2022年物业管理师辅导知识物业服务合同签订

2022年物业管理师辅导知识：物业服务合同签订

物业治理工作自身的特点打算了物业效劳合同签订时，除可遵循签订一般合同时的留意事项外，还要留意以下四个要点：

(一)“宜细不宜粗”的原则

为确保合同双方的权益，明确各目的责任、权利、义务，削减日后的纠纷，业主和物业治理企业在对合同进展谈判洽商时，要遵循“宜细不宜粗”的原则，即对合同的详细条款要进展细致的充分协商，取得全都，不仅要从宏观上把握。更要从微观上赐予明确。一般物业效劳合同中对托付的治理效劳应包括五个层次的商定：

1．托付工程

托付哪些治理效劳工程应逐项写清。如“房屋建筑共用部位的修理、养护和治理”；“共用设施设备的修理、养护、运行和治理”；“环境卫生”等。物业治理托付最主要的是公共性效劳工程，应逐项赐予明确；同时哪些工程允许物业治理企业分包，对分包的原则要求和限制条件，也应赐予明确。

2．各托付工程的详细内容

各托付工程所包含的详细内容，应表述清晰，越具体越好。如房屋建筑公用部位的修理、养护和治理，工程内容包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重构造……环境卫生包括哪些局部，楼梯、楼道、场地、庭院哪些托付，哪些不托付。

不同性质的业主和不同类型的物业在某些托付工程的详细内容上是有很大差异的。这些差异和区分除在招标书中明确提出外，还应在合同谈判时赐予精确界定。如部队和一些政府机关在“保安效劳”这一托付工程的详细内容上与一般住宅区和写字楼就是有较大区分的。

3．效劳质量与标准

各托付工程详细内容的治理效劳质量标准，在定性的根底上能量化的尽可能赐予量化。这种量化标准有两个层次，一是工作量的量化，二是质量检查评定标准的量化。如垃圾清运要一天一次，还是二天一次，这是对工作量的量化；而环境卫生的清洁标准则属于质量检查评定的标准。要留意在明确质量标准时要少用或不用带有模糊概念的词语，例如“干净”，由于是否干净不易作出精确推断。

目前，不少物业效劳合同在签订时对质量标准阐述不精确。对此，中国物业治理协会印发了《一般住宅小区物业治理效劳等级标准(试行)》(中物协[2022]1号)，各地行政治理部门也公布了各地物业治理效劳的等级标准，这些可作为合同谈判签订时的参考和依据。

4.治理和效劳费用

各托付工程在上述的治理效劳内容与质量标准下应收取的相应合理的本钱或支出费用。物业治理效劳是分档次的，不同档次收取的费用是有较大差异的。在明确了托付工程、详细内容和质量标准后，费用确实定往往是双方争辩和讨价还价的焦点。在确定合理的费用时，要经过具体的内容测算和横向比拟。无论是采纳包干制取费，还是酬金制付费，双方都应经过肯定的测算和比照。各地物价局公布的指导价应视作一个参考依据，各物业区域的规模大小与构成均不同，对最终取费标准还应具体争论确定。

5．对物业治理企业的奖惩商定条款

物业治理托付的甲乙双方应争取双赢的结果。在物业效劳合同谈判中，应对物业企业的工作有相应的奖惩条款。目前，各法规对物业治理企业的违法、违规、违约行为，对由于其工作不负责或失误给业主造成损失或损害的状况均有一些惩处性条款，但缺少对物业治理企业的嘉奖性条款。一些地方政府原则上同意物业治理荣获全国或省、市优秀(示范)小区的，物业效劳费上浮10％～25％，但真正执行的并不多，执行起来也较难。考虑到政府不宜比照作出规定，因而在合同谈判时，业主可以设立一些嘉奖条款，以鼓励物业治理企业及其员工更好地做好物业治理效劳。如，业主可设立业主嘉奖基金，对有突出事迹或表现的员工赐予肯定嘉奖；在酬金制的状况下，如物业治理企业在做好治理效劳的前提下，其物业效劳支出有较大的节省，可适当提高酬金等。

上述五个层次足物业效劳合同不行少的必备的内容。为防止合同过长，可采纳附件的形式。在《前期物业效劳合同(示范文本)》中，包括《物业构成细目》、《物业治理效劳质量目标》《物业共用部位明细》、《物业共用设施设备明细》四个附件。此外，双方还可就详细问题增加附件。

正由于物业效劳合同的谈判要遵循“宜细不宜粗”的原则，所以经过招投标确定了中标单位后，要有相对较长的(与一般招投标相比)的合同谈判时间。《前期物业治理招投标治理暂行方法》其次十八条规定：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，根据招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

(二)不应有无偿无限期的

除托付方对物业治理企业可无偿供应治理用房外，在物业效劳合同中，不应有无偿无期限的。如对住用人无偿供应班车效劳等。这是由于：

(1)物业治理从本质上讲是市场经济条件下的有偿效劳，无偿供应效劳是福利制的产物。尤其在我国体制转轨时期，广阔消费者对打算经济时期的行政福利制管房体制是观赏的。无偿的不利于全社会全面、正确地理解、熟悉和实践社会化、专业化、市场化的物业治理。采集者退散

(2)无偿供应效劳导致住用人之间享受到的效劳不全都。物业治理除了公共效劳而向全体住用人，其他的专项效劳、特约效劳等都是面对局部或少数有此需要的住用人的，一般不行能全部的住用人都需要，都收益，假如无偿供应这局部专项、特约效劳对那些不需要或未享受到该项治理效劳的人来说就是不公正的。

(3)无偿供应治理效劳存实践上也是有害的，行不通的。无偿供应的治理效劳仍是有本钱，需要支付费用的，无论开发商还是物业治理企业不行能也不应当长期担当这笔费用。否则，最终导致的结果一是降低治理效劳标准，二是将该本钱费用转移或变相转移分担给全体业主。

(4)物业治理的托付是有期限的，无期限的从理论上讲是不通的，在实践上也是难以做到的。无偿无期限的通常消失在开发企业在售房时为促销而作出的某些，或物业治理企业为增加中标时机作出的。这种一旦作出，日后又无法全面履行，就给物业治理的正常运作带来困难，极易成为双方发生纠纷的重要缘由。

在物业治理的详细实施中，有时开头开发商或物业治理企业会自行出资做一些公益性活动，如新年联欢会、“六一”儿童付活动等；或在某方面实行一些优待措施，如对老人、儿童、困难家庭的一些取费工程赐予优待。这都是无可厚非的，这样做有利丁物业治理的运作，是应当提倡的。但是，除经业主大会同意，这些内容不应在合同中明确是无偿供应，这些活动的费用也不应从物业效劳费中指出，只能由开发商、物业治理企业自行支付。

(三)实事求是留有余地

物业效劳合同双方一旦签订，物业治理企业就要仔细、严格地履行，凡做不到位的地方物业治理企业都应担当相应的责任。因此，在合同谈判中，既要实事求是，更要留有余地。下面几点应引起开发商，尤其时物业治理企业的留意。

1．物业治理企业要量力而行

在投标和物业治理效劳标准时，物业治理企业要量力而行，不同的物业有不同的档次，这是客观条件；不同的物业治理企业又有各自不同的状况，这时主观条件。在实施物业治理时，客观条件的约束和主观条件的限制是搞好物业治理效劳工作的根底性条件，治理效劳的结果只能建立在这个根底之上。要留意，对经过努力才有可能到达的一些标准，要留有余地，更不能说过头话。反之，则很简单成为产生问题的根源。

2．对分期建立工程、分期建成使用时物业治理的

物业的开发建筑是一个过程，有时又分期实施。在物业效劳合同，尤其前期物业效劳合同签订时要充分考虑这点。例如，24小时热水供给，当最初个别业主入住时，一般无法供应，在合同中就要说明并给出该项效劳供应的条件与时机以及未供应该项效劳时物业治理效劳费的适当减免；又如，当一个住宅区规划分期建筑时，在首期不应把小区全部建成后才能够供应的效劳工程内容列入合同。物业只有在具备入住条件后才能交付给业主入住，这个入住条件并不等于物业全部建成后供应的生活工作条件。这其中的差异在前期物业效劳合同和前期物业治理效劳协议签订时尤其应留意。

(四)明确界定违约责任与处理方式

在物业治理的实践过程中，不行避开地会产生各种各样的问题、冲突与纠纷。这些问题、冲突与纠纷既可能发生在物业治理企业与业主之间，也可能发生在业主相互之间；既有违法的问题，但更多的则属于违规、违约以及是非道德和熟悉水平的范畴。最然，对于不同性质、不同层面的问题、冲突与纠纷要通过不同的途径，实行不同的处理方式来解决。

由于物业治理活动具有生产与消费同时产生同时完毕的特点，问题消失后不易取证，责任的界定往往