房地产新政讲义

近年我国房地产市场实态

房地产“新政”与困惑

各界对房地产发展形势研判的差异

1321.近年我国房地产市场实态

1.21.31.1房地产价格指数

房价与房价收入比

百姓讲坛1.4房地产投资

1.5房地产泡沫概述1.1百姓讲坛房奴房奴万恶的房价1.2房价与房价收入比

全国37大城市房价泡沫排行榜1.3房地产价格指数

1.4房地产投资

1.5房地产泡沫概述房地产泡沫是除证券市场泡沫以外的一种重要的经济泡沫形式，是房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态，是房地产行业内外因素特别是投机性因素作用的结果。因此房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础持续急剧地上涨。1.5.1房地产泡沫的概念1.5.2房地产泡沫的成因★一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面：⑴土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。⑵投机需求的膨胀是诱因。⑶金融机构的过度放贷是促成因素。

⑻政策因素⑺结构性矛盾⑹银行信贷的非理性扩张⑸房地产投资的过度增长⑷社会资金盲目投向房地产⑶非理性预期和过度炒作⑵信息不对称⑴地价飞涨★产生房地产泡沫的具体原因

1.5.3房地产泡沫问题的解决办法解决房地产泡沫问题可以从供给和(或)需求方面着手，往往通过行政力量的深度参与，通过挤压法、吸收法、转化法和综合法等方法解决。

房地产泡沫挤压法指的是通过降低房地产的市场价格来降低房地产的泡沫程度，使房地产的市场价格更接近其内在价值。挤压法采取的措施主要增加供给和限制消费两类。增加供给的措施主要有增加土地供给，增加中低价格产品的供给，限制消费的措施主要有增加消费税费、限制房地产金融等。这两类措施往往可以综合使用。

房地产泡沫吸收法指的是通过提升房地产内在价值方式降低房地产的泡沫程度，使房地产的市场价格更接近其内在价值。吸收房地产泡沫的措施主要可归纳为优化宏观经济环境、优化房地产产业环境和优化房地产市场运行，这些措施的实施能提高房地产的内在价值，使社会和企业对房地产价值的增加有更好的合理预期，获取房地产收益的风险相应降低，房地产泡沫程度下降。

房地块产泡婶沫转化溜法指的就是降修低社额会资游源在房攻地产奸行业月配置荷、将资国源从文房地揉产行柔业转匪化到炒其它降产业堵领域甩，从岛而降献低房蚁地产煮泡沫由的方韵法。当房羽地产柄泡沫澡到一币定程丧度后辰，整坊个行考业的赚收益污风险兰比下嫁降，工市场费的自妹发力扔量将尾引导由资源裹由房垂地产或行业慢转移否到其纵它收详益风辫险比溪更高眨的领滤域。施在市远场机旱制失呜灵时弹，也械可以渔使用喉政府搬调控舒的手反段促勿进这韵种转江化。贤金融同市场连的兴泼旺和融产业棒投资亚机会茫的增捉多，努无疑传能引藏导资伶金从抛房地剧产领健域转肯移出柜去。渗在实坑现房炕地产衡泡沫蒸转化悄时，园可以搬采用堵市场近和行拾政相作结合催的手担段，拴但市谎场手辞段应血该占充主导壶地位魄。综合时法指香以上镇三种狡方法宜的综四合使歇用。当房和地产翻泡沫槽比较述严重唱，特提别是检出现交泡沫丸经济撕时间跃，或南者要买求在辫短期孝内减贪少或挠消除岭房地斤产泡励沫时久，可轰以采让用综体合法烘。1.5.盲4其他袜国家嗓或地烂区的采房地胁产泡络沫香港壮房地理产泡绸沫日本典房地驴产泡张沫美国留房地余产泡僵沫据日托本国渠土厅蹈公布孟的调条查统柱计数弹据，19屯85年，潮东京叙都的遭商业猾用地割价格碎指数唯为12挂0．1（19平80年为10逃0），胆但到洋了19射88年就走暴涨杀到了33但4．2，在榜短短洗的3年间哀暴涨拾了近洁两倍状。日本碗六大便城市亩的地珠价指下数，炕在上呀世纪势80钞年代腊的1兔0年图间上失涨了塌5倍拒，地叨价市也值总津额高欧达4昏00俩0万干亿日桐元，泪相当拌于美盏国地迈价总嫂值的粮4倍稼，土跟地单唤价为丈美国省的1财00邀倍。堡19临91劫年以弦后日虫本地谱价暴车跌，倘房地此产市撇场崩掘溃，匆遗留坊下来端的坏姨账至凯少高资达6信00猾0亿碰美元摧，日雾本从旱此陷玻入通佛缩深府渊。日本站国土究交通卷省20村06年3月23日发晋表的铃今年1月1日的计“公威示地海价”垮表明哗，尽余管东携京、照名古剧屋、条大阪撤等大叹城市俩部分祖区域款的地佩价出揭现了医上涨百的势男头，吧但全果国的贿平均纱地价晴依然仇在继闹续下忌跌。杏其中士，住止宅用初地价托格同战比下通跌了4．5％，章商业默用地湖价格侍同比菊下跌头了5．6％，指连续14年下顾跌。阅与19慨91年相紫比，钥住宅执地价狸已经谷下跌少了46％，馋基本形回到谦了地樱产泡搬沫产唉生前陵的19携85年的博水平推。商赞业用芝地下统跌了敞约70％，挖为19司74年以惭来的挪最低蹲水平侵。日本祖国土速交通愁省公还布的滤这些换数据棚表明馅，日峰本不销动产陡市场裳虽然植经过芹了长受达14年的运艰难博调整浙，但斤不动蹄产泡利沫至仙今还弟没有士被挤战干，肚使日却本经指济陷演入十侮多年罚低迷僵不振迷局面潜的负救面影济响至饲今依挎然存浩在。日本籍还未归恢复能！！渔！2.格各敬界对士房地秘产发薪展形软势研矩判的见差异中央政府房地产开发商

普通百姓及部分学者

地方政府正方商（代缴表人蓄物）辛：学装者——聋走入解迷途前的中案国房路价绍卖掉控上海蒸可换航大半帮个美谨国反方丙（代坏表人者物）壁：房粥地产此商、晨政府膀部门彼、部毯分学之者中间丸观点相（代所表人亏物）全：部拖分学仙者——先中国雕房地沈产整币体无置泡沫3.过房障地产志“新糠政”抚与困榆惑国务间院国六条旧国八条

新国八条房改新政20悟05撕年3喝月2妹6日输，国铜务院屯下发慰了《关葛于切完实稳稳定住凶房价硬格的董通知曲》旧国调八条20蜂05润年5歇月9舍日，田七部膏委联筹合施菊行房奏地产桐新政滤，即匠《关柴于做潜好稳撑定住枯房价站格工章作意裁见的始通知尘》中央雕二套剥“经遵济半胡小时暮”栏右目在借5月尾30侨日、婶5地月3猛1日杏、催6月脑1日剩三天月分别词播出掉《杭轰州不什再是标炒房笔者的雕天堂玻》、框《南歪京炒矩房者吹“泣志血卖洲房”坡》、立《上摄海房笛价能党否软味着陆甩》。新国阵八条20帐05谋年5各月2首7日奇，揭《国刊家税宁务总绞局、炭财政践部、位建设悔部关捏于加默强房滋地产枪税收怒管理滥的通贫知》各地野区公历布的施享受亲优惠阶政策夏的普驻通住肥房标曲准营业朱税新扒政实脑施对截二手孕房转想售成续本的植影响三部牌委再另次出闲击国六叮条(一国)邀切实脖调整零住房邮供应肝结构重点矩发展摸中低私价位王、中细小套残型普揪通商渡品住争房、拉经济撞适用晃住房奏和廉粪租住用房。轿各地篇都要件制定戴和实绵施住缝房建珍设规伸划，菠对新胞建住霉房结赢构提塌出具受体比仪例要向求。(二发)奇进一充步发均挥税夕收、联信贷短、土柔地政盘策的暴调节安作用严格渣执行原住房仆开发斜、销没售有系关政流策，变完善况住房棵转让与环节硬税收亲政策泛，有舱区别豆地适道度调爹整信举贷政酸策，怒引导竹和调政节住走房需联求。与科学摸确定辱房地匪产开欢发土姿地供项应规位模，惭加强昌土地袭使用齐监管炼，制呀止囤戏积土梁地行裕为。20树06咽年5丧月1夫7日月，温家庭宝主做持召外开国缺务院虾常务皆会议笑，研油究促啦进房黑地产恳业健利康发依展措悬施。得会议建指出绕，根拜据当菠前存价在的攻问题额，进戒一步轨采取雀有针脉对性形的措王施：(三墓)怒合理兔控制灶城市当房屋拔拆迁劣规模丧和进翼度，颈减缓隔被动铺性住颈房需附求过笛快增熄长(四坛)疯进一如步整队顿和伪规范俘房地牢产市皮场秩则序加强挪房地泽产开益发建跟设全等过程而监管密，制轧止擅湖自变野更项约目、布违规裂交易踢、囤协积房饲源和棕哄抬龟房价灾行为赢。(五炒)政加快徐城镇卧廉租郊住房级制度处建设敢，规咳范发茂展经艳济适倡用住怒房，害积极宪发展炒住房惹二级诉市场蚁和租召赁市驾场，像有步培骤地缸解决俊低收环入家览庭的难住房患困难呈。(六萌)完得善房萝地产蔑统计委和信牧息披哪露制碌度，暮增强狂房地茄产市设场信称息透袄明度企，全匆面、痰及时哭、准炊确地代发布俗市场册供求语信息吩，坚识持正侦确的拦舆论慈导向葬。国六百条20王06狼年5刚月2巧9日成，九嘱部门允分布《关梨于调揪整住炸房供律应结猪构稳胀定住父房价赔格的灾意见板》侮——副国六折条细淹则国十机五条7.颤13建设刮部《关于剑落实形新建榜住房龙结构苹比例直要求控的若肉干意央见》建设遥部20陪06年房雨产政吼策汇手总颁发单位时间政策建设部20060113建设部《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》建设部20060516建设部《关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》国务院20060517国务院关于《促进房地产业健康发展的六点意见》国务院20060524国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》国务院20060630国务院办公厅转发发展改革委等部门《关于加强固定资产投资调控从严控制新开工项目意见的通知》建设部20060706建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》建设部20060711建设部《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》国家税务总局20060716国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》银监局20060720银监局《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》国务院20060831国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》国家外汇管理局建设部20060901国家外汇管理局建设部《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》调控驻效果记？？房改撞新政国务职院关妇于解伏决城锄市低党收入赢家庭度住房框困难界的若车干意央见－20射07携.8忙.1畏3中央概房改壁十年盖艰难烤回归从－20室07产.8廉.2领4起来价，不祥愿做泻房奴胁的人拣们！央行擦、银穴监会魄关于刷加强藏商业妈性房则地产认信贷怒管理撇的通妹知－20挣07屿.9醋.2盟9廉租戏住房嘱保障英办法—2被00基7.余11穿.8经济丹适用墓住房引管理截办法—2唇00浩7.脾11碍.1猴9房地爬产金巾融－束－利搞率房价诵下跌迫！！退房柜潮断供黄潮房价崭倒挂时间央行基准利率商业银行优惠利率备注五年以下(含五年)五年以上五年以下(含五年)五年以上1996050114.94%15.12%

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200503175.85%6.12%5.27%5.508%下限为基准利率的0.9倍200604286.12%6.39%5.51%5.75%下限为基准利率的0.9倍200608196.48%6.84%5.51%5.81%下限为基准利率的0.85倍200703186.75%7.11%5.74%6.04%下限为基准利率的0.85倍200705196.93%7.20%5.89%6.12%下限为基准利率的0.85倍200707217.20%7.38%6.12%6.27%下限为基准利率的0.85倍200708227.38%7.56%6.27%6.43%下限为基准利率的0.85倍200709157.65%7.83%6.50%6.66%下限为基准利率的0.85倍200709277.65%7.83%8.42%8.61%第二套及商业用房：同期同档次基准利率的1.1倍贷款50万元，贷款期10年，加息对月供的影响调息日期年利率月利率贷款总额月还款额月还款增加额累计月增加额200202215.04%0.420%500,000￥-5,313.06

200410295.31%0.443%500,000￥-5,37