深圳商业地产项目招商策划方案招商战略

中信地铁商场C-1区招商策划报告2008-6-1目录第二章第三章第四章第一章

深圳地铁商铺现状

项目概况第四章招商战略

项目包装规划建议

市场定位地铁带来的商机地铁连接商业物业，一直是广大市民消费首选,而直驳地铁站出入口的地下商场更有望成为消费热点。

项目业态：以食品、休闲服饰、包、饰品等业态为主

租金价格：200元上下/平方米/月

经营情况：人流一般，经营情况一般

华联街租金价格：200-500元/平方米/月

经营情况：人流很多，租赁率达90%

1828潮流前线业种繁杂，以休闲服饰、皮具手袋、外贸鞋、时尚精品、饰品、内衣等青春时尚的中低档商品为主项目业态：

项目业态：地铁商业电子专业市场

租金价格：条柜1200-3000元/月

经营情况：人流少，商户称主要靠熟客支撑

华强地铁电子市场项目特点：零星商铺，无明显特点

租金价格：约1000元/平方米/月

经营情况：人流一般，商户称很难赚钱

罗湖站地铁商铺

项目业态：蔡澜美食坊、邓达智概念廊、潮流前线、名品折扣店等

租金价格：600元/平方米/月

经营情况：人流一般，经营情况尚好

中信地铁商场综述根据地铁往来人流的特征，我们看到，深圳地铁商业一般以快速、便利消费为导向，其商业定位一般为中高档特色商品的潮流阵地，主营业态将以快速消费品、潮流服饰、特色美食、数码品为主。【一】项目概况

项目位于中信地铁商场C区地下一层,

总建筑面积约为1242.35㎡中信地铁商场位于羅湖深南中路與上步路交匯处，地鐵1號線的科學館站，交通便捷，日人流量超過25萬，商場配套設施完備，擁有1300個停車位的大型停車場。项目基本概况位居深圳最大、最成熟商圈之一——科学馆商圈龙头位置，共享中信城市广场日均超过10万客流及高速提升的投资和经营价值前景，更享有华强北辐射珠三角及港澳、内地的强大商业辐射力，未来发展无可限量。中信城市场和中信城市广场三期——中信地铁商场，给本项目带来巨大的支持力，本项目可延续中信地铁商场的定位以共同发展项目周边商业状况分析项目周边商业环境分析

代表性商业为华润万象城、中信城市广场、地王信兴广场、深圳书城它们地处东门商圈和华强北商圈的中缝，构成了深南中路一道靓丽的风景线。深南中商圈是自2000年起逐渐形成的一个新兴商业圈，正营造出深圳中高档消费的新热点。深南中片区高级写字楼林立：中信大厦、上步大厦、商业银行大厦、中核大厦、华联大厦、新闻大厦等

项目ＳＷＯＴ分析优势（S）劣势（W）√依托中信城市广场和中信地铁广场的多年经营，已形成成熟的经营氛围，无需市场培育√项目地形为长方形，虽有三个出入口，但人流导向不足。仅有连接城市广场的A夹层入口有稳定人流√租赁价格及租赁条件无明显优势√深圳开通的地铁尚未完全覆盖市民活动范围，地铁乘坐人群单一，人流量也有限，市民未形成普遍的地铁消费习惯√商场硬软件设施较到位，实行统一招商和统一管理，长远经营有保障

√商场已成为白领、中产人士等固定客的集中消费区域，顾客消费力强劲，专程来购物的顾客比例较高项目ＳＷＯＴ分析…机会（O）…威胁（T）√老商圈根深蒂固，改变人们的消费习惯有难度；加上COCOPARK及怡景中心城等大型地铁物业的日益成熟运营，亦分薄不少客流.√深圳地上可供商业开发的地皮越来越少，尤其是在地铁沿线的商业旺区，商业必然要往地下转移。等地铁的其他几条线路通车，整个网状的地铁系统将可带来大量人流，地铁商业将真正旺起来。消费群体分析中信地铁商场C-1BECDA地铁、公交车总站人流中信城市广场消费者高级写字楼白领高级公寓住户深南商圈消费者【三】项目睡定位润及分柱析定位洗思考项目是与中困信地貌铁商呢场A区、谊吉之鲁岛百借货相蒜连接诞，因佛此在范业态胡的定建位上泥必须翅独树骄一帜赵，商叹户组好合推逮陈出贫新才军能有昂效地午扩大惕商业偏效应蛙，与肌此现触有商五业形纽奉成互南补，雀避免稀千店眠一面往，扎困堆经姨营的辆白热闯化竞榆争，秧风格痛定位扇上更匹需和绳而不碧同。从深护圳市科人口功结构登、深碑南中夫商圈磁人流轨及地府铁客瞧流特塌色分泻析：搁中青容年为贯商圈饿消费屈主力饱人群甩，其县中以胶年龄蓬介于20调-4歉0岁的蜻人群微为市行场消熊费主脆力，朽占人支口总抄数30源%，这役部分酷人群忍具有逢一定幅的消僵费能秘力，幻玉消费屯赶新敬潮、瞧讲品恋味、泄求刺莫激，挥所以逐我们储认为本项绳目以肠新兴往消费碍人群族为主匹力消牵费目疾标，情倾情荣营造挑深圳诱最具细标志数性的疗时尚宅消费逼场所。定位度原则内部须实行尊高档爹装修炎设计刑，形扇成中腹高档绸特色狂商品笛组合俩及各滥自独庆立又龄互相亚关联哲的业选态布咳局。项目电定位缴建议特色拳、便白利、蕉休闲饱式消棒费主戏题商偏场。锣以中法信城柔市广庸场和对中信判地铁种广场迎的人协流为尾依托旬，集钞地铁饰便利露配套犬，以萄个体渴零售挤为主惭要经抵营模绵式。市场准和经壳营定缩慧位业态诸定位定位永总结定位狮依据破（一牲）每天窝仅乘授搭地薯铁的戚人流撑量就惑数以始万计全，加最上天赢河本钳身作跌为顶肠级商盾圈吸阴引的钱旅游电观光晋等其叛他客浙源，办人流粪如鲫施的流副量为虽项目食打下帆坚实撒的基做础，饿只要座项目煤主题池定位迎合理禽，开栏创一灯片新幕天地侧是完贤全可由能的降。定位裹依据甜（二晃）天河保路是秘广州盟商业蹈的制布高点育，周驻边已耀有多秘间大婚型s颗ho交pp消in秋g-额ma酬ll括林立狱，以获本项饮目考柿量，遵应选浸择错唤位经闭营，沸避开搂客源胆被分筑流。前创造叮自己扑的风榴格、胀特点臭，从泼而令熔项目纲在天愤河商呈圈迅信速崛敏起与霜持续孝发展牺。即时宿性消姨费商雾品和域专业融服务日、以琴便利屈性商告品和麦服务竖以及误流行疫性商库品为城主铺位集划分榆建议本项驰目建持议各裤分割季铺位芦以小董面积滨为主碎，约15狠-2顿0M2,一方脊面适灰应了凶市场猜需求席，也据利于盘快速挡招商叫、提现升租叔金。定位企目标在对吃项目摇进行差定位再前,嫌必须伤明确新我们鸡的目幅标是欧什么袜?通蕉过对杏片区膛商业挎的初吃步模价底,隶在确祥立目宏标时齐我们肚与开惨发商妄观点饱一致挑,即扬通过碎招商芳成功邀体现抄项目脚商业颈价值巷,然美后进愧行市依场销垮售,劲从而幕使项津目利瞎益最丸大化孝。本项态目的堡运作煮目标退为：避成功靠进入土市场蛮销售1营销定位思考思考一如何用才能突迎合腾商户困的心云理需障求？”能否果通过捉与竞盾争对盒手综云合比筒较，诵寻找拌本项矩目的粮差异越化竞蜜争力咱？思考二按照肤商场的商业卵主题谦定位掉，本本项目姓的目多标招胸租客限户为瞎精品芳服饰枣类小冻型零薪售商垦。此煌类商陪户通订常租简赁面投积偏稍小，匹经营械成本愉较小岔。经营乎内容厦定位以潮急流饰补品、械化妆径品、挽精品疑为主卧的经摊营内举容消费口档次倒定位以中饺档为志主业态公定位时尚龄馆——潮流做精品灰、饰码品、酸服饰商家混定位省内五外品剂牌商盾家和峡本地摘经营胆商户项目虑定位以追穗求时倒尚潮麦流的悉年轻平消费评群体榴为主机要消植费对患象的女性尺服饰海、精毛品、饰品牵之中程档消复费的茧潮流春时尚截馆定位律描述商场土功能爱定位：一五个前咽卫潮碍流的尽饰品君服饰祖时尚迟基地商场含客户璃定位：崇真尚流咬行、廊时尚扎的年户轻消凤费群翼体定位脚描述--舒-时尚精馆搜罗姻深港耕顶尖他流行厅，掠干获全骡球卓放绝时生尚，蛮日韩\欧美\本土递精饰求品应肌有尽乎有,流行透时尚描馆只勤为混岸融新千潮，温反对帽平庸鄙。业态丘全面费覆盖禾流行谎饰品险、时编尚小锡物、筋化妆幼品、掩化妆摧工具疫、玩节偶等慢，只含为满爪足80后人逐的潮附拜生效活。在这菊个专拍属于箩己的电流行晃时尚侵馆里繁，每封个人咽都可瞎以成瓜为至IN潮人串。唤醒破流行沸腾缴时尚招商雹策略【四】招商搬对象个别卵外地际特色够商家：香原港、狸东南鸟亚等测地区幻玉特色砌商家黄，他嚷们的愧进驻捞会带擦旺整亭个项蒸目，散产生撤烘托斩商业穴气氛揪，推候动项清目发扔展的捧良好暮局面铲。本地肢特色修经营桨商户：此通类商擦户以贞特色戚经营巡寿为主慢，紧仔贴潮纯流盘脉搏撒，前孤卫时吹尚、骄属于额擅长贯经营介的一森类；滩以个水体经烈营者疲为主安。招商鼓方式实行长“怨双轨墙道”割招商基模式烫，即角采取忽人员脉定点沫与招运商人鉴员流士动招蚂商相幕结模宽式。招商求处为跪辅、炉流动船式外殖围招烟商为端主流动捎招商隐：立足衰于1+晨1的服叠务模唉式，壁通过惠电话誉、DM电邮妨、扫唇盘等忆方式桃，实湿现与猴客户担一对排一深稻层沟回通，金扩大乞信息纱传递滩面与宝信息马量。——电话锁营销里对象揪：中嗓信地易铁商内场原疲有客刷户资攻源——扫盘卵范围成：（辛华强抛北）通：女敢人世愈界、会嘉华继外贸朽市场并、18兰28潮流径商场（深给南中焦）：妨华联挥街、杯巴登行街街赵铺（东浙门）各：西漂华宫莲、南侍塘、撒中威潜、九辟龙城跳等（人采民南浓）：自海燕栽、南猪洋、涨罗湖虚商业浴城定点追招商齿：依托般于招石商中更心开桐展工金作，项工作弱重点慨是来融来电栗客户肚的接层待、膊咨询知，客码源信旺息的限登记串、整侦理、众分析眯、反芳馈及忍客户忍的售炎后服滚务；租金扬策略租竿期烘：租强赁期捷限3副年租赁艇按金找：两饮个月语的按阴金，坑一个寨月的除首期熄租金管理抵和配创套：汇中信甘经营宽管理吓公司摆统一朝管理管棚理铜费：毕40卡元/炭月/但㎡按金客：两蜜个月芦的租很金作抹为按语金免掠租夹期：造项目泊正式垮开业光前均红为免惭租装瞧修期实现病方式扩大跪商户单积累抢量延长循蓄势营时间制造鬼商户堤内部肺竞争扩大禽招商赞面加强梨商户酒谈判妖力招商稀准备招商重对象

A

B.

C精品\饰品\服饰的零售商精品\饰品\服饰的代理经销商精品\饰品\服饰的直营厂家招商行海报现场VI物料PO磨P物料招商侵合同虽文本《招商拥细则》、招窝商流晒程、唇租赁既协议芽等商场崖平面动分割锅图（伏规划闭效果兽图）招商车物料现场雹管理招商阻人员驰上岗仪前培依训每周诞招商滔情况喜汇报周例茫会纪套要、袄月招木商工滥作总弱结每周度项目俯例会招商节奏控制项目系包装宇规划它建议【三】环境去休闲恩化：培通过巧物业算硬件梨设施背、软毁件设阴施等孙元素下的设枯计，啦营造屯休闲壶、轻轿松的鱼消费鼓环境羞，以嚷此迎套合现组代消愧费的希发展躲需求锹，从阵而增益强消描费者庭的消挑费欲符望。以商鸡场核窜心主腰题特植色为培基点驶（时扭尚、毅前卫度），行保证患商场醒主题烦特色饶的和典谐性者与均炉好性春。装兼修风晚格现南代简傍约、板时尚竿兼具毅个性卷。公共幻玉空间乏装饰商品窑陈列店面优装修商家螺的选负择特色叛经营谅商户脾：此净类商怒户以瞧特色训经营匀为主窝，紧欲贴潮塞流虚脉搏副，前喝卫时远尚、图属于蜓擅长狠经营素的一险类；槐但主终要以瓶个体们经营博者为看主。本地卸品牌莫经营选者：宽此类茎客户固对深胆圳市暗的商临业环撒境及夹消费友习惯颈非常院熟悉扎，具泛有极如大的炎热情呆与经衬营信闹心。品牌范代理贫和授烦权专轨卖店集商户灿：这设部分扛商户朝是具掩有一促定的仅品牌窑的商位品为闪主，乘其店科铺的币装修绵标准狼相应怖较高风，对东商场骗整体严形象安具有扒一定念的提父升作灾用（络国内缓生产犬的一躲些品贤牌，涝虽然趋缺乏再知名萄度，镜但设厘计超祥前、捉时尚钟）。个别兄国外制知名详商家孕：他蒸们的尺进驻败会带币旺整单个项