房地产行业研究似曾相识燕归来全面看多地产板块

房地产行业研究-似曾相识燕归来全面看多地产板块1.历史行情回顾：与当前相似的三段历史我们提请投资者关注地产板块有持续行情的历史时段。复盘2014年以来的地产板块表现，我们认为有三个历史时期值得特别关注，对当前地产股的表现有一定的参考意义。它们分别是：2014年7月~2015年5月，2019年1月~3月，2020年6月~8月。这三段时期，宏观、行业、政策环境与现在存在诸多相似之处，而地产板块出现了维持数月的连续上涨行情。1.12014年7月~2015年5月：房地产政策的全面放松2014年7月至2015年5月，除2015年1月小幅调整外，房地产板块出现连续近11个月的上涨行情，中信房地产指数在11个月中的上涨幅度达184.45%。观察此段时间的宏观与行业环境，总体处在经济增速持续下行、新开工和商品房销售较为低迷、投资增速逐步下行的时期。其中，GDP增速从2014年第二季度的7.6%下行至2015年第二季度的7.1%；房屋新开工面积在2014年7月至2014年10月出现短暂的同比正增长后，从2014年11月开始进入负增长区间，降幅由2014年11月的-31.2%收窄至2015年5月的-12.8%；商品房销售金额增速由2014年7月的-16.0%回升至2015年5月的24.3%、销售面积由-16.3%回升至15.0%，2014-2015年这一轮地产周期的销售增速地点即出现在2014年7月；房地产

开发投资额增速由2014年7月的11.9%回落至2015年5月的2.4%；土地成交价款增速在2014年10月达到174.8%的高值后，迅速下降至2014年11月的-59.3%，并在2015年5月前保持同比下行态势。此轮行情受益于地产行业需求端政策的全面放松。在2014~2015年经济增速持续下滑、稳增长压力持续增大、房地产库存持续积累的背景下，中央逐步放松对地产市场的调控。1.22019年1月~2019年3月：去杠杆后的宏观经济稳杠杆2019年1月至2019年3月，房地产板块出现连续3个月的上涨行情，中信房地产指数在3个月中的上涨幅度达31.85%。观察此段时间的宏观与行业环境，总体处在经济增速下行压力加大、新开工面积增速处于下行区间、商品房销售热度降低、土地成交增速由正转负的过程中。其中，GDP增速从2018年第二季度的6.9%下行至2019年第一季度的6.3%；房屋新开工面积增速平稳，在2019年3月份达18.1%，但较之前数月出现回落；商品房销售金额增速由2018年12月的12.3%下降至2019年3月的8.3%、销售面积增速在2019年3月保持在1.8%的低位，2018-2019年的周期中销售低点出现在2018年的11月，到2019年1-2月销售仍出现负增长；房地产开发投资额增速在2019年3月保持12.0%的较高水平；土地成交价款增速迅速下降至2019年1-2月的-13.1%，并进一步下行至3月的-40.1%。此轮行情受益于宏观经济稳杠杆的诉求。这段时期GDP增速跌破2016年以来6.8%~7.0%的稳定区间，稳增长压力提升。原因一方面由于，2018年初中美贸易战打响，中国宏观经济面临严峻外部压力；另一方面则由于，自2016年开始的“三去一降一补”的供给侧结构性改革，2018年开始的去杠杆政策，严监管下高负债企业信用违约风险上升。2018年底政策出现转向，当年中央经济工作会议提出要保持流动性合理充裕，2019年初央行进行降准。房地产政策来看，配合宏观政策转向，因城施策空间进一步打开，自2018年年底，广州、菏泽、珠海等地先后放松房地产调控政策，地产行业在“房住不炒”的总基调下政策边际放松的空间加大。1.32020年6月~2020年8月：疫情后政策宽松效果显现2020年6月至2020年8月，房地产板块出现连续3个月的上涨行情，中信房地产指数在3个月中的上涨幅度达15.79%。观察此段时间的宏观与行业环境，总体处在经济增速从疫情冲击中恢复、新开工面积低位正增长、商品房销售热度回升、房地产投资增速平稳、土地成交价款维持正增长的过程中。其中，GDP增速在2020年第一季度受疫情冲击下降至-6.9%，随后迅速回升至第二季度的3.1%；房屋新开工面积增速在2020年7月达到11.3%的高位后，迅速下降至8月的2.4%；商品房销售金额增速由2020年6月的9.0%迅速上升至2020年8月的27.1%、销售面积增速由2.1%迅速上升至13.7%，受疫情影响2020年以来房地产销售持续负增长直至5月份首次出现正增长，而板块的表现出现在6-8月；房地产开发投资额增速在三个月中稳定在8%~12%之间；土地成交价款增速在2020年7月达到36.8%的高位后回落至2020年8月的8.0%。此轮行情受益于疫情后的宏观和行业政策整体宽松。2020年上半年为应对新冠疫情冲击，宏观政策处于宽松阶段，对房地产行业“房住不炒”的调控未出现明显加码，各地因城施策对地产政策进行微调。2020年1月五部委下发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，央行在2020年上半年多次通过降准、定向降准等手段向市场投放流动性；为应对疫情对房地产销售、竣工交付节奏的影响，多地灵活从供需两端出台房地产相关利好政策，带动行业销售投资企稳。2020年下半年随着三道红线、房贷集中度管理制度等政策的出台，地产此轮行情结束。2.当前身处何方：稳增长重要性增强，政策力度不断增强2.1宏观环境：经济仍处下行区间，社融增长较为低迷2.1.1GDP增速仍处下行区间，3月PMI低迷经济仍处下行区间，全年稳增长诉求强烈。2021年底的中央经济工作会议定调当前经济发展，我国经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱的严峻复杂局面，当前工作重心“稳字当头、稳中求进”。受国内外疫情反复、地缘政治动荡等影响，我国经济仍处下行区间：GDP单季同比增速由2021年第一季度因疫情低基数带来的18.3%高位下降至2021年第四季度的4.0%；工业增加值单月同比增速在维持近半年3%~4%左右的低位后，上升至2022年2月份的12.8%；PMI在经历2021年11月至2022年2月高于50%荣枯线的表现后，在2022年3月跌破荣枯线至49.5%；社会消费品零售总额单月增速在2022年2月回升明显，达6.7%，但疫情反复扰动下持续性仍存疑问。2.1.2投资贡献回落，消费及净出口承压投资不足明显，消费及净出口承压。从GDP的三驾马车分拆来看，资本形成总额对单季GDP同比增速的拉动自2021年第一季度以来持续下滑，从4.39%的高位下降至2021年第四季度的-0.46