昕庭物业前期介入工作内容及要点

艇1山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A修订状态：0前期介入工作内容及要点发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日第一部分前期介入工作内容及程序一、前期介入工作内容及要点.前期介入的目的规范各项目管理处在项目开发过程中各阶段介入的工作要求，明确介入阶段、工作内容和关注事项。.前期介入的范围适用于各项目管理处对拟接管物业的前期介入工作。.前期介入阶段工作内容项目规划设计阶段的介入工作内容包括，但不限于：整体布局是否有利于日后开展物业服务工作。在满足消防要求等相关法律的基础上，道路系统规划是否满足日后开展物业服务要求：包括小区出入口设计、建筑单体入口与道路关系的合理性、人流、车流的组织是否相互干扰，消防车道设计、设计车位停车量、各种停车方式的分配比例、步行系统分部等是否合理。分期开发的，在保障小区整体协调的前提下，应设置围墙间隔已开发、未开发区域，考虑前期开发区域的人流、车流、停车场等规划是否满足该区域交付使用的需求。公建的配套设计和功能分配。绿化与景观系统设计的功能及经济性。配套与公共设施的配置种类、数量及分布。物业用房的位置及功能划分，面积是否符合法律法规的要求。户型的平面设计是否合理。建筑外立面的设计是否留下治安隐患。施工图设计阶段的介入工作内容包括，但不限于：艇1山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A 修订状态：0前期介入工作内容及要点发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日3.2.1土建屋面、有防水要求的卫生间（厨房）等防水材料的选择;门、窗的材质；屋面及管道井检修口的位置及尺寸；地区气候差异对房屋质量的特殊要求；空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集；烟道、排气道的位置；广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。3.2.2配套室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及给业主造成的影响；各种设备产生的噪音对业主的影响；各种设备总控制开关是否设在公共区域内；各种设备设施的能源消耗；室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响;设备用房、管理用房、垃圾中转站、公共区域等的设计是否合理。施工阶段的介入工作内容包括，但不限于：开发商招标工作介入（协助开发商就以下问题对投标单位提出相关要求）门、窗质量及售后服务；智能化设施设备质量及后期维修保养成本；供暖、空调、卫生设施设备的质量及后期维修保养成本。施工过程介入房屋质量控制；艇1山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A修订状态：0前期介入工作内容及要点发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日3.3.2.2隐蔽工程检查验收记录；设计变更记录的收集；设施、设备的安装调试及售后服务；成品保护；体育设施、儿童游乐设施质量；水景设施防水施工质量；营销介入（配合）销售承诺对物业管理造成的影响；开发商赠送业主物品给物业公司带来的保修责任及法律责任；协助开发商拟定临时管理规约和前期物业服务协议；协助开发商公司向政府主管申办物业服务单位的招标手续。4.前期介入的关注要点设备房配电机房、水泵机房、发电机房、中央空调机房、电梯机房、消防监控中心、风机房、锅炉房等。设备房通用关注要点：独立用房，面积适用；有必要的通风、采光、防潮、防水、防暑措施；地面贴有瓷砖，坡度合理，并设有防止回灌的地漏；配有专用灭火器1-2个位置；预留设备检修、散热空间（设备与墙体，设备与设备之间），通过通风、采暖等设备避免温度过高或过低对设备造成损坏；有应急通讯、照明设施；艇1山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A 修订状态：0前期介入工作内容及要点发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日4.1.1.7窗户加装内置护栏、铁花等防止人员攀爬；位置合理，减少管道交叉和总长度；对设备采取相应的降低噪音措施，避免影响住户正常使用和居住；主要标识、线路图、制度上墙、上设备。设备房特殊关注要点电梯机房位置有专用工具挂置位置；灭火系统机房在房外设置启动设备和系统的位置；配电机房设备前设有专用的绝缘垫；灭火系统机房日常检测位置可与消防监控中心联系；水泵机房冬季最低温度低于0℃时，必须采用供暖措施;二次供水储水池上方加盖防尘，内壁应有玻璃钢涂衬，有不锈钢扶手，便于清洁；宜设专用消防水储水池，容量能满足消防需求；发电机房有专用储备油箱房（与发电机设备房之间有防火隔断）；设备房应装有空调以备房间温度达到设备运行所需的状况；供暖系统中锅炉房的位置应设置在冬季主导风向下风口，防止给小区造成污染。公共房屋管理用房（办公室、值班室、工具房）满足功能要求；自然采光。通风、防水、防潮；配有相应的办公设施、工具；艇1山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A修订状态：0前期介入工作内容及要点发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日4.2.1.4位置便于用户来访；大小能满足人员工作要求；配有空调（采暖）系统；场机动车场（1）停车场系统及配件的长期可持续改进性（车用IC卡等）；（2）车位线、导向线（牌）、车位档杆清洗、牢固；（3）地面平整，无明显积水，沟渠盖板有预留；（4）配有专用的消防灭后器材；（5）地下车场需有配套的排风换气系统；（6）道闸系统技术成熟便于维系、养护；（7）地沟盖板做防震（防噪）处理；（8）排水沟渠形式环通，排水量满足雨季高发期的要求。（9）车库高度应符合设计规范，特别是车库内的管线设施高度不应低于设计要求。非机动车辆（1）有单车支护架。道路（小区）含周边维护布局合理，方便住户日常使用；形成网状式、环状；主要干道宽度能满足消防、救护车辆使用；路面砖、路研石等材料备留（便于日后维修）；走水顺畅；有残疾人通道（不用下车直至门栋）；保证任何一点都不同，两条道路可到达；艇1山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A 修订状态：0前期介入工作内容及要点发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日4.3.3.8井盖、渠盖做防震、防噪处理，防止夜间形成噪音；消防通道高度、宽度能满足消防车辆进出需求。天面同高相邻天面尽可能相通；空间充裕，满足人员消防疏散要求；周围有防护措施和提示标识，如“禁止攀爬”、“禁止高空抛物”；天面走水顺畅，下水口处有过滤网；天面防火门的检修方便；对于供私家车使用的公共平台有专门的出入口供检修、清洁使用；可设专供晾晒衣物的支持（保证不影响天面人员疏散要求）。架空层的布置与利用地面一层或地下负一层，以员工宿舍、停车场等为主；楼层架空层、在保障各类管道检修方便的同时，以仓库设置为主；架空层与其他公共区域进行分割封闭管理；整体规划、功能分区、定位明确。楼梯间安装感应节能灯；扶手安全、牢固；地面磁片完整，便于消防；消防器材配套齐全，标识清楚（疏散示意图）；墙面平整无破损。艇1山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A 修订状态：0前期介入工作内容及要点发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日4.3,7大堂（含电梯、地下前室）墙、地面平整、颜色均匀；配有信报箱、牛奶箱、宣传栏；有公共灭火器材；紧急电话标识牌；通风顺畅，采光良好（可加灯），所有照明灯用感应灯或定时开关；定位与小区整体定位搭配、协调；来访人员与住户直接沟通便捷（可不用对讲）；大堂选用灯具设置位置必须便于日后更换、维修。4.3.8沟渠井（污水井、化粪池）管道布置合理，避免交叉，维护外观整齐，排放量能够满足实际要求；沟渠地步有必要坡度，便于走水；预留检修口，检修口必须设在公共区域；位置恰当，检修中对小区人流、车流的影响降至最低；沟、井、渠干加防震措施减少噪音，同时便于开启、清洁、检修；采光井顶部不宜封闭，便于井壁检修、清洁；采光井底部设置照明并用护栏封闭，减少可能的治安盲点，同时留门便于清洁、绿化养护、设备检修；所有管道排水必须引入井、渠、沟，并设有必要的检查口；除工程特殊要求的管道，其他均应尽可能设置墙内，确保小区外观整齐；7艇1山东听庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A修订状态：0前期介入工作内容及要点发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日4.3.8.1C雨水管、行水管产生的噪音应采取相应措施进行消除、避免对住户正常生活产生影响；井、管上采取必要的安全措施防止攀爬；所有管线上均贴上标签进行明示；所有管道出口必须接入沟、渠、井，不宜直排至地面；佥收前进行全面试水、并进行疏通清理。小区景观小区整体格调、定位搭配一致；水景、灯光应考虑长期使用的节能问题；配有休闲设施，便于住户休闲使用（桌椅等）；考虑背景音乐、水景噪音对住户日常生活的影响；景观中的道路布局合理，防止绿化植物被人踩踏；采取必要的安全措施和提示。休闲场所（儿童娱乐场所）有明确安全提示标识；有明确的使用管理规定；设施质量过关，布局合理，定位与小区定位协调；地面防护层在设备满足安全保护同时，能够便于清洁；.E娱乐室声音以不影响住户正常休息为）隹。会所管理处设置必须与小区隹业主的消费能力和消费需求相协调必要时进行市场调查）；对于日常维保费用较高的网球场、恒温游泳池必须谨慎处理；.整体布局合理（走向、位置等）。艇1山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A 修订状态：0前期介入工作内容及要点发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日4.4其他特殊事项商铺规划及广告设置（装修）对商铺的经营范围、用途提前进行规划和约定，以方便业主生活为主，同时兼顾小区公共卫生（如有餐厅必须有专用烟道）;商铺前后的预留空调位及排水位；装修时必须严格按照消防中报审批程序监管，同时尽量减少其装修过程对原有消防器材设施的损坏。商铺广告位大小应提前规划，并进行专业的加固、防风处理；商铺用广告设计、安装需经专业审核审批后进行。出入口布置人流、车流集中使用，同时使住户整体小区内行走路线相缩短；特殊出入口因住户生活需求采用定时或特批开放；人车分流（“禁止单车在人行路面行驶”和“禁止人行车道”的标识）；配有专用设施对人车进行监控、服务；满足小区消防，紧急疏散等的使用；配有专用值班室；满足小区人员车辆高峰期的正常使用。垃圾箱（果皮箱）整体布局便于垃圾投放及清运；楼层设置烟灰缸或果皮桶；对垃圾进行分类收集；设施方便、实用、无安全隐患，与小区整体定位协调；艇1山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A 修订状态：0前期介入工作内容及要点发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日4.4.3.5写字楼楼层设办公垃圾回收箱，住宅可集中地面收集；垃圾桶点与垃圾中转站有推车通道（无台阶）。清洁取水点的布置满足清洁用水要求（地面、地下、天面、楼层、大堂等;）与绿化用水点配合使用时，考虑取水时对绿化的影响；采取防止非工作人员用水措施；整体布置合理，无重大取水盲点。空调位的预留与安装对空调位置统一制定；确定空调主机的长、宽、高，提供给业主，减少对外墙破坏的隐患；对空调水进行集中收集；预留空调管线口、大小适中，避免住户擅自拆改。防盗门与防盗窗（阳台铁花）主阳台禁止安装防盗窗，其他部位建议安装内置防盗窗花；预先统一防盗门窗的款式、材料、颜色规格等；对于底层安装防盗窗花可采用统一款式进行；其他部位封闭（如次阳台）以不伸出房屋主体为准。5.附则公司负责本规定的解释和修改。各项目管理处可根据实际情况对本规定进行调整，调整后须报公司备案。本规定自2011年8月1日起生效施行。10艇1山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A修订状态：0物业前期介入控制程序发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日二、物业前期介入控制程序.目的规范公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导前期介入工作的有效开展。.范围适用于各项目管理处对拟接管物业的前期介入工作。.职责前期介入小组负责制定前期计入工作计划，并具体开展前期介入工作。项目管理处经理负责组建前期介入小组，并对前期介入工作进行指导和监督。.方法和过程控制总则物业管理前期介入是指公司在接管物业以前，就参与物业的规划和建设的过程。包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。前期介入主要分四个阶段实现：项目规划设计阶段、施工图设计阶段、项目施工阶段、营销配合阶段，四个主要阶段结束后配合开发商进行竣工验收。物业管理前期介入工作必须有计划、有步骤的进行，做到11艇1山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A修订状态：0物业前期介入控制程序发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日冲分、严密、细致。4.2项目规划设计阶段介入在项目规划设计阶段，项目管理处经理负责组织各业务主管和专业人员对项目规划设计进行评估。其主要任务是：开发的其他楼盘中出现过的问题整理汇总、分析：查3个以上当地类似楼盘，收集并分析这些楼盘在规划及房屋质量方面的通病。的使用便利、配套完善的角度提出建议。各分物业公司将以上问题整理，并以书面的形式提交给项目开发公司设计部门。若该项目尚未组建物业服务机构，则由物业公司负责项目规划设计阶段介入。施工图设计阶段介入在施工图设计阶段，项目管理处经理负责组织各业务主管和专业人员对施工图进行审查、讨论。其主要任务是：1）从方便业主生活，降低日后物业成本的角度，向开发商设计部门提出合理的建议和意见。2）通过相关项目的调查，总结类似的工程质量问题，如建筑中出现的漏水、墙面冷桥、维护栏的设置等，以便开发公司在设计中关注并避免。各项目管理处根据4.2.2条将施工图设计中存在的问题以书面的形式提交给项目开发公司设计部门，并与其进行沟通，跟踪其处理结果。项目施工阶段介入在项目施工阶段，项目管理处应成立前期介入小组，成员12艇1山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A 修订状态：0物业前期介入控制程序发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日一般为2-5人，专业人员搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。前期介入小组的主要任务是：重点掌握隐蔽工程、配套工程关键部位的材料选择和施工质量，及时向开发公司提出改进建议和防止通病的措施，减少业主入住后投诉数量，为接管验收做好前期准备工作。在项目施工过程，前期介入小组若发现问题应及时以书面的形式向开发公司提出，同时应与开发公司的相关部门及人员沟通，寻求改进措施。营销配合根据项目开发公司具体提出的配合要求，在物业销售过程中各项目管理处有责任提供协助和支持，包括：配合促销活动的实施；、销售现场秩序维持，以及销售中心、样板间的清洁和维护等。竣工验收各项目管理处应组织相关技术人员协助开发公司完成竣工验收及检查工作，及早发现设计、规划、施工、设备安装等问题，以备预留充足的返修时间。工程管理部应了解工程建设的各个环节，审阅工程档案资料，实地查验建筑工程和设备安装情况，并将发现问题与开发商进行沟通解决。在前期介入过程中，凡物业公司提出的意见和建议均已书面的方式传递给开发公司，并指定专人负责跟踪落实。所有前期介入的资料由项目管理处行政人事部统一进行归案、保存。5.附则13艇1山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A 修订状态：0物业前期介入控制程序发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日公司负责本程序的解释和修改。各项目管理处可根据本程序并结合实际情况制定具体的实施细则，并报公司备案。本程序自2011年8月1日起生效施行。14

山东昕庭物业管理有限物业接管验收控制程序编号：XT-CX-04版本号：A山东昕庭物业管理有限物业接管验收控制程序编号：XT-CX-04版本号：A修订状态：0发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日第二部分承接查验程序一、物业接管验收控制程序.目的对物业的接管验收过程实施控制，以充分维护业主的合法权益，减少公司及后续管理服务的经营风险与成本。.范围适用于新物业项目接管验收的全过程。.职责接管验收小组成员负责责任范围内的具体验收工作。负责根据验收情况出具单项验收报告接管验收小组组长负责制定接管验收方案，明确小组各专业人员的工作职责，并对其培训。组织实施物业接管验收工作，拟写接管物业的综合性验收报告。公司分管经理负责审核项目接管验收的条件；指导并监督物业接管验收的全过程。项目管理处经理负责审议接管验收方案，并监督整个接管验收过程。.方法和过程控制总则物业接管验收是指开发商在新项目竣工验收合格后，将该15艇1山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A 修订状态：0物业接管验收控制程序发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日项目向物业服务单位移交，物业服务单位按照前期物业服务合同的约定代表全体业主以物业满足使用功能，防止接管物业出现严重质量问题，导致业主广泛投诉而采取的替业主提前服务式的验收。在进行接管验收策划时须注意：一般情况下，在项目入住前预留一段充分的时间完成接管验收工作，便于整改接管验收过程中发现的问题。接管前的准备工作在接到开发商接管验收邀请后，工程管理部应在5-10个工作日内对拟接管物业是否已具有接管验收条件予以审核，并将结果上报项目管理处经理审议。物业接管验收应具备的基本条件建设工作全部施工完毕，并经竣工验收合格。（1）全部施工完毕是指工程范围不仅是房屋的主体工程，而且也包括房屋附属工程，以及设计规定应与主体工程同步交验的配套项目（不得漏项、甩项）。住宅小区分期建设的工程项目，可以分阶段组织验收、交接，但公用项目未竣工不得影响前期接管工程的正常使用。（2）工程竣工验收合格，是指由建设单位会同施工单位及有关专业行政主管部门按照国家建筑施工验收规范及其它质量标准，进行工程竣工验收，由验收部门对工程项目进行检查、考核、鉴定，取得数据资料、凭证，证明符合标准，工程合格，呈报批准通过。供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备、设施能正常使用。要求供水、供电、供气等设施正常运转，做到电通、水通、气通、路通（高级住宅还要求电话、宽带网络线路进户、电视信号到位，安16艇1山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A 修订状态：0物业接管验收控制程序发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日全防盗联网）。并做到：雨、污水排放畅通，废弃物处理落实，绿化面积达标，房屋配套齐全，设备功能完备，满足业主（用户）生活必须的要求。房屋幢、户编号已经有关部门确认。要求建设单位，在房屋竣工验收前，应同当地公安部门联系，确认幢户编号，提前串领门派，并安装到位。以免居民入住后，无法中报户口，影响粮油供应、入托入学、就业安置、邮电通信等。也避免幢、户号不清楚给产权登记、物业管理、房产交易带来后遗症。经项目管理处经理审议通过后，应及时回复开发商是否同意接管验收；如同意接管验收，及时与开发商约定验收时间。在确认接管验收后，项目管理处经理应牵头组建物业接管演说小组，确定小组成员并任命组长。接管验收小组成员一般由分管经理、各业务主管、专业工程技术人员等人员组成，接管验收小组组长一般由分管经理担任。接管验收小组应依据物业服务合同、房屋接管验收标准的要求，制定接管验收方案，明确小组各专业人员的工作职责，并上报子（分）总经理批准。在验收方案中应明确如下内容：1）接管验收项目；2）接管验收标准；3）接管验收人员及分工；4）接管验收的顺序及步骤；5）接管验收进度安排。在接管前7天内吗，接管验收小组应将接管验收所需物品、资料、记录准备完毕。同时接管验收小组组长应对成员进行培训，让其熟悉验收内容、标准、方法和注意事项。17艇1山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A 修订状态：0物业接管验收控制程序发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日4.3物业接管验收的实施接管验收小组会同开发单位相关人员召开接管验收首次会议，对参与验收的所有人员进行详细分工，明确各小组的职责和要求。接管验收小组成员依据《物业接管验收标准和要求》、《智能化安防设备交付标准》和相关法律、法规的规定，到现场分别对物业的质量与使用功能进行仔细查验，并填写相关记录。主要包括：主体结构、外墙、层面、楼地面、装修、电气、给排水、卫生、消防、附属工程及其他相关项目。对查验中发现的问题，如属影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，验收小组应出具《物业接管验收质量问题整改意见书》返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改。整改完成后，接管验收组应进行检查、验证，并在《物业接管验收遗留问题处理意见记录表》中记录整改结果。对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位维修，也可委托物业公司进行处理，但费用由建设公单位承担。在房屋接管验收过程中，接管验收小组应指定专人负责接收所有房屋及管理用房钥匙，分别填写《管理用钥匙移交清单》《客户钥匙移交清单》，并签字确认。物业入住前，须与开发商对接确定小区各类房屋及公建配套的产权归属，填写《产权清册》，并加盖开发商公司公章。物业接管三个月内，工程管理部负责从开发商接收物业规划、竣工验收资料，设备设施安装调试、试验、使用说明、合格证明资料，房屋质量证明书和房屋使用说明书等个工程技术资料。房屋、设备设施、钥匙及资料验收完毕后须填写《一项目接管验收会签记录》，《项目接管验收会签记录》须经物业公18艇1山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A 修订状态：0物业接管验收控制程序发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日司、开发商、施工单位三方会签并加盖公司公章。接管验收小组人员根据验收情况写出单项验收报告；接管验收组组长根据所有单项验收报告，写出拟接管物业的综合性验收报告，呈交项目管理处经理。如验收合格，由项目管理处经理代表物业接管单位签署物业验收合格凭证和接管文件，并通知相关部门与物业的移交单位办理正式移交手续。接管验收小组整理、汇总物业接管验收及交接资料，统一交资料项目管理处行政人事部存档。.附则公司负责本程序的解释和修改。各项目管理处可根据本程序并结合实际情况制定具体的实施细则，并报公司备案。本程序自2011年8月1日起生效施行。19艇1山东昕庭物业管理有限编号：XT-ZY-04版本号：A修订状态：0物业接管验收控制程序发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日.相关支持性文件文件编号文件名称文件编号《物业接管验收标准和要求》《智能化安防设备交付标准》20艇1山东昕庭物业管理有限编号：XT-JL-04版本号：A修订状态：0物业接管验收控制程序发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日7.记录记录名称 记录编号 保存期限（年）《房屋接管验收记录表》 长期《设备/设施接管验收记录表》 长期《管理用要是移交清单》 长期《客户钥匙移交清单》 长期《权属清册》 长期《物业接管验收遗留问题处理意见记录表》长期《项目资料接管验收会签记录》 长期《项目接管验收会签记录》 长期21

附件1附件1XT-JL-4.2-001房屋接管验收记录表NO：物业名称房号时间年月日电气类电源箱电表接线盒灯具开关插座排气扇门铃详情记录：建筑类大门、房门、落地门、猫眼、门锁、门碰等墙面天花地面窗户窗台衣柜橱柜镜子台面衣架毛巾架阳台护栏楼梯详情记录：给排水类浴缸、洗手盆、花洒、链堵等座便器水箱配件热水器给水管表阀洗菜盆水龙头地漏单元门详情记录：系居统家报警键盘门磁紧急按钮煤气报警器红外探测器保安对讲其他排烟管道煤气灶煤气管表阀消毒柜抽油烟机预留部位室内卫生详情记录水表对号电表对号燃气表对号问题整改情况：复查人： 年月日建设单位（章）：代表人：年月日施工单位（章）：代表人：年月日物业公司（章）：代表人：年月日说明：1、本项配件齐全或无破损作“J”记号，有缺损作“X”记号，并在详情记录栏内写明位置及缺损情况，以便承建商整改、复查。2、如有其他项目，请填写在空格中，没有的项目请在对应空格里画“一”22

附件2附件2XT-JL-4.2-002设备设施接管验收记录表NO：物业名称设备名称规格型号配套工具配套钥匙安装位置配套资料订货合同份使用说明书份合格证份检验报告份竣工图张验收记录张设备安装测试记录份随机用工具清单份设备房环境地面墙面天花降噪减震应急灯详情记录：注：本项符合要求回“J”，有缺陷回“X”，无此项回“一”，增加项补填。存在问题整改情况建设单位（章）：代表人：年月日施工单位（章）：代表人：年月日物业公司（章）：代表人：年月日23

附件3附件3XT-JL-4.2-003管理用钥匙移交清单NO：物业名称移交日期序号钥匙名称使用地点移交数量门锁状况备注123456789101112131415161718192021建设单位（章）：代表人：年月日施工单位（章）：代表人：年月日物业公司（章）：代表人：年月日24

附件4附件4XT-JL-4.2-004客户钥匙移交清单NO：物业名称移交日期序号房号钥匙名称移交数量门锁状况备注123456建设单位（章）：代表人：年月日施工单位（章）：代表人：年月日物业公司（章）：代表人：年月日附件5 XT-JL-4.2-005 产权清册25

25附件6附件6物业接管验收遗留问题处理意见记录表NO：项目名称开发单位监理单位施工单位存在的遗留问题：记录人：20年月日移交单位处理意见：移交单位（章）：20年月日接管单位复验意见：接管单位（章）：20年月日接管验收人员签名：26附件7XT-J项目资料接管验收会签记录物业名称物业类型总建筑面积平方米移交接资料数量产权资料： 份页（张）；技术资料： 份页（张）；其他资料：资料录产权资料技术资料资料名称份/页资料名称份/页会签情况建设单位意见施工单位意见建设单位签章：年月日施工单位签章：年月日27

物业名称物业类型总建筑面积平方米建设单位设计单位施工单位开工日期年月日竣工验收日期年月日竣工验收结果资料交接日期年月日现场验收日期年月日接管验收结果资料交接数量产权资料： 份主要设施设备数量设备： 台物业管理用房面积平方米技术资料： 份钥匙： 把接管验收情况描述记录人： 验收组成员：会签情况建设单位意见施工单位意见建设单位签章：年月日施工单位签章：年月日附件8附件8项目接管验收会签记录28昵山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A 修订状态：0物业移交验收标准和要求发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日二、物业移交验收标准和要求.目的明确物业接管验收标准，使设备设施、房屋的配置更符合物业使用需求。.范围适用于新项目接管验收工作。.方法和过程控制资料资料类别资料名称产权资料1、土地使用权出让证明2、建筑物命名、更名审批资料3、建筑用地规划许可证4、建筑施工规划许可证5、施工许可证6、用水、用电、用气指标批文7、房屋产权清册技术资料1、竣工图纸，包括总平面图、建筑结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸2、图纸会审记录3、工程合同及开、竣工报告4、工程预、决算5、工程设计变更通知及技术定单（包括质量事故处理记录）6、地质勘查报告7、沉降观察报告8、钢材、水泥等主要材料的书面质量保证材料9、新材料、构配件的鉴定合格正数10、隐蔽工程验收签证11、水、电、气、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书及说明书、保修单等12、主要环境治理设备的工艺流程图及设备说明书13、矿浆、混泥土块试压报告14、供水、供电、供暖的试压报告15、建设项目综合验收报告16、房屋测绘验收资料17、建设项目环境保护验收监测报告18、建设项目“三同时”报告19、消防验收报告20、排污许可证21、有关工程项目的其他重技术决定和文件、资料29

B■山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04:C版本号：A 修订状态：0物业移交验收标准和要求发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日3.2房屋资料类别资料名称内墙面1、表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接搓平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮。2、预留洞、槽、管道各面层及门窗框与墙面空隙填嵌密实，色泽一致，尺寸正确、方正、整齐、光滑。3、立面垂直，允许偏差小于3mm，表面平整度允许偏差小于2mm。4、阴阳角垂直、方正、允许偏差小于3mm，检查每个面不少于3个点。5、墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。顶棚（层高），开间尺寸1、验收标准基本同内墙面、各房型房间净高，开间长、宽尺寸符合设计标准。2、顶棚在平整度的基础上应水平，检查点每间不小于5个点，允许偏差5mm。3、开间尺寸两头应相等，允许偏差小于10mm。地坪1、地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不起砂。2、地坪2m,靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm。3、踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接搓平整，风色清楚，检查每面不少于3个点。进户门、电表箱门、弱电箱门、水表箱门1、门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关回弹现象。2、表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺角、断角。3、门框与墙面间砂浆填嵌饱满均匀。4、框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm，框的对角线允许偏差小于3mm。5、框与扇，扇与扇搭接宽度为1.5-2.5mm，高度差小于2mm，门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置准确，牢固，表面整洁无污染，油漆涂膜无缺损、划伤，门锁开关灵活、钥匙插入拔出无卡阻现象。6、电表箱、水表箱、弱电箱必须使用通锁。阳台1、除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，抗渗带高度一致，出墙厚度均匀，无空鼓开裂。2、阳台栏杆表面无明显凹痕和损伤，划痕不超过0.5mm，栏杆整齐一致，位置正确。3、阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致。4、阳台墙面涂料无色差。5、阳台立管清洁无污染。卫生间、厨房间1、墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整2、卫生间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏。3、各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。4、给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。塑钢门窗1、门窗安装牢固，安装位置符合设计要求。2、门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确。3、门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象。4、滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划痕，无气泡30

5、硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐、光滑。公共部位（楼梯走道）1、墙面平整、阴阳角方正顺直清洗。斜板表面平整，与梁等接点处水平，梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致，腻予批嵌平整，无腻灰，无波纹，涂料均匀，无色差。2、地砖铺贴平整，拼花图案清晰，色泽一致，表面清洁，不起壳，无裂缝，无碎块，掉角、缺愣，砖缝均匀顺直，楼梯踏步尺寸一致，无大小头，斜面一条线，2m靠尺检查平整度允许偏差小于4mm。3、楼梯挡水线、挂落线、款厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角清晰明快不含糊。4、楼梯栏杆、扶手：栏杆焊接牢固，焊疤处理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻予批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣、毛刺等。外墙1、墙面平整无空鼓开裂，大墙角，阴角挺拔通直，细砂批嵌均匀无接口i，表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽。2、窗台横平竖直，楞角线条清晰，窗木匡下栏20mm圆弧光滑顺直；窗台排水坡度20mm以上；窗台滴水槽顺直，二边粉刷相等，整齐一致。3、空调板宽度一致，尺寸相同，左右上下横平竖直，阴角通直清晰不含糊，阳角方正顺直。4、阳台粉刷曲线和顺，阴阳角清晰明快，挂落线厚度、宽度一致，细砂批嵌均匀，纹路顺直；涂料均匀，无色差，无起皱脱皮。上下阳台进出一致，梁底水平无翘裂，上口压顶流水向里。5、外墙勒脚线和明沟：表面平整，无空鼓开裂，颜色一致无污染，上口水平，厚度相同不弯曲；明沟里、中、外按档次尺寸一致，转弯处和顺，月亮湾形状统一，无积水，排水流畅；伸缩缝宽度一致，不弯曲，油膏饱满，平整均匀无外溢。屋面1、光棚油漆均匀，无流坠起皱，无锈斑，焊接饱满，无漏焊，脱焊现象。栏杆安装牢固、焊接饱满、接口平整、表面喷涂均匀、无损伤。2、飘板、圆柱表面光滑平整，线角顺直，涂料均匀无色差。3、屋面地坪找坡准确，基层与突出屋面结构（女儿墙、排气管等）的连接处以及基层的转角处（水落口，天沟等）均应做成光滑圆弧形，防水卷材铺贴密实，卷材无孔洞，裂口，裂缝。天沟排水通畅，无明显积水。整个屋面24小时盛水无渗漏。3.2设备设施及配套资料类别资料名称给水管1、每层管道内应设支架，管卡埋设牢固，管卡与管子接触紧密。2、给水阀门的位置准确，开关严密、灵活。3、水表安装位置准确、平整，水表进水口中心距地面高度偏差不大于20mm。4、明敷管和管道井应将管接口麻丝和管子口污物清理干净后，刷银粉漆。5、所有的给水管（含热水管）都经过试压且符合规范标准。排水管1、排水管每户洁具留口位置准确，厨房、卫生间地漏高出地坪0.5-1mm，阳台地漏低于地表面0.5cm。2、检查口位置正确，清扫方便。3、排水管安装完毕后，应将管道井垃圾和检查门处管子口污物清理干净。4、所有排水管灌水通球试验做到不渗不漏，排水通畅。空调雨水落管1、按规范每层应装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。2、管道支承件的间距应统一，立管直径小75mm以上的支承件间距不大于2m。3、立官的垂直度偏差：每5m不大于10mm，全高不大于30mm。314、所有管道不堵不漏，排水通畅。5、雨落管口与排水明沟中心，月亮弯中心二点成一线。煤气罐1、管道安装每层应设套管，套管高出地坪8-10cm，顶棚处与顶棚平。2、立管的垂直度，每5m以下不大于2mm。3、管道安装完毕后应将管子接口和管子上污物清理干净，并刷银粉漆。4、煤气管明敷，离墙面3.5-4cm。5、煤气管每层加管夹，安装位置准确牢固。避雷带1、避雷带规格符合设计要求，4mm（厚度）X25mm（宽度）镀锌扁铁，焊接不应小于3个面，两个长边必须焊接，搭接长度为宽度的2.5倍。避雷带及引下线焊接符合规范要求，圆钢焊接搭接倍数为圆钢直径的6倍。2、全面测试接地电阻符合设计要求阻值，无明确时应小于10欧姆。配电箱1、元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，接触严密。（相线为红线、黄线、绿线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线）2、配电箱盘面垂直，箱体高50cm以下，允许偏差1.5mm,箱体高50cm以上，允许偏差3mm。电器回路测试1、绝缘测试。导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于0.5兆欧。2、通电测试。漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。配电柜、盘1、盘、柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好、清洁、整齐。2、盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固。3、所有二次回路接线准确、连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求。4、手车或抽屉式开关柜在推入或来出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全。5、柜内一次设备的安装质量验收要求符合国家现行有关标准规范的规定。6、盘、柜及电缆管道安装完后，应作好封堵。7、操作及联动试验正确，符合设计要求。8、验收时应提供以下资料和文件：1）工程竣工图；2）制造厂提供的产品说明书，调试方法，试验记录，合格证件及安装图纸等技术文件。3）安装技术记录，调整试验记录。电缆1、电缆规格应符合规定，排列整齐，无机械损坏；标志牌应装设齐全、正确、清晰。2、电缆的固定，弯曲半径，有关距离和单芯电力电缆的金属护层的接线、相序排列等应符合要求。3、电缆终端、电缆接头应按牢固。4、接地应良好；相色应正确；电缆支架等的金属部件防腐层应完好。5、电缆沟内应无杂物，盖板齐全。6、直理电缆路径标志应与实际路径标志相符，路径标志应清晰、牢固、问路适当。7、验收时应提交下列资料和技术文件：1）设计资料图纸、竣工图；2）制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件、安装图纸等技术文件；3）电气试验清单。电动机的验收要求1、电机性能应符合电机周围工作环境的要求。2、电机转子应灵活，不得有碰卡声。3、润滑脂的情况正常，无变色、变质及变硬现象。其性能应符合电机的工作条件。4、电机的引出线鼻子焊接或压接良好，编号齐全。5、电机转动方向要符合要求，无杂声。32

6、电机转动时各部温度不应超过产品技术资料的规定。7、验收时应提供下列」资料和文件：1）制造厂提供的产品说明书；2）检查级试验记录；3）合格证件冀安装使用图纸等技术文件；4）调试验收记录报告。电梯1、曳引机承重梁安装必须符合设计要求和施工规范规定。2、限速器绳轮、钢带轮、导向轮必须牢固，转动灵活。3、钢丝绳应擦拭干净，严禁有死弯、松股及断丝现象。4、制动器的调整应阀瓦与动轮接触严密，松闸时与制动轮应无摩擦。5、导轨的安装应牢固、位置正确、横竖端正。6、轿厢的组装应牢固，轿壁结合处平整。7、导靴要能保证电梯正常运行。8、轿厢地坎与各层们地坎间距的偏差严禁超过1mm。9、层门指示灯盒及召唤盒安装应平整、牢固、不变形、不突出装饰面。10、厅门、轿门应平整，启闭时无摆动、撞击和阻滞现象，关闭时上下门缝一致。11、电梯的电源应专用，机房照明、井道照明、轿厢照明应与电梯电源分开。12、电气设备外露导电部分应可靠接地或接零。13、电梯的随行电缆必须固定牢固，排列整齐，无扭曲。14、电气接线应正确，连接可靠，标志清晰。15、各种安全保护开关必须固定可靠且不能采取焊接。16、急停、检修轮换等按钮和开关的动作必须灵活可靠。17、极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠。18、轿厢自动门的安装触板必须灵活可靠。19、井道内的所有设备设施不能有碰撞和摩擦。20、安全钳工作必须正常可靠，动作后正常恢复。21、电梯启动、运行和停止，轿厢内无较大的震动和冲击，制动可靠。22、运行控制功能达到设计要求。23、超载试验必须达到电梯能安全启动、运行和停止。曳引机工作正常。24、在验收时应提供下列」资料和文件：1）电梯类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点；2）制造厂提供的随机文件和图纸；3）电梯检查及电梯运行参数记录。水泵1、水泵的地脚螺丝应该垂直，螺母、垫圈与泵接触应紧密拧紧。2、离心泵和轴流泵的安装应水平。3、出水管与水泵节的连接必须对正，牢固可靠。4、底座与传动轴、泵管的中心线应垂直，与泵管的连接法兰应对准，螺栓紧固。5、电动机转子轴孔与转动轴间隙应均匀。6、离心泵、轴流泵填料涵盖松紧应适当，允许有滴状泄露、温度不得过高。7、电动机的电流不得超过额定值。8、运转中无较大振动，声音正常，各连接部分不得松动或泄露。9、滚动轴承最高温度不得超过70℃，滑动轴承不得超过60℃。10、验收时应提交下列资料和文件：1）制造商提供的产品说明书；2）合格证及安装图纸等技术文件；3）安装技术记录；4）调整试验记录。33

可视对讲机室内机必须安装可靠，通话质量优良，可视屏图像清晰，电控锁开启灵活，可视摄像头必须满足白天、夜间图像的清晰，访客呼叫键采用直接式。背景音乐系统室外扬声器安装牢固，每只扬声器可单独开关，导线必须穿管，配置和使用必须可靠。闭路电视监控系统系统必须可与周界防越报警系统联动进行视频录像。摄像机必须安装牢固，设备必须能满足白天、夜间正常使用，并保证图像清晰、配置必须满足招标书上的功能要求。周界红外报警系统系统的配置必须满足招标书上的功能要求，安装可靠牢固，报警点沙盘显示正确，可与电视监控系统联动，雨天、雾天、大雪天不会发生误动作。可在不少于三个月时间内进行验证。电子巡更系统信息钮要布置合理，贴放可靠牢固，要能防水不锈。室外排水工程1、管道系统作闭水试验和冲水试验，系统无外泄，排水通畅。2、室外管道及窖井按设计施工，标高及坡度符合设计要求，无倒坡现象。3、窖井布置合理吗，出水口四周封闭紧密，粉刷符合要求。4、各窖井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启。行车道路沥青路面1、道路铺设符合设计及规范要求。表面无裂缝及明显接搓痕迹，铺设顺直，泄水畅通，无积水现象。2、雨水口篦子、检查井盖等高出路面部分，不应大于5mm。3、道路宽度允许^±5mm；横坡允许偏差±0.35/100.4、表面平整度2M靠尺检查，允许/^<7mm。混凝土路1、混凝面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷，接缝高差不得大于2mm。2、混凝土路面的纵缝、横缝必须沿全长做通，纵缝和横缝必须贯通；允许偏差:纵缝20m长度内不得大于20mm,横缝在路面宽度内不得小于10mm。3、路面的平整度符合允许偏差，3m直尺检查时允许偏差小于5mm。4、路面坡度符合设计允许偏差小于0.15%,无积水现象。小区景观、小品1、按图布置各景点，坐标位置正确。2、各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。绿化用水必须计量，水泵要作试压，灯光布置系统须作线路绝缘测试和通电试验。3、小区内道路平整，陶板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清晰，集水井分布合理，无积水现象。绿化工程栽植土壤的检查标准1、栽植土及地下水位深度：大、中乔木三199CM；小乔木和大、中灌木三80CM；小灌木、宿根花卉三60CM。2、草本地被、草坪、一、二年生草花为三40CM。（种植耐水湿植物除外）3、栽植土壤块茎：大、中乔木W8CM；小乔木和大、中灌木W6CM；小灌木、宿根花卉W4CM。4、地形标高：全高W100cM为±5CM；全高101CM—299cM±为±20CM；全高三300cM为±50CM。5、土地平整、排水坡恰当，无积水。土壤基本无石砾、瓦砾等杂物。6、石砾、瓦砾等杂物块茎：树木W5CM；草坪、地被、花卉・葭乂。植物材料质量标准1、树木姿态掌上长势：树干挺直、树冠完整、不脱脚、生长健壮、根系茂盛、土球完整、包扎正确牢固、裸根树根系完整。2、草快每边应在30CM左右、厚度不少于2CM、杂草不少5%、无病虫害、长势良好。3、花苗、草木地被生长茁壮、发育均匀整齐、根系发达、无损伤和病虫害。4、植物材料的品种、规格应符合设计合同要求，进户植物材料应有“植物检疫表”及苗木出圃单。34

树木栽植质量标准5、放样定位符合设计要求，偏差不超过5%。6、树坑坑径大于土球或裸根系40CM，深度同土球或裸根系的直径，翻松底土，树根上下垂直。7、树木朝向的主要视线应丰满完整、姿态美。孤植树冠幅完整、林缘线、林冠线符合设计要求。8、修除损伤、枯烂、严重病虫害的枝条，绿篱、球类等线条整齐挺拔、造型正确，切口平整、留枝留梢正确。草坪、花坛、地被栽植工程评定标准1、栽植放样符合设计要求，放样偏差不超过5%。2、土地平整，表土块小于2CM，排水坡恰当，无杂草根、茎，花坛施腐熟基肥。3、草坪满铺留缝间隙1-1.5CM，草坪间铺、点铺大小应一致、均匀，草快与土壤密结、平整。4、草坪切边线条清晰、平顺自然。5、花坛、草木地被的高矮、密度符合设计要求，株行距均匀，种植深度恰当，根部捣实。树木、乔木、大灌木种植点、数量符合设计要求。围（护）栏（墙）1、安装牢固；焊点平滑，无脱漆、锈蚀、粉刷应平整亮丽、无流坠，颜色一致。2、设计安装围栏应设立监视系统和报警系统的安装位置。公园椅在小区道路、花园内适当位置，合理设置公园椅。公园椅安装牢固，无脱漆、无锈蚀、无破损、无污迹，颜色均匀一致。清洁配套设施1、在小区道路周边及花园内适当位置，合理设置垃圾箱（桶）大小适当，外观应与小区风格相匹配。2、室外垃圾箱（桶）安装时应考虑风吹影响及清洗方便。3、住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置，摆放位置的地面及墙壁应贴磁瓦；应配置水源及排水系统，以方便清洁。4、电梯厅应配置与环境和功能相配套的果皮箱。5、地下车库应合理设置果皮箱及清洁水源，水源处需设置排水、考虑防水。6、天面应合理设置清洁水源，水源处需设置排水。7、应设置垃圾中转站，且中转站应配置清洗水源及排水功能和排气设施，大小与小区实际情况相匹配，同时，异味不影响住户。车库1、地下车库墙面、顶棚完整，地面不反砂。2、地下车库出入口应设置防洪闸。3、出入口应配置反光镜、监控镜头、收费道闸和岗亭。公布栏小区应在主要出入口设置信息公布栏，大厦应在大堂出入口合理位置设置信息公布栏。消防系统1、所有消防主管网应在合理位置，清晰标识官网功能、流向，在天台设置试验。2、消防栓：消防栓系统在最高位置设置自动排气设备。3、所有消防阀门应标明控制区域。4、消防泵应设置带负荷试泵条件：在泵的出水管闸阀前加装一套循环管。5、防排烟送风阀旋转灵活，开关自如，风机运行无异常声音；防火卷帘门升降自如，电机运行无异常声音。6、消防控制中心应安装空调。7、大厦各楼层应设立消防紧急对讲电话。8、办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、监控中心应设内线电话。9、防火门：1）公共部位防火门钥锁应通用。2）门开、关、锁动作自如，门表面无划伤，闭门器完好无损、力量适中。35

泳池1、泳池的循环管道上的各阀门前应装活接，便于维修更换阀门。2、泳池应有补水阀门，且排水系统应能排干泳池的水。3、泳池周边应设置救生圈，照明应足够。4、泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口数量。5、泳池周边的配套设施完好无损。商铺1、每个商铺应有独立的供电、供水、排水系统，水电表安装在方便抄表的位置。2、应综合考虑预留商铺广告牌的安装位置。3、商铺消防应符合消防要求，应有疏散指示灯、消防平面图、配置足够的灭火器材等消防设施。4、应设置垃圾桶。5、公共通道应采用节能灯。管理用房1、根据当地法规要求按比例配置。2、管理用房尽可能集中。3、管理用房应经装修可供直接使用。4、员工宿舍原则上不能设置在地下，设置在地下的宿舍应有能直通地面的自然透气窗，装修要求按物业公司设计要点规定确定。5、员工食堂根据小区面积、员工人数具体面积由物业确定，房屋有排F烟、排水和通风设施。3.4以—筑设计规,匕验收标准和要求仅为参考标准，具体应遵守国家相关建范和专业标准。.附则公司负责本标准的解释和修改。各项目管理处可根据实际情况对本标准进行调整，调整后须报公司备案。本标准自2011年8月1日起生效施行。36

山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A修订状态：0智能化安防设备交付标准山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A修订状态：0智能化安防设备交付标准三、智能化安防设备交付标准发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日.目的规范新项目的智能化安防设备交付内容和交付时间，确保新项目安全防范的正常运行。.范围适用于新项目智能化安防设备的接管验收工作。.方法和过程控制智能化工程交付标准背景音乐系统项目验收内容验收标准扬声器扬声器的音质无失真、杂音扬声器音域在小区内及时衔接，音域的布局合理调节音量开关音量变化平滑、音域的范围合理。功率放大器削顶指示灯、模拟设备增益情况与实际一致电源指示灯、信号指示灯、保护指示灯、温度指示灯与实际一致功放输出连接与安装要求一致功放功率与扬声器总功率匹配中心其他设备DVD、MP3音乐的播放能正常播放音量开关控制情况能正常调节音量闭路监控系统项目验收内容验收标准摄像机设置的位置主要出入口，视线盲点处设置检查安装的质量安装牢固，图像清晰电梯轿厢内摄像机安装位置能监视带电梯轿厢的全景监视器安装位置数量设置合理，观看容易图像效果图像清晰云台控制转动部分控制灵活，包括垂直、水平度、转动项目验收内容验收标准管线所有管线、线路标识管线平整、牢固、顺直。线路的标识与实际相符接地设备接地矩阵主机、录像机、监视器等的外壳需与接地线连接。37

避雷器的设置设备前端、终端应安装避雷器，并牢固可靠。3.1.3门禁、车场管理系统项目验收内容验收标准车场管理系统设备运行情况设备运行正常、无卡位现象，无运行杂音。地感测试道闸的时间保护和地感的灵敏度。防砸车功能闸杆有障碍阻挡时，能够正常停机。手动按钮开、关、停正常图像对比功能能正常捕捉图像、图像清晰、能看清楚车牌号。门禁管理系统通讯线路通讯信息能与电脑之间相互传输电脑开门电脑处能够进行开门门禁管理人事资料录入、备份能进行正常的录入、备份门禁管理发行、挂失使用发行和挂失卡正常报表查询，人员进出资料查询能正常查询3.1.4对广降低系统项目验收内容验收标准室内分机（可视与非可视）通话情况振铃声适当，通话声音清晰图像听到铃声后2秒内显示图像，图像清晰、挂机后图像消失。开锁住户在家可以开单元门的锁管理机住户分机和单元门机可以呼叫监控中心的主机，并通话，监控中心机可以开单元门口机门口主机呼叫功能按“管理室键”能呼叫管理机，分机密码开门测试门口机的功能编程，密码开门、用户设定。管理中心机管理机呼叫住户按“栋号+层号+住户号+呼叫键”能呼叫分机呼叫管理室显示住户所在的“栋号+层号+用户号”各单元门口机呼叫管理室管理机显示住户所在的“栋号”并可实现通话，管理机开锁功能。3.1.5居家报警系统项目验收内容验收标准系统功能报警功能煤气、门磁、紧急按钮、红外报警、报警正常、主机显示报警种类正常。系统操作权限系统操作权限设置合理自动检测系统能够设置自动检测功能3.1.6周界防越系统项目验收内容验收标准安装位置的设置红外线之间没有盲点，两对之间红外之间一有一38

位置定的重复范围，红外与围墙之间空隙小于20厘米。性能测试报警性能阻断时能够正常报警，显示器上能固定画面，有报警声音，能够联动现场灯光。智能化安防工程交付时间表设备名称最迟交付时间备注精装修房间毛坯房住户居家报警入住前入住前主机箱、键盘、门磁、红外、紧急按钮等前端设备具备本地报警功能住户对讲入住前入住前对讲系统实现住户与中心、门口机联网呼叫功能高层的楼层对讲入住前入住后10天背景音乐入住前入住前监控中心内的设备入住前入住前门禁系统入住前入住前涉及业主通行的位置交付前需要全部完成；不涉及业主通行的位置可以交付后15天内完成。内线电话入住前入住前办公区域内和安全岗位的内线电话，其他的可以在入住后30天内完成闭路监控系统（小区内各主要入口）入住前入住前安装调试完成、能够录像闭路监控系统（其他位置）入住前入住后15天停车场道闸系统入住前入住后10天实现车辆进出管理、IC卡管理、数据管理、收费管理等功能。停车场设施入住前入住后15天含停车场内的路面线路、减速坡、反光镜、倒车架等周界红外系统入住前入住前巡更系统入住前入住后15天召援电话入住前入住后10天3.2.3说明1）原则上所有安防设备在住户入住前交付，实在不能交付的最迟不能超过以上时间。2）交付以各项目管理处接收记录为准。3.3以上验收标准和要求仅为参考标准，具体应遵守国家相关建筑设计规范和专业标准。4.附则公司负责本标准的解释和修改。各项目管理处可根据实际情况对本标准进行调整，调整后须报公司备案。本标准自2011年8月1日起生效施行。39

画山东昕庭物业管理有限画山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A 修订状态：0昕庭物业卖场服务管理模式发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日|发布日期：2011年08月01日第三部分昕庭物业卖场服务管理模式为配合中建地产项目营销工作，加强卖场物业服务工作，推广昕庭物业品牌，制定本管理模式：,管理区域划分项目营销期间，物业服务责任区域分为：营销大厅、销售开放园区、样板间。三区域物业服务重点为：营销大厅工作重点：展示物业服务形象、为业主答疑解问、协助销售人员接待客户。销售开放园区工作重点：配合销售展示项目产品环境。样板间工作重点：接待客户、提供产品的介绍和展示。.岗位设置及人员素质要求卖场物业经理：1人人员要求标准：男性，具有五年以上物业管理经验，熟悉物业行业法律法规（有卖场管理经验者优先）。岗位职责：全面负责卖场物业服务工作，协助地产公司处理客户服务的相关工作。管理人员设置：4人客户服务经理1人人员要求标准：女性，身高1.63米以上，形象气质佳，有三年以上物业客服管理工作经验者或是卖场管理经验。工程经理1人人员要求标准：男性，身高1.75米以上，形象良好，有三年以上物业工程维修管理经验。秩序管理经理1人人员要求标准：男性，身高1.75米以上，形象良好，有三年以40画山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A 修订状态：0昕庭物业卖场服务管理模式发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日上物业项目安保管理经验（有酒店安全管理经验优先）。行政人事经理1人人员要求标准：男女均可，女身高1.63米，男身高1.72米以上，形象良好，有三年以上行政人事管理经验。卖场各部门人员设置：合计34人客服部设置：大厅客服接待员2人，门童2人，电瓶车司机2人，样板间接待员3人，吧台服务员1人，轮休人员1人，清洁员9人，绿化人员1人。小计21人。人员要求标准：男，身高1.75米以上；女，身高1.63米以上。要求形象气质良好，有无工作经验均可。工程维修部设置：水工、电工各1人人员要求标准：男，身高1.72米以上，形象良好，有物业工程维修经验。秩序管理部设置：营销大厅3人；样板间3人；车场3人;轮休人员1人。小计10人。人员要求标准：男，身高1.80米以上，形象良好，有无工作经验均可，退伍军人优先。行政人事部设置：人事行政助理1人人员要求标准：男女均可，男身高1.72米，女身高1.63米以上。形象良好，有两年以上行政人事管理工作经验。41■:C山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A修订状态：0昕庭物业卖场服务管理模式发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日卖场人员岗位设置图:项目经理

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客服经即 工程绎理 秋序管即经理行政经理-[-!-।客户接待员7人门童2人电瓶车2人消沾员9人绿化员1人水工维修i人电工维修1人大厅岗3人下场岗4人样板间3人行政商1人.岗位职责营销大厅：客户接待岗：2人卖场客服接待员：2人，在营销大厅内。岗位职责：为客户提供物业服务答疑，周到地为客人进行茶水供应等服务；礼貌委婉的制止在销售大厅内的不文明行为；妥善保管客人遗留下来的物品，做好记录，上报部门经理。门僮岗：2人岗位设置：2人，站于营销大厅门口。岗位职责：为宾客提供礼仪迎宾、开门服务；协助维护卖场的正常秩序；熟悉消防器材的摆设地点，熟练掌握其使用方法，发生意外及时疏导客人离场。内部秩序管理岗：1人岗位设置：1人42画山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A 修订状态：0昕庭物业卖场服务管理模式发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日3.1.3.2岗位职责：维护销售大厅内的秩序；保护卖场大厅内的成品和财务。客服经理：1人岗位设置：一般设置1人岗位职责：客服经理负责对物业管理的服务内容、服务模式标准等做介绍；负责营销大厅的日常管理工作，统筹协调接待、门僮、秩序管理、保洁等管理工作；初步处理纠纷，根据事态严重程度汇报等。室内保洁员：3人岗位设置：一般设置3人，具体人数根据现场情况确定。在开盘和大规模促销时男女厕所必须设专职保洁员各1名。岗位职责：所负责区域内的卫生清洁工作。吧台服务员：1人岗位设置：一般为1人岗位职责：人事了解所供饮品的特性及饮用形式，掌握一定的酒水知识，为来访客户提供咖啡等饮料；负责饮料的调配与吧台内的清洁与卫生；核对饮料的存量及清点存货；负责吧台内贵重物品器具的洗涤保养及使用器具的收集整理和保管工作。营销样板间乘梯引导员：岗位基本设置：临时设置1人岗位职责：为贵宾提供礼仪迎宾服务；帮助客户乘梯、出梯；指引客户穿鞋套等。接待员：3人（每套样板间1人）43画山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A 修订状态：0昕庭物业卖场服务管理模式发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日3.2.2.1岗位基本设置：每个样板间1人样板房：负责样板房成品保护，操作鞋套机，指引、帮助客户穿鞋套。在开盘和大规模促销时戳情加人，每层设置1人。3.2.2.2岗位职责：样板房贵宾及客户的接待礼仪工作、发放鞋套或操作鞋套机并及时回收处理鞋套、解答客户提出的问题、督促保洁员保持样板间的清洁、清点和登记物品，提醒看房宾客样板房内的注意事项。室内保洁员：3人（每套样板间1人）岗位设置：一般设置室内清洁员1人，具体人数根据现场情况确定。岗位职责：室内区域范围内的保洁；并根据安排随时进行突击保洁。销售开放园区：销售外围区域秩序管理员：3人岗位设置：门口形象岗1人，停车场、开盘活动现场地点根据实际需要设置适量人员，同时配备一定的机动人员，处理临时突发事件。若秩序管理员不够，可借助当地保安公司、公安、武警、警校等力量。岗位职责：开盘期间秩序管理、交通指引、消防安全、突发事件处理、客户服务等。电瓶车司机：2人岗位设置：根据电瓶车数量确定，每个电瓶车1人，并配备适当的后备司机。岗位职责：在销售区域内接待嘉宾或看房客户。44画山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A 修订状态：0昕庭物业卖场服务管理模式发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日室外保洁员：2人岗位设置：具体人数根据现场情况确定。岗位职责：负责园区销售外围区域的保洁；并根据安排随时进行突击保洁。室外绿化员：1人岗位设置：绿化员：1人。岗位职责：负责园区销售大厅及外围区域的绿化养护管理工作。后勤机动保障人员：工程维修人员：3人岗位设置：一般设置2-3名。主要包括水电维修工、万能工等。岗位职责：保证销售现场的临时供水供电，配合临时接办公电器等，保证电话畅通，照明正常。在销售大厅、样板间、活动区、设备控制室等地点机动进行巡查、维修等服务。行政后勤人员：岗位设置：一般设置1人岗位职责：负责现场员工考勤统计、相关物品配置、员工当日就餐、内部车辆使用及通讯联系、一般领导的接待和沟通、现场拍照、联系组织现场医疗急救、开盘总结报告撰写等后勤保障工作。机动人员：3人岗位设置：客服人员2人、秩序管理人员1人岗位职责：主要应负项目突发事件，客服、秩序管理人45画山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A 修订状态：0昕庭物业卖场服务管理模式发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日员轮休。.岗位作业标准客户服务作业标准：每日班前班后（具体时间可根据不同项目进行修改）进行工作讲评。每周参加工作例会汇报讨论工作情况。开启、关闭设备设施要准时，无遗漏。在执行劝解工作时切记不得强硬指责，应耐心说服，礼貌对待。为客户提供服务时应积极主动，标准规范。在工作中不得私自翻查、侵吞所拾物品。劝阻客户违规行为时应注意礼貌，不得发生争吵；发现不符合要求的情况后，应及时处理或通知相关人员处理，不得以非本岗位职责等原因拖延；值班记录清晰、真实、及时、完整。秩序管理作业标准：24小时值班巡逻制度；年度内无因管理失职发生的严重事故；遇突发事件，秩序管理员3分钟内赶到现场，第一时间采取防范措施，危险处设有明显标记；定期组织人员进行消防培训；夜间进出实施人员控制、登记；消防设施完好率100%；定期进行安全教育、培训、保证工作人员掌握基本消防技46画山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A 修订状态：0昕庭物业卖场服务管理模式发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日能，持证上岗率达到100%;实行防火责任制，消防设施有明显标记，不得挪作他用，放置合理，定期巡视检查，保证合格有效；清洁作业标准；目视地面干净无杂物，无污迹，大理石地面有光泽；用干净纸巾擦拭墙面和公共设施，无明显污迹；擦抹电器设施时，须用干毛巾以防触电；擦外玻璃时，应两人配合并系好安全带；地面无烟头、纸屑、果皮等杂物，无污渍，大理石地面、墙身有光泽；公共设施表面用纸巾擦拭无明显灰尘；不锈钢表面光亮无污迹；玻璃门无水迹、手印、污迹；天棚、风口目视无污迹、灰尘；擦拭电器开关、灯具要用干毛巾以防触电；大理石打蜡抛光由班长组织会操作人员统一进行作业；拖地时不要弄湿电梯厅门，以免腐蚀；天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网；目视墙壁干净，便器干净无黄渍；室内无异味、臭味；地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮；禁止使用碱性清洁剂，以免损伤瓷面；使用洁厕水时，应穿戴胶手套防止损伤皮肤；下水如有堵塞现象，应及时疏通；47画山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A 修订状态：0昕庭物业卖场服务管理模式发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日地面无杂物、积水，无明显污渍、泥沙；距宣传牌、雕塑半米处目视无灰尘、污渍；果皮箱、垃圾桶外表无明显污渍，无垃圾粘附物；沙井、明沟内无积水、无杂物；大风天气注意高空坠物；下雨天由班长视具体情况安排工作；高温天气需戴遮阳帽，以防中暑；冲刷路面墙面时不得使用消防水；垃圾站内无臭味；垃圾日产日清；垃圾屋外无垃圾粘附物，垃圾车停用时摆放整齐；及时清理烟灰缸内的烟蒂，并保持烟灰缸洁净无异味。工程维修作业标准：卖场区域小修、急修：及时率100%；工程人员接到维修单20分钟内达到作业现场；小修及时（24小时）完成，急修不过夜；维修合格率达100%；返修率不高于1%；保持房屋完好率100%，执行标准：房屋外观无破损，整洁，无涂污处，无违法规定私搭乱建现象；配套设施设备安全运行合格率达100%，设备故障发生率不高于2%；绿化作业标准绿植生长状态良好，无杂草、杂物。养护质量达到二级以上标准。48画山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A 修订状态：0昕庭物业卖场服务管理模式发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当。室内管理区域内花盆、绿植上无尘、无污。草坪应该及时修剪，修剪后留4-5厘米的长度。绿篱修剪要保持常年平齐，新芽高于平齐线3厘米时要及时全面修剪。摆花根据不同季节及时更换；有枯枝更换、叶子枯死及时清除，花凋谢后3天内更换。养护中发现的死树必须清除后及时按照当地的季节要求及树种特性进行补种。绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。.附件.卖场客服人员作业指导书.卖场秩序管理岗位作业指导书.卖场保洁作业指导书.卖场服务人员礼仪规范标准特别说明：.本管理模式的标准按照卖场2000平米左右、销售开放园区5000平米、三套样板间（每套面积在100平米左右）为标准编制的管理模式。.本管理模式仅限于现状管理区域，物业公司可根据管理区域增减及要求提升/降低服务品质时，可再行要求增减服务人员。49画山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A 修订状态：0昕庭物业卖场服务管理模式发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日附件1 XT-CX-4.3-001卖场客服人员作业指导书.目的规范营销大厅客户接待员（礼宾员/水吧服务员）工作，展示物业管理专业形象。.适用范围公司及所属项目管理处提供物业服务的各卖场、.职责负责卖场接待工作。就物业管理中权限内的问题与开发商的协调、沟通。维护卖场物品的完好，齐全。负责跟进大厅的公共卫生状况，随时保持售楼现场的整洁；如保洁员不在，物业人员应及时完成力所能及的保洁工作。协助工程人员对售楼大厅的灯光、空调、音响、电视进行开放及关闭。协助秩序管理员维护销售大厅的公共秩序。完成领导安排的其他工作。定时进行物品整理，保持现场整洁有序。各类饮品保持卫生，所以食品在有效期内。.客服人员工作流程按照要求进行上岗准备工作：上班后立即按照相关要求，打开营销大厅的灯光，下班前关闭；检查背景音乐有无开放，如未开放或音乐停止，应立即检50E通山东昕庭物业管理有限编号：XT-CX-04版本号：A 修订状态：0昕庭物业卖场服务管理模式发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日查原因或