第11章不动产抵押贷款分析

27五月2023第11章不动产抵押贷款分析11.1不动产抵押贷款概述担保的基本方式：保证、抵押、质押、留置和定金。1.保证是指保证人和债权人约定，与债务人不履行债务时，由保证人按照约定履行主合同的义务或者承担责任的行为。2.抵押是指债务人或者第三人不转移抵押财产的占有，将抵押财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。3.质押是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，或者将其财产权利交由债权人控制，将该动产或者财产权利作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该动产或者财产权利折价，或者以拍卖、变卖该动产或者财产权利的价款优先受偿。5/27/20232主讲人：李军峰4.留置是指在保管合同、运输合同、加工承揽合同中，债权人依照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照担保法规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。5.定金是指合同当事人一方为了担保合同的履行，预先支付另一方一定数额的金钱的行为。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行合同约定的债务的，无权要回定金；收受定金的一方不履行合同约定的债务的，应当双倍返还定金。5/27/20233主讲人：李军峰11.1.1不动产抵押贷款的含义与基本特征1．不动产抵押贷款的含义（1）抵押贷款的概念抵押贷款又称押款，是指贷款人要求借款人提供一定抵押物作为保证的放款。（2）不动产抵押贷款的定义不动产抵押贷款，是指以某项特定的不动产作为抵押担保所进行的借贷活动，它是贷款人和借款人双方同意把不动产抵押给贷款人，以用作借款人付款偿还贷款的担保。5/27/20234主讲人：李军峰不可抵押的财产（1）土地所有权：（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产；（6）依法不得抵押的其他财产。5/27/20235主讲人：李军峰抵押率的确定土地：通常不超过50%；住宅：有产权证70%，在建工程50%；商铺、写字楼：有产权证60%，在建工程50%；车位：不超过20%。5/27/20236主讲人：李军峰2．不动产抵押贷款的基本特征（1）不动产抵押贷款中用作抵押物的不动产价值高于贷款的额度;（2）不动产抵押贷款金额大、期限比较长;（3）不动产抵押贷款的工具创新非常活跃。5/27/20237主讲人：李军峰3.不动产抵押贷款的实质不动产抵押贷款合同要求借款人提供不动产作为担保，以保证贷款能够按期归还。一旦违约，贷款人就获得该不动产的所有权。这种贷款合同可以看作是赋予借款人的一个看涨期权。5/27/20238主讲人：李军峰11.1.2不动产抵押贷款的分类1.按照借贷期内贷款利率是否调整，可分为固定利率不动产抵押贷款和可变利率不动产抵押贷款（1）固定利率不动产抵押贷款固定利率不动产抵押贷款，是以预先确定的利率和分期还款方式来运行的信贷工具。常见的固定利率贷款有固定偿额贷款、气球式贷款、固定还本贷款和双周还款贷款。

5/27/20239主讲人：李军峰①固定偿额贷款的偿还方法为，在贷款合同期内，借款人应每月偿还固定的额度给贷款人。它是一种可被视作年金的较简单的贷款形式。②气球式贷款是指在贷款合同期，最后一期的偿还额比此前任意一期的偿还额都高的贷款方式，而最后一期的偿还额被称为气球偿还额。其现金流特点是，在贷款期间内仅支付利息或部分摊销贷款本金，至期末才偿还本金或余下的本金额。5/27/202310主讲人：李军峰③固定还本贷款就是在贷款期内，每期摊还固定的本金额，而利息支付则依据每期期末贷款余额及当期利率计算的还款方式。其现金流特点是，贷款期内利息支付金额依次递减，而本金支付额固定不变。④双周还款贷款是每两周还款一次，贷款期限缩短近一半，利息的总支付也锐减，它实际属于固定偿额贷款的一种。5/27/202311主讲人：李军峰（2）可变利率不动产抵押贷款可变利率不动产抵押贷款是指在贷款合同期内，贷款利率可以依据某一指标变动而调整的贷款方式。它包括随价调整抵押贷款和浮动利率抵押贷款。

5/27/202312主讲人：李军峰2.按照抵押贷款的动机，可分为住宅房地产抵押贷款、收益型房地产抵押贷款和不动产项目开发抵押贷款（1）住宅房地产抵押贷款住宅房地产抵押贷款是指用住宅等性质的不动产作为抵押品的贷款活动。住宅作为家庭财务最大支出的购买品，关系着居住条件的改善和生活水平的提高。5/27/202313主讲人：李军峰住房抵押贷款条件

(1)有合法的身份;(2)有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录;(3)有合法有效的购房合同;(4)以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款;(5)已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内;(6)能够提供贷款行认可的有效担保;(7)贷款行规定的其他条件。5/27/202314主讲人：李军峰住房抵押贷款申请资料

1.房产证；2.权利人及配偶的身份证；3.权利人及配偶的户口本；4.权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)；5.收入证明；6.如房产证权利人有未成年儿童,应提供出生证；7.如房产内还有银行贷款,应提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单；8.为提高贷款通过率,应尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等)。5/27/202315主讲人：李军峰（2）收益型房地产抵押贷款收益型房地产抵押贷款是指以作为投资品的房地产为抵押融通资金的借贷活动。在收益型房地产抵押贷款中，贷款人一般希望贷款结构能够使房地产产生足够的收益来支付每年的抵押贷款偿还额。它可被划分为参与贷款、土地售后回租、仅付利息贷款、应计贷款和可转换抵押贷款等形式。

5/27/202316主讲人：李军峰参与贷款又被称为权益参与贷款，或权益酬金，是指贷款人以降低贷款利率作为交换条件，通过一定的方式参与了房地产收益和现金流的分配的贷款方式。土地售后回租是指拥有土地所有权的投资者在同土地购买者达成回租协议后将土地出售，以获得的土地款在土地上搞建筑投资获取收益的融资活动。5/27/202317主讲人：李军峰仅付利息贷款是指收益型房地产抵押贷款有时在某一特定时间内不要求分期偿还本金，这一时期内仅支付利息，特定时期结束后，贷款本金要么在剩余时间内分期偿还，要么期末一次性偿还的贷款方式。应计贷款是指某些特定年份借款人支付的款项低于可能要求的利息费用的收益型房地产抵押贷款。可转换抵押贷款就是贷款人在某个特定的期限结束后有权选择购买房地产的部分或全部收益的贷款方式。

5/27/202318主讲人：李军峰（3）不动产项目开发抵押贷款不动产项目开发抵押贷款是指不动产项目开发商在获得土地后为开始项目开发，通过协商获得建设增建费用的贷款。5/27/202319主讲人：李军峰不动产项目开发抵押贷款条件（1）四证齐全：即国有土地使用证、建设项目规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证；（2）前期投入35%自有资金（土地出让金、地价、配套费）；（3）有土地或房屋抵押担保。5/27/202320主讲人：李军峰11.2不动产抵押贷款利率的决定

11.2.1不动产抵押贷款的供给可以将不动产抵押贷款的供给函数定义为：LS=g(M，E，Pr，r)M—货币政策；E—国民经济运行的总体形势；Pr—金融机构对不动产抵押贷款的偏好；r—不动产抵押贷款的市场利率。

LS=A＋S(r)，其中A>0，dS/dr>05/27/202321主讲人：李军峰图11-1不动产抵押贷款的供给LSLr5/27/202322主讲人：李军峰11.2.2不动产抵押贷款的需求不妨将不动产抵押贷款的需求函数定义为：LD=F（Q，W，Y，T，P，r）Q—家庭人数；W—财富总量；Y—收入水平；T—人们的偏好；P—不动产价格的变化；r—不动产抵押贷款利率。

可以将公式11.3改写为：LD=K＋D(r)，其中K＞0，dD/dr<05/27/202323主讲人：李军峰r0图11-2不动产抵押贷款的需求LLD5/27/202324主讲人：李军峰11.2.3不动产抵押贷款的供求均衡5/27/202325主讲人：李军峰图11-3不动产抵押贷款供需均衡LL*OLDELSrr*5/27/202326主讲人：李军峰11.3不动产抵押贷款的支付方式

不动产抵押贷款的支付方式是指由借贷双方协商确定的借款人偿还贷款本息的时间间隔和支付的金额等贷款合同内容。11.3.1固定利率、等额支付的不动产抵押贷款固定利率、等额支付的不动产抵押贷款是现金流特征最简单的一种支付方式，是指贷款期内利率固定，支付的时间间隔一般为一个月，每期的支付额是固定不变的不动产抵押贷款支付方式。5/27/202327主讲人：李军峰根据固定利率、等额支付不动产抵押贷款的现金流特征，可以采用年金公式计算每月偿还的本金、利息和总额。即

由公式11.5，可得5/27/202328主讲人：李军峰11.3.2累进支付的不动产抵押贷款累进支付的不动产抵押贷款这样的支付方式的一般特点是：贷款期限和利率都是固定不变的，这一点与固定利率、等额支付的不动产抵押贷款相同；每月偿还额，在起初几年比相同利率和期限的固定利率、等额支付不动产抵押贷款的每月偿还额要少，但在剩余的期限内情况正好反过来，即累进支付的不动产抵押贷款的月偿还额会超过固定利率、等额支付的不动产抵押贷款的月偿还额。5/27/202329主讲人：李军峰5/27/202330主讲人：李军峰11.3.3可变利率的不动产抵押贷款可变利率的不动产抵押贷款包括随价调整抵押贷款和浮动利率抵押贷款。1.随价调整的抵押贷款可变利率的不动产抵押贷款设计的关键为贷款利率调整的方式。可变利率的不动产抵押贷款利率有多种多样的调整方式，但多以按物价指数调整为常见，即随价调整抵押贷款。5/27/202331主讲人：李军峰2.浮动利率抵押贷款浮动利率抵押贷款的利率往往盯住一些不受银行或储蓄贷款机构控制的经济指数，如美国国库券利率和平均国民贷款利率，周期地进行调整。调整期的利率等于某个基准利率加上一定变动幅度。5/27/202332主讲人：李军峰11.3.4不动产逆向抵押贷款(ReverseMortgage)不动产逆向抵押贷款的运行过程是：在老人有生之年，对已有住房既不出售也不出租，而将房屋抵押给银行，并仍居住于自己的房屋内，由银行按照房产价值和老人的预期寿命状况等因素，向他们逐月发放养老金，待老人过世后，银行取得房屋产权并处置出售，清偿养老金本息。5/27/202333主讲人：李军峰11.4不动产抵押贷款的风险管理

11.4.1不动产抵押贷款的风险分析通常，可以将不动产抵押贷款市场上的风险划分为一般风险和其它风险。1.一般风险一般风险是指在不动产抵押贷款市场上所有的参与者都不能回避的系统性风险，它主要包括通货膨胀风险、利率风险、流动性风险、提前偿还风险、抵押物价格风险和不可抗力风险等。5/27/202334主讲人：李军峰（1）通货膨胀风险在贷款活动中，通货膨胀会使贷款人的实际收益减少，即蒙受损失。这种由于通货膨胀的发生而导致贷款人蒙受损失的可能性被称为通货膨胀风险。（2）利率风险贷款利率通常是根据目前的经济形势和对未来经济发展前景的判断来确定的。（3）流动性风险流动性是指投资标的转换成现金的能力，又称变现性。当某项资产无法在短期内以合理的价格售出时，即面临流动性风险。5/27/202335主讲人：李军峰（4）提前偿还风险提前偿还是指借款人在按不动产抵押贷款合同规定的还款计划之外偿付本金，致使贷款提前偿付的行为。（5）抵押物价格风险抵押物价格风险是指由于用作抵押物的不动产价格的波动对贷款的安全和收益产生的不确定性。它包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。（6）不可抗力风险不可抗力风险是指还贷期间，由于较严重的自然灾害和人为伤害，如水灾、火灾和地震等使房产毁灭，贷款无法收回。5/27/202336主讲人：李军峰2.不动产抵押贷款的其它风险其它风险是指在不动产抵押贷款实施时，由于贷款合同操作的不规范而使参与者面临的风险，它主要包括贷款条件风险、违约风险和欺诈风险等。（1）贷款条件风险不动产抵押贷款合同的内容很多，其中最为关键的是抵押比率、利率、还款方式和贷款期限，这些指标的变化会对借款产生重大影响。5/27/202337主讲人：李军峰①抵押比率风险指贷款额占房产价值的比率。该比率越高，在相同的时限内借款数额就越大，对抵押人