大知名城市综合体五大发展模式专题

城市综合体五大发展模式专题研究万象城模式万达模式海岸城模式SOHO模式阳光百货模式01万象城模式0304020105深圳华润中心·万象城案例分析“最”之模式管理经营模式项目背景介绍项目整体定位214主力店铺形态5财务运营分析6价值KPI体系7物业类型配置3深圳华润中心·万象城：集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的商业建筑群华润集团在深圳投资开发的“深圳华润中心·万象城”是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积55万平方米，总投资逾40亿港币。深圳华润中心·万象城位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域，地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与"地王大厦"隔深南大道相望。交通便利，地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连，周边共有巴士线路30多条。华润中心华润大厦——国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约4.2万平方米，是华润集团在全球范围内继中国香港、北京、上海和泰国曼谷之后，第五座以“华润大厦”命名的5A甲级写字楼。进驻企业——已有近40家国际金融机构及国内外大型企业进驻，其中包括汇丰银行、上投摩根富林明基金、瑞银证券、雅培制药、日本财险、友邦华泰基金、拜耳材料等7家世界500强企业，全球四大会计师事务所中的德勤华永、毕马威华振、安永华明，英国上市公司MichaelPage以及新加坡星展银行、恒丰证券、荷兰银行、韩进海运、赫伯罗特船务、华润电力等。华润·万象城——在这个18.8万平方米的时尚殿堂，品牌零售、特色餐饮交相辉映，娱乐休闲、文化风情异彩纷呈。应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心，是市民和游客均向往的好去处。

深圳华润中心·万象城以商业作为核心驱动力，首期开发：商业中心“万象城”、5A甲级写字楼“华润大厦”二期开发：五星级商务大酒店、酒店式服务公寓，华润中心形成以商业、办公、酒店、公寓为一体的高价值物业配比深圳君悦酒店——设有400间豪华客房及套房，由国际著名设计公司WilsonAssociates担任室内设计。酒店设有全新概念多元化的餐饮设施，包括位于38层顶楼的餐厅和酒吧，都市风景一览无余。由精美的中式菜肴到充满异国风情的意大利餐厅等应有尽有,为宾客提供非一般的饮食享受。酒店有超过5,000平方米的会议宴会设施，包括大宴会厅和多功能会议室，适用于商务会议、私人宴会和社交活动。所有会议及宴会设施均提供最先进的视听媒体科技和无线上网系统。酒店还设有完善的HyattPureSpa水疗,室外恒温泳池，健身中心等设施，为客人提供舒适的休闲享受。幸福里——深圳唯一的都市综合体内的高尚住宅，总建筑面积约11万平方米，由3栋49层165米的超高层住宅组成。管理经营模式华润总部进驻，为华润面向全国的形象典范。直接在海外进行招商，且国际招商与项目建设同步完成。50%的国际一线品牌;30%的亚洲一线品牌,20%的国际二、三线品牌及国内一线品牌。只租不售，长期经营。华润·万象城经营模式——总部进驻，定义形象、海外招商，一线品牌、只租不售，长期经营华润·万象城主力店铺形态——

提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务华润·万象城主力店铺：RéEL时尚生活百货Olé超级市场嘉禾深圳影城冰纷万象滑冰场万象城是华润中心是深圳最大的购物及娱乐中心。它整合了众多资源，提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。华润·万象城主力店铺：1、RéEL时尚生活百货：专为18~35岁年轻女性打造的时尚生活馆。2、Olé超级市场：华润万家旗下的第一家新概念超市，以“时尚、健康、快乐”为经营理念。3、嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电影爱好者提供最好的视听享受。4、冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部，教练团队实力雄厚。通过研究，总结出深圳华润中心·万象城成功的KPI体系1、选城二线城市；3、业态定位一站式齐全规划；1、开发商具备强大实力；2、招商以一线品牌为主；2、选址考虑因素：成功的KPI体系5、打造高端商业建筑形态。

外因

内因a、城市金融商业核心位置；c、周边交通便捷，公交线路多，拥有地铁；b、区域内缺乏一个高端大型商业来统领区域商业形象；4、引进国际一流的精英团队；万象城成为了华润一个可复制的品牌，目前已经到了品牌收获期深圳2005年3月开业杭州预计2009年9月开业青岛长沙武汉成都沈阳预计2010年底开业万象城全国战略续深圳万象城成功之后，杭州、沈阳万象城工程也已相继启动，并且很多城市如大连、青岛、成都、武汉、长沙都找到华润，希望华润能够进驻他们的城市，在目前的市中心或者未来的CBD区域打造一个像深圳“万象城”一样的“商业综合体”。投资商华润（集团）有限公司发展商华润（深圳）有限公司建筑设计美国RTKLAssociatesInc

广东省建筑设计研究院园林景观设计澳大利亚PlacePlanning&Design灯光设计顾问KaplanPartnersArchitecturalLighting机电设计顾问Flack+KurtzConsultingEngineers消防与安全设计顾问RolfJensen&Associates.Inc电梯设计顾问Hesselberg.Keesee&Associates.Inc幕墙设计顾问CurtainWallDesign&Consulting.Inc零售设计顾问香港仲量联行有限公司交通设计顾问香港MVA公司深圳市城市交通规划研究中心工料测量师香港利比建筑工料测量师有限公司工程监理中国国际工程咨询公司广告推广策划顾问深圳市蔚蓝时代广告有限公司华润·万象城团队建设——强强联手，精英团队，群英荟萃十家国际知名合作单位参与设计和包装；包括设计、建筑、景观、营销、招商、广告等相关行业。华润中心总投资40亿港币，分两期开发，一期投资18亿；二期投资22亿项目支出一览项目收入一览资金回收期华润中心一期开发万象城、华润大厦；二期开发君悦酒店、幸福里，前期投资成本由租金回收开发时序200320052007至今20022009资金投入期资金滚动平衡期开工建设期拿地建成开业开工建设期拿地经营培育期经营成熟期二期君悦酒店幸福里一期万象城华润大厦万象城现金流时间前期资金投入大一期租金收益平衡二期开发租金及物业价值平稳上涨万象城财务线图示02万达模式0304020105万达样城市忽综合密体发垦展模时式研栗究万达扭集团悲的转挽型历惊程万达悟广场希案例万达瞎第三逃代产城品特距征万达税综合役体核动心概巩念——订单梢商业运营针模式棕分析万达文集团旁转型叮：从啄住宅庄为主悼向多贡元化笑投资很转型些，最猫终聚堆焦商生业地普产的北开发曾。时间零轴第一蹈期19剥89杂-1农99阶2产品生产券是受棉计划汁指导午，住端房成丙为紧杂俏产怠品，些万达彩把楼展板搞剧成混泽凝土堪现场罗浇铸勾工艺即，稳怠定性界好而丈且还昆防渗耕。质撤量获御得当吨地市堆场认剪可住宅公司逐特征住宅第二泰期19争93饮-1损99劈燕7聚焦蓝商业逢地产慰、酒去店、摄文化酱产业爬、连罪锁百毁货第四疗期20墙01粥-至今核心保竞争狐力进入狗到93年“治理拌整顿”，很窃多房睁地产阅企业古都垮只掉了锋，93、94、95连续虹三年须，全闻国房慎地产卸整体爸行业拖利润腔率为棉负，门那时详很难具做，模式19肚89西岗组住宅述开发该公司19赖92年改络制为珍万达油公司92年跨也区域口发展监，核添心竞齐争力掩就是阵跨区柴域经侄营的建规模首竞争昏。19环92年去溉广州商业芳地产监贡献渠巨额数利润伍，有紫良好洋的资奇金贷俗款，疮解决作了长亲期融捆资通炒道，贷核心树竞争办力是绝长期机稳定牺的现营金流男。从01、02年开施始，乖万达马第二仿次转灯型，匪进入仿商业亚地产旱，一定开始自就决碌定规饭模要求大，养建上呼万平左米的鸽大型辉的购脾物中才心。赌因中齿小企顶业诚梁信度刑比较仇低，军现金府流也郑不稳港定，隐租户浙尽量砍选择熟大企难业，第三商期19浅98亚-2叙00柳0多元驾产业走多榨元化肤发展麦。房叉地产守开发袄，还隔有足河球，估还有歉酒业翅、药亲业、糖贸易奋、出互租车资、酒虚店（决作为卖小股印东合不作奥餐的斯泻、变冰电站裁设备哀生产糠）区域宣开发著商，宴多元亮投资逃商大型杂企业桐集团在中哭心城幕区开银发住晶宅。92年搞姓了全抽国最硬大旧法区改沈造项碧目大盼连市妙新开成路小承区，院总规床划面话积八摔十几功万平手方米武，企春业奠上定了亚发展伤的基金础。房产舞开发洞保持公三个倦全国堤之最兆，跨资区域描开发贷最多训（在25个城北市开应发）抵每年蚁开发碧面积供最大识（一敬年30谊0万平乓米左熊右）索、第急三销熄售额桶最大互（房汗地产母一块迫一年洁超过70亿销亚售额万达篇转型（4）受到绵政府旁的欢饺迎。万达润通过“四个背好处”工程遮，在百与各钩地方竭政府突谈判耳项目酿过程渠中，每获得侧有利漆地位店，将加土地秧成本厕压缩扩到最肯低万达用商业当地产酒拥有蛮四方杜面的到竞争坚优势赢得蔽地方暂政府吐信赖龄的“四个冰好处”工程第一凤：就刷业工雕程。购买物中悦心里容最大算新增1万人灾就业芝，最敢小有6、7千人挑就业灶，符鲜合中津国正垦处于刃就业学高峰蚊期及白中央搬号召孝加强孔社会稼稳定格的现而实国蝇情第二邮：税对收工确程。购搏物中腥心开挨业后恢每年庭有几哄千万蠢甚至各过亿蜻税收薪，稳腊定且微能随横销售躬的增供长而质增加疲。第三炎：招裁商引错资工由程：让所勇在城宣市的蚀商业圈水准非跟国喝际接薪轨，阻且带熟进去累的零贡售商奇一般贵是50译0强企竖业。第四蹄是瘦形象父工程摆，综合菜体成愤为城店市标持志性划建筑细，提稻升城谊市形宝象。（1）商奇业地漆产竞奸争对岗手少。万颤达是佛唯一滋将跨锦区域尽开发尸与持夸有型她商业赠地产侵作为喊主要榨发展秤方向寇的内乌资企劫业。（2）相比坊住宅沙可享拨受双凭重利粮润。商敢业地锈产除驴了每允年可落以收辞到稳贿定的肉租金志，还炸能在纹未来耕变现虽时享呆受未惕来资唇产价痰格升巷值和赚土地帽升值脚的双自重利决润。（3）容易火获得浑项目令。住宅吉开发抚竞争岛激烈卫，一著旦房结地产诉价格月升值衰趋缓脾或是呢停止差，拍舌卖拿较地的暴模式木将面牺临巨真大风蹲险。衫而商费业地钥产容城易拿犁到土争地。宁波形万达殃广场皂概况区位谁：宁波候万达景广场拦位于四鄞州宣中心左核心欲区，辱东面狭紧临继城市亩主干高道天牧童北素路、贴北靠清四明应中路赛、南墨依贸给城中殿路毗王邻鄞脖州区彼政府规、西渐至宁套南北桑路，遣是宁姜波迄幅今为津止投捧资额请最大谦、占牵地面普积最尸大、臂停车窄位最欲多的括商业蜜项目装。构成：万预达广伙场由国际购物姥中心断、国怀际商务酒店播、城初市公寓三大沾功能良板块很构成漠，总地占地糟面积21万平陵方米叛，总替建筑护面积47脸.5万平服方米秤，投粱资20亿元夸。其中筛商业甘广场挂面积27万平填方米单，引练入沃炕尔玛盲、百讯安居角、HO担LA特力垒屋、典喜百授度、界苏宁枯电器撕、石枯浦酒摄楼、岗神采仍飞扬天电玩猪城、横大歌野星KT薪V、万壮达国米际影秃城、衬银泰富百货裹等11家主器力店洒。效应宁波鄞州存中心野区开血发的妙楼盘误已经袋超过词３０漏０万斜平方愤米，泳但由扶于周斜边配计套设罩施还庸不是衔很完嘉善，离楼盘尾入住滔率相挡对较茄低，20稀06年5月万猴达广拿场开常业后月，加陆速了界鄞州恋中心火区地以块的吗成熟协和人欲口、协资源绩聚集看，并惑使之困成为值继天丙一商斤圈之版后宁恒波市置的又誓一商厘业中越心。案例嘉之一宁波必万达井广场宁波戴万达凯广场跃内部鬼商业逝街及选广场从05年开畜始，淋万达该尝试服在城容郊结侵合部状做大拘型的绩商业敞项目盈，宁存波项孩目是破万达罚在城清郊结蛛合部黎的第爽一个老项目项目疼周围宋常住塞人口5万，发离宁病波市冻区有10公里注左右蛾。万姨达拿记地和普开业洒后，死出现禁两个误万达毅现象第一醋，周恰围的捞住宅枕，房客地产普项目巷知道换万达针拿项苍目后桂迅速侵提价怜，二酿手房革价立绒即往踪蝶上涨往。第二波个现思象，战宁波红万达电入住耀后，碍万科顿、中随海、档金地沿等大亏牌住甩宅开泉发商靠看到短万达扭商业宾未来鸟给这资个片手区带作来的尝价值招和配王套，控一年歌以内效全部培在旁估边拿谜地，悠距离盖都在1公里握范围辽之内此。万达泽的互寒动效垮应：目中高种档的化住宅避群体测起来顺以后会，又畏会把砍中高颗档的疾人群查带过们来，惠这样更消费贺层次质就会粮一点工一点夏高起炭来“我们窃决定践去做怎宁波抵。因容为是血新规赏划开包发区袭，是蝇城市黑发展狭方向校。行坦政中忠心搬后过去风了，棋整个25栋楼驴，周锡边规勾划正另在建塞一个监大学辆城，墨包括取全国局首家妖境外向办的骑大学隐。我峰们购呼物中鞭心建彻设要挺两年待，等股建设跟起来闷，周饺边人杠口起精码50万。果长远俱看宁穴波这仔个购念物中汪心可合能是僚效益赞最好潜的。——万达朋董事巧长王坡建林销售少型产起品——万达昆广场48克拉Mi判ni公寓“万达贝广场48克拉”是一英幢总黎高15吹9米，料总层触数为48层的晨超高吧层精先装MI队NI公馆展。位侵于万猜达商威业广举场东帜侧，堵西南饿面是柴已经献交付况入住旅的万车达广乘场公懒寓，泼与五祖星级董索菲添特万乞达大厘酒店届共同类组成仿万达定广场层酒店棉商务计区，盼是万视达广援场的旅重要挖组成掉部分坛。项目真指标总占研地面摆积为30遮37尽8平方叮米，包总建静面积克为70剑00仿0平方汇米左党右，粘总套饼数为11榴48套。修项目康产品荣规划羽为，沟主力基面积50平方庭米左阀右的身精装MI芦NI公馆午。位置：地扮处五膜角场漆核心带位置婚，用笨地范系围东威临凇袜沪路粒，南塔靠邯有郸路抬，北脆依政行通路聪，西券侧为鄙国宾乐路。规划穷：广场也平面到呈“品”字形没布置厉，划子分为瓦五幢艰大型炊业态蓬的商吗用群妨楼和沸三幢裙甲级蜓高层含办公姥楼。犁其中狡商业魄面积26万平射方米预，三域幢甲暑级办叠公楼滥约8万平枪方米商业疏模式：万缴达采锣用订筐单式指的商胀业地投产运量作模围式，此汇聚气沃尔粱玛购威物中愁心、北ＨＯ伪ＬＡ正家居刺、香产港新士世界灯巴黎拌春天言百货顾、食旦品广询场、驾国际垄影院顷、黄蹈金珠由宝城寻、宝纯大祥烛青少捷年购香物中戴心、淹新华腹书城对等八逝大主鼻力业英态，线以及车近百秒家各师具特扒色的寺精品授专卖病、餐量饮休虑闲品烘牌。案例益之一五角恶场万辟达广盒场五角持场万薯达广续场地颗上总颠建筑蒸面积扣约33万平服方米奋，是柳五角跌场副册中心踏目前胶体量跨最大曾、业江态最顺全、休商气笨最旺照的商独业项带目。五角沉场万趁达广惭场主耐力业父态体谈现了蓄万达怨广场娇第三妖代产序品的然特征缘瑞：即没购物饼、娱源乐、够餐饮火、休避闲、与运动修为一嫂体，宽满足婆不同贺年龄托客群躁的”24小时“消费挺需求主力店位置及建筑面积新华书店靠近国宾路，在万达国际影城大楼二楼。沃尔玛购物广场：靠近淞沪路和政通路，高四层建筑面积约2.8万m2巴黎春天百货：靠近淞沪路和邯郸路，高七层，建筑面积约4.3万m2；第一食品广场：靠近邯郸路和国宾路，高五层建筑面积约2.1万m2；万达国际影城：靠近国宾路，共设置十个放映厅、建筑物总建筑面积约3.75万m2；地下一层休闲购物广场：将引进国内外包括特色餐饮、娱乐休闲、精品时尚等行业内著名连锁品牌店进场经营。建筑面积四万余平方米，和乐国际家居广场通路与国宾路口，高五层建筑面积约3.3万m2。同处嚷五角菜场的畅百联惹和万博达，埋两个臂隔街僵相望堂的商弹业项幕目，昆商品牺其实敌差不帝多，坛但万慕达人寨气更衣旺？掘原因幻玉是使现万达泼做商轻业产瞧品的训时候防，我趴们更夹注重究这样士几个搁问题例，第辉一个波就是饺休闲记娱乐都设施博要丰雨富。愁人们怕现在仙不再焰物资真短缺恶，不题是为累了购留物而华去购踏物，柏大家改周末堤没有艘事情掉做，弃我要微找个雄地方容去逛侧，我将们通猴过引泽入更逮多的生休闲壁娱乐傲的商妈户，千第二闪、非卖常注杂重广溉场的喘建设烧，所劫谓的耽广场矮建设泄就是年我们缸会在窗每一默个项枝目留30罢00渐-5胃00欢0平米胞的广翅场，楚人们翠需要制沟通商和交容流的水。万达钻广场胞开发痰的三谋个时链代省会或核心城市的城市核心商圈占地1.2-2万m2，建面4-6万m2单体盒子式建筑，地下一层，地上四层主力店一般3家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院业态按层分布，1层为精品、服饰，2、3层为超市，4层为专业卖场和影院南昌万达、长沙万达省会或核心城市的核心商圈占地6万m2

，建面15万m2每个主力店为一幢单体盒子，由多个主力店构成主力店一般为4家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院，沈阳万达、天津万达第一均代：窗单体摧店选址第二钢代：阔组合耐店第三胀代：阴城市劲综合河体体量业态案例省会或核心城市的城市副中心或新区中心占地10-20万m2

，建面40-80万m2，其中商业15-20万m2由星级酒店、写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPINGMALL、商业街区、广场及高尚居住社区等组成，建筑形式为综合体，以盒子+街区+高层的组合形式主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等宁波万达、上海五角场万达建筑优势缺陷选址摩优势武：12个万捡达商狮业广播场建齐在省治会城峰市或尤直辖春市，3个建棋在经按济发戒达的珠单列晨市，饥所有棋的商突业广乓场都蛋在核声心商活圈的苗黄金给商业坦地段浇。规模搭优势蚁：商辉业面呆积在10元00变00平以鹅上有9个，50促00勉0平左参右有6个，绳在当斤地都叹算较维大的朽商业棵。商户鸽优势纵：“订单殃式商惯业”为其汗引来抱了国私际知续名的私商业仔企业毛进驻毫经营茶，如穷沃尔割玛、雅美凯仗龙、破百盛妇等，歼吸引坡大量齿消费撤人流经营浩贡献原前2代的胞万达吧商业永广场存是万规达在爆营项市目的杜主力灿，有12个，控从开笋发层马面上土是成供功的经，但雾占总柳面积20困%的销舍售散晃铺，讽给万亡达制宇造了商许多冠问题谁，部探分项厚目目游前运否营仍煌较困阶难，万如长冻春、蜻沈阳夕、武吉汉等鹊。万达惯广场薯第一耍、二姐代产亭品的债优劣酸势分枪析商业糖地产丢定位章，一咳、二凉代建志筑形耍式单西一，阴购物湿环境丢较差双；业净态单宪一，90陈%以上午为购墨物，福缺乏邮休闲泥与娱盟乐；秘与HO届PP凝IN捧GM馆AL好L的距侧离相趟差较碌大，消费茂特征碎及业贼态组攻合，秀一、合二代畅产品苍以目悬的性志消费筹业态齐为主亲，商脑业价技值较螺低；员业态夏组合示上的拢不科肠学，构沃尔灿玛、然美凯课龙与牌精品侧店的卸组合诉，无夫法互尘动；艺主力天店占千到70向%以上麻，租闸金过盆低，疏影响白收益嫂；过索分依案赖主农力店捷的拉膀动效配应，锋而忽竞视经它营；商业杏建筑饭及规香划、拆在建卵筑形替式上巨主力央店之碎间，队主力岂店与续独立梅街铺兴之间镇没有盯形成仿较好命的互壳动、刃动线方规划扔普遍责较差唉，平锹面循楚环与穿立体煮交叉邪的动熄线不唯好；租售摧模式高、独辆立商抛铺销鸟售价朱格过立高，梢散铺隶投资率收益卖预期蔽无法啄实现庙，没副有解烦决好疼目的奔性消乘费（趋超市利、建搏材）析与非词目的宫性消个费（擦精品赖店）诱的人挥群组驴合。万达雅广场滥第三党代产缝品——城市捎综合业体开止发模伞式特尚征建筑姥构成商业档业态耕组合规划肃特色建筑蛇面积饰一般挠地上介面积14万平习方米甚以上含，地绿下7万平帽方米页以上膊城市蚀综合航体（HO废PS但CA）一舱般包他括Ho煮te弃l酒店栋、Of同fi仓ce写字催楼、Pu等bu过li杯c疫sp筝ac抱e公共搁空间购、Sh俊op债pi沉ng凭ma蜜ll购物磁中心弦，ul占tu维re聪&r冬ec棋re桃ti绑on文化喷娱乐捞休闲抵设施透、Ap愚ar暮tm君en产t公寓乓以及萄停车斤场等县产品皱，广印场中包心为侄商业撕步行赌街，宿主力吗店均泊围绕叫步行年街布葛局，寄形成迟良好鼻动线游和公凉共空身间商业啦中零咏售和解非零金售的稻比例煌各占50己%，零好售娱恢乐和驴餐饮垫比例韵控制娇在4：3：3，在杰竖向合上，圈不同控的业彻态在浪不同扯楼栋逆进行亿纵向剥业态移组合自，例顷如家料具、录家饰昂、家脉纺和秃建材要在一贫起，吉娱乐份、网披吧、筋电玩浮城在沫一起迫，形金成客占流搭广配和历时间绪的连愧续性之效应攻。步行证街的设零售窗商铺径形成屡主力获店的疏补充举，为备消费任提供长延续永性消轰费同扮时提将供租任金收鄙入采用负万达饱标准罗化模超式设斤计，购同时蒙结合赌项目馒做适六应性挣调整穴，采秀用街环坊式着布局嫂，购馅物中注心做说到主或题化臭和休让闲化劈燕，人茎流动经线尽虾量避粥免盲衔点，肃形成身闭合离的内腊部回耐路。它建筑野设计患突出兆体现妻城市过意向竭和地画标式膝建筑执。步已行街英为综锅合体咳的灵昆魂和梯纽带万达席综合占体集海中体由现了“聚合穿规模侨效应”即城滥市中群心点演建设玩将带贞动商怠铺在舒短期出之内改的价覆值至饱少有10孕%的提爬升。睡在经穴营两漆年之赤后，泳它整榜体商织铺租平金有20保%，与央万达出类似枝的北厕京国掌贸、横上海绘新天衡地，婶都对供周边勺的物撞业价什值生弟活品资质有栽明显疤提升农，开根发商司也从崭中获扭得增押值收抱益第三及代向州第四纤代的器转型震：未灭来会写加入潜展示跑、文腥化、尸展览旁等业蕉态进访去，幅除购爱物休凡闲之爪外，帆还可词以有脚一些滚文化套熏陶开放性的对外交通第三代万达综合体特征开放性公共休闲场所相对闭合的内部通道回路休闲与购物良性互动商业办公酒店住宅第三议代产原品物鸣业组牺合第三疑代产宽品结界构特汉征购物每、娱滴乐、干休闲臂、交障流、魂展示坡、文化吹为一坝体第四余代产视品万达蚂综合饭体的疗核心醒商业西模式睬：订练单商希业万达端订单鸟地产药历程：1、初考期和善沃尔叔玛合裤作2、5-旁6年后限，万用达积木累了撇大批旗各种继业态省领先呈的商紧户。3、万敏达在截全国葬已经随有30多个峡商业诵广场消，具握备实狭力后水，主坛力商潮家如遗果不猛进某颤个广扫场，卫后面浆广场寺都不究能进革。4、目剑前进驻入万幼达的劫都是词国内腊或国拖际上兔的大请牌商舅户。订单忆地产描定义：在怠开发祥建设孟的时代候，90翠%的商性户已胆经全卖部确构定。订单扒地产虹的优魄势1、缩禾短建锣设周径期、洁降低缴建造随成本播。招商诞先于竖建设晴避免蜡了招虑商时骂发现贼建筑夕体与尿招商洞条件病不匹绩配，灯导致二次劝改建字成本湿浪费招商肚在先赔，定默制开帐发，激也避朗免建丛筑方菠案中竹出现荣无效披出租纷面积悬。2、新糊项目段开发捧可利慈用商轿家经稠验进奶行可盾行性请研究母，万达晌建设跟项目般前，绳请主慨力商季家派驻商业绢调研翁团去膛现场给调研提，确发定未来连能否相经营垄成功钞，借馅助商日家专杨业选烟址经革验，围万达茄确定豪开发家可行性3、提父前获培得租痒金优遵惠。主力央商家惰在全迷国与泽万达塌有战享略合陵作，歉可获盾得优描惠租版金，紧而先墓租后建的嗽模式穴令万呈达提讲前获灾得预劝付租屯金收巾益。订单泽地产万达死和17家跨膝国企块业（绢其中10家世堵界50宪0强企退业）慈签订风联合掌发展庄协议杏，约傻定包坦括目搭标城挖市的院选择汁、面叫积的萝要求宽、租吗金条晚件等耗条款朝。共同嚼选择锡城市嫩和地验块，所万达脂先选男址，申商家疏对每彩一个希店址复大家咐提出救意见寇，书蜜面确犯认。锡选星址后盛进行政技术晴对接垃（店拔面层盟高、缘瑞面积研、出满入口狱、交弊通体凑系、随设备击等）密。每浓个战乱略合终作伙翼伴出汗专业荐人员传与万耕达规欠划设特计部珠技术述对接旺，设健计图塘纸确该定之排后，柔商家陡给万洋达一射个正买式具柔有法拿律效帽力的总确认兆并打斩一笔振保证锹金，警反悔胖要赔组偿万罢达一价年的侮租金万达飘与所俊有合亮作的封伙伴晶约定祸一个小前提言条件浆，要勇求接买受平悟均租惩金概辜念。告即将楚全国渴的城淘市分产三等座租金这（北蕉京上健海广评州深云圳为剑第一倡等，凯省会生等二增线城聪市算揉第二嚷等）怖，事雅先约更定租钓金水灯平，局改变漫分别息主力冒谈判添对发芝展速糖度的与制约种。正式彻开工厅建设狗前先宽签租独约，龟要求宫商家最要先肺交保静证金府，或疗者开房诚具保统单。般之后葛万达绵建设炊，计趣租方奇式：戏商业袖广场昆开业90天或剥是对独方进声场90天就催开始盾计租街。购戒物中副心只巩要开食业，悬一两风个月称就能献收到雾租金坊。广缺场一况旦运宅营，饥商家赤不管碍开不万开业靠，进赴不进巡寿场都盾必须顷付租绒金联合摄协议共同现参与平均坑租金先租勉后建肉。“订单薄地产”四个棉要素——联合软协议屿、共抬同参岭与、榨平均按租金侵、先往租后椒建。万达泪董事管长王物健林策提出重，做站商业室地产回有三竿好三欺难:管理印难：草商业房诚必经扒培育列期、累收租茫率（隔砖街死棵、一察步差惩三成糊）长期若稳定絮的现棒金流仓回报三好三难经济那周期催影响炭小享受嚼资产岩升值廊双重榨回报门槛迫高：贺资金野需求巾大、息人才洋要求漆高风险供大：流定位神与招圈商难123123低成才本资金来源中长筹期金融支咬持项目砍自身滚动商业暂创新创新灭：万也达列法为全绘国房俗地产从金融逃改革背试点喇企业蜡，允年许异故地贷砍款，灯不受扮地域印的约筑束，拖单笔革贷款罩在5亿之棉内无消需审望批，炭两天慎三天瞒可以撑批款移。万达贯电影笔院占逆全国15惯%的份宽额，谁对集膊团资材金支域持1-冰2%左右唤。有金歉融支疏持的香情况欣下，红万达遮模式母的融左资主援要通普过整素合以抹下三晴个渠疲道实攀现“低成手本拿明地”“订单伴商业太预收梳租金”“先建球销售父型物姿业后恩造持逐有型厅商业”基金米：成务立麦黑格里见万达这中国棋基金输，得织到优岭良评茅级后丈，在雀海外料发债桃只要套募资3.材3%的成基本。银行似：工额商银缸行，金中国什银行竿总行钱、农译业银顾行总多行给溜万达瞧巨额环的授金信。商业编管理朋公司蔬将管鸡理费筹和租滋金分气开算惠，通藏过节榴约增走效，撒开展织招商较营运豆，每猾年产蕉生几焰千万虽的利缸润。途径一在购物中心旁边规划开发一些住宅。假如总投资5亿元，7%的回报率，住宅卖了2亿元，剩下3亿元作为租金回收，加起来，回报率12%，就可以了。途径二一个核心区旁边没有地做住宅可以在购物中心上面规划写字楼或公寓，把上面的部分卖出去，也不要卖商铺。途径三不能做写字楼或公寓，用地性质仅有商业，把租金回报率低的大店卖掉，以卖大店的现金流来平衡回报率，但不要卖小店铺，小店铺的租金是随着商业的升值不断增加的，大店的租金则是非常稳定的，几乎很少增长。商业湾地产友出租寺为主绢，且是在没督有金折融支锡持的炊情况患下，漠有三艳种途迹径可祝获得衡现金盈。销售市散铺倡劣势：商清铺销愚售需游要三凉权分舟离。止产权守、经驱营权凶、管限理权铁分离雨，对攀散铺速而言庆经营敞时，卫往往宗受制尖于小魔业主表的租垫金限滩制或送者业雁态要网求，并无法挠实行菌下去销售会散铺亭好处：因骡为中父国没笋有房渡地产父信托网，也抢没有图房地电产基特金，办万达纯购物田中心裁只好基卖一踏点，为如果裳完全施只租仍不售坦会导蜓致负姥债率腥太高常，以演后银将行更眯不愿喝意贷乒款。通过绸万达位广场气的规醋模化禽开发狠，解扔决了州开发摊商普豪遍面骑临的“短债垂长投”问题佳，形吹成低榆成本衰资金取良性猾循环万达院的教缸训：在20感01年开之始做楚商业弯地产窄的时份候，借万达鸦以房腥地产迹开发牌的惯绩性思定维思番考问闹题。混从银求行贷副款，艳贷二发年期靠，就首来做奴购物旁中心冒。20先04年，柴遭遇慨宏观伪调控丝式，短朱融长抖投的申弊端淘显现贱，国总家把路购物条中心遵列入姑限制庄发展借的七茧大行增业之倡一，植资金退链变双得紧剑张。蕉在20现04年1月开零了一辟个总油裁办瞧公会田，决痕定除速了已截开工丹的购势物中瞧心，译暂停形其它状购物骆中心脖的建酱设，亡集中币精力贺寻找铃长期染资金涛管道猫，我幼们找帽到了旗一个士战略刊投资述者，踢拿到膀几十右亿元兽，在假银行冠催债楚前解奏决了杨问题趁。在全肥国开沈发大汤量综合体熄物业扶稳定朱租金获得枣低成胆本融豪资早期群销售签大卖沉场底层盆小商赖铺回笼赌资金后期株综合览体商扔业出稍租为主上，靠注销售水住宅和写栽字楼移回笼释资金银行送贷款闷为主国外明封闭蜓基金债权低成洞本拿友地商业渠创新阀融资订单揪商业至提前驳收租商业鸡管理网公司榨盈利商业瞒地产检是一祸个复左合型洋的产使业，轧它包赏括地稼产、掉商业住、投汪资、趴金融卡等，晴其中骨最需站要的抢就是感资金前，而独且是传低成润本的犯、能口长期太使用紧的资驾金。异解决铲不了女长期惜资金尝的问放题，香商业敢地产炮是很蛮难做薪的，贝即使李能做典，也影走不这远。万达啄广场秘模式乘的四昏个运讽作环锯节说月明1、三四点一凤线定棋位2、提勾前招汗商3、规促划环稀节4、业陡态调厉整及鞋管理结合育中国含实际王，选擦择中屿心城蓄区开涛店。四个敬环节卖控制兔规划闷设计订单源商业说，降船低成岂本，滨降低昏风险三年谁培育婆期，叹随时焰调整万达跨广场飘的定校位关景注“地址跌、规症模、拔主力暂店”三大负要素葡，确只保基经本成工功选址体量主力制店依靠牺经验警，包冰括零瞒售人窄员、库物管介人员四与开岛发设豆计人筝员智逗慧。选址淹需长叫时间肥多次佣考察视确定推，如陆一年春的黄宁金季注节、摘非黄既金季仓节，墓一天膝的中右午、印晚上匪时间翻。解当腐地城栗市规轧划和截城市菠发展伙方向冬。现旷状人做口少枕不要早紧，糠预计剖几年答后会恭怎么津样。支大势剂确定渴后，是新区详也可涛以选贱择国外判购物汉中心仇理论10万平墓米以归内为酷最佳选规模见，按伤中国码国情夹和快疼速发菊展态葡势，15万平截米是乌最佳裂上限糖。15万平馒的商两业，吐至少兴要5家不秃同业逆态的免主力跟店和假超过20家次看主力设店来叨组合饶。中算国零磁售业债态匮嫩乏，1万平佳以上送的超佩市、瘦建材思主力味店多定，但10偿00—20盾00平的礼次主炉力店同少规模困与效驱益相杂关，厨规模鞭越大换，租怪金越纽奉低。哗规模卷体量飞要求鞠最佳漂，不技求最舟大，别比较染效益策目标作优先绢。不同咸业态粗对区案位要爷求（酒市中烈心核陶心商气圈、歼副中践心、零郊区晃）不茫同。激核心艇商圈粥不能拐搞建辰材、抵家居碧，大掘卖场鉴。郊杏区不还适合华做百鞠货、羽珠宝嫌，副穴中心授要选劫新兴跑业态蛛，核五心尚雾圈尽榴可能遥选租炮金比册较高云的业途态，挎郊区师尽量律选聚晚人气保的业盯态。购中漆心“四大尾功能”为唯购物祥、休屈闲、添运动当、交喊际。酱全球膝趋势膊是更匆多向亚文化姑、休债闲、纷健身务的业怠态方联向发承展。爱国外盐购物庆中心食有近范一半伤的面咐积都雁拿出为来做牧休闲玻娱乐伪文化行健身括。万零达购雾物中难心中少娱乐勇、休私闲功梨能做懒得好干，购爬物中蹦心就纤成功哲，因偶为文问化娱素乐功朵能可晨增加愚人群油滞留碗期间磁。1万达烧广场到的选油址：匆集中增于城快市核摆心区梢或未贵来城旨市拓贺展区仔。1、市奋中心郑商业贤已经澡非常岔饱和损，竞雪争激步烈。2、中杏心区唯成本派太高奋，对此未来斧更好夹地持浆续经摊营不化利。3、在纹边缘卷区域却能实朗现板奔块带蠢动。4、根美据订恨单商匪业模狮式，旨与住制宅开叉发不穿同的腹是，根万达晶要考锦虑主效力经狐营商母的意荣见，亭而并裳非刻吨意向告边缘善区转哀移万达确广场榆从市川中心略核心饱商圈洲向副厅中心隙和外胸围转算移的狸原因万达欲广场存的选关址未曾照搬棍发达轻国家秋在郊竿区选倘址惯竿例，膀而主闸要考吊虑中傅国人漠的消所费心苏理：1、亚染洲人脾、中特国人呜好热惧闹不袭喜欢告冷清颠，购详物中诱心基愉本都娃在城岸区2、中保国人萌去购驱物中租心不践完全赢是购榜物，厉还有光情感肾交流惠，把朝逛街华当成炼快乐蜡的事蹈情。3、受夫人口绕密集艘和城扒市交疲通条典件限敏制。忆中国团只能针发展秒大交题通，检不能凤敞开贤私家纳车，4、中宽国土雹地紧寸张，满不可粪能像权国外响到郊焦外大毯规模肃征地开发醒选址洞五要争点一看守传统，首锈选传偶统商驻业地每段。港最好区不去刺新创技造商省气。侵商业障地段冠商气游形成催最重鸦要的查是历友史，川而不餐是购肢物中召心自买身建厦设规王模和迁体量押。消搏费者星心理蝴觉得爷某地签方值朽得去聚买东披西就斜去了药，历粉史心摊理发遍生作苹用。二看刑租金，选珠择租瓦金或头预期酿租金碎比较份高的旗地方唱。区砌域环蹦境面素貌整阔洁与津否并还非决盗定租蒸金高瓜低的挑因素碑，许肃多城边市不蚕起眼初的区威域租亚金却职很高符，三看简交通。购韵物中菜心一浩定要金两边唉或者左四边奋都是冶大马鉴路，际因购汽物中华心停朗车位馋最少春是几头百个迫，多悼的几服千个馅，对包交通抱影响钱非常秤大。四看仇周边枕人口。现召状人问口多双且居鞠住人挣口占诉大多倒数是牲重要旧因素部，因院为购对物中悠心服婚务半戚径为5公里餐到10公里律，所馒以周高边人愧口数俘量需碎在30万以聚上。五看象规划。宁谦波万妈达并追非传锋统商栏业区含，选共址原花因是叛位于终新规繁划开拌发区够，是晚城市撞发展勾方向也。购独物中彻心建器设需菠两年芬周期洗，未鱼来周萝边人王口发叠展规阿模可恢以满悬足人桶口条伸件选址1、业恨态决搞定体醋量，万朴达广挖场商豪业体蹲量恒继定，班一般闪体量剩大概惰在10能-1里5万平峡米，纯稍微窃大一越点的缺城市膀规模宗大的踏会到20万平惕方米顺，原宜因在滑于基微本主块力业鸟态包瓣括百突货、橡超市胡、影厌院、膝餐饮桂街、嫂精品码店、吉电子宾游戏扁房等荒，此压类业怖态再缸加地甲下空择间，胆仅需15万平卵方米艘。2、不巴同阶堤段有香不同厨商业硬档次。万达洗广场滑在开象业的滨时候百，以扑适合争周边免人群镰消费祖能力坝来确伯定招龄哪些蹈商户拦进来除，万达配不会流先引衔入高钓档商土品，沾再慢堵慢聚途集高递档人茅群，滚而是捡在等叶高档腐人群雅出现吃以后骆再调帐整我悔的商革品。3、业愚态调晚整与吉人群拜的动谅态适菜应。超铁市不扶需要许考虑剪周边杜的人狠群，角对百附货的悲影响参都不陕会大猪。主婚要调丘整的确是商剥业配其套，座在区壁域周患边的僻房地弟产开些发成幅熟后含，消盘费者皮有跑桨顺腿太的消组费适环应过石程，费跑顺稻后每梯周就悬会定轨期去互万达旁并自异然形疏成消汗费，跳此时皂再根步据消略费需荡求调伞整业愉态，万达哑广场周业态聪组合慕的确喜定方番式业态将招毛商提句前到持工程垫土建述之前碧可以忘谈判柳提高旧租金算、减部少无源效出矿租面物积，孤避免持主力怪店排态他性烦协议1、做爸一个浇购物炎中心奖，一决般有苹七、贩八家携主力多店，约主力春店一足定要辜考虑蛋不同忘业态六的组绞合方手式，跌能满耳足一师站式验购物蛙的需欢求，败提高办比较夕效益2、很私多大导的主全力店岛签约羡时都选要求妈排他辉性，锤不能偿出现归同业荒态的擦竞争陶对手挪。必励须程象序做坑对，摧招商谨在前俯。2开发原商误毅区做购奇物中像心的举发展且商，9成多陈以上坊是由体房地火产商猴转换膨而来犁，包圈括万弄达，取房地亚产开蚁发的竿思维酸定式聋：先做骆规划凯设计赴，建处一半铅甚至脑建成吊了再吊招商历，主租力店片来人很，在斗谈判下中发库展商粒处于惑弱势验，只死能被叹迫接信受他动们提淡出的殿价格寺。不妖懂得滑在开狭始规蕉划时窄与主炭力店汁谈租碑金而班不是制建设秆期再借招商诞。规膏划期看可以惩故意决与两粪三家昆谈，替这样框租金懂就会沟谈高勒一点喉。万达县思维传：把把房地变产开政发商糊的惯男性思傲维颠勿倒，多一定羊要先忽租后建得，招婚商在塔前，炮建设基在后露。3、招隙商在边前能斩节省惹巨大荷的投兄资。车万达寇购物岗中心欲的成撑本组颂成：贤建安僚包括荣税费叙、管崇理费闹等，洁不算巩精装跳，平健均每蓝平方躺米30竭00元左杀右。姨成本可便宜昏的原睡因在蚀于设休计阶兽段与联进驻慎的各法店对执接好父，没拘有无必效面访积，滚大堂辱、电镜梯、详卸货误区的恳位置吧都是杜反复梨计算妻好的胶，所济有面泪积都赚能产评生租笼金。4、程州序做掘对后锯，与则主力晚店、郊次主晌力店胳签好纳合同汽，约浅定拿扁到质休检验搁收证浮书免零租三础个月抢，第91天开怎始计铺租，榨不管拉他们墙开不败开业践。做样对程抗序的馋好处架就是幕给我飘们带类来效摩益，缓避免件麻烦炉。设计棋环节董六要胁素购物劝中心洞设计坊环节看的六嫂点把比控31、人酬流动骨线。单一慢通道帅最好府的，丸最多涂一个薪环路吃。人还在这秃种路获线中强，方安向感悬好，疫容易肆找到法位置忌讳颂走到杠头再央折回在的道抚路。形忌讳堪有死盛角，却宁可播使用裕率降冬低一斑点也布要做锡到路奴路相只通，负且进扫来的亦人容棉易看捆到垂屑直交蚂通体沸系。2、视兄觉通岛透。购物跌中心岁设计场要求存一眼手至少护能看石到十森个店罚招。松看到先越多法的店残铺越即好，常能刺收激人佣的购免买欲床。3、交樱通体括系。交通絮首先敌考虑馋出入办口便担捷，或停车悼怎么痰到达鹅各个观店。饶全地铸下停妨车库巩的设裹计要亿求让慌停车鱼的人街流很抹快找秤到百边货，渣找到软超市呆。人车浪分流是：车笛辆，梁包括侮私家辟车、迹送货市车，证都不弓要和锹人在蓄同一于层面事交叉宰。万灿达将姨卸货响区全己部安族排在烘地下惜，不竭和地品面争榜位置筛。考涨虑成烤本，棋地下见卸货版区可克局部冤做高无。厕变所设培在离表电梯驳与扶而梯近撇的位瓜置4、主冰力店帖的技饭术标馒准。万达旅订单养商业劳，招佛商在地前建威设在猾后。遥因不替同业慈态的括主力屈店有衡不同趋的要淋求，酷不同侨的主践力店亿都有每不同胃的荷帮载、址高度锐、卸焰货的愉要求唱，只饿有招萍商在防前，叫与主揭力店拔进行才技术做对接悼，才堂能掌嘉握。夜做了躲两三错年，葬所有怖业态山的特攻点就剧掌握午了，乞需要裁时间殃积累群。5、布局垮块状谈为主。做购粒物中渠心做叮块状衡比较疏好，昌最好耳不要变做长妨条的抱，避析免人柳流从拒这头胸到那仪头没昂有交牺流，振人流煌围着隆一圈芝走，饰或者房诚拐弯芹走，拔人气砍能够雷兜得森住，栗滞留锣时间川长。6、小区店优奸先。并非默主力郊店就英放在介最好荣位置担，恰时恰把寨不容滨易卖默不容辈易租村比较搁差的汇位置壳给主傻力店战去做舌，正设主力肥店租抵金不再是太屡高，傍但是勒它稳辛定、某招人冠气。月珠宝聚店美身容店妈之类范利润俘高，鹅我们累把最泛好的匆位置盆，人葵流最愉容易叹到达识的位切置给风他们厘。把终最好裂的位升置留钞给小馒店，猾可提完高整堡个回甘报率属。1以租胸为主万达辨一开绢始卖届部分体铺，比发现县卖了晓以后樱经营刷很混切乱，笑原因夕在于袭很多蔬投资蒸者回际报期斤望值惹太高壮，一抹年百肌分之旨七、心八的鲜回报碑率都斧不满酬意。硬卖铺钞实际时上是驶牺牲歪长期饿利益方换取找短期浩利益桐。2物业未管理物业蓝管理蜻能解则决两犁方面融问题叙，第姑一是泄提升栏租金迟，物迅业管蚕理越咏好，都品质腔越好扒，租德金越红高。红第二狗、长常期旺关场经丝式营要桐靠物柜业管庄理。万达匹管理亩运营异模式悟，出纳租为东主，证开业哀后三羊年内饿不断谷调整3、开拔业掉张铺规给律。开业苹是一这个分丈水岭益，开填业之键后麻穷烦事揭很多经，主田力店廊、业围主、协商户赛的投第诉，夸机电妻的维趋保，鞋环保猎的要素求等营等，耀尤其味是市搞场的朱培育毫问题芒，前写三年赠不稳意定，蜘很麻寄烦。榴购物喘中心诉要有欣承受安压力丸的心贯理准神备，记必须源渡过而市场框培育心期，驶才能御迎来宴阳光碰坦途迎。一般歼来讲辅，购姑物中屠心开惩业的是前三课年，糠尤其颠是第泡一年匹的掉敢铺率挖会达杏到30茂%。补煎充上芦来后累，第尊二年田可能岸会掉20迟%，这答种调衣整是斩个永矛远的江循环共。过瓣了几课年，确培育爽期过述了，饭大家疤认可饲它了从，买扭东西位的人驶也走夹顺腿婚了。人都横是有遵惯性喜思维茫的，足去什程么地脖方走麦顺腿萄了自皂然就屿去了蜡，不库一定伍是有解目的鸭性的巨。我勾们调柳查发质现，光购买扶行为丹中只葡有百抵分之剃十几之是目侄的性暑购买歼，80晓%是随轧机购戒买。商业促项目迹要有泼三年肯的培傅育期，最叨少也列要两扑年培携育期妨。大找多数旧基金释收购倾购物扇中心填，要傲开业移两年爽之后成才考某虑。喉有的寻基金哭要过对三年田才收夜购。残他们落都要踢等渡瘦过培革育期等，基谎金只乔要求3-道5%的回辛报，僵但必菠须稳股定。44、主力类店与奏小租代户进躲驻购物向中心纷能不旋能成失功很济重要颈的是角能不鸭能招授到有息号召日力的惕品牌伶主力碧店。士主力但店进柏来第王一人矛气保泰证。锣沃尔剃玛、案时代峡华纳济、麦桃当劳纵、肯腰德基液这些丑品牌座就是钢号召慰力。胜第二难是永铜续经布营的址保证臂。一陷般一傲个购快物中椅心要独成熟扎没有配三年武是不沾行的型，刚冲开业借头一峡年头能两年列比较什冷清桨，小料租户我只能除共繁蕉荣不茧可能命共患填难，爹火的瞧时候误想方落设法惯挤进更来，怀生意污不好园卷铺车盖就挡走，婆但小逐租户淘的好先处是威能承撕受不狂断提粱升的南租金盐。所政以光先租小鹅店不湿行，背至少仍有一扑半面焦积租宴给有片品牌块的主珍力店珍，它休能守养得住界，即锋使不给好也旨能调吗整。糠。万达汽商业理地产赚运营捞模式那可从派开发正各阶步段价渐值链寒分析滨出发虑，与协之相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