房地产公司管控模式

房地产公司管控模式浅析李小乐二零一一年七月目录2

第一部分：管控—管控模式—房地产的管控模式第二部分：绿城集团管控体系简介

第一部分：管控3如何进行有效管控，已成为当前房地产企业必须面对的课题第一部分：管控4管控的概念是什么？

我们所谓的管控，意指母子公司管控，是为了更好的适应集团化、跨区域化、多元化的发展，企业集团总部对于下属企业所采用的管理控制方式。管控管什么？

管理的三要素：3P第一部分：管控5对管控的理解

管控应是一个以战略和文化为导向，以组织结构为框架，以管理控制系统为核心，以流程和制度为支持以实现组织价值最大化的动态管理系统。流程制度组织结构管理控制管理支持企业战略与企业文化第一部分：管控--管控模式6管控模式：三种类型财务管控

(管尾）分权集权总部与下属公司的关系管理目标总部的核心职能以财务指标进行管理和考核，集团无专业管理部门。以战略规划进行管理和考核，集团有核心专业部门。通过集团各业务管理部门对下属企业的日常经营运作进行管理。投资回报；通过投资业务组合的结构优化来追求价值最大化公司业务组合的协调发展；投资业务的战略优化与协调；战略协同效应的培育。各子公司经营行为的统一与优化；公司整体协调成长；对行业成功因素的集中控制与管理。财务控制财务控制战略规划与控制财务控制；战略规划与控制；营销/销售；项目策划；设计开发；工程管理；人力资源战略管控

(管头和尾）操作管控

(管头尾和中间）第一部分：管控--管控模式7房地产开发需要经历：国内专业房地产集团几乎都选择了偏操作管控的模式但从各集团发展的普遍规律来看，发展趋势均逐步向“战略管控”演进。第一部分：管控--管控模式—房地产的管控8房地产企业——从国内大型房地产集团的实践来看，其差异主要体现在

“业务运营管理”。第一部分：管控--管控模式—房地产的管控9房地产企业管控什么？

通过对房地产行业价值链的特点分析，平衡现状能力与价值链中的价值实现的关键点，有针对性进行管控的管理方式。第一部分：管控--管控模式—房地产的管控10理想的发展模式第一部分：管控--管控模式—房地产的管控11国内大型地产企业集团管控及组织管理模式一览第一部分：管控--管控模式—房地产的管控12行业内优秀企业总部职能部门设置一览目录13

第二部分：绿城集团管控模式体系简介

（组织结构、管理控制、管理支持）

第二部分：绿城集团管控模式体系简介14组织结构目前，绿城旗下已拥有四家集团成员企业，共同承担为广大城市居民提供优质房产品和优秀服务的使命。◆绿城中国控股有限公司（绿城房地产集团有限公司）◆绿城房产建设管理有限公司◆绿城置业发展有限公司◆绿城控股集团有限公司

绿城控股集团有限公司，下辖十一家公司共同为房地产主业提供支撑。◆绿城物业管理公司（国家一级资质）◆绿城教育公司◆绿城建筑设计公司（国家甲级资质）◆绿城足球公司◆绿城东方建筑设计公司（国家甲级资质）◆绿城医院◆绿城酒店管理公司◆绿城健康管理公司◆绿城传媒公司◆绿城颐乐教育投资公司

第二部分：绿城集团管控模式体系简介15组织结构综合管理部本体建设部营运管理部法律事务部客户服务部规划设计部总工程师办公室精装修管理部工程成本管理部材料设备部营销策划部资金管理中心财务管理部审计部董事会/董事长总经理副总经理片区分管执行总经理片区管理团队投资者关系部市场研究部各项目公司一级二级三级第二部分：绿城集团管控模式体系简介16组织结构:三级管理的职能分工管理协同资源调配面对顾客的营销策划及售后服务销售服务产品营造过程的质量、成本与进度把控产品营造遵循集团及片区的战略规划和工作计划；依据集团制定的一系列规章制度进行经营和管理活动经营管理生产经营中心项目公司发挥经营协调和管理协同的作用，降低沟通与决策成本，实现各类资源的整合和利用决策支撑专业管控片区推行企业文化和品牌战略；制定规章制度，并监督项目公司的执行文化、品牌与制度监控产品创新和研究，推进产品标准化；设计资源整合，品质监督及效果把控；产品管控编制集团整体人力资源规划及相关制度；控制项目公司中高层管理人员的选聘、考核；培训指导人力资源管理主责集团的财务预算及资金管理；对项目公司进行财务分析和成本监控；投、融资管理财务控制制定集团整体发展规划，负责项目拓展；对项目公司进行战略指引，并监督其执行战略管理战略决策资源配置风险控制集团总部职能要点主要职能管理定位组织层次第二夺部分冒：绿晚城集扣团管庭控模谷式体岸系简叔介17组织根结构:职能下部门挣专业嫌公司仪化运妇营在集船团发骆展战肿略指秆引下烫，各炊专业蝴公司槐全面融推进怜公司勺化独沟立运滨营。营销隆公司帜：已联实现胜独立兼核算卖、公督司化奔运营决；装饰引公司算：完搬成了马公司寸化组帽织架胆构和质运营袍模式探，并搂开展说自营惹业务规划宜设计拉管理心公司歼、景剥观咨萝询公匠司、梳造价例咨询快公司酷：基通本完论成组上织架辛构和宴运营宽模式嚷，公姥司化恶独立称运营漏尚在罗完善贷中；材料骄设备扑公司饺：由伞传统州采购辟模式匪向电驻子商离务战鸽略采淋购模更式转姻变，解并向读公司占化独建立运棒营方碎向发坡展。18第二爹部分受：绿林城集霜团管竿控模北式体王系简俩介管理印控制:房地劝产开亩放的毁总控泥计划集团《项目磁总体驶开发撒计划》管控12个节纷点论证设计项目街营造签订瞎土地出让训合同规划闻方案悔设计案完成扩初利完成施工句图完成主体室结顶±0以.0尘0项目批交付土地态证取障得片区/项目希把控蜓（12个）设计详管理友公司泪把控太（3个）集团财监控/考核带（4个）交付施工松证施工境证开工预售情证开盘第二仿部分定：绿携城集少团管竖控模脉式体胁系简害介管理睁控制:进度窄控制集团《项目总体开发计划》管控12个节点论证设计项目营造签订土地出让合同规划方案设计完成扩初完成施工图完成主体结顶±0.00项目交付土地证取得片区/项目把控（12个）设计管理公司把控（3个）集团监控/考核（4个）交付施工证施工证开工预售证开盘管控什节点重设置愚：规划沈设计榆公司主要恒监控鉴规划隶设计狱方案省、扩英初、破施工裹图3个节滥点；集团主要停监控脑施工致许可胜证、缺开工贩、预铸售许灾可证遍、交逆付4个节永点；片区以《项目膏总体印开发共计划》为核免心进触行管迎控，征主要奋涵盖12个节零点，忽各片雾区按珍照自闯身管丝式控需考求制胡定进磨度管贿控工阀具及章节点玻；项目嗓公司细化讨各项瓣进度丙计划摔。第二稠部分溜：绿继城集跌团管豪控模枪式体炸系简库介管理刘控制:进度孔控制第二芝部分讲：绿棒城集秋团管身控模衰式体径系简感介管理逃控制:项目锐考核——需要胸解决置的关晒键问惠题以项目经营计划为导向、保证项目按计划有序完成以客观指标为基础、有效识别项目的真实绩效对项目公司的绩效考核把经营目标转化为详尽的，可测量的关键标准20隙10年度浴经营绿计划20佳11年度衡经营怕计划20独12年度味经营撕计划20作13年度骗经营隔计划年主要桥流程摆步骤季度项目赢前期20斩1041御2绕3扔420里0920暮111场2沫3窃420啄121浸2钉3特420拥131养2死3男4工程茄建设项目阿销售项目模融资一、弟实行量计划臂考核衔必须寄严肃灶计划旦的准蛾确性捏和确倘定性典。在项祥目规兔划通达过后仅有经晓过审湾批的鸡项目盐整体采开发偿计划炉（含趁年度闭经营绒计划赚）三、练项目极经营宏计划兵因设仆计、前期松或市塔场因奥素做况重大梨调整杀而引屋起的园各项斗变更须报仇集团口公司塘绩效秀考核容委员治会审门批，穿并以睬审批廊后的这计划诊作为复考核柜标准捉。二、茎计划劈燕考核恩以经捕过批树复的讲项目债整体拒开发割计划洲和年茶度经找营计封划为朽标尺继。项目鱼整体铺开发嫂计划同意第二挠部分载：绿四城集陡团管飘控模匠式体衫系简雄介管理腔控制:项目状考核——以项百目经脱营计烦划为跨标尺煮，保旷证项净目按诸计划者有序纸完成第二番部分绿：绿繁城集伤团管微控模狠式体唱系简谢介管理制控制:项目级考核——经营喜计划馒指标寺（70扬%）和耕运营讯管理串指标瓜（30弟%）注：贸考核限指标连缺项毅权重箩调整所原则请：如项搭目无中上述畏某项众考评晃指标识，则苍该项他考评咬指标竞权重轧按照成其余虚指标凑的权荒重比乘例分殃配至掌其余予考评驱指标杠中。第二羡部分怎：绿尚城集瘦团管戏控模揪式体味系简唱介24管理剖支持拾：绿包城集冻团的献核心表竞争舍力第二严部分千：绿蛛城集披团管茅控模胜式体触系简楼介25管理龄支持岔：制劝度体繁系第二目部分推：绿雕城集蒜团管糊控模造式体通系简雪介26管理行支持违：品恳质把雀控和粱资源悟整合肺能力三大廉技术院标准绿城译精品剩工程灿认定六标准刷、标受准工渠程部污标准两、先冈进工掘艺工睬法技框术标讽准两条就产品薯质量怕管控宅线工程储管理音质量宴管控宵线、跟工程数督导供质量绝管控飘线。绿城箩已整兼合优挨秀专厚业力徐量，铸组建棵设计垦、景学观、删装饰蛮、采蕉购、轧成本币等多途家专扎业公泥司，音统筹耽浙江此绿城末建筑装设计棚有限梅公司广、浙耗江绿蛮城东逝方建惭筑设沫计有巨限公脏司两武家甲烘级设拾计院摔和国佩际国惠内各侦优秀违专业教公司扇，放窜大专贵业管在控效骄应。

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