翻天覆激地中烙授上了深遗刻的现波代城市柱印记，午却也让能一个城摸市渐渐赚失去自阵我，大寒家都变任成了同垂一个脸艺孔。项界目摈弃垒全盘西著化模式售，挖掘溪中国民血居文化枕，将现代肯元素殃与中洽国传侵统元能素相结合箩，领创拼市场新未风尚。藏风蛾、聚演气、根小天下地藏风，挪聚气，染小天地居住迅模式犯：宁可洽食无磁肉，遣不可聚居无四竹摈弃嘈违杂和喧容闹的处石所，竹早丛掩映戚的曲径盲通幽，初但又不蚊是原始彼符号生肌硬堆砌夹的形态六，竹丛里掩映的假反映出域中国人追性格里认的低调鸟内敛，嗓不止是请停留在际好看的讨层面，债不只是添背景，维这里更遣强调的扩是它们务的功能硬性。深宅大削院主人毫家一栋喜栋的欲深宅袄大院肥，在戴浓密宏的树绵林后剪面若乳隐若签现，告在自而我一剂方天呼地里时，自顿主生忆活。深宅大粥院主人朴家客户书写真他们修是谁纵？是菜高校熊的教脆授学塘者？长是有壤思想品追求昼的企傲业主父？是胡注重备精神带世界到的社鼠会中逝坚？袋是……对消费患者的最悦终界定怨一样模前糊。但是，茅作为开拓进近取，有学劫识有袍涵养而又对中国页文化有友着很深睡认同感的一出群人颠，一伴定愿叼意用炕物质卸换取主精神菌的享妻受。目标肚群界理定：骨子里菌的中国候情结他们的和生活形钓态：他们州属于们社会赶的智兵富阶越层，少有良绩好的黎人文码素养意，看上可去很局西化伪，骨主子里蓬很中铃国。他们含男蓄内敛私，深藏淡不露，昼不事张恼扬，注重内紧心修养；他们目既光远大雀，视野拼开阔，禽对文化父认同与定敬慕，昼钟情拆于富有造文化氛勇围的高可品质建规筑，追求“罩典藏化宇”生活；在繁兄忙都龙市生周活中暮，渴杯望轻刻松闲停适的刘居住牧风格爪和居柳住感传觉，即在不赢断的敲发现具和体猪验中秆，找蜜到真正适绝合自己浆的文化敏基因和昏居住环访境、居往住模式锁。骨子里悼的中国影情结他们的氧消费观壶念：他们是依一群理贱性的消草费者，亭本身的剪高素养证决定了湿眼光的槽独到，表现凝在消费品案位上注秋重产品鱼精神内屯涵，与绵个人心态性和谐召相生；他们属剂于淡漠菠纯商业鸟化消费任型——他们并穿不会象肚普通人事那样寻构求一种料纯物质劈燕化的享摄受，而弱是从提升冻个人泻气质凑，满户足精或神追胜求，志公趣相朴投型劲的商肆品。骨子里坐的中国幕情结骨子里简的中国章心产品属当性定位榜语纯粹中诸国味道狸，现代米庭院生彩活庭院，店中国人撇对于庭脆院向来担有种特拍殊的感屠情，古吃人更是除将庭院基诗雅意未推向极印致；庭院，暴在某种撑程度上尿成为了灭一种别恐墅式生岁活的寄居托，成奋为了一暖种情结牛；庭院帜，国吸人心胳底的臣眷恋高。备选定牺位语：逸品中璃国速典藏灭别墅藏风扩、聚萄气，屿一方浪天地住，低调、戴内敛，诞中国情斗。深宅大江院主人将家形象定乱位深：对比居住者便与外界伍关系的辆界定封闭筒性、第排他失性，捏侯门腐深似疼海，片具有棒神龙耻见首吼不见悲尾的箱神秘宅：忧对产览品性虎质的款界定与一般衫房、屋船、居、古寓不同俗，宅的咱含义是薄独立的迁、功能肠齐备的限建筑，递具有主详人意味建，如李侍宅大：对构成收及比例俩界定容纳惕了许果多资匠源，猫强调暴内部餐空间干大，驳如绿对地、较林带威、水刚面，键及对拔私有抚空间活的界交定院：对人群或的界定形成序豪宅曲群落世，同哗质而困居的赵富人勒区文闪化合饭理的艘群居炊性，塌保证廊现代秆社会千人与做人的可交际钩空间深宅挤大院估主人准家深宅大启院主人唤家主：升与“云客”引对应窜，能冈动性主人折家：有主人厅意志的芳社会按照主寻人意志书打造的翻住宅承载数主人宝意志狂的生飘活形渡态主人码主席竹主导槽主力改主极流凭主干席主权主事简主观锦君主争领主刚自菌主单业主赢宗主人进经入建邪筑，居就是慰那建寇筑的漠主人摩；人暑进入篮庭院活，落就打是那视庭院丑的主声人。凳所有漏空间月的尺吴度、煤比例佳、材尺质、拘色彩垄无一畏不从而人的胆角度枕去衡笨量，侦包括砖景观收在内浅，不词应该粘只有么“主肠人房驶”，医还应佳该有隆“掀主人狠家”造。案名四钥园示竹出处：叠词牌名《四园脊竹》用此水案名经，源辽于项炭目四霜个文格化园胶林形干成的采优美洋环境崖，并再以中主国文及化中穷最为爷受文春人雅革士欣那赏的疑竹元姿素作迷为主者表现万，彰锅显项着目独途特性杨。备选案牢名人洽境攀庐出处：历陶渊明烧：结庐预在人境登，而无嫂车马喧竹苑西揪里出处：宾姜夔：抚淮左名挪都，竹宏西佳处备选案脸名传播主条题一方颠天地膏，很餐中国宅院就酷是生活五的一部坡分，不栏仅是物牛质化的饲表现，齿更有精判神的东惑西所在漏；它既薄保障了烧归属感崇、安全晶感和私处密性，顷更可以语让人和公自在的黎生活。在一方甜完全属妨于自己叠的“小奏天地”嗓里，我闲唉伫立原，思欠人生剑，我、我位的生活墓和我的敢宅院是枯一致的度，而中诸国，跑更将稠属于贱自己礼的生剪活方亚式打蕉上了叫民族语的、毛文化泥的烙扮印，专这才炊是生缓活的留本真误、历馆史的失本真怀。一方天荣地，很但中国（主绣题广扩告语倦）1、纯粹慢中国味泰道,现代贝庭院含生活（预热）2、一软方天涉地，秩很中职国（刃升温唉）3、深宅盟大院主愿人家（先沸腾）4、中国溪情，生熄活颂（守保温）阶段主末题营销澡推广1、破——拉近心宁理距离慕，突显忘地段优震势战术：悲打破固苗有片区裙格局，别充分挖熊掘项目席区域的彼人文优伍势，居室家氛围新，配合咏成熟的系配套，撑无线的慎升值潜俱力。2、立——树立新梦标准，汪新高度摄，新生偿活战术：笔中式建柜筑独特朴人文性有，稀有污性和珍省藏性，龙树立新繁的高度节新的标题准和生剖活方式肚，为客半户打造绣一个新下的生活亡圈。3、证——用产品壶说话战术：速中式建番筑融合以现代时料尚元素荣，江南臭园林，饿山水相有伴，鱼什趣映荷寄，产品卵的每个替细节独企具匠心盼，产品妇本身就爆成就了摔一种文下化。营销厉推广殿总体蚁战略诉求主疤题形象一方贴天地旁，很包中国诉求项享目硬件深宅毫大院效主人苦家提出品傻牌主张中国斥情·生活颂预热期哀升温期滚沸腾期名保矩温期从精神抗和心理尿上引发灿消费者就共鸣核心卖耗点展示放刺激消却费者购贞买生活钥模式须主张谊树立幻玉和丰区满品素牌形杨象广告始阶段:营销阶焰段:准备期极认膊购期县公开发惩售期甚持续促筐销期概念抢炒作纯粹靠中国小味道·现代们庭院阿生活概念先茎行，形计成市场聪噱头，距引起关盗注传播史总主弯题：支一方药天地既，很芝中国第一规阶段痕：预得热期概念输鸡出，形晌成关注主题称：纯沟粹中拆国味躺道，讨现代搭庭院塔生活软文娱炒作:主题辅：觉未醒·中式将人居径回归为什筒么唐把装只床有穿恭在外驳国人辉身上纹才会蹄变成鹅流行命？为什腿么要章在自漆己的师地方晒建外糟国人忌的房识子？回归学，是佳一种颤信仰.四海情纲，心归嘴一与心纳灵共州享一俱个家劲园四园竹纯粹中未国味道敢，现代帆庭院生哨活……以“从现代才中国惑风—百人谈勒”主题,与电视纤台或其塔他平面阁媒体合屋作,企划萌一个酸专题酒栏目会，借单助各俱种名环人传浩达现始代中已国风柔的概选念,利用这妙些资源犹转化为溉平面广俘告.目的:建立昌权威跟化的绣地位花少钱崭办大事公关活孟动——起势：第二洞阶段弹：升持温期公关造虾势，形贴象传播主题刘：一查方天戒地，拦很中懒国软文达炒作铺：主题：邻当现代通精神与更中国传气统相遇建筑产所表亭达的载不仅柜仅是怀对舒值适度射的关赠注，模更是使一种到世界见精神喘与中散国传岂统的糊对话译。在过乡丰去时梳、现指在时圈、未对来时逃的时想态空盾间里醉，四割园竹原深谙并其道瓜，不烫为世刷俗的叙眼光课所扰晨，却盘不乏拦影响姐力，俯在细朵节深嘴处将贫生活兵随时瓣态呈缘瑞现。四园竹纯粹中恢国味道政，现代番庭院生港活软文聚炒作荷：主题：荐一方天险地，很挪中国在一方电完全属火于自己坚的“小司天地”欣里，我闲伫巡寿立，思炎人生，我、我田的生活斧和我的融宅院是气一致的海，而中国异，更将询属于自该己的生披活方式招打上了汽民族的构、文化妻的烙印饶，这才筋是生活私的本真葛、历史尺的本真挨。四园竹纯粹中屈国味道洗，现代逐庭院生倘活从拨浪饶鼓到WTO找到智珍慧本源从皮裕影到约歌剧找到智吧慧本源从小如镜子胜到天躁桥找到智愤慧本源公关返活动——深度芦理解卡产品：主题：弓“一方凭天地，章很中国寒”时间点：项目初殃具规模锡，VI闻P卡认讯购内容粒：“四园佩竹”轨产品推爸介目的：通过专倍家对产奇品的理朗解进行贯详细的兰说明，马进一步财扩大品牌知损名度，键树立产俗品形象掘。实施只计划兔：邀请业复界权威谎、崇尚慎高尚生叠活的人泡士、潜甜在客户猴、媒体懂记者务出席第三阶遭段：沸泽腾期梦想描苗述，卖惑品传达主题聪：深石宅大致院主窗人家卖点广拦告系列朱：推广蚊主题膏：深额宅大掀院主录人家建筑：（舍旺与得）懂得舍尽，方有季得！摈弃全际盘西化傍模式，破只为还娇原中国喷人骨子坚里面追恩求的生矛活方式记。于“券藏风谎”、搁“聚弄气”勉之地喊，煞仆费苦苏心的炎设置盆了种滋种“店庭院歪空间灰”，疾营造叨一方谣完全艳属于枕自己判的“盛小天脂地”豆，成卖就中鲁国主浓人生溪活。深宅大己院主人独家地段：掩（远与男近）离喧嚣练越远，寒靠本心粱越近中国传凑统文化办中喜静沉，但这视种静是册相对的钢，人们们对于外岛界的喧稼闹抱着逝嫌弃的冶态度，象但是，善年节期园间一家批团圆的扁热闹却急又是每报家每户痛的渴望待。而且毒，人们强对于远逗离喧闹触靠近本权心的希奔望也是幼中国文惜化中一趋大特色弊。摈弃嘈览杂和喧碎闹的处吉所，在崇时空的灭转换中血，还原雷中国传谨统文化劫的曲径幸通幽、盛动静相宴宜。深宅换大院吧主人扑家生活：（进与退橡）进退提有道额，人沿生自册如进，揪兼济能天下贴；退方，独骂善其源身。于低调忠中将生霉活收藏玻，于文杂化中将侦历史印鬼记，在弟闲云自搞在生活趴中回归学。深宅伏大院选主人艳家公关您活动——到达订高潮：主题：闭深宅大恳院主人冬家时间：开盘内容智：开盘描庆典跑，旗酸袍展目的细：通过监现场译活动易，营僚造中离国文善化氛尊围，客激起纠消费京者骨挥子里亿的中婶国情规结，饥达成疗现场看销售缺。第四阶极段：保汪温期口碑贞经营带，品您牌升躬华主题：刻中国情制，生活疲颂公关活洋动——持续狂关注：主题：冰中国情胃，生活殊颂内容：业主返答谢阴酒会目的：通过业肿主联谊采活动，嘉进一步档巩固项孤目形象春，形成揭口碑传浑播，升碍华项目筋品牌；泊以老带华新，促咳成尾盘染销售。10月11月12月1月2月3月4月5月6月外接托待开盘50全%升温染期沸腾期预热土期群体采标签琴强化平台体旺验互动传碰播旗袍展客户洗联谊VIP客户选农房开盘活肠动一方天鲜地，很夺中国深宅大茎院主人穗家话题营辜销体验营南销活动较营销活动户外刊物短信网络报广推广主贪题核心战穴术阶段策浑略推案节秆奏悬念框引导产品+销售信误息品牌咐渗透形象展券示阶段网站平黄台产品+销售活动+产品+销售攀信息纯粹中门国味道起势现代张中国寨风主轻题论河坛悬念引赵导产品+销售却信息产品+销售信傲息产品+销售信脖息活动+产品+销售疑信息产品+销售泽信息产品+销售脊信息中国蕉情，访生活疤颂春交完房展卷会文人铅交流揉会现场形象展怎示营销推沈广进度走表保温交期项目看形象价格睡策略1、住鞋宅项代目与剥附件仗楼盘逗综合键素质未评估项目名称中新森林海长沙玫瑰圆本项目地理位置8108规模8106工程进度8107配套设施787交通方便程度787外部环境情况898建筑设计7810结构889智能系统999建筑风格7810综合778881比较楼盘别墅小高层综合比较比较系数中新森林海65003000770.95长沙玫瑰园100003900881.086本项目8112、项仅目评煤估均每价注：项睬目的评魄估均价劝由以下洁几步计炎算得出迅：1、比较拴系数=项目评禾估得分/比较项地目评估虑得分2、本瘦项目笨可调当均价=每个垄项目幻玉的比苍较系轿数*馅比较含项目戴的均牧价3、项列目评愉估均胶价=每个煎比较铜项目跌的可躁调均殃价之虚和/比较项转目个数由此得仔出——本项目断评估均错价为别翼墅：750克0元/平米小高雨层因忠为景级观较缠差等缴因素双：28钱00元/平米销售芳计划产品类型别墅高层销售周期91011121234523456销售建筑面积月比例50%10%15%15%15%5%40%20%50%10%销售金额月比例1.440.360.540.720.360.18投放广告费率月比例5%15%25%20%10%10%10%5%30%35%20%10%5%销售指飘数分解场明细表总销疼售指斯数标产品类型别墅小高层合计建筑面积（㎡）600002000080000销售周期（月）6个月4个月7个月预计价格（元）7500元2800元预计销售金额4.5亿0.56亿5.06亿代理费率（％）500万（可议）投放广告率（％）650万对于穴本项元目，照我们胞提出偿：“100＋1”服务100＋1＝无穷婚大，意思是永一个惊赔喜，可以齐创造爆服务搏的极团致和立无限毛，将业册主的佳满意拒度提政升为震业主传忠诚规度。物业终管理绣建议引进剖知名睁物业吃管理锡公司眯作为赢管理男顾问沉，进誉一步承提升跌管理示品质源，力虚创最巴佳管衬理社艳区。首先小区艇全封秃闭式过管理——视业图主生闹命财废产安坑全为瞧己任消，配幅套各碧类保财全系胞统。二十四栗小时保练安系统可视牺对讲春门其愈次提供狗全程忽“五垒”心涝级服析务：住得乡丰舒心段：物后业服诸务中框心24小时服处务，随尽时恭候衡业户；服务石细心花：业欲户生镜活的赠每一泛个细蚂节都优是物惰服中睁心关搅注的榜重点蜡；生活束开心腔：服勇务中渣心在盾第一倘时间午对业划主的香要求牙作出讯反应品；办事酿诚心完：诚首恳专女心，挣服务亿中心厘为业硬户提彼供全昨新服童务；感知尽智心：全涉方位一鼓体化管雀理，对株业户生呼活一点屠一滴无政不尽心家以待。再瓜次认购前把培训销售