某上市地产集团年度冬季练兵讲稿

北京**03年度冬季练兵讲稿

1、跨地区经营的房地产集团

工程管理模式

2、04年工作任务及工程口要求

**专业集成之流程图时间进程总流程图三、房地产开发各阶段工程管理的任务一）、投资决策阶段

二）、规划设计阶段三）、施工准备阶段四）、施工阶段五）、保修阶段1、现场踏勘，收集有关水文、地质、配套以及周边建筑、社会环境等资料；2、根据开发市场定位等，协助估算工程造价；3、协助提出分阶段开发方案，提出工程建设计划，编制总控制进度计划。一）、投资决策阶段

1、参与勘察、设计、监理等选择，协助签定合同并督促实施（进度、结果）；

2、协助提出设计要求（设计任务书），参与评选设计方案；3、协助编制出图计划；

4、督促设计单位限额设计、优化设计（含钢量、砼含量）；

二）、规划设计阶段5、审核设计是否符合规范以及国家规定的具体要求；

6、审核设计是否符合规划设计要点、使用功能；7、审核设备等选型的合理性；8、审核设计方案的技术经济指标的合理性；例如：桩基选型、基坑支护方案的选择。

9、协助编制报板报样计划；

10、协助办理报建手续。1、组建项目部班子；

2、建立招标制度，合格供应商及合格承建商名册、黑名单；3、审核图纸，制订招标方案，编制工程招标计划;例如：招标方案：分区、招标形式、合同形式、甲定及甲供范围；策略迭代招标法。4、审核施工图预算；

三）、施工准备阶段5、组织资格预审、确定投标单位；

6、招标：编制与发送招标文件，组织评审投标书（含技术标、经济标），定标；7、编制物资采购计划；8、签订有关合同：标准合同；

9、办理各项手续（招标、报建）。

2、现场勘探报告，开工前七通一平及准备工作；3、确认承建商选择的分包商；4、组织施工图纸会审（内部会审、预审）；1、开工报告、办理开工手续；四）、施工阶段6、督促检查设计、施工、监理等各方执行合同、规范以及技术方案；7、材料、设备的检查验收，建立台帐；8、组织分项工程和隐蔽工程验收;9、签发付款凭证、签发现场签证；例如：签证的四项基本原则。5、审核施工组织总设计以及专项施工组织设计；

11、督促整理竣工资料

；12、组织工程竣工验收;13、审查工程结算;例如：结算条件:内容已完、验收合格、资料移交。14、参加项目部例会;15、参与处理有关质量、进度等问题。10、办理预售房款手续；1、与物业合作，处理入伙；

2、参与鉴定质量责任；3、督促承建商保修；

4、参加后评估，积累经验。

五）、保修阶段四、几种可能的模式1、项目部及地区公司负责制；2、集团化管理。1、项目部及地区公司负责制分析1.1优点决策速度快，效率高2.1缺点1、项目部管理跨度太大,专业化程度较低。2、公司重复劳动严重，资源共享程度低。3、部门职能不均衡4、公司部门/岗位编制不一5、制度、职能不一2、拾集团唤化：蜘集中宇的资垄源管醋理1、辆专业爽化的烤部门烘架构淹；2、融集中趋的人颗力资础源管墙理；3、晌集中训的资凝金管啄理；4、葡集中议的信章息管涝理（辞联网继）；5、筐总部扇/地虽区公绍司/锁项目归部三每级管闻理架畅构；6、久三权桑分立活的分酬工负侍责制攻；7、喉统一隔的招较标采帆购模求式。集团离化管耀理模具式之闲一：谈架构疲设置然与规晴范1、层部门胞职能妖专业孝化；a纤总茅部/吐一线钻的衔喂接b帝工壶程管亮理部退职能c接项幅目部顺职能2、姻业务往流程稠程序罗化；3、困技术碰细节渡指引甘化。1、栏队伍善建设第一包、人稿才选社拔与根招聘从现捆有职彻员中茶选拔从社俊会上武招聘品优秀签人才圾等手振段，珍充实雄队伍粒。第二匆、开墨展专闪业资桨格培悦训，批鼓励泳获取威专业焰资质欲证书大专肝院校雅等社破会专屿业培坟训机卧构培尊训，鼓励阶参加基专业抬任职疫资格出证书劈燕考试沸。政府坐注册因任职被资格质与公旁司内扰部任讲职资方格间抵接挂砖钩的鹿制度享。

集团化管理模式之二：具体措施

集团化管理模式之二：具体措施第三巨、内劝部培版训，挑树立顾工作搭作风雅、宣眨讲公物司要叮求案例随讲解浸、个桂别辅寻导、端网上艰论坛善、周某刊、亩会议卡、冬百季练拌兵等声形式第四孟、人疫才交与流、羊岗位回轮换雕等方炸式第五公、新阀动力魂到项推目部易现场告工作第六东、每逐半年篇一次俊系统捆内部涝工作括会议第七肺、专喷题研迎究、其国内北外学拘术会起议、避考察涨学习茧、董在颠刊物貌发表傻论文闭等。第八弄、与芹政府街部门盏、学桂术研乞究鞠机构猎等建注立良皮好关肥系。

集团化管理模式之二：具体措施

2、贴组织应建设第一保、建垦立完盛善地切区公而司招灶标采防购领船导小咱组第二察、对悼有两乖个及师以上员在建副项目明的公晃司，揪设立亮主管工程气的副篮总经删理或步工程朵总监秀，避醒免管边理跨演度过大键。形展成工心程管涝理系据统，垫便于与协调毫管理觉。第三救、建悉立战牲略合屡作伙工伴制仙度，如监千理、计供应赶商、晴施工冠、专杂家队升伍。集团化管理模式之二：具体措施3、吨日常倾工作壮制度悲建设项目耍部项目赢部周满例会裁，上建网项目债部专述题会过议，火上网项目直部月写报，场上网地区核公司建立什工程医管理叠卡，究上网公司期月例适会，狗上网公司恼对项只目部增月例咏行检膝查制遇度，当上网突发尿事件景处理苍，上毯网半年留、年锻度、叉完工谷总结构，上宅网集团济总部汇总区、评盈估、争总结鸦、指误导参与惜买地造、规畏划设位计、处营销肾、售元楼、则物业醉管理集等提供午季度麦联合攀检查舱制度姓，上漠网半年杠系统息内部朵工作世会议兼，上书网制度循修订砍，上余网专项番治理盈及案敬例，溉上网物资摇采购肾管理集团屑化管挪理模辽式之匹三一）遍、物膊资采裤购管重理规团定组织糖机构供应皮商管蜻理体量系采购鞋流程招投前标控工制原申则组织证机构地产销公司旺成立司采购还领导诉小组字，是授采购拉工作锋的决蹦策机令构小组债的构葛成：椅组长滥由地股产公冈司总什经理工兼任临，副柄组长灿由分菜管工份程的妇公司淘领导劈燕担任低，组绢员是膝各业应务部草门经危理副组父长主斗持日挣常工眨作、彼工程趴管理坛部负识责处区理日筹常工俱作及队采购最集中进管理弱工作假。项目辩部经摇理、伐部门纤经理元、分筛管领咬导在矿公司巷负责蒜人以鲜及集颗团授泼权范妄围内烟开展烘工作明确储小组丝式各成娱员的赠岗位疏职责供应座商管笨理体汁系试用芦供应造商：储经采下购领士导小数组考粗察合赞格，南但未窑合作络过或豆合作病次数跃不足3次合格裁供应门商：腐合作3次及本以上堤，有好良好尼合作医记录建立《合格妄供应帽商名缎录》，对筒供应肉商进拾行分煌类管获理（悠试用摆、合锤格、舒不合险格等刃），骡建立组评估困制度合格缸供应舞商进砖行排撞名，颜选择灵中标躲单位络时优宋先考戚虑排佩名靠族前的释供应斑商。门户掏开放辜与资历格预皆审制算度：欢迎恳任何底供应返商、吗但投极标前葵必须朱经过挖资格爪预审由采洒购领道导小共组负竞责资赠格预皮审合格夜供应铃商地区倦定向秘供应榨商在合凶格供掉应商术的基毅础上塞实施针对丢地产搭公司诸常用捏或对煎成本冬有重耻要影禁响的绿材料徐和设励备形成《年度谅定向例供应眠商协艇议汇幼总》指导览项目墙采购迫，做仅到有哄计划刻、有皱目的辆采购凭。实现莫直接终向地组区定捡向供叛应商颈采购芬，减塘少招蛋投标瓣工作盈量。由地暮产公负司采惧购领火导小肠组完嫩成认仆定集团迅战略干供应跪商针对汪采购壁量大温或对坏**被品牌克、质肤量、烈成本毒有重非要影号响的捞材料校设备践。获取鸣优惠葛条件枪，形锐成《集团腾年度愁战略鸭供应脸商协严议汇胖总》。各地漏公司揪按照胜合作鸦协议广规定回的单狼价和费条款就，直灵接向种集团织战略兽供应丢商采摸购，终减少扁统一济采购拌产品框的招虾标工尿作量宰。由集凉团工记程管狼理部迷建材脖采购队中心吗组织搜各地认产公园司认筛定采购搭流程项目胀经理驰部提构交采爹购计指划工程订管理及部审畏定采辽购计月划集团懒统一滥采购地区寒定向桐采购*万猎元以汇下*万求元以湿上招摔投处标询斜价确定则价格薄及供评应商直接配采购三方价合同限歼价其它构材料滋采购全面剃招标：各披种产迅品（咐*万讽元以沈上的霜甲供缎、限团价、币三方词合同料产品滤）必狸须通念过招季标确赵定价仪格及稍供应冶商。截不得揭肢解炕采购乎，以析规避钢招标事先咬确定插产品剑：采购篇管理来部门渗应组科织项切目部叉、设驾计部搏等相禾关部座门提峡前做圈好产米品选追型工命作。资质挖预审：投拥标单绵位必省须经辨过考敌核，奸从《合格失供应锐商名旋录》内选脾择透明农化：招能投标家必须呈上网姥，且纠严格雨按网征上招昏投标糟要求门操作集中更管理：工肚程管狂理部详负责遭招标棒组织咏和管模理工鸦作。监控恼制度贵：月祸报、市季度册内审趴、定臭期总绸结招投仅标管孕理二）衣、实冤施明确绸各地摧产公辞司采拔购领导小组私名单汇，确俩定采录购集恭中管依理部倍门，对采购共管理纯人员进行越集中争管理权。地产触公司喂应遵