商业物业工程维修部人员配置方案完整版

编号：TQC/K382配置方案完整版Inordertoclarifytheobjectives,collectdataforqualityandquantity,pointandsurfaceanalysis,doagoodjobinfeasibilitystudy,putforwardsuggestions,andthroughacertainrangeofresourceswithstrictimplementation,achievethedesiredeffect.【适用制定规则/统一目标/规范行为/增强沟通等场景】编写 审核 时间 部门 执行方案完整模板/CompleteTemplateOfNewExecution执行方案完整模板/CompleteTemplateOfNewExecution编号：TQC/K382第编号：TQC/K382第10页/总23页商业物业工程维修部人员配置方案完整版下载说明：本执行方案资料适合用于为某明确的目标，广泛搜集各种资料和理论政策的依据，进行质与量，点与面的分析，做好可行性研究，提出建议方案，并通过一定范围内的资源配以严格的执行，达到预期的效果。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。商业物业工程维修部人员配置方案一、人员大致配置：（参考）电梯工1人（0台（查记录和故障处理记录和管理，保持和维保单位沟通等）3（24制）1（包括网络设施设备维护、消防、监控设施设备、排烟风机等1（包括给排水及消防水泵设施设备和控制强电柜）2-3（一般商铺供冷气、暖气开机时间：7:30-21:3024等；包括末端、新风机组、空调水系统维护保养和维修）综合维修工2-3人（包括给商户维修，含以上人员有效使用）目前情况建议暂派工程维修技术人员1-2的确定，工程维修维保人员逐步进入。预计人员：5-911（少和技术难易程度进行合理配置。商铺物业管理组织架构及人员配备（工程维保服务部分供参考董事长总经理物业管理处经理工程维保服务部（主管）保安部（主管）保洁绿化部（主管）文员领班设备运行组综合维修组1能组织和解决一些较为复杂的技术问题或难点，与安管部、保洁部、绿化部、客户部、经营品质部等部门保持良好沟通与协调，负责工程维保维修方面的日常事务管理与维护，定期将本部门工作情况向公司物业经理汇报并对物业经理负责；全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。其主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和增值。工程维修维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。其次，人员储备应着眼于企业的不断发展和需求。工程维修维保部各岗位职责（略）主管职责：（维修材料申购、公用工准备工作）（根据每日主管的工作安排，合理组织调配维修人员完成每天的工作任务，完成抢修、维护保养或突发事件处理工作等）（每班至少保证1全面负责设备正常运行的操作、巡检、运行记录等）（每班保证2人，即7：30～15:30～23：3034人负责每班维修抢修、维护保养，并做好记录等）主管岗位职责：1、贯彻执行经理指令，全面负责物业工程维修维保方面的日常事务管理与维护等全部工作；负责协助其它部门处理业户工程维修投诉的解释和处理工作；定期将本部门工作情况向公司经理汇报并对经理负责2、参与公司新项目前期与工程、机电相关的规划设计及筹备期工程管理和后期维护技术管理；负责公司新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和数据核实工作；与工程项目部配合，对各项目的工程维保技术改造提供合理建议和方案，处理及解决工程遗留问题、工程维保技术、质量、进度等方面的问题并监督实施项目的整改全过程。3、负责组织制订管辖内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定、操作规程；负责指导编制设备、设施维修保养计划；人员配置计划；提交管辖范围内工程改单，检查施工与工程进度。现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工程质量与进度。4制专业培训计划，组织对突发事件应急处理预案的演练；实施考察下属员工工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施，并对下属进行考核。工程维保维修服务有助于建筑空间的维护维修和保养：养护建筑（房屋本体维护设备（网络、消防、监控、门禁、给排水、电梯、发电机组、供配电、中央空调及系统等等、保证水、电、气、及制冷、采暖或卫生热水的正常供应、意外事故应急处理等，由于商铺的各项设施设备的使用频率较高，统一物业服务管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性，延长其使用寿命。二、维修工作流程图业户(商户)维修工作流程图:业户报修（电话、书面）客户部不客户前台下单，填写《业户（商户）来电、来访登记表》或《派工单》合格维修部文员发单实施维修完毕，请业业主（商户）在派工单上签字验收并交费将派工单交客户前台回访维修部文员收单将派工单及收款交财务签收合格结束公共设施维修养护工作流程图:（省略）说明：1.、报修接单服务和参与维修回访制度：①商铺铺位的照明或其他设施出现问题或故障，对业户营业将造成很大影响。业户报修，应及时迅速做好记录，填写《维修通知单》，即时派维修工赶到现场进行抢修，并保证维修工作质量；②对维修后的维修结果进行回访，对不能维修或解决的问题或故障，由工程维修主管组织处理或解决，确保业户满意；2、日常工作与对内、对外联系外部联系：维保服务业务上还要与自动很被动，处理得好，往往事半功倍。三、商铺装修服务管理1、商铺的装修管理包含在业户管理中，因管理难度较大，应单独列出论述。装修管理主要职能：审核装修申请、签订修完工工程验收等2、商铺楼宇出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；对于装修后出租铺面的承租点注意事项：a度；b专人负责对工程实行严格的监督；c选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；d对装修现场进行监督管理。3、商铺铺面装修管理规定的制定主要确定以下几点①二次装修过程应遵守物业管理指定的《二次装修施工管理办法或者规定》；②业户装修需要动用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应遵守《商铺动火申请制度》的各项规定，禁止擅自更改水电管线及负荷用电；③装修完毕后，物业管理根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，影视情节轻重做出不同的处理；④为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方应由物业管理选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，情况如下：a、凡涉及电力设备包括铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等进行增减、改装的；为该层的消防设备包括消防喷淋装置、烟感器、管道、警铃等进行增减、改造的；电视监控系统、公共天线及网络分布系统等进行增减或改装的，都由物业管理选定工程实施施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理作为工程监督管理费。b、凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水、排水道、电力装置、通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理选定施工方。c纸，应当包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、截面图（附铺面、商号招牌的细节分布图（附有关细节；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量；设备位置照明图；假天花的平面、截面图；及其他物业管理或商铺要求提供的建筑细节等。d、其他如：装修工期、开工期、防火措施、环保、换位要求、违约责任、施工期保险等等。4、装修现场监督管理①由于一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效管理，所以在施工过程中，物业应对：施工人员的管理，对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行现场监督管理。②装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内的施工，而其他单元或层面则会照常营业，如果对施工人员没有有效管理，势必会影响其它业户的营业活动。而对于装修的工程监控主要应着眼于施工人员有否严格按图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理的其他管理规定等。③如有违反规定要及时联系，发出责将其修复，直至商铺方满意为止。当为竣工验收时的证据或参考。1、商铺修缮计划、资金管理。为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排年度修缮投资，经物业管理审核后报商铺业委会方审批（大中修要落实资金检查修缮结果。2、确定工程性质依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为：大修、中修、小修。大修是建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部到他的危险；部分附属设施设备必须拆换、改装或新装，如：上、下水管道等。由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要。中修